บ้าน › ที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน › การทำวิจัยการตลาดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระดานข่าวทางวิทยาศาสตร์ของนักเรียนต่างชาติ การจัดองค์กรและลดความซับซ้อนตามโครงสร้างการขาย

การทำวิจัยการตลาดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระดานข่าวทางวิทยาศาสตร์ของนักเรียนต่างชาติ การจัดองค์กรและลดความซับซ้อนตามโครงสร้างการขาย

การวิจัยการตลาดถือเป็นหน้าที่พื้นฐานของการตลาดอย่างหนึ่ง การวิจัยการตลาดคือการระบุ การรวบรวม การวิเคราะห์ การเผยแพร่ และการใช้ข้อมูลอย่างเป็นระบบและมีวัตถุประสงค์ เพื่อปรับปรุงประสิทธิผลของการระบุและแก้ไขปัญหาทางการตลาด (โอกาส)

การวิจัยการตลาดเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจในทุกด้าน กิจกรรมทางการตลาด- การวิจัยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาภายในและ สภาพแวดล้อมภายนอกองค์กรต่างๆ พื้นฐานสำหรับการจำแนกประเภทของการวิจัยการตลาดของสภาพแวดล้อมภายนอกคือการแบ่งตามวัตถุประสงค์ของการวิจัยเป็นเป้าหมายและตลาด การวิจัยการตลาดแบบกำหนดเป้าหมาย (การวิจัยผู้บริโภค ผลิตภัณฑ์ คู่แข่ง ฯลฯ) ดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหาเฉพาะขององค์กร เช่น เพื่อระบุกลุ่มตลาดเป้าหมาย การวิจัยตลาดดำเนินการโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาตัวแปรหลักของตลาด ซึ่งจะมีลักษณะเฉพาะผ่านระบบตัวบ่งชี้เชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ (ตารางที่ 1)

ตารางที่ 1 - ทิศทางหลักของการวิจัยตลาด

ประเภทของการวิจัยทางการตลาด	ทิศทางหลัก
การวิจัยความต้องการ	ศึกษาปริมาณ โครงสร้าง และพลวัตของอุปสงค์ การวิจัยความต้องการและความชอบของผู้บริโภค การศึกษาความยืดหยุ่นของอุปสงค์
กำลังศึกษาข้อเสนอ	การศึกษาปริมาตร โครงสร้าง และพลวัตของอุปทาน การศึกษาศักยภาพการผลิตและการจัดหาวัตถุดิบ การศึกษาความยืดหยุ่นของอุปทาน
การวิจัยราคา	การวิจัยระดับราคาที่มีอยู่ในตลาด การศึกษาการเปลี่ยนแปลงของราคาในช่วงระยะเวลาหนึ่ง การวิจัยแนวโน้มราคาหลัก
การวิจัยตลาด	ศึกษาสถานการณ์ที่พัฒนาในตลาดภายใต้อิทธิพลของปัจจัยตลาดต่อไปนี้: อุปทานของสินค้า ความต้องการสินค้า ความสมดุลของตลาด ขนาดของตลาด ฯลฯ
ศึกษากระบวนการที่เกิดขึ้นในตลาด	การวิจัยลักษณะตลาด แนวโน้มกิจกรรมทางธุรกิจ ความสามารถของตลาดและส่วนแบ่งของบริษัท การศึกษาสภาวะตลาด ฯลฯ

ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นหนึ่งในปัญหาที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากสภาวะปัจจุบัน กำลังมีความเกี่ยวข้องมากขึ้นในบริบทของการฟื้นตัวจากวิกฤตเศรษฐกิจโลก ในกรณีนี้จำเป็นต้องเริ่มต้นด้วยคำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวและพิจารณาถึงคุณลักษณะของตลาดที่กำลังศึกษาอยู่

พิจารณาความเข้าใจสมัยใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียและลักษณะเฉพาะของการตีความ พื้นฐานหลักสำหรับคำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์คือประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งจำแนกวัตถุต่อไปนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์): ที่ดินแปลงดินใต้ผิวดินและทุกสิ่งที่เชื่อมต่อกับที่ดินอย่างแน่นหนา คือ วัตถุที่เคลื่อนที่ได้โดยไม่เกิดความเสียหายอย่างไม่สมส่วนจนไม่อาจบรรลุวัตถุประสงค์ได้ รวมถึงอาคาร โครงสร้าง โครงการก่อสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จ สิ่งของที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ก็รวมถึงวิชาด้วย การลงทะเบียนของรัฐอากาศและ เรือเดินทะเล,เรือเดินทะเลภายในประเทศ,วัตถุอวกาศ กฎหมายอาจกำหนดให้ทรัพย์สินอื่นเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้

ในงานนี้เราพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่จากมุมมองของกฎหมาย แต่ตามคำจำกัดความที่นำมาใช้ในวรรณกรรมวิชาชีพด้านเศรษฐศาสตร์และการตลาด - นี่คือที่ดินและทุกสิ่งที่เชื่อมโยงอย่างแน่นหนากับพวกเขาการเคลื่อนไหวที่ไม่มี ไม่สามารถทำลายหรือสูญเสียหน้าที่ได้ ตามคำจำกัดความนี้ อสังหาริมทรัพย์ซึ่งอิงตามแหล่งกำเนิด แบ่งออกเป็น: วัตถุประดิษฐ์ (อาคาร) ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ และไม่ใช่เชิงพาณิชย์ ธรรมชาติ (ธรรมชาติ) ซึ่งรวมถึงโลกด้วย

ลองพิจารณาแผนกอสังหาริมทรัพย์นี้ (ตารางที่ 3)

ตารางที่ 3 - การจำแนกประเภทของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ในทางปฏิบัติ มีความแตกต่างระหว่างแนวคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุทางกายภาพ (วัตถุ) และในฐานะที่ซับซ้อนทางเศรษฐกิจ กฎหมาย และ ความสัมพันธ์ทางสังคมโดยจัดให้มีขั้นตอนพิเศษสำหรับการกำจัดและความมั่นคงของสิทธิเป็นพิเศษ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องปกติที่จะแยกแยะระหว่างแนวคิดสี่ประการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (รูปที่ 1)

รูปที่ 1 แนวคิดสี่ประการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์อยู่ในหมวดหมู่ของสินค้า สามารถทำหน้าที่เป็นทั้งสินค้าอุปโภคบริโภค (อพาร์ทเมนท์ สถานที่ อาคาร โครงสร้างสำหรับวัตถุประสงค์ที่ไม่ใช่การผลิต) และเป็นผลิตภัณฑ์เพื่อวัตถุประสงค์ทางอุตสาหกรรม (สถานที่ อาคาร โครงสร้างเพื่อวัตถุประสงค์ทางอุตสาหกรรม) ในเวลาเดียวกันวัตถุอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างจากสินค้าอื่น ๆ (ตารางที่ 4)

ตารางที่ 4. - ลักษณะทั่วไปวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ลักษณะเฉพาะ	คำอธิบาย
คุณประโยชน์	ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อสำหรับพื้นที่ที่อยู่อาศัยหรืออุตสาหกรรมความสะดวกสบายและความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมของสถานที่ศักดิ์ศรี ฯลฯ ประโยชน์ของวัตถุนั้นพิจารณาจากลักษณะเช่นขนาดของห้องรูปแบบการจัดสวนของพื้นที่โดยรอบสถานที่ตั้ง ฯลฯ .
ตำแหน่งคงที่	กำหนดเอกลักษณ์ของแต่ละทรัพย์สิน โดยส่วนใหญ่จะกำหนดลักษณะทางเศรษฐกิจและตำแหน่งในตลาด
ความเป็นเอกลักษณ์ (เอกลักษณ์)	สถานที่ให้บริการแต่ละแห่งมีลักษณะเฉพาะบางประการที่แตกต่างจากที่อื่น
สององค์ประกอบ	วัตถุอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ประกอบด้วยสององค์ประกอบ - ที่ดินและอาคาร (โครงสร้าง) สำหรับ ประเภทต่างๆอสังหาริมทรัพย์และอื่นๆ สภาพเศรษฐกิจอัตราส่วนของส่วนประกอบเหล่านี้ทั้งในด้านต้นทุนและทางกายภาพอาจแตกต่างกัน
การไม่สิ้นเปลือง	รูปแบบธรรมชาติจะไม่ถูกบริโภคและจะถูกเก็บรักษาไว้ตลอดชีวิต
ความทนทาน	ตามทฤษฎีโลกมีอายุขัยไม่สิ้นสุดและไม่เสื่อมสภาพ อาคารและสิ่งปลูกสร้างมีอายุขัยที่จำกัดเมื่อเทียบกับที่ดิน อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบกับสินค้าอื่นๆ ส่วนใหญ่ อาคารและโครงสร้างค่อนข้างทนทาน
พื้นฐาน	อสังหาริมทรัพย์เป็นผลิตภัณฑ์ที่ไม่สามารถสูญหาย ถูกขโมย หรือแตกหักได้ภายใต้สภาวะปกติ

การหมุนเวียนของอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับผลิตภัณฑ์อื่น ๆ นั้นดำเนินการในตลาดและเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับการดึงดูดเงินทุนและแรงงาน ในขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นตลาดที่มีทรัพยากร ผู้ขาย และผู้ซื้อที่จำกัด ลองพิจารณาความเข้าใจเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยผู้เขียนหลายคน (ตารางที่ 5)

ตารางที่ 5. - แนวคิดของตลาดอสังหาริมทรัพย์

	คำจำกัดความของตลาดอสังหาริมทรัพย์
V. A. Goremykin	นี่คือชุดของความสัมพันธ์เชิงองค์กรและเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นวิธีการแจกจ่ายที่ดิน อาคาร โครงสร้าง และทรัพย์สินอื่น ๆ ระหว่างเจ้าของและผู้ใช้ วิธีการทางเศรษฐกิจขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานที่แข่งขันได้
เอส.วี. กริเนนโก	นี่คือกลไกที่เชื่อมโยงผลประโยชน์และสิทธิเข้าด้วยกันและกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์
N.Ya. Kolyuzhnova อ.ยาคอบสัน	นี่คือระบบการดำเนินการและกลไกในการทำธุรกรรมหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือระบบย่อยของตลาดเศรษฐกิจทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการหมุนเวียนของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์
K. I. Safonova I.A. Andreeva	นี่เป็นความสัมพันธ์ที่ซับซ้อนที่เกี่ยวข้องกับการสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ใหม่ด้วยการแสวงหาผลประโยชน์จากวัตถุที่มีอยู่ตลอดจนความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นในกระบวนการทำธุรกรรมต่าง ๆ ที่ดำเนินการกับอสังหาริมทรัพย์
A.V. Sevostyanov	นี่คือภาคส่วนของเศรษฐกิจตลาดระดับชาติ ซึ่งเป็นชุดของวัตถุด้านอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานทางเศรษฐกิจที่ดำเนินงานในตลาด กระบวนการทำงานของตลาด นั่นคือ กระบวนการสร้าง การใช้ และการแลกเปลี่ยนวัตถุด้านอสังหาริมทรัพย์และการจัดการตลาด และกลไก ที่รับรองการทำงานของตลาด (โครงสร้างพื้นฐานของตลาด)

สะท้อนแก่นแท้ได้ครบถ้วนที่สุด ของตลาดแห่งนี้และในเวลาเดียวกัน คำจำกัดความของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดโดย A.V. Goremykin นั้นระบุไว้ในรูปแบบที่เข้าถึงได้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโครงสร้างที่แตกแขนงและขึ้นอยู่กับ สัญญาณต่างๆแบ่งออกเป็นตลาดที่แคบกว่าจำนวนหนึ่ง (ตารางที่ 6)

ตารางที่ 6. - การจำแนกประเภทของตลาดอสังหาริมทรัพย์.

ป้ายจำแนกประเภท	ประเภทของตลาด
ประเภทวัตถุ	ที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้าง วิสาหกิจ สถานที่ สิทธิในทรัพย์สิน และวัตถุอื่นๆ
ทางภูมิศาสตร์ (อาณาเขต)	ท้องถิ่น เมือง ภูมิภาค ระดับชาติ ระดับโลก
วัตถุประสงค์การใช้งาน	สถานที่อุตสาหกรรม อาคารที่อยู่อาศัย อาคารที่ไม่ใช่อุตสาหกรรม และสถานที่
ระดับความพร้อมในการดำเนินงาน	สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่ การก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ การก่อสร้างใหม่
ประเภทของผู้เข้าร่วม	ผู้ขายและผู้ซื้อรายบุคคล ผู้ขายระดับกลาง เทศบาล,องค์กรการค้า.
ประเภทของธุรกรรม	การซื้อและการขาย การเช่า การจำนอง สิทธิในทรัพย์สิน
อุตสาหกรรม เป็นของ	สิ่งอำนวยความสะดวกทางอุตสาหกรรม สิ่งอำนวยความสะดวกทางการเกษตร อาคารสาธารณะ และอื่นๆ
รูปแบบการเป็นเจ้าของ	สิ่งอำนวยความสะดวกของรัฐและเทศบาลเอกชน
วิธีการทำธุรกรรม	ระดับประถมศึกษาและมัธยมศึกษา มีการจัดและไม่มีการรวบรวมกัน การแลกเปลี่ยนและจำหน่ายหน้าเคาน์เตอร์ แบบดั้งเดิมและการโต้ตอบ

การดำเนินการต่อไปนี้ดำเนินการในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยใช้กลไกตลาด:

- เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ - การซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ มรดก; การบริจาค; แลกเปลี่ยน; สร้างความมั่นใจในการปฏิบัติตามภาระผูกพัน (การขายอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองหรือยึด);
- มีการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบของเจ้าของบางส่วนหรือทั้งหมด - การแปรรูป; การทำให้เป็นชาติ; การเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบของเจ้าของรวมถึงการแบ่งทรัพย์สิน การล้มละลาย (การชำระบัญชี) ขององค์กรธุรกิจด้วยการขายทรัพย์สินของเจ้าของ;
- โดยไม่ต้องเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ - ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (การขยาย การสร้างใหม่ การก่อสร้างใหม่); จำนำ; เช่า; ถ่ายโอนไปยังการจัดการทางเศรษฐกิจหรือการจัดการการดำเนินงานเพื่อการใช้งานฟรีใน การจัดการความไว้วางใจฯลฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบอย่างมากต่อทุกด้านของสังคมผ่านฟังก์ชั่นต่างๆ มากมาย (ภาพที่ 2)

รูปที่ 2.- หน้าที่หลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์

สำหรับหน้าที่หลักที่มีอยู่ในทุกตลาด ได้แก่ กฎระเบียบ การกระตุ้น การกำหนดราคา ตัวกลาง ข้อมูล และสุขาภิบาลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เราได้เพิ่มฟังก์ชันเพิ่มเติมสามประการ ได้แก่ การลงทุน การค้า และสังคม หน้าที่เชิงพาณิชย์คือการสร้างมูลค่าผู้บริโภคของอสังหาริมทรัพย์และสร้างผลกำไรจากเงินลงทุน ฟังก์ชั่นการลงทุนช่วยให้คุณรักษาและเพิ่มเงินทุนของคุณโดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ฟังก์ชั่นทางสังคมคือการกระตุ้นความเข้มข้นของการทำงานของประชาชนที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

การทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นเนื่องจากการกระทำของวิชาต่างๆ ซึ่งรวมถึง: ผู้ขาย ผู้ซื้อ ผู้เข้าร่วมมืออาชีพ (ทั้งแบบสถาบันและไม่ใช่สถาบัน) (รูปที่ 7)

ตารางที่ 7. วิชา (ผู้เข้าร่วม) ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

1. ผู้ขาย (ผู้ให้เช่า): เจ้าของทรัพย์สิน (นิติบุคคลและบุคคล); ผู้สร้าง (นักพัฒนา); หน่วยงานที่ได้รับอนุญาต เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นฯลฯ	2. ผู้ซื้อ (ผู้เช่า): นิติบุคคลและบุคคล นักลงทุนและผู้ถือหุ้น อวัยวะ การบริหารราชการฯลฯ
วิชา (ผู้เข้าร่วม) ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผู้เข้าร่วมมืออาชีพ
3. ผู้เข้าร่วมสถาบัน (เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของรัฐ): ศาลและสำนักงานทนายความ เจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับพวกเขา หน่วยงานรัฐบาลกลางและดินแดนที่ควบคุมการพัฒนาเมือง การจัดการที่ดิน และการใช้ประโยชน์ที่ดิน หน่วยงานตรวจสอบด้านเทคนิค อัคคีภัย และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการกำกับดูแลการก่อสร้างและการดำเนินงานอาคารและโครงสร้าง ฯลฯ	4. ผู้เข้าร่วมที่ไม่ใช่สถาบัน (ทำงานให้กับ บนพื้นฐานเชิงพาณิชย์): รับเหมาก่อสร้าง; ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานประเมิน; สำนักงานกฎหมาย ธนาคาร; หน่วยงานจำนอง; บริษัทประกันภัย- สื่อ ฯลฯ

เนื่องจากลักษณะเฉพาะ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงมีคุณลักษณะหลายประการที่แตกต่างจากตลาดอื่นๆ ที่แสดงในตารางที่ 7

ตารางที่ 8. - คุณสมบัติของตลาดอสังหาริมทรัพย์.

