การจัดการสมาคมเจ้าของบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์ ผู้จัดการ HOA เขาเป็นใคร? สัญญาจ้างงานกับผู้จัดการ HOA

การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์จะต้องรับประกันสภาพความเป็นอยู่ที่ดีและปลอดภัยสำหรับพลเมือง การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์อย่างเหมาะสม การแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สินดังกล่าว ตลอดจนการจัดหา สาธารณูปโภคพลเมืองที่อาศัยอยู่ในบ้านดังกล่าว

ทุกวันนี้ ในทางปฏิบัติของ HOA บ่อยขึ้นเรื่อย ๆ ร่างของผู้จัดการ HOA จะปรากฏถัดจากประธานคณะกรรมการ แนวโน้มนี้ค่อนข้างเป็นธรรมชาติ นอกจากนี้ยังมีแนวโน้มที่จะพัฒนาซึ่งยืนยันถึงความจำเป็นที่จะต้องรวมการปกครองตนเองของ MKD เข้ากับการจัดการแบบมืออาชีพ

เห็นได้ชัดว่าไม่ใช่ในทุกบ้านที่คุณสามารถหาเจ้าของได้ (และประธานคณะกรรมการ HOA สามารถเป็นเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งเป็นสมาชิกของห้างหุ้นส่วนเท่านั้น) ซึ่งจะมี มีความรู้และประสบการณ์เพียงพอ และที่สำคัญ มีความปรารถนาที่จะลาออกจากงานหลักทั้งหมดหรือบางส่วน (เนื่องจากงานที่มีคุณภาพของประธานกรรมการต้องใช้เวลาพอสมควร) และอุทิศตนทำงานเพื่อประโยชน์ของ บ้านทั้งหลัง ในขณะเดียวกันก็ค่อนข้างเป็นไปได้ที่จะหาบุคคลที่เต็มใจและสามารถกำหนดทิศทางหลักของงานในการจัดการบ้านและควบคุมการดำเนินการตามแผนได้ในขณะที่ผู้จัดการที่ได้รับการว่าจ้างจะทำหน้าที่ส่วนที่เหลือทั้งหมด

ผู้จัดการ HOA คือ รายบุคคลซึ่งได้รับมอบหมายให้ทำหน้าที่บริหารงานในปัจจุบันทั้งหมดเพื่อจัดระเบียบงานของห้างหุ้นส่วนซึ่งอาจมีสถานภาพ ผู้ประกอบการรายบุคคลหรืออาจไม่มีเลย

ขอแจ้งให้ทราบ- เมื่อเร็ว ๆ นี้ แนวปฏิบัติในการดึงดูดสิ่งที่เรียกว่าผู้จัดการฝ่ายต่อต้านวิกฤตมาที่ HOA ได้กลายเป็นที่แพร่หลาย ช่วงระยะเวลาหนึ่งเพื่อสร้างผลงานของห้างหุ้นส่วนและถ่ายทอดประสบการณ์ให้กับคณะกรรมการ

การจดทะเบียนสถานะทางกฎหมายของผู้จัดการ

ผู้จัดการสามารถสรุปสัญญาได้สองประเภท: สัญญาการจ้างงานโดยรวมไว้ในพนักงาน HOA หรือสัญญาทางแพ่งซึ่งรูปแบบหนึ่งคือสัญญาสำหรับการให้บริการ

ควรสังเกตว่าศิลปะ มาตรา 145 ของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียดึงดูดผู้จัดการในฐานะพนักงานจ้างให้มีความสามารถพิเศษ การประชุมใหญ่สามัญสมาชิก HOA ไม่ได้ใช้และนี่คืออาร์ต หน้าที่ 148 (4.5) ของคณะกรรมการ HOA ได้แก่ การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ หรือการสรุปสัญญาสำหรับการจัดการ จ้างคนงานในอาคารเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แล้วไล่ออก ดังนั้นประเด็นของการสรุปสัญญาจ้างงานกับผู้จัดการควรได้รับการตัดสินใจโดยคณะกรรมการ HOA - ในทางกลับกันประธานคณะกรรมการตามข้อ 2 ของศิลปะ มาตรา 149 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียสามารถทำธุรกรรมที่ไม่จำเป็นต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกของห้างหุ้นส่วนตามกฎหมายและกฎบัตรของห้างหุ้นส่วน

หากสรุปสัญญาจ้างงานได้ จะต้องรวมตำแหน่งผู้จัดการที่มีเงินเดือนที่เกี่ยวข้องด้วย โต๊ะพนักงาน HOA ภายในกรอบการประมาณการต้นทุนที่ได้รับอนุมัติในการประชุมสามัญของสมาชิก HOA ตามข้อ 8.1 ของศิลปะ 145 รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย ในเวลาเดียวกันผู้มีอำนาจในการจ้างคนงานเพื่อให้บริการอาคารอพาร์ตเมนต์และไล่ออกตามมาตรา 5 ของศิลปะ 148 ของรหัสที่อยู่อาศัย RF หมายถึงความรับผิดชอบของคณะกรรมการ HOA ดังนั้นสัญญาจ้างงานกับผู้จัดการจึงสรุปได้ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของคณะกรรมการและประธานจะลงนามสัญญาจ้างงานกับผู้จัดการเฉพาะราย สำหรับการบอกเลิกสัญญาจ้างงาน เป็นไปได้เฉพาะในบริเวณที่บัญญัติไว้ในมาตรา 3 เท่านั้น 81 รหัสแรงงานรฟ

ความเป็นไปได้ของข้อสรุป สัญญาทางแพ่งกับผู้จัดการเนื่องจากสถานการณ์ดังต่อไปนี้:

หลักการของเสรีภาพในการทำสัญญา (มาตรา 421 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ตามที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายสามารถทำข้อตกลงได้ ทั้งที่กำหนดไว้และไม่ได้กำหนดไว้ตามกฎหมายหรือการกระทำทางกฎหมายอื่น ๆ บทบัญญัติของวรรค 1 ข้อ 1 ศิลปะ 137 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งพร้อมด้วยสิทธิของ HOA ในการสรุปข้อตกลงสำหรับการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์สัญญาการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์และสัญญาการจัดหาสาธารณูปโภค บริการให้สิทธิในการทำข้อตกลงอื่น ๆ เพื่อประโยชน์ของสมาชิกของห้างหุ้นส่วน “อื่นๆ” เหล่านี้ควรรวมข้อตกลงกับผู้จัดการ HOA ด้วย

การลงนามในสัญญาการให้บริการกับผู้จัดการ (IP) นั้นคล้ายคลึงกับการลงนามในสัญญาจ้างงาน การบอกเลิกข้อตกลงดังกล่าวจะกระทำตามกฎของหมวด มาตรา 29 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ได้แก่ ในกรณีที่มีการละเมิดเงื่อนไขข้อตกลงอย่างมีนัยสำคัญโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งและในกรณีอื่น ๆ ที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย กฎหมายอื่น ๆ หรือข้อตกลง ตามกฎแล้วข้อตกลงดังกล่าวกำหนดความเป็นไปได้ การเลิกจ้างฝ่ายเดียวข้อตกลงของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งโดยแจ้งให้อีกฝ่ายทราบภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา

ในความสัมพันธ์กับบุคคลที่สาม ผู้จัดการ HOAกระทำการในนามของห้างหุ้นส่วนตามหนังสือมอบอำนาจที่ออกตามหมวด 10 ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

ตามมาตรา 2 ของมาตรา มาตรา 149 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย หนังสือมอบอำนาจจะออกโดยประธานคณะกรรมการห้างหุ้นส่วนในฐานะบุคคลที่มีสิทธิ์ดำเนินการในนามของ HOA บนพื้นฐานของกฎบัตรนั่นคือ โดยไม่ได้รับอนุญาตเพิ่มเติม ในกรณีนี้เนื้อหาของหนังสือมอบอำนาจ (รายการหนังสือมอบอำนาจที่โอนไปยังผู้จัดการ) จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของข้อตกลง นี่เป็นสิ่งสำคัญเนื่องจากผู้จัดการสามารถโอนได้โดยผู้รับมอบฉันทะ เช่น อำนาจในการสรุปสัญญาการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม ซึ่งในตอนแรกเป็นของคณะกรรมการ HOA ไม่ใช่ของประธาน หากเงื่อนไขนี้ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา แต่ประธานยังคงรวมอำนาจที่ระบุไว้ในหนังสือมอบอำนาจแล้วตามศิลปะ มาตรา 174 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ศาลอาจประกาศว่าธุรกรรมดังกล่าวเป็นโมฆะ

สถานะทางกฎหมายของผู้จัดการ HOA

สถานะทางกฎหมายของผู้จัดการ ได้แก่ สิทธิและหน้าที่ของเขาจะต้องระบุในสัญญาเองเมื่อทำการสรุปข้อตกลงกฎหมายแพ่งหรือในสัญญาจ้างงานและ รายละเอียดงาน.

