Kuidas müüa hüpoteeklaenu korterit - eluaseme müügiskeemid

Vastus küsimusele "Kas hüpoteekkorterit on võimalik müüa seaduslikul teel?" - jah, sa saad. Kui vaid müüja leiab ostja, kes soovib osta eluaset, mis on veel pangale panditud. See pole lihtne. Kas korter peab olema superhea või siis tuleb teha mingid allahindlused, eelistused. Miks muidu, kui vaba eluasemeturg on küllastunud?

Olles saanud mõned aastad tagasi hüpoteegiga oma kodu õnnelikuks omanikuks, leiame end täna ettenägematust olukorrast:

• kaotasid töö;
• raskelt haige, kuid kindlustus puudub;
• lahutatud;
• eluase ei ole rahuldav või seda on vaja kiiresti laiendada;
• kolida alaliselt teise linna.

Mida teha, kui hetkel pole enam võimalust laenu edasi maksta ja on vaja panditud korter maha müüa? Millised juriidilised skeemid selliste tehingute jaoks on olemas ja millistel juhtudel on võlgniku kahju minimaalne, proovime seda välja mõelda.

Hüpoteeklaen

Hüpoteeklaenu võlgnevused tekivad järgmisel päeval pärast graafikus märgitud päeva tasumata jätmist. Automaatselt, ilma pangatöötaja osaluseta, aktiveeritakse laenulepinguga ette nähtud trahvide ja trahvide mehhanism hilinenud maksmise eest. Lisaks koguneb neil kuni tähtajani sama intressi kui põhivõla.

Seega, niipea kui tunnete, et on tõsiseid probleeme ja teil on vaja oma kodu maha müüa, mobiliseerige ja tehke jooksev makse õigeaegselt. Ja siis on teil vähemalt kuu aega pangaga ühise otsuse tegemiseks, et keerulisest olukorrast välja tulla. Kui seda ei tehta, siis tunnete ise, mis on liitintress.

Panga luba

Kuni korter on panditud, ei saa seda ilma hüpoteegipidaja nõusolekuta käsutada. See on laenulepingus ja pandilepingus selgelt kirjas.

Seetõttu anname oma korteri müügi kavatsusest kiiresti panka teada ja palume tehinguks nõusolekut. Sest akna taga on kriis, krediidiorganisatsioonid reageerivad tagatisvara müügile üsna rahulikult ja annavad loa.

Võlgnik ja võlausaldaja peavad arutama põhiküsimust: kumb neist korteri maha müüb? Alles siis saab edasisi meetmeid võtta.

Mis on laenuvõtja jaoks kasulikum: kas vaadata, kuidas pank tema eluaset müüb, või müüa see ise? Selle mõistmiseks peate vastama 2 küsimusele: millised on võlausaldaja eesmärgid ja millised on võlgniku eesmärgid. Need on erinevad.

Kui müüja on võlausaldaja

Panga eesmärk on võimalikult kiiresti sulgeda laenuvõtja hüpoteeklaenuvõlg, s.o. saad oma raha tagasi. Seetõttu pannakse tagatisobjekt hindaja määratud päästeväärtusega müüki.

See on määratletud kui hind, millega tagatist saab väga kiiresti ja minimaalsete kuludega müüa. Selle suurus on umbes 20-25 protsenti turust madalam. Kui selle hinnaga korterit määratud aja jooksul (näiteks 1 kuu) ei müüda, siis selle hinda alandatakse.

Korteri müügi tulemusena võib hästi selguda, et saadud vahendid ei kata võlga täielikult. Need. laenuvõtja kaotas oma kodu ja on endiselt pangale võlgu.

Kui müüja on võlgnik

Erinevalt hüpoteegipidajast on võlgniku eesmärk müüa oma kodu selliselt, et oleks võimalik täielikult katta hüpoteegivõlg ja saada tagasi suurem osa selle eest tehtud sissemaksest. Ja tehke seda nii kiiresti kui võimalik, kuid hinda liiga palju langetamata. Laenult makstud intressid lähevad pöördumatult kaotsi, sellest ei saa mööda. Need on otsesed kahjud.

Tagatisvara müük

Kui laenuandja ja laenuvõtja on kokku leppinud, et võlgnik müüb eluaseme ise, tuleb kiiresti otsida keegi, kes selle ära ostaks. Ja parem oli seda eile teha.

Kuidas saab korterit müüa, kui see on hüpoteegis? Seal on kolm juriidilist skeemi. Igaüks neist sõltub sellest, kellest saab ostja: kas isik, kellel on ostu jaoks oma vahendid, või isik, kes kavatseb selle laenuga osta.

Eluaseme müügi skeemid

Laenuvõtja saab korteri iseseisvalt müüa järgmiste skeemide abil:

• pangarakkude kasutamine laenuvõtja suure võlaga korteri müümisel pangandusorganisatsioonile;
• ettemaksu kasutamine väikese võlgnevusega pangale korteri müügiks;
• võlgniku asendamise kasutamine korteri müümisel ostjale, kellel on vahendeid vaid müüja võla tasumiseks panga ees.

Vaatame lähemalt kõiki kolme meetodit. Kuid pidage meeles, et kõigi nende puhul saame esmalt võlausaldajapanga nõusoleku.

Võlg on suur, kasutame pangarakke

Leidsite imekombel ostja, kellel on oma vahendid, ja talle meeldis teie elukoht nii väga, et ta on valmis selle ostma, andes osa rahast laenuvõtja ülejäänud võla tasumiseks.

