ปัญหาในการใช้วิธีใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง โมเดล Inwood ทั่วไป การคำนวณองค์ประกอบต่างๆ ของค่าความเสี่ยง

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงใช้ในการคำนวณต้นทุนของศูนย์การผลิต (องค์กร, เวิร์กช็อป, ส่วนของสายการผลิต) และเกี่ยวข้องกับการแก้ปัญหาสามประการที่สอดคล้องกัน:

การกำหนดรายได้เฉลี่ยต่อปี (เฉลี่ยต่อเดือน) จากการเป็นเจ้าของคอมเพล็กซ์ (ซีโอดี);

- การกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (อัตรา) (ถึง)",

- การกำหนดต้นทุนของคอมเพล็กซ์ (กับ)ขึ้นอยู่กับรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปี (เฉลี่ยต่อเดือน) และอัตราส่วนเงินทุนตามสูตร:

สัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (อัตรา) -อัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการแปลงรายได้เป็น มูลค่าตลาดวัตถุ

หากในระหว่างรอบระยะเวลาการเรียกเก็บเงินมีการลงทุนในส่วนที่ซับซ้อนที่ได้รับการประเมินสูตรในการคำนวณต้นทุนจะเป็นดังนี้:

ที่ไหน ชอด -รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

ถึง-สัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (อัตรา);

ใน-การลงทุนปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์

รายการรายได้และค่าใช้จ่ายโดยประมาณที่นำมาพิจารณาเมื่อคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิแสดงไว้ในตาราง:

	ตัวชี้วัด	การกำหนด
	รายได้
1.	รายได้จากการดำเนินงานทรัพย์สินในระหว่างรอบระยะเวลาการเรียกเก็บเงิน ได้แก่ :	ง 1.
1.1.	รายได้จากการขายผลิตภัณฑ์ (บริการ)	ง 1.1.
1.2.	รายได้จากการเช่า (ลีสซิ่ง)	ง 1.2
1.3.	ใช้รายได้สะสมเพื่อการลงทุนและการชำระคืนเงินกู้	ง 1.3
2.	รายได้จากการขายทรัพย์สิน	ดี 2.
	รายได้โดยทั่วไป D=D1+D2	ดี
	ค่าใช้จ่าย
1.	ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของทรัพย์สินในระหว่างช่วงเวลาที่เรียกเก็บเงิน ได้แก่ :	ร 1
1.1.	ต้นทุนการผลิต	อาร์ 1.1
1.2.	ค่าเช่า (ลีสซิ่ง) ค่าบำรุงรักษา	อาร์ 1.2
1.3.	ค่าเสื่อมราคา	อาร์ 1.3
1.4	ภาษีที่เป็นของ ผลลัพธ์ทางการเงิน	อาร์ 1.4
2.	ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อหรือปรับปรุงทรัพย์สิน	ร 2.
	ค่าใช้จ่ายทั่วไป P=P1+P2	ร

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากศูนย์การผลิตคำนวณโดยใช้สูตร:

CHOD = D-R,

ที่ไหน ด-รายได้โดยทั่วไป

ร -ค่าใช้จ่ายโดยทั่วไป

จากวิธีการที่มีอยู่ทั้งหมดในการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การโอน (อัตรา) เมื่อพิจารณาต้นทุนของเครื่องจักรและอุปกรณ์มีการใช้สองวิธี:

1) วิธีบีบตลาด (วิเคราะห์เปรียบเทียบยอดขาย)- อัตราส่วนเงินทุนถูกกำหนดจากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเกี่ยวกับรายได้สุทธิและต้นทุนของออบเจ็กต์ตามยอดขายที่เกิดขึ้น

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ถูกกำหนดโดยสูตร:

ที่ไหน ถึง -สัมประสิทธิ์การใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ทั่วไป (อัตรา)

ชอด -มูลค่าของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิสำหรับแต่ละรายการที่ขาย

ซีพี- ราคาขาย.

วิธีการนี้เป็นวิธีที่ดีกว่า เรียบง่าย และแม่นยำที่สุด แต่ต้องการข้อมูลที่เชื่อถือได้และครบถ้วนเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของการเปรียบเทียบ ในกรณีนี้ สิ่งสำคัญคือวิธีการประเมินรายได้สำหรับวัตถุที่ถูกเปรียบเทียบจะต้องตรงกับวิธีที่ใช้กับวัตถุที่ถูกประเมินมูลค่า

2)วิธีการรวม (การก่อสร้างสะสม) - อัตราการแปลงเป็นทุนหมายถึงผลรวมของอัตราผลตอบแทน (อัตราดอกเบี้ย) และอัตราการชำระคืน (ผลตอบแทน) ของเงินทุน

K = p + Kf

อัตราผลตอบแทน (อัตราดอกเบี้ย) รประกอบด้วย 4 ส่วน:

ดอกเบี้ยสุทธิ (อัตราปลอดความเสี่ยง) กำหนดโดยพิจารณาจากราคาหลักทรัพย์ เงินกู้รัฐบาลหรืออัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร หมวดหมู่สูงสุดความน่าเชื่อถือ;

ความเสี่ยงเพิ่มเติม (อัตราการชดเชยความเสี่ยง) ยิ่งความเสี่ยงในการลงทุนในอุตสาหกรรมเฉพาะเจาะจงมากขึ้นเท่าใด อัตราดอกเบี้ยก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

ภาระงานการจัดการการลงทุน (การจัดการการลงทุน) ยิ่งการลงทุนมีความเสี่ยงและซับซ้อนมากเท่าใด การบริหารจัดการที่มีความสามารถก็ยิ่งต้องการมากขึ้นเท่านั้น

การขาดสภาพคล่อง (สภาพคล่องต่ำ) เป็นความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับความเป็นไปได้ของการสูญเสียระหว่างการขายวัตถุที่มีมูลค่าเนื่องจากการพัฒนาไม่เพียงพอหรือความไม่มั่นคงของตลาด ในการคำนวณมีความจำเป็นต้องวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงของราคาในตลาดสำหรับเครื่องจักรและอุปกรณ์ตลอดจนปัจจัยชั่วคราวที่กำหนดการเปลี่ยนแปลงของการขาย (เช่น เวลารอโดยเฉลี่ยสำหรับการทำธุรกรรมหลังจากเตรียมวัตถุเพื่อขาย ชั้นนำ ที่อาจสูญเสียเงินทุนได้)

อัตราการคืนทุน เคเอฟกำหนดโดยสูตร

แนวทางรายได้เป็นแนวทางที่มีข้อมูลมากที่สุดในการประเมินธุรกิจของรัสเซีย นอกจากนี้ วิธีหารายได้ แม้จะซับซ้อน แต่ก็เป็นเครื่องมือการประเมินที่ทรงพลังและยืดหยุ่นที่สุด มาดูแนวทางรายได้กันดีกว่า

วิธีรายได้ใช้วิธีการต่อไปนี้:

Ё การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

Ё ลดราคา กระแสเงินสด.

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงคือการคำนวณอัตราส่วนเงินทุนที่จะแปลงรายได้สุทธิในอนาคตให้เป็นมูลค่าธุรกิจ

ในกรณีนี้จะนำมาพิจารณาทั้งสองอย่าง กำไรสุทธิได้รับจากการดำเนินงานของสิ่งอำนวยความสะดวก ได้รับจากธุรกิจ และการคืนเงินทุนคงที่ที่ใช้ในการซื้อธุรกิจ

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ที่คำนึงถึงองค์ประกอบทั้งสองนี้เรียกว่าอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์โดยรวมหรืออัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ของรายได้สุทธิ

มีวิธีการคำนวณหลายวิธี ค่าสัมประสิทธิ์ทั่วไปการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่:

E วิธีการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง (หรือวิธีการเปรียบเทียบโดยตรง)

Ёวิธีการลงทุนที่เกี่ยวข้อง (วิธีสะสม) - ยืมและ ทุน,ที่ดิน,อาคาร.

วิธีการแปลงเป็นทุนทางตรงจะขึ้นอยู่กับการแปลงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) เป็นมูลค่าโดยตรงโดยการหารด้วยอัตราส่วนเงินทุน แนวคิดของ NIR คือมูลค่าที่ยั่งยืนที่คำนวณได้ของรายได้สุทธิประจำปีที่คาดว่าจะได้รับจากธุรกิจที่ประเมินมูลค่าหลังหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและเงินสำรองทดแทน

การกำหนด NOR ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าปีทั่วไปที่สุดของธุรกิจจะถูกนำมาใช้เป็นระยะเวลาการคำนวณการคาดการณ์

การคำนวณ NPV เริ่มต้นด้วยการกำหนดรายได้รวมที่เป็นไปได้ (GIV) - จำนวนเงินทั้งหมดที่คาดหวังจากกิจกรรมหลักขององค์กรและการชำระเงินจาก บริการเพิ่มเติมที่มาพร้อมกับกิจกรรมหลัก

ขั้นตอนต่อไปในการกำหนด NIR คือการกำหนดรายได้รวมที่แท้จริง (EGI) หากต้องการได้รับ EVD ความสูญเสียโดยประมาณจะถูกหักออกจากรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น ตั้งแต่ใน กิจกรรมการประเมินไม่มีมาตรฐานในการพิจารณาความสูญเสียเหล่านี้แล้ว วิธีที่ดีที่สุดการได้รับข้อมูลคือการพิจารณาธุรกิจที่คล้ายกันซึ่งมีข้อมูลเป็นระยะเวลานานซึ่งสามารถทราบระดับความสูญเสียในทางปฏิบัติได้

NOR คำนวณจากผลต่างระหว่างจำนวน EDI และจำนวนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OR) CHOD = ดีวีดี - หรือ

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเป็นค่าใช้จ่ายเป็นระยะเพื่อให้มั่นใจ การทำงานปกติการทำธุรกิจและการสร้างรายได้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานมักจะแบ่งออกเป็น:

โย่แบบมีเงื่อนไข - คงที่;

E แบบมีเงื่อนไข - ตัวแปร (เชิงปฏิบัติ);

