Taxa pe vânzări - cum se vinde un apartament primit prin moștenire?

Locuințele moștenite nu sunt neobișnuite pe piața imobiliară.

Riscurile în tranzacțiile cu apartamente ereditare sunt tipice pentru toate părțile fără excepție. Cunoașterea nuanțelor legislației fiscale, contractuale și succesorale va ajuta la minimizarea posibilității unor pierderi mari.

Dragi cititori! Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este unic.

Dacă vrei să știi cum să vă rezolvați exact problema - contactați formularul de consultant online din dreapta sau sunați la numerele de mai jos. Este rapid și gratuit!

Cum se vinde un apartament primit prin mostenire?

Pentru a vinde un apartament moștenit este necesar să se îndeplinească toate formalitățile necesare legate de legalizarea moștenirii:

1. . Pentru a face acest lucru, este necesar să raportați la notar faptul acceptării moștenirii prin depunerea unei cereri corespunzătoare și furnizarea de documente. Cererea trebuie depusă în cel mult șase luni de la decesul proprietarului apartamentului, în caz contrar, drepturile asupra proprietății moștenite vor trebui apărate în instanță. De asemenea, puteți accepta moștenirea după fapt: începeți (sau continuați) să folosiți proprietatea ca pe proprietatea dvs. (faceți reparații, plătiți „comunalul”). Totuși, în acest caz, moștenitorul trebuie să dovedească în continuare faptul acceptării moștenirii la notar. Acest lucru este necesar pentru a obține un document de proprietate pentru un apartament.
2. Dacă moștenitorul își confirmă cu succes dreptul de a primi proprietăți prin moștenire, atunci după 6 luni notarul este obligat să-i elibereze un certificat corespunzător. Acest document servește drept bază pentru apariția dreptului de proprietate al moștenitorului asupra proprietății rezidențiale.
3. Dreptul dobandit prin mostenire trebuie inregistrat la Rosreestr inainte de vanzarea apartamentului. Depunerea documentelor pentru înregistrarea de stat a dreptului moștenitorului și transferul acestui drept în baza contractului de vânzare pot fi efectuate simultan. În această situație, specialiștii autorității de înregistrare trebuie să respecte succesiunea acțiunilor de înregistrare.

Documente necesare pentru vânzare

Organismele teritoriale ale Rosreestr sunt angajate în contabilitatea tranzacțiilor imobiliare. Atât moștenitorul, cât și cumpărătorul trebuie să depună o cerere de modificare a registrului de drepturi în legătură cu vânzarea unui apartament.

De asemenea, veți avea nevoie de următoarele documente:

• Original și copie a certificatului de drept la moștenire eliberat de notar(dacă dreptul a fost stabilit în instanță, atunci este prevăzută o hotărâre judecătorească);
• Pașapoartele părților la acord;
• Originalele contractului de vanzare a apartamentului(contractul se întocmește în funcție de numărul de persoane care participă la tranzacție, se întocmește un exemplar pentru autoritatea de înregistrare);
• Informații despre plata taxei de stat(întreaga sumă este plătită de cumpărător, iar dacă apartamentul este achiziționat în proprietate comună, atunci cuantumul onorariului se repartizează între cumpărători proporțional cu cotele dobândite);
• În cazul în care vreunul dintre participanții la tranzacție acționează prin intermediul unui reprezentant, este necesar să se furnizeze o procură legalizată.

O cerere și un pachet de documente pot fi depuse personal la MFC sau organe abilitate, trimise prin poștă, sau se poate crea o cerere electronică pe portalul serviciilor publice.

Ce dificultăți pot apărea?

Cumpărarea unui apartament moștenit este una dintre cele mai riscante tranzacții imobiliare.

Riscul se datorează în primul rând unor reguli de drept succesoral care protejează interesele moștenitorilor legali. Astfel, articolul 1155 din Codul civil al Federației Ruse presupune că moștenitorii, din motive întemeiate, care nu au acceptat moștenirea în termenul de șase luni alocat de lege, pot fi restabiliți în drepturi.

Mai mult, legiuitorul nu introduce niciun termen. Moștenitorul nou-apărut poate apărea atât într-un an, cât și în 10 ani, doar gradul de temeinicie al motivelor care au împiedicat acceptarea în timp util a bunului unei rude defuncte.

În astfel de cazuri, un litigiu îndelungat este aproape inevitabil.. Cu toate acestea, cele mai multe hotărâri judecătorești din ultimii ani au fost luate în favoarea cumpărătorilor de bună credință ai unui apartament, iar moștenitorii „întârziați” pot conta doar pe compensații bănești de la moștenitorul care a vândut apartamentul.

Care sunt criteriile de bună-credință a cumpărătorului unui apartament ereditar?

Articolul 302 din Codul civil al Federației Ruse definește un cumpărător de bună credință ca un cetățean care nu deține informații că dobândește proprietăți în mod ilegal și care are posibilitatea de a obține astfel de informații.

Dovezile bunei-credințe includ:

1. Achizitionarea unui apartament la o valoare reala(o subestimare a valorii imobilului în contractul de vânzare poate fi considerată de instanță drept rea-credință);
2. Argumente ale cumpărătorului despre măsurile luate de acesta pentru verificarea purității tranzacției(solicitarea unei declarații a proprietății înainte de cumpărare, solicitarea autenticității unui certificat de moștenire etc.).

