Проблема применения метода прямой капитализации. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда. Расчет различных составляющих премии за риск

Метод прямой капитализации применяется при расчете стоимости производственного комплекса (предприятия, цеха, участка линии) и предполагает последовательное решение трех задач:

Определение среднегодового (среднемесячного) дохода от владения комплексом (ЧОД);

- определение коэффициента (ставки) капитализации (К)",

- определение стоимости комплекса (С) на основе среднегодового (среднемесячного) чистого дохода и коэффициента капитализации по формуле:

Коэффициент (ставка) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объектов.

Если в расчетный период производились капиталовложения в оцениваемый комплекс, формула для расчета стоимости будет иметь следующий вид:

где ЧОД - чистый операционный доход;

К- коэффициент (ставка) капитализации;

В- капиталовложения в улучшение имущества.

Примерный перечень доходов и расходов, учитываемых при расчете чистого операционного дохода, приведен в таблице:

	Показатели	Обозначение
	Доходы
1.	Доходы от функционирования собственности в расчетный период, в том числе:	Д 1.
1.1.	Выручка от реализации продукции (услуг)	Д 1.1.
1.2.	Доходы от аренды (лизинга)	Д 1.2.
1.3.	Использование накопленного дохода на инвестиции и погашение кредитов	Д 1.3.
2.	Доходы от продажи собственности	Д 2.
	Доходы в целом Д=Д1+Д2	Д
	Расходы
1.	Расходы, связанные с функционированием собственности в расчетный период, в том числе:	Р 1.
1.1.	Производственные затраты	Р 1.1.
1.2.	Затраты по обслуживанию аренды (лизинга)	Р 1.2.
1.3.	Амортизационные отчисления	Р 1.3.
1.4	Налоги, относимые на финансовые результаты	Р 1.4.
2.	Расходы, идущие на покупку или улучшение собственности	Р 2.
	Расходы в целом Р=Р1+Р2	Р

Чистый операционный доход от производственного комплекса рассчитывается по формуле:

ЧОД= Д-Р,

Где Д - доходы в целом;

Р - расходы в целом.

Из всех существующих методов определения коэффициента (ставки) капитализации при определении стоимости машин и оборудования применяются два:

1) метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж) - коэффициент капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о чистом доходе и стоимости объектов по имевшим место продажам.

Коэффициент капитализации определяется по формуле:

где К - общий коэффициент (ставка) капитализации;

ЧОД - значение чистого операционного дохода по каждому проданному объекту;

Ц П - цена продажи.

Данный метод наиболее предпочтителен, прост и точен, но он требует достоверной и полной информации об объектах сравнения. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для сравниваемых объектов совпадали со способом, примененным к оцениваемому объекту.

2) Метод суммирования (кумулятивного построения) - коэффициент капитализации определяется как сумма ставки дохода (процентной ставки) и ставки возмещения (возврата) капитала.

К = р + Кф.

Ставка дохода (процентная ставка) р складывается из 4-х частей:

Чистый процент (безрисковая ставка). Определяется исходя из курса ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности;

Дополнительный риск (ставка компенсации за риск). Чем больше риск вложения капитала в конкретную отрасль, тем больше величина процентной ставки;

Нагрузка управления инвестициями (инвестиционный менеджмент). Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют;

Отсутствие ликвидности (низкая ликвидность) - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта оценки из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке машин и оборудования, а также временные факторы, обусловливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже, приводящее к возможным потерям капитала).

Ставка возмещения капитала Кф определяется по формуле.

Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный подход к оценке бизнеса России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки. Рассмотрим доходный подход подробнее.

В доходном подходе используются методы:

Ё Прямой капитализации;

Ё Дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации - расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость бизнеса.

При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта, получаемая от бизнеса, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение бизнеса.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

Существует несколько методов расчета общего коэффициента капитализации:

Ё метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления);

Ё метод связанных инвестиций (кумулятивный метод) - заемного и собственного капитала, земли, здания.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого бизнеса после вычета операционных расходов и резервов на замещение.

Определение ЧОД базируется на предположении, что в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год бизнеса.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПДВ) - ожидаемой суммарной величины платы от основной деятельности предприятия и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основной деятельности.

Следующим шагом определения ЧОД является определение эффективного валового дохода (ЭВД). Для получения ЭВД предполагаемые потери вычитаются из потенциального валового дохода. Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного бизнеса, для которого имеются данные за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОР). ЧОД = ДВД - ОР.

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования бизнеса и воспроизводства дохода. Оперативные расходы принято делить на:

Ё условно - постоянные;

Ё условно - переменные (эксплутационные);

Ё расходы (резерв) на замещение.