	ลักษณะเฉพาะ
รองรับหลายภาษา	- ความไม่สามารถเคลื่อนไหวได้อย่างแน่นอน - ราคาขึ้นอยู่กับทำเลเป็นอย่างมาก
ประเภทการแข่งขัน	- ไม่สมบูรณ์, ผู้ขายน้อยราย; - ผู้ซื้อและผู้ขายจำนวนน้อย - การควบคุมราคามีจำกัด - การเข้าสู่ตลาดต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก
ความยืดหยุ่น ข้อเสนอ	ต่ำ เมื่ออุปสงค์และราคาเพิ่มขึ้น อุปทานเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย
ลักษณะของอุปสงค์	ความต้องการเป็นรายบุคคลและไม่สามารถใช้แทนกันได้
ระดับของการเปิดกว้าง	- ธุรกรรมมีลักษณะเป็นส่วนตัว - ข้อมูลสาธารณะมักจะไม่สมบูรณ์และไม่ถูกต้อง ซึ่งทำให้ยากต่อการประเมินสถานการณ์ตลาด
ความสามารถในการแข่งขันของผลิตภัณฑ์	- ส่วนใหญ่ถูกกำหนดโดยสภาพแวดล้อมภายนอกโดยรอบ อิทธิพลของพื้นที่ใกล้เคียง - ความเฉพาะเจาะจงของการตั้งค่าส่วนบุคคลของผู้ซื้อ
เงื่อนไขการแบ่งเขต	- ควบคุมโดยกฎหมายแพ่งและที่ดิน โดยคำนึงถึงน้ำ ป่าไม้ สิ่งแวดล้อม และกฎหมายพิเศษอื่น ๆ - การพึ่งพาอาศัยกันมากขึ้นของทรัพย์สินส่วนตัวและทรัพย์สินในรูปแบบอื่น
การลงทะเบียนการทำธุรกรรม	ปัญหาทางกฎหมาย ข้อจำกัด และเงื่อนไข
ราคา	รวมถึงต้นทุนของวัตถุและสิทธิ์ที่เกี่ยวข้อง

ดังนั้นจึงพิจารณาว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสถานที่พิเศษในระบบเศรษฐกิจของประเทศใด ๆ ทำหน้าที่เป็นหมวดหมู่บูรณาการที่ซับซ้อน โดยผสมผสานความสนใจและรูปแบบของกิจกรรมต่างๆ ของวิชาต่างๆ อิทธิพลที่หลากหลาย - จากเศรษฐกิจสู่สังคม หน้าที่หลายประการที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม ในเวลาเดียวกันความเกี่ยวข้องที่เพิ่มขึ้นของการวิจัยการตลาดของตลาดนี้เป็นเรื่องปกติโดยเฉพาะสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคซึ่งมีลักษณะเฉพาะคือการปฐมนิเทศบังคับไม่เพียง แต่กับสภาพท้องถิ่นเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงสถานการณ์ทั่วไปในประเทศด้วย

ปัญหาในการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์คือปัญหาด้านข้อมูล ในการประเมินปริมาณและโครงสร้างของการจัดหาที่อยู่อาศัย คุณต้องได้รับข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนอาคารและประเภทของอาคารในตลาด จำนวนเท่าใดและประเภทใดที่เตรียมการส่งมอบ และอสังหาริมทรัพย์ใดที่ได้รับการว่าจ้างแล้ว จากข้อมูลการขายที่อยู่อาศัย เราสามารถตัดสินได้เฉพาะส่วนของความต้องการที่เกิดขึ้นเท่านั้น

วัตถุประสงค์ของการวิจัยตลาดคือแนวโน้มและกระบวนการพัฒนาตลาด รวมถึงการวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ วิทยาศาสตร์ เทคนิค ประชากรศาสตร์ สิ่งแวดล้อม กฎหมาย และปัจจัยอื่นๆ โครงสร้างและภูมิศาสตร์ของตลาด กำลังการผลิต การเปลี่ยนแปลงของการขาย อุปสรรคด้านตลาด สถานะของการแข่งขัน สภาพแวดล้อมในปัจจุบัน โอกาสและความเสี่ยง N.V. Vidanov, การวิจัยการตลาดและการตลาด, 4 (52), - สิงหาคม 2551, - หน้า 10

ผลลัพธ์หลักของการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการคาดการณ์การพัฒนา การประเมินแนวโน้มตลาด การระบุตัวตน ปัจจัยสำคัญความสำเร็จ. มีการกำหนดวิธีที่มีประสิทธิภาพสูงสุดในการดำเนินนโยบายการแข่งขันในตลาดและความเป็นไปได้ในการเข้าสู่ตลาดใหม่ มีการแบ่งส่วนตลาดเช่น การเลือกตลาดเป้าหมายและช่องทางการตลาด เพื่อที่จะทำการตัดสินใจอย่างมีข้อมูลในตลาดใดๆ จำเป็นต้องมีความน่าเชื่อถือ ละเอียดถี่ถ้วน และ ข้อมูลทันเวลา- การรวบรวม การสะท้อน และการวิเคราะห์ข้อมูลเกี่ยวกับปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบถือเป็นเนื้อหาของการวิจัยการตลาด เพื่อให้มีประสิทธิผล การศึกษาเหล่านี้ ประการแรก จะต้องเป็นระบบ ประการที่สองอาศัยข้อมูลที่เลือกมาเป็นพิเศษ ประการที่สาม ดำเนินการตามขั้นตอนบางอย่างในการรวบรวม การสรุป การประมวลผล และการวิเคราะห์ข้อมูล ประการที่สี่ ใช้เครื่องมือที่ออกแบบมาเพื่อการวิเคราะห์โดยเฉพาะ ดังนั้นกิจกรรมทางการตลาดจึงขึ้นอยู่กับการวิจัยตลาดพิเศษและการรวบรวมข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการดำเนินการ การไหลของข้อมูลนี้จัดระเบียบตามขั้นตอนและวิธีการวิจัยบางอย่าง ให้เราอาศัยวัตถุที่สำคัญที่สุดของการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์

สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพยากรณ์

เป้าหมายทั่วไปของการวิจัยตลาดคือการกำหนดเงื่อนไขภายใต้การรับประกันความพึงพอใจที่สมบูรณ์ที่สุดของความต้องการของประชากรสำหรับสินค้าประเภทที่กำหนดและมีการสร้างข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการขายที่อยู่อาศัยที่ผลิตอย่างมีประสิทธิภาพ ตามนี้ ภารกิจหลักในการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ในปัจจุบันระหว่างอุปสงค์และอุปทาน กล่าวคือ สภาวะตลาด สภาวะตลาดคือชุดของเงื่อนไขภายใต้กิจกรรมทางการตลาดที่กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบัน โดดเด่นด้วยอัตราส่วนอุปสงค์และอุปทานสำหรับอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนระดับและอัตราส่วนของราคา

การรวบรวมข้อมูล - ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดศึกษาสภาวะตลาด ไม่มีแหล่งข้อมูลเดียวเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมที่จะมีข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับกระบวนการที่กำลังศึกษา การวิจัยใช้ข้อมูลประเภทต่างๆ ที่ได้รับจากแหล่งต่างๆ ข้อมูลมีความโดดเด่น: ทั่วไป, เชิงพาณิชย์, พิเศษ

ข้อมูลทั่วไปรวมถึงข้อมูลที่แสดงถึงสถานการณ์ตลาดโดยรวมที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาของอุตสาหกรรม แหล่งที่มาของใบเสร็จรับเงินคือข้อมูลจากสถิติของรัฐและอุตสาหกรรม รูปแบบการบัญชีและการรายงานอย่างเป็นทางการ

ข้อมูลเชิงพาณิชย์ - ข้อมูลที่ดึงมาจากเอกสารทางธุรกิจขององค์กรเกี่ยวกับประเด็นการขายจากพันธมิตรตามลำดับ การแลกเปลี่ยนข้อมูล- ซึ่งรวมถึง: ใบสมัครและคำสั่งจากองค์กรก่อสร้าง เอกสารจากบริการวิจัยตลาด (เอกสารเกี่ยวกับความเคลื่อนไหวของการขาย การทบทวนตลาด ฯลฯ)

ข้อมูลพิเศษแสดงถึงข้อมูลที่ได้รับ กิจกรรมพิเศษในการวิจัยตลาด (การสำรวจประชากร ผู้ซื้อ ผู้เชี่ยวชาญ นิทรรศการและการขาย การประชุมตลาด) รวมถึงเอกสารจากองค์กรวิจัย ข้อมูลพิเศษมีคุณค่าอย่างยิ่งเนื่องจากมีข้อมูลที่ไม่สามารถรับได้ด้วยวิธีอื่นใด ดังนั้นเมื่อศึกษาสภาวะตลาดแล้ว ความสนใจเป็นพิเศษต้องให้ความสนใจในการได้รับข้อมูลเฉพาะทางที่กว้างขวาง

เมื่อศึกษาสภาวะตลาด ภารกิจไม่เพียงแต่จะกำหนดสถานะของตลาดในคราวเดียวเท่านั้น แต่ยังต้องคาดการณ์ลักษณะที่น่าจะเป็นไปได้ของการพัฒนาต่อไปเป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งถึงสองไตรมาส แต่ไม่เกินหนึ่งปีและก ครึ่งหนึ่งนั่นคือการคาดการณ์

การคาดการณ์ตลาดเป็นการคาดการณ์ทางวิทยาศาสตร์เกี่ยวกับแนวโน้มการพัฒนาอุปสงค์ อุปทานผลิตภัณฑ์ และราคา ซึ่งดำเนินการภายใต้กรอบของวิธีการบางอย่าง โดยอาศัยข้อมูลที่เชื่อถือได้ พร้อมการประเมินข้อผิดพลาดที่เป็นไปได้ การคาดการณ์ขึ้นอยู่กับรูปแบบและแนวโน้มของการพัฒนา ปัจจัยหลักที่กำหนดการพัฒนานี้ การสังเกตความเป็นกลางที่เข้มงวด ความรอบคอบในการประเมินข้อมูลและผลการคาดการณ์ การพัฒนาการคาดการณ์ตลาดมีสี่ขั้นตอน: การสร้างเป้าหมายการคาดการณ์ การเลือกวิธีการพยากรณ์ กระบวนการพัฒนาการพยากรณ์ การประเมินความแม่นยำในการพยากรณ์

การกำหนดเป้าหมายของการพยากรณ์เป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดของการมองการณ์ไกลทางวิทยาศาสตร์ ในทางปฏิบัติ มักมีการระบุแนวคิดเรื่องการขายและอุปสงค์ อุปทานและผลิตภัณฑ์ ราคาตลาด และราคาขาย

ใน เงื่อนไขบางประการการทดแทนดังกล่าวเป็นไปได้ แต่ต้องมีการจองที่เหมาะสมและการปรับเปลี่ยนผลการคำนวณการคาดการณ์ในภายหลัง การเลือกวิธีการพยากรณ์ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการพยากรณ์ ระยะเวลารอคอย ระดับของรายละเอียด และความพร้อมของข้อมูลเบื้องต้น (พื้นฐาน)

กระบวนการพัฒนาการคาดการณ์ประกอบด้วยการคำนวณที่ดำเนินการด้วยตนเองหรือใช้โปรแกรมคอมพิวเตอร์ จากนั้นจึงปรับผลลัพธ์ให้มีคุณภาพสูงและเป็นมืออาชีพในภายหลัง ความแม่นยำของการพยากรณ์ได้รับการประเมินโดยการคำนวณข้อผิดพลาดที่เป็นไปได้ ดังนั้นผลการคาดการณ์จึงถูกนำเสนอในรูปแบบช่วงเวลา

การคาดการณ์ตลาดแบ่งตามเกณฑ์หลายประการ ขึ้นอยู่กับระยะเวลารอคอย สิ่งต่อไปนี้มีความโดดเด่น: การคาดการณ์ระยะสั้น (จากหลายวันถึง 2 ปี) การคาดการณ์ระยะกลาง (ตั้งแต่ 2 ถึง 7 ปี) การคาดการณ์ระยะยาว (มากกว่า 7 ปี) สิ่งเหล่านี้แตกต่างกันไม่เพียงแต่ในช่วงระยะเวลารอคอยสินค้าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงระดับรายละเอียดและวิธีการคาดการณ์ที่ใช้ด้วย

ขึ้นอยู่กับสาระสำคัญของวิธีการที่ใช้ กลุ่มการคาดการณ์มีความโดดเด่น โดยมีพื้นฐานคือ: การอนุมานของชุดของพลวัต การประมาณค่าของซีรีย์ไดนามิก - การค้นหาสมาชิกที่หายไปของซีรีย์ไดนามิกที่อยู่ภายใน ค่าสัมประสิทธิ์ความยืดหยุ่นของอุปสงค์ การสร้างแบบจำลองเชิงโครงสร้างเป็นตารางสถิติที่มีการจัดกลุ่มผู้บริโภคตามลักษณะที่สำคัญที่สุดโดยจะมีการกำหนดโครงสร้างการบริโภคสินค้าสำหรับแต่ละกลุ่ม เมื่อโครงสร้างผู้บริโภคเปลี่ยนแปลง การบริโภคและความต้องการโดยเฉลี่ยก็เปลี่ยนแปลงไปด้วย

วิธีการพยากรณ์วิธีหนึ่งสร้างขึ้นบนพื้นฐานนี้: การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ วิธีการนี้ใช้ในตลาดสำหรับสินค้าใหม่เมื่อยังไม่มีข้อมูลพื้นฐานหรือในตลาดสำหรับสินค้าดั้งเดิมที่ไม่ได้รับการศึกษามาเป็นเวลานาน ขึ้นอยู่กับการสำรวจของผู้เชี่ยวชาญ - ผู้เชี่ยวชาญที่มีความสามารถ การสร้างแบบจำลองทางเศรษฐศาสตร์และคณิตศาสตร์

ผลการวิเคราะห์ตัวบ่งชี้สภาวะตลาดที่คาดการณ์ไว้ ร่วมกับการรายงานและข้อมูลการวางแผน ทำให้สามารถพัฒนามาตรการล่วงหน้าที่มุ่งพัฒนากระบวนการเชิงบวก ขจัดกระบวนการที่มีอยู่ และป้องกันความไม่สมดุลที่อาจเกิดขึ้น และสามารถจัดทำในรูปแบบของเอกสารการวิเคราะห์ต่างๆ .