ค่าใช้จ่าย E (สำรอง) เพื่อทดแทน

OP คงที่แบบมีเงื่อนไขจะรวมค่าใช้จ่ายซึ่งขนาดไม่ขึ้นอยู่กับปริมาณการผลิต ถูกกำหนดโดยข้อเท็จจริงที่ว่าต้องชำระต้นทุนอุปกรณ์ของบริษัทแม้ว่าองค์กรจะหยุดทำงานก็ตาม ค่าใช้จ่ายคงที่ ได้แก่ การชำระหนี้พันธบัตร การชำระค่าเช่า การหักค่าเสื่อมราคาอาคารและสิ่งปลูกสร้างบางส่วน เบี้ยประกันซึ่งบางส่วนเป็นภาคบังคับรวมถึงเงินเดือนสูงสุดด้วย ผู้บริหารและผู้เชี่ยวชาญของบริษัท เป็นต้น

ต้นทุนการดำเนินงานที่ผันแปรตามเงื่อนไขนั้นรวมถึงค่าใช้จ่ายซึ่งจำนวนนั้นขึ้นอยู่กับระดับปริมาณงานของสิ่งอำนวยความสะดวกและระดับการให้บริการ ต้นทุนผันแปรตามเงื่อนไขหลักคือต้นทุนการจัดการ ค่าสาธารณูปโภค, เพื่อความปลอดภัย, การคมนาคม ฯลฯ

ต้นทุนทดแทนจะคำนวณเป็นเงินสมทบรายปี (สำรอง) ให้กับกองทุนทดแทน (คล้ายกับค่าเสื่อมราคาทางบัญชี)

ขั้นตอนที่ยากที่สุดในการประเมินมูลค่าธุรกิจโดยใช้วิธีใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (หรืออัตรา) ในเวอร์ชันคลาสสิกตะวันตก วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงเกี่ยวข้องกับการใช้ค่าสัมประสิทธิ์ (อัตรา) สำหรับการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ซึ่งดึงมาจากธุรกรรมในตลาดซึ่งเคยทราบราคามาก่อน การปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าในสภาพของรัสเซียแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะหาข้อมูลดังกล่าว ด้วยเหตุนี้ การคำนวณ NRR และอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จึงกลายเป็นงานที่ซับซ้อนมาก

สาระสำคัญของวิธีการกำหนดอัตราส่วนเงินทุนหรือผลรวม (การก่อสร้างสะสม) คืออัตราดอกเบี้ยปลอดความเสี่ยงถือเป็นฐานหนึ่งและมีการเพิ่มการแก้ไขอย่างต่อเนื่องโดย ประเภทต่างๆความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับลักษณะของธุรกิจที่มีมูลค่า (พรีเมี่ยมสำหรับความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, พรีเมี่ยมสำหรับสภาพคล่องต่ำ, การปรับตัวเพื่อการจัดการการลงทุน ฯลฯ )

การกำหนดอัตราปลอดความเสี่ยงตามวิธีตะวันตกคืออัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลระยะยาว เมื่อใช้อัตราไร้ความเสี่ยงนี้ จำเป็นต้องเพิ่มเบี้ยประกันภัยสำหรับความเสี่ยงในการลงทุนในรัสเซีย (ความเสี่ยงของประเทศ)

ดังนั้นวิธีการแปลงเป็นทุนจึงมีข้อดีและข้อเสีย ข้อดีคือวิธีนี้สะท้อนถึงสภาวะตลาดโดยตรง เนื่องจากเมื่อนำมาใช้จะมีการวิเคราะห์จากมุมมองของความสัมพันธ์ระหว่างรายได้และต้นทุน ข้อเสียของการใช้วิธีการพิมพ์ใหญ่ในรัสเซียคือ:

E ไม่เพียงพอหรือขาดข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในตลาด

จ. ความไม่สมบูรณ์หรือความไม่สมบูรณ์ของกิจการ (ยังไม่ถึงระดับ รายได้ที่มั่นคงได้รับความเดือดร้อนจากเหตุสุดวิสัย)

ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อใช้วิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรงจะคำนวณโดยใช้สูตร (7.1) ซึ่งเป็นมูลค่า N01ซึ่งถูกกำหนดโดยเป็นผลมาจากการรันงบกำไรขาดทุนที่สร้างขึ้นใหม่

วิธีการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนจะถูกเลือกขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเฉพาะที่วัตถุการประเมินมูลค่าดำเนินการ ที่สำคัญที่สุด:

• * ข้อมูลเกี่ยวกับรายได้และราคาการทำธุรกรรมตามตัวอย่างตัวแทนของวัตถุที่เปรียบเทียบได้
• * แหล่งที่มาและเงื่อนไขของธุรกรรมทางการเงิน
• * ความเป็นไปได้ของการคาดการณ์ที่ถูกต้องเกี่ยวกับต้นทุนของออบเจ็กต์เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการคาดการณ์

พิจารณาวิธีการที่มีอยู่สำหรับการกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์โดยรวม

วิธีการวิเคราะห์อะนาล็อกของตลาดเป็นวิธีหลักและถูกต้องที่สุดในการกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ นักลงทุนที่มีข้อมูลและมีเหตุผลจะคำนึงถึงผลที่ตามมาทั้งหมดของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นราคาที่นักลงทุนจ่ายจึงสะท้อนถึงความต้องการของเขา ลักษณะทางเศรษฐกิจวัตถุการลงทุน โดยทันที (โดยตรง) คืออัตราการแปลงเป็นทุน มีการคาดเดามากมายว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ในช่วงระยะเวลาคาดการณ์ การใช้อัตราสูงสุดทำให้เราเป็นอิสระจากกระบวนการนี้ แต่เฉพาะในกรณีที่เรามีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับยอดขายในปัจจุบันและในอดีต และ อัตราค่าเช่ากล่าวคือ จำเป็นต้องมีตลาดที่พัฒนาแล้วและให้ข้อมูล (ตารางที่ 7.2) ในกรณีนี้ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขสำคัญ:

• * การใช้วัตถุที่เทียบเคียงได้อย่างมีประสิทธิผลสูงสุดเกิดขึ้นพร้อมกับหัวข้อของการประเมิน
• *เงื่อนไขทางการเงินเป็นเรื่องปกติ
• * คุณภาพการจัดการเป็นไปตามระดับที่ต้องการ
• * ค่าสัมประสิทธิ์การสูญเสียและต้นทุนการดำเนินงานแตกต่างกันเล็กน้อย
• * ตำแหน่งและการตกแต่งของวัตถุไม่มีความแตกต่างโดยพื้นฐาน

ตารางที่ 7.2 การกำหนดค่า R0 โดยวิธีอะนาล็อกของตลาด

ตัวบ่งชี้
ราคาขายดอลลาร์
น้อย, ดอลลาร์/ปี
อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ปัจจัยน้ำหนัก ค่า R ถ่วงน้ำหนัก	0,068	0,023	0,054	0,023
ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก R0 = 16.8% (ผลรวมของค่าแถวก่อนหน้า)

ค่าสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักสะท้อนถึงระดับความคล้ายคลึงกันของอะนาล็อกกับวัตถุประสงค์ของการประเมินในแง่ของปัจจัยการกำหนดราคาหลักและเป็นผลมาจากการเลือกของผู้ประเมิน

วิธีอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ DCR -- หนึ่งในสามวิธีในการคำนวณอัตราการรวมทุนในกรณีใช้เงินกู้ยืม อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้คืออัตราส่วนของการชำระหนี้รายปี DS ซึ่งคำนวณจากเงื่อนไขของสินเชื่อที่ตัดจำหน่ายเองต่อรายได้จากการดำเนินงานสุทธิต่อปี NOI:

โดยที่ DS คือ ภาระหนี้รายปี

อัตราส่วน DCR เจ้าหนี้ใช้เป็นข้อกำหนดสำหรับผู้กู้ยืม โครงการลงทุนหากอย่างหลังได้รับการประเมินว่ามีความเสี่ยงมากกว่าตัวเลือกการให้กู้ยืมอื่นๆ ในกรณีนี้สถาบันให้กู้ยืมจะจำกัดจำนวน DCR ค่าต่ำสุดที่ยอมรับได้ เมื่อใช้วิธีการนี้ถือว่ามูลค่าของทรัพย์สินจะไม่เปลี่ยนแปลงหรืออย่างน้อยก็ไม่ลดลงในช่วงเวลาหนึ่ง

ตามวิธีนี้อัตราส่วนเงินทุนจะเท่ากับผลคูณของอัตราส่วนหนี้สินจำนอง ที,ค่าคงที่จำนอง R m และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้:

ที่ไหน ต=วี ม./วี ,

วม -- ต้นทุนของกองทุนที่ยืมมา

วี -- ต้นทุนของวัตถุ (จำนวนเงินลงทุนทั้งหมด)

ค่าคงที่การจำนองหรืออัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับกองทุนที่ยืม

พารามิเตอร์ที่ใช้ในวิธีนี้คือข้อมูลธนาคารแบบเปิด (หาได้ง่าย) วิธีการนี้ไม่ใช่วิธีหลัก แต่ใช้เป็นวิธีแก้ไข โดยให้ค่าแนะนำสำหรับอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ในกรณีที่ข้อมูลตลาดไม่น่าเชื่อถือเพียงพอ

วิธีการ (การลงทุนที่เกี่ยวข้อง) ก็ใช้เช่นกันหาก ทุนที่ยืมมา- ในกรณีนี้มูลค่า R 0 ควรคำนึงถึงผลประโยชน์ของทั้งทุนและทุนที่ยืมมาด้วย ดอกเบี้ยเหล่านี้แสดงในรูปของอัตราการแปลงเป็นทุน R e และ R m ที่สอดคล้องกัน

อัตราการแปลงเป็นทุนโดยรวมในวิธีนี้ถูกกำหนดเป็นค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเมื่อเทียบกับองค์ประกอบทางการเงินข้างต้น โดยมีค่าสัมประสิทธิ์เท่ากับส่วนแบ่งของหนี้และทุนจดทะเบียน ตามลำดับ:

R o =mR ม. + (1-m)R อี .

มูลค่าของอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับทุนจดทะเบียนถูกกำหนดจากข้อมูลบนวัตถุที่เปรียบเทียบได้โดยการหารมูลค่าของรายได้ก่อนหักภาษีด้วยจำนวนทุนของทุน วิธีการนี้เรียกอีกอย่างว่าวิธีกลุ่มการลงทุนและใช้ภายใต้สมมติฐานที่ว่านักลงทุนยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์สินตลอดระยะเวลาของสินเชื่อที่ตัดจำหน่ายเองและมูลค่าของทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการครอบครองจะเป็นศูนย์

ตัวอย่างที่ 2

ผู้ประเมินได้รับข้อมูลต่อไปนี้เกี่ยวกับวัตถุอะนาล็อก: ต= 0.6; ผลตอบแทนจากทุน I e = $15,000/ปี; ราคา เงินทุนของตัวเองวี อี = 60 $000 อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับกองทุนที่ยืม R m = 15%.

วิธีแก้ไขแสดงไว้ในตาราง 7.3.

ตารางที่ 7.3 การคํานวณอัตราการเพิ่มทุนทั้งหมด

วิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยงสำหรับส่วนประกอบทางกายภาพนั้นคล้ายคลึงกับวิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยงสำหรับส่วนประกอบทางการเงิน ในที่นี้ อัตราการโอนเป็นทุนโดยรวมถูกกำหนดให้เป็นค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักระหว่างอัตราการตั้งเป็นทุนสำหรับที่ดิน รล และอัตราการปรับปรุง รข

ร 0 = แอลอาร์ 1 +(1-L)ร ข ,

โดยที่ L คือส่วนแบ่งของมูลค่าที่ดินในมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการนี้ใช้ได้หากข้อมูลเกี่ยวกับคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ช่วยให้สามารถกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับส่วนประกอบทางกายภาพของทรัพย์สินได้อย่างแม่นยำ รวมถึงส่วนแบ่งของส่วนประกอบ (ที่ดิน ส่วนปรับปรุง) ในต้นทุนทั้งหมด

การคำนวณอัตราส่วนเงินทุนโดยรวมที่ปรับตามการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของสินทรัพย์จะคำนึงถึง: รายได้จากการลงทุนและการชดเชยการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของวัตถุสำหรับช่วงเวลาที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ผลตอบแทนจากการลงทุนสะท้อนให้เห็นโดยอัตราผลตอบแทนหรืออัตราคิดลดหรือที่แม่นยำยิ่งขึ้นคืออัตราผลตอบแทนสุดท้าย (ผลตอบแทนสุดท้าย) เนื่องจากคำนึงถึงระยะเวลาการถือครองทั้งหมด

มีความสัมพันธ์เชิงฟังก์ชันระหว่างอัตราการใช้เงินทุนโดยรวมกับผลตอบแทนสุดท้าย:

โดยที่ D = FV -V / V - แบ่งการเปลี่ยนแปลงมูลค่า

D x sff, i, n - สมาชิกของสมการที่แก้ไขหรือชดเชยการเปลี่ยนแปลงมูลค่าหรืออัตราผลตอบแทน (ในกรณีที่สูญเสียมูลค่า)

นิพจน์นี้แสดงถึงสมการของ Ellwood โดยมีเงื่อนไขว่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องลงทุนโดยไม่ต้องใช้เงินทุนที่เป็นหนี้ สันนิษฐานว่ารายได้มีลักษณะเป็นรายปีและมูลค่าของสินทรัพย์สามารถเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางเดียวหรืออย่างอื่น เมื่อมูลค่าลดลงระหว่างระยะเวลาการถือครอง ผู้ลงทุนกำหนดให้การชดเชยมูลค่าที่สูญเสียไปนั้นมาจากรายได้เป็นงวด มูลค่าที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของรายได้สามารถแทนที่ได้ด้วยมูลค่าปัจจุบันที่เทียบเท่ากันในรูปแบบของกระแสรายได้เพิ่มเติม

การแทนที่การเปลี่ยนแปลงมูลค่าด้วยรายได้เป็นงวดที่เท่ากันทำให้สามารถใช้อัตราการแปลงเป็นทุนแทนการคิดลดเพื่อกำหนดมูลค่าปัจจุบันเป็นอัตราคิดลดที่ปรับสำหรับการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของเงินทุนเริ่มต้น ปัจจัยกองทุนเงินทดแทน sff ช่วยให้คุณสร้างกระแสเงินสดเทียบเท่ากับการเปลี่ยนแปลงของต้นทุนเดิม ปัจจัยนี้แสดงถึงการบริจาคเป็นระยะให้กับกองทุนเงินทดแทน (ในกรณีของการสูญเสียมูลค่า) ในรูปแบบเศษส่วนที่สัมพันธ์กับต้นทุนเดิมหรือไปยังกองทุนเงินทดแทนเมื่อมูลค่าเพิ่มขึ้น

หากต้นทุนของทุนไม่เปลี่ยนแปลง ในนิพจน์ข้างต้น ค่า D จะเท่ากับศูนย์ และรายได้สามารถถูกแปลงเป็นทุนในอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่เท่ากับอัตราคิดลด เช่น R 0 =Y 0 .

ในกรณีที่กระแสรายได้ไม่มีที่สิ้นสุดและทุนลดลง การคืนทุนจะถูกประกันด้วยรายได้ และพารามิเตอร์ sff มีแนวโน้มเป็นศูนย์ ในที่นี้มูลค่ายังถูกกำหนดโดยการหารรายได้ต่อปีด้วยอัตราการโอนเป็นทุนเท่ากับอัตราคิดลด R 0 = Y 0 หากมีการคาดการณ์การสูญเสียมูลค่า จะต้องรับประกันการคืนทุนเริ่มต้นโดยการนำรายได้บางส่วนไปลงทุนใหม่ ข้อสันนิษฐานพื้นฐานเมื่อคาดการณ์การสูญเสียมูลค่าคือกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอสม่ำเสมอประกอบด้วยผลตอบแทนจากการลงทุนและการคืนทุนเริ่มต้น ดังนั้น อัตราการแปลงเป็นทุนจึงรวมถึงอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนและอัตราผลตอบแทน ซึ่งเป็นเงินสมทบเข้ากองทุนทดแทนทุน สำนวนเดิมคือ

R 0 = Y 0 + sff, i, n,

เนื่องจาก D = -1 และกองทุนเงินทดแทนจะต้องคำนึงถึงการคืนทุนเริ่มต้นทั้งหมดด้วย

คำจำกัดความของ R0 ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของการจัดตั้งกองทุนเงินทดแทน

เงื่อนไขเหล่านี้ถูกกำหนดไว้ ตัวเลือกที่ใช้ได้การลงทุนซ้ำ ในกรณีนี้จะใช้วิธี Inwood และวิธี Hoskold

วิธีอินวู้ด ถือว่ากองทุนเงินทดแทนถูกสร้างขึ้นในอัตราดอกเบี้ยเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน วิธีนี้ใช้สำหรับรายได้รายปีถาวร

ตัวอย่างที่ดีของวิธีนี้คือ เงินกู้ที่ตัดจำหน่ายเอง โดยที่อัตราการแปลงเป็นทุนของเงินกู้ เช่น ค่าคงที่การจำนอง คือผลรวมของดอกเบี้ย ซึ่งในกรณีนี้คืออัตราผลตอบแทนจากจำนวนเงินกู้ และ ปัจจัยกองทุนกำหนดโดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้

สินเชื่อที่ตัดจำหน่ายเองโดยมีระยะเวลา 10 ปีที่ดอกเบี้ย 12% ให้การชำระเงินรายเดือนจำนวน 1,000 ดอลลาร์

ตัวอย่างที่ 4

สันนิษฐานว่าสินทรัพย์ซึ่งคำนวณตาม 10% ต่อปี จะสร้างรายได้ต่อปี 10,000 ดอลลาร์เป็นเวลา 5 ปี หลังจากนั้นจะคิดค่าเสื่อมราคาโดยสิ้นเชิง

ผู้ลงทุนซื้อสินทรัพย์นี้โดยมีเงื่อนไขว่า 10% ต่อปีคำนึงถึงผลตอบแทนของทุนเริ่มแรกนอกเหนือจากรายได้ด้วย สินทรัพย์ที่ถูกซื้อตามสมมติฐานของ Inwood เป็นจำนวนเท่าใด

R o = Y o + sff = 0.1 + sff(5 ปี, 10%) = 0.1 + 0.164 = 0.264;

วิธีโฮสโคลด์ ถือว่าผู้ลงทุนไม่มีทางเลือกในการลงทุนซ้ำในอัตราที่เท่ากับอัตราของการลงทุนเดิม -

สมมติว่านักลงทุนซื้อสินทรัพย์ที่มีผลตอบแทนสูงกว่าโอกาสอื่นๆ อย่างมาก ในขณะที่ตระหนักถึงความเสี่ยงในการลงทุนของเขา เพื่อรักษาผลตอบแทนของเงินทุน ผู้ลงทุนจึงจัดตั้งกองทุนชดเชย โดยนำเงินไปลงทุนใหม่ในอัตราที่ต่ำที่สุดที่เป็นไปได้

นี่คือสมมติฐานของ Hoskold - กองทุนเงินทดแทนถูกสร้างขึ้นในอัตราที่ "ปราศจากความเสี่ยง"

เรามาเปลี่ยนเงื่อนไขของปัญหาก่อนหน้านี้โดยคำนึงถึงสมมติฐานของ Hoskold โดยสมมติว่านักลงทุนสามารถเข้าถึงการลงทุนซ้ำได้ที่ 7% ต่อปี และผลตอบแทนจากการลงทุนเริ่มแรกคือ 20%

R0 = 0.1 + เอสเอฟเอฟ(5 ปี, 7%) = 0.1 + 0.174 = 0.274 ;

การจัดตั้งกองทุนทดแทนสำหรับการคืนทุนเชิงเส้น ทำแบบนี้ การกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนตามอัตราผลตอบแทนและกองทุนค่าตอบแทนเชิงเส้น (วิธีของ Ring) จะถือว่าการคืนทุนในส่วนเท่าๆ กันตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของสินทรัพย์

อัตราผลตอบแทนในกรณีนี้คือส่วนแบ่งรายปีของทุนเดิมที่โอนไปยังกองทุนชดเชยปลอดดอกเบี้ย ส่วนแบ่งการทดแทนทุน 100% นี้เท่ากับ 1/n โดยที่ n คือเวลาค่าเสื่อมราคา ซึ่งคำนวณเป็นปี

นิพจน์สำหรับอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์โดยรวมโดยใช้วิธี Ring มีดังต่อไปนี้:

รายได้สุทธิที่เป็นของอาคารสำนักงานโดยมีระยะเวลาคงเหลือ ชีวิตทางเศรษฐกิจ 15 ปี เท่ากับ 25,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ในปีที่ 1 อัตราผลตอบแทนของวัตถุจะอยู่ที่ประมาณ 15% ค่าใช้จ่ายของอาคารคืออะไร? เมื่อสิ้นชีวิตทางเศรษฐกิจ มันก็ไร้ค่าโดยสิ้นเชิง ตัวอย่างนี้สอดคล้องกับสมมติฐานของ Ring ในเรื่องผลตอบแทนจากการลงทุนเชิงเส้น ซึ่งมักใช้เมื่อประเมินมูลค่าสินทรัพย์ที่กำลังจะหมดลง เช่น สินทรัพย์ที่ต้องเสียค่าเสื่อมราคา (ตารางที่ 7.4)

ตารางที่ 7.4 กระแสรายได้ในช่วง 5 ปีแรก (USD)

ตารางที่ 7.4 แสดงให้เห็นว่าการแทนที่เงินทุนเชิงเส้นเป็นเรื่องปกติสำหรับผลตอบแทนที่ลดลง หากปัญหาได้รับการแก้ไขโดยใช้วิธี Inwood ต้นทุนก็จะสูงเกินไป

ด้วยการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเพียงเล็กน้อย อัตราผลตอบแทนจะพิจารณาการคืนเงินบางส่วนหรือการชดเชยของต้นทุนเดิม โดยคำนึงถึงสมมติฐานเกี่ยวกับวิธีการชดเชย

อสังหาริมทรัพย์นำมาซึ่งรายได้สุทธิ 10,000 ดอลลาร์ สันนิษฐานว่าเมื่อถึงเวลาขายหลังจาก 5 ปีมูลค่าของมันจะเพิ่มขึ้น 30% เช่น D = 0.3 อัตราคิดลดสำหรับวัตถุดังกล่าวคือ 15% คำนวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ภายใต้สมมติฐานว่าอัตราการชดเชยการเปลี่ยนแปลงมูลค่าจะกำหนดในอัตราเท่ากับอัตราผลตอบแทน

R 0 = Y 0 - 0.3 เอสเอฟ = 0.15 + 0.3 x เอสเอฟ (5 ปี 15%) = 0.15 - 0.3 x 0.148 = 0.106 (10.6%);

เงื่อนไขเดียวกันกับตัวอย่างที่ 7 แต่สันนิษฐานว่าทรัพย์สินสร้างรายได้สุทธิ 10,000 ดอลลาร์ในปีที่ 1 และมูลค่าที่ลดลงจะเป็นเชิงเส้น (30%)

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงใช้ในการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของธุรกิจ หากมีข้อมูลในอดีตที่เชื่อถือได้ในการประมาณรายได้ขององค์กร ในเวลาเดียวกันตามที่ระบุไว้ข้างต้น รายได้ในอนาคตของวัตถุทางธุรกิจค่อนข้างคงที่ในแต่ละช่วงเวลาต่อๆ ไป และจะเท่ากับรายได้ปัจจุบันโดยประมาณ หรืออัตราการเติบโตของรายได้ในอนาคตจะอยู่ในระดับปานกลาง

รายได้ที่ใช้คือกำไรก่อนดอกเบี้ยและต้นทุนทางการเงิน กำไรสุทธิ กระแสเงินสดสุทธิ และจำนวนเงินปันผลที่จ่าย การเลือกประเภทรายได้ขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะของธุรกิจ

ต้นทุนเบื้องต้นของวัตถุทางธุรกิจโดยใช้วิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรงของรายได้จะพิจารณาจากรายได้ต่อปี PR และอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ K cap โดยใช้สูตร

เห็นได้ชัดว่า ยิ่งมูลค่าของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์เล็กลง มูลค่าของวัตถุทางธุรกิจก็จะยิ่งมากขึ้นหากรายได้ต่อปีคงที่และในทางกลับกัน

การประมาณมูลค่าของธุรกิจโดยใช้วิธีแปลงเป็นรายได้ก็เพียงพอแล้ว วิธีการง่ายๆสะท้อนสภาวะตลาดโดยตรง

ไม่ควรใช้วิธีนี้หากไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในตลาด หากวัตถุทางธุรกิจไม่มีรายได้ที่มั่นคง

ตัวอย่างที่ 19กำหนดต้นทุนของธุรกิจที่ผลิตสินค้าประเภทนั้น กตามข้อมูลที่นำเสนอในตาราง 4.3.

ตารางที่ 4.3

การคำนวณของธุรกิจการผลิตสินค้าประเภทก

ชื่อตัวบ่งชี้	ความหมาย
ข้อมูลความเป็นมาสำหรับการประเมิน
1. ราคาอาคารอุตสาหกรรม พันรูเบิล
2. อายุการใช้งานของอาคารอุตสาหกรรม
3. อัตราผลตอบแทนสำหรับอาคารอุตสาหกรรม
4. ค่าที่ดินพันรูเบิล
5. อัตราผลตอบแทนที่ดิน %
6. ปริมาณการผลิตและการขายประจำปี, หน่วย
6. ราคาขายพันรูเบิล
7. รายได้จากการขายผลิตภัณฑ์พันรูเบิล	48,000 x 1.780 = 85,440
8. ต้นทุนการผลิตและการขายผลิตภัณฑ์ พันรูเบิล
9. อายุการใช้งานของสายการผลิต ปี
10. อัตราผลตอบแทนอะนาล็อกของสายการผลิต

ตัวชี้วัดโดยประมาณ

11. อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคารอุตสาหกรรม
12. อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับสายการผลิต
13. รายได้สุทธิต่อปีจากการผลิตก่อนหักภาษี พันรูเบิล (หน้า 7 - หน้า 8)	85 440 - 66 643 = = 18 797
14. รายได้สุทธิที่เป็นของที่ดินพันรูเบิล (หน้า 3 x หน้า 4: 100%)	3,400 x 0.08 = 272
15. รายได้สุทธิที่เป็นของอาคารอุตสาหกรรม พันรูเบิล (หน้า 1 x หน้า 11)	25,600x0.1133 = 2,900
16. รายได้สุทธิต่อปีที่เป็นของสายการผลิต, พันรูเบิล (หน้า 13 - หน้า 14 - หน้า 15)	18 797-272-2 900 = = 15 625
17. ต้นทุนธุรกิจพันรูเบิล	15 625:0,3004 = = 52 014

สารละลาย

รายได้ในตัวอย่างนี้คือรายได้สุทธิต่อปีจากการผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์ก่อนหักภาษี ซึ่งกำหนดเป็นความแตกต่างระหว่างรายได้จากการขายตามปริมาณผลิตภัณฑ์ที่วางแผนไว้กับต้นทุนการผลิตและการขาย เมื่อพิจารณาแล้วว่า ส่วนประกอบธุรกิจเป็นอาคารผลิตและสายการผลิต แต่ละองค์ประกอบมีอัตราการใช้เงินทุนของตัวเอง ในการคำนวณอัตราการใช้ทุนของอาคารอุตสาหกรรม เราคำนึงถึงอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในวัตถุที่คล้ายกัน (ตามเงื่อนไข 8%) และอายุการใช้งานที่เหลือ 30 ปี

ค่าสัมประสิทธิ์การคืนทุน (คืน) สำหรับอาคารอุตสาหกรรม:

อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับอาคารอุตสาหกรรมในอัตราการชำระเงินคืน 3.33%:

ในการคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์สำหรับสายการผลิต เราจะพิจารณาอัตราผลตอบแทนรายปีจากอะนาล็อก (25%) และอายุการใช้งานที่เหลืออยู่แปดปี

อัตราการฟื้นตัวของสายการผลิต:

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับสายการผลิต:

รายได้สุทธิที่เป็นของที่ดิน BH 3 ถูกกำหนดเป็นผลคูณของมูลค่าปัจจุบันของที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การแปลงสภาพเป็นทุนของที่ดิน (คำนวณในหน้า 14 ของตาราง 4.3) รายได้สุทธิที่เป็นของอาคารอุตสาหกรรม BH, f1 ถูกกำหนดเป็นผลคูณของมูลค่าปัจจุบันของอาคารและอัตราส่วนเงินทุนสำหรับอาคารอุตสาหกรรม (การคำนวณในหน้า 15 ของตาราง 4.3)

รายได้สุทธิที่เป็นของสายการผลิตจะถูกกำหนดโดยสูตร

ต้นทุนสายการผลิตเพื่อผลิตสินค้า กกำหนดโดยสูตร

ผลการคำนวณแสดงไว้ในตาราง 4.3. จากการคำนวณพบว่ารายได้สุทธิต่อปีที่คาดการณ์จากสายการผลิตจะอยู่ที่ 15,625,000 รูเบิล หากเงื่อนไขการพิจารณายังคงเหมือนเดิมต้นทุนโดยประมาณของธุรกิจจะอยู่ที่ 52,014,000 รูเบิล

ตัวอย่างที่ 20ในการผลิตผลิตภัณฑ์ที่เป็นที่ต้องการผู้ประกอบการวางแผนที่จะติดตั้งอุปกรณ์ซึ่งมีราคา 7,500,000 รูเบิลอายุการใช้งานสิบปีผลผลิตสูงสุดต่อวัน 4,000 หน่วย สินค้า. จากการวิเคราะห์ของบริษัทอะนาล็อกที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ อัตราการใช้อุปกรณ์ดังกล่าวคือ 0.65, 0.58 และ 0.70 อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอะนาล็อกคือ 35% ตามการคาดการณ์ ความน่าจะเป็นของการใช้อุปกรณ์ที่ 65 และ 70% อาจเป็น 30 และ 28% เงื่อนไขการดำเนินงาน: ราคาขายต่อหน่วยการผลิต - 2,000 รูเบิล ต้นทุนวัตถุดิบทางตรงสำหรับการผลิตคือ 25% ของราคา ค่าแรงทางตรงโดยหักจำนวน 20% ของราคาขาย เพื่อจูงใจแรงงาน คาดว่าค่าจ้างจะเพิ่มขึ้น 3 และ 5% หากอัตราการใช้อุปกรณ์อยู่ที่ 65 และ 70% ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมประจำปีอยู่ที่ 12% ของค่าอุปกรณ์ ในการจัดระเบียบการผลิตคุณจะต้องเช่า สถานที่ผลิตพื้นที่ 20 ตร.ม. ค่าเช่าต่อเดือน - 1.2 พันรูเบิล/m2 ค่าใช้จ่ายประเภทอื่นๆ คาดว่าจะอยู่ที่ 4% ของรายได้จากการดำเนินงาน อัตราการลงทุนซ้ำแบบไร้ความเสี่ยงคือ 7% กำหนดต้นทุนของธุรกิจและประเมินผลกระทบของการใช้อุปกรณ์ต่อต้นทุนของธุรกิจ

สารละลาย

เพื่อแก้ปัญหานี้ เราจะรวบรวมตารางการวิเคราะห์ 4.4.

ตารางที่ 4.4

การกำหนดมูลค่าของธุรกิจโดยใช้วิธีการแปลงกำไรสุทธิเป็นทุนโดยตรง

ตัวบ่งชี้	ตัวเลือกที่ 1	ตัวเลือกที่ 2	ตัวเลือกที่ 3
2. ปัจจัยด้านประสิทธิภาพ
3. ความน่าจะเป็นโหลดสำหรับการผลิตใหม่ P 3
4. ราคาขายต่อหน่วย พันรูเบิล
5. จำนวนวันทำงานต่อเดือน D r วัน
6. จำนวนชิ้นส่วนที่ผลิตต่อวันตามตัวเลือก, หน่วย	4,000 x x 0.58 = = 2,320	4,000 x x 0.65 = = 2,600	4,000 x x 0.70 = = 2,800
7. จำนวนผลิตภัณฑ์ที่ผลิตต่อปี, หน่วย. (หน้า 6 x หน้า 5x12 เดือน)
8. รายได้จากการดำเนินงานสำหรับปีตามตัวเลือกพันรูเบิล (หน้า 4 x หน้า 7)
9. รายได้จากการดำเนินงานสำหรับปีโดยคำนึงถึงความน่าจะเป็นของตัวเลือกคือพันรูเบิล (หน้า 8 x หน้า 2)

ความต่อเนื่อง
ตัวบ่งชี้	ตัวเลือกที่ 1	ตัวเลือกที่ 2	ตัวเลือกที่ 3
10. รายได้จากการดำเนินงานถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสำหรับปี, พันรูเบิล		561 254 + 449 280 + + 451 584= 1462 118
และ. ต้นทุนวัสดุสำหรับการผลิตพันรูเบิล (25% x หน้า 8)
12. เงินเดือนที่มีรายได้คงค้างต่อปี, พันรูเบิล (หน้า 8 x 20%)
13. การชำระเงินเพิ่มเติมโดยคำนึงถึงแรงจูงใจด้านแรงงาน, พันรูเบิล		299,520 x x 0.03 = = 8,986	322,560 x x 0.05 = = 16,128
14. ค่าใช้จ่ายรายปีสำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมอุปกรณ์พันรูเบิล
15. ค่าเสื่อมราคาพันรูเบิล
16. ค่าเช่าพันรูเบิล
17. ค่าใช้จ่ายประเภทอื่นพันรูเบิล (4% x x หน้า 8)
18. ต้นทุนโดยตรงของผลิตภัณฑ์พันรูเบิล (หน้า 11 + หน้า 12)
19. ต้นทุนค่าโสหุ้ยสำหรับผลิตภัณฑ์พันรูเบิล (หน้า 13 + หน้า 14 + หน้า 15 + หน้า 16 +
20. ค่าใช้จ่ายทั่วไปสำหรับผลิตภัณฑ์พันรูเบิล (หน้า 18 + หน้า 19)
21. ต้นทุนรวมโดยคำนึงถึงความน่าจะเป็นในการโหลดตามตัวเลือกคือพันรูเบิล (หน้า 3 x หน้า 20)
22. ค่าใช้จ่ายถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสำหรับปี, พันรูเบิล		275 829 + 223 424 + + 226 335 = 725 588
23. ประมาณการกำไรก่อนภาษีเงินได้ตามตัวเลือกพันรูเบิล (หน้า 8 - หน้า 20)
24. ประมาณการกำไรหลังหักภาษีเงินได้พันรูเบิล (หน้า 23 x 0.76)
25. ประมาณการกำไรหลังหักภาษีเงินได้โดยคำนึงถึงความน่าจะเป็นในการโหลดอุปกรณ์ตามตัวเลือกพันรูเบิล (หน้า 3 x หน้า 24)
26. กำไรถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักหลังหักภาษีเงินได้, พันรูเบิล		216 924+ 171 650 + + 171 189 = 559 763

จบ

เมื่อคำนึงถึงระดับการใช้อุปกรณ์ที่เป็นไปได้ เราจะกำหนดปริมาณการผลิตต่อวันและต่อปีสำหรับแต่ละตัวเลือก ผลผลิตผลิตภัณฑ์ต่อวันโดยคำนึงถึงปริมาณโหลดสูงสุด เอ่อ.และปัจจัยประสิทธิภาพ K คือ:

ผลการคำนวณอยู่ในตาราง 4.4 หน้า 6. ผลผลิตต่อปีสำหรับแต่ละตัวเลือก:

ให้เรากำหนดรายได้เฉลี่ยต่อปีขององค์กรโดยคำนึงถึงความน่าจะเป็นที่คาดการณ์ไว้ของการโหลดสำหรับแต่ละตัวเลือก" โดยใช้สูตร

ที่ไหน บี| - รายได้จากการดำเนินงานตามตัวเลือกแรก

ร -ความน่าจะเป็นในการโหลดอุปกรณ์ตามตัวเลือกแรก" (ผลการคำนวณแสดงไว้ในหน้า 8-10)

รายได้จากการดำเนินงานถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักจากการผลิตโดยคำนึงถึงความน่าจะเป็นที่จะเกิดขึ้นของแต่ละตัวเลือกจะเท่ากับ 1,462,118,000 รูเบิล

มาคำนวณต้นทุนทั้งหมดต่อปีสำหรับแต่ละตัวเลือก" โดยใช้ข้อมูลเบื้องต้น ประเภทต้นทุนหลัก:

• วัสดุทางตรง - ตามเงื่อนไขคิดเป็น 25% ของราคาหรือรายได้จากการดำเนินงาน (หน้า 11)
• ค่าจ้าง - 20% ของราคาหรือรายได้จากการดำเนินงาน (หน้า 12)
• ต้นทุนแรงจูงใจด้านแรงงาน: หากระดับการใช้อุปกรณ์เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับตัวเลือกแรก องค์กรก็จะเพิ่มขึ้น ค่าจ้าง 3 และ 5% (หน้า 13);
• ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมคือ 12% ของต้นทุนเดิม:

เราคำนวณค่าเสื่อมราคาโดยใช้วิธีเชิงเส้นโดยคำนึงถึงต้นทุนเริ่มต้นและอายุการใช้งาน (10 ปี):

น. น. = 1: ที= 1: 10 = 0.10 AM = 0.10x 7,500,000 รูเบิล = 750,000 รูเบิล (หน้า 15);

ค่าเช่าจะคำนวณตามพื้นที่ อุปกรณ์การผลิต 20 ม.2 เช่าต่อเดือน - 1.2 พันรูเบิล / m 2 การจ่ายค่าเช่าสำหรับปีจะเป็น:

ค่าใช้จ่ายประเภทอื่น - 4% ของรายได้จากการดำเนินงาน (หน้า 17)

จากข้อมูลที่ได้รับ ต้นทุนทางตรงทั้งหมด (ต้นทุนวัสดุทางตรงและค่าแรงทางตรง) และต้นทุนค่าโสหุ้ยรวมสำหรับแต่ละตัวเลือกจะได้รับในหน้า 18 และหน้า 19 การคำนวณกำไรสำหรับแต่ละตัวเลือกก่อนภาษีและหลังภาษีรวมถึง มูลค่าของกำไรสุทธิถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักในผลประกอบการของธุรกิจแสดงไว้ในหน้า 23-26

ในการประเมินมูลค่าของธุรกิจ เราจะคำนวณมูลค่าของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ โดยคำนึงถึงอัตราการลงทุนซ้ำแบบไร้ความเสี่ยงคือ 7% อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของวัตถุอะนาล็อกคือ 30%

อัตราผลตอบแทนการลงทุนในอัตรา 7% และอายุการใช้งานอุปกรณ์ 10 ปีจะเป็น:

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการประเมินมูลค่าธุรกิจ:

จากข้อมูลที่ได้รับจะเป็นไปตามนั้นโดยคำนึงถึง ตัวเลือกที่เป็นไปได้การโหลดอุปกรณ์ รายได้จากการดำเนินงานถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสำหรับปีจะอยู่ที่ 1,462,118,000 รูเบิล กำไรเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักหลังหักภาษีรายได้จากการผลิตและการขายผลิตภัณฑ์ - 559,763,000 รูเบิล ผลตอบแทนจากการขายจากกำไรสุทธิ - 38.28% (559,763: I 462,118 x 100%) ต้นทุนธุรกิจถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก - 1,325,189,000 รูเบิล

มาประเมินผลกระทบของระดับภาระงานต่อมูลค่าทางธุรกิจกันดีกว่า เมื่อใช้อุปกรณ์ที่ 58% ของกำลังการผลิตสูงสุด รายได้จากการดำเนินงานคือ 1,336,320,000 รูเบิล รายได้สุทธิหลังชำระภาษีเงินได้คือ 16,485,000 รูเบิล ผลตอบแทนจากการขายคือ 38.65% เมื่อใช้อุปกรณ์ที่ 70% รายได้จากการดำเนินงาน 1,612,800,000 รูเบิล กำไรหลังชำระภาษีเงินได้ 611,391,000 รูเบิล ผลตอบแทนจากการขาย 37.91% ซึ่งหมายความว่าเมื่อใช้อุปกรณ์เพิ่มขึ้น 12% รายได้จากการดำเนินงานจะเพิ่มขึ้น 276,480,000 รูเบิล (1,612,800 - 1,336,320) หรือ 20.69% กำไรสุทธิหลังภาษีเงินได้เพิ่มขึ้น 94,906,000 รูเบิล (61 1 391 - 516 485) หรือ 18.38% และต้นทุนของธุรกิจก็จะเพิ่มขึ้น 224 683,000 รูเบิลด้วย (1,447,422 - 1,222,739) หรือเพิ่มขึ้น 18.38% โดยมีอัตราการใช้อุปกรณ์เพิ่มขึ้น 1% ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด ต้นทุนของธุรกิจเพิ่มขึ้น 1.53% (18.38:12)

ตัวอย่างที่ 21 รายได้ต่อปีปัจจุบันของวัตถุทางธุรกิจคือ 3,500,000 รูเบิล อัตราผลตอบแทนคือ 18% ตามการคาดการณ์ คาดว่าในอีก 6 ปีข้างหน้า มูลค่าของวัตถุทางธุรกิจอาจเพิ่มขึ้นเมื่อมีการพัฒนาในแง่ดีของเหตุการณ์ทางเศรษฐกิจ 48% การพัฒนาที่เป็นไปได้มากที่สุด - 32% และด้วยการคาดการณ์ในแง่ร้าย - โดย 10%. กำหนดอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ มูลค่าปัจจุบันของวัตถุทางธุรกิจ และมูลค่าการขายต่อในหกปี โดยคำนึงถึงความน่าจะเป็นของการคาดการณ์ในแง่ดีคือ 20% และการคาดการณ์ในแง่ร้ายคือ 30%

สารละลาย

มาคำนวณอัตราปัจจัยการชดเชยโดยคำนึงถึงอัตราผลตอบแทน 18% จากการลงทุน:

มูลค่าปัจจุบันของหัวข้อการประเมิน:

ต้นทุนการขายต่อของวัตถุโดยคำนึงถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้น 10%:

การใช้ค่าของมูลค่าปัจจุบันของออบเจ็กต์และมูลค่าการขายต่อของออบเจ็กต์ เราคำนวณค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของตัวบ่งชี้เหล่านี้ ผลการคำนวณสรุปไว้ในตาราง 4.5.

ตารางที่ 4.5

การคำนวณมูลค่าปัจจุบันของวัตถุทางธุรกิจและการขายต่อโดยคำนึงถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้น

ตัวบ่งชี้	ตัวเลือกการพยากรณ์
	มองโลกในแง่ดี	ที่สุด มีแนวโน้ม	มองโลกในแง่ร้าย
1. รายได้ปัจจุบันของทรัพย์สินพันรูเบิล
2. อัตราการเติบโตของรายได้, %
3. ความน่าจะเป็นของการพยากรณ์
4. อัตราปัจจัยค่าตอบแทน %
5. อัตรารายได้รอตัดบัญชี, %
6. อัตราการปรับโครงสร้างเงินทุน, %
7. มูลค่าปัจจุบันของวัตถุ พันรูเบิล
8. ต้นทุนการขายต่อ พันรูเบิล
9. มูลค่าปัจจุบันถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก	27,090x0.10 = = 2,709	23,956 x 0.50 = = 11,978	20,661 x0.30 = = 6,198
มูลค่าปัจจุบันเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่น่าจะเป็นของวัตถุทางธุรกิจพันรูเบิล		2 709 + 11 978 + 6 198 = 20 885
10. ต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของวัตถุขายต่อทางธุรกิจ พันรูเบิล	40,093 x0.10 = = 4,009.3	31,622x0.5 = = 15811	22,727 x 0.30 = = 6818.1
มูลค่าการขายต่อเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่เป็นไปได้คือพันรูเบิล		4009,3 + 15 811 +6 818,1 = = 26 638,4

จากข้อมูลที่ได้รับสามารถสรุปได้ดังต่อไปนี้ อัตราการเติบโตของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงในอนาคตส่งผลให้อัตรารายได้รอการตัดบัญชีลดลง ซึ่งส่งผลให้อัตราการปรับปรุงการแปลงเป็นทุนของรายได้เพิ่มขึ้น และส่งผลให้มูลค่าปัจจุบันลดลงและ มูลค่าการขายต่อของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน ตัวอย่างเช่น อัตราการเติบโตของรายได้ที่ลดลงจาก 48 เป็น 10% ส่งผลให้อัตรารายได้รอการตัดบัญชีลดลงจาก 5.08 เป็น 1.06%

มูลค่าปัจจุบันของวัตถุทางธุรกิจ ขึ้นอยู่กับอัตราการเติบโตของรายได้และความเป็นไปได้ที่การคาดการณ์จะเกิดขึ้นอาจแตกต่างกันไปจาก 20,661,000 รูเบิล มากถึง 27,090,000 รูเบิลมูลค่าปัจจุบันเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักคือ 20,885,000 รูเบิล ราคาขายต่อของวัตถุสามารถอยู่ในช่วง 22,727,000 รูเบิล มากถึง 40,093,000 รูเบิล ต้นทุนการขายต่อเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักคือ 26,638,000 รูเบิล

ตัวอย่าง 22. OJSC วางแผนที่จะขยายปริมาณการขายผลิตภัณฑ์ด้วยเหตุนี้จึงจำเป็นต้องเช่าชั้นการค้า 2 ชั้นในพื้นที่ต่าง ๆ ของเมือง พื้นที่แต่ละแห่งคือ 300 ตร.ม. และ 450 ตร.ม. พื้นที่ที่ไม่ได้ใช้ในแต่ละแห่ง ชั้นการซื้อขาย- 6 และ 8% ของพื้นที่ ค่าเช่าต่อเดือนสำหรับ 1 m2 คือ 500 รูเบิล และ 430 rub. ราคา อุปกรณ์เชิงพาณิชย์ตามลำดับเท่ากับ 125,000 รูเบิล และ 190,000 รูเบิล การลงทุนจะดำเนินการโดยใช้เงินทุนของตัวเองและเงินทุนที่ยืมมา วัตถุแรกจะได้รับการสนับสนุนทางการเงิน 30% จากกองทุนที่ยืมมา อัตราดอกเบี้ยเงินกู้คือ 25% อัตราผลตอบแทนจากวัตถุแรกคือ 2.10 วัตถุที่สองจะได้รับการสนับสนุนทางการเงิน 45% จากกองทุนที่ยืมมา อัตราดอกเบี้ยเงินกู้คือ 20% อัตราผลตอบแทนจากวัตถุที่สองสามารถอยู่ที่ 1.76 เท่านั้น อัตราดอกเบี้ยของทุน ณ เวลาที่ประเมินคือ 15%

ในขณะที่ประเมิน จำนวนเงินของ JSC เองคือ 3 ล้านรูเบิล ประเมินความเพียงพอของเงินทุนของตัวเองและความเป็นไปได้ในการลงทุนในวัตถุ ระดับผลตอบแทนขั้นต่ำสำหรับเจ้าของ

สารละลาย

ข้อมูลเบื้องต้นและผลการคำนวณแสดงไว้ในตาราง 4.6. เราดำเนินการแก้ไขปัญหาตามลำดับต่อไปนี้

ตารางที่ 4.6

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากการลงทุนในวัตถุทางธุรกิจ

ความต่อเนื่อง

ตัวบ่งชี้โดยประมาณสำหรับวัตถุทางธุรกิจ
9. รายได้รวมที่เป็นไปได้สำหรับปี PVD ถู (หน้า 1 x หน้า 4x12 เดือน)	300 x 500 x 12 = = 1,800,000	450 x 430 x 12 = = 2,322,000
10. พื้นที่ไม่ได้ใช้ ม.2 (หน้า 1 x เส้น 1.1:100)		450 x 0.08 = 36
11. การสูญเสียจากการใช้สถานที่น้อยเกินไปที่ U B, rub (หน้า 10 x x หน้า 4x12 เดือน)	15 x 500 x 12 = = 90,000	36 x 430 x 12 = = 185,760
12. รายได้รวมที่แท้จริงของดีวีดี ถู (หน้า 9 - หน้า 11)
13. ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานถู (หน้า 9 x หน้า 8:100) ได้แก่:
14. ค่าเสื่อมราคาถู (หน้า 2 x หน้า 3:100)	125,000x0.12 = = 15,000	190,000x0.11 = = 20,900
15. รายได้จากการดำเนินงานสุทธิสำหรับปี ChOD, rub (หน้า 12 - - หน้า 13 + หน้า 14)	1 710 000- 720 000 + + 15 000= 1 005 000	2 136 240- 12 700 + + 20 900 = 2 144 440
16. ต้นทุนของวัตถุ ณ วันที่ประเมินราคาถู
17. ราคาขั้นต่ำของวัตถุ (75% x หน้า 16 + หน้า 2)	1,005,000 x 0.75 + + 125,000 = 878,750	2,144,440x0.75+ 190 000= 1 798 330
18. ราคาสูงสุดวัตถุ (150% x หน้า 16 + หน้า 2)	1,005,000 x 1.50 + 125 000= 1 632 500	2 144 440 x 1.50 + 190 000 = 3 406 660
19. ราคาเฉลี่ยของวัตถุ (หน้า 17 + หน้า 18)	(878 750+ 1 632 500)/ 2 = 1 255 625	3 406 660): 2 = = 2 602 495

จบ

ลองคำนวณรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นจากทรัพย์สินที่สามารถรับได้จากทรัพย์สินที่มีการใช้งาน 100% โดยไม่คำนึงถึงการสูญเสียและค่าใช้จ่ายโดยคำนึงถึงพื้นที่ใช้สอยและค่าเช่ารายเดือน:

ที่ไหน ส- พื้นที่ของวัตถุประเมิน

AR PL - ค่าเช่ารายเดือน.

การคำนวณแสดงอยู่ในหน้าที่ 9 ของตาราง 4.6.

มาคำนวณความสูญเสียจากการใช้ทรัพย์สินน้อยเกินไป - ความสูญเสียจากการใช้สถานที่น้อยเกินไป:

โดยที่ 5 M คือพื้นที่ที่ไม่ได้ใช้ของวัตถุการประเมิน

ผลการคำนวณในหน้า 11

มาคำนวณรายได้รวมตามจริงโดยคำนึงถึงความสูญเสียโดยประมาณจากการใช้ทรัพย์สินน้อยไป:

ผลการคำนวณอยู่ในหน้า ฉัน.

มาคำนวณต้นทุนโดยประมาณในการดำเนินงานทรัพย์สินที่กำลังประเมิน - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าการทำงานของสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นไปอย่างราบรื่นและสร้างรายได้โดยคำนึงถึงเงื่อนไขของปัญหา:

โดยที่ PPV คือรายได้รวมที่เป็นไปได้

N หรือ - ส่วนแบ่งค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานในรายได้รวมที่เป็นไปได้

การหักค่าเสื่อมราคาจะถูกเน้นในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การคำนวณอยู่ในหน้า 13 และ 14

ลองคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่คาดการณ์ไว้ (NOI) ซึ่งเป็นผลต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานจริงและต้นทุนการดำเนินงาน (ไม่รวมค่าเสื่อมราคา A):

ผลการคำนวณอยู่ในหน้า 15

NER แสดงถึงมูลค่าของวัตถุประสงค์ของการประเมิน SOO ณ วันที่ประเมิน ในขณะที่ประเมินราคา ต้นทุนของวัตถุการประเมินมูลค่าแรกคือ 1,005,000 รูเบิล ราคาของวัตถุที่สองคือ 2,144,440,000 รูเบิล

เราจะกำหนดราคาเฉลี่ยของแต่ละวัตถุตามต้นทุนของวัตถุ ณ วันที่ประเมินราคาและต้นทุนของอุปกรณ์ และสมมติฐานที่ว่าต้นทุนของวัตถุอาจแตกต่างกันตั้งแต่ 75% ของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (อย่างน้อย) ถึง 150% ของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (สูงสุด) และต้นทุนของอุปกรณ์ดำเนินงาน ซึ่งวัตถุประสงค์ของการประเมินมี:

ผลการคำนวณแสดงอยู่ในหน้า 17-19

จากการคำนวณเราพบว่าต้นทุนเฉลี่ยของออบเจ็กต์ทางธุรกิจที่หนึ่งและที่สองคือ 1,255.625,000 รูเบิล และ 2,602.495 พันรูเบิล

ลองคำนวณอัตราส่วนการโอนเป็นทุนหรือราคาของทุนสำหรับการประเมินมูลค่าทุนที่ยืมมาแต่ละรายการ โดยใช้ส่วนแบ่ง D (ในแหล่งเงินทุน อัตราคิดลด ดีแอลซี,เช่นเดียวกับผลตอบแทนที่ต้องการสำหรับนักลงทุน K pl. อัตราส่วนการใช้ทุนสำหรับทุนชำระหนี้:

ตามเงื่อนไขของปัญหาที่เรามี:

ตามตัวเลือกแรก:

ตามตัวเลือกที่สอง:

ผลการคำนวณแสดงอยู่ในหน้า 20

มาคำนวณมูลค่า PC ที่แท้จริงของแต่ละวัตถุโดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของ CHOD ด้วยอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ K cap:

ผลการคำนวณแสดงอยู่ในหน้า 21

ให้เราพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นที่ลงทุนในการลงทุนเหล่านี้ควรเป็นอย่างไรโดยคำนึงถึงโครงสร้างของอัตราส่วนเงินทุน:

โดยที่ D* - ส่วนแบ่งทุนที่ยืมมา

ดีเอ็กซ์ -ราคาทุนที่ยืมมา

D s - ส่วนแบ่งของทุน; ดีซีซี- ราคาทุนของหุ้น

การคำนวณแสดงอยู่ในหน้า 22

สำหรับตัวเลือกแรก:

ดังนั้นผลตอบแทนขั้นต่ำของกองทุนของตัวเองที่ลงทุนในวัตถุทางธุรกิจแรกที่ได้รับ โครงสร้างทางการเงินการลงทุนควรอยู่ที่ 12.14% เช่น สำหรับทุกรูเบิลของทุนควรมีไม่ต่ำกว่า 12.14 โกเปค กำไรสุทธิ มิฉะนั้นการลงทุนจะไม่เกิดผลกำไร

สำหรับตัวเลือกที่สอง:

ดังนั้นผลตอบแทนขั้นต่ำจากส่วนของผู้ถือหุ้นที่ลงทุนในวัตถุการประเมินมูลค่าที่สอง เมื่อพิจารณาจากโครงสร้างทางการเงินของการลงทุนควรอยู่ที่ 12.73% เช่น สำหรับทุกรูเบิลของเงินทุนจะต้องมีอย่างน้อย 12.73 โกเปค กำไรสุทธิ มิฉะนั้นการลงทุนจะไม่เกิดผลกำไร

ให้เรากำหนดจำนวนทุนที่ควรลงทุนในวัตถุการลงทุนโดยคำนึงถึงส่วนแบ่งของทุน (D ss) และราคาซื้อเฉลี่ยของเครื่องทำความร้อนส่วนกลางด้วย:

ตามตัวเลือกแรก:

สำหรับตัวเลือกที่สอง:

คำนึงถึงสองตัวเลือก: RUB 878,938 + 1,431,372 ถู = 2,310,310 ถู.

ดังนั้นจึงจำเป็นต้องลงทุน 2,310,310 รูเบิลในวัตถุทางธุรกิจเหล่านี้ เงินทุนของตัวเอง ในขณะที่ประเมินวัตถุ จำนวนเงินของกองทุน JSC เองคือ 3 ล้านรูเบิล เช่น บริษัทมีเงินทุนเพียงพอในการลงทุน

ลองคำนวณจำนวนกำไรสุทธิขั้นต่ำที่ OJSC สามารถรับได้จากการได้มาซึ่งวัตถุเหล่านี้โดยการคูณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับทุนตราสารทุนด้วยจำนวนทุนตราสารทุน:

ตามตัวเลือกแรก:

สำหรับตัวเลือกที่สอง:

กำไรสุทธิทั้งหมดจากการลงทุนในกองทุนของตัวเองในวัตถุทางธุรกิจ หากรักษาเงื่อนไขที่พิจารณาไว้จะเท่ากับ 288,917 รูเบิล

วิธีการแปลงเป็นทุนหลักคือวิธีแปลงเป็นทุนโดยตรง และวิธีการแปลงเป็นรายได้ตามอัตราผลตอบแทนจากทุน

การเลือกวิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ในแต่ละกรณีจะได้รับผลกระทบจาก ปัจจัยต่อไปนี้:

– ประเภทของทรัพย์สิน
– อายุที่มีประสิทธิภาพและอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของวัตถุ
– ความน่าเชื่อถือและความกว้างของข้อมูล
– ลักษณะของรายได้จากวัตถุประเมิน (จำนวน, ระยะเวลาการรับ, อัตราการเปลี่ยนแปลง)

ที่ใช้กันมากที่สุด วิธีการดังต่อไปนี้การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่:

– การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงเมื่อมูลค่าของวัตถุถูกกำหนดโดยการหารรายได้สุทธิต่อปีด้วยอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่
– วิธีค่าเช่ารวมขึ้นอยู่กับการประเมินทรัพย์สินโดยคำนึงถึงขนาดของรายได้ที่เป็นไปได้หรือตามจริงและตัวคูณค่าเช่ารวม
– วิธีคิดลดกระแสเงินสด –การประเมินวัตถุเมื่อกระแสเงินสดมาถึงไม่สม่ำเสมอและเปลี่ยนแปลงโดยพลการ โดยคำนึงถึงระดับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการใช้ทรัพย์สิน
– วิธีที่เหลือ –การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยคำนึงถึงอิทธิพลของปัจจัยส่วนบุคคลในการสร้างรายได้ (เมื่อรวมกับวิธีคงเหลือคุณสามารถใช้วิธีการทั้งการแปลงเป็นทุนโดยตรงและการแปลงเป็นทุนของรายได้ตามอัตราผลตอบแทน)
– วิธีวิเคราะห์การลงทุนจำนอง –การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยคำนึงถึงมูลค่าของหุ้นและทุนที่ยืมมา

การเลือกวิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะพิจารณาจากลักษณะและคุณภาพของรายได้ที่คาดหวัง

ในสภาวะปัจจุบันของความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจและการเมืองในรัสเซีย เนื่องจากความยากลำบากในการคาดการณ์ที่เชื่อถือได้ จึงมีการใช้วิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรงอย่างกว้างขวาง ซึ่งไม่จำเป็นต้องวิเคราะห์กระแสเงินสดอย่างละเอียด เช่นเดียวกับการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามอัตราผลตอบแทน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง –การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในขณะที่รักษาสภาพที่มั่นคงสำหรับการใช้งานจำนวนรายได้คงที่การขาดการลงทุนเริ่มแรกและคำนึงถึงการคืนทุนและรายได้จากทุนในเวลาเดียวกัน

โดยปกติอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะคำนวณจากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันโดยการหารรายได้สุทธิต่อปีด้วยราคาขายของอะนาล็อก

สูตรพื้นฐานของแนวทางรายได้ที่กล่าวถึงในบทที่แล้ว

สำหรับการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง มักใช้ในรูปแบบต่อไปนี้:

ที่ไหน พีวี – มูลค่าทรัพย์สินปัจจุบัน

น้อย – รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่คาดหวังในปีแรกหลังจากวันที่ประเมินมูลค่า

L – อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั่วไป

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจากการดำเนินงานปกติเป็นเวลา 1 ปี ซึ่งได้จากรายได้เฉลี่ยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา สามารถใช้เป็น NOI ได้

อัตราการแปลงเป็นทุน dd สะท้อนถึงความเสี่ยงที่กองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์มีความเสี่ยง วิธีการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนจะถูกเลือกขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเฉพาะที่วัตถุการประเมินมูลค่าดำเนินการ: ข้อมูลเกี่ยวกับรายได้และราคาธุรกรรมตามตัวอย่างของวัตถุที่เปรียบเทียบได้ แหล่งที่มาและเงื่อนไขของธุรกรรมทางการเงิน ความเป็นไปได้ของการคาดการณ์ที่ถูกต้องเกี่ยวกับมูลค่า ของวัตถุเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์

การใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงสามารถทำได้โดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม

ตัวคูณค่าเช่ารวม (RM)– อัตราส่วนทางสถิติโดยเฉลี่ยของราคาตลาดต่อรายได้รวมที่เป็นไปได้หรือตามจริงของอสังหาริมทรัพย์บางประเภท