К условно - постоянным ОР относятся расходы, размер которых не зависит от объема производства. Они определяются тем, что стоимость оборудования фирмы должна быть оплачена даже в случае остановки предприятия. К постоянным расходам относятся: оплата по облигационным займам, рентные платежи, часть отчислений на амортизацию зданий и сооружений, страховые взносы, часть которых обязательна, а также зарплата высшему управленческому персоналу и специалистам фирмы и т.д.

К условно - переменным ОР относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно - переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, транспорт и т.д.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

Наиболее сложным этапом оценки бизнеса методом капитализации является определение коэффициента (или ставка) капитализации. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым предварительно известны цены. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию практически невозможно. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Суть метода определения коэффициента капитализации или суммирования (кумулятивного построения) состоит в том, что в качестве базовой принимается безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемого бизнеса (премия за риск вложения в объекты недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).

Определением безрисковой ставки по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным правительственным облигациям. При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск).

Таким образом, метод капитализации имеет свои преимущества и недостатки. Преимущества состоят в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется с точки зрения соотношения дохода и стоимости. Недостатком применения метода капитализации в России является:

Ё недостаточность или отсутствие информации о рыночных сделках;

Ё незаконченность или незавершенность бизнеса (не вышел на уровень стабильных доходов, пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств).

Как уже было сказано, стоимость недвижимости при использовании метода прямой капитализации рассчитывается по формуле (7.1), значение N01 в которой определяется в результате выполнения реконструированного отчета о доходах.

Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимы:

• * информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
• * источники и условия финансирования сделок;
• * возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Рассмотрим существующие методы определения общей ставки капитализации.

Метод анализа рыночных аналогов -- основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации. Осведомленный рациональный инвестор учитывает все последствия от приобретения недвижимости. Следовательно, цена, уплаченная инвестором, отражает его требования к экономическим характеристикам объекта инвестирования, среди которых непосредственной (прямой) является ставка капитализации. Можно много гадать относительно того, что будет с недвижимостью в течение прогнозного периода. Использование ставки капитализации освобождает нас от этого процесса, но только при наличии надежной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, т. е. требуется развитой и информативный рынок (табл. 7.2). При этом должны соблюдаться важные условия:

• * наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
• * условия финансирования типичные;
• * качество управления соответствует требуемому;
• * коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;
• * местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.

Таблица 7.2 Определение величины R0 методом рыночных аналогов

Показатель
Цена продажи, долл.
NOI, долл./год
Ставка капитализации Весовой коэффициент Взвешенное значение R	0,068	0,023	0,054	0,023
Средневзвешенное значение R 0 = 16,8% (сумма значений предыдущей строки)

Весовые коэффициенты отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод коэффициента покрытия долга DCR -- один из трех методов расчета общей ставки капитализации в случае использования заемных средств. Коэффициент покрытия долга представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга DS, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному годовому доходу NOI:

где DS -- ежегодное обслуживание долга.

Коэффициент DCR используется кредиторами в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последним оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. В этом случае кредитующее учреждение ограничивает величину DCR минимально допустимым значением. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.

По этому методу коэффициент капитализации равен произведению коэффициента ипотечной задолженности т, ипотечной постоянной R m и коэффициента покрытия долга:

Где т =V m /V ,

V m -- стоимость заемных средств;

V -- стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

ипотечная постоянная, или ставка капитализации для заемных средств.

Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию (легкодоступны). Этот метод не является основным, а скорее используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны.

Метод (связанных инвестиций также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. В этом случае величина R 0 должна учитывать интересы как собственного, так и заемного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации R e и R m .

Общая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно вышеуказанных финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заемного и собственного капитала соответственно:

R o =mR m + (1-m)R e .

Значение ставки капитализации для собственного капитала определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала. Этот метод иначе называется методом инвестиционной группы и применяется в предположении, что инвестор сохраняет недвижимость в собственности в течение всего срока самоамортизирующегося кредита, а стоимость недвижимости в конце срока владения равна нулю.

ПРИМЕР 2

Оценщик получил следующую информацию по объекту-аналогу: т = 0,6; доход на собственный капитал I е = 15000 долл./год; стоимость собственных средств V e = 60 000 долл. Ставка капитализации для заемных средств R m = 15%.

Решение приведено в табл. 7.3.

Таблица 7.3 Расчет общей ставки капитализации

Метол связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Здесь общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли R l и ставкой для улучшения R b

R 0 = LR 1 +(1-L)R b ,

где L -- доля стоимости земли в стоимости недвижимости.

Этот метод применим, если информация по сопоставимым объектам позволяет достаточно точно определить ставки капитализации для физических компонентов недвижимости, а также долю компонентов (земля, улучшения) в общей стоимости.

Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения.

Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

где Д= FV -V / V -- долевое изменение стоимости;

Д х sff, i, n -- член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону. При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счет периодического дохода; увеличение стоимости как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.

