Kodu › Korterite müük › Korteri ostu-müügi korraldamine: lepingu registreerimine, dokumendid, protseduur

Korteri ostu-müügi korraldamine: lepingu registreerimine, dokumendid, protseduur

Iga kinnisvaratehing sisaldab teatud riske. Mõned neist on seotud eseme päritolu ja selle juriidilise puhtusega. Teised - ostja kirjaoskuse tasemega või vastupidi, tehingu ettevalmistamise ja registreerimise ebapiisava teadmisega. Analüüsime üksikasjalikult, kuidas korraldada korteri ostu-müüki.

Korteri ettevalmistamine müügiks

Korteri ettevalmistamiseks omandiõiguse üleminekuks peate meeles pidama, et igal objektil on oma nüansid. Seetõttu on mõned manipulatsioonid sellega üldist laadi, teised on individuaalsed. Üldiselt hõlmab müügieelne ettevalmistus:

dokumentide kogumine korteri seisukorra kajastamine tehnilises ja ekspluatatsiooniplaanis;

juriidiliste dokumentide kogumine(mille alusel kuulub korter ühele või teisele omanikule);

sanitaar- ja esteetiline koolitus(alates prügiveost ja lõpetades märgpuhastusega korteris);

kohalike olude selgitamine ostja poolt korteriga seotud (info naabrite ja kohaliku linnaosa kontingendi kohta, infrastruktuuri olemasolu).

Tehingu valikud

Tänapäeval on Venemaal korteri ostu-müügi korraldamiseks rohkem kui üks viis. Igal neist on oma plussid ja miinused. Tegelikult, kui mõnel neist poleks paljudel juhtudel nõudlust, poleks seda tegelikkuses olemas. “Mitmete juhtumite” all peame silmas konkreetseid asjaolusid, mis on seotud käimasoleva tehinguga ja sunnivad selle osalejaid eelistama teatud meetodit.

Enesepuhastus

Mõlemad pooled nõustusid "vormi võtma" väljastpoolt spetsialiste kaasamata. Enamasti tehakse selline otsus raha säästmiseks (ei pea maksma vahendustasu protsenti kinnisvarabüroo spetsialistile ega advokaaditasu). Inimesed koguvad iseseisvalt kõik vajalikud dokumendid - nende nimekiri on alati föderaalse registreerimisteenistuse teabetahvlitel.

Kasu mõlemale poolele: pole vaja raha meelitatud spetsialistide peale kulutada (räägime korralikust summast, mitte vähem kui 1,5-3% korteri turuväärtusest ja mõnikord 6-7%).

Miinused mõlemale poolele: praktikas on registriametisse lihtsalt võimatu “läbi pääseda”, eriti suurlinnades. On tava, et kinnisvaramaaklerid ostavad järjekorrad (kes keda jälgib) ette inimestelt, kes tegelevad salaja "järjekorras istumisega". Advokaadiga töötades on vastuvõtuaeg selgelt määratud ning tehingus osalejad lähevad büroosse kindlal kellaajal.

Riskid ostjale: ta riskib omandada juriidiliselt "roojane" korter, tk. tal puuduvad teadmised, kuidas dokumentide autentsust õigesti kontrollida, puudub põhimõtteline kogemus selliste juhtumite läbiviimisel.

Riskid müüja jaoks: tal on oht arvelduste ajal oma raha mitte saada (oht ei seisne mitte ainult pangatähtede võimalikus võltsimises, vaid ka ajutiselt blokeeritud kontolt raha väljavõtmise mehhanismis – lepingu koostab korrektselt ainult pädev jurist, võttes arvesse mõningaid nüansse).

Notariaalne akt

Tsiviilaktide notariaalne kinnitamine on endiselt suurepärane viis mis tahes õigustoimingu registreerimiseks. Sealhulgas objektile omandiõiguse võõrandamise kohta.

Kasu mõlemale poolele: reeglina ei pea kaua järjekordades ootama - notar võtab määratud ajal vastu, lihtsalt helista ja lepi aeg kokku.

Ostja: notariaalne tehing, kuigi see fikseerib omandiõiguse ülemineku, kuid ilma täiendava riikliku registreerimise ja tunnistuse saamiseta see uus õigus veel ei jõustu (st uus omanik ripub justkui "ostetud" ja " sai pöördumatult omanikuks”).

