Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки?
Популярность приобретения квартиры за счет ипотечных средств известна. Это объясняется возможностью, используя долгосрочную льготную программу кредитования, решить жилищную проблему, вложить деньги и сохранить накопления.
Часто недвижимость покупают не для того, чтобы в ней жить самим, а в качестве инвестиции, с целью получения прибыли .
Как правильно сдать в аренду квартиру, кредит за которую еще не погашен?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Законодательство
Пока кредит не будет полностью выплачен, квартира — собственность банка, находится под залогом.
Недвижимость служит обеспечением обязательств заемщика (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем) — так изложено в ФЗ №102 «Об ипотеке» .
Право собственности, установленное ст. 209 ГК РФ, есть совокупность трёх составляющих — владение, пользование и распоряжение.
ФЗ №102 ч.3 п.1 ст.1. наделяет заемщика правом владеть и пользоваться имуществом с возможностью извлечения из него полезных свойств.
Права собственности заемщика в части распоряжения имуществом ограничены до момента полного погашения задолженности.
Федеральный закон №102, регулирующий залог недвижимости, не содержит прямого запрета на право распоряжаться имуществом, т.е. совершать в отношении его юридические сделки – в т.ч. сдавать внаем, но устанавливает определенные ограничения .
П.1 ст.40 закона гласит, что залогодатель вправе без согласия банка, если это не противоречит договору об ипотеке и если выполняются следующие условия:
- Срок сдачи в аренду не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства ;
- Цели использования имущества соответствуют его назначению .
Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется законом.
Оборотоспособность — это свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства .
Так, в соответствии со ст.129 ГК РФ, если на совершение сделки с квартирой, как с объектом гражданских прав, не наложено ограничений, то она может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или иным, не запрещенным законодательством способом.
Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры
Кредитные организации, стремясь обезопасить себя, часто составляют кредитные договоры так, что заемщик обязуется получать согласие на совершение любых действий с заложенным имуществом, будь то:
- Продажа;
- Обмен;
- Сдача внаем;
- Регистрация других лиц;
- Перепланировка;
- Визит родственников.
Для сдачи ипотечной квартиры внаем необходимо соблюдение пунктов подписанного кредитного договора.
Исходя из этого, для заемщика, решившего сдать квартиру, существует три возможных сценария:
- Ограничений банком не предусмотрено или он допускает сдачу приобретенной с помощью кредита квартиры внаем. В этом случае договор аренды составляется на любых — выгодных сторонам условиях.
- Наложен прямой запрет на сдачу ипотечной квартиры внаем. Если не удастся получить согласие, то действия заемщика будут считаться незаконными.
- Требуется согласование с кредитором — условия найма дополнительно оговариваются. Только после выполнения выдвинутых кредитором требований выдается разрешение.
Если в кредитном соглашении нет пункта, запрещающего передавать заложенное имущество во владение третьим лицам по договору аренды, или банковское учреждение дает разрешение, то сдавать квартиру можно.
При этом следует уведомить банк о заключенном договоре аренды, т.к. по ст.34 ФЗ №102 он вправе документально и фактически проверять наличие и условия содержания имущества.
Квартира в наем по военной ипотеке
Данные правила распространяются и на военнослужащих, приобретаемых .
Помимо банка, квартира в залоге и у государства. Государство не предъявляет специальных требований к залогу и не ограничивают заемщика в действиях.
Получение дохода от аренды расценивается как коммерческая деятельность, а ФЗ №76 «О статусе военнослужащих» запрещает систематическое получение прибыли военнослужащими .
Чтобы не нарушать закон, сдавать квартиру следует периодически — принцип систематичности и последовательности прослеживаться не должен.
Как сдать, если банк запретил?
Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора.
Кредитная организация заинтересована в сохранении ценности предмета залога, а заемщик, передавая недвижимость в пользование третьим лицам, не сможет постоянно следить за ее состоянием, чтобы во время предотвратить возможную порчу .
Для снятия запрета необходимо убедить банк в том, что его интересы не пострадают. Рекомендуемый механизм действия:
- Составить заявление на имя кредитно-банковского учреждения с просьбой дать согласие .
- Указать в заявлении причины, побудившие воспользоваться дополнительным источником дохода – например, возникновение финансовых затруднений.
- Предоставить залогодержателю на ознакомление составленный договор аренды, содержащий раздел, обязывающий использовать арендуемое жилое помещение строго по прямому целевому назначению и сохранять его состояние в первоначальном виде . Положительно охарактеризовать кандидатуру арендатора.
- Приложить справку, выданную страховой компанией, что она уведомлена о намерении собственника сдавать жилье внаем .
- Ждать ответа . Рассмотрев документы, в течение недели банк примет решение.
- При положительном ответе – оформить арендный договор официально . Госрегистрация требуется только для долгосрочных – свыше года, соглашений.
Если кредитор настроен отрицательно, можно ли не информировать его?
Ведь, казалось бы, риск невелик – как банк узнает о заключенном в устной форме соглашении?
Это умозаключение ошибочно, отсутствие письменной формы лишает банк возможности доказать факт незаконного действия, но узнать о заселении в залоговую квартиру посторонних лиц он сможет от:
- Соседей ;
- Работников страховой компании, которые выявят, кто находился в квартире в момент наступления страхового случая ;
- Представителей залогодержателя, уполномоченных на проведение проверки наличия, состояния и условия содержания заложенного имущества .
Установив, что заемщик без разрешения сдает квартиру внаем, банк вправе потребовать досрочного, в полном объеме погашения задолженности.
Неисполнение требований влечет подачу судебного иска о принудительном взыскании предмета залога.
Если в подписанном кредитном договоре есть пункт, запрещающий передавать жилое помещение в аренду, то за нарушение условий договора – штраф .
Сумма штрафа и механизм начисления должны быть отдельно прописаны.
Если вы хотите узнать, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, советуем вам прочитать .
Выгодно ли?
Взять недвижимость в ипотеку и сдавать, стоит ли совершать покупку квартиры для сдачи?
К очевидной выгоде приобретения и сдачи ипотечной квартиры внаем, даже с учетом сложностей и противоречий, относят:
- Получаемый доход соизмерим с ежемесячными выплатами по кредиту;
- Снижение финансовой нагрузки на заемщика;
- Повышенный спрос на жилую недвижимость, окупаемость вложенных средств.
Основные минусы:
- Размер страховки при намерении сдавать жилье увеличится на 20-30% ;
- Возможны неприятности с налоговой при неуплате с полученных сумм 13% налога ;
- Необходимость проводить ремонт после квартирантов ;
- Ухудшение состояния, порча имущества ;
- Банк, на начальном этапе уведомленный о намерении заемщика сдавать квартиру, может поднять процентную ставку и увеличить минимальный размер первоначального взноса .
Арендатор – не собственник, не заинтересован в сбережении имущества и перед залогодержателем не в ответе, но в случае аренды ипотечной квартиры тоже рискует.
При обнаружении банком нарушений, договор аренды признают недействительным, потребуют досрочного выселения. Поэтому следует заранее выяснить:
- Наличие обременения – заложена ли квартира;
- Позицию залогодержателя в отношении предмета залога – есть ли разрешение на сдачу внаем.
Перед сдачей в аренду и наймом ипотечной квартиры требуется обстоятельно взвесить все возможные риски, рассчитать выгоду и принять оптимальное решение .
Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