1. การทบทวนอย่างย่อ - เอกสารพร้อมตัวบ่งชี้ตลาดทั่วไป มีการวิเคราะห์พลวัตของตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมทั่วไป เงื่อนไขพิเศษเงื่อนไข. มีการดำเนินการย้อนหลังและให้การคาดการณ์สภาวะตลาด แนวโน้มที่เป็นลักษณะเฉพาะส่วนใหญ่จะถูกเน้น และความสัมพันธ์ระหว่างเงื่อนไขของตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งจะถูกเปิดเผย

2. ภาพรวมเฉพาะเรื่องของสถานการณ์ เอกสารที่สะท้อนถึงลักษณะเฉพาะของตลาดเฉพาะ มีการระบุปัญหาเร่งด่วนที่สุด ซึ่งโดยทั่วไปสำหรับวัตถุจำนวนหนึ่ง หรือปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์เฉพาะเจาะจง

3. ข้อมูลตลาดการดำเนินงาน เอกสารประกอบด้วยข้อมูลการปฏิบัติงานเกี่ยวกับ กระบวนการส่วนบุคคลสภาวะตลาด แหล่งที่มาหลัก ข้อมูลการดำเนินงานเป็นข้อมูลจากการสำรวจประชากรและการประเมินผู้เชี่ยวชาญของผู้เชี่ยวชาญ

ความจุของตลาด

ภารกิจหลักของการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการกำหนดความสามารถของตลาด กำลังการผลิตของตลาดคือความต้องการที่มีประสิทธิภาพโดยรวมของผู้ซื้อ ปริมาณการขายอสังหาริมทรัพย์ต่อปีที่เป็นไปได้ในระดับราคาเฉลี่ยปัจจุบัน กำลังการผลิตของตลาดขึ้นอยู่กับระดับการพัฒนาของตลาดที่กำหนด ความยืดหยุ่นของอุปสงค์ การเปลี่ยนแปลงในภาวะเศรษฐกิจ ระดับราคา คุณภาพ และต้นทุนการโฆษณา กำลังการผลิตของตลาดมีลักษณะเฉพาะด้วยขนาดของความต้องการของประชากรและปริมาณอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในแต่ละช่วงเวลา ตลาดมีความแน่นอนทั้งในเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ กล่าวคือ ปริมาณจะแสดงเป็นต้นทุนและตัวชี้วัดทางกายภาพของวัตถุที่ขายและซื้อ

จำเป็นต้องแยกแยะระหว่างความสามารถของตลาดสองระดับ: ศักยภาพและความเป็นจริง ความจุของตลาดที่แท้จริงคือระดับแรก ระดับศักยภาพถูกกำหนดโดยความต้องการส่วนบุคคลและสังคม และสะท้อนถึงปริมาณของการดำเนินการที่เพียงพอสำหรับพวกเขา คำว่าศักยภาพทางการตลาดยังใช้ในด้านการตลาดด้วย กำลังการผลิตตามจริงของตลาดอาจไม่สอดคล้องกับกำลังการผลิตที่มีอยู่ การคำนวณความจุของตลาดจะต้องมีความมั่นใจเชิงพื้นที่

กำลังการผลิตของตลาดเกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยหลายประการ ซึ่งแต่ละปัจจัยสามารถกระตุ้นตลาดและยับยั้งการพัฒนา และจำกัดกำลังการผลิตในบางสถานการณ์ได้ ปัจจัยทั้งชุดสามารถแบ่งออกเป็นสองกลุ่ม: ทั่วไปและเฉพาะเจาะจง ปัจจัยร่วมทางเศรษฐกิจและสังคมที่กำหนดความสามารถของตลาด ได้แก่ ปริมาณและโครงสร้างของอุปทาน รวมถึงวิสาหกิจที่เป็นตัวแทน ช่วงและคุณภาพของสถานที่ที่มีให้ มาตรฐานการครองชีพและความต้องการของประชากรที่ประสบความสำเร็จ กำลังซื้อของประชากร ระดับอัตราส่วนราคาสินค้า ขนาดประชากร องค์ประกอบทางสังคมและอายุ-เพศ ระดับความอิ่มตัวของตลาด ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ของตลาด

ปัจจัยเฉพาะจะกำหนดการพัฒนาของตลาดสำหรับวัตถุแต่ละรายการ และแต่ละตลาดอาจมีปัจจัยที่มีลักษณะเฉพาะของมันเท่านั้น ในกรณีนี้ ปัจจัยเฉพาะในแง่ของระดับอิทธิพลอาจเป็นตัวชี้ขาดสำหรับการก่อตัวและการพัฒนาอุปสงค์และอุปทานสำหรับที่อยู่อาศัยเฉพาะ ชุดปัจจัยที่กำหนดการพัฒนาอุปสงค์และอุปทานอยู่ในความสัมพันธ์วิภาษวิธีที่ซับซ้อน การเปลี่ยนแปลงการกระทำของปัจจัยบางประการทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในการกระทำของปัจจัยอื่น ลักษณะเฉพาะของปัจจัยบางประการคือทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทั้งในด้านกำลังการผลิตโดยรวมและโครงสร้างของตลาด ในขณะที่ปัจจัยอื่นๆ ก็คือทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลง โดยที่ไม่เปลี่ยนแปลงกำลังการผลิตโดยรวมของตลาด ในกระบวนการวิจัยตลาดจำเป็นต้องอธิบายกลไกการทำงานของระบบปัจจัยและวัดผลลัพธ์ของอิทธิพลที่มีต่อปริมาณและโครงสร้างของอุปสงค์และอุปทาน

การระบุความสัมพันธ์ระหว่างเหตุและผลในตลาดภายใต้การศึกษาดำเนินการบนพื้นฐานของการจัดระบบและการวิเคราะห์ข้อมูล การจัดระบบข้อมูลประกอบด้วยการสร้างตารางที่จัดกลุ่มและตารางการวิเคราะห์ อนุกรมเวลาของตัวบ่งชี้ที่วิเคราะห์ กราฟ ไดอะแกรม ฯลฯ นี่คือขั้นตอนการเตรียมการวิเคราะห์ข้อมูลสำหรับการประเมินเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ ดำเนินการประมวลผลและวิเคราะห์โดยใช้ วิธีการที่ทราบได้แก่ การจัดกลุ่ม วิธีดัชนีและกราฟิก การสร้างและการวิเคราะห์อนุกรมเวลา ความสัมพันธ์ระหว่างเหตุและผลและการพึ่งพาอาศัยกันถูกสร้างขึ้นอันเป็นผลมาจากการวิเคราะห์ความสัมพันธ์และการถดถอยของอนุกรมเวลา

อนุญาตให้ใช้ระบบตัวบ่งชี้ในรูปแบบที่เรียบง่ายเพื่อระบุลักษณะเฉพาะเชิงคุณภาพของการพัฒนาองค์ประกอบหลักทั้งหมดของตลาดใน เวทีที่ทันสมัยและในช่วงเวลาหนึ่งในอนาคต รูปแบบการพัฒนาตลาดอย่างเป็นทางการแสดงถึงระบบสมการที่ครอบคลุมตัวบ่งชี้หลัก สำหรับแต่ละตลาด ระบบอาจมีจำนวนสมการและตัวบ่งชี้ที่แตกต่างกัน แต่ในกรณีใด ๆ จะต้องรวมสมการอุปสงค์และอุปทาน

ดังนั้นจึงมีวิธีเสริมสามวิธีในการพัฒนาการพยากรณ์

การตั้งคำถาม - การระบุความคิดเห็นของประชากรและผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้ได้ค่าประมาณการณ์ วิธีการบนพื้นฐานของการตั้งคำถามจะใช้ในกรณีที่ด้วยเหตุผลหลายประการ รูปแบบของการพัฒนากระบวนการไม่สามารถสะท้อนให้เห็นได้ด้วยเครื่องมือที่เป็นทางการ เมื่อไม่มีข้อมูลที่จำเป็น

1 การคาดการณ์ - ความต่อเนื่องไปสู่อนาคตของแนวโน้มของกระบวนการ ซึ่งสะท้อนให้เห็นในรูปแบบของอนุกรมเวลาและตัวบ่งชี้ โดยอิงตามแบบจำลองประเภทการถดถอยที่พัฒนาแล้ว โดยปกติแล้ววิธีการคาดการณ์จะใช้ในกรณีที่มีข้อมูลเพียงพอเกี่ยวกับแนวโน้มในอดีตและมีเสถียรภาพ ตัวเลือกนี้ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าแนวโน้มที่กำหนดไว้ก่อนหน้านี้จะดำเนินต่อไปในอนาคต การพยากรณ์ประเภทนี้เรียกว่าพันธุกรรมและเกี่ยวข้องกับการศึกษาแบบจำลองทางเศรษฐมิติ

2 การสร้างแบบจำลองเชิงวิเคราะห์ - การสร้างและการใช้แบบจำลองที่สะท้อนถึงความสัมพันธ์ภายในและภายนอกในระหว่างการพัฒนาตลาด วิธีการกลุ่มนี้ใช้เมื่อข้อมูลเกี่ยวกับอดีตมีน้อย แต่มีแนวคิดสมมุติฐานบางประการเกี่ยวกับตลาดที่ทำให้สามารถพัฒนาแบบจำลองตลาดได้ และบนพื้นฐานนี้ ประเมินสถานะในอนาคตของตลาดและสร้างทางเลือกอื่นสำหรับ การพัฒนาของมัน วิธีการพยากรณ์นี้เรียกว่าตามเป้าหมาย

ผลลัพธ์ของงานเพื่อกำหนดขีดความสามารถของตลาดควรเป็นภาพรวมของสถานะของตลาดและปัจจัยตลอดจนการคาดการณ์การพัฒนาตลาดโดยคำนึงถึงแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงที่มีอิทธิพลต่อปัจจัยภายในและภายนอก

การแบ่งส่วนตลาด

ตลาดใดๆ จากมุมมองทางการตลาดประกอบด้วยผู้ซื้อที่แตกต่างกันในด้านรสนิยม ความปรารถนา และความต้องการ สิ่งสำคัญคือพวกเขาซื้อสินค้าด้วยเหตุผลที่แตกต่างกัน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องเข้าใจว่าด้วยความต้องการที่หลากหลาย และแม้แต่ในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขัน แต่ละคนจะตอบสนองต่ออสังหาริมทรัพย์ที่นำเสนอแตกต่างกัน เป็นเรื่องยากมากที่จะสนองความต้องการของผู้บริโภคทุกคนโดยไม่มีข้อยกเว้น เพราะ... พวกเขามีความต้องการที่แตกต่างกันบางประการ ตัวอย่างเช่น ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งชอบอพาร์ทเมนต์หรูหราและยินดีจ่ายในราคาที่เหมาะสม ในขณะที่ผู้บริโภครายอื่นๆ มีโอกาสที่จะซื้อที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะผู้บริโภคที่ยอมรับได้ในราคาที่ต่ำ

การวิจัยตลาดเชิงลึกชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการพิจารณา ในเรื่องนี้ เมื่อวางแผนธุรกิจของคุณ จำเป็นต้องพิจารณาตลาดว่าเป็นโครงสร้างที่แตกต่าง ขึ้นอยู่กับกลุ่มผู้บริโภคและคุณสมบัติของผู้บริโภค ซึ่งในความหมายกว้างๆ จะกำหนดแนวคิดของการแบ่งส่วนตลาด

การแบ่งส่วนตลาดเป็นวิธีการหนึ่งในการค้นหาส่วนต่างๆ ของตลาดและกำหนดวัตถุประสงค์ที่กิจกรรมทางการตลาดขององค์กรต่างๆ มุ่งไป ในทางกลับกัน เป็นแนวทางการบริหารจัดการกระบวนการตัดสินใจขององค์กรในตลาด ซึ่งเป็นพื้นฐานในการเลือกองค์ประกอบทางการตลาดที่ผสมผสานกันอย่างเหมาะสม การแบ่งส่วนจะดำเนินการโดยมีเป้าหมายเพื่อเพิ่มความพึงพอใจของลูกค้า เช่นเดียวกับการหาเหตุผลเข้าข้างตนเองต้นทุนของบริษัทก่อสร้างสำหรับการพัฒนาโปรแกรมการก่อสร้างและการว่าจ้างสถานที่สำเร็จรูป

ประการแรกวัตถุประสงค์ของการแบ่งส่วนคือผู้บริโภค คัดเลือกด้วยวิธีพิเศษและมีลักษณะทั่วไปบางประการ จึงถือเป็นส่วนตลาด การแบ่งส่วนหมายถึงการแบ่งตลาดออกเป็นส่วนต่างๆ ที่แตกต่างกันในพารามิเตอร์หรือปฏิกิริยาต่อกิจกรรมบางประเภทในตลาด (การโฆษณา วิธีการขาย) แม้จะมีความเป็นไปได้ในการแบ่งส่วนตลาดตามวัตถุต่างๆ แต่จุดสนใจหลักในการทำตลาดคือการหากลุ่มผู้บริโภคที่เป็นเนื้อเดียวกันซึ่งมีความชอบและตอบสนองคล้ายกับ ข้อเสนอทางการตลาด.

การแบ่งส่วนไม่ใช่กระบวนการทางกลเพียงอย่างเดียว เพื่อให้มีประสิทธิภาพจะต้องดำเนินการโดยคำนึงถึงเกณฑ์และคุณลักษณะบางประการ เกณฑ์เป็นวิธีการประเมินเหตุผลในการเลือกกลุ่มตลาดเฉพาะ องค์กรเฉพาะและเครื่องหมายเป็นวิธีหนึ่งในการระบุกลุ่มในตลาด

ข้อเสียของการแบ่งส่วนคือ: ต้นทุนสูงที่เกี่ยวข้องกับการวิจัยตลาดเพิ่มเติม เช่น การจัดเตรียมตัวเลือกโปรแกรมการตลาด การจัดหาบรรจุภัณฑ์ที่เหมาะสม และการใช้วิธีการจัดจำหน่ายต่างๆ

การแบ่งส่วนมีข้อดีและข้อเสีย แต่ก็เป็นไปไม่ได้ที่จะทำหากไม่มีการแบ่งส่วนตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา เศรษฐกิจสมัยใหม่แต่ละผลิตภัณฑ์สามารถขายได้สำเร็จเฉพาะบางกลุ่มตลาดเท่านั้น แต่ไม่ใช่กับตลาดทั้งหมด

สัญญาณสำหรับการแบ่งส่วนตลาด: ภูมิศาสตร์ ประชากร เศรษฐกิจสังคม จิตวิทยา พฤติกรรม

การแบ่งส่วนตามภูมิศาสตร์เกี่ยวข้องกับการแบ่งตลาดออกเป็นหน่วยทางภูมิศาสตร์ต่างๆ ได้แก่ รัฐ รัฐ ภูมิภาค เขต เมือง ชุมชน ตลอดจนขนาดของภูมิภาค ความหนาแน่นและประชากร สภาพภูมิอากาศ ระยะทางจากสถานประกอบการผลิต คุณลักษณะนี้ถูกใช้ในทางปฏิบัติก่อนคุณสมบัติอื่นซึ่งมีสาเหตุมาจากความจำเป็นในการกำหนดพื้นที่ของกิจกรรมขององค์กร การใช้งานมีความจำเป็นเมื่อมีความแตกต่างทางภูมิอากาศระหว่างภูมิภาคหรือลักษณะเฉพาะของประเพณีทางวัฒนธรรม ชาติ และประวัติศาสตร์ในตลาด บริษัทอาจตัดสินใจที่จะดำเนินการในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ตั้งแต่หนึ่งพื้นที่ขึ้นไป หรือในทุกพื้นที่ แต่คำนึงถึงความแตกต่างในด้านความต้องการและความชอบที่กำหนดโดยภูมิศาสตร์

การแบ่งส่วนข้อมูลประชากรเกี่ยวข้องกับการแบ่งตลาดออกเป็นกลุ่มตามตัวแปรทางประชากรศาสตร์ เช่น เพศ อายุ ขนาดครอบครัว ระยะ วงจรชีวิตครอบครัว ระดับรายได้ อาชีพ การศึกษา ความเชื่อทางศาสนา เชื้อชาติ และสัญชาติ ตัวแปรทางประชากรศาสตร์เป็นปัจจัยยอดนิยมที่ใช้แยกแยะระหว่างกลุ่มผู้บริโภค เหตุผลประการหนึ่งของความนิยมนี้คือความต้องการและความชอบ ตลอดจนความเข้มข้นของการบริโภค มักมีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับลักษณะทางประชากร อีกเหตุผลหนึ่งก็คือ ลักษณะทางประชากรศาสตร์วัดได้ง่ายกว่าตัวแปรประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่ แม้ว่าตลาดจะไม่ได้อธิบายในแง่ของข้อมูลประชากร (เช่น ตามประเภทบุคลิกภาพ) ก็ยังจำเป็นต้องดำเนินการพารามิเตอร์ทางประชากร

การแบ่งส่วนตามหลักจิตวิทยา ในการแบ่งส่วนทางจิตศาสตร์ ผู้ซื้อจะถูกแบ่งออกเป็นกลุ่มตามชนชั้นทางสังคม ไลฟ์สไตล์ และลักษณะบุคลิกภาพ สมาชิกของกลุ่มประชากรเดียวกันสามารถมีโปรไฟล์ประชากรที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง

การแบ่งส่วนตามหลักพฤติกรรม การแบ่งส่วนตามพฤติกรรมแบ่งลูกค้าออกเป็นกลุ่มตามความรู้ ทัศนคติ รูปแบบการใช้งาน และปฏิกิริยาต่อผลิตภัณฑ์ ผู้มีบทบาทในตลาดพิจารณาว่าตัวแปรพฤติกรรมเป็นพื้นฐานที่เหมาะสมที่สุดในการสร้างกลุ่มตลาด

หลังจากแบ่งตลาดออกเป็นส่วนๆ แล้ว จำเป็นต้องประเมินระดับความน่าดึงดูดและตัดสินใจว่าองค์กรควรกำหนดเป้าหมายจำนวนเท่าใด หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือเลือกกลุ่มตลาดเป้าหมายและพัฒนากลยุทธ์ทางการตลาด

กลุ่มเป้าหมาย - ส่วนหนึ่งหรือหลายส่วนที่เลือกสำหรับกิจกรรมทางการตลาดขององค์กร ในเวลาเดียวกันองค์กรจะต้องคำนึงถึงเป้าหมายที่เลือกกำหนดจุดแข็งของการแข่งขันขนาดของตลาดความสัมพันธ์กับช่องทางการจัดจำหน่ายผลกำไรและภาพลักษณ์ของบริษัท

ส่วนตลาดที่องค์กรมีตำแหน่งที่โดดเด่นและมั่นคงมักเรียกว่าตลาดเฉพาะกลุ่ม การสร้างและการเสริมสร้างความเข้มแข็ง ช่องตลาดรวมถึงโดยการค้นหาหน้าต่างตลาด มีให้โดยการใช้วิธีการแบ่งส่วนตลาดเท่านั้น หลังจากกำหนดกลุ่มตลาดเป้าหมายแล้วองค์กรจะต้องศึกษาคุณสมบัติและภาพลักษณ์ของอสังหาริมทรัพย์ของคู่แข่งและประเมินตำแหน่งของทรัพย์สินในตลาด

สภาวะการแข่งขันและอุปสรรคทางการตลาด

ใน เศรษฐกิจตลาดบริษัทดำเนินงานในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขัน เมื่อศึกษาผู้บริโภคก็ไม่ควรลืมคู่แข่ง วัตถุประสงค์หลักของการวิจัยคู่แข่งคือการได้รับข้อมูลที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่ามีความได้เปรียบทางการแข่งขันในตลาดตลอดจนค้นหาโอกาสในการร่วมมือและความร่วมมือกับคู่แข่งที่เป็นไปได้ การตลาด. อุ๊ย สำหรับมหาวิทยาลัย/N.D.Eriashvili และอื่น ๆ M.: Unity-Dana, 2000.-p.365

ด้วยเหตุนี้จึงวิเคราะห์จุดแข็งและ จุดอ่อนคู่แข่ง คุณต้องตอบคำถามต่อไปนี้ก่อน:

· ใครคือคู่แข่งหลักของบริษัทของคุณ?