Riskid ostjale: puudub igasugune garantii iga dokumendi täieliku juriidilise puhtuse kohta. See on eriti oluline, kui korteri omandiõiguse ülemineku ajalugu on pikk, keeruline, segane. Notar ei ole ekspert. Ta on vaid toimingu protokollija ning tema pädevus dokumentide õigsuse küsimustes on sageli piiratud (ehk siis vastutus dokumentide puhtuse eest ei lasu mitte notaril, vaid müüjal).

Riskid müüja jaoks: korteri eest tasumine valerahaga. Raha ülekandmine toimub "käest kätte" režiimis, sageli ebaselgetel tingimustel, kiirustades, tingimisi vabastamisel ja banaalsel inimlikul usaldusel.

Tehingu registreerimine korteri müügilepingu alusel

Kuidas koostada ja läbi viia korteri ostu-müügi registreerimist:

see vormistatakse esmalt (näidatud on lõpptehingu tähtajad ja selle aja jooksul on müüja kohustatud omalt poolt korteri ette valmistama);

kokkulepitud ajal kohtuvad ostja ja müüja kokkulepitud kohas(kinnisvarabüroo büroo, pank, advokaadibüroo, notaribüroo – olenevalt valitud registreerimisviisist);

või müügileping allkirjastatakse notari juures;

või sõlmida müügileping lihtkirjalikus vormis ja seejärel koos käesoleva lepinguga saadetakse mõlemad pooled registreerimisasutusele (kaasa võetakse ka terve pakett muid dokumente);

sularahaarvelduste hetk on individuaalne(mõnikord on raha kinni pandud spetsiaalsele pangakontole, vahel jäetakse see kviitungi vastu kinnisvarabüroo seifi ja vahel kantakse käest kätte "kulisside taha" - enne või pärast tehingut).

Tähelepanu! Kui ostja nõustus notariaalse meetodiga, peab ta ise registreerimisasutusele esitama notariaalselt tõestatud müügilepingu. Pärast ettenähtud aja möödumist (umbes 30 päeva) saab ta ostetud korteri omandiõiguse riikliku registreerimise tunnistuse.

Video: kuidas vormistada korteri müügilepingut ja mida otsida

Kus on tehing tehtud

Omandiõiguse ülemineku registreerimine kuulub Vene Föderatsiooni föderaalse registreerimisteenistuse jurisdiktsiooni alla. Selle struktuuri täisnimi on Vene Föderatsiooni föderaalse registreerimisteenistuse büroo. Lihtrahvas nimetatakse seda „Õigluseks“ (rahvas ütleb: registreerisime tehingu „Õigluse“ – see tähendab UFRS-iga).

Asutus töötab 5 päeva nädalas (v.a laupäev ja pühapäev). Pühade ajal ajakava korrigeeritakse, klientide hoiatamiseks on ustele ja fuajeesse vastav teade. Registreerimistoimingute eest tasutakse riigilõivu.

Eluruumide ümberregistreerimise kord

Eluruume ei tohi kasutada ärilistel eesmärkidel. Sellegipoolest on peaaegu kõigil läbikäidavatel tänavatel esimeste korruste korterid, mille akendest avaneb vaade sõiduteele, maitsev suupiste igat masti äriomanikele:

esiteks sellised korterid lunastatakse ja väljastatakse üldises korras;

objekt järeldatakse siis .

Korteri mitteeluruumi fondi väljavõtmise protseduur on üsna keeruline ja see pole alati lihtne. Millised võivad olla piirangud? Näiteks tegevuse tüübi järgi. Oletame, et uus omanik soovib teha lärmaka ööklubi või ohtliku tootmise. Vaevalt on see võimalik. Ükski jama ei aita.

Muudel juhtudel läheb kõik hästi vastavalt algoritmile:

kogutakse kõik juriidilised ja tehnilised dokumendid (lepingud, sertifikaadid, tehnilised passid, kinnitatud ümberehitus);
lisatud asutamisdokumendid (kui korter ei kuulu eraisikule, vaid juriidilisele isikule);
on lisatud load ja otsused mitteelamufondi (tuletõrje, SES, arhitektuuri- ja linnaplaneerimise jt osakondadest) ülekandmiseks;
riigilõivu tasumise kviitung;
föderaalses registreerimisteenistuses registreerimiseks esitatakse dokumentide pakett.

Tähelepanu! Igas loetletud etapis on soovitav pädeva juristi abi, sest. lõkse on palju.

