Otsese suurtähtede kasutamise meetodi rakendamise probleem. Otsene suurtähtede kasutamise meetod. Üldistatud Inwoodi mudel. Riskipreemia erinevate komponentide arvutamine

Tootmiskompleksi (ettevõte, töökoda, liiniosa) maksumuse arvutamiseks kasutatakse otsese kapitaliseerimise meetodit ja see hõlmab kolme ülesande järjestikust lahendamist:

Kompleksi omandist saadava aasta keskmise (kuu keskmise) tulu määramine (CHOD);

- kapitalisatsiooni koefitsiendi (määra) määramine (TO)",

- kompleksi maksumuse määramine (FROM) aasta keskmise (kuu keskmise) netosissetuleku ja kapitalisatsiooni suhte alusel valemi järgi:

kapitalisatsiooni koefitsient (määr) - intressimäär, mida kasutatakse tulude konverteerimiseks turuväärtus objektid.

Kui arveldusperioodil tehti hinnangulisse kompleksi investeeringuid, on maksumuse arvutamise valem järgmine:

kus CHOD - puhas tegevustulu;

TO- kapitalisatsiooni koefitsient (määr);

AT- investeering kinnisvara parandamisse.

Tegevuse puhastulu arvutamisel arvesse võetud tulude ja kulude ligikaudne loetelu on toodud tabelis:

	Näitajad	Määramine
	Sissetulekud
1.	Sissetulekud kinnisvara käitamisest arveldusperioodil, sealhulgas:	D 1.
1.1.	Tulu toodete (teenuste) müügist	D 1.1.
1.2.	Tulu üürist (liisingust)	D 1.2.
1.3.	Kogunenud tulu kasutamine investeeringuteks ja laenude tagasimaksmiseks	D 1.3.
2.	Vara müügist saadav tulu	D 2.
	Kogutulu D=D1+D2	D
	Kulud
1.	Kinnisvara käitamisega seotud kulud arveldusperioodil, sealhulgas:	R 1.
1.1.	Tootmiskulud	R 1.1.
1.2.	Üüri (liisingu) ülalpidamiskulud	R 1.2.
1.3.	Amortisatsiooni mahaarvamised	R 1.3.
1.4	Omistatavad maksud finantstulemused	R 1.4.
2.	Kulud vara ostmiseks või parendamiseks	R 2.
	Kulud üldiselt P=P1+P2	R

Tootmiskompleksi puhaskasum arvutatakse järgmise valemi abil:

CHOD \u003d D-R,

Kus D - sissetulek üldiselt;

R - kulud üldiselt.

Kõigist olemasolevatest kapitalisatsioonikoefitsiendi (määra) määramise meetoditest kasutatakse masinate ja seadmete maksumuse määramisel kahte:

1) turu pigistamise meetod (võrdlev müügianalüüs)- kapitalisatsioonikordaja määramisel lähtutakse turuandmete analüüsist puhastulu ja toimunud müügiobjektide maksumuse kohta.

Kapitalisatsiooni suhe määratakse järgmise valemiga:

kus TO - kapitalisatsiooni üldine koefitsient (määr);

CHOD -äritegevuse puhastulu väärtus iga müüdud objekti kohta;

C P- Müügihind.

See meetod on kõige eelistatavam, lihtsam ja täpsem, kuid see nõuab usaldusväärset ja täielikku teavet võrdlusobjektide kohta. Samas on oluline, et võrreldavate objektide tulude hindamise meetodid ühtiksid hinnatavale objektile rakendatava meetodiga.

2)Summeerimismeetod (kumulatiivne konstruktsioon) - kapitalisatsioonikordaja on määratletud kui tulumäära (intressimäär) ja kapitali taastumismäära (tootlus) summa.

K \u003d p + Kf.

Tootlus (intressimäär) R koosneb 4 osast:

Puhasintress (riskivaba määr). Määratakse väärtpaberite hinna alusel valitsuse laen või kõrgeima usaldusväärsuse kategooria pankade hoiuste intressimäärad;

Lisarisk (riskihüvitise määr). Mida suurem on teatud majandusharusse kapitali investeerimise risk, seda suurem on intressimäär;

Investeeringute juhtimise koormus (investeeringute juhtimine). Mida riskantsemad ja keerukamad on investeeringud, seda pädevamat juhtimist need nõuavad;

Likviidsuse puudumine (madal likviidsus) on risk, mis on seotud turu ebapiisava arengu või ebastabiilsuse tõttu hindamisobjekti müügil kahjude tekkimise võimalusega. Selle arvutamiseks on vaja analüüsida hindade dünaamikat masinate ja seadmete turul, samuti ajafaktoreid, mis määravad müügi dünaamika (st keskmine tehingu ooteaeg pärast objekti müügiks ettevalmistamist, mis viib võimalik kapitalikaotus).

Kapitali taastamise määr Kf määratakse valemiga.

Tulupõhine lähenemine on Venemaal ettevõtete hindamisel kõige rohkem teavet pakkuv lähenemisviis. Lisaks on tulupõhine lähenemine oma keerukusest hoolimata kõige võimsam ja paindlikum hindamisvahend. Vaatame lähemalt sissetulekute lähenemist.

Sissetulekupõhise lähenemisviisi meetodid on järgmised:

Ё Otsene suurtähtede kasutamine;

Yo allahindlus sularahavood.

Otsese kapitaliseerimise meetod on kapitalisatsioonikordaja arvutamine, mis teisendab tulevase puhaskasumi äriväärtuseks.

See võtab arvesse nii puhaskasumit ennast, mis saadakse rajatise käitamisest, mis saadakse ettevõttest, kui ka ettevõtte soetamiseks kulutatud põhikapitali hüvitamist.

Neid kahte komponenti arvesse võtvat kapitalisatsioonikordajat nimetatakse üldiseks kapitalisatsioonimääraks või puhastulu kapitalisatsioonimääraks.

Arvutusmeetodeid on mitu üldine koefitsient suurtähtede kasutamine:

Ё otsese kapitalisatsiooni meetod (või otsene võrdlusmeetod);

Ё seotud investeeringute meetod (kumulatiivne meetod) - laenatud ja omakapital, maa, hooned.

Otsese kapitaliseerimise meetod põhineb äritegevuse puhastulu (NOR) otsesel konverteerimisel väärtuseks, jagades selle kapitalisatsiooni suhtega. NOR mõiste on asjaomasest äritegevusest saadava eeldatava aasta puhastulu arvutatud püsiväärtus pärast tegevuskulude ja asendusreservide mahaarvamist.

NOR definitsioon põhineb eeldusel, et prognoosi arvutamise perioodiks võetakse kõige tüüpilisem äriaasta.

NPV arvutamine algab potentsiaalse brutotulu (PDV) määramisega - ettevõtte põhitegevusest saadava makse eeldatava kogusumma ja maksega alates lisateenused mis on seotud põhitegevusega.

Järgmine samm NOR määramisel on efektiivse brutotulu (EGI) määramine. EDI saamiseks arvatakse potentsiaalsest brutotulust maha hinnangulised kahjud. Alates aastast hindamistegevused siis pole nende kahjude kindlaksmääramiseks standardeid parim viis teabe hankimine tähendab sarnast äri, mille kohta on andmeid pikema aja jooksul, millest on võimalik praktikas teada saada kahjumi tase.

NPC arvutatakse EVD väärtuse ja tegevuskulude (OR) väärtuse vahena. CHOD = DVD - VÕI.

Tegevuskulusid nimetatakse korduvateks kuludeks, et tagada normaalne toimimineäri ja tulude genereerimine. Tegevuskulud jagunevad:

Yo tinglikult - konstantne;

E tingimuslikult - muutujad (operatiivsed);

E kulud (reserv) asendamiseks.