· บริษัทของคุณและคู่แข่งหลักครองส่วนแบ่งการตลาดเท่าใด

· กลยุทธ์ของคู่แข่งคืออะไร?

· คู่แข่งใช้วิธีใดในการแข่งขันเพื่อชิงตลาด?

· มันเป็นอย่างไร สภาพทางการเงินคู่แข่ง?

· โครงสร้างองค์กรและการบริหารจัดการคู่แข่ง?

· อะไรคือประสิทธิผลของโปรแกรมการตลาดของคู่แข่ง (ผลิตภัณฑ์ ราคา การขายและการส่งเสริมการขาย การสื่อสาร)?

· อะไรคือปฏิกิริยาที่เป็นไปได้ของคู่แข่งต่อโปรแกรมการตลาดของบริษัทของคุณ?

· ผลิตภัณฑ์ของคุณและผลิตภัณฑ์ของคู่แข่งอยู่ในขั้นตอนใดของวงจรชีวิต

ขั้นแรกของการศึกษา สภาพแวดล้อมการแข่งขันคือการประเมินลักษณะของตลาดที่บริษัทดำเนินการหรือตั้งใจจะดำเนินธุรกิจ ต่อไปคุณควรศึกษาว่าใครคือคู่แข่งที่แท้จริงหรือที่มีศักยภาพ คู่แข่งเป็นองค์ประกอบสำคัญของโครงสร้างพื้นฐานระบบการตลาดที่มีอิทธิพลต่อกลยุทธ์การตลาดของบริษัทที่เกี่ยวข้องกับผลิตภัณฑ์ ซัพพลายเออร์ คนกลาง และผู้ซื้อ การค้นคว้าตำแหน่งของคู่แข่งครอบคลุมประเด็นต่างๆ มากมาย และจำเป็นต้องใช้ข้อมูลจำนวนมาก ขอแนะนำให้วิเคราะห์ลักษณะของคู่แข่งหลักในส่วนต่อไปนี้: ตลาด, ผลิตภัณฑ์, ราคา, การส่งเสริมการขายผลิตภัณฑ์ในตลาด, องค์กรการขายและการจัดจำหน่าย

การศึกษาสภาพแวดล้อมการแข่งขันจำเป็นต้องมี การสังเกตอย่างเป็นระบบอยู่เบื้องหลังคู่แข่งหลักโดยไม่ละสายตาจากคู่แข่งที่มีศักยภาพ ขอแนะนำให้รวบรวมข้อมูลที่ได้รับในธนาคารข้อมูล การวิเคราะห์ข้อมูลช่วยให้ผู้เชี่ยวชาญสามารถประมาณค่าที่สมเหตุสมผลสำหรับปัจจัยการแข่งขันและลักษณะเฉพาะแต่ละรายการได้ ตำแหน่งทั่วไปบริษัทในตลาดที่เกี่ยวข้องกับคู่แข่งหลักของพวกเขา

โอกาสทางการตลาดและความเสี่ยง

ทุกบริษัทจะต้องสามารถระบุโอกาสทางการตลาดเกิดใหม่ได้ การค้นหาโอกาสทางการตลาดจะดำเนินการหลังจากประเมินศักยภาพขององค์กรและคำนึงถึงความสามารถที่แท้จริงขององค์กรหลัง

ความต้องการของตลาดที่ไม่ได้รับการตอบสนองเป็นพื้นฐานของโอกาสทางการตลาดสำหรับองค์กร ในสถานการณ์ที่ผู้ซื้อพึงพอใจอย่างสมบูรณ์กับบริการของซัพพลายเออร์การเสนอสินค้าที่คล้ายคลึงกันภายใต้เงื่อนไขที่คล้ายคลึงกันโดยองค์กรอื่นจะไม่ประสบความสำเร็จ ในเวลาเดียวกัน ในสถานการณ์นี้ ผู้ซื้ออาจมีความต้องการที่ไม่น่าพึงพอใจสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีคุณภาพสูงขึ้น มีเงื่อนไขพิเศษมากขึ้น และบริการที่ครอบคลุมมากขึ้น การระบุความต้องการดังกล่าวดำเนินการโดยการสร้างสมมติฐาน ได้แก่ ประสบการณ์ก่อนหน้าในฐานะผู้จัดการหรือที่ปรึกษา ข้อเสนอจากบุคลากรขององค์กร ประสบการณ์ของคู่ค้าและผู้รับเหมาขององค์กร นวัตกรรมของคู่แข่ง

งานในขั้นตอนของการพัฒนากลยุทธ์นี้คือการสร้างสมมติฐานให้ได้มากที่สุด วิธีการหลักในการรับวัสดุจากองค์กรและพันธมิตรคือการสัมภาษณ์ฟรีซึ่งคู่สนทนาได้รับการสนับสนุนให้แสดงความคิดใด ๆ แม้แต่ความคิดที่ "บ้า" ที่สุด เมื่อเลือกกลุ่มแล้ว บริษัทจะต้องศึกษาข้อเสนอทั้งหมดที่อยู่ในกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งในปัจจุบัน ต่อไป จำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าวัตถุนั้นเป็นสถานที่ที่ต้องการในตลาดและในใจของผู้บริโภคเป้าหมายอย่างไม่ต้องสงสัย แตกต่างจากที่อื่นอย่างชัดเจน สิ่งนี้เรียกว่าการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ในตลาด หลังจากตัดสินใจเกี่ยวกับจุดยืนแล้ว บริษัทก็พร้อมที่จะเริ่มวางแผนรายละเอียดของส่วนประสมทางการตลาด

งานวิเคราะห์โอกาสทางการตลาด การเลือกตลาดเป้าหมาย การพัฒนาส่วนประสมทางการตลาด และการใช้งานจำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนระบบการจัดการการตลาด โดยเฉพาะบริษัทต้องมีระบบ ข้อมูลการตลาดการวางแผนการตลาด การจัดบริการทางการตลาดและการควบคุมการตลาด

เมื่อสร้างความเสี่ยงทางธุรกิจ แนวคิดต่อไปนี้จะแตกต่าง: "ค่าใช้จ่าย", "การสูญเสีย", "การสูญเสีย" กิจกรรมทางธุรกิจใดๆ ย่อมเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ในขณะที่ความสูญเสียเกิดขึ้นเนื่องจากสถานการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวย การคำนวณผิด และแสดงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนอกเหนือจากที่วางแผนไว้ สิ่งนี้กำหนดลักษณะหมวดหมู่ "ความเสี่ยง" จากมุมมองเชิงคุณภาพ แต่จะสร้างพื้นฐานสำหรับการแปลแนวคิด "ความเสี่ยงทางธุรกิจ" ให้เป็นเชิงปริมาณ แท้จริงแล้วความเสี่ยงคืออันตรายจากการสูญเสียทรัพยากรหรือรายได้ ในแง่สัมพันธ์ความเสี่ยงหมายถึงจำนวนการสูญเสียที่เป็นไปได้ที่เกี่ยวข้องกับฐานที่แน่นอนในรูปแบบที่สะดวกที่สุดในการรับสถานะขององค์กรหรือต้นทุนรวมของทรัพยากรสำหรับประเภทที่กำหนด กิจกรรมผู้ประกอบการ.

การแนะนำ

การใช้งาน

อ้างอิง

การแนะนำ

ท่ามกลางองค์ประกอบของเศรษฐกิจตลาด สถานที่พิเศษถูกครอบครองโดยอสังหาริมทรัพย์ซึ่งทำหน้าที่เป็นวิธีการผลิต (ที่ดิน การบริหาร อุตสาหกรรม คลังสินค้า อาคารพาณิชย์และสถานที่อื่น ๆ รวมถึงโครงสร้างอื่น ๆ ) และรายการหรือ วัตถุประสงค์ของการบริโภค (ที่ดิน, อาคารที่อยู่อาศัย, กระท่อม, อพาร์ทเมนท์, โรงรถ) อสังหาริมทรัพย์เป็นพื้นฐานของการดำรงอยู่ส่วนบุคคลของพลเมืองและทำหน้าที่เป็นพื้นฐานสำหรับกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการพัฒนาวิสาหกิจและองค์กรทุกรูปแบบในการเป็นเจ้าของ ในรัสเซีย มีการก่อตัวและการพัฒนาอย่างแข็งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และประชาชน องค์กร และองค์กรต่างๆ จำนวนมากขึ้นมีส่วนร่วมในธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์เป็นหัวข้อหลักของการสนทนาในระหว่างการแปรรูปทรัพย์สินของรัฐและเทศบาล เมื่อเช่าสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย และเมื่อซื้อและขายอาคารที่พักอาศัย เจ้าของทรัพย์สินรายใหม่หลายชั้นได้เกิดขึ้นทั้งในด้านการบริโภคส่วนบุคคลและในหลาย ๆ ด้านของกิจกรรมทางธุรกิจ โครงสร้างเชิงพาณิชย์ที่ดำเนินงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เกิดขึ้น

กิจกรรมของนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศกำลังขยายตัวเพื่อใคร คุ้มค่ามากมีการได้มาซึ่งสิทธิการใช้ที่ดินที่รับประกันและการคุ้มครองผลประโยชน์ทางกฎหมาย กฎหมายท้องถิ่นเพื่อควบคุมภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการพัฒนา

ในงานนี้ผมจะลองพิจารณาแง่มุมต่างๆ ในการเลือกที่อยู่อาศัยด้วย และปัจจัยใดบ้างที่มีความสำคัญในการเลือกที่อยู่อาศัย อะไรคือ “ ราคายุติธรรม» เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยตามผู้ซื้อและประเด็นอื่น ๆ

แนวคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์และประเภทของอสังหาริมทรัพย์

คำว่า "อสังหาริมทรัพย์" ปรากฏในรัสเซียในศตวรรษที่ 17 แต่ไม่มีคำจำกัดความที่แน่นอน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งในสหพันธรัฐรัสเซีย สิ่งของที่เคลื่อนที่ได้ (อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์) รวมถึงที่ดิน แปลงดินใต้ผิวน้ำ แหล่งน้ำแยก และทุกสิ่งที่เชื่อมต่ออย่างแน่นหนากับที่ดิน นั่นคือวัตถุที่การเคลื่อนไหวโดยไม่มีความเสียหายที่ไม่สมส่วนต่อวัตถุประสงค์เป็นไปไม่ได้ รวมถึง ป่าไม้ พืชยืนต้น อาคาร สิ่งปลูกสร้าง อสังหาริมทรัพย์ยังรวมถึงเครื่องบินและเรือเดินทะเล เรือเดินสมุทร และวัตถุอวกาศที่ต้องจดทะเบียนของรัฐ

กฎหมายอาจกำหนดให้ทรัพย์สินอื่นเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ เช่น กิจการโดยรวม ทรัพย์สินที่ซับซ้อนยังถือเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย องค์กรไม่ถือเป็นเรื่อง แต่ถือเป็นวัตถุแห่งสิทธิพลเมืองโดยตรง วิสาหกิจทั้งหมดหรือบางส่วนอาจเป็นวัตถุประสงค์ในการซื้อและขาย การจำนำ การเช่า และธุรกรรมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้ง การเปลี่ยนแปลง และการสิ้นสุดสิทธิในทรัพย์สิน วิสาหกิจยังสามารถสืบทอดได้

ถึง ลักษณะทางเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถนำมาประกอบกับความหายาก (ไม่มีวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เหมือนกันทุกประการ) ต้นทุนที่ดินและอาคารที่อยู่ติดกัน (เช่น การก่อสร้างการผลิตที่เป็นอันตราย) คุณสมบัติอาณาเขต(การเปลี่ยนแปลงการตั้งค่าอาณาเขตสามารถเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ) วัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ (ตามกฎแล้วไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้หากไม่มีต้นทุนจำนวนมาก)

อสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นสามประเภทหลัก: ที่ดิน ที่อยู่อาศัย และสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย

อสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นประเภทที่ใช้สำหรับอยู่อาศัย (บ้าน กระท่อม อพาร์ทเมนท์) ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้งาน กิจกรรมเชิงพาณิชย์(โรงแรม อาคารสำนักงาน ร้านค้า ฯลฯ) เพื่อวัตถุประสงค์ทางอุตสาหกรรม (โกดัง โรงงาน โรงงาน ฯลฯ) เพื่อการเกษตร (ฟาร์ม สวน) และวัตถุประสงค์พิเศษ (โรงเรียน โบสถ์ โรงพยาบาล สถานรับเลี้ยงเด็ก) สถานรับเลี้ยงเด็ก ฯลฯ .)

ตลาดอสังหาริมทรัพย์: แนวคิด วิชา และปัจจัยการก่อตัว

ตลาดเป็นวิธีการปฏิสัมพันธ์ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ กลุ่มผู้ซื้อผลิตภัณฑ์ที่มีอยู่และที่มีศักยภาพ อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นผลิตภัณฑ์พิเศษเนื่องจากมีลักษณะไม่ปกติของผลิตภัณฑ์อื่นๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์คือชุดของความสัมพันธ์เกี่ยวกับธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ (การขาย การซื้อ การเช่า การจำนอง ฯลฯ)

ลักษณะสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือ:

· ลักษณะท้องถิ่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ (การลดจำนวนธุรกรรมที่เป็นไปได้เนื่องจากที่ตั้งเฉพาะ)

· เอกลักษณ์ของที่ดินทุกแปลง (ทำให้ราคาแตกต่างกัน)

· สภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ต่ำเมื่อเทียบกับสินค้าอื่น ๆ (เนื่องจากความต้องการเกี่ยวข้องกับสถาบันกฎหมายเมื่อทำธุรกรรม)

·ความแตกต่างระหว่างราคาที่สูงและ โอกาสทางการเงินผู้ซื้อซึ่งส่วนใหญ่ต้องการเงินกู้

· การกระจายตัวของราคาเนื่องจากข้อมูลผู้ขายและผู้ซื้อไม่ครบถ้วน

ตามวัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุ ตลาดอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 4 องค์ประกอบหลัก:

· ตลาดที่ดิน (ที่ดิน)

· ตลาดที่อยู่อาศัย

· ตลาดของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

· ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม

คุณยังสามารถเน้นตลาดสำหรับวัตถุที่ยังไม่เสร็จและ บริการของโรงแรม.

หัวข้อหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเจ้าของและผู้ใช้อสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งอาจเป็นบุคคลและนิติบุคคล) ได้แก่: ธนาคาร องค์กรก่อสร้าง (ผู้รับเหมา) บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สำนักงานกฎหมาย บริษัทประกันภัย การจัดการทรัพย์สิน คณะกรรมการ สำนักสินค้าคงคลังทางเทคนิค ศาลอนุญาโตตุลาการ, สำนักงานรับรองเอกสาร, เจ้าหน้าที่ตรวจสอบภาษี.

ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความต้องการกิจกรรมการประเมินมูลค่าได้เกิดขึ้น กิจกรรมการประเมินมูลค่า- นี่คือกิจกรรมของบุคคล (ผู้ประเมิน) ภายใต้ใบอนุญาตซึ่งประกอบด้วยการสร้างตลาดหรือมูลค่าอื่น ๆ ของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าโดยใช้กฎและวิธีการพิเศษ

การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการอำนวยความสะดวกโดยการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ฟรี ควรสังเกตว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียจำเป็นต้องมีการรับรองธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การก่อตั้งสมาคมเจ้าของบ้าน (สมาคมเจ้าของบ้านเพื่อการแสวงหาประโยชน์ร่วมกัน) ได้เริ่มขึ้นแล้ว

รูปแบบโดยรวม ตลาดภายในประเทศอสังหาริมทรัพย์สามารถระบุได้ ปัจจัยต่อไปนี้:

ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจมหภาค (ไม่สามารถคาดเดาได้ กฎระเบียบซึ่งการยอมรับจะถูกกำหนดโดยสถานการณ์ทางการเมือง)

อัตราเงินเฟ้อ ในด้านหนึ่ง กิจกรรมการลงทุนและการพัฒนาระบบการให้กู้ยืมจำนองตามปกติกำลังลดลง และในทางกลับกัน เนื่องจากพื้นที่ที่มีสภาพคล่องและทำกำไรสำหรับการลงทุนมีจำกัด การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงมีความน่าสนใจ

เบลอ กรอบกฎหมาย.