Dokumentide loetelu

Müügieelsetest toimingutest on loomulikult kõige olulisem dokumentide paketi koostamine. Elame dokumentaalses maailmas, mis tähendab, et kaalu on ainult ametlikul kinnisvara omandikinnitusel. Kuid selle kättesaamiseks ja asjakohaste asutustega parandamiseks tuleb müüdavale korterile esitada järgmised dokumendid:

Omandiõiguse riikliku registreerimise tunnistus

Esimene dokumentidest, ilma milleta tehingut ei registreerita. Iseärasused:

kinnitab praeguste omanike omandiõiguse fakti (neid võib olla rohkem kui üks);
viitab pealkirja dokumendile (vt allpool);
originaali kaotamise korral on vaja föderaalsest registreerimisteenistusest tellida duplikaat;
duplikaadi saamine võtab olenevalt büroo töökoormusest registreerimistalituse osakonnas aega 3-5 kuni 30 päeva.

Pealkirja dokument

Iseärasused:

omandiõiguse aluseks olev alusdokument, ilma selleta annab riiklik registreerimistunnistus (vt eespool) puuduliku pildi omandi ennetähtaegse ülemineku ajal toimunud sündmustest;

näitab, kuidas korter läks eelmisele omanikule (annetamine, pärimine, erastamine, sõja- või muu tööstuse tunnistus, ruumide üleminek kontorist isiklikuks);

omandiõiguse dokumendi rolli võib täita nii vahetus-, müügi-, annetus- kui ka pärimistunnistus jne.

Tähelepanu! Mitmete muude dokumentide kogumine uue tehingu jaoks sõltub sellest, mis dokumendis sisaldub. Näiteks abikaasade abielus omandatud vara, pärimise või kinkimise korral maksustamise küsimused.

Tehniline sertifikaat

Korteriga tehtavate tehingute üks peamisi dokumente. Selle omadused:

Selle dokumendi hankimine võtab tõenäoliselt kõige rohkem aega.. Formaalselt teatatakse tarneajaks 3-30 päeva. Mõnes linnas aga viibib menetlus 1,5 või isegi 2 kuud (objektiivsetel põhjustel: liiga suur klientide käive, STI töötajatel pole lihtsalt füüsiliselt aega kõiki taotlusi menetleda);

kiireloomuline valik saadaval, kuid tõuseb ka teenuse riigilõiv (ärge imestage, kui see tõuseb 7-10 korda);

iga uue registreerimistunnistuse väljastamine on lahutamatult seotud projekteerimis- ja inventeerimisbüroo (PIB) inspektori visiidiga. Korteri ülevaatuse käigus mõõdetakse kõik ruumid üle. Isegi väikesed kõrvalekalded eelmistest mõõtudest toovad kaasa lisatasu uue registreerimistunnistuse saamiseks.

Tähelepanu! Oluliste (mitte segi ajada ümbervarustusega) avastamine, mida registreerimistunnistuse eelmises versioonis ei arvestatud, toob kaasa vajaduse need kas seadustada või demonteerida (kui korteri terviklikkuse muutused ohustavad teiste ohutus).

seaduslik tähtaeg 5 aastat. Samas ei pruugi ostja registreerimistunnistuse ettekirjutusega rahul olla. Registreerimistunnistust on soovitatav uuendada, kui dokument on "vanem" kui 1 aasta.

Näide korteriplaanist enne ja pärast ruumide ümberehitust

Väljavõte USRR-ist

Mis on ühtne riiklik register, ei tea paljud enne, kui nad puutuvad kokku kinnisvara ostmise ja müügiga. Lühend tähendab järgmist: Unified State Register of Rights. See register kogub tsentraalselt (Venemaa mastaabis) kogu info kinnisvaraobjektide omandiõiguse kohta.

Dokumendi omadused:

väljastab föderaalse registreerimisteenistuse (FRS) ringkonnaosakond. Tellida saab ka internetist kaugjuhtimisega, mis on ülimugav, kui huvipakkuv objekt asub kaugemas asulas ja puudub võimalus isiklikult väljavõtet tellida;

annab teada, kellele objekt hetkel kuulub;

vastuvõtmise eest tuleb tasuda riigilõivu (tasutakse väljaandmise taotlemisel);

näitab koormiste või senise omaniku omandiõiguse piirangute olemasolu / puudumist (arest, kautsjoni all korter jne);

ostu-müügitehingute tegemisel ei tohiks väljavõtte värskus olla üle 30 päeva, kuigi seadusandlikul tasandil pole selle kehtivusaega määratletud.