Anumite riscuri pentru cumpărătorii de apartamente primite prin moștenire pot fi asociate cu un astfel de concept ca renuntarea testamentara.

Aceasta poate fi o condiție, stabilită în testament, ca moștenitorul, dobândind dreptul de proprietate asupra locuinței, să fie obligat să acorde dreptul de a locui acolo unui terț. Acest drept de folosință a spațiului de locuit este reținut de legatar chiar dacă apartamentul este vândut de către moștenitor.

Astfel, un cumpărător care nu a verificat acest gen de informații poate achiziționa un apartament cu un chiriaș care este complet indezirabil pentru el.

De asemenea, ar trebui să acordați atenție bazei de deschidere a moștenirii. Uneori se primește o moștenire de la un cetățean declarat mort de către instanță. În acest caz, nimeni nu va da o garanție de 100% că cetățeanul care a murit conform actelor nu va mai fi brusc în viață și nu va cere restituirea proprietății sale.

Capcane care sperie adesea cumpărătorii

Vânzătorul, pentru a crește încrederea din partea persoanelor interesate de achiziție, ar trebui să dezvăluie informații despre toate nuanțele primirii unei moșteniri cât mai mult posibil.

Cumpărătorii de bunuri imobiliare ereditare ar trebui să verifice cu atenție toate documentele pentru apartament și să obțină informațiile necesare:

• Solicitați extras pentru un apartament de la USRR(acest document conține informații despre proprietar și sarcinile existente asupra unei anumite locuințe);
• Dacă este posibil, obțineți informații de la notarul care s-a ocupat de problemele succesorale;
• Comandați un extras din cartea casei(pentru a obține informații despre toți rezidenții înregistrați);
• Comunicați cu vecinii defunctului.

În niciun caz un contract de vânzare nu trebuie să indice o valoare mai mică decât cea pentru care apartamentul este achiziționat efectiv.

In cazul in care tranzactia este contestata in instanta, apartamentul va fi restituit mostenitorului legal, iar cumparatorului i se va returna doar suma specificata in contract.

O modalitate populară de a vă proteja drepturile în ultimii ani este. Acest tip de asigurare protejează proprietarul de riscurile pierderii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare ca urmare a declarației nulității tranzacției.

Impozitarea vânzării bunurilor moștenite

Primind o moștenire, un cetățean dobândește un anumit venit. Acest tip de venit este scutit de impozitare. Nu conteaza insa:

1. Temeiuri pentru dobândirea unei moșteniri (prin testament sau prin lege);
2. Relația cu moștenitorul.

Vânzarea unor astfel de bunuri imobiliare este un venit și în unele cazuri moștenitorul este obligat să plătească impozit pe venitul personal.

Important în materie de impozitare este termenul minim pentru deținerea unui obiect (MPS). În ceea ce privește bunurile primite prin moștenire, MPS este de 3 ani.

Aceasta înseamnă că veniturile din vânzarea unui apartament moștenit, primite într-un termen de până la 3 ani de la data dobândirii dreptului de proprietate de către moștenitor, sunt impozabile. Veniturile similare primite după o astfel de perioadă nu sunt luate în considerare în scopuri fiscale.

Termenul de proprietate asupra bunului începe de la data deschiderii moștenirii (decesul testatorului) și nu depinde de data înregistrării de stat a dreptului de proprietate al moștenitorului asupra apartamentului primit.

În cazul în care apartamentul este vândut în cadrul MPS, vânzătorul este obligat să declare venitul primit și să plătească suma calculată a impozitului.

Declaratia se depune pana la data de 30 aprilie a anului urmator datei transferului dreptului de proprietate catre cumparatorul apartamentului, virarea taxei se face pana la data de 15 iulie a anului in care a fost depusa declaratia.

În cazul în care apartamentul este vândut după expirarea ITA, nu este necesară prezentarea unei declarații.

Valoarea impozitului pentru rezidenții Federației Ruse va fi de 13% din costul apartamentului specificat în contract și de 30% pentru alți vânzători.

În acest caz, contribuabilul are dreptul de a reduce baza de impozitare pentru deducerea impozitului.

Pentru imobile, deducerea este egală cu suma veniturilor primite, dar nu mai mult de 1 milion de ruble. De exemplu, dacă un apartament este vândut cu 2 milioane de ruble, valoarea impozitului va fi de 130 de mii de ruble ((2.000.000 - 1.000.000) x 13%).

Valoarea tranzacției nu trebuie să difere dramatic de valoarea cadastrală a apartamentului.

În conformitate cu articolul 217.1 din Codul Fiscal al Federației Ruse, inspectoratul fiscal va recalcula cuantumul impozitului dacă venitul primit este mai mic decât valoarea cadastrală înmulțită cu un factor de 0,7 și va aplica sancțiunile stabilite de lege (amenda și penalități). ) contribuabilului.

De la 1 ianuarie 2016, s-a schimbat durata minimă de folosință a unui apartament. Cei care au privatizat un apartament, l-au primit cadou sau l-au moștenit prin testament, pot vinde imobile în trei ani, restul trebuie să aștepte 5 ani. Vă sugerăm să vizionați videoclipul.