ขาด บริการพิเศษการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูล ซึ่งทำให้พื้นที่ข้อมูลไม่ชัดเจน

ความเป็นมืออาชีพต่ำของผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ประสบการณ์การทำงานน้อย ความไม่แน่นอนของกรอบกฎหมาย)

การพัฒนากลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สม่ำเสมอ (ตลาดที่อยู่อาศัยแพร่หลายมากที่สุด)

ด้วยการเปลี่ยนแปลงของรัสเซียไปสู่ความสัมพันธ์ทางการตลาด อสังหาริมทรัพย์จึงกลายเป็นสินค้าโภคภัณฑ์ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับแรงผลักดัน ความไม่แน่นอนของการเป็นเจ้าของที่ดิน อัตราเงินเฟ้อ และปัจจัยอื่น ๆ ที่ระบุไว้ข้างต้น ทิ้งร่องรอยไว้ในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซีย

สถานะปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมอสโก

การวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงของราคาสำหรับอาคารใหม่ในมอสโกในปีที่ผ่านมาผู้เชี่ยวชาญทราบว่า ณ สิ้นปี 2552 ราคาอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยทั่วไป ราคาสำหรับอาคารใหม่ในมอสโกตลอดทั้งปีเพิ่มขึ้น 6.7% ในรูปดอลลาร์ และ 14.2% ในรูปรูเบิล ภายในเดือนธันวาคม 2552 ราคาอุปทานสำหรับคุณสมบัติหลายแห่งสูงถึง 180,000 รูเบิลต่อตารางเมตร และเครื่องหมายนี้สูงที่สุดในรอบไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อพาร์ทเมนท์ในอาคารชั้นประหยัดแห่งใหม่เป็นห้องแรกที่ขายหมด ดังที่แสดงให้เห็นในทางปฏิบัติแล้ว อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กในอาคารใหม่ทันสมัยในมอสโกนั้นเป็นที่ต้องการสูง แม้ว่าเราจะไม่ได้พูดถึงพื้นที่ส่วนกลางของเมืองหลวงก็ตาม อพาร์ตเมนต์ใน Marfino และ Yuzhny Tushino ซึ่งเสนอขายในราคา 75-100,000 รูเบิลพบเจ้าของของพวกเขาแม้จะอยู่ในขั้นตอนของการสร้างบ้านก็ตาม วันนี้หากข้อเสนอดังกล่าวเกิดขึ้นมีราคาสูงกว่า 100,000 ต่อตารางเมตรแล้ว และด้วยการ "ล้าง" ข้อเสนอที่มีสภาพคล่องที่สุดสำหรับอาคารใหม่ที่ผู้เชี่ยวชาญจาก บริษัท อสังหาริมทรัพย์ NDV-Nedvizhimost ระบุว่าราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในปีที่แล้ว

นักวิเคราะห์ได้ประกาศภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่กำลังจะเกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2551 วันนี้เป็นที่ชัดเจนว่าการคาดการณ์ได้รับการยืนยัน: ปีที่แล้วนักพัฒนาไม่ได้เข้าสู่ตลาดด้วยโครงการใหม่ แต่มุ่งเน้นความพยายามทั้งหมดในการสร้างบ้านที่เริ่มต้นก่อนหน้านี้ให้เสร็จสิ้น นอกจากนี้ อาคารใหม่ประมาณ 80% ในมอสโกถูกแช่แข็งในขั้นตอนก่อนการออกแบบ ภายใต้อิทธิพลของสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ยากลำบาก

J: ผู้ซื้อควรคาดหวังอะไรจากตลาด?

ต้นปี 2553 มีสัญญาณของการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่ชัดเจนมาก ปริมาณการก่อสร้างเชิงพาณิชย์และสังคมลดลงอย่างรวดเร็วและในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับผู้ซื้อที่จะหาอพาร์ทเมนต์ฟรีในอาคารใหม่ในมอสโกในพื้นที่ที่เหมาะสม นอกจากนี้ การก่อสร้างอาคารเก่าในมอสโกได้หยุดลงแล้ว

สถานการณ์ทางเศรษฐกิจยังได้ปรับเปลี่ยนรูปแบบปฏิสัมพันธ์ระหว่างฝ่ายบริหารเมืองและนักลงทุนอีกด้วย หากก่อนหน้านี้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่อยู่ในรายชื่อรอและสำหรับผู้อยู่อาศัยในบ้านที่ถูกรื้อถอนได้รับทุนบางส่วนจากฝ่ายบริหารและโอนบางส่วนโดยนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการเพื่อสังคม ตอนนี้กลไกมีการเปลี่ยนแปลง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนนิยมที่จะชำระเงินด้วยเงิน และแหล่งเงินสำรองของกองทุนเทศบาลที่อยู่นอกงบประมาณก็จะหมดไปในไม่ช้า การเงินที่มาจากนักลงทุนไม่มี วัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้และในไม่ช้า เมืองนี้จะต้องเข้าครอบครองอาคารทางสังคมใหม่เกือบ 100% ในมอสโก (ในขณะที่ก่อนหน้านี้ส่วนแบ่งของเมืองอยู่ระหว่าง 30% ถึง 50% ของเงินทุน)

ในปีหน้ามีแผนที่จะใช้เงิน 204 พันล้านรูเบิลในการก่อสร้างเมืองหลวงและมีเพียง 17% ของเงินทุนเหล่านี้เท่านั้นที่จะถูกจัดสรรให้กับโครงการที่อยู่อาศัย ทางการเมืองหลวงตั้งใจที่จะจัดหาเงินทุนสำหรับการก่อสร้างบ้านหลังใหม่ 56 หลัง และอพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ในบ้านหลังนี้จะมอบให้กับผู้รับผลประโยชน์และผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์สมัยครุสชอฟที่วางแผนไว้สำหรับการรื้อถอน

นิตยสาร Forbes และ Expert ตีพิมพ์การจัดอันดับของบริษัทที่ใหญ่ที่สุดในรัสเซีย ซึ่งแตกต่างกันทั้งขนาดตัวอย่างและเกณฑ์ในการคัดเลือกบริษัท หากการจัดอันดับของนิตยสาร Expert รวมบริษัทที่ใหญ่ที่สุดทั้งหมดในรัสเซีย นิตยสาร Forbes จะรวมเฉพาะบริษัทที่ไม่มีหุ้นอยู่ในตลาดหุ้น ก่อนอื่นสิ่งเหล่านี้จะถูกปิด บริษัทร่วมหุ้นสังคมด้วย ความรับผิดจำกัดและกลุ่มบริษัทที่ดำเนินธุรกิจร่วมกันและควบคุมโดยเจ้าของร่วมกัน บริษัทต่างๆ ได้รับการจัดอันดับตามรายได้ที่ได้รับในปี 2549 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการจัดอันดับนิตยสาร Forbes ข้อมูลรายได้จัดทำโดยบริษัทเอง

ตามการจัดอันดับของนิตยสาร Forbes สถานที่แรกในด้านการก่อสร้างอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐานถูกยึดครองโดย บริษัท วิศวกรรม Globalstroy ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เข้าร่วมในโครงการ Sakhalin-2 ในสาขานี้ การก่อสร้างที่อยู่อาศัย- สามอันดับแรก ได้แก่ บริษัท Don-stroy, SU-155 และ Glavstroy (ซึ่งได้อันดับที่ 2, 3, 4 ในการจัดอันดับนิตยสาร Expert ตามลำดับ)

ระดับผู้เชี่ยวชาญ 400 ประกอบด้วยบริษัทก่อสร้าง 22 แห่งและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 1 แห่ง ได้แก่ Miel-Real Estate ใน เรตติ้งของฟอร์บส์- 19 บริษัท และ 3 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ Miel-Real Estate, Inkom และ MIAN

ผลการสำรวจ Metrinfo.Ru

ความคิดเห็นยอดนิยม: ราคาสำคัญกว่าแบรนด์

นิตยสารอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ Metrinfo.Ru ได้ทำการศึกษาทางสังคมวิทยาในหัวข้อการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดหลัก

ประการแรก มีการถามชาวมอสโกว่า: “โปรดจินตนาการถึงสถานการณ์ที่คุณจะซื้ออพาร์ทเมนต์ บอกฉัน:

พวกเขาจะทำทุกอย่างด้วยตัวเอง (หาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม กรอกเอกสารให้ครบถ้วน....);

จะใช้ความช่วยเหลือจากคนรู้จักหรือเพื่อนฝูง

จะใช้บริการของนายหน้าส่วนตัว

คุณจะติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

6% ของชาวมอสโกที่สำรวจเลือกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

3% จะซื้ออาคารใหม่ด้วยตัวเอง

1% จะใช้ความช่วยเหลือจากเพื่อนและคนรู้จัก

% จะเชื่อถือนายหน้าส่วนตัว

% คงจะไปทาง "อื่น"

จากนั้นจึงถามคำถามต่อไปนี้: “ลองนึกภาพว่าคุณต้องเลือก: ซื้อบ้านจาก บริษัทขนาดใหญ่ด้วยชื่อที่รู้จักกันดี แต่แพงกว่าเล็กน้อย หรือไม่ทราบชื่อ แต่ถูกกว่า? คุณจะเลือกบริษัทไหน? มีการชี้แจงว่าทั้งสองบริษัทรับประกันผู้ซื้อถึงความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของการทำธุรกรรม

4% เลือก บริษัทที่ไม่รู้จัก;

3% หยุดที่ บริษัทที่มีชื่อเสียง;

2% จะทำแตกต่างออกไป

1% พบว่าเป็นการยากที่จะตอบคำถามนี้

ความคิดเห็นยอดนิยม: 30-60,000 รูเบิล - ราคามิเตอร์ที่มีอยู่

ที่อยู่อาศัยของ “ประชาชน” ควรราคาเท่าไหร่? นิตยสารอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ Metrinfo.Ru ถามชาวมอสโกโดยตรงเกี่ยวกับเรื่องนี้ มีการศึกษาทางสังคมวิทยาและเริ่มต้นด้วยคำถามว่า “พื้นที่หนึ่งตารางเมตรในมอสโกควรเป็นเท่าใดจึงจะสามารถจ่ายได้สำหรับประชาชน” มีหลายตัวเลือกสำหรับค่าใช้จ่ายนี้ให้เลือก

ผลการสำรวจมีดังนี้

20% ของผู้ตอบแบบสอบถามตั้งชื่อมากถึง 30,000 รูเบิล

เลือก 60,000 รูเบิล 44%;

80,000 รูเบิล - 31%;

มากกว่า 80,000 รูเบิล - 5%

ความคิดเห็นยอดนิยม: ส่วนลดมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้ออย่างไร

“คุณคิดว่าส่วนลดเป็นการออมที่แท้จริงหรือเป็นกลอุบายของผู้ขาย? หรือบางทีพวกเขาอาจไม่มีประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่แท้จริง แต่กระตุ้นให้คนซื้อ” - นี่คือคำถามที่หรูหราที่ผู้คนถาม เพื่อไม่ให้พวกเขาสับสนจึงเสนอตัวเลือกคำตอบต่อไปนี้:

ส่วนลดเป็นการประหยัดอย่างแท้จริง

ส่วนลดเป็นกลอุบายของผู้ขาย

ส่วนลดไม่มีประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่แท้จริง แต่กระตุ้นให้ผู้คนตัดสินใจซื้อ

% ของผู้ตอบแบบสอบถาม (น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของผู้เข้าร่วมการสำรวจเล็กน้อย) เชื่อว่าส่วนลดเป็นกลอุบายของผู้ขายที่เป็นประโยชน์ต่อตนเองเสมอและทุกที่

% เชื่อว่าส่วนลดไม่มีผลประโยชน์เชิงเศรษฐกิจที่แท้จริง แต่สามารถกลายเป็นแรงจูงใจสำหรับผู้ซื้อได้

% มั่นใจว่าส่วนลดประหยัดจริง

% มีความเห็นแตกต่างออกไป

% พบว่าตอบยาก

ความคิดเห็นยอดนิยม: พื้นที่ 6 เอเคอร์ใกล้มอสโกดีกว่าชายฝั่งตุรกี

นิตยสาร Metrinfo.ru ได้ทำการศึกษาทางสังคมวิทยาในหัวข้อนี้ ถามคำถาม:“ โปรดจินตนาการถึงสถานการณ์ - คุณมีเงินจำนวนหนึ่งและต้องเผชิญกับทางเลือก - ซื้อบ้านในภูมิภาคมอสโกหรือด้วยเงินเท่ากัน แต่เป็นที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ สิ่งที่คุณต้องการ?

2% ของผู้ตอบแบบสอบถามจะซื้อบ้านในภูมิภาคมอสโก (ส่วนต่างจากตัวเลขปีที่แล้วเพียง 0.5%)

2% - จะซื้อบ้านในต่างประเทศ

6% พบว่าตอบได้ยาก

ความคิดเห็นยอดนิยม: ใครอยากอยู่บนที่สูง?

“คุณอยากอยู่ในตึกสูงเป็นการส่วนตัวไหม?” - พวกเขาถามชาวมอสโก

ไม่ - 58% ของผู้ตอบแบบสอบถามตอบเรา

ใช่ - กล่าวว่า 42% ของผู้ตอบแบบสอบถาม

แล้วคนที่อยากอยู่ตึกสูงก็ถูกถามว่าอยากอยู่ชั้นไหน ปรากฎว่า:

3% ประทับใจกับความสูงตั้งแต่ 1 ถึง 9 ชั้น

9% - ตัดสินด้วยตัวเลขตั้งแต่ 10 ถึง 19 ชั้น

9% - เฟรมที่ต้องการจาก 20 ถึง 29 ชั้น

9% ของผู้ตอบแบบสอบถามเลือกช่วงตั้งแต่ 30 ถึง 40 ชั้น

4% ตกลงที่จะอยู่ชั้นใดก็ได้

ความคิดเห็นยอดนิยม: Muscovites ยังไม่พร้อมที่จะเปลี่ยนเมืองหลวงเป็นภูมิภาคมอสโก

เริ่มต้นด้วยการที่เราถาม คำถามทั่วไป“คุณพอใจกับสภาพความเป็นอยู่ของคุณหรือไม่”

“ ไม่” - ตอบ 37.7% ของพลเมืองที่สำรวจ

“ใช่” - 62.3% ของผู้ตอบแบบสอบถามคิด

จากนั้นคำถามที่สองก็มาถึง:“ คุณตกลงที่จะแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนต์ของคุณในมอสโก (โดยไม่มีค่าใช้จ่ายทางการเงิน) เป็นอพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ใหญ่เป็นสองเท่า แต่อยู่ในภูมิภาคมอสโกหรือไม่? (จาก 15 ถึง 30 กม. จากถนนวงแหวนมอสโก)” ให้เราอธิบายว่าทำไมเราถึงเลือกระยะทางนี้จากมอสโก: ในโซนนี้ราคาจะประมาณครึ่งหนึ่งของราคาในมอสโก ใกล้กับมอสโกมากขึ้น ต้นทุนเพิ่มขึ้น และการดำเนินการที่เสนอไม่สามารถทำได้อีกต่อไป

ต่อไปนี้เป็นวิธีที่ผู้เข้าร่วมการสำรวจตอบคำถามนี้:

“ใช่แน่นอน” - 1.8%;

“ค่อนข้างใช่มากกว่าไม่ใช่” - 5.3%;

“ ไม่มากกว่าใช่” - 17.5%;

“ไม่แน่นอน” - 75.4%

ความคิดเห็นยอดนิยม: อสังหาริมทรัพย์จะช่วยประหยัดเงิน

“คุณเคยได้ยินไหมว่าในช่วงวิกฤต อพาร์ตเมนต์ในมอสโกเริ่มมีราคาถูกกว่า” ผู้เข้าร่วมการสำรวจถูกถามคำถามแรก

ไม่ นี่เป็นครั้งแรกที่ฉันได้ยินเกี่ยวกับเรื่องนี้ โดยผู้ตอบแบบสำรวจ 55% บอกเรา

ใช่ ฉันเคยได้ยินมา - ยืนยันแล้ว 45%

คำถามต่อไปคือ “เมื่อก่อน (ก่อนเกิดวิกฤติ) การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีกำไรมาก แต่ตอนนี้? คุณคิดอย่างไร?