Vorm-9

Teisel viisil nimetatakse dokumenti registreeritud isikute tunnistuseks. Iseärasused:

kinnitab sellel alal registreeritud isikute koosseisu ostu-müügitehingu hetkeks;

väljastatakse tasuta;

saamiseks võtke ühendust kohaliku eluasemeosakonnaga (täpsemalt passiametnikuga). Kui tehing on kiireloomuline, kontrollige eelnevalt passiametniku töögraafikut, aga ka seda, et sellel ametikohal olevad inimesed on kõige sagedamini altid bürokraatlikule totalitarismile: neile meeldib aega venida, nad puuduvad sageli töökohalt. ettenähtud tundi, eksib sageli ankeedi täitmisel ning seejärel nõuab selliste vigade parandamine lisaaega ja närve;

Vene Föderatsiooni kehtivad õigusaktid ei määra selle dokumendi kehtivust. Teisest küljest on oluline väljastamise kuupäev: just sellel kuupäeval kajastub registreeritud isikute koosseis. Praktikas tuleks ostu-müügitehingute registreerimisel esitada registreerivale asutusele tõend "värskuse" kohta kuni 10 päeva.

Tähelepanu! Erilise tähelepanuga tuleb olla ajutiselt väljasaadetud, kuid rajatise kasutusõiguse säilitavate isikute väljastamisega.

Kes on need inimesed? Esiteks, need on isikud, kes on pikal ärireisil teises linnas või välismaal.

Teiseks kes viibivad vabadusekaotuse kohtades (kogu perioodiks on kinnipeetavad “loetelu” parandusasutuses, kuid naasmisel registreeritakse nad tagasi korterisse, kust nad seoses vabaduse võtmisega välja kirjutati). Tõendi kättesaamisel ei kajastu sellel andmeid selliste isikute kohta.

Ostja huvides on nõuda ja küsida ligipääsu tehinguks ettevalmistatavale korterile. Mis aga müüjatesse puutub, siis nemad on lihtsalt (kui mitte puhaste kätega) huvitatud teabe varjamisest "vangide" kohta, kes väidavad, et nad kasutavad korteri ruume.

Piirkonna eestkoste- ja eestkosteosakonna luba

Äärmiselt, kui müüdavas korteris osaleb alaealine - kas siis korteri omanikuna või registreeritud üürnikuna. Iseärasused:

ilma selle loata ei ole alaealistega seotud tehingud võimalikud;

igas RONO-s on osakond, mis tegeleb laste õiguste kaitse, eestkoste ja eestkostega – seal tuleks loa saamiseks taotleda;

väljastatakse tasuta;

tootmisaeg nädalast kuuni;

saamise tingimused - eluaseme ostmise vastuvariandi olemasolu, kus lapsele antakse osa kinnisvarast vähemalt praegu (või lapse registreerimine muul aadressil, ilma et see piiraks tema huve praeguste tingimuste vastu).

Tähelepanu! Kahjuks tehakse mõnikord alaealistega korteri müügitehingud seaduse nõuetest mööda minnes. Samuti ei pruugi Loa puudumist märgata FRS-iga tehingut vormistav praktikant. Ostja riskib raha kaotamisega (kuna tehing kuulutatakse hiljem kehtetuks), mistõttu on soovitatav teha koostööd maineka kinnisvarabüroo või pädeva juristiga.

Abi ambulatooriumist

Me räägime psühho-neuroloogilisest ja/või narkoloogilisest dispanserist. Dokumendi omadused:

kajastab müüja seisundit – kas ta on registreeritud narkomaania või psüühikahäirete tõttu;

tõend ei ole tehingu registreerimisel kohustuslik;

tõendi andmine on ostja initsiatiiv, kes ei ole kindel praeguse omaniku adekvaatsuses (st kui vastutab ta oma tegevuse eest omandiõiguse võõrandamiseks korterile).

Abikaasa nõusolek

Dokumendi omadused:

vajalik selleks, et pärast korteri ostu-müüki ei peaks uus omanik oma omandiõigust ühe abikaasaga vaidlustama (kui ta ei olnud õiguse võõrandamisest teadlik ja nõuab juba tehtud tehingu tühistamist );

kinnitab asjaolu, et praegune või endine abikaasa ei vaidle korteri müügile vastu ega pretendeeri sellele, sh pärast lahutust.

Tähelepanu! Abikaasa (praeguse või endise) nõusolek on väga tõsine ja oluline dokument. Teada on pettusejuhtumeid, mille skeem põhineb just selle dokumendi puudumisel: korter müüakse, siis ilmub “lahkarvamusel nördinud abikaasa”, asi antakse kohtusse, uus ostja on kahjumis.