เป็นที่ชัดเจนว่าผู้จัดการที่เป็นบุคคลไม่สามารถเป็นผู้ดำเนินการบริการสาธารณะได้ เมื่อสรุปข้อตกลงที่กล่าวถึงข้างต้น ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคยังคงเป็น HOA ดังนั้นขอบเขตของสิทธิและความรับผิดชอบของผู้จัดการจึงอยู่ในระนาบการบริหาร การจัดการ HOAเช่นเดียวกับในด้านการบำรุงรักษาบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์

เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในกฎบัตร HOA ขอบเขตอำนาจที่มอบหมายให้กับผู้จัดการจะถูกกำหนดโดยคณะกรรมการ HOA โดยไม่คำนึงถึงประเภทของข้อตกลง

ขึ้นอยู่กับระดับความไว้วางใจ สามารถกำหนดผู้จัดการ HOA ได้ เช่น ฟังก์ชันต่อไปนี้:

การคัดเลือกผู้รับเหมาเพื่อดำเนินการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ (ในกรณีนี้คณะกรรมการ HOA อาจขอสงวนสิทธิ์ในการสรุปข้อตกลงหรืออาจมอบหมายให้ผู้จัดการ)

สรุปสัญญาสำหรับการให้บริการสาธารณูปโภค

การสรุปข้อตกลงอื่น ๆ ในนามของ HOA

การจ้างและไล่พนักงานออก

ติดตามการดำเนินงานด้านการบำรุงรักษาบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารอพาร์ตเมนต์

เป็นตัวแทนของผลประโยชน์ของ HOAs ในหน่วยงาน อำนาจรัฐและ รัฐบาลท้องถิ่น;

การจัดทำประมาณการรายได้และค่าใช้จ่ายของ HOA ประจำปี

การตระเตรียม รายงานทางการเงินคณะกรรมการ HOA ต่อหน้าเจ้าของสำหรับการประชุมสามัญประจำปี

การมีปฏิสัมพันธ์กับเจ้าของและสมาชิกของ HOA ในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับงานของ HOA

การเรียกเก็บหนี้ HOA จากเจ้าของสถานที่ในบ้าน ฯลฯ

ส่วนเงินทุนของ HOA อำนาจสำคัญนี้สามารถฝากไว้กับคณะกรรมการและประธานของ HOA ได้ หากผู้จัดการมีสิทธิจำหน่ายทิ้ง เป็นเงินสดสำหรับ HOA การตัดสินใจนี้จะต้องได้รับการบันทึกไว้อย่างถูกต้องในหนังสือมอบอำนาจและเอกสารธนาคาร

วิธีการโต้ตอบระหว่าง HOA และผู้จัดการ

ภายใต้โมเดลแรก การจัดการจะดำเนินการโดยผู้จัดการ ส่วนการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมจะดำเนินการโดยพนักงานที่ได้รับการว่าจ้างของห้างหุ้นส่วน ข้อเสียเปรียบหลักของโครงการนี้คือความจำเป็นในการรักษาพนักงานประจำจำนวนมาก ค่าจ้าง- ข้อได้เปรียบหลักของโมเดลนี้คือความเป็นอิสระของ HOA จากบุคคลที่สามมากขึ้น โครงการนี้ถูกค้นพบและพิสูจน์ตัวเองด้วยการเป็นหุ้นส่วนขนาดใหญ่ที่รวมตัวกันหลาย ๆ แห่ง อาคารอพาร์ตเมนต์(คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย)

รุ่นที่สอง: การจัดการดำเนินการโดยผู้จัดการและการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมดำเนินการโดยผู้รับเหมาภายใต้สัญญากับ HOA ไม่ต้องสงสัยเลย ด้านบวกแบบจำลองนี้ประกอบด้วยความจำเป็นในการรักษาวัสดุและฐานทางเทคนิคของตนเองและความสามารถในการเลือกผู้รับเหมาที่ทำงานประเภทนี้หรืองานประเภทนั้นที่มีคุณสมบัติมากกว่าพนักงานที่ได้รับการว่าจ้างของห้างหุ้นส่วน

โดยไม่คำนึงถึงรูปแบบที่เลือก งานของ HOA กับผู้จัดการถือว่ามีบุคคลที่รับผิดชอบในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งดำเนินการจัดการอย่างมืออาชีพและร่างกายถาวรของ HOA - คณะกรรมการที่แสดงผลประโยชน์ของ เจ้าของและติดตามกิจกรรมของผู้จัดการ ปัญหาหลักในการเลือกผู้จัดการคือ HOA คนหนึ่งไม่สามารถเสนอค่าตอบแทนให้ผู้จัดการที่มีคุณสมบัติเหมาะสมตามคำขอของเขาได้เสมอไป ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมผู้จัดการส่วนใหญ่ที่เรารู้จักจึงรวมงานใน HOA หลายแห่งเข้าด้วยกัน

คำหลัง

ควรเข้าใจว่าไม่ใช่ผู้จัดการ HOA ผู้เชี่ยวชาญด้านเทคนิคใน MKD ค่อนข้างจะเป็นผู้จัดการโครงการที่รับผิดชอบด้านการบริหารและการจัดการ ให้คำปรึกษาอย่างมืออาชีพ และ/หรือ การสนับสนุนทางกฎหมาย- หากผู้จัดการ HOA มีสถานะเป็นผู้ประกอบการรายบุคคล เขาสามารถทำงานร่วมกับทีมของเขาและจัดหาอื่นๆ ได้ บริการเพิ่มเติมรวมถึงบริการของช่างผู้ดูแลและสนับสนุนด้านบัญชี

หากไม่มีผู้จัดการ HOA มืออาชีพในบ้าน (หรือประธาน HOA ไม่ได้เข้ารับหน้าที่เหล่านี้) หน้าที่การจัดการจะถูกโอนไปยังบุคคลที่สามอย่างลับๆ ได้แก่ บริษัทจัดการ/หรือบริษัทที่ดำเนินงานในบ้าน ซึ่งหมายความว่า HOA แทนที่จะทำสัญญาโดยตรงสำหรับการบริการ การซ่อมบำรุงและดูแลบ้าน จ่ายค่าบริการของคนกลาง และนี่ก็มากกว่านั้นมาก การชำระเงินรายปีผู้จัดการ HOA ในเวลาเดียวกัน HOA ไม่เพียงสูญเสียเงินเท่านั้น แต่ยังสูญเสียโอกาสในการควบคุมคุณภาพและปริมาณของบริการที่มอบให้โดยจ่ายเงินให้คนกลางสำหรับงานเหล่านี้เป็นประจำ ผลลัพธ์ของบริการตัวกลางดังกล่าวชัดเจน: บ้านทรุดโทรม อุปกรณ์ใช้งานไม่ได้ และเจ้าของสงสัยว่าเงินไปไหนและทำไมไม่มีคำสั่งซื้อในบ้าน

Olga PERMINOVA ผู้เชี่ยวชาญ ผู้จัดการ HOA

นี่คือพนักงานซึ่งมีตำแหน่งที่กำหนดไว้ในตารางการรับพนักงาน (โดยที่ที่ประชุมใหญ่สามัญได้อนุมัติการรับพนักงานดังกล่าวแล้ว)

มืออาชีพในภาคสาธารณูปโภคที่มีความรู้โดยตรงเกี่ยวกับกลไกการจัดการทั้งหมดของอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับการคัดเลือกมาอย่างดีสำหรับตำแหน่งนี้

พนักงานของสมาคมเจ้าของดังกล่าวเป็นแกนหลักซึ่งเป็นแกนที่กิจกรรมทั้งหมดของ HOA หมุนไปเพื่อให้บริการและบำรุงรักษาระบบทั้งหมดของบ้านเพื่อให้ทำงานได้อย่างต่อเนื่องเพื่อการจัดหาทรัพยากรไปยังแต่ละสถานที่อย่างต่อเนื่อง

อ้างอิง:แต่นี่ไม่ใช่ตัวสำรองสำหรับหน้าที่ของประธานเหล่านี้ เจ้าหน้าที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิง

ถ้าประธานหมั้น เรื่องการบริหารแล้วผู้จัดการบ้านก็สะอาด ด้านเทคนิคกิจกรรมต่างๆ คนงานทุกคนจะเป็นผู้ใต้บังคับบัญชาของเขาตั้งแต่ช่างประปาไปจนถึงคนทำความสะอาดพื้นที่

ผู้จัดการอาคารอยู่ทั่วไปทุกหนทุกแห่ง เขารู้ว่าต้องซ่อมแซมส่วนหน้าอาคารตรงไหน ต้องเปลี่ยนวาล์ว และผู้รับเหมาช่วงรายใดที่ต้องมีส่วนร่วมในงานพิเศษ เขาคือผู้ที่ ผู้จัดการทั่วไปซึ่งกำหนดลำดับความสำคัญของกรณีและปัญหา

ใครสามารถจ้างตำแหน่งนี้ได้?