ใช่ มันทำกำไรได้ โดยตอบผู้เข้าร่วมการสำรวจ 56%

ไม่ มันไม่ทำกำไร - กล่าวว่า 14%;

30% พบว่าตอบได้ยาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์

“นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้คนยังนิยมออมเงินในบัญชีธนาคารเพื่อป้องกันเงินเฟ้อ เก็บเงินสด ซื้อเครื่องประดับ และซื้อหุ้นในบริษัท คุณคิดว่าวิธีที่ดีที่สุดคืออะไร?” - พวกเขาถามชาวมอสโกเพิ่มเติม นี่คือเค้าโครงที่เราได้รับ:

ในบัญชีธนาคาร - 27.1% กล่าวเช่นนั้น

ในอสังหาริมทรัพย์ - 25.7%;

ในหุ้นของรัฐวิสาหกิจ - 14.3%

ในโลหะมีค่าและหิน - 11.4%;

ฉันไม่มีเงินออม - 4.7%;

เป็นเงินสด - 2.9%;

อื่น ๆ - 7.1%;

พบว่าตอบยาก - 7.1%

ผลการสำรวจนักศึกษาสถาบันการเงิน (อายุ 17-19 ปี)

มีการสำรวจนักเรียนจำนวน 50 คน ถามคำถาม 16 ข้อ และนี่คือผลลัพธ์

3.ค่าใช้จ่ายต่อตารางเมตรในมอสโกควรเป็นเท่าใดเพื่อให้ประชาชนมีราคาไม่แพง” มีหลายตัวเลือกสำหรับค่าใช้จ่ายนี้ให้เลือก

· มากถึง 30,000 รูเบิล

·31-60,000 รูเบิล

·61-80,000 รูเบิล

· มากกว่า 80,000 รูเบิล

7.ถ้าใช่ คุณอยากจะอยู่ชั้นไหน (คำตอบสำหรับคำถามนี้ได้รับจากผู้ที่ตอบเชิงบวกกับคำถามก่อนหน้าเท่านั้น)

· ความสูงตั้งแต่ 1 ถึง 9 ชั้น

·จาก 10 ถึง 19 ชั้น

·จาก 20 ถึง 29 ชั้น

·จาก 30 ถึง 40 ชั้น

· “ใช่แน่นอน”

· “มีแนวโน้มว่าใช่มากกว่าไม่ใช่”

· “มีแนวโน้มว่าจะไม่มากกว่าใช่”

· “ไม่แน่นอน”

· ในบัญชีธนาคาร

ในอสังหาริมทรัพย์

· ในหุ้นของรัฐวิสาหกิจ

· ฉันไม่มีเงินออม

· เป็นเงินสด

·อื่น

· พบว่ามันยากที่จะตอบ

13.เพศของคุณ

14.จำนวนคนในครอบครัว

15.อะไรคือสิ่งที่คุณให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์?

16.ตั้งชื่อบริษัทก่อสร้างที่คุณรู้จัก

เมื่อสรุปทั้งหมดข้างต้นแล้ว สามารถสรุปได้หลายประการ อสังหาริมทรัพย์รวมถึงวัตถุที่ไม่สามารถเคลื่อนไหวได้โดยไม่เกิดความเสียหายอย่างไม่สมส่วนต่อวัตถุประสงค์ รวมถึงป่าไม้ ต้นไม้ยืนต้น อาคาร และโครงสร้าง ตลาดอสังหาริมทรัพย์คือชุดของความสัมพันธ์เกี่ยวกับธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ (การขาย การซื้อ การเช่า การจำนอง ฯลฯ) การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการอำนวยความสะดวกโดยการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ฟรี ด้วยการเปลี่ยนแปลงของรัสเซียไปสู่ความสัมพันธ์ทางการตลาด อสังหาริมทรัพย์จึงกลายเป็นสินค้าโภคภัณฑ์ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับแรงผลักดัน แน่นอนว่าทั้งการแบ่งส่วนตลาดและการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ล้วนเป็นเพียงเครื่องมือที่ใช้เพื่อให้บรรลุภารกิจหลัก - การตัดสินใจทางเศรษฐกิจที่เหมาะสมที่สุดซึ่งนำรายได้สูงสุดมาสู่ผู้ประกอบการ สิ่งสำคัญประการแรกอยู่ที่การรับรองว่าลักษณะทางกายภาพ (คุณภาพ) ของวัตถุที่สร้าง (ขาย) สอดคล้องกับลักษณะทางเศรษฐกิจ (ราคา รายได้) และการรับรู้ของผู้บริโภคเกี่ยวกับวัตถุที่เสนอเพื่อขาย ภายในปี 2553 ลูกค้าเริ่มค่อยๆ กลับเข้าสู่ตลาด: นักพัฒนาเริ่มควบคุมตลาดโดยลดปริมาณการก่อสร้าง

นอกจากนี้เรายังสามารถสรุปได้ว่าปัจจัยใดบ้างที่มีความสำคัญในการซื้อบ้าน โดยเฉพาะชั้นประหยัด

การใช้งาน

เรียนผู้ตอบแบบสอบถาม!

องค์กรของเราดำเนินการวิจัยการตลาดเพื่อระบุความต้องการของผู้ซื้อในการเลือกและซื้ออสังหาริมทรัพย์เคลื่อนที่ เราขอให้คุณมีส่วนร่วมในการสำรวจและตอบคำถามที่อยู่ในแบบสอบถาม แบบสอบถามไม่เปิดเผยชื่อ ไม่ควรระบุนามสกุล ชื่อ และนามสกุล

ขอขอบคุณล่วงหน้าสำหรับความช่วยเหลือของคุณ!

1.“โปรดจินตนาการถึงสถานการณ์ที่คุณจะซื้ออพาร์ตเมนต์ บอกฉัน:

· พวกเขาจะทำทุกอย่างด้วยตัวเอง (หาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม กรอกเอกสารให้ครบถ้วน....);

· จะใช้ความช่วยเหลือจากคนรู้จักหรือเพื่อนฝูง

· จะใช้บริการของนายหน้าส่วนตัว

· คุณจะติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

2.ลองนึกภาพว่าคุณต้องเลือก: ซื้อที่อยู่อาศัยจากบริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียง แต่มีราคาแพงกว่าเล็กน้อย หรือจากบริษัทที่ไม่รู้จัก แต่ราคาถูกกว่า คุณจะเลือกบริษัทไหน? ทั้งสองบริษัทรับประกันผู้ซื้อถึงความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของการทำธุรกรรม

3.ค่าใช้จ่ายต่อตารางเมตรในมอสโกควรเป็นเท่าใดเพื่อให้ประชาชนมีราคาไม่แพง”

· มากถึง 30,000 รูเบิล

·31-60,000 รูเบิล

·61-80,000 รูเบิล

· มากกว่า 80,000 รูเบิล

4.“คุณคิดว่าส่วนลดเป็นการออมที่แท้จริงหรือเป็นกลอุบายของผู้ขาย? หรือบางทีพวกเขาอาจไม่มีประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่แท้จริง แต่พวกเขาสนับสนุนให้คนซื้อ?”

· ส่วนลดเป็นการประหยัดอย่างแท้จริง

· ส่วนลดเป็นกลอุบายของผู้ขาย

· ส่วนลดไม่มีประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่แท้จริง แต่กระตุ้นให้ผู้คนตัดสินใจซื้อ

.โปรดจินตนาการถึงสถานการณ์ - คุณมีเงินจำนวนหนึ่งและต้องเผชิญกับทางเลือก - ซื้อบ้านในภูมิภาคมอสโกหรือด้วยเงินเท่ากัน แต่อยู่ต่างประเทศ คุณต้องการแบบไหน?

6.“คุณอยากอยู่ในตึกสูงเป็นการส่วนตัวไหม?”

.ถ้าใช่ คุณอยากอยู่ชั้นไหน?

· ความสูงตั้งแต่ 1 ถึง 9 ชั้น

·จาก 10 ถึง 19 ชั้น

·จาก 20 ถึง 29 ชั้น

·จาก 30 ถึง 40 ชั้น

· ตกลงจะอาศัยอยู่ชั้นใดก็ได้

8.คุณพอใจกับสภาพความเป็นอยู่ของคุณหรือไม่?

9.คุณตกลงที่จะแลกเปลี่ยน (โดยไม่มีค่าใช้จ่ายทางการเงิน) อพาร์ทเมนต์ของคุณในมอสโกสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ใหญ่เป็นสองเท่า แต่อยู่ในภูมิภาคมอสโกหรือไม่ (จาก 15 ถึง 30 กม. จาก MKAD)

· “ใช่แน่นอน”

· “มีแนวโน้มว่าใช่มากกว่าไม่ใช่”

· “มีแนวโน้มว่าจะไม่มากกว่าใช่”

· “ไม่แน่นอน”

10.คุณเคยได้ยินมาว่าในช่วงวิกฤตอพาร์ตเมนต์ในมอสโกเริ่มมีราคาถูกกว่าหรือไม่?

11.ก่อนหน้านี้ (ก่อนเกิดวิกฤติ) การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีกำไรมาก แต่ตอนนี้? คุณคิดอย่างไร?

.นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้คนยังนิยมออมเงินในบัญชีธนาคารเพื่อป้องกันเงินเฟ้อ เก็บเงินสด ซื้อเครื่องประดับ และซื้อหุ้นในบริษัท คุณคิดว่าวิธีที่ดีที่สุดคืออะไร?

· ในบัญชีธนาคาร

ในอสังหาริมทรัพย์

· ในหุ้นของรัฐวิสาหกิจ

· ในโลหะมีค่า หิน

· ฉันไม่มีเงินออม

· เป็นเงินสด

·อื่น

· พบว่ามันยากที่จะตอบ

13.เพศของคุณ

14.จำนวนคนในครอบครัว

15.สิ่งที่คุณให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ (จัดเรียงตัวเลขตามค่า 1-สำคัญที่สุด, 8-สำคัญน้อยที่สุด):

· ราคา (ราคาที่ต่ำหรือสูงในทางกลับกันจะตัดสินทุกอย่างได้อย่างไร เช่น ราคาที่ต่ำจะตัดสินข้อบกพร่องที่เป็นไปได้)

· ตัวอพาร์ทเมนท์เอง (เค้าโครง การปรับปรุง ถ้ามี ความรู้สึกทางจิตวิทยาล้วนๆ)

· วิวจากหน้าต่าง (จัดลำดับความสำคัญขนาดไหน เช่น ถ้าอพาร์ทเมนท์น่าพอใจ บ้านก็ไม่แย่ แต่วิวไม่ใช่น้ำพุ หรือในทางกลับกัน อพาร์ทเมนท์ก็ธรรมดา แต่วิวสุดยอด )

· บ้าน (ตัวบ้าน, เพื่อนบ้าน, ทางเข้า)

· Microdistrict (รอบบ้านมีสนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ หรือร้านค้าทุกประเภท)

· เขต (โครงสร้างพื้นฐาน ความใกล้ชิดของโรงเรียนอนุบาลและโรงเรียนสำหรับเด็กมีความสำคัญเพียงใด หากคุณได้ตัดสินใจแล้ว เช่น โรงเรียนอนุบาลและโรงเรียน และพวกเขาจัดเตรียมไว้ คุณก็พร้อมแล้ว เพื่อประโยชน์ของข้อเสนอบางอย่าง รีบไป อีกด้านหนึ่งของเมือง ซึ่งทุกอย่างแตกต่างออกไปและคุณไม่รู้ทางไปที่นั่น + การเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนของใจกลางเมืองและออกจากเมือง)

· ความใกล้ชิดกับรถไฟฟ้าใต้ดิน (ไม่สำคัญว่าคุณมีรถยนต์หรือไม่ แต่สมมติว่าคุณไม่มีรถและมีตัวเลือกให้เดินไปรถไฟใต้ดินภายใน 10-15 นาที หรือใช้บริการขนส่งสาธารณะ)

· สภาพคล่องของอพาร์ทเมนท์ (เช่น หากคุณขายได้ ตอนนี้คุณพอใจกับมันเป็นตัวเลือกสำหรับคุณแล้ว แต่จะมีสภาพคล่องแค่ไหนใน 5 ปี)

16.ตั้งชื่อบริษัทที่คุณรู้จักในสาขาการก่อสร้าง

ภาพทางสังคมและประชากรของผู้ตอบแบบสอบถาม

เพศ% ของจำนวนผู้ชายทั้งหมด66ภรรยา34จำนวนคนในครอบครัว223364445126472

อ้างอิง

1.ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

กวดวิชา

ต้องการความช่วยเหลือในการศึกษาหัวข้อหรือไม่?

ผู้เชี่ยวชาญของเราจะแนะนำหรือให้บริการสอนพิเศษในหัวข้อที่คุณสนใจ
ส่งใบสมัครของคุณระบุหัวข้อในขณะนี้เพื่อค้นหาความเป็นไปได้ในการรับคำปรึกษา

1.3 การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายและวัตถุประสงค์

ผลลัพธ์หลักของการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการคาดการณ์การพัฒนา การประเมินแนวโน้มของตลาด และการระบุปัจจัยความสำเร็จที่สำคัญ มีการกำหนดวิธีที่มีประสิทธิภาพสูงสุดในการดำเนินนโยบายการแข่งขันในตลาดและความเป็นไปได้ในการเข้าสู่ตลาดใหม่ มีการแบ่งส่วนตลาดเช่น การเลือกตลาดเป้าหมายและช่องทางการตลาด เพื่อที่จะทำการตัดสินใจอย่างมีข้อมูลในตลาดใดๆ จำเป็นต้องมีข้อมูลที่เชื่อถือได้ ละเอียดถี่ถ้วน และทันเวลา การรวบรวม การสะท้อน และการวิเคราะห์ข้อมูลเกี่ยวกับปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบถือเป็นเนื้อหาของการวิจัยการตลาด เพื่อให้มีประสิทธิผล การศึกษาเหล่านี้ ประการแรก จะต้องเป็นระบบ ประการที่สองอาศัยข้อมูลที่เลือกมาเป็นพิเศษ ประการที่สาม ดำเนินการตามขั้นตอนบางอย่างในการรวบรวม การสรุป การประมวลผล และการวิเคราะห์ข้อมูล ประการที่สี่ ใช้เครื่องมือที่ออกแบบมาเพื่อการวิเคราะห์โดยเฉพาะ ดังนั้นกิจกรรมทางการตลาดจึงขึ้นอยู่กับการวิจัยตลาดพิเศษและการรวบรวมข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการดำเนินการ การไหลของข้อมูลนี้จัดระเบียบตามขั้นตอนและวิธีการวิจัยบางอย่าง ให้เราอาศัยวัตถุที่สำคัญที่สุดของการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์

สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพยากรณ์

การรวบรวมข้อมูลเป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในการศึกษาสภาวะตลาด ไม่มีแหล่งข้อมูลเดียวเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมที่จะมีข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับกระบวนการที่กำลังศึกษา การวิจัยใช้ข้อมูลประเภทต่างๆ ที่ได้รับจากแหล่งต่างๆ ข้อมูลมีความโดดเด่น: ทั่วไป, เชิงพาณิชย์, พิเศษ

ข้อมูลทั่วไปรวมถึงข้อมูลที่แสดงถึงสถานการณ์ตลาดโดยรวมซึ่งเกี่ยวข้องกับการพัฒนาของอุตสาหกรรม แหล่งที่มาของใบเสร็จรับเงินคือข้อมูลจากสถิติของรัฐและอุตสาหกรรม รูปแบบการบัญชีและการรายงานอย่างเป็นทางการ

ข้อมูลเชิงพาณิชย์ - ข้อมูลที่ดึงมาจากเอกสารทางธุรกิจขององค์กรเกี่ยวกับปัญหาการขายจากพันธมิตรตามลำดับการแลกเปลี่ยนข้อมูล ซึ่งรวมถึง: ใบสมัครและคำสั่งจากองค์กรก่อสร้าง เอกสารจากบริการวิจัยตลาด (เอกสารเกี่ยวกับความเคลื่อนไหวของการขาย การทบทวนตลาด ฯลฯ)

ข้อมูลพิเศษแสดงถึงข้อมูลที่ได้รับจากกิจกรรมการวิจัยตลาดพิเศษ (การสำรวจประชากร ผู้ซื้อ ผู้เชี่ยวชาญ นิทรรศการและการขาย การประชุมตลาด) รวมถึงเอกสารจากองค์กรวิจัย ข้อมูลพิเศษมีคุณค่าอย่างยิ่งเนื่องจากมีข้อมูลที่ไม่สามารถรับได้ด้วยวิธีอื่นใด ดังนั้นเมื่อศึกษาสภาวะตลาดควรให้ความสนใจเป็นพิเศษในการรับข้อมูลเฉพาะทางที่ครอบคลุม

ภายใต้เงื่อนไขบางประการ การทดแทนดังกล่าวเป็นไปได้ แต่ต้องมีการจองที่เหมาะสมและการปรับเปลี่ยนผลการคำนวณการคาดการณ์ในภายหลัง การเลือกวิธีการพยากรณ์ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการพยากรณ์ ระยะเวลารอคอย ระดับของรายละเอียด และความพร้อมของข้อมูลเบื้องต้น (พื้นฐาน)

1. การทบทวนอย่างย่อ - เอกสารพร้อมตัวบ่งชี้ตลาดทั่วไป มีการวิเคราะห์พลวัตของตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมทั่วไป และสภาวะตลาดพิเศษ มีการดำเนินการย้อนหลังและให้การคาดการณ์สภาวะตลาด แนวโน้มที่เป็นลักษณะเฉพาะส่วนใหญ่จะถูกเน้น และความสัมพันธ์ระหว่างเงื่อนไขของตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งจะถูกเปิดเผย

3. ข้อมูลตลาดการดำเนินงาน เอกสารที่มีข้อมูลการดำเนินงานเกี่ยวกับแต่ละกระบวนการของสภาวะตลาด แหล่งข้อมูลการดำเนินงานหลักคือข้อมูลจากการสำรวจประชากรและการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญของผู้เชี่ยวชาญ

ความจุของตลาด

การระบุความสัมพันธ์ระหว่างเหตุและผลในตลาดภายใต้การศึกษาดำเนินการบนพื้นฐานของการจัดระบบและการวิเคราะห์ข้อมูล การจัดระบบข้อมูลประกอบด้วยการสร้างตารางที่จัดกลุ่มและตารางการวิเคราะห์ อนุกรมเวลาของตัวบ่งชี้ที่วิเคราะห์ กราฟ ไดอะแกรม ฯลฯ นี่คือขั้นตอนการเตรียมการวิเคราะห์ข้อมูลสำหรับการประเมินเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ การประมวลผลและการวิเคราะห์ดำเนินการโดยใช้วิธีการที่รู้จักกันดี ได้แก่ การจัดกลุ่ม วิธีดัชนีและกราฟิก การสร้างและการวิเคราะห์อนุกรมเวลา ความสัมพันธ์ระหว่างเหตุและผลและการพึ่งพาอาศัยกันถูกสร้างขึ้นอันเป็นผลมาจากการวิเคราะห์ความสัมพันธ์และการถดถอยของอนุกรมเวลา

ท้ายที่สุดแล้ว คำอธิบายความสัมพันธ์ระหว่างเหตุและผลที่เกิดจากปฏิสัมพันธ์ของปัจจัยต่างๆ จะทำให้สามารถสร้างรูปแบบการพัฒนาในตลาดและกำหนดขีดความสามารถของโมเดลได้ รูปแบบการพัฒนาตลาดเป็นการสะท้อนเงื่อนไขของความเป็นจริงและแสดงโครงสร้างภายในและความสัมพันธ์เชิงสาเหตุของตลาดที่กำหนดในเชิงแผนผัง ช่วยให้สามารถใช้ระบบตัวบ่งชี้ในรูปแบบที่เรียบง่ายเพื่อระบุลักษณะเฉพาะเชิงคุณภาพของการพัฒนาองค์ประกอบหลักทั้งหมดของตลาดในขั้นตอนปัจจุบันและในช่วงเวลาที่กำหนดในอนาคต รูปแบบการพัฒนาตลาดอย่างเป็นทางการแสดงถึงระบบสมการที่ครอบคลุมตัวบ่งชี้หลัก สำหรับแต่ละตลาด ระบบอาจมีจำนวนสมการและตัวบ่งชี้ที่แตกต่างกัน แต่ในกรณีใด ๆ จะต้องรวมสมการอุปสงค์และอุปทาน

ดังนั้นจึงมีวิธีเสริมสามวิธีในการพัฒนาการพยากรณ์

การแบ่งส่วนตลาด

ประการแรกวัตถุประสงค์ของการแบ่งส่วนคือผู้บริโภค คัดเลือกด้วยวิธีพิเศษและมีลักษณะทั่วไปบางประการ จึงถือเป็นส่วนตลาด การแบ่งส่วนหมายถึงการแบ่งตลาดออกเป็นส่วนต่างๆ ที่แตกต่างกันในพารามิเตอร์หรือปฏิกิริยาต่อกิจกรรมบางประเภทในตลาด (การโฆษณา วิธีการขาย) แม้จะมีความเป็นไปได้ในการแบ่งส่วนตลาดตามวัตถุต่างๆ แต่จุดสนใจหลักในด้านการตลาดคือการหากลุ่มผู้บริโภคที่เป็นเนื้อเดียวกันซึ่งมีความชอบคล้ายคลึงกันและตอบสนองต่อข้อเสนอทางการตลาดในทำนองเดียวกัน

การแบ่งส่วนไม่ใช่กระบวนการทางกลเพียงอย่างเดียว เพื่อให้มีประสิทธิภาพจะต้องดำเนินการโดยคำนึงถึงเกณฑ์และคุณลักษณะบางประการ เกณฑ์เป็นวิธีการประเมินเหตุผลในการเลือกกลุ่มตลาดเฉพาะสำหรับองค์กรหนึ่งๆ และเครื่องหมายเป็นวิธีหนึ่งในการระบุกลุ่มในตลาด

ข้อเสียของการแบ่งส่วนคือค่าใช้จ่ายสูงที่เกี่ยวข้อง เช่น การวิจัยตลาดเพิ่มเติม การร่างตัวเลือกสำหรับโปรแกรมการตลาด การจัดหาบรรจุภัณฑ์ที่เหมาะสม และการใช้วิธีการกระจายที่หลากหลาย

การแบ่งส่วนมีข้อดีและข้อเสีย แต่ก็เป็นไปไม่ได้ที่จะทำหากไม่มีเนื่องจากในเศรษฐกิจยุคใหม่แต่ละผลิตภัณฑ์สามารถขายได้สำเร็จในบางกลุ่มตลาดเท่านั้น แต่ไม่ใช่ไปยังตลาดทั้งหมด

การแบ่งส่วนข้อมูลประชากรเกี่ยวข้องกับการแบ่งตลาดออกเป็นกลุ่มตามตัวแปรทางประชากรศาสตร์ เช่น เพศ อายุ ขนาดครอบครัว ระยะของวงจรชีวิตครอบครัว ระดับรายได้ อาชีพ การศึกษา ความเชื่อทางศาสนา เชื้อชาติ และสัญชาติ ตัวแปรทางประชากรศาสตร์เป็นปัจจัยยอดนิยมที่ใช้แยกแยะระหว่างกลุ่มผู้บริโภค เหตุผลประการหนึ่งของความนิยมนี้คือความต้องการและความชอบ ตลอดจนความเข้มข้นของการบริโภค มักมีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับลักษณะทางประชากร อีกเหตุผลหนึ่งก็คือ ลักษณะทางประชากรศาสตร์วัดได้ง่ายกว่าตัวแปรประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่ แม้ว่าตลาดจะไม่ได้อธิบายในแง่ของข้อมูลประชากร (เช่น ตามประเภทบุคลิกภาพ) ก็ยังจำเป็นต้องดำเนินการพารามิเตอร์ทางประชากร

ส่วนตลาดที่องค์กรมีตำแหน่งที่โดดเด่นและมั่นคงมักเรียกว่าตลาดเฉพาะกลุ่ม การสร้างและเสริมสร้างความเข้มแข็งของช่องทางการตลาด รวมถึงการค้นหาหน้าต่างตลาด สามารถทำได้โดยการใช้วิธีการแบ่งส่วนตลาดเท่านั้น หลังจากกำหนดกลุ่มตลาดเป้าหมายแล้วองค์กรจะต้องศึกษาคุณสมบัติและภาพลักษณ์ของอสังหาริมทรัพย์ของคู่แข่งและประเมินตำแหน่งของทรัพย์สินในตลาด

สภาวะการแข่งขันและอุปสรรคทางการตลาด

ในระบบเศรษฐกิจแบบตลาด บริษัทดำเนินธุรกิจในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขัน เมื่อศึกษาผู้บริโภคก็ไม่ควรลืมคู่แข่ง วัตถุประสงค์หลักของการวิจัยคู่แข่งคือการได้รับข้อมูลที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่ามีความได้เปรียบทางการแข่งขันในตลาดตลอดจนค้นหาโอกาสในการร่วมมือและความร่วมมือกับคู่แข่งที่เป็นไปได้

ด้วยเหตุนี้ เมื่อวิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อนของคู่แข่ง อันดับแรกจำเป็นต้องตอบคำถามต่อไปนี้:

· ใครคือคู่แข่งหลักของบริษัทของคุณ?

· บริษัทของคุณและคู่แข่งหลักครองส่วนแบ่งการตลาดเท่าใด

· กลยุทธ์ของคู่แข่งคืออะไร?

· คู่แข่งใช้วิธีใดในการแข่งขันเพื่อชิงตลาด?

· สถานะทางการเงินของคู่แข่งเป็นอย่างไร?

· โครงสร้างองค์กรและการจัดการคู่แข่ง?

· ผลิตภัณฑ์ของคุณและผลิตภัณฑ์ของคู่แข่งอยู่ในขั้นตอนใดของวงจรชีวิต

ขั้นตอนแรกของการศึกษาสภาพแวดล้อมการแข่งขันคือการประเมินลักษณะของตลาดที่บริษัทดำเนินการหรือตั้งใจที่จะดำเนินธุรกิจ ต่อไปคุณควรศึกษาว่าใครคือคู่แข่งที่แท้จริงหรือที่มีศักยภาพ คู่แข่งเป็นองค์ประกอบสำคัญของโครงสร้างพื้นฐานระบบการตลาดที่มีอิทธิพลต่อกลยุทธ์การตลาดของบริษัทที่เกี่ยวข้องกับผลิตภัณฑ์ ซัพพลายเออร์ คนกลาง และผู้ซื้อ การค้นคว้าตำแหน่งของคู่แข่งครอบคลุมประเด็นต่างๆ มากมาย และจำเป็นต้องใช้ข้อมูลจำนวนมาก ขอแนะนำให้วิเคราะห์ลักษณะของคู่แข่งหลักในส่วนต่อไปนี้: ตลาด, ผลิตภัณฑ์, ราคา, การส่งเสริมการขายผลิตภัณฑ์ในตลาด, องค์กรการขายและการจัดจำหน่าย

การศึกษาสภาพแวดล้อมการแข่งขันจำเป็นต้องมีการสังเกตคู่แข่งหลักอย่างเป็นระบบ โดยไม่ละสายตาจากคู่แข่งที่มีศักยภาพ ขอแนะนำให้รวบรวมข้อมูลที่ได้รับในธนาคารข้อมูล การวิเคราะห์ข้อมูลช่วยให้ผู้เชี่ยวชาญสามารถประมาณการที่สมเหตุสมผลสำหรับปัจจัยการแข่งขันแต่ละอย่าง และระบุลักษณะตำแหน่งโดยรวมของบริษัทในตลาดโดยสัมพันธ์กับคู่แข่งหลัก

โอกาสทางการตลาดและความเสี่ยง

งานวิเคราะห์โอกาสทางการตลาด การเลือกตลาดเป้าหมาย การพัฒนาส่วนประสมทางการตลาด และการใช้งานจำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนระบบการจัดการการตลาด โดยเฉพาะบริษัทจะต้องมีระบบข้อมูลทางการตลาด การวางแผนการตลาด การจัดองค์กรบริการทางการตลาด และการควบคุมการตลาด

เมื่อสร้างความเสี่ยงทางธุรกิจ แนวคิดต่อไปนี้จะแตกต่าง: "ค่าใช้จ่าย", "การสูญเสีย", "การสูญเสีย" กิจกรรมทางธุรกิจใดๆ ย่อมเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ในขณะที่ความสูญเสียเกิดขึ้นเนื่องจากสถานการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวย การคำนวณผิด และแสดงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนอกเหนือจากที่วางแผนไว้ สิ่งนี้กำหนดลักษณะหมวดหมู่ "ความเสี่ยง" จากมุมมองเชิงคุณภาพ แต่จะสร้างพื้นฐานสำหรับการแปลแนวคิด "ความเสี่ยงทางธุรกิจ" ให้เป็นเชิงปริมาณ แท้จริงแล้วความเสี่ยงคืออันตรายจากการสูญเสียทรัพยากรหรือรายได้ ในแง่สัมพัทธ์ ความเสี่ยงหมายถึงจำนวนการสูญเสียที่เป็นไปได้ที่เกี่ยวข้องกับฐานที่แน่นอน ในรูปแบบที่สะดวกที่สุดในการรับสถานะขององค์กรหรือต้นทุนรวมของทรัพยากรสำหรับกิจกรรมทางธุรกิจประเภทหนึ่งๆ

บทที่ 2 การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐ Khakassia


การแนะนำ
การวิจัยการตลาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์
1.1.การพัฒนาโปรแกรมการวิจัยการตลาด
1.2.การตลาดระดับภูมิภาคในการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์
1.3.การวิจัยและวิเคราะห์อุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
1.4.การแบ่งส่วนตามผลการวิจัยการตลาด
การบริหารราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
2.1.การพัฒนาและการดำเนินการตามกลยุทธ์การกำหนดราคา
2.2.การคำนวณราคาตามปัจจัยการกำหนดราคาของตลาดอสังหาริมทรัพย์
2.3.การกำหนดราคาต้นทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
2.4. ระบบส่วนลดในตลาดอสังหาริมทรัพย์
การจัดการการขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
3.1.การพัฒนานโยบายการขายโดยมุ่งเน้นลูกค้า
3.2.การจัดการช่องทางการจัดจำหน่าย
3.3.การจัดองค์กรและลดความซับซ้อน โครงสร้างการขาย
3.4 ลดความซับซ้อนโดยการมีปฏิสัมพันธ์และแรงจูงใจของผู้เข้าร่วมการขาย
4. การจัดการสื่อสารการตลาดอสังหาริมทรัพย์
การสื่อสารการตลาดและเครื่องมือ
4.2.การพัฒนาและการดำเนินโปรแกรมการสื่อสาร
บทสรุป
รายชื่อวรรณกรรมที่ใช้แล้ว

การแนะนำ

อสังหาริมทรัพย์เป็นพื้นฐานของความมั่งคั่งของชาติ สถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม เนื่องจากตลาดทุน แรงงาน สินค้าและบริการจำเป็นต้องมีสถานที่ที่สอดคล้องกับกิจกรรมที่ทำ

การซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อพิพาทเรื่องการประกันภัยและทรัพย์สิน การเก็บภาษี การเช่าทรัพย์สิน การรวมกิจการของวิสาหกิจ และการแจกจ่ายหุ้นทรัพย์สิน การขาย โครงการลงทุนและการกู้ยืมที่มีหลักประกัน - นี่คือรายการการดำเนินงานสั้นๆ ที่ต้องใช้ความรู้ในด้านเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ การดำเนินงานดังกล่าวแพร่หลาย สถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม ดังนั้น ความรู้ด้านเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับทั้งกิจกรรมของผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จ ประเภทต่างๆและในชีวิตในชีวิตประจำวันของครอบครัวและประชาชนทุกคน

“อสังหาริมทรัพย์คือทรัพย์สินใดๆ ที่ประกอบด้วยที่ดิน รวมถึงอาคารและสิ่งปลูกสร้างบนนั้น”

ในรัสเซียคำว่า "อสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์" ปรากฏครั้งแรกในกฎหมายในรัชสมัยของพระเจ้าปีเตอร์ที่ 1 ในพระราชกฤษฎีกาวันที่ 23 มีนาคม พ.ศ. 2257 "เกี่ยวกับขั้นตอนการรับมรดกในสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์" อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดิน ที่ดิน บ้าน ต้นไม้ โรงงาน และร้านค้า อสังหาริมทรัพย์ยังรวมถึงแร่ธาตุที่อยู่ในพื้นดิน และอาคารต่างๆ ทั้งสองสูงตระหง่านเหนือพื้นดินและสร้างขึ้นใต้พื้นดิน เช่น เหมือง สะพาน เขื่อน

ในกฎหมายแพ่งของสหภาพโซเวียต (ประมวลกฎหมายแพ่งของ RSFSR - มาตรา 21, 1922) เป็นที่ยอมรับว่าในการเชื่อมต่อกับการยกเลิกกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนตัว การแบ่งทรัพย์สินเป็นสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ถูกยกเลิก

ในกระบวนการปฏิรูปเศรษฐกิจในรัสเซีย ได้มีการนำการแบ่งทรัพย์สินออกเป็นสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง ตั้งแต่ปี 1994 ตามมาตรา. ประมวลกฎหมายแพ่งแห่งสหพันธรัฐรัสเซียมาตรา 130 “อสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์) รวมถึงที่ดิน แปลงดิน แหล่งน้ำแยก และทุกสิ่งที่เชื่อมต่อกับที่ดินอย่างแน่นหนา นั่นคือวัตถุที่มีการเคลื่อนไหวโดยไม่มีความเสียหายที่ไม่สมส่วน วัตถุประสงค์ของมันเป็นไปไม่ได้ ทั้งป่าไม้ ไม้ยืนต้น อาคาร สิ่งปลูกสร้าง” อสังหาริมทรัพย์ยังรวมถึงเครื่องบินและเรือเดินทะเล เรือเดินสมุทร และวัตถุอวกาศที่ต้องจดทะเบียนของรัฐ

คำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในภาคการเคหะมีอยู่ในมาตรา 1 แห่งกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย "บนพื้นฐานของนโยบายการเคหะของรัฐบาลกลาง" ซึ่งรวมถึงทรัพย์สินดังกล่าว: ที่ดินและอาคารที่อยู่อาศัยที่มีที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่เชื่อมต่ออย่างแน่นหนากับพวกเขา แปลงครัวเรือน สิ่งปลูกสร้างพื้นที่สีเขียวที่มีวงจรการพัฒนาในระยะยาว อาคารพักอาศัย อพาร์ทเมนต์ สถานที่พักอาศัยอื่น ๆ ในอาคารพักอาศัยและอาคารอื่น ๆ เหมาะสำหรับที่อยู่อาศัยถาวรและชั่วคราว โครงสร้างและองค์ประกอบของโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมของภาคที่อยู่อาศัย