Замена изменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет для определения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставку капитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменение стоимости первоначального капитала. Фактор фонда возмещения sff позволяет сформировать денежный поток, эквивалентный величине изменения первоначальной стоимости. Этот фактор представляет собой периодические отчисления в фонд возмещения (при потере стоимости) в долевом выражении относительно первоначальной стоимости или в фонд компенсации при увеличении стоимости.

Если стоимости капитала не изменяется, то в приведенном выражении величина Д равна нулю и доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования, т. е. R 0 =Y 0 .

В случае, когда поток дохода бесконечен, а капитал обесценивается, возврат капитала обеспечивается за счет дохода, а параметр sff стремится к нулю. Здесь стоимость также определяется делением годового дохода на ставку капитализации, равную ставке дисконтирования R 0 = Y 0 . При прогнозе потери стоимости возврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счет реинвестирования части периодического дохода. Основное допущение, когда прогнозируется потеря стоимости, -- равномерный периодический поток дохода содержит доход на инвестиции и возврат первоначального капитала. Соответственно ставка капитализации включает ставку отдачи на капитал и норму возврата, формирующую отчисления в фонд возмещения капитала. Первоначальное выражение имеет вид

R 0 = Y 0 + sff, i, n ,

так как Д = -1 и фонд возмещения должен учесть возврат всего первоначального капитала.

Определение R 0 зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения.

Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используются метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета.

Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка капитализации для кредита, т. е. ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

Самоамортизирующийся кредит, выданный на 10 лет под 12% годовых, обеспечивает ежемесячные платежи в размере 1000 долл. Какова первоначальная величина кредита?

ПPИМЕР 4

Предполагается, что актив исходя из 10% годовых приносит 10 000 долл. ежегодного дохода в течение 5 лет, после чего полностью обесценивается.

Инвестор приобрел этот актив с условием, что 10% годовых учитывают кроме дохода возврат первоначального капитала. За какую сумму приобретен актив исходя из допущения Инвуда?

R о = Y о + sff = 0,1 +sff(5 лет, 10%) = 0,1 + 0,164 = 0,264;

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке па первоначальные инвестиции. .

Предположим, инвестор приобрел актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок.

В этом и заключается допущение Хоскольда -- фонд возмещения формируется по "безрисковой" ставке.

Изменим, условия предыдущей задачи с учетом допущений Хоскольда, предположив, что инвестору доступно реинвестирование под 7% годовых, а отдача на первоначальное капиталовложение составляет 20%.

R 0 = 0,1 + sff(5 лет, 7%) = 0,1 + 0,174 = 0,274 ;

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала выполняется так. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.

Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м возмещении капитала равна 1/n , где n -- время амортизации, исчисляемое в годах.

Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:

Чистым доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25 000 долл. за 1-й год, норма отдачи для объекта оценивается в 15%. Какова стоимость здания? К концу срока экономической жизни оно полностью обесценивается. Этот пример соответствует допущению Ринга о линейном возврате капитала, которое обычно используется при оценке истощающихся активов, например подверженных износу (табл. 7,4).

Таблица 7.4 Поток доходя за первые 5 лет (долл.)

Таблица 7.4 показывает, что линейное возмещение капитала характерно для убывающих доходов. Если бы задача решалась по методу Инвуда, то стоимость получилась бы завышенной.

При долевом изменении стоимости норма возврата учитывает частичное возмещение, или компенсацию, первоначальной стоимости с учетом допущения относительно способа компенсации.

Недвижимость, приносит 10 000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличивается на 30%, т. е. Д = 0,3. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 15%. Рассчитать стоимость недвижимости в предположении, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли.

R 0 = Y 0 - 0,3 sff = 0,15 + 0,3 х sff (5 лет, 15%) = 0,15 - 0,3 x 0,148 = 0,106 (10,6%);

Те же условия, что и в примере 7, но предполагается, что недвижимость приносит 10 000 долл. чистого дохода за 1-й год и уменьшение стоимости линейное (на 30%).

Метод прямой капитализации применяется для расчета текущей стоимости бизнеса, если имеются достоверные ретроспективные данные для оценки дохода предприятия. При этом, как было отмечено выше, будущие доходы объекта бизнеса являются достаточно стабильными в каждый последующий период времени и приблизительно будут равны текущим доходам или темпы роста будущих доходов будут умеренными.

В качестве дохода используется прибыль до вычета процентов и финансовых издержек, чистая прибыль, чистый денежный поток, величина выплачиваемых дивидендов. Выбор вида дохода зависит от специфики бизнеса.

Предварительная стоимость объекта бизнеса по методу прямой капитализации доходов определяется на основе учета ежегодного дохода ПР и ставки капитализации К кап по формуле

Очевидно, что чем меньше значение ставки капитализации, тем больше будет стоимость объекта бизнеса при постоянстве ежегодного дохода и наоборот.

Оценка стоимости бизнеса по методу капитализации доходов является достаточно простым методом, отражает непосредственно рыночную конъюнктуру.

Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, если объект бизнеса не имеет стабильных доходов.

Пример 19. Определить стоимость бизнеса по производству продукции вида А на основе информации, представленной в табл. 4.3.

Таблица 4.3

Расчет бизнеса по производству продукции вида А

Наименование показателя	Значение
Исходная информация для оценки
1. Стоимость производственного здания, тыс. руб.
2. Срок полезной жизни производственного здания
3. Ставка доходности для производственного здания
4. Стоимость земельного участка, тыс. руб.
5. Ставка доходности от земельного участка, %
6. Годовой объем производства и продаж, ед.
6. Цена реализации, тыс. руб.
7. Выручка от продажи продукции, тыс. руб.	48 000 х 1,780 = 85 440
8. Затраты на производство и сбыт продукции, тыс. руб.
9. Срок эксплуатации производственной линии, лет
10. Ставка доходности аналога производственной линии

Расчетные показатели

11. Ставка капитализации для производственного здания
12. Ставка капитализации для производственной линии
13. Чистый годовой доход от производства продукции до уплаты налогов, тыс. руб. (стр. 7 - стр. 8)	85 440 - 66 643 = = 18 797
14. Чистый доход, относимый на земельный участок, тыс. руб. (стр. 3 х стр. 4: 100%)	3 400 х 0,08 = 272
15. Чистый доход, относимый на производственное здание, тыс. руб. (стр. 1 х стр. 11)	25 600x0,1133 = 2 900
16. Чистый годовой доход, относимый на производственную линию, тыс. руб. (стр. 13 -стр. 14 -стр. 15)	18 797-272-2 900 = = 15 625
17. Стоимость бизнеса, тыс. руб.	15 625:0,3004 = = 52 014

Решение

В качестве дохода в этом примере используется чистый годовой доход от производства и продажи продукции до вычета налогов, определяемый как разность между выручкой от продажи запланированного объема продукции и затратами на производство и сбыт. Учитывая, что составными частями бизнеса являются производственное здание и производственная линия, для каждой составляющей рассчитывалась своя ставка капитализации. Для расчета ставки капитализации производственного здания учитываем ставку дохода на инвестиции в аналогичные объекты (по условию 8%) и оставшийся срок его эксплуатации 30 лет.

Коэффициент возмещения (возврата) капитала для производственного здания:

Ставка капитализации для производственного здания при ставке возмещения 3,33%:

Для расчета ставки капитализации для производственной линии учитываем годовую ставку доходности от аналога (25%) и оставшийся срок эксплуатации восемь лет.

Коэффициент возмещения для производственной линии:

Ставка капитализации для производственной линии:

Чистый доход, относимый на землю ЧД 3 , определяем как произведение текущей стоимости земельного участка и коэффициента капитализации для земли (расчет в стр. 14 табл. 4.3). Чистый доход, относимый на производственное здание ЧД, ф1 , определяем как произведение текущей стоимости здания и коэффициента капитализации для производственного здания (расчет в стр. 15 табл. 4.3).

Чистый доход, относимый на производственную линию, определяем по формуле

Стоимость производственной линии для производства продукции А определяется по формуле

Результаты расчетов приведены в табл. 4.3. На основе проведенных расчетов следует, что прогнозируемый чистый годовой доход от производственной линии составит 15 625 тыс. руб., при сохранении рассмотренных условий ориентировочная стоимость бизнеса составит 52 014 тыс. руб.

Пример 20. Предприниматель для выпуска продукции, пользующейся спросом, планирует установить оборудование, стоимость которого 7500 тыс. руб., срок полезной жизни десять лет, максимальная дневная производительность 4000 ед. продукции. На основе анализа предприятий-аналогов, расположенных в данной местности, степень загрузки такого оборудования составляет 0,65, 0,58 и 0,70, ставка капитализации по аналогам 35%. По прогнозу вероятность загрузки оборудования на 65 и 70% может составить 30 и 28%. Условия функционирования: цена продажи единицы продукции - 2 тыс. руб.; прямые материальные затраты на производство продукции составляют 25% от цены; прямые трудовые затраты с отчислениями составляют 20% цены реализации. Для мотивации труда предполагается увеличение заработной платы на 3 и 5%, если степень загрузки оборудования будет 65 и 70%. Годовые затраты на техобслуживание и ремонт - 12% от стоимости оборудования. Для организации производства потребуется взять в аренду производственное помещение площадью 20 м 2 . Арендная плата в месяц - 1,2 тыс. руб./м 2 . Прочие виды расходов составят по прогнозу 4% операционного дохода. Безрисковая ставка реинвестирования 7%. Определить стоимость бизнеса и оценить влияние степени загрузки оборудования на стоимость бизнеса.

Решение

Для решения составим аналитическую табл. 4.4.