สามารถจ้างผู้จัดการให้ทำงานใน HOA ในฐานะบุคคลได้ บุคคลและผู้ประกอบการแต่ละราย พนักงานคนนี้จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้:

สำคัญ:เพราะ ตำแหน่งนี้ถือว่า ความรับผิดทางการเงินผู้ยื่นคำขอจะต้องไม่มีประวัติอาชญากรรมและเคยเกี่ยวข้องกับการลักทรัพย์มาก่อน

ผู้จัดการไม่สามารถเป็นเจ้าของได้หรือไม่?

แตกต่างจากประธาน HOA ผู้จัดการอาคารอาจไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ให้บริการโดยห้างหุ้นส่วน ไม่มีทรัพย์สินในบ้านนี้ ข้อกำหนดเบื้องต้นไม่เป็นอุปสรรค

ข้อกำหนดหลักสำหรับผู้จัดการทรัพย์สินคือความเป็นมืออาชีพในด้านสาธารณูปโภค

ความรับผิดชอบและลักษณะงาน

ความรับผิดชอบของผู้จัดการอาคารมีดังนี้:

สำคัญ:ผู้จัดการบ้านควบคุมการออกและการใช้จ่าย วัสดุที่จำเป็น, เครื่องมือ, จัดซื้ออะไหล่, อุปกรณ์ ฯลฯ และดำเนินการตัดจำหน่าย

ผู้จัดการคนนี้ยังไม่ขาดงานเอกสาร เขาต้องมีความคิดเกี่ยวกับสถานะการชำระเงิน มีส่วนร่วมในการออกใบรับรอง การจัดทำและการดำเนินการตามมาตรการเพื่อเตรียมระบบ MKD ทั้งหมดในช่วงฤดูหนาวและฤดูร้อน ระยะเวลา ฯลฯ

รายละเอียดงานของผู้จัดการอาคารประกอบด้วยส่วนอื่น ๆ นอกเหนือจากหน้าที่แล้ว คำแนะนำนี้ยังอธิบายถึงสิทธิ เงื่อนไขการทำงานและการชำระเงิน ความรับผิดชอบ ตารางการทำงานและการพักผ่อน

ด้านล่างนี้เป็นเอกสารตัวอย่าง:

เขามีสิทธิอะไรบ้าง?

ผู้จัดการทรัพย์สินมีสิทธิดังต่อไปนี้:

ความสนใจ:ผู้จัดการบ้านมีสิทธิ์เรียกร้องการปฏิบัติด้วยความเคารพและจัดเตรียมสถานที่ทำงานของเขาด้วยทุกสิ่งที่จำเป็นให้เกิดประโยชน์สูงสุด งานที่มีประสิทธิภาพ.

เงินเดือนเท่าไหร่คะ?

ตำแหน่งผู้จัดการบ้านของ HOA ต้องใช้ความรู้พิเศษ การศึกษา และทักษะ แต่ก็ได้รับค่าตอบแทนที่ดีเช่นกัน เงินเดือนเฉลี่ยในตำแหน่งนี้ในปี 2560 ภายในขอบเขตต่อไปนี้:

รายได้ของผู้จัดการบ้านแตกต่างกันอย่างมากตามภูมิภาคซึ่งแสดงให้เห็นว่าไม่ใช่ทุกคนที่เปลี่ยนมาใช้วิธีใหม่ในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์และไม่ได้ชื่นชมความสำคัญของผู้จัดการที่ดีอย่างเต็มที่

สภาพการทำงานเป็นอย่างไร?

วันทำงานของผู้จัดการระดับกลางใน HOA นั้นเต็มเกินกว่าจะวัดได้โดยทางกายภาพแล้วเขาไม่สามารถและไม่ควรอยู่ในอาณาเขตของอาคารอพาร์ตเมนต์ตลอดเวลา: มีความจำเป็นต้องมีส่วนร่วมในการประชุมการเจรจาในศาลการสัมมนา แต่ในช่วงเวลาทำการตลอดจนการต้อนรับของผู้พักอาศัยก็คือ จำเป็นต้องอยู่ในสถานที่

อ้างอิง:ผู้จัดการอาคารมีสำนักงานเป็นของตัวเอง มีคอมพิวเตอร์ ซึ่งเป็นสภาพที่ขาดไม่ได้ในปี 2560

เขามีสิทธิ์เรียกร้องให้เขา ที่ทำงานติดตั้งในลักษณะที่สะดวกสำหรับพนักงานเองและผู้มาเยี่ยมโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเขารับไม่เพียง แต่ผู้ใต้บังคับบัญชาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเจ้าของสถานที่และผู้รับเหมาและตัวแทนของบริษัทจัดหาทรัพยากร ฯลฯ

ตารางวันทำงานคือ 8 ชั่วโมง แต่หากมีอุบัติเหตุหรือสถานการณ์ฉุกเฉินเกิดขึ้น คุณสามารถเรียกผู้จัดการรายนี้ไปที่ไซต์งานได้ตลอดเวลาของวัน

สัญญาจ้างงานกับผู้จัดการ HOA

สัญญาประเภทหนึ่งสามารถสรุปได้กับผู้จัดการอาคารเพื่อทำงานในห้างหุ้นส่วน - กฎหมายแรงงานหรือกฎหมายแพ่ง

เมื่อเลือกตัวเลือกแรกพนักงานและผู้บริหารจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในการปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแรงงานของสหพันธรัฐรัสเซียข้อที่สอง - ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

สัญญาจ้าง- ประเภทของความสัมพันธ์ที่ต้องการมากที่สุดนับตั้งแต่ช่วงเวลาที่สรุป ผู้จัดการจะได้รับการคุ้มครองและมีสิทธิ์ทั้งหมดรวมถึงการลาพักร้อน การลาป่วย และการเลิกจ้างอย่างเคร่งครัดภายใต้กรอบของกฎหมาย และระดับรายได้จะสอดคล้องกับที่ระบุไว้ในตารางการรับพนักงานของห้างหุ้นส่วนอย่างเคร่งครัด

ตัวอย่างเอกสารในภาพด้านล่าง:

บ่อยครั้งที่ HOA ไปถึงขั้นจ้างผู้จัดการโดยเน้นไปที่การต่อต้านวิกฤติ ผู้จัดการดังกล่าวจะระบุจุดอ่อน เพิ่มประสิทธิภาพกิจกรรมของทีม และรับประกันความเป็นระเบียบเรียบร้อยและความสะอาด อุปกรณ์ทำงานอย่างเหมาะสมอยู่เสมอ โดยไม่มีข้อสงสัยในการอยู่ใต้บังคับบัญชาของช่างเครื่อง ช่างไฟฟ้า ช่างประปา ฯลฯ

ผู้เชี่ยวชาญที่มีระดับในตำแหน่งผู้จัดการอาคารคือสวรรค์สำหรับทั้งคณะกรรมการและผู้อยู่อาศัย

หลังจากได้รับใบรับรองการลงทะเบียน HOA แล้วคุณจะต้องประทับตรารอบและเปิดบัญชีกระแสรายวันในธนาคารใดก็ได้ ตามส่วนที่ 2 ของศิลปะ ตามมาตรา 23 ของรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย HOA มีหน้าที่ต้องแจ้งบริการภาษีของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับการเปิดบัญชีภายใน 7 (เจ็ด) วันนับจากวันที่เปิดบัญชี มิฉะนั้นจะเป็นไปตามมาตรา 23 HOA จะต้องเสียค่าปรับจำนวน 5,000 (ห้าพัน) รูเบิลตามประมวลกฎหมายภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย มาตรา 118

นอกจากนี้จำเป็นต้องลงทะเบียน HOA กับกองทุนพิเศษงบประมาณของรัฐและหน่วยงานทางสถิติ

กลุ่มความคิดริเริ่มหรือประธาน HOA แจ้งให้เจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ทราบเกี่ยวกับการจดทะเบียน HOA ที่เสร็จสมบูรณ์ ประธาน HOA แจ้งให้เจ้าของสถานที่ทราบถึงความเหมาะสมในการเข้าร่วมเป็นสมาชิก HOA

ตามหนังสือชี้แจงของกระทรวง การพัฒนาภูมิภาค สหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 20 ธันวาคม 2549 เลขที่ 14314-RM/07 “เมื่อถึงเวลาที่ต้องเริ่มจัดการอาคารชุดพักอาศัย” สมาคมเจ้าของบ้านมีหน้าที่เริ่มจัดการอาคารชุดพักอาศัยทันทีนับจากวันที่ การลงทะเบียนของรัฐโฮอา ตามจดหมายอธิบายของกระทรวงการพัฒนาภูมิภาคของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 20 ธันวาคม 2549 เลขที่ 14313-RM/07 "ในการโอนเอกสารทางเทคนิคไปยังอาคารอพาร์ตเมนต์" ซึ่งเป็นองค์กรที่จัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ก่อนหน้านี้ (เช่น ก่อนหน้านี้ การจัดตั้งสมาคมเจ้าของบ้าน) มีหน้าที่โอนให้ห้างหุ้นส่วนโดยไม่คิดค่าใช้จ่าย เอกสารทางเทคนิคสำหรับบ้านสามสิบวันก่อนที่ HOA จะมีหน้าที่ต้องเริ่มจัดการบ้านดังกล่าว

ตามส่วนที่ 1 ของศิลปะ 137 ศิลปะ 162 HOA สามารถจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ได้สองรูปแบบ

หน่วยงานกำกับดูแลของหุ้นส่วนคนใด - การประชุมสามัญของสมาชิก HOA หรือคณะกรรมการ HOA - มีสิทธิ์ตัดสินใจเลือกรูปแบบการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์? ตอบกลับ คำถามนี้ต้องมีอยู่ในข้อบังคับของห้างหุ้นส่วน หากกฎบัตร HOA ไม่ได้รวมปัญหานี้ไว้ในความสามารถของคณะกรรมการ สมาชิก HOA จะแก้ไขปัญหานี้ในการประชุมสามัญของพวกเขา

การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์สองรูปแบบที่สร้าง HOA:

ฉัน- HOA จัดการบ้านอย่างเป็นอิสระ ในขณะที่งานทั้งหมดหรือส่วนใหญ่ดำเนินการโดยบุคลากรที่ได้รับการว่าจ้างจากห้างหุ้นส่วน และงานบางส่วนดำเนินการโดยผู้รับเหมาตามสัญญาที่สรุปไว้ HOA ในนามของตนเองและเพื่อผลประโยชน์ของสมาชิกและเจ้าของคนอื่น ๆ และผู้ใช้สถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้ทำสัญญากับการจัดหาทรัพยากรและองค์กรอื่น ๆ ที่ให้บริการประเภทอื่น ๆ โดยการตัดสินใจของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก HOA ตัวอย่างเช่น บริการสื่อสาร - RSVO, MGTS, ระบบรักษาความปลอดภัยทางเข้า ฯลฯ .p. การจ่ายเงินจากพลเมืองเพื่อที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนจะถูกโอนไปยังบัญชีกระแสรายวันของ HOA

รูปแบบของแบบฟอร์มนี้คือสถานการณ์เมื่อ HOA ลงนามในข้อตกลงสำหรับการปฏิบัติงานและบริการสำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์สำหรับงานและบริการที่จำเป็นทุกประเภทในอาคารดังกล่าวที่มีความถี่ที่กำหนดไว้ ของประสิทธิภาพ สรุปสัญญากับบริษัทจัดหาทรัพยากรและทำหน้าที่เป็นผู้ให้บริการสาธารณูปโภค สรุปสัญญาการให้บริการอื่น ๆ เพื่อประโยชน์ของเจ้าของสถานที่

ครั้งที่สอง- HOA ทำข้อตกลงในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์กับองค์การจัดการโดยมอบหมายให้องค์กรดังกล่าวปฏิบัติงานและบริการเพื่อการจัดการบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารอพาร์ตเมนต์หน้าที่ของผู้ดำเนินการในการจัดหา ค่าสาธารณูปโภคการสรุปข้อตกลงอื่น ๆ เพื่อประโยชน์ของเจ้าของสถานที่ในอาคารตลอดจนการคำนวณและการเรียกเก็บเงินสำหรับการจัดหา องค์กรการจัดการบริการภายใต้สัญญา เมื่อเลือกองค์กรการจัดการคุณสามารถใช้ข้อมูลจากพอร์ทัลการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ การจ่ายเงินของพลเมืองสำหรับที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนจะถูกโอนไปยังบัญชีธนาคารขององค์กรจัดการดังกล่าว

ในรูปแบบที่สองการจัดการบ้านดำเนินการโดยองค์กรการจัดการโดยทำหน้าที่เป็นผู้ดำเนินการด้านสาธารณูปโภคและดำเนินการด้านการจัดการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์

ด้วยตัวเลือกนี้ในเชิงเศรษฐกิจ - กิจกรรมทางการเงิน HOA ดำเนินการเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวข้องกับงานที่ดำเนินการโดยสมาคมการเคหะโดยตรงเท่านั้น ในกรณีนี้ HOA จะไม่มีค่าใช้จ่ายและไม่มีรายได้หากไม่มีกิจกรรมใด ๆ ตามกฎบัตร กิจกรรมผู้ประกอบการและไม่ได้จัดตั้งกองทุนเป้าหมายด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งจะถูกส่งต่อไปยัง ตัวอย่างเช่น การปรับปรุงครั้งใหญ่อาคารอพาร์ตเมนต์ HOA ทำหน้าที่ควบคุมกิจกรรมขององค์กรการจัดการเท่านั้น และจัดให้มีปฏิสัมพันธ์กับเจ้าของสถานที่ องค์กรที่ HOA ทำข้อตกลงการจัดการจะทำหน้าที่เป็นผู้รับเหมาที่เกี่ยวข้องกับ HOA โดยให้บริการด้านการจัดการสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์

ที่สาม- มีตัวเลือกที่เป็นไปได้โดยที่ HOA ได้ทำข้อตกลงการจัดการกับองค์กรการจัดการ แต่ทำหน้าที่คำนวณการชำระเงินสำหรับที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนอย่างอิสระ การจ่ายเงินจากเจ้าของผู้เช่าผู้เช่าสถานที่และเงินอุดหนุนงบประมาณจะถูกโอนไปยังบัญชีกระแสรายวันของ HOA ข้อบกพร่อง วิธีนี้– งานใหญ่ของประธาน HOA จำเป็นต้องยอมรับ งานถาวรนักบัญชีหนึ่งคนขึ้นไปตามลำดับมีค่าใช้จ่ายเงินเดือนเพิ่มเติมที่สำคัญ

ทุกองค์กรจำเป็นต้องเก็บรักษาบันทึกทางบัญชีเกี่ยวกับทรัพย์สิน หนี้สิน และ ธุรกรรมทางธุรกิจ- นอกจากนี้ยังใช้กับ HOA ด้วย เมื่อจัดทำนโยบายการบัญชี HOA เลือกวิธีใดวิธีหนึ่งจากหลายวิธีที่กฎหมายอนุญาตและ กฎระเบียบในการบัญชี ตามข้อ 5 ของข้อบังคับการบัญชี "นโยบายการบัญชีขององค์กร" (คำสั่งของกระทรวงการคลังของรัสเซียลงวันที่ 6 ตุลาคม 2551 N 106n (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2555) "เมื่อได้รับอนุมัติกฎระเบียบการบัญชี") หัวหน้าฝ่ายบัญชี HOA หรือบุคคลอื่นที่รับผิดชอบในการบำรุงรักษา การบัญชี(เช่นหัวหน้าองค์กรซึ่งใน HOA เป็นประธานคณะกรรมการ) อนุมัตินโยบายการบัญชี นั่นคือสมาคมการเคหะจะต้องนำเอกสารการบริหารพิเศษมาใช้ (คำสั่งเกี่ยวกับนโยบายการบัญชี)

ในกรณีที่ไม่มีงานที่ดำเนินการโดย HOA โดยตรง กองทุนหุ้นส่วนที่ก่อตั้งขึ้น รายได้แหล่งที่มาซึ่งไม่ใช่การจ่ายเงินบังคับของสมาชิกของ HOA และเจ้าของสถานที่ที่ไม่ใช่สมาชิกขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ กิจกรรมทางเศรษฐกิจสมาคมการเคหะจะต้องจัดทำ "ยอดคงเหลือเป็นศูนย์" ซึ่งส่งมอบพร้อมกับยอดที่เกี่ยวข้อง งบการเงินไปยังหน่วยงานด้านภาษีและหน่วยงานการรายงานทางสถิติ

ความรับผิดชอบในการจัดการบัญชีในสมาคมเจ้าของบ้าน, อาคารพักอาศัย, สหกรณ์การเคหะได้รับมอบหมายให้เป็นหัวหน้าฝ่ายบัญชีหรือผู้จัดการ - ประธานคณะกรรมการ หลังมีสิทธิที่จะหันไปใช้บริการขององค์กรเฉพาะทางด้วย

ตามส่วนที่ 1 ของศิลปะ มาตรา 165 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย หน่วยงานรัฐบาลท้องถิ่นมีหน้าที่ต้องจัดให้มีเงื่อนไขที่เท่าเทียมกันสำหรับกิจกรรมขององค์กรการจัดการ โดยไม่คำนึงถึงรูปแบบองค์กรและกฎหมาย เพื่อดำเนินการตามข้อกำหนดนี้รัฐบาลมอสโกได้ออกมติหมายเลข 299-PP ลงวันที่ 24 เมษายน 2550 "เกี่ยวกับมาตรการในการนำระบบการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ในเมืองมอสโกตามรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย" ตาม องค์กรใดที่ทำหน้าที่จัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยไม่คำนึงถึงรูปแบบองค์กรและกฎหมาย (SUE, HOA, สหกรณ์การเคหะ, LLC, JSC ฯลฯ ) จากงบประมาณของเมืองมอสโก เงินอุดหนุนสำหรับการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมอย่างต่อเนื่อง ของอาคารอพาร์ตเมนต์ - สำหรับพื้นที่รวมของสถานที่อยู่อาศัย (ไม่รวมพื้นที่ของสถานที่ฤดูร้อน: ระเบียงกระจกและเปิดโล่ง, ระเบียง, ระเบียง) ครอบครองโดยพลเมืองบางประเภท (เจ้าของที่อยู่อาศัยเพียงแห่งเดียว; เจ้าของอพาร์ทเมนท์แปรรูป พลเมืองที่ครอบครองสถานที่ภายใต้ข้อตกลงการเช่าทางสังคม)

ในรูปแบบแรกของการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ HOA มีสิทธิ์ในลักษณะที่กำหนดในการทำข้อตกลงกับคณะกรรมการจัดการทรัพย์สินของรัฐเพื่อให้เงินอุดหนุนจากงบประมาณของเมืองมอสโกสำหรับการบำรุงรักษาและ การซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ เงินอุดหนุนจะถูกโอนไปยังบัญชีกระแสรายวันของ HOA

ในรูปแบบที่สองของการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ องค์กรจัดการจะถือว่าความรับผิดชอบในการสรุปข้อตกลงการให้เงินอุดหนุนจากงบประมาณของเมืองมอสโกสำหรับการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ เงินอุดหนุนจะถูกโอนเข้าบัญชีธนาคารขององค์กรการจัดการดังกล่าว

ในความเป็นจริงมีบ้านดังกล่าวน้อยมาก นี่เป็นความผิดของผู้อยู่อาศัยที่ไม่สามารถรักษาความสะอาดในสถานที่ที่พวกเขาอาศัยอยู่ได้ตลอดเวลาเช่นกัน ไวน์สหราชอาณาจักรเธอคือผู้ที่ควรกระตุ้นความปรารถนาที่จะรักษาความสงบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัยและเธอเองก็ควรสนใจที่จะทำให้แน่ใจว่าบ้านมีรูปลักษณ์ที่เหมาะสม

ข้อมูลทั่วไป

ดังที่คุณทราบทุกวันนี้ในประเทศของเรามีรูปแบบการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์สองรูปแบบทั้งในรูปแบบองค์กรและกฎหมาย

อย่างแรกเลยก็คือ สหราชอาณาจักรเป็นองค์กรที่มีโครงสร้าง สิทธิ และความรับผิดชอบในการบริหารจัดการที่ชัดเจน

แต่เจ้าของสถานที่ในบ้านหลายหลังไม่ได้ใช้แบบฟอร์มนี้เสมอไป ตัวเลือกนี้น่าสนใจกว่ามาก มีสาเหตุหลายประการสำหรับเรื่องนี้

ประการแรก เจ้าของสถานที่เป็นหัวหน้าขององค์กรนี้ ซึ่งหมายความว่าแม้แต่ผู้บริหารสูงสุดขององค์กรก็ยังเป็นหัวหน้า สนใจปรับปรุงอาคาร.

ประการที่สององค์กรดังกล่าว รูปแบบทางกฎหมายทำงานได้อย่างกลมกลืนง่ายขึ้นและเชื่อฟังเจ้าของทรัพย์สิน แน่นอนว่าหุ้นส่วนมีลำดับชั้นของตัวเอง มีการปรากฏตัวอยู่ในนั้น - เจ้าของที่ใช้งานอยู่เช่นกัน

เป็นประธานที่รับผิดชอบส่วนใหญ่ในการดำเนินการบางอย่างเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง

แต่ไม่นานมานี้ การมีผู้จัดการสมาคมเจ้าของบ้านกลายเป็นเรื่องปกติในสมาคมเจ้าของบ้าน หลายคนยังไม่รู้เกี่ยวกับการมีอยู่ของมัน และผู้ที่รู้ก็ไม่เข้าใจ นี่คือหน้าตาแบบไหน และมันทำหน้าที่สำคัญอะไร?.

หากคุณไม่ทราบคำตอบสำหรับคำถามเหล่านี้เราขอเชิญคุณอ่านบทความของเราและเรียนรู้สิ่งใหม่ ๆ สำหรับตัวคุณเองและที่สำคัญที่สุดคือ ข้อมูลที่เป็นประโยชน์.

แนวคิด

เรามาเริ่มกันที่สมาคมเจ้าของบ้านกันดีกว่า มิฉะนั้นคุณอาจเสี่ยงที่จะสับสนในการใช้คำศัพท์

ดังนั้นสมาคมเจ้าของบ้านจึงเป็นองค์กร

องค์กรนี้แม้ว่าเขาจะสวมชุดอะไรก็ตาม ลักษณะที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์จัดการบัญชีที่ผู้อยู่อาศัยสร้างขึ้นตามความต้องการของบ้าน และ ความรับผิดชอบหลักขององค์กรนี้คือการบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพและเป็นระเบียบเรียบร้อย ให้เราอธิบายว่าสิ่งนี้แสดงออกมาอย่างไร

ความรับผิดชอบของหุ้นส่วนประกอบด้วยการรักษาการสื่อสารในคุณภาพที่เหมาะสม การจัดพื้นที่ส่วนกลาง การกำจัดเหตุขัดข้องอย่างทันท่วงที และอื่นๆ

โดยทั่วไปแล้วสมาคมเจ้าของบ้าน บริหารจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์คณะกรรมการของห้างหุ้นส่วนเป็นผู้ตัดสินใจว่าจะใช้เงินทุนที่ไหน อะไรที่ต้องแก้ไขเป็นหลัก และสิ่งที่ต้องใส่ใจ

ประธานอนุมัติหรือปฏิเสธความคิดริเริ่มของตน อีกด้วย หน่วยงานกำกับดูแลสูงสุดของห้างหุ้นส่วน- นี่คือการประชุมของเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งประชุมกันด้วยความคิดริเริ่มของตนเองหรือโดยการเรียกประชุมประธานเพื่อแก้ไขปัญหาทั่วไป

เขาทำอะไร?

ผู้จัดการคือบุคคลที่ดำเนินกิจกรรมการปรับปรุงในสมาคมเจ้าของบ้านด้วย หากสะดวกก็พิจารณาได้ พนักงาน.

ในเวลาเดียวกัน พนักงานคนนี้อาจมีสถานะเป็นผู้ประกอบการรายบุคคลและได้รับเชิญให้ปฏิบัติหน้าที่บางอย่างด้วยซ้ำ เขาสามารถทำกิจกรรมได้โดยมีค่าธรรมเนียม ในห้างหุ้นส่วนหลายแห่งพร้อมกันเจ้าของบ้าน

นอกจากนี้สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าสามารถสรุปสัญญาสองประเภทกับพลเมืองคนนี้ได้

คนแรกเป็นที่รู้จักและเป็นที่นิยม

เป็นข้อสรุประหว่างสมาคมเจ้าของบ้านกับผู้จัดการ กำหนดภาระหน้าที่หลักของคู่สัญญา สิทธิ ตลอดจน เงื่อนไขที่จำเป็นความร่วมมือ

บ่อยครั้งที่พวกเขาสามารถทำข้อตกลงกับเขาได้ สัญญาทางแพ่ง ซึ่งมีผลทางกฎหมายด้วย

ลักษณะเด่นของการกระทำนี้คือความจริงที่ว่าพนักงานกลายเป็นวัตถุที่ให้บริการ เงื่อนไขบางประการเป็นระยะเวลาหนึ่ง และมิใช่ลูกจ้างประจำเช่นกรณีสัญญาจ้าง

แตกต่างจากประธานอย่างไร?

หลายคนสับสนระหว่างตำแหน่งประธานห้างหุ้นส่วนและผู้จัดการ อันที่จริงมันเป็นสอง ตำแหน่งที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิงซึ่งไม่อาจตัดกันแต่อย่างใด

ประธานเป็นหัวหน้าของ HOA ซึ่งรับผิดชอบด้านองค์กร ปัญหาทางกฎหมายเช่นเดียวกับปัญหาทางการเงิน วิเคราะห์การตัดสินใจและความปรารถนาของผู้อยู่อาศัย และยังทำการปรับเปลี่ยนและความคิดริเริ่มอีกด้วย กิจกรรมของเขาคือการบริหาร

ส่วนผู้จัดการกิจกรรมของเขาก็เกี่ยวข้องกับ งานธุรการอย่างไรก็ตาม เขาค่อนข้างจะควบคุมกิจกรรมของคนงานที่ได้รับการว่าจ้าง ไม่ได้แนะนำความคิดริเริ่มใดๆ แต่ให้ความช่วยเหลือในการเพิ่มฟังก์ชันการทำงานของแรงงานของพนักงานของห้างหุ้นส่วน

นอกจากนี้เขารายงานต่อประธานในฐานะลูกจ้างต่อนายจ้าง ดำเนินการปฏิบัติตามระบอบการปกครองภายในและไม่ละเมิดโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร

คุณสามารถดูคำอธิบายลักษณะงานตัวอย่างสำหรับผู้จัดการ HOA ได้

เหตุใดจึงจำเป็น?