เงื่อนไขพื้นฐานสำหรับการใช้วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง:

– ระยะเวลาการรับรายได้มีแนวโน้มไม่สิ้นสุด
– จำนวนรายได้คงที่
– เงื่อนไขการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกมีความเสถียร
– การลงทุนเริ่มแรกจะไม่ถูกนำมาพิจารณา
– การคืนทุนและผลตอบแทนจากการลงทุนจะถูกนำมาพิจารณาพร้อมกัน

ที่ การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงมีการใช้แบบจำลองที่อยู่บนพื้นฐานของการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิโดยทั่วไปด้วยอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ทั้งหมดที่ได้รับจากการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างรายได้และราคาขายของอะนาล็อกของทรัพย์สินที่มีมูลค่า ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างของรูปแบบการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงบางรูปแบบ

ข้อดีของวิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง:

– ความเรียบง่ายของการคำนวณ
– สมมติฐานจำนวนเล็กน้อย
– ภาพสะท้อนของสถานะของตลาด
– ได้รับผลลัพธ์ที่ดีสำหรับทรัพย์สินดำเนินงานที่มั่นคงและมีความเสี่ยงต่ำ (อาคารที่มีผู้เช่ารายเดียวและสัญญาเช่าระยะยาว)

นอกเหนือจากการประยุกต์ใช้วิธีการที่ค่อนข้างง่ายแล้ว เราควรคำนึงถึงความซับซ้อนของการวิเคราะห์ตลาดและความจำเป็นในการปรับเปลี่ยนความแตกต่างระหว่างวัตถุที่จะเปรียบเทียบด้วย ไม่ควรใช้วิธีนี้หากไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในตลาด ทรัพย์สินอยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือสร้างใหม่ หรือหากทรัพย์สินได้รับความเสียหายร้ายแรง

อัตราการแปลงเป็นทุนใช้เพื่อแปลงรายได้ในอนาคตจากทรัพย์สินให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน

ในการคำนวณอัตราการโอนเป็นทุน จะใช้วิธีการเปรียบเทียบยอดขาย วิธีอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ วิธีกลุ่มการลงทุน วิธีอัตราส่วนรายได้รวมจริง และวิธีการคงเหลือ

วิธีการเปรียบเทียบการขาย –วิธีการหลักในการกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์โดยรวม เมื่อกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับออบเจ็กต์การประเมินค่า ขั้นแรกให้คำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์สำหรับอะนาล็อกที่ขายแต่ละรายการโดยใช้สูตร

โดยที่ SP i คือราคาขายของ i-analog

จากนั้นเมื่อคำนึงถึงวิธีการทางสถิติทางคณิตศาสตร์ ค่าสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนัก x i ซึ่งสะท้อนถึงระดับความคล้ายคลึงกันของการขายแต่ละรายการกับวัตถุประสงค์ในการประเมิน อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยรวมจะถูกเลือก

.

เช่น รีอัตราการแปลงเป็นทุนอาจนำไปใช้กับการลงทุนทางเลือกที่มีระดับความเสี่ยงใกล้เคียงกัน จากนั้น x คือสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักของการลงทุนครั้งแรก

อะนาล็อกที่วิเคราะห์แล้วของวัตถุประเมินราคาจะต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้: อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่, ระดับของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน, มูลค่าการกลับรายการและอัตราการสูญเสีย, ความเสี่ยง, อัตราส่วนของมูลค่าที่ดินและอาคาร, วันที่ขาย, วิธีการที่ดีที่สุดและมากที่สุด การใช้งานที่มีประสิทธิภาพ, เงื่อนไขทางการเงิน, ระดับคุณภาพการจัดการ นอกจากนี้ตำแหน่งและการตกแต่งของวัตถุไม่ควรแตกต่างกันโดยพื้นฐาน

วิธีอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ใช้หากใช้ทุนหนี้เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ ดีซีอาร์คำนวณดังนี้:

,

ที่ไหน DS – บริการชำระหนี้ประจำปี

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ทั้งหมดถูกกำหนดโดยสูตร

ที่ไหน RM – อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ทั่วไป m – ส่วนแบ่งของกองทุนที่ยืมมา:

โดยที่ Vm คือต้นทุนของเงินทุนที่ยืมมาหรือจำนวนเงินกู้

วี – ต้นทุนของวัตถุ

Rm – อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับกองทุนที่ยืม:

ข้อมูลสำหรับวิธีอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้มีอยู่พร้อมแล้ว แต่วิธีนี้จะให้ค่าประมาณอัตราการใช้เงินทุนในกรณีที่ข้อมูลตลาดไม่น่าเชื่อถือเพียงพอ ดังนั้นวิธีค่าสัมประสิทธิ์ความครอบคลุมจึงใช้เป็นวิธีการแก้ไขเท่านั้น

วิธีกลุ่มการลงทุนใช้หากใช้ทุนที่ยืมมาเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในกรณีนี้ อัตราการโอนเป็นทุนสามารถคำนวณได้ทั้งโดยสัมพันธ์กับองค์ประกอบทางการเงินและทางกายภาพ

วิธีกลุ่มการลงทุนสำหรับส่วนประกอบทางการเงินอัตราการแปลงเป็นทุนคือมูลค่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่คำนึงถึงผลประโยชน์ของทั้งทุนและตราสารหนี้:

โดยที่ R m คืออัตราการใช้ทุนของทุนซึ่งกำหนดจากข้อมูลบนวัตถุที่เปรียบเทียบได้โดยการหารมูลค่าของรายได้ก่อนหักภาษีด้วยจำนวนเงินลงทุนในตราสารทุน R e , – อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับกองทุนที่ยืม

วิธีกลุ่มการลงทุนสำหรับส่วนประกอบทางกายภาพอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ถูกกำหนดโดยสูตร

โดยที่ L คือส่วนแบ่งของมูลค่าที่ดินในมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ อาร์ ล –อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน

R h – อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการปรับปรุง

อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดินคำนวณจากอัตราส่วนของรายได้ที่เป็นของที่ดินต่อต้นทุนของที่ดิน อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับการปรับปรุงถูกกำหนดโดยอัตราส่วนของรายได้ที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงต้นทุนของการปรับปรุง

วิธีอัตราส่วนรายได้รวมจริงใช้หากมีข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและจำนวนรายได้รวมจริง:

,

โดยที่ OER คืออัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน EGIM – สัมประสิทธิ์รายได้รวมตามจริง

เมื่อใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง อัตราส่วนรายได้รวมและเทคนิคคงเหลือสามารถใช้เพื่อคำนวณมูลค่าของวัตถุได้

การใช้อัตราส่วนรายได้รวมหากไม่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน รายได้รวมจะถูกใช้และคูณด้วยปัจจัยที่เหมาะสมต่อไปนี้:

– GRM – ค่าสัมประสิทธิ์ค่าเช่ารวม หากระยะเวลาเท่ากับหนึ่งเดือน

–จีไอเอ็ม – อัตราส่วนรายได้รวมหากระยะเวลาเท่ากับหนึ่งปี

ค่าสัมประสิทธิ์เหล่านี้ถูกกำหนดโดยอัตราส่วนของรายได้และราคาขายของออบเจ็กต์ และเป็นส่วนกลับของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

มูลค่าของทรัพย์สินในกรณีนี้ถูกกำหนดดังนี้:

โดยที่ PGI คือรายได้รวมที่เป็นไปได้

พีจีเอ็ม – ค่าสัมประสิทธิ์ของรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น คำนวณจากข้อมูลอะนาล็อกของวัตถุประเมินค่า:

,

EGI – รายได้รวมตามจริง; EGIM – สัมประสิทธิ์ของรายได้รวมจริง:

,

SP คือราคาขายของอะนาล็อกของวัตถุประเมินราคา

วิธีที่เหลือใช้ในกรณีที่ทราบต้นทุนของส่วนประกอบหนึ่งของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน มีวิธีการสมดุลสำหรับที่ดินและอาคาร ทุนและตราสารหนี้

ลำดับการใช้วิธีส่วนที่เหลือ:

– การคำนวณส่วนของรายได้ต่อปีที่ตรงกับองค์ประกอบที่มีค่าใช้จ่ายที่ทราบ
– การคำนวณส่วนของรายได้ต่อปีที่ตรงกับองค์ประกอบที่มีค่าใช้จ่ายที่ไม่ทราบ
– การคำนวณต้นทุนของส่วนประกอบที่ไม่รู้จัก
– การกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินโดยการเพิ่มมูลค่าของส่วนประกอบ

พิจารณาวิธีการคงเหลือของอาคารเมื่อทราบราคาที่ดินแล้ว การคำนวณจะดำเนินการตามลำดับข้างต้นโดยใช้สูตรต่อไปนี้:

,

โดยที่ 1 L คือรายได้ต่อปีที่เกิดจากที่ดิน V L – ราคาที่ดิน; RL – อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน

โดยที่ J h คือรายได้ต่อปีต่ออาคาร J 0 – รายได้รวมต่อปีที่สร้างโดยทรัพย์สิน

โดยที่ Vn คือต้นทุนของอาคาร Rn – อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคาร

,

โดยที่ V คือมูลค่าของทรัพย์สิน

สิ่งต่อไปนี้ใช้บังคับในทำนองเดียวกัน:

– วิธีตกค้างของที่ดิน – เมื่อสามารถกำหนดต้นทุนอาคารได้ค่อนข้างแม่นยำ
– วิธีสมดุลสำหรับส่วนของผู้ถือหุ้น – หากสามารถกำหนดระยะเวลาของสินเชื่อจำนองและจำนวนเงินชำระหนี้รายปีได้
– วิธีสมดุลสำหรับทุนที่ยืมมา – เมื่อทราบต้นทุนของทุนตราสารทุน

โดยทั่วไป การคำนวณการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงจำเป็นต้องมีข้อมูลการขายที่เปรียบเทียบกันได้ การแปลงเป็นทุนของรายได้ตามอัตราผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับข้อมูลตลาดน้อยกว่า อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้ควรสะท้อนถึงความคาดหวังและความชอบที่แท้จริงของผู้ซื้อที่มีศักยภาพของวัตถุดังกล่าว