Alla 3 aasta omandis olnud esivanemate korteri müük

Pärast sugulaste surma jääb sageli alles mitmesugust vara. Seejärel seisavad kodanike ees küsimused: kui kaua võib pärast pärandi sõlmimist eluaset müüa, kas ja mis summas on vaja maksta makse, kas deklareerimine on kohustuslik. Me räägime sellest ja paljust muust.

Paljud pärijad tunnevad huvi, millal on neil õigus saadud eluase maha müüa. Seadus sätestab, et vara valdusesse asumine toimub pärandaja sugulase surmapäeval. See tähendab, et saate korteris elada, välja üürida. Samuti on pärija kohustatud tasuma kinnisvaralt makse, kandma eluaseme- ja kommunaalkulud.

Kuid seda saab käsutada alles kuus kuud pärast testaatori surma. Enne seda perioodi ei ole võimalik seda müüa ega annetada.

Kuue kuu jooksul tuleb esitada notarile avaldus pärimisõiguste sõlmimise kavatsuse kohta ja oodata ära nõutav kuupäev. Kuuekuuline periood on vajalik selleks, et kõigil potentsiaalsetel taotlejatel oleks piisavalt aega testaatori surmast teada saamiseks ja oma õiguste kaitsmiseks.

Pärast määratud perioodi saate sertifikaadi. See koos muude dokumentidega tuleb esitada Rosreestri ametiasutustele. Nad registreerivad kinnisvara omandiõiguse. Selle asjaolu kinnitamiseks väljastatakse väljavõte. Seda saab teha multifunktsionaalsete keskuste või Interneti kaudu. Alles pärast selle etapi läbimist saate osta ja müüa.

Selleks peate sõlmima ostjaga lepingu ja esitama selle Rosreestris registreerimiseks. Kui pärandi saanud müüja on teovõimetu, siis sooritab tehingu tema eest eestkostja. Kui ta on alaealine, tegutsevad tema huvides tema vanemad (kui ta on alla 16-aastane) või ta ise nende nõusolekul (16-18-aastane). Sel juhul on müügiks vaja eestkosteasutustelt luba.

Abikaasa nõusolek mehele või naisele päritud korteri müügiks ei ole vajalik. See vara ei kuulu perekonna abieluvara hulka. Erandiks on juhtum, kui abielulepinguga on kehtestatud teistsugune kord. Sellises olukorras on Rosreestri registreerimiseks vajalik dokument abikaasa notariaalselt kinnitatud nõusolek tehingu tegemiseks.

Müügiriskid

Kas testamendi alusel päritud vara on võimalik varakult maha müüa? See on vastuvõetav. Selleks tuleb leida ostja, kes on nõus ootama tehingu vormistamist kuni pärandi sõlmimise hetkeni.

Peate temaga sõlmima eellepingu. Selle tingimuste kohaselt lepivad pooled tehingu tegemises ja selle registreerimises kokku pärast pärija poolt vajalike dokumentide vormistamist. Seejärel toimub lõplik arvutus. Samuti lepivad nad kokku ettemaksu maksmises. Samas saab potentsiaalne ostja kohe sisse kolida ja elama korterisse, mis on lepingus ette nähtud. Sellel võimalusel on lisaks kiire müügi eelisele aga palju riske.

1. Võib ilmuda teisi pärijaid, kes ei soovi korterit müüa.
2. Leitakse testament, mille kohaselt ei lähe vara mitte lähisugulastele, vaid teistele isikutele. Sel juhul ei pea tagastama mitte ainult korteri ettemaksu, vaid eellepingu alusel on võimalik kanda ka trahvide tasumise kulusid.
3. Ostja võib keelduda lõppsumma tasumisest ega soovi korterist välja kolida, mistõttu tuleb pöörduda kohtusse.

Seetõttu tuleb seda võimalust valides kindlalt teada, et pärandile ei ole teisi pretendendid, kellele vara võiks lahkunu pärandada. Samuti tuleb olla kindel potentsiaalses ostjas.

Pärija ei ole temale üle läinud korterit müües immuunne ka uute varataotlejate tekke riskide eest tulevikus. Te ei saa ennast täielikult kaitsta.