ลูกจ้างอย่างที่เราบอกไปแล้ว เพิ่มประสิทธิภาพของงานที่ทำ เขามีบทบาทเป็นผู้ควบคุม ผู้จัดการ และนักวิเคราะห์ไปพร้อมๆ กัน โดยตัดสินใจว่าใครควรถูกแทนที่ อะไรดีที่สุดที่จะมุ่งความสนใจไปที่ และสิ่งใดที่รอได้

ผู้นำดังกล่าวได้กลายเป็นบุคคลที่ขาดไม่ได้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากเขามีประสบการณ์การทำงานที่เกี่ยวข้องจึงทำได้อย่างง่ายดาย กำหนดทิศทางหลักของการดำเนินการและรายงานด้วยว่ามีพนักงานคนใดทำงานได้ไม่ดีหรือหลบเลี่ยงโดยสิ้นเชิง

HOA สามารถดำเนินการโดยไม่มีลูกจ้างรายนี้ได้หรือไม่? เป็นเวลานานมากแล้วที่สมาคมเจ้าของบ้านดำเนินไปโดยไม่มีสมาคมเหล่านี้ และสิ่งนี้ก็เหมาะกับทุกคนค่อนข้างดี

แต่ทุกวันนี้ เมื่อเป้าหมายของทุกองค์กรคือการเพิ่มฟังก์ชันการทำงาน ตำแหน่งนี้จึงเป็นสิ่งจำเป็นเพียงเพื่อที่จะมี ควบคุมสิ่งที่เกิดขึ้นได้สูงสุดและใช้ทรัพยากรให้เกิดประโยชน์สูงสุด

จริงอยู่ที่เจ้าของบ้านจำนวนมากในอาคารอพาร์ตเมนต์ไม่เข้าใจถึงความจำเป็นของตำแหน่งดังกล่าว บุคคลเหล่านี้เชื่อว่าพวกเขากำลังจ่ายเงินเป็นรางวัลให้กับบุคคลที่ไม่สมควรได้รับจากพวกเขาโดยสิ้นเชิง

อันที่จริงแล้วไม่เป็นเช่นนั้นและได้ผล พนักงานที่ดีจะปรากฏให้เห็นในอีกสองสามเดือน- ถ้าไม่เช่นนั้น คุณสามารถถามคำถามในการประชุมสภาทั่วไปเกี่ยวกับการเลิกจ้างและการบอกเลิกสัญญากับบุคคลดังกล่าวได้ตลอดเวลา

มีการกำหนดอย่างไร?

ผู้จัดการได้รับการแต่งตั้งโดยส่งผู้สมัครต่อที่ประชุมสภาสามัญ ประธานเพียงลำพังไม่สามารถจ้างพลเมืองดังกล่าวได้หากไม่ได้รับคะแนนเสียงจากเจ้าของ

ในการประชุมจะมีการหารือถึงความจำเป็นในการทำงานของผู้เชี่ยวชาญดังกล่าวและมีคุณสมบัติเฉพาะของเขา โดยการลงคะแนนเสียงเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์จะเป็นผู้ตัดสินใจ พนักงานแบบนี้จำเป็นไหม?พวกเขาในวันนี้หรือไม่

หากคนส่วนใหญ่เห็นด้วยจะมีการร่างสัญญาจ้างงานหรือกฎหมายแพ่งกับบุคคลนี้ในการประชุม

เงื่อนไขของสัญญาจะมีการหารืออย่างรอบคอบกับเจ้าของและหากมีความเข้าใจผิดใด ๆ ก็ยอมรับข้อใดข้อหนึ่งหรือข้ออื่น โดยการลงคะแนน.

หลังจากนั้นเมื่อทั้งสองฝ่ายลงนามข้อตกลงพร้อมกันผู้จัดการที่ได้รับการว่าจ้างจะถือเป็นพนักงานที่เต็มเปี่ยมของห้างหุ้นส่วนและสามารถเริ่มปฏิบัติหน้าที่ได้

สถานะทางกฎหมายพนักงาน บังคับจะต้องระบุไว้ในสัญญากับเขา

หากพนักงานเป็นตัวแทนในฐานะบุคคลแสดงว่าเขา ไม่สามารถทำหน้าที่เป็นผู้ให้บริการสาธารณูปโภคได้จากนั้นเขาก็ได้มาในเชิงองค์กร สถานะทางกฎหมายผู้ควบคุมการใช้งานสาธารณูปโภค ถ้าเขาเป็นผู้ประกอบการรายบุคคลทุกอย่างจะง่ายกว่ามาก

งานอะไร?

ไม่ควรคิดว่าตำแหน่งหัวหน้า HOA ลงมาควบคุมเพียงอย่างเดียว ปรากฎว่าถ้าทุกคนทำงานหนักและดำเนินการดูแลรักษาบ้านให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมอย่างสม่ำเสมอเขาจะได้รับเงินเดือนโดยเปล่าประโยชน์?

ไม่จริง ผู้จัดการมี ฟังก์ชั่นอื่น ๆ อีกมากมายซึ่งเราจะพยายามแสดงรายการทั้งหมดให้คุณ:

มิฉะนั้นเขาจะช่วยดำเนินงานและดำเนินกิจกรรมด้านการบริหารและธุรกิจเป็นหลัก

ขอบเขตทางการเงินอยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จัดการซึ่งสามารถมอบหมายให้กับการประชุมของเจ้าของหรือประธานโดยตรงเท่านั้น

วิธีโต้ตอบกับ HOA

มีปฏิสัมพันธ์สองรูปแบบระหว่างผู้จัดการและสมาคมเจ้าของ และแต่ละรูปแบบหยั่งรากลึกในระดับหนึ่งหรืออีกระดับหนึ่ง

แบบจำลองแรกสรุปได้ว่าพนักงานรายนี้ควบคุมเวลาดำเนินกิจกรรม พนักงานประจำ.

โครงการนี้ง่ายสำหรับพนักงาน แต่ไม่ได้ผลกำไรจากมุมมองของรายจ่ายงบประมาณ

รุ่นที่สองขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าผู้จัดการได้ควบคุมอีกครั้งและผู้รับเหมาจะดำเนินงาน ความเรียบง่ายของโครงการนี้คือ ผู้รับเหมาได้รับการว่าจ้างเพียงครั้งเดียวและไม่ได้จ้างอย่างต่อเนื่อง

นี้จะช่วยให้ โอกาสในการประหยัดเงินในช่วงเวลาที่ไม่มีงานทำและไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าหยุดทำงานให้พนักงาน

ความรับผิดชอบและสิทธิ

ผู้จัดการที่ได้รับการว่าจ้างดังกล่าวมีสิทธิและความรับผิดชอบมากมาย

เราคุ้นเคยกับสิ่งหลังในย่อหน้าข้างต้น

ส่วนเรื่องสิทธินั้น ผู้นำคนนี้สามารถนับได้เพื่อการจ่ายเงินตามกำหนดเวลาการลาพักร้อนและการปฏิบัติตามสิทธิแรงงาน

ไม่มีใครมีสิทธิที่จะเลิกจ้างเขาโดยไม่มีเหตุผลเว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาจ้างงานหรือกฎหมายแพ่ง

ความรับผิดชอบ

เหมือนอย่างอื่นๆ เป็นทางการ, พนักงานคนนี้มี ความรับผิดในการลงโทษและทางการเงินสำหรับการไม่ดำเนินการใดๆ หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา

กฎหมายไม่ได้กำหนดความรับผิดโดยเฉพาะ แต่กฎบัตรของห้างหุ้นส่วนกำหนดความเป็นไปได้ในการขอเงินจากพนักงานซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการป้องกันการกระทำที่ไม่ถูกต้อง

หากคุณยังไม่ทราบว่ามีผู้จัดการที่ได้รับเงินเดือนอยู่ในบ้านของคุณหรือไม่ ก็ถึงเวลาค้นหาข้อเท็จจริงนี้ เป็นไปได้ว่าบุคคลนี้ทำหน้าที่ของตนอย่างถูกต้องมาเป็นเวลานานแล้ว และคุณไม่รู้ด้วยซ้ำ

ทำความคุ้นเคยกับกิจกรรมต่างๆ ของบ้านเพราะมีเพียงคุณเท่านั้นที่รู้สภาพบ้านของคุณเท่านั้นที่สามารถทำได้ ตัดสินประสิทธิภาพอย่างเป็นทางการนี้

การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ต้องรับประกันสภาพความเป็นอยู่ที่ดีและปลอดภัยสำหรับพลเมือง การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์อย่างเหมาะสม การแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สินดังกล่าว ตลอดจนการจัดหาสาธารณูปโภคให้กับประชาชนที่อาศัยอยู่ในอาคารดังกล่าว

ตามข้อ 2 ศิลปะ มาตรา 162 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย เจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์จะต้องเลือกวิธีใดวิธีหนึ่งในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์:

การจัดการโดยตรงของเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์

การบริหารจัดการของสมาคมเจ้าของบ้านหรือสหกรณ์การเคหะหรือความเชี่ยวชาญอื่น ๆ สหกรณ์ผู้บริโภค;