Kinnisvaramaksude tasumise tõend

Iseärasused:

näitab, et sellel korteril kinnisvaramaksu võlga ei ole. Korteri pärandina või kingitusena saamisel on saajal teatud juhtudel kohustus tasuda riigikassasse makse. Kui seda ei tehta, ei saa korterit müüa.

tõendi puudumisel on ostjal suur oht, sest. ei tea, kas tehing on seaduslik või mitte.

Tõendid kommunaalmaksete võlgade puudumise kohta

Neid on mitu. Kõik need on nendest teenustest, mis teenindavad seda hoonet tervikuna ja konkreetselt seda korterit:

Tähelepanu! Ostja on huvitatud isiklike kontode ülekandmisest endale võimalikult kiiresti - kokkuleppel müüjaga (kas tehingu eelõhtul või vahetult pärast seda).

Kuidas seda erijuhtudel õigesti teha

Klassikalisest ostu-müügitehingust kõrvale kaldudes on vaja arvestada tehingute nüanssidega individuaalselt. Iga selline nüanss on täis palju nippe, välja arvatud juhul, kui usaldate pädevat spetsialisti.

Korter on hüpoteegiga

Kui põhirolli mängivad suhted pangaga:

millised on hüpoteegilepingu tingimused;
milline on esmane makse sularahas;
kas korter on seotud keerulise vahetusahelaga;
kas müüja poolt on tehingusse kaasatud alaealised jne.

Korter on ostetud arendajalt

Ehitatava objekti ostu-müügitehingut võib vääriliselt nimetada kõige keerulisemaks. Põhimõtteliselt on raskused seotud investeerimislepingu keerukusega, kuna:

enamasti on arendaja üks, töövõtja teine;

lisaks tekib sageli raskusi arendaja õigustega maale;

palju probleeme tekib peale tegeliku ehituse valmimist - maja kasutuselevõtu staadiumis (inimesed elavad aastaid "ebasoodsates" objektides, kuid samas ei saa nad omandiõiguse registreerimise tunnistust, kuna ehitus viidi läbi seaduserikkumistega).

See aga ei tähenda, et arendajad ei saaks eluasemeid osta. See on võimalik ja vajalik! Ainuke asi on püüda just sellistel juhtudel kasutada hea kogemusega juristi tuge.

Korteri hinna alahindamine lepingus

Määrates müügilepingus varude väärtuse (mitte tegelikult makstud ja turuvälise väärtuse), säästavad inimesed mõne makse pealt raha:

mõlemad pooled - notarile makstud protsendilt;

müüja - saadud tulult maksu maksmata jätmisel (maksubaas on riiklikult reguleeritud, s.t. alla selle lati olevatelt summadelt makse ei maksta).

Teisest küljest on ostjal igasuguse "tagastuse" korral (nagu kinnisvaramaaklerid nimetavad tehingut kehtetuks ja tühistatud) oht, et ta ei saa tema poolt tegelikult makstud summat tagasi.

Tehingu tingimused

Notariaalne tehing tehakse režiimis "siin ja praegu".

Tehingu registreerimine föderaalses registreerimisteenistuses kestab vastavalt standardile 30 päeva jooksul. Kui peatamist pole, on mõnikord dokumendid valmis ja kiiremini. Tehingu peatamisel (dokumentides esinevate vigade tõttu, dokumentide õigsuse küsimuste tõttu, tehnilistel põhjustel vms) - tähtajad viibivad määramata aja jooksul.

Tehingukulud

Millised kulutused tekivad ostu-müügitehingus osalejatel, olenevalt registreerimisviisist ja muudest nüanssidest:

STI sertifikaat, tehnilise passi saamine või korteri plaani uuendamine (1000-1500-2500-3000 rubla, objekti erineva keerukusega);
seifi rentimine blokeeritud raha ajutiseks hoiustamiseks- umbes 1500-2500 rubla;
riigilõiv ostu-müügitehingu registreerimise eest FRS-is on 2000 rubla. iga tehingus osaleja eest (juriidiline isik maksab eraisikult korterit ostes riigilõivu 22 000 rubla ja üksikisik 2000 rubla);
volikiri tehingu tegemiseks kolmanda isiku poolt(kinnisvaramaakler, advokaat, sugulane) - umbes 450-700 rubla;
lihtne kirjalik leping- 3 kuni 5 tuhat rubla;
notari töö- 0,8-1,5% lepingus märgitud korteri maksumusest.

Erijuhtudel on võimalikud lisamaksed, näiteks: