Налог с продажи — как продать квартиру, полученную по наследству?

Жилье, полученное по наследству – не редкость на рынке недвижимости.

Риски в сделках с наследственными квартирами характерны для всех без исключения сторон. Свести к минимуму возможность крупных убытков поможет знание нюансов налогового, договорного и наследственного права .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Как продать квартиру, полученную по наследству?

Для продажи унаследованной квартиры необходимо соблюсти все необходимые формальности, связанные с легализацией наследства:

1. . Для этого необходимо сообщить о факте принятия наследства нотариусу, подав соответствующее заявление и предоставив документы. Оформить заявление нужно не позднее чем через полгода после смерти собственника квартиры, иначе права на наследственное имущество придется отстаивать в суде. Принять наследство можно и по факту: начать (или продолжать) пользоваться объектом недвижимости как собственным (производить ремонтные работы, оплачивать «коммуналку»). Однако в таком случае наследник все равно должен доказать факт принятия наследства нотариусу. Это необходимо для получения правоустанавливающего документа на квартиру.
2. Если наследник успешно подтвердит свое право на получение имущества по наследству, то по истечении 6 месяцев нотариус обязан выдать ему соответствующее свидетельство. Этот документ служит основанием для возникновения права собственности наследника на объект жилой недвижимости.
3. Приобретенное путем наследования право перед продажей квартиры нужно зарегистрировать в Росреестре. Подачу документов на госрегистрацию права наследника и переход такого права по договору купли-продажи можно осуществить одновременно. Соблюсти очередность регистрационных действий в этой ситуации должны специалисты регистрационного органа.

Документы, необходимые для продажи

Учетом сделок с недвижимостью занимаются терорганы Росреестра . Подать заявление о внесении изменений в реестр прав в связи с продажей квартиры должны совместно и наследник, и покупатель.

Также понадобятся следующие документы:

• Оригинал и копия свидетельства о праве на наследство, выданное нотариусом (если право устанавливалось в судебном порядке, то предоставляется решение суда);
• Паспорта участников договора ;
• Подлинники договора купли-продажи квартиры (договор составляется по количеству лиц, участвующих в сделке, один экземпляр оформляется для регистрирующего органа);
• Сведения об оплате государственной пошлины (всю сумму оплачивает покупатель, а если квартира приобретается в долевую собственность, то сумма пошлины распределяется между покупателями пропорционально приобретаемым долям);
• Если кто-либо из участников сделки действует через представителя, необходимо предоставить нотариально удостоверенную доверенность .

Заявление и пакет документов можно предоставить лично в МФЦ или уполномоченные органы, отправить по почте, или сформировать электронную заявку на портале госуслуг.

Какие сложности могут возникнуть?

Покупка унаследованной квартиры – одна из самых рискованных видов сделок в сфере недвижимости.

Риск в первую очередь обусловлен отдельными нормами наследственного права, защищающими интересы законных наследников. Так, статья 1155 ГК РФ предполагает, что наследники, по уважительным причинам, не принявшие наследство в отведенный законодательством полугодовой срок, могут быть восстановлены в своих правах.

Причем законодатель не вводит каких-либо предельных сроков. Новоявленный наследник может объявиться как через год, так и через 10 лет, значение имеет лишь степень уважительности причин, препятствовавших своевременному принятию имущества умершего родственника.

В таких случаях практически неизбежны длительные судебные разбирательства . Однако большинство судебных решений в последние годы выносятся в пользу добросовестных приобретателей квартиры, а «опоздавшие» наследники могут рассчитывать исключительно на денежную компенсацию от наследника, продавшего квартиру.

Каковы же критерии добросовестности покупателя наследственной квартиры?

Статья 302 ГК РФ определяет добросовестного покупателя, как гражданина, не владеющего информацией о том, что он приобретает имущество незаконно и имеющего возможности получить такую информацию .

К доказательствам добросовестности относятся:

1. Приобретение квартиры по реальной стоимости (занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи суд может расценить, как недобросовестность);
2. Доводы покупателя о мерах, предпринятых им для проверки чистоты сделки (запрос выписки об объекте недвижимости перед покупкой, запрос о подлинности свидетельства о праве на наследство и так далее).