การบริหารจัดการขององค์กรการจัดการ

ปัจจุบันเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์เลือกรูปแบบการจัดการบ้านของตนมากขึ้นเรื่อย ๆ - HOA ในขณะที่หลายคนรู้สึกว่าจำเป็น การจัดการแบบมืออาชีพแต่ยังไม่พร้อมที่จะมอบบอร์ด องค์กรการค้า- วิธีแก้ไขปัญหาหนึ่งคือการดึงดูดผู้จัดการ

ผู้จัดการ HOA เป็นบุคคลที่ได้รับความไว้วางใจให้ทำหน้าที่ธุรการในปัจจุบันทั้งหมดในการจัดงานของห้างหุ้นส่วน

สถานะทางกฎหมายของผู้จัดการ HOA คืออะไร และขั้นตอนการโต้ตอบกับสมาคมเจ้าของบ้านเป็นอย่างไร

ทุกวันนี้ ในทางปฏิบัติของ HOA บ่อยขึ้นเรื่อย ๆ ร่างของผู้จัดการ HOA จะปรากฏถัดจากประธานคณะกรรมการ แนวโน้มนี้ค่อนข้างเป็นธรรมชาติและมีแนวโน้มที่จะพัฒนาโดยยืนยันถึงความจำเป็นที่จะต้องรวมการปกครองตนเองของอาคารอพาร์ตเมนต์เข้ากับการจัดการแบบมืออาชีพ

เห็นได้ชัดว่าไม่ใช่ในทุกอาคารที่คุณสามารถหาเจ้าของได้ (และประธานคณะกรรมการ HOA สามารถเป็นเจ้าของสถานที่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งเป็นสมาชิกของห้างหุ้นส่วนเท่านั้น) ซึ่งจะมี มีความรู้และประสบการณ์เพียงพอ และที่สำคัญที่สุดคือมีความปรารถนาที่จะลาออกจากงานหลักทั้งหมดหรือบางส่วน (เนื่องจากงานที่มีคุณภาพของประธานกรรมการต้องใช้เวลาค่อนข้างมาก) และอุทิศตนทำงานเพื่อประโยชน์ส่วนรวมของ บ้านทั้งหลัง ในขณะเดียวกันก็ค่อนข้างเป็นไปได้ที่จะหาบุคคลที่เต็มใจและสามารถกำหนดทิศทางหลักของงานในการจัดการบ้านและควบคุมการดำเนินการตามแผนได้ในขณะที่ผู้จัดการที่ได้รับการว่าจ้างจะทำหน้าที่ส่วนที่เหลือทั้งหมด

ผู้จัดการ: เขาเป็นใคร และทำไมเขาถึงต้องการ?

ผู้จัดการคือบุคคลที่อาจมีหรือไม่มีสถานะเป็นผู้ประกอบการรายบุคคลก็ได้

แนวปฏิบัติของสมาคม Nizhny Novgorod HOA แสดงให้เห็นว่าผู้จัดการ HOA ส่วนใหญ่เป็นประธานที่มีประสบการณ์ของคณะกรรมการ HOA และสหกรณ์การเคหะซึ่งได้รับเชิญให้ทำงานในห้างหุ้นส่วนที่สร้างขึ้นใหม่หรือในห้างหุ้นส่วนที่ถูกทิ้งไว้โดยไม่มีประธานด้วยเหตุผลใดก็ตาม ของคณะกรรมการ นอกจากนี้เราจะพูดถึงผู้จัดการในฐานะบุคคลที่ไม่มีสถานะเป็นผู้ประกอบการรายบุคคล

บ่อยครั้งที่ HOA เลือกที่จะทำงานร่วมกับผู้จัดการ หากในอดีตที่ผ่านมาพวกเขาเปลี่ยนวิธีการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ผ่านองค์กรการจัดการมาเป็นการจัดการสมาคมเจ้าของบ้าน ในเวลาเดียวกันเจ้าของสถานที่ถูกขับเคลื่อนด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น: การขาดเจ้าของว่างที่มีความสามารถในเรื่องที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนตลอดจนความปรารถนาที่จะจัดการบ้านอย่างเป็นอิสระโดยไม่ต้องมีส่วนร่วมใด ๆ องค์กรการจัดการ นอกจากนี้อาจมีอีกสาเหตุหนึ่ง - สถานการณ์ที่ยากลำบากของ HOA เมื่อเพื่อที่จะแก้ไขปัญหาต่าง ๆ จำเป็นต้องได้รับการดูแลอย่างใกล้ชิดจากมืออาชีพที่เรียกว่าผู้จัดการต่อต้านวิกฤติ ข้อดีอีกประการของการเลือกผู้จัดการ HOA เหนือองค์กรการจัดการอาจเป็นปัญหาทางการเงินแม้ว่าจะเป็นที่น่าสังเกตว่าบางครั้งบริการขององค์กรการจัดการอาจมีราคาถูกกว่าก็ตาม เราต้องไม่ลืมว่าการเลือกรูปแบบการจัดการสำหรับ HOA นั้นเป็นรายบุคคลอย่างเคร่งครัดเสมอและการร่วมมือกับองค์กรการจัดการและผู้จัดการแต่ละรายก็มีข้อดีและข้อเสีย

ขอแจ้งให้ทราบ เมื่อเร็ว ๆ นี้แนวปฏิบัติในการดึงดูดผู้จัดการต่อต้านวิกฤตที่เรียกว่า HOA ในช่วงเวลาหนึ่งได้กลายเป็นที่แพร่หลายเพื่อจัดระเบียบงานของหุ้นส่วนและถ่ายทอดประสบการณ์ไปยังคณะกรรมการ

การจดทะเบียนสถานะทางกฎหมายของผู้จัดการ

ผู้จัดการสามารถสรุปสัญญาได้สองประเภท: สัญญาการจ้างงานโดยรวมเขาไว้ในพนักงาน HOA หรือสัญญากฎหมายแพ่ง ซึ่งรูปแบบหนึ่งคือสัญญาสำหรับการให้บริการ ศิลปะทุ่มเทให้กับประเด็นเหล่านี้ 162 รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย

หากสรุปสัญญาการจ้างงาน ตำแหน่งผู้จัดการที่มีเงินเดือนที่เหมาะสมจะต้องรวมอยู่ในตารางการรับพนักงานของ HOA และได้รับอนุมัติในการประชุมสามัญของสมาชิก HOA ตามย่อหน้า ข้อ 10 วรรค 2 145 รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย ดังนั้นประเด็นของการดึงดูดผู้จัดการเมื่อสรุปสัญญาจ้างงานกับเขาจึงได้รับการตัดสินใจโดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก HOA ในเวลาเดียวกันอำนาจในการจ้างคนงานเพื่อให้บริการอาคารอพาร์ตเมนต์และเลิกจ้างตามมาตรา 5 ของศิลปะ 148 ของรหัสที่อยู่อาศัย RF หมายถึงความรับผิดชอบของคณะกรรมการ HOA ดังนั้นสัญญาจ้างงานกับผู้จัดการจะต้องลงนามโดยสมาชิกคณะกรรมการทุกคน สมาชิกคณะกรรมการในที่ประชุมอาจตัดสินใจสั่งให้ประธานคณะกรรมการ HOA สรุปสัญญาจ้างงานกับผู้จัดการเฉพาะราย (ในกรณีนี้ มีเพียงประธานเท่านั้นที่ลงนามในสัญญา) สำหรับการบอกเลิกสัญญาจ้างงาน เป็นไปได้เฉพาะในบริเวณที่บัญญัติไว้ในมาตรา 3 เท่านั้น มาตรา 81 แห่งประมวลกฎหมายแรงงานของสหพันธรัฐรัสเซีย

ความเป็นไปได้ที่จะสรุปสัญญาทางแพ่งกับผู้จัดการเกิดจากสถานการณ์ดังต่อไปนี้:

หลักการของเสรีภาพในการทำสัญญา (มาตรา 421 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ตามที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายสามารถทำข้อตกลงได้ ทั้งที่กำหนดไว้และไม่ได้กำหนดไว้ตามกฎหมายหรือการกระทำทางกฎหมายอื่น ๆ

บทบัญญัติของวรรค 1 ข้อ 1 ศิลปะ มาตรา 137 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย ซึ่งร่วมกับสิทธิของ HOA ในการสรุปข้อตกลงสำหรับการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ ข้อตกลงในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ และข้อตกลงในการจัดหา ของบริการสาธารณูปโภคให้สิทธิในการทำข้อตกลงอื่น ๆ เพื่อประโยชน์ของสมาชิกของห้างหุ้นส่วน “อื่นๆ” เหล่านี้ควรรวมสัญญากับผู้จัดการ HOA สำหรับการให้บริการด้วย

ในกรณีที่หน่วยงานบริหารของ HOA ใดตัดสินใจโดยตรงเกี่ยวกับการดึงดูดผู้จัดการก็ควรสังเกตว่าความสามารถพิเศษของการประชุมใหญ่ของสมาชิก HOA ศิลปะ มาตรา 145 ของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียใช้ไม่ได้ แต่ใช้มาตรา 6 ของศิลปะ มาตรา 148 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียหมายถึงการสรุปสัญญาการบริการ ในทางกลับกันประธานคณะกรรมการตามข้อ 2 ของศิลปะ มาตรา 149 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียสามารถทำธุรกรรมที่ไม่จำเป็นต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกของห้างหุ้นส่วนตามกฎหมายและกฎบัตรของห้างหุ้นส่วน ดังนั้นในความเห็นของเรา คณะกรรมการของ HOA ควรตัดสินใจประเด็นของการสรุปข้อตกลงกับผู้จัดการในการให้บริการ อย่างไรก็ตาม เป็นการสมควรมากกว่าที่จะหารือเรื่องนี้ล่วงหน้าในกฎบัตรของห้างหุ้นส่วน โดยถือว่าอำนาจดังกล่าวขึ้นอยู่กับความสามารถของคณะกรรมการหรือการประชุมใหญ่ของสมาชิกของ HOA ในขณะเดียวกันเราไม่ควรลืมว่าปัญหาใด ๆ สามารถแก้ไขได้โดยการประชุมใหญ่ของสมาชิก HOA (ข้อ 4 ของมาตรา 145 ของรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย)

การลงนามในสัญญาการให้บริการกับผู้จัดการนั้นคล้ายคลึงกับการลงนามในสัญญาจ้างงาน การบอกเลิกข้อตกลงดังกล่าวจะกระทำตามกฎของหมวด 29 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ได้แก่ ในกรณีที่มีการละเมิดเงื่อนไขสัญญาอย่างมีนัยสำคัญโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งและในกรณีอื่น ๆ ที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายแพ่ง กฎหมายอื่น ๆ หรือสัญญา ตามกฎแล้วสัญญากำหนดให้มีความเป็นไปได้ในการยกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งโดยแจ้งให้อีกฝ่ายทราบเกี่ยวกับเรื่องนี้ภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา

ดังนั้นสำหรับ HOA การสรุปและยกเลิกสัญญาในการให้บริการนั้นค่อนข้างง่ายกว่าการสรุปและยกเลิกสัญญาจ้างงานอย่างไรก็ตามผู้สมัครรับตำแหน่งผู้จัดการสามารถทำให้เป็นเงื่อนไขในการทำงานกับ HOA ได้ว่าสัญญาจ้างงาน ปิดท้ายด้วยมัน

ในความสัมพันธ์กับบุคคลที่สาม ผู้จัดการ HOA ทำหน้าที่ในนามของห้างหุ้นส่วนตามหนังสือมอบอำนาจที่ออกตามหลัก 10 ประมวลกฎหมายแพ่งรฟ.
ตามมาตรา 2 ของมาตรา มาตรา 149 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย หนังสือมอบอำนาจจะออกโดยประธานคณะกรรมการห้างหุ้นส่วนในฐานะบุคคลที่มีสิทธิ์ดำเนินการในนามของ HOA บนพื้นฐานของกฎบัตรนั่นคือ โดยไม่ได้รับอนุญาตเพิ่มเติม ในกรณีนี้เนื้อหาของหนังสือมอบอำนาจ (รายการหนังสือมอบอำนาจที่โอนไปยังผู้จัดการ) จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของข้อตกลง นี่เป็นสิ่งสำคัญเนื่องจากผู้จัดการสามารถโอนได้โดยผู้รับมอบฉันทะ เช่น อำนาจในการสรุปสัญญาการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม ซึ่งในตอนแรกเป็นของคณะกรรมการ HOA ไม่ใช่ของประธาน หากเงื่อนไขนี้ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา แต่ประธานยังคงรวมอำนาจที่ระบุไว้ในหนังสือมอบอำนาจแล้วตามศิลปะ มาตรา 174 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ศาลอาจประกาศว่าธุรกรรมดังกล่าวเป็นโมฆะ

สถานะทางกฎหมายของผู้จัดการ HOA

สถานะทางกฎหมายของผู้จัดการ ได้แก่ สิทธิและหน้าที่ของเขาจะต้องระบุในสัญญาเมื่อสรุปข้อตกลงทางแพ่งหรือในสัญญาจ้างงานและรายละเอียดงาน

เป็นที่ชัดเจนว่าผู้จัดการที่เป็นบุคคลไม่สามารถเป็นผู้ดำเนินการบริการสาธารณะได้ เมื่อสรุปข้อตกลงที่กล่าวถึงข้างต้น ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคยังคงเป็น HOA ดังนั้นขอบเขตของสิทธิและความรับผิดชอบของผู้จัดการจึงอยู่ในขอบเขตของการจัดการบริหารของ HOA รวมถึงในด้านการบำรุงรักษาการบำรุงรักษาและ การซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์

เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในกฎบัตร HOA ขอบเขตอำนาจที่มอบหมายให้กับผู้จัดการจะถูกกำหนดโดยคณะกรรมการ HOA โดยไม่คำนึงถึงประเภทของข้อตกลง

ขึ้นอยู่กับระดับความไว้วางใจ สามารถกำหนดผู้จัดการ HOA ได้ เช่น ฟังก์ชันต่อไปนี้:

การคัดเลือกผู้รับเหมาเพื่อดำเนินการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ (ในกรณีนี้คณะกรรมการ HOA อาจขอสงวนสิทธิ์ในการสรุปข้อตกลงหรืออาจมอบหมายให้ผู้จัดการ)

สรุปสัญญาสำหรับการให้บริการสาธารณูปโภค

การสรุปข้อตกลงอื่น ๆ ในนามของ HOA

การจ้างและไล่พนักงานออก

ติดตามการดำเนินงานบำรุงรักษาบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารอพาร์ตเมนต์

เป็นตัวแทนของผลประโยชน์ของ HOA ในหน่วยงานของรัฐและรัฐบาลท้องถิ่น

การจัดทำประมาณการรายได้และค่าใช้จ่ายของ HOA ประจำปี

จัดทำรายงานทางการเงินของคณะกรรมการ HOA ต่อเจ้าของสำหรับการประชุมสามัญประจำปีของสมาชิก HOA

การมีปฏิสัมพันธ์กับเจ้าของและสมาชิกของ HOA ในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับงานของ HOA

การเรียกเก็บหนี้ HOA จากเจ้าของสถานที่ในบ้าน ฯลฯ

หากต้องการ ผู้จัดการอาจได้รับสิทธิ์ในการกำจัดเงินทุนของ HOA (โดยจัดทำพิธีมอบอำนาจนี้อย่างเป็นทางการในหนังสือมอบอำนาจและเอกสารประกอบธนาคาร) ในขณะเดียวกันคณะกรรมการ HOA และประธานคณะกรรมการสามารถสงวนอำนาจที่สำคัญดังกล่าวไว้สำหรับตนเองได้

วิธีการโต้ตอบระหว่าง HOA และผู้จัดการ

โดยสรุป เราจะพิจารณารูปแบบที่เป็นไปได้ของการมีปฏิสัมพันธ์ระหว่าง HOA และผู้จัดการ HOA

ภายใน รุ่นแรกการจัดการดำเนินการโดยผู้จัดการ และการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมดำเนินการโดยพนักงานที่ได้รับการว่าจ้างของห้างหุ้นส่วน ข้อเสียเปรียบหลักของโครงการนี้คือความจำเป็นในการรักษาพนักงานจำนวนมากด้วยค่าจ้างคงที่ ข้อได้เปรียบหลักของโมเดลนี้คือความเป็นอิสระของ HOA จากบุคคลที่สามมากขึ้น โครงการนี้พบและพิสูจน์ตัวเองในความร่วมมือขนาดใหญ่ที่รวมอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง (อาคารที่พักอาศัย)

รุ่นที่สอง: การจัดการดำเนินการโดยผู้จัดการ ส่วนการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมดำเนินการโดยผู้รับเหมาภายใต้สัญญากับ HOA แน่นอนว่าด้านบวกของโมเดลนี้คือไม่จำเป็นต้องรักษาวัสดุและฐานทางเทคนิคของตัวเองและความสามารถในการเลือกผู้รับเหมาที่ทำงานประเภทนี้หรืองานประเภทนั้นมีคุณสมบัติมากกว่าพนักงานจ้างของห้างหุ้นส่วน

โดยไม่คำนึงถึงรูปแบบที่เลือก งานของ HOA กับผู้จัดการถือว่ามีบุคคลที่รับผิดชอบในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งดำเนินการจัดการอย่างมืออาชีพและร่างกายถาวรของ HOA - คณะกรรมการที่แสดงผลประโยชน์ของ เจ้าของและติดตามกิจกรรมของผู้จัดการ ปัญหาหลักในการเลือกผู้จัดการตามความเห็นของเราคือ HOA คนหนึ่งไม่สามารถเสนอค่าตอบแทนให้ผู้จัดการที่มีคุณสมบัติเหมาะสมตามคำขอของเขาได้เสมอไป ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมผู้จัดการส่วนใหญ่ที่เรารู้จักจึงรวมงานใน HOA หลายรายการเข้าด้วยกัน