Praegu peavad notarid ühtset testamentide registrit. Kuid kui dokument koostati mitu aastat tagasi, saate selle olemasolust teada alles uute pärijate väljakuulutamise ajal. Kui nad tõestavad kohtule, et said pärandaja surmast teada alles nüüd, saavad nad sõlmida õigused kinnisvarale. Sel juhul peate maksma hüvitist juba müüdud vara eest.

Nende riskide minimeerimiseks võib soovitada teavitada testaatori surmast kõiki sugulasi. Uurige, kas on tahtmist. Vaidluste korral proovige selline dokument vaidlustada, paluge kohtul kohaldada aegumist.

Maksud

Eluaseme müügist saadud tulu maksustatakse tulumaksuga. Lühidalt, seda nimetatakse NDFL-iks. Nende sätete alla kuulub ka päritud vara.

Meie riigi elanikele on määraks määratud 13 protsenti. See hõlmab neid, kes elavad Venemaal aastaringselt 183 päeva järjest. Ülejäänud on kohustatud tasuma 30 protsenti saadud vahenditest. Küll aga kehtestab seadus mitmeid juhtumeid, mil isik on maksu tasumisest vabastatud.

Omanikule kuulub vara vähemalt kolm aastat, kuni selle kätte saab:

• pärandina
• kingitusena lähedastelt sugulastelt;
• erastamise kohta;
• üüri maksjana;
• ostud enne 01.01.2016.

Kõigil muudel juhtudel peab maksuvabastuse saamiseks olema korter vähemalt viis aastat. Määratud tingimusi on võimalik muuta nende vähendamise suunas Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste seadusega.

Pärimise teel edasi antud vara omandiperioodi arvestamine toimub mitte selle registreerimisdokumentide väljaandmise kuupäevast, vaid pärandaja surma hetkest.

Näide: kodanik Filimonov sai pärast vanaisa surma 2008. aastal korteri. Dokumentide registreerimise lõpetas ta alles 2016. aastal. 2018. aastal müüs kodanik Filimonov oma elamispinna. Kuigi tõend on dateeritud 2016, ei pea te makse maksma. Pärija on omanik olnud aastast 2008 ehk üle kolme aasta.

Müügiprotseduur

Alla 3 aasta omandis olnud päritud korteri müük eeldab maksu tasumist. Maksustamine toimub lepingus ettenähtud hinnast. Kuid siin on mõned nüansid. Sel juhul on oluline see, millal pärand täpselt kätte saadi.

Antud olukorras on vaja välja selgitada korteri katastriväärtus selle aasta 1. jaanuaril, mil müük on planeeritud. Vajalikku infot saab multifunktsionaalsetest keskustest. Selleks tellitakse objekti väljavõte või seda tüüpi väärtuse tõend. Neid dokumente on võimalik väljastada ka elektroonilisel kujul Rosreestri veebisaidi kaudu.

Katastriväärtust on vaja võrrelda hinnaga, mille eest korter müüakse. Kui tehingu tulemusena saadud summa on sellest väärtusest väiksem, tuleb maksuarvestus teha järgmiselt.

Lepingujärgset ostuhinda ei võeta arvesse. Maksubaasi määramiseks peate korrutama katastriväärtuse vähendusteguriga. Saadud summast ja on vaja teha arvutus. Üldreeglina määratakse koefitsiendiks 0,7. Kuid Vene Föderatsiooni subjektidel on õigus seda oma seadustega vähendada. See soodustus võib kehtida kõigile kodanikele, aga ka teatud kategooriatele, näiteks puuetega inimestele või pensionäridele.

Kui pärandatud kinnistu ostu registreerimise aasta 1. jaanuari seisuga katastriväärtust ei määrata, tehakse arvestus lepingu hinnast.

Näide: kodanik Lustov päris 2016. aasta märtsis korteri. Ta müüs selle 3 000 000 rubla eest. Selle objekti katastriväärtuseks määratakse 4 500 000 rubla. Maksustada tuleb summalt 3 150 000 rubla (4 500 000 x0,7).

Maksu mahaarvamine

Lepingus märgitud või katastriväärtusest arvestatud tulu suurust saab vähendada. Seda saavad teha ainult Vene Föderatsiooni elanikud.

Kehtivad järgmised tüübid.

1. Kinnisvara mahaarvamine.

Selle suuruseks on määratud 1 000 000 rubla. Kehtib maa, korterite, elu- ja aiamajade, tubade müügil. Kui müüakse teist hoonet või ruumi (näiteks garaaži), on mahaarvamine 250 000 rubla. See summa kehtib tehingute puhul, mille subjektiks on auto.

Erandiks on äriliseks otstarbeks kasutatav vara, olgu selleks siis kinnisvara või auto. Sel juhul mahaarvamist rakendada ei saa.

1). Kodanik Kuptsov müüs päranduseks saadud maja 3 650 000 rubla eest. Ta peab tasuma maksu 344 500 rubla. 3 650 000 (kokkuleppe alusel saadud) - 1 000 000 (mahaarvamise summa) = 2 650 000 x 13% = 344 500 rubla.

2) Kodanik Zaripova müüs päritud toa kommunaalkorteris 900 000 rubla eest. Kuna saadud tulu jääb mahaarvatavast summast alla, on maksusumma 0 rubla.

Paljud püüavad maksude maksmise kulu vältimiseks kasutada nn nippi. Müümisel on lepingus märgitud hind, mis võrdub 1 000 000 rubla või vähema mahaarvamisega. Tegelikkuses kantakse üle suur summa. Sellel valikul on teatud riskid. Seega, kui leping mingil põhjusel lõpetatakse, saab müüja ostja pahausksuse korral tagasi ainult dokumentides märgitud miljoni.

Aasta maksusoodustust saab taotleda ainult 1 000 000 rubla ulatuses. Kui selle perioodi jooksul müüakse mitu objekti, määratakse see kõigi kohta kokku, mitte igaühe kohta eraldi.

Mahaarvamine kehtib ka siis, kui müüdi osa korteriõigusest. Selle suurus iga omaniku jaoks sõltub aga sellest, kas müüakse kogu kinnistu või ainult osa sellest.Kui kaasomanikud müüvad korteri ühe esemena ühe lepingu alusel, jagatakse maksusoodustus nende vahel. Igaüks saab sellele õiguse, olenevalt oma osa suurusest. Kui pärijalt osteti vaid osa, saab ta kogu summa sissetulekute vähendamiseks rakendada. Et oleks selge, kui palju on millisel juhul mahaarvatav, vaadake näiteid elust:

1) Vend ja õde Politsajevid pärisid korteri ½ aktsia eest. Kuus kuud hiljem otsustasid nad selle 1 500 000 rubla eest kodanik Petrovile maha müüa. Kuna kinnistu müüdi korraga terve objektina, on mõlemal müüjal õigus vähendada tulu 500 000 rubla võrra. Seega on Politsajev ja Politsajeva kohustatud tasuma maksu 32 500 rubla.

1 500 000 / 2 = 750 000 rubla - iga müüja sissetulek.

750 000–500 000 = 250 000 x 13% = 32 500 rubla

2) Vend ja õde Demidovid pärisid elamu ½ aktsia eest. Kohe pärast Demidova kättesaamist otsustas ta oma osa 1 200 000 rubla eest maha müüa. Vend ei teinud ühtegi tehingut. Kuna müügis on vaid osa kinnistust, on kodanik Demidoval õigus kohaldada maksusoodustust täies ulatuses. Ta on kohustatud üle kandma maksu summas 26 000 rubla.

1 200 000 - 1 000 000 = 200 000 x 13% = 26 000 rubla

1. Vara soetamisel tehtud kulud.

Müüjal on õigus vähendada eluaseme müügist saadavat tulu tema pärandi sõlmimisel tehtud kulutuste võrra, mille hulka võivad kuuluda:

Kõik tehtud kulutused tuleb dokumenteerida. Samuti peaks olema selge, millise konkreetse omadusega need on seotud. Teise objekti projekteerimiseks tehtud kulutustega ei ole lubatud arvestada.

Näide: kodanik Lyalina müüs oma päritud maja 2 600 000 rubla eest. Maksu arvutamisel vähendas ta tulusid vara registreerimisel tehtud kulutuste võrra. Notariteenustele kulus 75 000 rubla, majadokumentide vormistamisele 15 000 rubla. Seega tuleb tasuda 326 300 rubla.

2 600 000 - (75 000 + 15 000) \u003d 2 510 000 x 13% \u003d 326 000 rubla.

Reeglina ei ole sellised kulutused kuigi suured. Ilmselt on mahaarvamist palju tulusam rakendada. Küll aga on soovitatav kasutada tulude vähenemist kulude katteks, mis on tehtud mõne muu kinnisvara müümisel aasta jooksul. Sel juhul vähendatakse ühe objekti tulu mahaarvamise summa võrra, teise puhul - tehtud kulutuste võrra.

Mahaarvamise rakendamine või sissetulekute vähendamine tehtud kulutuste võrra on maksja enda otsustada. Kellelgi, ka maksuinspektsioonil, ei ole õigust selles asjas juhiseid anda.

Tulude deklaratsioon

Kui teil on kohustus maksta pärandivara müügilt makse, peate esitama deklaratsiooni. See täidetakse vormil 3-NDFL. Seda saab teha nii paberkandjal kui ka elektrooniliselt.

Selle dokumendi vormi saate igast maksuametist ja ka ametlikult veebisaidilt. Seal esitatakse reeglina ka näidistäidis. Deklaratsioonile tuleb lisada järgmised dokumendid, mis on mahaarvamise tegemise aluseks:

• müügilepingu koopia;
• raha kättesaamise kviitung või kviitung (kui lepingus ei ole makseandmeid täpsustatud);
• notari, advokaadi, kinnisvaramaakleri vms tehtud kulude kinnitus, kui ei rakendata mahaarvamist, vaid kulude summat vähendatakse.

Paberkandjal üleandmisel saab seda teha maksumaksja või tema esindaja volikirja alusel isiklikult. Dokumente on võimalik saata ka posti teel. Selleks tuleb kiri registreerida, omada inventari.

Saate täita elektroonilise vormi saatmiseks föderaalse maksuteenistuse veebisaidil oma isikliku konto või riigiteenuste portaali kaudu. Selleks on vaja digiallkirja.

Deklaratsioon tuleb esitada ka siis, kui tasumisele kuuluv maks on pärast mahaarvamise rakendamist 0 rubla. Kui päritud vara on olnud omandis üle kolme aasta, ei pea maksuametisse midagi saatma.

Deklaratsioon tuleb esitada hiljemalt müügile järgneva kalendriaasta 30. aprilliks. Seega, kui korter müüdi 2017. aastal, tuleb dokumendid esitada enne 30.04.2018.

Maksetingimused ja trahvid

Tulumaks tuleb kanda eelarvesse hiljemalt müügile järgneva aasta 15. juuliks. See tähendab, et 2017. aastal tehtud tehingu eest tuleb tasuda enne 15.07.2018.

Juhul, kui müüja ei ole deklaratsiooni esitanud ja vajalikke arvutusi teinud, määratakse talle rahatrahv. Selle suurus on 20 protsenti makstavast summast (40 protsenti, kui need tegevused on tahtlikud). Lisaks arvestatakse iga viivitatud päeva eest trahvi 1/300 refinantseerimismäärast.

Aga kui maksja esitas deklaratsiooni, milles ta maksu arvutas, siis on ta trahvist vabastatud. Tasutakse ainult viivist.

Deklaratsiooni esitamata jätmise või nende tähtaegade rikkumise eest on ette nähtud karistus. Iga kuu eest arvestatakse trahvi 5 protsenti tasumisele kuuluvast maksust.

Maksimaalne trahv ei tohiks ületada 30 protsenti sellest summast. Minimaalne summa on samuti 1000 rubla. Isegi kui maks pärast mahaarvamist on 0 rubla, peate maksma 1000 rubla.

Korteri müügiga pärast pärandi sõlmimist kaasneb maksu tasumise kohustus. Sellest on vabastatud ainult need isikud, kellel on vara olnud üle kolme aasta. Tasumisel saab arvestusbaasi vähendada mahaarvamise summa või tehtud kulutuste võrra. Deklaratsiooni esitamine on kohustuslik, isegi kui makse on 0 rubla. Kohustuste rikkumise eest on ette nähtud karistused.