Определенные риски для покупателей квартир, полученных по наследству, могут быть связаны с таким понятием, как завещательный отказ .

Это может быть условие, зафиксированное в завещании, о том, что наследник, приобретая права собственности на жилое помещение, обязан предоставить право проживать там третьему лицу. Это право пользования жилым помещением сохраняется за отказополучателем даже при продаже квартиры наследником.

Таким образом, покупатель, не проверивший такого рода сведения, может приобрести квартиру с совсем нежелательным для него жильцом.

Также следует обратить внимание на основание открытия наследства. Иногда наследство получают от гражданина, объявленного судом умершим. В этом случае 100% гарантии того, что гражданин, умерший по документам, внезапно не окажется живым и не предъявит требование возвратить свое имущество, не даст никто.

Подводные камни, которые зачастую отпугивают покупателей

Продавцу, для повышения доверия со стороны заинтересованных в приобретении лиц, стоит максимально раскрыть информацию обо всех нюансах получения наследства.

Покупателям же наследственной недвижимости следует особо тщательно проверить все документы на квартиру и получить необходимые сведения :

• Запросить выписку на квартиру из ЕГРП (в данном документе содержится информация о собственнике и имеющихся обременениях на конкретное жилье);
• По возможности получить информацию у нотариуса, занимавшегося наследственным делом ;
• Заказать выписку из домовой книги (для получения информации обо всех зарегистрированных жильцах);
• Пообщаться с соседями наследодателя .

Ни при каких условиях нельзя указывать в договоре купли-продажи стоимость меньше той, за которую фактически приобретается квартира.

В случае оспаривания сделки в суде, квартиру вернут законному наследнику, а покупателю возвратят только сумму, указанную в договоре.

Популярным способом защиты своих прав в последнее время является . Этот вид страхования защищает собственника от рисков утраты права собственности на недвижимость в результате признания сделки недействительной.

Налогообложение при продаже недвижимости, доставшейся в наследство

Получая наследство, гражданин приобретает определенный доход. Этот вид доходов освобожден от налогообложения . При этом не имеет значения:

1. Основание приобретения наследства (по завещанию или по закону);
2. Родственная связь с наследодателем.

Продажа такой недвижимости является доходом и в ряде случаев наследник обязан уплатить НДФЛ.

Значение в вопросе налогообложения имеет минимальный предельный срок владения объектом (МПС). Применительно к имуществу, полученному по наследству, МПС составляет 3 года .

Это означает, что доход от продажи унаследованной квартиры, полученный в период до 3 лет с момента возникновения права собственности у наследника, облагается налогом. Аналогичный доход, полученный по истечении такого периода, для расчета налога не учитывается.

Срок владения объектом начинается со дня открытия наследства (смерти наследодателя) и не зависит от даты государственной регистрации права собственности наследника на полученную квартиру.

Если квартира продана в пределах МПС, продавец обязан задекларировать полученный доход и выплатить рассчитанную сумму налога .

Декларация подается до 30 апреля на следующий год после даты перехода права собственности к покупателю квартиры, перечисление налога производится до 15 июля года подачи декларации.

Если квартира продана после истечения МПС, предоставлять декларацию не требуется.

Сумма налога для резидентов РФ составит 13% от стоимости квартиры, указанной в договоре и 30% — для остальных продавцов .

При этом налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на налоговый вычет.

Для недвижимого имущества вычет равен сумме полученного дохода, но не более 1 миллиона рублей. Например, если квартира продана за 2 миллиона рублей сумма налога составит 130 тысяч рублей ((2 000 000 – 1 000 000) х 13%).

Сумма сделки не должна разительно отличаться от величины кадастровой стоимости квартиры .

В соответствии со статьей 217.1 НК РФ налоговая инспекция пересчитает сумму налога, если полученный доход меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 и применит к налогоплательщику установленные законом санкции (штраф и пени).

C 1 января 2016 года изменился минимальный срок владения квартирой. Те, кто приватизировал квартиру, получил в подарок или в наследство по завещанию могут продать недвижимость через три года, остальным надо ждать 5 лет. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.