Таблица 4.4

Определение стоимости бизнеса методом прямой капитализации чистой прибыли

Показатель	1-й вариант	2-й вариант	3-й вариант
2. Коэффициент полезного использования,
3. Вероятность загрузки для нового производства, Р 3
4. Цена реализации единицы, тыс. руб.
5. Количество рабочих дней в месяц, Д р, дни
6. Количество произведенных деталей в день по варианту, ед.	4 000 х х 0,58 = = 2 320	4 000 х х 0,65 = = 2 600	4 000 х х 0,70 = = 2 800
7. Количество произведенной продукции за год, ед. (стр. 6 х стр. 5x12 месяцев)
8. Операционный доход за год по варианту, тыс. руб. (стр. 4 х стр. 7)
9. Операционный доход за год с учетом вероятности варианта, тыс. руб. (стр. 8 х стр. 2)

Продолжение
Показатель	1-й вариант	2-й вариант	3-й вариант
10. Средневзвешенный операционный доход за год, тыс. руб.		561 254 + 449 280 + + 451 584= 1462 118
И. Материальные затраты на производство, тыс. руб. (25% х стр. 8)
12. Заработная плата с начислениями в год, тыс. руб. (стр. 8 х 20%)
13. Доплата с учетом мотивации труда, тыс. руб.		299 520 х х 0,03 = = 8 986	322 560 х х 0,05 = = 16 128
14. Годовые затраты на техобслуживание и ремонт оборудования, тыс. руб.
15. Амортизационные отчисления, тыс. руб.
16. Арендная плата, тыс. руб.
17. Прочие виды расходов, тыс. руб. (4% х х стр. 8)
18. Прямые затраты на продукцию, тыс. руб.(стр. 11 + стр. 12)
19. Накладные расходы на продукцию, тыс. руб. (стр. 13 + стр. 14 + стр. 15 + стр. 16 +
20. Общие расходы на продукцию, тыс. руб. (стр. 18 + стр. 19)
21. Общие расходы с учетом вероятности загрузки по варианту, тыс. руб. (стр. 3 х стр. 20)
22. Средневзвешенные расходы за год, тыс. руб.		275 829 + 223 424 + + 226 335 = 725 588
23. Прогнозируемая прибыль до вычета налога на прибыль по варианту, тыс. руб. (стр. 8 - стр. 20)
24. Прогнозируемая прибыль после вычета налога на прибыль, тыс. руб. (стр. 23 х 0,76)
25. Прогнозируемая прибыль после вычета налога на прибыль с учетом вероятности загрузки оборудования по варианту, тыс. руб. (стр. 3 х стр. 24)
26. Средневзвешенная прибыль после вычета налога на прибыль, тыс. руб.		216 924+ 171 650 + + 171 189 = 559 763

Окончание

Учитывая возможную степень загрузки оборудования, определим объем производства в день и за год по каждому варианту. Выпуск продукции в день с учетом максимальной загрузки У тах и коэффициента полезного использования К ис:

Результаты расчетов - в табл. 4.4 стр. 6. Выпуск продукции за год по каждому варианту:

Определим средний годовой доход предприятия, учитывая прогнозируемую вероятность загрузки по каждому варианту" по формуле

где В| - операционный доход по перовому варианту

Р - вероятность загрузки оборудования по первому варианту"(результаты расчетов представлены в стр. 8-10).

Средневзвешенный операционный доход от производства продукции с учетом вероятности появления каждого варианта составит 1 462 118 тыс. руб.

Рассчитаем совокупные затраты в год по каждому варианту", используя исходную информацию. Основные виды затрат:

• прямые материальные - по условию составляют 25% от цены или от операционного дохода (стр. 11);
• заработная плата - 20% от цены или операционного дохода (стр. 12);
• затраты на мотивацию труда: если степень загрузки оборудования будет повышаться по сравнению с первым вариантом, то предприятие будет повышать заработную плату на 3 и 5% (стр. 13);
• затраты на техобслуживание и ремонт составляют 12% от первоначальной стоимости:

Амортизационные отчисления рассчитываем линейным способом с учетом первоначальной стоимости и срока полезного действия (10 лет):

Н ам = 1: Т= 1: 10 = 0,10 AM = 0,10x 7500 тыс. руб. = 750 тыс. руб. (стр. 15);

Арендная плата рассчитывается с учетом площади производственного оборудования 20 м 2 , арендная плата за месяц - 1,2 тыс. руб./м 2 , арендные платежи за год составят:

Прочие виды расходов - 4% от операционного дохода (стр. 17).

На основе полученных данных общие прямые расходы (прямые материальные и прямые трудовые расходы) и общие накладные расходы по каждому варианту приведены в стр. 18 и стр. 19. Расчеты прибыли по каждому варианту до налогообложения и после налогообложения, а также значение средневзвешенной чистой прибыли в результате осуществления бизнеса представлены в стр. 23-26.

Для оценки стоимости бизнеса рассчитаем значение ставки капитализации, учитывая, что безрисковая ставка реинвестирования 7%, ставка капитализации объектов-аналогов - 30%.

Норма возврата на инвестиции при ставке 7% и срока службы оборудования 10 лет составит:

Ставка капитализации для оценки бизнеса:

На основе полученных данных следует, что с учетом возможных вариантов загрузки оборудования средневзвешенный операционный доход за год составит 1 462 118 тыс. руб., средневзвешенная прибыль после вычета налога на прибыль от производства и продажи продукции - 559 763 тыс. руб., рентабельность продаж по чистой прибыли - 38,28% (559 763: I 462 118 х 100%), средневзвешенная стоимость бизнеса - 1 325 189 тыс. руб.

Оценим влияние уровня загрузки на стоимость бизнеса. При использовании оборудования на 58% от максимальной мощности операционный доход - 1 336 320 тыс. руб., чистый доход после выплаты налога на прибыль - 16 485 тыс. руб., рентабельность продаж - 38,65%. При использовании оборудования на 70% операционный доход - 1 612 800 тыс. руб., прибыль после выплаты налога на прибыль - 611 391 тыс. руб., рентабельность продаж - 37,91%. Значит, при увеличении степени загрузки оборудования на 12% операционный доход увеличится на 276 480 тыс. руб. (1 612 800 - 1 336 320), или на 20,69%, чистая прибыль после выплаты налога на прибыль увеличивается на 94 906 тыс. руб. (61 1 391 - 516 485), или на 18,38%, и стоимость бизнеса также увеличится на 224 683 тыс. руб. (1 447 422 - 1 222 739), или на 18,38%. При увеличении степени загрузки оборудования на 1% при указанных условиях стоимость бизнеса увеличилась на 1,53% (18,38: 12).

Пример 21. Текущий годовой доход в объект бизнеса - 3500 тыс. руб., ставка доходности - 18%. По прогнозу ожидается, что в последующие шесть лет стоимость объекта бизнеса может возрасти при оптимистичном развитии экономических событий на 48%, наиболее вероятном развитии - на 32%, а при пессимистичном прогнозе - на 10%. Определить коэффициент капитализации, текущую стоимость объекта бизнеса и стоимость перепродажи через шесть лет, учитывая, что вероятность оптимистичного прогноза 20%, пессимистичного прогноза - 30%.

Решение

Рассчитаем ставку фактора возмещения с учетом ставки доходности 18% на инвестиции:

Текущая стоимость объекта оценки:

Стоимость перепродажи объекта с учетом 10% прироста стоимости:

Используя значения текущей стоимости объекта и стоимости перепродажи объекта, рассчитаем средневзвешенные значения этих показателей. Результаты расчетов сведены в табл. 4.5.

Таблица 4.5

Расчет текущей стоимости объекта бизнеса и перепродажи с учетом прироста его стоимости

Показатель	Вариант прогнозирования
	ОПТИМИСТИЧНЫЙ	наиболее вероятный	пессимистичный
1. Текущий доход в объект недвижимости, тыс. руб.
2. Темп прироста дохода, %
3. Вероятность прогноза
4. Ставка фактора возмещения, %
5. Ставка отложенного дохода, %
6. Поправочная ставка капитализации, %
7. Текущая стоимость объекта, тыс. руб.
8. Стоимость объекта перепродажи, тыс. руб.
9. Средневзвешенная текущая стоимость	27 090x0,10 = = 2 709	23 956 х 0,50 = = 11 978	20 661 х0,30 = = 6 198
Вероятностная средневзвешенная текущая стоимость объекта бизнеса, тыс. руб.		2 709 + 11 978 + 6 198 = 20 885
10. Средневзвешенная стоимость объекта перепродажи бизнеса, тыс. руб.	40 093 x0,10 = = 4 009,3	31 622x0,5 = = 15811	22 727 х 0,30 = = 6818,1
Вероятностная средневзвешенная стоимость перепродажи, тыс. руб.		4009,3 + 15 811 +6 818,1 = = 26 638,4

На основе полученных данных можно сделать следующие выводы. Уменьшение темпов прироста доходов от объекта недвижимости в будущем приводит к снижению ставки отложенного дохода, что приводит к росту поправочной ставки капитализации дохода, а следовательно, к снижению текущей стоимости и стоимости перепродажи объекта оценки. Так, например, уменьшение темпа прироста доходов с 48 до 10% привело к уменьшению ставки отложенного дохода с 5,08 до 1,06%.

Текущая стоимость объекта бизнеса в зависимости от темпов прироста дохода и вероятности осуществления прогноза может изменяться от 20 661 тыс. руб. до 27 090 тыс. руб., средневзвешенная текущая стоимость составляет 20 885 тыс. руб. Стоимость перепродажи объекта может колебаться от 22 727 тыс. руб. до 40 093 тыс. руб., средневзвешенная стоимость перепродажи составляет 26 638 тыс. руб.

Пример 22. ОАО планирует расширить объем сбыта продукции, для этого необходимо взять в аренду два торговых зала в разных районах города, площадь каждого из них 300 м 2 и 450 м 2 , неиспользуемая плошадь в каждом торговом зале - 6 и 8% от плошади, стоимость арендной платы в месяц за 1 м 2 - 500 руб. и 430 руб., стоимость торгового оборудования соответственно равна 125 тыс. руб. и 190 тыс. руб. Инвестиции будут осуществляться за счет собственных средств и заемных средств. Первый объект будет финансироваться на 30% за счет заемных средств, процентная ставка по займу - 25%, норма отдачи от первого объекта - 2,10. Второй объект будет финансироваться на 45% за счет заемных средств, процентная ставка по займу - 20%, норма отдачи от второго объекта может составить лишь 1,76. Процентная ставка на собственный капитал на момент оценки - 15%.

На момент оценки размер собственных средств ОАО составлял 3 млн руб. Оценить достаточность собственных средств и целесообразность их вложения в объекты, минимальный уровень отдачи для собственника.

Решение

Исходные данные и результаты расчетов представлены в табл. 4.6. Решение осуществляем в следующей последовательности.

Таблица 4.6

Расчет чистого операционного дохода от инвестиций в объекты бизнеса

Продолжение

Расчетные показатели по объектам бизнеса
9. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, руб. (стр. 1 х х стр. 4x12 мес.)	300 х 500 х 12 = = 1 800 000	450 х 430 х 12 = = 2 322 000
10. Неиспользуемая плошадь, м 2 (стр. 1 хстр. 1.1: 100)		450 х 0,08 = 36
11. Убытки от недозагрузки помещений У Б, руб. (стр. 10 х х стр. 4x12 мес.)	15 х 500 х 12 = = 90 000	36 х 430 х 12 = = 185 760
12. Действительный валовой доход ДВД, руб. (стр. 9 - стр. 11)
13. Операционные расходы, руб. (стр. 9 х стр. 8: 100), в том числе:
14. Амортизация, руб. (стр. 2 х х стр. 3: 100)	125 000x0,12 = = 15 000	190 000x0,11 = = 20 900
15. Чистый операционный доход за год ЧОД, руб. (стр. 12 - - стр. 13 + стр. 14)	1 710 000- 720 000 + + 15 000= 1 005 000	2 136 240- 12 700 + + 20 900 = 2 144 440
16. Стоимость объекта на дату оценки, руб.
17. Минимальная цена объекта (75% х стр. 16 + стр. 2)	1 005 000 х 0,75 + + 125 000 = 878 750	2 144 440 x0,75 + 190 000= 1 798 330
18. Максимальная цена объекта (150% х стр. 16 + стр. 2)	1 005 000 х 1,50 + 125 000= 1 632 500	2 144 440 х 1,50 + 190 000 = 3 406 660
19. Средняя цена объекта (стр. 17 + стр. 18)	(878 750+ 1 632 500)/ 2 = 1 255 625	3 406 660): 2 = = 2 602 495

Окончание

Рассчитаем потенциальный валовой доход от объекта, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета потерь и расходов, учитывая полезную площадь, арендную плату за месяц:

где S - площадь объекта оценки;

АР ПЛ - арендная плата за месяц.

Расчеты представлены в стр. 9 табл. 4.6.

Рассчитаем потери от недоиспользования объекта недвижимости - убытки от недозагрузки помещений:

где 5 М - неиспользуемая площадь объекта оценки.

Результаты расчетов в стр. 11.

Рассчитаем действительный валовой доход, учитывая предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости:

Результаты расчетов в стр. i.

Рассчитаем предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости - операционные расходы, необходимые для обеспечения бесперебойного функционирования объекта и воспроизводства дохода, учитывая условия задачи:

где ПВД - потенциальный валовой доход;

Н ор - доля операционных расходов в потенциальном валовом доходе.

В операционных расходах выделены амортизационные отчисления, расчеты - в стр. 13 и 14.

Рассчитаем прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) как разность между действительным операционным доходом и операционными издержками (за исключением амортизационных отчислений А):

Результаты расчетов - в стр. 15.

ЧОД представляет собой стоимость объекта оценки СОО на дату оценки. На момент оценки стоимость первого объекта оценки составляла 1005 тыс. руб., стоимость второго объекта - 2144,440 тыс. руб.

Определим среднюю цену каждого объекта исходя из учета стоимости объекта на дату оценки и стоимости оборудования и предположения, что стоимость объектов может изменяться от 75% от чистого операционного дохода (по минимуму) до 150% от чистого операционного дохода (по максимуму) и стоимости оборудования ОС, которым располагает объект оценки:

Результаты расчетов представлены в стр. 17-19.

В результате произведенных расчетов получили, что средняя стоимость первого и второго объектов бизнеса составляет 1255,625 тыс. руб. и 2602,495 тыс. руб.

Рассчитаем коэффициент капитализации, или цену капитала, по каждому объекту оценки по заемному капиталу, используя его долю Д, (в источниках финансирования, ставку дисконта d lc , а также требуемую отдачу для инвестора К пл. Коэффициент капитализации по заемному капиталу:

По условию задачи имеем:

по первому варианту:

по второму варианту:

Результаты расчетов отражены в стр. 20.

Рассчитаем реальную стоимость PC каждого объекта путем деления чистого операционного дохода ЧОД на ставку капитализации К кап:

Результаты расчетов представлены в стр. 21.

Определим, какова должна быть норма отдачи от собственных средств, вложенных в эти инвестиции, учитывая с труктуру коэффициента капитализации:

где Д*. - доля заемного капитала;

d x - цена заемного капитала;

Д с, - доля собственного капитала; d cc - цена собственного капитала.

Расчеты представлены в стр. 22.

Для первого варианта:

Таким образом, минимальная отдача от собственных средств, вложенных в первый объект бизнеса, при данной финансовой структуре инвестиций должна составить 12.14%, т.е. на каждый рубль собственного капитала должно приходиться нс меньше 12,14 коп. чистой прибыли. В противном случае инвестиции будут убыточны.

Для второго варианта:

Таким образом, минимальная отдача от собственных средств, вложенных во второй объект оценки, при данной финансовой структуре инвестиций должна составить 12,73%, т.е. на каждый рубль собственного капитала должно приходиться не меньше 12,73 коп. чистой прибыли. В противном случае инвестиции будут убыточны.

Определим размер собственного капитала, который должен быть вложен в объекты инвестиций, учитывая долю собственного капитала (Д сс) и среднюю цену приобретения объекта ЦО с:

По первому варианту:

По второму варианту:

С учетом двух вариантов: 878 938 руб. + 1 431 372 руб. = 2 310 310 руб.

Таким образом, в данные объекты бизнеса необходимо вложить 2 310 310 руб. собственных средств. На момент оценки объектов размер собственных средств ОАО составляет 3 млн руб., т.е. у предприятия достаточно собственных средств для осушсствлсния инвестиций.

Рассчитаем размер минимальной чистой прибыли, который может получить ОАО в результате приобретения этих объектов, путем умножения ставки капитализации для собственного капитала на размер собственного капитала:

По первому варианту:

По второму варианту:

Суммарная чистая прибыль от вложения собственных средств в объекты бизнеса при сохранении рассмотренных условий составит 288 917 руб.

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости;
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
– достоверность и обширность информации;
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Наиболее часто используются следующие методы капитализации:

– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации;
– метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;
– метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);
– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода

при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

где PV – текущая стоимость недвижимости,

NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,

Л – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Основные условия применения метода прямой капитализации:

– период поступления дохода стремится к бесконечности;
– величина дохода постоянна;
– условия использования объекта стабильны;
– не учитываются первоначальные инвестиции;
– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

Преимущества метода прямой капитализации:

– простота расчетов;
–малое число предположений;
– отражение состояния рынка;
– получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.

Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.

Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле

где SP i – цена продажи i-аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента x i , отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации

.

В качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х – весовой коэффициент 1-й инвестиции.

У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.

Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом:

,

где DS – ежегодное обслуживание долга.

Общая ставка капитализации определяется по формуле

где Rm – общая ставка капитализации; m – доля заемных средств:

где Vm – стоимость заемных средств, или сумма кредита;

V – стоимость объекта;

Rm – ставка капитализации для заемных средств:

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.

Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

где R m – ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала; R e , – ставка капитализации для заемных средств.

Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле

где L – доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости; R l – ставка капитализации для земли;

R h – ставка капитализации для улучшений.

Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.

Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:

,

где OER – коэффициент операционных расходов; EGIM – коэффициент действительного валового дохода.

При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника остатка.

Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

– GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

– GIM – коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

где PGI – потенциальный валовой доход;

PGIM – коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

,

EGI – действительный валовой доход; EGIM – коэффициент действительного валового дохода:

,

SP – цена продажи аналога объекта оценки.

Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

Последовательность применения метода остатка:

– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;
– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;
– расчет стоимости неизвестной компоненты;
– определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться в соответствии с указанной выше последовательностью по следующим формулам:

,

где 1 L – годовой доход, относимый к земле; V L – стоимость земли; R L – ставка капитализации для земли.

где J h , – годовой доход, приходящийся на здание; J 0 – общий годовой доход, приносимый собственностью.

где Vn, – стоимость здания; Rn – ставка капитализации для зданий.

,

где V – стоимость собственности.

Аналогично применяются:

– метод остатка для земли – когда стоимость здания можно определить достаточно точно;
– метод остатка для собственного капитала – если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга;
– метод остатка для заемного капитала – когда известна стоимость собственного капитала.

В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.