Tinglikult fikseeritud VÕI sisaldavad kulusid, mille suurus ei sõltu tootmismahust. Need on määratud asjaoluga, et ettevõtte seadmete maksumus tuleb tasuda ka ettevõtte seiskumise korral. Püsikulud hõlmavad: tagatislaenu tasumist, üürimakseid, osa hoonete ja rajatiste amortisatsiooni mahaarvamistest, kindlustusmakseid, millest osa on kohustuslik, samuti töötasu kõrgemale. juhtivtöötajad ja ettevõtte spetsialistid jne.

Tinglikult muutuv RR sisaldab kulusid, mille suurus sõltub objekti töökoormusest ja osutatavate teenuste tasemest. Peamised tinglikult muutuvkulud on majandamiskulud, kommunaalmaksed, valve, transpordi jm.

Asenduskulud arvestatakse iga-aastase sissemaksena (reservina) asendusfondi (sarnaselt raamatupidamisliku kulumiga).

Kõige keerulisem samm kapitalisatsioonimeetodil ettevõtte hindamisel on kapitalisatsioonikordaja (või -määra) määramine. Lääne klassikalises versioonis näeb otsese kapitaliseerimise meetod ette kapitaliseerimise, kasutades koefitsienti (kurssi), mis saadakse turutehingutest, mille hinnad on ette teada. Praktika näitab, et Venemaa tingimustes on sellist teavet peaaegu võimatu leida. Seetõttu muutub NRR-i ja kapitalisatsioonimäära arvutamine väga keeruliseks ülesandeks.

Kapitalisatsioonikordaja ehk summeerimise (kumulatiivse konstruktsiooni) määramise meetodi olemus seisneb selles, et baasmääraks võetakse riskivaba intressimäär ja korrigeeritakse erinevat tüüpi hinnatava ettevõtte omadustega seotud riskid (kinnisvarasse investeerimise riski lisatasu, madala likviidsuse preemia, investeeringute juhtimise kohandus jne).

Riskivaba intressimäära definitsioon lääne metoodika järgi on pikaajaliste riigivõlakirjade tootlus. Selle riskivaba intressimäära kasutamisel on vaja sellele lisada Venemaale investeerimise riski (riigirisk) preemia.

Seega on kapitaliseerimise meetodil oma eelised ja puudused. Selle meetodi eeliseks on see, et see peegeldab otseselt turutingimusi, kuna seda analüüsitakse tulu ja väärtuse suhte seisukohalt. Venemaal suurtähtede kasutamise meetodi puuduseks on:

Ё turutehingute kohta teabe ebapiisav või puudumine;

Ё äritegevuse mittetäielikkus või mittetäielikkus (ei jõudnud stabiilse sissetuleku tasemeni, kannatas vääramatu jõu tõttu).

Nagu juba mainitud, arvutatakse kinnisvara väärtus otsese kapitaliseerimise meetodi kasutamisel valemiga (7.1), väärtus N01 milles määratakse rekonstrueeritud kasumiaruande täitmise tulemusena.

Kapitalisatsiooni määra arvutamise meetodid valitakse sõltuvalt konkreetsetest tingimustest, milles hindamisobjekt töötab. Kõige olulisem:

• * teave tulude ja tehinguhindade kohta võrreldavate kinnisvaraobjektide esindusliku valimi alusel;
• * finantseerimistehingute allikad ja tingimused;
• * korrektse prognoosi võimalus objekti väärtuse kohta prognoosiperioodi lõpus.

Mõelge olemasolevatele meetoditele kogu kapitalisatsiooni määra määramiseks.

Turuanaloogide analüüsimeetod on peamine ja kõige õigem meetod kapitalisatsioonimäära määramiseks. Teadlik ratsionaalne investor arvestab kõigi kinnisvara soetamise tagajärgedega. Seetõttu peegeldab investori makstav hind tema nõudeid majanduslikud omadused investeeringuobjekt, mille hulgas vahetu (otsene) on kapitalisatsioonimäär. Selle kohta, mis prognoosiperioodil kinnisvaraga juhtub, võite palju aimata. Kapitali määra kasutamine vabastab meid sellest protsessist, kuid ainult siis, kui meil on usaldusväärset teavet praeguse ja varasema müügi ja rendihinnad, st vajalik on arenenud ja informatiivne turg (tabel 7.2). Sel juhul peavad olema täidetud olulised tingimused:

• * võrreldavate objektide efektiivseim kasutamine ühtib hindamisobjekti omaga;
• * rahastamistingimused on tüüpilised;
• * juhtimise kvaliteet vastab nõutavale;
• * kadude ja tegevuskulude koefitsiendid erinevad veidi;
• * eseme asukoht ja kaunistus põhimõtteliselt ei erine.

Tabel 7.2 R0 väärtuse määramine turuanaloogide meetodil

Indeks
Müügihind, USD
NOI, USD/aastas
Kapitali kasutamise määr Kaalukoefitsient Kaalutud R	0,068	0,023	0,054	0,023
Kaalutud keskmine R 0 = 16,8% (eelmiste ridade väärtuste summa)

Kaalukoefitsiendid kajastavad analoogide sarnasust hindamisobjektiga peamiste hinnategurite osas ja on hindaja valiku tulemus.

DCR võlgade katmise meetod -- üks kolmest meetodist kogu kapitalisatsioonimäära arvutamiseks laenuvahendite kasutamise korral. Võlgade kattekordaja on võlgade teenindamise aastaste maksete DS suhe, mis on arvutatud iseenesliku laenu tingimustest, ja aastase tegevustulu NOI suhe:

kus DS on aastane võlateenindus.

DCR suhe laenuandjad kasutavad seda nõudena laenuvõtja vastu investeerimisprojekt kui viimane on hinnatud riskantsemaks kui muud laenuvõimalused. Sel juhul piirab laenu andev asutus DCR summat minimaalne lubatud väärtus. Selle meetodi kasutamisel eeldatakse, et kinnisvara väärtus teatud aja jooksul ei muutu või vähemalt ei vähene.

Selle meetodi kohaselt on kapitalisatsioonikordaja võrdne hüpoteeklaenu suhte korrutisega t, hüpoteegi konstant R m ja võlgade katte suhe:

Kus t=Vm /V ,

Vm - laenatud vahendite maksumus;

V -- objekti maksumus (kogu investeeringu summa);

hüpoteegi konstant ehk laenatud vahendite kapitalisatsioonimäär.

Selle meetodi puhul kasutatavad parameetrid on avalik pangateave (kergesti juurdepääsetav). See meetod ei ole peamine, vaid seda kasutatakse pigem korrigeerivana, andes kapitalisatsioonimäära indikatiivse väärtuse juhtudel, kui turuandmed ei ole piisavalt usaldusväärsed.

Meetod (seotud investeeringut kasutatakse ka juhul, kui kinnisvara soetamine hõlmab laenatud kapital. Sel juhul peaks R 0 väärtuse määramisel arvestama nii omakapitali kui ka laenukapitali huve. Need intressid on väljendatud vastavate kapitalisatsioonimääradena R e ja R m .

Selle meetodi kogukapitalisatsioonimäär määratakse ülaltoodud finantskomponentide kaalutud keskmisena koefitsientidega, mis on võrdsed vastavalt võla ja omakapitali osakaaludega:

R o \u003d mR m + (1-m) R e.

Omakapitali kapitalisatsioonimäära väärtus määratakse võrreldavate kinnisvaraobjektide andmete põhjal, jagades maksueelse tulu väärtuse omakapitali väärtusega. Seda meetodit tuntakse ka investeerimisgrupi meetodina ja seda rakendatakse eeldusel, et investorile jääb vara kogu laenuperioodi jooksul ja vara väärtus omandiperioodi lõpus on null.

NÄIDE 2

Analoogobjekti kohta sai hindaja järgmise teabe: t= 0,6; omakapitali tootlus I e = 15 000 dollarit aastas; omavahendite maksumus V e = 60 000 $ Laenatud vahendite kapitaliseerimismäär R m = 15%.

Lahendus on toodud tabelis. 7.3.

Tabel 7.3 Kogu kapitalisatsioonimäära arvutamine

Füüsiliste komponentide seotud investeerimismeetod on sarnane finantskomponentide seotud investeerimismeetodiga. Siin määratletakse kogu kapitalisatsioonimäär maa kapitalisatsioonimäära kaalutud keskmisena R l ja parandamise määra R b

R 0 =LR 1 +(1-L)R b ,

kus L on maa väärtuse osa kinnisvara väärtuses.

See meetod on rakendatav, kui teave võrreldavate omaduste kohta võimaldab täpselt määrata kinnisvara füüsiliste komponentide kapitalisatsioonimäärad, samuti komponentide (maa, parendused) osakaalu kogumaksumusest.

Kogu kapitalisatsioonikordaja arvutamisel, mida on korrigeeritud vara väärtuse muutustega, võetakse arvesse as investeeringutulu ning objekti väärtuse muutuse hüvitamine vaadeldaval perioodil. Investeeringutasuvus peegeldab tootlust ehk diskontomäära või täpsemalt lõplikku tootlust (lõplikku tootlust), kuna arvesse on võetud kogu omandiperiood.

Kogu kapitalisatsiooni määra ja lõpliku tulu vahel on funktsionaalne seos:

kus D \u003d FV -V / V - aktsia väärtuse muutus;

D x sff, i, n - võrrandi liige, mis korrigeerib või kompenseerib väärtuse muutust ehk tulumäära (väärtuse kadumise korral).

See avaldis on Ellwoodi võrrand, eeldades, et kinnisvara investeeritakse ilma laenukapitali võtmata. Eeldatakse, et tulu on annuiteetse iseloomuga ja vara väärtus võib ühes või teises suunas muutuda. Väärtuse vähenemise korral omandiperioodi jooksul nõuab investor, et kaotatud väärtuse hüvitamine toimuks perioodiliste tulude arvelt; väärtuse kasvu osana tulust saab asendada nüüdisväärtusega ekvivalendiga täiendava tuluvoo näol.

Väärtuse muutuse asendamine samaväärse perioodilise tuluga võimaldab diskonteerimise asemel kasutada nüüdisväärtuse määramiseks diskontomäärana kapitalisatsioonimäära, mida on korrigeeritud algkapitali maksumuse muutusega. Hüvitiste fondi tegur sff võimaldab genereerida rahavoogu, mis on võrdne esialgse maksumuse muutuse summaga. See tegur esindab perioodilisi sissemakseid taastamisfondi (väärtuse kaotuse eest) osana algsest maksumusest või hüvitisfondi väärtuse suurenemise eest.

Kui kapitali hind ei muutu, siis ülaltoodud avaldises on väärtus D võrdne nulliga ja tulu saab kapitaliseerida diskontomääraga võrdse kapitaliseerimismääraga, st R 0 =Y 0 .

Juhul, kui tuluvoog on lõpmatu ja kapital amortiseerub, tagatakse kapitali tootlus tulude arvelt ja parameeter sff kipub olema null. Siin määratakse kulu ka aastatulu jagamisel kapitalisatsioonimääraga, mis on võrdne diskontomääraga R 0 = Y 0 . Väärtusekao prognoosimisel tuleks algkapitali tootlus tagada perioodilise tulu osa reinvesteerimisega. Põhieeldus väärtuse languse prognoosimisel on, et ühtne perioodiline tuluvoog sisaldab investeeringutasuvust ja algkapitali tootlust. Vastavalt sellele sisaldab kapitalisatsioonimäär kapitali tasuvuse määra ja tulumäära, mis moodustab sissemaksed kapitali hüvitamise fondi. Algne väljend näeb välja selline

R 0 \u003d Y 0 + sff, i, n,

kuna D = -1 ja kompensatsioonifond peab arvestama kogu algkapitali tootlusega.

R0 definitsioon sõltub hüvitisfondi moodustamise tingimustest.

Need tingimused sõltuvad saadaolevatest reinvesteerimisvõimalustest. Sel juhul kasutatakse Inwoodi meetodit ja Hoskoldi meetodit.

Inwoodi meetod eeldab, et hüvitisfond moodustatakse intressimääraga, mis on võrdne investeeringu tasuvuse määraga. Seda meetodit kasutatakse püsiva annuiteedi sissetulekuks.

Meetodi hea näide on iseamortiseeriv laen, kus laenu kapitalisatsioonimäär ehk hüpoteegi konstant on intresside summa, milleks antud juhul on laenusumma tootlus ja laenuintressi määraga määratud fonditegur.

Isevõetav laen, mis antakse välja 10 aastaks 12% aastas, annab igakuised maksed 1000 $. Mis on laenu esialgne summa?

NÄIDE 4

Eeldatakse, et vara, mis põhineb 10% aastas, toob 5 aasta jooksul 10 000 dollarit aastatulu, misjärel see amortiseerub täielikult.

Investor ostis selle vara tingimusel, et 10% aastas arvestab lisaks tuludele ka algkapitali tootlust. Mis oli ostetud vara hind Inwoodi eeldusel?

R o \u003d Y o + sff = 0,1 + sff (5 aastat, 10%) \u003d 0,1 + 0,164 = 0,264;

Hoskoldi meetod eeldab, et investoril puuduvad võimalused reinvesteerimiseks algse investeeringu intressimääraga võrdseks. .

Oletame, et investor on omandanud vara, mille tootlus on teistest võimalustest oluliselt suurem, olles samas teadlik riskist, millega tema investeering kokku puutub. Oma vahendite tootluse tagamiseks moodustab investor kompensatsioonifondi, mis reinvesteerib võimalikult madala intressimääraga.

See on Hoskoldi oletus – hüvitisfond moodustatakse "riskivaba" määraga.

Muudame Hoskoldi eeldusi arvestades eelmise ülesande tingimusi, eeldades, et investoril on juurdepääs reinvesteeringule 7% aastas ning alginvesteeringu tootlus on 20%.

R0 = 0,1 + sff(5 aastat, 7%) = 0,1 + 0,174 = 0,274;

Lineaarse kapitali tootlusega kompensatsioonifondi moodustamine tehakse nii. Kapitalisatsioonimäära määramine tootluse ja lineaarse hüvitisfondi järgi (Ringi meetod) eeldab kapitali tootlust võrdsete osamaksetena vara omandiperioodi jooksul.

Tootlus on sel juhul intressivabasse hüvitisfondi eraldatud aastane osa algkapitalist. See osakaal 100% kapitali taastumisel võrdub 1/n, kus n on aastates arvutatud amortisatsiooniaeg.

Kogu kapitalisatsiooni määra avaldis Ring-meetodil on järgmine:

Puhaskasum büroohoonele järelejäänud tähtajaga majanduselu 15 aastat, võrdub 25 000 dollariga esimesel aastal, objekti tasuvus on hinnanguliselt 15%. Mis on hoone maksumus? Oma majandusliku eluea lõpuks on see täielikult amortiseerunud. See näide on kooskõlas Ringi lineaarse kapitalitasuvuse eeldusega, mida kasutatakse tavaliselt kahanevate varade (nt amortisatsiooniga varade) hindamisel (tabel 7.4).

Tabel 7.4 Esimese 5 aasta voog (USD)

Tabel 7.4 näitab, et lineaarne kapitalitootlus on iseloomulik kahanevale tulule. Kui probleem lahendataks Inwoodi meetodil, oleks kulu liiga kõrge.

Omakapitali väärtuse muutuse puhul võtab tootluse määramisel arvesse algse maksumuse osalist tagasimaksmist või kompenseerimist, eeldusel, et hüvitamise meetod on tehtud.

Kinnisvara, toob sisse 10 000 dollarit puhastulu. Eeldatakse, et müügihetkeks 5 aasta pärast suureneb selle väärtus 30%, st D = 0,3. Selliste objektide diskontomäär on 15%. Arvutage vara väärtus, eeldades, et väärtuse muutuse kompenseerimise määr määratakse tulumääraga võrdse määraga.

R 0 = Y 0 - 0,3 sff = 0,15 + 0,3 x sff (5 aastat, 15%) \u003d 0,15 - 0,3 x 0,148 \u003d 0,106 (10,6%);

Samad tingimused, mis näites 7, kuid eeldatakse, et vara toob 1. aastal sisse 10 000 dollarit puhastulu ja väärtuse langus on lineaarne (30% võrra).

Otsese kapitaliseerimise meetodit kasutatakse ettevõtte nüüdisväärtuse arvutamiseks, kui ettevõtte tulude hindamiseks on olemas usaldusväärsed ajaloolised andmed. Samas, nagu eelpool märgitud, on äriobjekti tulevane tulu igal järgneval ajaperioodil üsna stabiilne ja on ligikaudu võrdne jooksva tuluga või on tulevaste tulude kasvutempo mõõdukas.

Tulu kasutatakse tuluna enne intressi- ja finantskulusid, puhaskasumit, puhast rahavoogu, makstud dividendide summat. Sissetulekuliigi valik sõltub ettevõtte spetsiifikast.

Äriobjekti esialgne maksumus vastavalt tulude otsese kapitaliseerimise meetodile määratakse PR aastatulu ja kapitalisatsioonimäära K cap arvestamise alusel valemi järgi.

On ilmne, et mida madalam on kapitalisatsioonimäära väärtus, seda suurem on püsiva aastasissetulekuga äriobjekti väärtus ja vastupidi.

Piisab ettevõtte väärtuse hindamisest tulu kapitaliseerimise meetodil lihtne meetod, peegeldab otseselt turutingimusi.

Meetodit ei tohiks rakendada, kui puudub informatsioon turutehingute kohta, kui äriobjektil ei ole stabiilset tulu.

Näide 19. Määrake ettevõtte väärtus seda tüüpi toodete tootmiseks AGA tabelis esitatud teabe põhjal. 4.3.

Tabel 4.3

Ettevõtte arvutamine seda tüüpi toodete tootmiseksAGA

Indikaatori nimi	Tähendus
Taustteave hindamiseks
1. Tööstushoone maksumus, tuhat rubla.
2. Tööstushoone kasutusiga
3. Tööstushoone tulumäär
4. Maatüki maksumus, tuhat rubla.
5. Maa tulumäär, %
6. Aastane toodangu ja müügimaht, ühikud.
6. Müügihind, tuhat rubla.
7. Toodete müügist saadav tulu, tuhat rubla.	48 000 x 1,780 = 85 440
8. Toodete tootmise ja turustamise kulud, tuhat rubla.
9. Tootmisliini kasutusiga, aastad
10. Tootmisliini analoogi tootlusmäär

Hinnangulised näitajad

11. Tööstushoone kapitalisatsioonimäär
12. Tootmisliini kapitalisatsioonimäär
13. Aastane puhastulu tootmisest enne makse, tuhat rubla. (lk 7 - lk 8)	85 440 - 66 643 = = 18 797
14. Maatüki puhastulu, tuhat rubla. (lehekülg 3 x lehekülg 4: 100%)	3400 x 0,08 = 272
15. Tootmishoone puhaskasum, tuhat rubla. (lehekülg 1 x lk 11)	25600 x 0,1133 = 2900
16. Aastane puhastulu tootmisliinile, tuhat rubla. (lk 13 - lk 14 - lk 15)	18 797-272-2 900 = = 15 625
17. Äritegevuse maksumus, tuhat rubla.	15 625:0,3004 = = 52 014

Lahendus

Sissetulekuks antud näites on toodete tootmisest ja müügist saadud aastane puhastulu enne makse, mis on defineeritud kavandatud toodangu mahu müügitulu ning tootmis- ja turustuskulude vahena. Arvestades seda koostisosad ettevõtted on tootmishoone ja tootmisliin, iga komponendi kohta arvutati oma kapitalisatsioonimäär. Tööstushoone kapitalisatsioonimäära arvutamiseks võtame arvesse sarnaste objektide investeeringute tasuvust (tingimuse järgi 8%) ja järelejäänud kasutusiga 30 aastat.

Tööstushoone kapitali taastumise (rentaabluse) suhe:

Tööstushoone kapitalisatsioonimäär taastumismääraga 3,33%:

Tootmisliini kapitalisatsioonimäära arvutamisel võtame arvesse analoogi aastast tulumäära (25%) ja järelejäänud kasutusiga kaheksa aastat.

Tootmisliini hüvitamise suhe:

Tootmisliini kapitalisatsioonimäär:

Maale kuuluv puhastulu BH 3 on määratletud kui maatüki hetkeväärtuse ja maa kapitalisatsioonikoefitsiendi korrutis (arvutus tabeli 4.3 lk 14). Tööstushoonele kuuluv puhaskasum BH, f1, on defineeritud kui hoone hetkeväärtuse ja tööstushoone kapitalisatsioonikoefitsiendi korrutis (arvutus tabeli 4.3 lk 15).

Tootmisliinile kuuluv puhaskasum määratakse valemiga

Tootmisliini maksumus toodete valmistamiseks AGA määratakse valemiga

Arvutustulemused on toodud tabelis. 4.3. Arvutuste põhjal järeldub, et tootmisliini prognoositav aastane puhastulu on 15 625 tuhat rubla, samas kui arvestatud tingimusi säilitades on ettevõtte hinnanguline maksumus 52 014 tuhat rubla.

Näide 20. Ettevõtja plaanib paigaldada nõudlike toodete tootmiseks seadmed, mille maksumus on 7500 tuhat rubla, kasutusiga kümme aastat, maksimaalne päevane tootlikkus on 4000 ühikut. tooted. Piirkonnas asuvate analoogettevõtete analüüsi põhjal on selliste seadmete kasutusaste 0,65, 0,58 ja 0,70, analoogide kapitalisatsioonimäär on 35%. Prognoosi kohaselt võib seadmete laadimise tõenäosus 65 ja 70% juures olla 30 ja 28%. Kasutustingimused: toodanguühiku müügihind - 2 tuhat rubla; otsesed materjalikulud toodete tootmiseks on 25% hinnast; otsesed tööjõukulud koos mahaarvamistega on 20% müügihinnast. Tööjõu motiveerimiseks oodatakse palkade tõstmist 3 ja 5%, kui seadmete kasutusaste on 65 ja 70%. Iga-aastased hooldus- ja remondikulud - 12% seadmete maksumusest. Tootmise korraldamiseks on vaja rentida tootmisruum pindala 20 m2. Üür kuus - 1,2 tuhat rubla / m 2. Ülejäänud kululiikideks prognoositakse 4% tegevustulust. Riskivaba reinvesteerimise määr on 7%. Tehke kindlaks ettevõtte väärtus ja hinnake seadmete kasutusastme mõju ettevõtte väärtusele.

Lahendus

Lahendamiseks koostame analüütilise tabeli. 4.4.

Tabel 4.4

Ettevõtte väärtuse määramine puhaskasumi otsese kapitaliseerimise meetodil

Indeks	1. variant	2. variant	3. variant
2. Tõhusus,
3. Laadimise tõenäosus uueks tootmiseks, Р 3
4. Ühiku müügihind, tuhat rubla.
5. Tööpäevade arv kuus, D r, päevad
6. Päevas toodetud osade arv vastavalt valikule, ühikud.	4000 x x 0,58 = = 2320	4000 x 0,65 = = 2600	4000 x 0,70 = = 2800
7. Valmistatud toodete arv aastas, ühikud. (lehekülg 6 x leht 5 x 12 kuud)
8. Aasta tegevustulu optsioonide kaupa, tuhat rubla. (lehekülg 4 x lk 7)
9. Aasta tegevustulu, võttes arvesse optsiooni tõenäosust, tuhat rubla. (lk 8 x lk 2)

Jätkamine
Indeks	1. variant	2. variant	3. variant
10. Aasta kaalutud keskmine tegevustulu, tuhat rubla.		561 254 + 449 280 + + 451 584= 1462 118
JA. Materjalikulud tootmiseks, tuhat rubla (25% x lk 8)
12. Viitlaekumisega töötasu aastas, tuhat rubla. (lehekülg 8 x 20%)
13. Lisatasu võttes arvesse tööjõu motivatsiooni, tuhat rubla.		299 520 x 0,03 = = 8 986	322 560 x 0,05 = = 16 128
14. Seadmete hoolduse ja remondi aastakulud, tuhat rubla.
15. Amortisatsiooni mahaarvamised, tuhat rubla
16. Üür, tuhat rubla.
17. Muud liiki kulud, tuhat rubla (4% x x lk 8)
18. Otsesed kulud toodetele, tuhat rubla (lk 11 + lk 12)
19. Toodete üldkulud, tuhat rubla. (lk 13 + lk 14 + lk 15 + lk 16 +
20. Üldkulud toodete puhul tuhat rubla (lk 18 + lk 19)
21. Kogukulud, võttes arvesse optsiooniga laadimise tõenäosust, tuhat rubla. (lehekülg 3 x lk 20)
22. Aasta kaalutud keskmised kulud, tuhat rubla.		275 829 + 223 424 + + 226 335 = 725 588
23. Optsiooni prognoositav kasum enne tulumaksu, tuhat rubla. (lk 8 - lk 20)
24. Prognoositav kasum pärast tulumaksu mahaarvamist, tuhat rubla. (lehekülg 23 x 0,76)
25. Prognoositav kasum pärast tulumaksu mahaarvamist, võttes arvesse seadmete laadimise tõenäosust vastavalt valikule, tuhat rubla. (lehekülg 3 x lk 24)
26. Kaalutud keskmine kasum pärast tulumaksu mahaarvamist, tuhat rubla.		216 924+ 171 650 + + 171 189 = 559 763

Lõpp

Arvestades seadmete võimalikku laadimisastet, määrame iga variandi puhul toodangu mahu päevas ja aastas. Tootmisvõimsus päevas, võttes arvesse maksimaalset koormust Tee nii ja kasutegur K u s:

Arvutuste tulemused - tabelis. 4.4 lk 6. Iga valiku aasta väljund:

Määrame ettevõtte keskmise aastase tulu, võttes arvesse iga variandi prognoositavat laadimise tõenäosust "valemiga

kus B| - tegevustulu esimese variandi alusel

R - seadmete laadimise tõenäosus esimese variandi järgi“ (arvutustulemused on toodud lk. 8-10).

Kaalutud keskmine tegevustulu toodete tootmisest, võttes arvesse iga võimaluse esinemise tõenäosust, on 1 462 118 tuhat rubla.

Arvutage esialgse teabe abil iga valiku aasta kogukulud. Peamised kululiigid:

• otsene materjal - vastavalt seisukorrale moodustavad need 25% hinnast või tegevustulust (lk 11);
• töötasu - 20% hinnast või tegevustulust (lk 12);
• tööjõu motivatsioonikulud: kui seadmete kasutusaste võrreldes esimese variandiga tõuseb, siis kasvab ka ettevõte palgad 3 ja 5% võrra (lk 13);
• hooldus- ja remondikulud on 12% esialgsest maksumusest:

Amortisatsiooni mahaarvamised arvutatakse lineaarselt, võttes arvesse esialgset maksumust ja kasulikku eluiga (10 aastat):

N am \u003d 1: T= 1: 10 \u003d 0,10 AM \u003d 0,10x 7500 tuhat rubla. = 750 tuhat rubla. (lk 15);

Üür on arvestatud pindalaga tootmisseadmed 20 m 2, üür kuus - 1,2 tuhat rubla / m 2, aasta rendimaksed on:

Muud kulud - 4% tegevustulust (lk 17).

Saadud andmete põhjal on iga variandi otsesed kogukulud (otsesed materjali- ja tööjõukulud) ja üldkulud kokku toodud lk 18 ning äritulemused lk ​​23-26.

Ettevõtluse väärtuse hindamiseks arvutame kapitalisatsioonimäära väärtuse, arvestades, et riskivaba reinvesteerimise määr on 7%, analoogsete objektide kapitalisatsioonimäär on 30%.

Investeeringutasuvus 7% ja seadmete eluiga 10 aastat on:

Ettevõtte hindamise kapitalisatsioonimäär:

Saadud andmete põhjal järeldub, et võttes arvesse laadimisseadmete võimalikke variante, on aasta kaalutud keskmine tegevustulu 1 462 118 tuhat rubla, kaalutud keskmine kasum pärast tulumaksu mahaarvamist toodete tootmisest ja müügist on 559 763 tuhat rubla, müügitulu puhaskasumi juures - 38,28% (559 763: I 462 118 x 100%), kaalutud keskmine äriväärtus - 1 325 189 tuhat rubla.

Hindame koormustaseme mõju ettevõtte väärtusele. Seadmete kasutamisel 58% maksimaalsest võimsusest on tegevustulu 1 336 320 tuhat rubla, puhaskasum pärast tulumaksu on 16 485 tuhat rubla, müügitulu on 38,65%. Seadmete kasutamisel 70% ulatuses on tegevustulu 1 612 800 tuhat rubla, kasum pärast tulumaksu on 611 391 tuhat rubla, müügitulu on 37,91%. See tähendab, et kui seadmete kasutusaste suureneb 12%, suureneb tegevustulu 276 480 tuhande rubla võrra. (1 612 800 - 1 336 320) ehk 20,69%, puhaskasum pärast tulumaksu tasumist suureneb 94 906 tuhande rubla võrra. (61 1 391 - 516 485) ehk 18,38% ning äri väärtus kasvab samuti 224 683 tuhande rubla võrra. (1 447 422 - 1 222 739) ehk 18,38%. Seadmete kasutusaste tõusis nendel tingimustel 1%, kasvas äri väärtus 1,53% (18,38: 12).

Näide 21. Praegune aastane tulu äriobjektile on 3500 tuhat rubla, tootlus on 18%. Prognoosi kohaselt võib lähima kuue aasta jooksul majandussündmuste optimistliku arengu korral äriobjekti väärtus tõusta 48%, kõige tõenäolisema arengu korral 32% ja pessimistliku prognoosiga 10%. . Määrake kapitalisatsioonikordaja, äriobjekti hetkeväärtus ja edasimüügi väärtus kuue aasta pärast, arvestades, et optimistliku prognoosi tõenäosus on 20%, pessimistliku prognoosi 30%.

Lahendus

Arvutage taastumisteguri määr, võttes arvesse 18% investeeringutasuvust:

Hindamisobjekti praegune väärtus:

Objekti edasimüügi väärtus, võttes arvesse 10% väärtuse kasvu:

Kasutades objekti hetkeväärtuse ja objekti edasimüügiväärtuse väärtusi, arvutame nende näitajate kaalutud keskmised väärtused. Arvutustulemused on kokku võetud tabelis. 4.5.

Tabel 4.5

Äriobjekti hetkeväärtuse arvutamine ja edasimüük, arvestades selle väärtuse kasvu

Indeks	Prognoosi võimalus
	OPTIMISTILINE	enamus tõenäoliselt	pessimistlik
1. Jooksev tulu kinnisvarast, tuhat rubla.
2. Sissetulekute kasvumäär, %
3. Prognoosi tõenäosus
4. Hüvitisteguri määr, %
5. Edasilükkunud tulu määr, %
6. Kapitalisatsiooni korrigeerimise määr, %
7. Objekti hetkeväärtus, tuhat rubla.
8. Edasimüügiobjekti maksumus, tuhat rubla.
9. Kaalutud keskmine nüüdisväärtus	27090x0,10 = = 2709	23 956 x 0,50 = = 11 978	20 661 x 0,30 = = 6 198
Äriobjekti tõenäoline kaalutud keskmine praegune väärtus, tuhat rubla.		2 709 + 11 978 + 6 198 = 20 885
10. Ettevõtte edasimüügi objekti kaalutud keskmine väärtus, tuhat rubla.	40 093 x 0,10 = = 4 009,3	31622x0,5 == 15811	22 727 x 0,30 = = 6818,1
Tõenäoline kaalutud keskmine edasimüügiväärtus, tuhat rubla		4009,3 + 15 811 +6 818,1 = = 26 638,4

Saadud andmete põhjal saab teha järgmised järeldused. Kinnisasjalt saadava tulu kasvutempo vähenemine tulevikus toob kaasa edasilükkunud tulu määra languse, mis toob kaasa tulu kapitaliseerimise korrigeerimismäära suurenemise ja sellest tulenevalt ka nüüdisväärtuse vähenemise ja vara edasimüügiväärtus. Näiteks tulude kasvutempo vähenemine 48%-lt 10%-le viis edasilükkunud tulumäära vähenemiseni 5,08%-lt 1,06%-le.

Äriobjekti praegune väärtus, sõltuvalt sissetulekute kasvu kiirusest ja prognoosi tõenäosusest, võib varieeruda 20 661 tuhandest rublast. kuni 27 090 tuhat rubla, kaalutud keskmine praegune väärtus on 20 885 tuhat rubla. Objekti edasimüügi väärtus võib ulatuda 22 727 tuhandest rublast. kuni 40 093 tuhat rubla on kaalutud keskmine edasimüügiväärtus 26 638 tuhat rubla.

Näide 22. OJSC plaanib laiendada toodete müügimahtu, selleks on vaja rentida kaks kauplemiskorrust erinevates linnaosades, kummagi pindala on 300 m 2 ja 450 m 2, kasutamata pind igas kaubanduspõrand- 6 ja 8% pindalast, 1 m 2 üüri maksumus kuus - 500 rubla. ja 430 rubla, kommertsseadmete maksumus on vastavalt 125 tuhat rubla. ja 190 tuhat rubla. Investeeringud tehakse omavahendite ja laenuvahendite arvelt. Esimest objekti finantseeritakse 30% laenuvahenditest, laenu intressimäär on 25%, esimese objekti tootlus on 2,10. Teist objekti rahastatakse 45% ulatuses laenuvahenditest, laenu intressimäär on 20%, teiselt objektilt saab tootlus olla vaid 1,76. Omakapitali intressimäär on hindamise hetkel 15%.

Hindamise ajal oli OJSC omavahendite suurus 3 miljonit rubla. Hinnake omavahendite piisavust ja objektidesse investeerimise otstarbekust, minimaalse tootluse taset omanikule.

Lahendus

Algandmed ja arvutustulemused on toodud tabelis. 4.6. Lahendus viiakse läbi järgmises järjestuses.

Tabel 4.6

Äriobjektidesse tehtud investeeringute puhaskasumi arvutamine

Jätkamine

Äriobjektide hinnangulised näitajad
9. Aasta potentsiaalne brutotulu, PVD, hõõruda. (lehekülg 1 x x leht 4 x 12 kuud)	300 x 500 x 12 = = 1 800 000	450 x 430 x 12 = = 2 322 000
10. Kasutamata pind, m 2 (lk 1 xp 1,1: 100)		450 x 0,08 = 36
11. Kahjud ruumide alakasutamisest U B, hõõruda. (lehekülg 10 x x lehekülg 4 x 12 kuud)	15 x 500 x 12 = = 90 000	36 x 430 x 12 = = 185 760
12. DVD tegelik brutotulu, hõõruda. (lk 9 - lk 11)
13. Tegevuskulud, hõõruda. (lk 9 x lk 8: 100), sealhulgas:
14. Amortisatsioon, hõõruda. (lehekülg 2 x x leht 3: 100)	125 000 x 0,12 == 15 000	190 000 x 0,11 = = 20 900
15. Aasta puhaskasum NPC, hõõruda. (lk 12 - - lk 13 + lk 14)	1 710 000- 720 000 + + 15 000= 1 005 000	2 136 240- 12 700 + + 20 900 = 2 144 440
16. Objekti väärtus hindamise kuupäeval, hõõruda.
17. Objekti miinimumhind (75% x lk 16 + lk 2)	1 005 000 x 0,75 + + 125 000 = 878 750	2 144 440 x 0,75 + 190 000= 1 798 330
18. Maksimaalne hind objekt (150% x lehekülg 16 + leht 2)	1 005 000 x 1,50 + 125 000= 1 632 500	2 144 440 x 1,50 + 190 000 = 3 406 660
19. Objekti keskmine hind (lk 17 + lk 18)	(878 750+ 1 632 500)/ 2 = 1 255 625	3 406 660): 2 = = 2 602 495

Lõpp

Arvutame välja võimaliku brutotulu varalt, mida on võimalik saada 100% kasutusel olevast kinnisvarast, ilma kahjude ja kuludeta, arvestades kasutuspinda, üüri kuus:

kus S- hindamisobjekti pindala;

AR PL - üür kuus.

Arvutused on toodud tabeli 9. leheküljel. 4.6.

Arvutage kahjud vara alakasutamisest - kahjud ruumide alakasutamisest:

kus 5 M on hindamisobjekti kasutamata ala.

Arvutustulemused lk ​​11.

Arvutage tegelik brutotulu, võttes arvesse vara alakasutamisest tulenevaid hinnangulisi kahjusid:

Arvutustulemused lk. i.

Arvutame hinnatava vara ekspluatatsiooni hinnangulised kulud - objekti tõrgeteta toimimise ja tulu taastootmise tagamiseks vajalikud tegevuskulud, võttes arvesse probleemi tingimusi:

kus PVD - potentsiaalne brutotulu;

H op - tegevuskulude osa potentsiaalsest brutotulust.

Tegevuskuludes on välja toodud amortisatsiooni mahaarvamised, arvutused on lk 13 ja 14.

Arvutage prognoositav tegevus puhastulu (NOR) tegeliku tegevustulu ja tegevuskulude vahena (välja arvatud kulum A):

Arvutustulemused on leheküljel 15.

NPV on RMS-i hindamisobjekti väärtus hindamise kuupäeval. Hindamise hetkel oli esimese hindamisobjekti väärtus 1 005 tuhat rubla, teise objekti maksumus 2 144 440 tuhat rubla.

Iga objekti keskmise hinna määrame lähtudes objekti maksumusest hindamiskuupäeva seisuga ja seadmete maksumusest ning eeldusest, et objektide maksumus võib varieeruda 75%-st (minimaalselt) puhastulust 150-ni. % puhast tegevustulust (maksimaalselt) ja OS-i seadmete maksumusest, mis hindamisobjektil on:

Arvutustulemused on toodud lehekülgedel 17-19.

Tehtud arvutuste tulemusena saadi, et esimese ja teise äriobjekti keskmine maksumus on 1255 625 tuhat rubla. ja 2602 495 tuhat rubla.

Arvutame iga laenukapitali hindamisobjekti kapitalisatsioonikordaja ehk kapitali hinna, kasutades selle osa D, (finantseerimisallikates diskontomäär dlc, samuti investorile nõutav tootlus K pl. Laenatud kapitali kapitalisatsioonikordaja:

Probleemi tingimustes on meil:

esimese variandi puhul:

teise variandi puhul:

Arvutustulemused on näidatud lk 20.

Arvutage iga objekti arvuti tegelik väärtus, jagades puhaskasumi NOR kapitalisatsioonimääraga K cap:

Arvutustulemused on toodud lk 21.

Määrakem, milline peaks olema nendesse investeeringutesse investeeritud omavahendite tootlus, võttes arvesse kapitalisatsioonikordaja struktuuri:

kus D*. - laenukapitali osakaal;

dx- laenukapitali hind;

D koos, - omakapitali osakaal; dcc- omakapitali hind.

Arvutused on toodud lk 22.

Esimese variandi puhul:

Seega on esimesse äriobjekti investeeritud omavahendite minimaalne tootlus antud finantsstruktuuri investeering peaks olema 12,14%, i.е. iga omakapitali rubla eest peaks moodustama vähem kui 12,14 kopikat. netokasum. Vastasel juhul on investeering kahjumlik.

Teise variandi puhul:

Seega peaks teise hindamisobjekti investeeritud omavahendite minimaalne tootlus antud investeeringute finantsstruktuuri juures olema 12,73%, s.o. iga omakapitali rubla eest peaks moodustama vähemalt 12,73 kopikat. netokasum. Vastasel juhul on investeering kahjumlik.

Määrame investeerimisobjektidesse investeeritava omakapitali suuruse, võttes arvesse omakapitali osakaalu (D ss) ja DH objekti keskmist soetushinda:

Esimese variandi puhul:

Teise variandi puhul:

Võttes arvesse kahte võimalust: 878 938 rubla. + 1 431 372 RUB = 2 310 310 rubla.

Seega on nendesse äriobjektidesse vaja investeerida 2 310 310 rubla. omavahendid. Objektide hindamise ajal on OJSC omavahendite suurus 3 miljonit rubla, s.o. ettevõttel on piisavalt omavahendeid investeeringute tegemiseks.

Arvutame minimaalse puhaskasumi summa, mida OJSC võib nende objektide soetamise tulemusena saada, korrutades omakapitali kapitalisatsioonimäära omakapitali summaga:

Esimese variandi puhul:

Teise variandi puhul:

Kogu puhaskasum äriobjektidesse omavahendite investeerimisest, säilitades arvesse võetud tingimused, on 288 917 rubla.

Peamised kapitaliseerimise meetodid on otsekapitaliseerimise meetod ja kapitali tootlusel põhinev tulu kapitaliseerimise meetod.

Suurtähtede kasutamise meetodi valikut mõjutavad igal juhul järgmised tegurid:

– vara liik;
– objekti tegelik vanus ja majanduslik eluiga;
– teabe usaldusväärsus ja ulatuslikkus;
- hindamisobjektist saadava tulu tunnused (summa, laekumise kestus, muutuse määr).

Kõige sagedamini kasutatav järgmisi meetodeid suurtähtede kasutamine:

– otsene suurtähtede kasutamine, kui objekti väärtus määratakse aasta puhastulu jagamisel kapitalisatsioonimääraga;
– brutoüüri meetod, vara hindamise alusel, võttes arvesse potentsiaalset või tegelikku tulu ja brutoüüri kordajat;
– diskonteeritud rahavoogude meetod – objekti hindamine, kui rahavood laekuvad ebaühtlaselt, suvaliselt muutuvad, võttes samal ajal arvesse vara kasutamisega seotud riskiastet;
– ülejäänud meetod - vara hindamine, võttes arvesse üksikute tegurite mõju tulu kujunemisel (kombinatsioonis jääkmeetodiga saab kasutada nii otsese kapitaliseerimise kui ka tulu kapitaliseerimise meetodeid);
– hüpoteeklaenu investeeringute analüüsi meetod - vara hindamine, mis põhineb oma- ja laenukapitali maksumuse arvestamisel.

Konkreetse kapitaliseerimismeetodi valiku määrab eeldatava tulu iseloom ja kvaliteet.

Praegustes Venemaa majandusliku ja poliitilise ebastabiilsuse tingimustes on usaldusväärsete prognooside tegemise raskuse tõttu laialdaselt kasutusel otsese kapitaliseerimise meetod, mis ei nõua rahavoogude nii põhjalikku analüüsi kui tootlusmäära järgi kapitaliseerimisel.

Otsene suurtähtede kasutamine – vara hindamine, säilitades selle stabiilsed kasutustingimused, püsiv tulusumma, alginvesteeringu puudumine ning samal ajal kapitali tootluse ja kapitalitulu arvestamine.

Kapitalisatsioonimäär arvutatakse tavaliselt hindamisobjekti analoogide turuinfo analüüsi põhjal, jagades aasta puhastulu analoogi müügihinnaga.

Eelmises peatükis käsitletud tulupõhise lähenemise põhivalem

otsese suurtähtedega kasutatakse seda tavaliselt järgmisel kujul:

kus PV – vara praegune väärtus,

NOI – oodatav puhaskasum esimesel aastal pärast hindamiskuupäeva,

L on kapitalisatsiooni kogumäär.

NOI-na saab kasutada 1 aasta normaliseeritud puhaskasumit, mis on saadud mitme aasta tulude keskmistamisel.

Kapitalisatsioonimäär Dd kajastab riske, millele varasse investeeritud vahendid on avatud. Kapitalisatsioonimäära arvutamise meetodid valitakse sõltuvalt konkreetsetest tingimustest, milles hindamisobjekt tegutseb: teave tulude ja tehinguhindade kohta, mis põhineb võrreldavate objektide valimil, finantstehingute allikad ja tingimused, õige prognoosi võimalus seoses hindamisobjektiga. objekti väärtus prognoosiperioodi lõpus.

Otsene kapitaliseerimine on võimalik brutorendi kordaja abil

Brutoüüri kordaja (RM)- turuhinna keskmine suhe teatud tüüpi kinnisvara potentsiaalsesse või tegelikku brutosissetulekusse.

Peamised tingimused otsese kapitaliseerimise meetodi rakendamiseks:

- tulu saamise periood kipub lõpmatuseni;
- sissetulekute suurus on püsiv;
- objekti kasutamise tingimused on stabiilsed;
- alginvesteeringut ei võeta arvesse;
– kapitali ja kapitali tootlust arvestatakse üheaegselt.

Kell otsene suurtähtede kasutamine Kasutatakse mudeleid, mis põhinevad kinnisvara väärtuse määramisel, jagades tüüpilise äritegevuse puhastulu kogukapitalisatsioonimääraga, mis on saadud hinnatud kinnisvara analoogide tulude ja müügihindade vahelise seose analüüsi põhjal. Siin on mõned näited otsese suurtähtede kasutamise mudelitest.

Otsese suurtähtede kasutamise meetodi eelised:

– arvutuste lihtsus;
– väike arv eeldusi;
– turu olukorra peegeldus;
– heade tulemuste saamine madala riskiga stabiilselt toimiva kinnisvara puhul (ühe üürnikuga hoone ja pikaajaline üürileping).

Meetodi rakendamise piisava lihtsuse kõrval tuleks arvestada turuanalüüsi keerukust ja vajadust korrigeerida võrreldavate objektide erinevusi. Meetodit ei tohiks rakendada, kui puudub teave turutehingute kohta, objekt on ehitus- või rekonstrueerimisjärgus või kui objekt on saanud tõsist kahju.

Kapitalisatsioonimäära rakendatakse kinnisvarast saadava tulevase tulu ümberarvestamisel selle hetkeväärtusesse.

Kapitalisatsioonimäära arvutamisel kasutatakse müügi võrdlusmeetodit, võlgade kattemäära meetodit, investeerimisgrupi meetodit, tegeliku brutotulu suhte meetodit ja bilansimeetodit.

Müügi võrdlusmeetod − kogu kapitalisatsiooni määra määramise peamine meetod. Hinnatava objekti kapitalisatsioonimäära määramisel arvutatakse kõigepealt iga müüdud analoogi kapitalisatsioonimäär valemi abil

kus SP i on i-analoogi müügihind.

Seejärel valitakse kogu kapitalisatsiooni määr, võttes arvesse matemaatilise statistika meetodeid, kaalukoefitsienti x i , mis peegeldab iga müügi sarnasuse astet hindamisobjektiga.

.

Nagu Ri sarnase riskiastmega alternatiivsete investeeringute puhul saab rakendada kapitalisatsioonimäära, siis x on 1. investeeringu kaalutegur.

Hindamisobjekti analüüsitavatel analoogidel peaksid olema järgmised sarnased omadused: järelejäänud majanduslik eluiga, tegevuskulude tase, tagasipöördumisväärtused ja kahjutegurid, riskid, maa ja hoonete väärtuste suhe, müügikuupäev, meetod parim ja kõige tõhus kasutamine, finantseerimistingimused, juhtimiskvaliteedi tase. Lisaks ei tohiks objektide asukoht ja kaunistamine põhimõtteliselt erineda.

Võlgade katmise meetod kehtib, kui laenukapitali kasutatakse kinnisvarainvesteeringute rahastamiseks.

Võlakatte määr DCR arvutatakse järgmiselt:

,

kus DS – iga-aastane võlateenindus.

Kogu kapitalisatsioonimäär määratakse valemiga

kus Rm – kapitalisatsiooni kogumäär; m on laenatud vahendite osa:

kus Vm on laenatud vahendite maksumus või laenusumma;

V – objekti maksumus;

Rm on laenatud vahendite kapitalisatsioonimäär:

Andmed võla kattemäära arvutamiseks on kergesti kättesaadavad, kuid see meetod annab kapitalisatsioonimäära indikatiivse väärtuse juhtudel, kui turuandmed ei ole piisavalt usaldusväärsed. Seetõttu kasutatakse kattesuhte meetodit ainult korrigeerivana.

Investeerimisgrupi meetod kasutatakse laenukapitali kaasamisel kinnisvara ostmisel. Samal ajal saab kapitalisatsioonimäära arvutada nii finants- kui ka füüsiliste komponentide suhtes.

Investeerimisgrupi meetod finantskomponentide jaoks. Kapitalisatsioonimäär on kaalutud keskmine, mis võtab arvesse nii oma- kui ka võõrkapitali huve:

kus R m on omakapitali kapitalisatsioonimäär, mis saadakse võrreldavate objektide andmete põhjal, jagades maksueelse tulu väärtuse oma investeeritud kapitali väärtusega; R e on laenatud vahendite kapitalisatsioonimäär.

Investeerimisgrupi meetod füüsiliste koostisosade jaoks. Kapitalisatsioonimäär määratakse valemiga

kus L on maa väärtuse osa kinnisvara koguväärtusest; Rl- maa kapitalisatsioonimäär;

R h on parenduste kapitalisatsioonimäär.

Maa kapitalisatsioonimäär arvutatakse maale kuuluva tulu ja maa väärtuse suhtena. Täienduste kapitaliseerimise määr määratakse parendustest saadava tulu ja parenduste maksumuse suhte järgi.

Tegeliku kogusissetuleku suhte meetod kehtib, kui on olemas andmed tegevuskulude ja tegeliku brutotulu kohta:

,

kus OER on tegevuskulude suhe; EGIM on tegelik brutotulu suhtarv.

Otsese kapitaliseerimise korral saab objekti väärtuse arvutamiseks kasutada brutotulu suhtarvu ja jääktehnikat.

Brutotulu suhtarvude rakendamine. Kui tegevuskulud ei ole kättesaadavad, kasutatakse brutotulu arve ja korrutatakse järgmiste asjakohaste teguritega:

– GRM – brutoüüri koefitsient, kui periood on võrdne kuuga;

– G.I.M. – brutotulu suhtarv, kui periood on aasta.

Need koefitsiendid on määratud objektide sissetuleku ja müügihinna suhtega ning need on kapitalisatsioonimäärade pöördväärtused.

Kinnisvara väärtus määratakse sel juhul järgmiselt:

kus KGT on potentsiaalne brutotulu;

PGIM – potentsiaalne brutotulu koefitsient, mis on arvutatud vastavalt hindamisobjekti analoogide andmetele:

,

EGI - tegelik brutotulu; EGIM on tegelik brutotulu suhtarv:

,

SP on hindamisobjekti analoogi müügihind.

Ülejäänud meetod kasutatakse juhtudel, kui hinnatava objekti ühe komponendi maksumus on teada. Maa ja hoonete, omakapitali ja laenukapitali jaoks on olemas jääkmeetodid.

Jääkmeetodi rakendamise järjestus:

- teadaoleva väärtusega komponendile langeva aasta tulu osa arvutamine;
- teadmata väärtusega komponendile langeva aastatulu osa arvutamine;
– tundmatu komponendi maksumuse arvutamine;
- vara väärtuse määramine selle komponentide väärtuste liitmise teel.

Mõelge ehitiste jääkmeetodile, kui maa väärtus on teada. Arvutused tehakse vastavalt ülaltoodud järjestusele, kasutades järgmisi valemeid:

,

kus 1 L on maale kuuluv aastatulu; V L - maa maksumus; R L on maa kapitalisatsioonimäär.

kus J h , on hoonega seotud aastatulu; J 0 - vara toodud aastane kogutulu.

kus Vn on hoone maksumus; Rn on hoonete kapitalisatsioonimäär.

,

kus V on vara väärtus.

Rakenda sarnaselt:

– maa jääkmeetod – kui hoone maksumust saab üsna täpselt määrata;
– omakapitali saldomeetod – kui on võimalik määrata hüpoteeklaenu tähtaega ja iga-aastase võlateenindusmakse suurust;
- laenukapitali jääkmeetod - kui omakapitali maksumus on teada.

Üldjuhul nõuavad otsesed kapitalisatsiooniarvutused võrreldavate müügiandmete olemasolu. Tulu kapitaliseerimine tootluse järgi sõltub turuandmetest vähem, kuid see meetod peaks kajastama selliste kinnisvara potentsiaalsete ostjate tegelikke ootusi ja eelistusi.