Mõistmiseks on parem kasutada konkreetseid numbreid. Oletame, et korteri turuhind on 4 miljonit rubla. Tasumata jääk on 1,9 miljonit rubla. Võlg on väga suur.

• laenuvõtja ja ostja sõlmivad pandipidaja loal müügilepingu tingimusega, et on võimalik pandi ennetähtaegne tagastamine;
• müüja makstud raha paigutatakse kahte pangalahtrisse: esimene on laenu võla summa pangale - 1 900 000 rubla, teine ​​- korteri maksumuse summa, millest on maha arvatud võlg - 2 100 000 rubla;
• pooled esitavad MMK-le avalduse ja vajalikud dokumendid korteriõiguse uuele omanikule ülemineku registreerimiseks;
• pärast õiguste ülemineku registreerimist saab krediidiasutus raha esimesest lahtrist - 1 900 000 rubla. laenu võla ennetähtaegse tagasimaksmise tõttu;
• pärast raha tagastamist annab pank uuele omanikule Rosreestr'ile volikirja objektilt pandi eemaldamiseks;
• ostja võtab korterist tagatisraha ja saab selle täisomanikuks;
• müüja pääseb juurde lahtrile, mis sisaldab 2 100 000 rubla.

Kogu operatsiooni minimaalne kestus on alates 3 nädalast.

Võlg on väike, kasutame ettemaksu

Korteri turuväärtus, nagu ka eelmises näites, on 4 miljonit rubla. Kuid tasumata jääk on ainult 400 000 rubla.

Samm-sammult juhised sellise tehingu jaoks:

• Panga loal sõlmivad hüpoteegipidaja ja ostja ostu-müügi eellepingu tingimusega, et tasutakse ettemakse korteri maksumuse arvel summas 400 000 rubla;
• pooled lähevad koos panka ja maksavad laenu ennetähtaegselt tagasi;
• pank, pärast raha kättesaamist, annab laenuvõtjale Rosreestr'ile volikirja tagatisraha korterist eemaldamiseks;
• pärast tagatisraha väljavõtmist allkirjastavad pooled tavapärase DCT ja lähevad MFC-sse, kus nad esitavad avalduse omandiõiguse ülemineku registreerimiseks.

Pärast riiklikku registreerimist saab ostjast korteri täisomanik, mille kinnituseks antakse talle riikliku registreerimise märgiga DCT ja väljavõte USRN-ist.

Kogu operatsiooni minimaalne kestus on 3 nädalat.

Hüpoteeklaenuvõtjate asendamine

Seda skeemi kasutatakse juhul, kui ostja omavahenditest ei piisa, kuid piisab müüja võlgade tasumiseks võlausaldaja ees.

Samm-sammult juhised sellise tehingu jaoks:

• ostja kogub ja esitab pangale vajalikud dokumendid oma uueks laenuvõtjaks kandideerimise kinnitamiseks;

• tulevase laenuvõtja heakskiitmise ajal peab vana laenu regulaarselt tagasi maksma. Kui on viivisvõlgnevus, ei luba pank laenuvõtjaid enne selle likvideerimist asendada;
• pärast tehinguks pangalt loa saamist jätkavad pooled laenu ümberregistreerimist;
• vana laenuvõtja esitab pangas avalduse hüpoteegi ennetähtaegseks tagastamiseks talle selleks üle kantud ostja vahenditega. Tulevane laenuvõtja taotleb hüpoteeklaenu summas, mis võrdub korteri maksumuse ja endisele laenusaajale üle kantud summa vahega;
• krediidiasutus teeb laenusaaja vahetamise toiminguid ja väljastab eelmisele võlgnikule hüpoteegi sulgemise tõendi ning äsjaküpsetatud võlgnikule laenulepingu koos maksegraafikuga;
• pooled kirjutavad alla DCT-le;
• lahtrisse pannakse uue laenuvõtja saadud laenusumma;
• uue laenusaajaga vormistatakse pandileping;
• pooled registreerivad korteriomandi ümber uuele omanikule.

Laenuvõtja vahetamisel ei ole vaja korterilt koormist maha müüa. Pangale jääb ikka, ainult uue hüpoteegi alla.

Korteri müügi kogu operatsiooni minimaalne tähtaeg on alates 1 kuust.

Raskused hüpoteegis oleva korteri müümisel

Vaadeldavad skeemid on ainult skeemid, mis toimivad asjaolude edukas kombinatsioonis ja ideaalsetes tingimustes. Praktikas on palju erinevaid takistusi, "ebamugavaid" tehinguid, mis venitavad kogu protsessi. Need tekivad reeglina kõige ebasobivamal hetkel ja igal etapil.

Kuid peamine takistus on inimeste puudumine, kes soovivad teie hüpoteeklaenu korterit osta.

Mis peale selle võib protsessi aeglustada:

• emakapitali ostja kasutamine;
• ostja on sõjaväe hüpoteeklaenuandja (sellist tehingut ei pruugi üldse toimuda);
• vaevalt leitud ostja pangale ei sobi (laenaja asendamisel);
• müük nõuab notariaalset tõestamist;
• korterit ostavad mitmed ostjad;
• korteris tegi esimene laenuvõtja ümberehituse, millest sai pank teada (laenaja asendamisel);
• vajalik on eestkosteasutuste nõusolek;
• ostja keeldus mingil etapil ostmast või esitas uusi tingimusi;
• jne.

Vaatamata raskustele hüpoteegiga laetud korteri müümisel, ära usalda seda panka, müü ise. Vastasel juhul jääte ilma kodust ja rahast. Ja kui müüte end maha, on tulude eest võimalus osta korter odavamalt