รายการที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเงินและหลักทรัพย์ถือเป็นสังหาริมทรัพย์

การวิจัยการตลาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์

1.1. การพัฒนาโปรแกรมการวิจัยการตลาด

แพคเกจการวิจัยการตลาดประกอบด้วยการดำเนินการตามลำดับของกิจกรรมต่อไปนี้

การกำหนดวัตถุประสงค์การวิจัย - สมมติฐานเกี่ยวกับการจัดโครงสร้างและการเลือกตลาดอาณาเขต กลุ่ม การแข่งขัน ปฏิกิริยาของตลาดต่อกระบวนการทางเศรษฐกิจและสังคม รวบรวมในกระบวนการติดตามผลกระทบของปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมต่อผลลัพธ์ของการจัดการอสังหาริมทรัพย์
การพัฒนาแผนการวิจัยในระหว่างการเตรียมการเลือกวิธีการดำเนินการ ประเภทของข้อมูลที่ต้องการและเครื่องมือสำหรับการรวบรวม แบบฟอร์มข้อมูล ขนาดตัวอย่าง ฯลฯ จะถูกกำหนด
การทำวิจัยการตลาด - รับข้อมูลที่จำเป็นโดยตรง ประมวลผลและศึกษาข้อมูล
การเตรียมการตามผลลัพธ์ที่ได้รับของข้อเสนอเพื่อปรับปรุงการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้อสังหาริมทรัพย์

การรวบรวมและการประมวลผลการรายงานและข้อมูลทางสถิติเกี่ยวกับผลลัพธ์ของกิจกรรมทางการเงินและเศรษฐกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์
รับการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญของบุคลากร บริษัท - ผู้จัดการและผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมซึ่งมักใช้ในการระบุปัญหา
การสังเกตโดยตรงของการดำเนินฟังก์ชั่นการตลาดในทุกระดับและขั้นตอนของการจัดการอสังหาริมทรัพย์และการระบุข้อบกพร่อง

ในรูป ครั้งที่ 1 นำเสนอตัวอย่างโครงสร้างการดำเนินการวิจัยการตลาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาที่ระบุ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการนี้จัดให้มีการกำหนดและประเมินผลลัพธ์ในปัจจุบันของการใช้อสังหาริมทรัพย์ สาเหตุของการใช้ศักยภาพไม่เพียงพอ การได้รับข้อมูลเพื่อคำนวณความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจของการเปลี่ยนแปลงที่เป็นไปได้สำหรับการปรับปรุง การพัฒนากลุ่มใหม่ และภาคส่วนต่างๆ ในขณะเดียวกัน คุณลักษณะหลักของการวิจัยการตลาดคือการติดตามสถานะปัจจุบันและการคาดการณ์ในอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางภูมิศาสตร์

ในตาราง ภาพที่ 1 แสดงการเลือกเครื่องมือในการรวบรวมและประมวลผลข้อมูล ขึ้นอยู่กับวัตถุที่กำลังศึกษาและหัวข้อการวิจัยการตลาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อทำการวิจัย สิ่งสำคัญคือต้องแยกข้อมูลออกเป็นระดับประถมศึกษาและมัธยมศึกษา

ตารางที่ 1

เครื่องมือในการรวบรวมข้อมูลในการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์

วัตถุประสงค์ของการวิจัยและวิเคราะห์การตลาด		เครื่องมือพื้นฐานสำหรับการรวบรวมและประมวลผลข้อมูล:
				กลุ่มเป้าหมาย	แบบสอบถาม (สัมภาษณ์)
		วัสดุและข้อมูลของตัวเอง	แหล่งทุติยภูมิ		ผู้ค้าปลีกวัตถุ	ลูกค้าปลายทาง	ผู้ค้าส่งวัตถุ

	พฤติกรรม
คู่แข่ง
	การยอมรับ
สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการ
	การรับรู้
ราคา (อัตรา)	ถูกต้อง
	ศักยภาพ
การขาย (การกระจาย)
	พฤติกรรม
การส่งเสริมการตลาด
	การรับรู้

ข้อมูลหลักถูกสร้างขึ้นในหลักสูตรการวิจัยการตลาดที่ดำเนินการโดยผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยอิสระหรือด้วยความช่วยเหลือจากหน่วยงานการตลาดและบริษัทเฉพาะทางโดยอิงจากการศึกษาแบบโฟกัสกลุ่ม รวมถึงการสำรวจลูกค้าปลายทาง ผู้เข้าร่วมในระบบการขายและการจัดจำหน่าย ( ดูตารางที่ 1) สำหรับการวิเคราะห์การตลาด ข้อมูลหลักคือข้อมูลรองซึ่งมีโครงสร้างไม่ทางใดก็ทางหนึ่งและได้รับจากแหล่งที่มีอยู่:

ภายนอก - ห้องสมุด อินเทอร์เน็ต สิ่งพิมพ์อุตสาหกรรมและอาณาเขต ฐานข้อมูลเฉพาะทาง และอื่นๆ ข้อมูลที่อยู่ระหว่างการรวบรวม บังคับจะต้องเปรียบเทียบกัน
ข้อมูลและเอกสารภายในที่รวบรวม รวบรวม จัดเก็บ และวิเคราะห์ในกิจกรรมประจำวัน บริษัทจัดการ.

1.2. การตลาดระดับภูมิภาคในการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์

ให้เราเน้นข้อได้เปรียบทางการแข่งขันหลักต่อไปนี้ในการศึกษาว่าใช้เครื่องมือทางการตลาดระดับภูมิภาค (ดินแดน) ใด:

ความเชี่ยวชาญทางเศรษฐกิจและสังคมและที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ของภูมิภาค
โครงสร้างพื้นฐานและสถานที่ท่องเที่ยวของดินแดน
ผู้บริโภคและลูกค้าของอาณาเขต - ลูกค้าประชากรและธุรกิจ
ภาพลักษณ์ของภูมิภาคเป็นวิธีการรับรู้ของกลุ่มเป้าหมาย

การตลาดระดับภูมิภาคในการศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์สถานะปัจจุบันและโอกาสในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาณาเขตในอนาคต

องค์ประกอบเริ่มต้นของการวิจัยการตลาดของอาณาเขตหนึ่งๆ คือตำแหน่งทางสังคม เศรษฐกิจ และภูมิศาสตร์ที่สัมพันธ์กันระหว่างภูมิภาคอื่นๆ และต่อไป ตลาดต่างประเทศฝ่ายขาย จากการศึกษาของพวกเขา การคาดการณ์จะทำขึ้นว่าภูมิภาคที่สนใจจะพัฒนาอย่างไร โครงสร้างภาคส่วนของเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร และด้วยเหตุนี้ โครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การกำหนดตำแหน่งปัจจุบันและที่คาดหวังช่วยให้คุณทำสิ่งนี้ได้ การวิเคราะห์เปรียบเทียบสัดส่วนระหว่างภูมิภาค ทำการประเมินโอกาสในการทำงานของบริษัทและสิ่งอำนวยความสะดวกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดินแดนที่พัฒนาแล้ว รวมถึงการเข้าสู่ตลาดใหม่

สำหรับ บริษัทรับเหมาก่อสร้างที่สำคัญกว่านั้นคือทรัพยากรทางภูมิศาสตร์และที่ดินของภูมิภาค - ความพร้อมและต้นทุนตลอดจนการขนส่งและบุคลากรซึ่งส่งผลต่อต้นทุน เวลา และคุณภาพของการก่อสร้างทุน

สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย สิ่งที่สำคัญกว่านั้นคือระบบนิเวศ พื้นที่ทางสังคม สภาพแวดล้อมทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรม และปัจจัยด้านทรัพยากรที่มีอิทธิพลต่อระดับการขายเยน (อัตราค่าเช่า) ของที่อยู่อาศัย การพัฒนาอุตสาหกรรมและเศรษฐกิจของภูมิภาคมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อโครงการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานและคลังสินค้า เนื่องจากโครงการเหล่านี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเป็นส่วนใหญ่

เพื่อศึกษาภาพลักษณ์ของภูมิภาค การรับรู้ของผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประการแรก การตรวจสอบคำแถลงของบุคคลสาธารณะประเภทต่างๆ การโฆษณา ตัวแทนการท่องเที่ยว,สิ่งพิมพ์ในสื่อ เป้าหมายคือการระบุลักษณะที่อธิบายตำแหน่งทั่วไปทั้งในปัจจุบันและอนาคตที่เป็นไปได้ของอาณาเขตในสังคม สภาพแวดล้อมทางธุรกิจ ตลาดต่างประเทศ ฯลฯ ในเวลาเดียวกัน การรับรู้ของภูมิภาคสามารถวัดและวัดปริมาณได้บนพื้นฐานของวิธีการวิจัยทางสังคมวิทยาและเทคโนโลยีความหมาย มันถูกสร้างขึ้นโดยการเลือก กลุ่มเป้าหมาย(ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้า) การวัดระดับความคุ้นเคยและความนิยมของดินแดนที่มีแนวโน้มในหมู่ตัวแทนของพวกเขา และระบุเกณฑ์ที่สำคัญที่สุดสำหรับการเปรียบเทียบ

เมื่อคำนึงถึงความสำคัญสัมพัทธ์ที่ได้รับขององค์ประกอบของความน่าดึงดูดใจของภูมิภาคแล้ว จึงมีการวิเคราะห์เปรียบเทียบความได้เปรียบทางการแข่งขันของดินแดนต่างๆ

เพื่อศึกษาแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในภูมิภาค ขอแนะนำให้ศึกษาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับประชากร โดยพิจารณาจากความสามารถในการละลาย ระดับรายได้เฉลี่ยในช่วงเวลานั้น และงบประมาณการซื้อที่คาดหวัง อย่างไรก็ตาม ตัวเลขที่แน่นอนที่แสดงไว้อาจไม่สามารถนำมาเปรียบเทียบสำหรับการวิเคราะห์เปรียบเทียบของตลาดภูมิภาคต่างๆ ในระดับนานาชาติได้ ในกรณีเช่นนี้ ความน่าดึงดูดใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย แต่ละภาคส่วน และส่วนต่างๆ สามารถประเมินได้โดยใช้ค่าสัมพัทธ์ของดัชนีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในภูมิภาคต่างๆ เช่น ประเทศ เมือง ฯลฯ

ยิ่งค่าดัชนีสูง ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงก็จะอยู่ในภูมิภาคนี้ และความต้องการในการซื้อก็จะยิ่งสูงขึ้น และในทางกลับกัน

1.3. การวิจัยและวิเคราะห์อุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

การวิเคราะห์อุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ลักษณะสำคัญของอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือพื้นที่ของอาคารที่นำเสนอ รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างขึ้นใหม่และสร้างขึ้นใหม่ ตลอดจนปริมาณที่ลูกค้าต้องการ

ปริมาณอุปทานในตลาดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ () คือผลรวมของพื้นที่ของวัตถุที่เช่าทั้งหมด () และสถานที่ว่าง (ฟรี) () ที่มีไว้สำหรับเช่า:

การจัดหาบริการให้เช่าสำหรับทรัพย์สินที่มีการจัดการ () คือผลรวมของพื้นที่ว่าง () และว่าง () โดยผู้เช่า ค่าของตัวบ่งชี้ความต้องการสำหรับตลาดเช่าและสิ่งอำนวยความสะดวก ( และ ) คำนวณจากพื้นที่ที่ลูกค้าครอบครองในตลาด () และในอาคารเฉพาะ () รวมถึงพื้นที่ที่เกี่ยวข้องของสถานที่ที่มีความต้องการเพิ่มเติม ( และ ) โดยใช้สูตร

- สำหรับตลาดการเช่า

- สำหรับอสังหาริมทรัพย์

สิ่งสำคัญอันดับแรกในการวิเคราะห์การตลาดคือการคาดการณ์สถานการณ์ที่เป็นไปได้มากที่สุดสำหรับการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่าในตลาด:

การลดค่าเช่าหากอุปทานเกินอุปสงค์

การคำนวณการเปลี่ยนแปลงที่คาดหวังในปริมาณอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ () ดำเนินการบนพื้นฐานของตัวชี้วัดของพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับการว่าจ้างวัตถุใหม่ () และอาคารที่อาจมีการรื้อถอนและ (หรือ) ถอนตัวจากการหมุนเวียนเนื่องจาก การตกแต่งใหม่และการนำกลับมาใช้ใหม่

() ตามสูตร:

อุปทานทั้งหมดในตลาดภายในสิ้นปีนั้นเท่ากับผลรวมของพื้นที่ ณ สิ้นปีก่อนหน้า () () () และวัตถุที่เพิ่งเปิดตัวในปีนั้น () ลบด้วยพื้นที่ของสถานที่ที่ถูกถอนออกจากการเช่า มูลค่าการซื้อขายระหว่างปี ():

การคำนวณการเปลี่ยนแปลงความต้องการที่คาดหวังในตลาดเช่า () เกี่ยวข้องกับการใช้ความสัมพันธ์ต่อไปนี้:

โดยเป็นพื้นที่ของสถานที่ในตลาดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลูกค้าใหม่เข้ามาครอบครอง — พื้นที่ของอาคารที่ถูกครอบครองเพิ่มเติมโดยผู้เช่าปัจจุบัน - พื้นที่สถานที่วางแผนปล่อย

สำหรับการวิเคราะห์การตลาด ตัวบ่งชี้กำลังการผลิตของตลาด () ถือเป็นคุณลักษณะเพิ่มเติม โดยคำนวณโดยการปรับพื้นที่ว่างจริงในช่วงเวลาโดยใช้สูตร:

ตัวบ่งชี้อาจใช้ค่าลบหากมีพื้นที่ในตลาดไม่เพียงพอ ซึ่งลูกค้า "ดูดซับ" ในสภาวะขาดแคลน

พารามิเตอร์ที่สำคัญของตลาดการเช่าคือค่าสัมประสิทธิ์การครอบครองสถานที่โดยผู้เช่า () - อัตราส่วนของพื้นที่ของสถานที่ว่าง

() ถึงจำนวนทั้งหมดที่เสนอในตลาด () หรืออัตราการเข้าพักผกผัน ():

มูลค่าตลาดเฉลี่ยของค่าสัมประสิทธิ์เหล่านี้มีความสำคัญเมื่อคาดการณ์และวิเคราะห์เปรียบเทียบรายได้และอัตราค่าเช่าของทรัพย์สินที่เป็นปัญหาในช่วงอนาคต

การวิเคราะห์อุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย หากต้องการศึกษาตลาดการซื้อและขายที่อยู่อาศัยจะต้องวิเคราะห์ราคาโดยประมาณประเภทต่อไปนี้ก่อน

โดยที่คือหมวดหมู่ของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังศึกษาจัดกลุ่มตามเกณฑ์ต่อไปนี้: ประเภทของอพาร์ทเมนต์, ระดับที่อยู่อาศัย, ที่ตั้งอาณาเขตของวัตถุ ฯลฯ ; — ราคาเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มที่ th (ต่อหน่วยพื้นที่) — ส่วนแบ่งของพื้นที่ (น้ำหนัก) ของวัตถุของกลุ่มที่ 1 ในพื้นที่รวมของอสังหาริมทรัพย์ที่วิเคราะห์ทั้งหมด: — พื้นที่รวมของวัตถุของกลุ่มที่ 1; — พื้นที่รวมอสังหาริมทรัพย์ของทุกกลุ่มที่อยู่ระหว่างการพิจารณา

โดยที่จำนวนวัตถุที่ขาย (เสนอ) ในราคาต่ำกว่าค่ามัธยฐาน — จำนวนวัตถุที่ขาย (เสนอ) ในราคาที่สูงกว่าค่ามัธยฐาน

จากสูตรข้างต้นแนะนำให้ใช้ราคาถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักในการประเมินต้นทุนต่อหน่วยของพื้นที่ที่อยู่อาศัยและค่ามัธยฐาน - มูลค่าตลาดเฉลี่ยของสถานที่ทั้งหมดโดยรวม นอกจากนี้ตัวบ่งชี้ราคาเฉลี่ยเหมาะที่สุดสำหรับการเปรียบเทียบเปรียบเทียบค่าที่หลากหลายในบริบทของประเภทและประเภทของที่อยู่อาศัยต่างๆ: ห้องเดียวและหลายห้องแผงและเสาหินจากหนึ่งไปยังหลายเขต ฯลฯ ราคากลางจะถูกนำไปใช้กับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเนื้อเดียวกันมากขึ้น ซึ่งยากต่อการจัดโครงสร้างเป็นหมวดหมู่เพิ่มเติม (ตามพื้นที่ สถานที่ตั้ง)

การศึกษาโดยละเอียดเกี่ยวกับพลวัตของพื้นที่และราคาในตลาดที่อยู่อาศัยนั้นถูกเสนอให้ดำเนินการบนพื้นฐานของการวิเคราะห์โครงสร้างของปัจจัยอุปสงค์และอุปทานความสัมพันธ์ระหว่างเหตุและผลกับ ราคาสมดุล(รูปที่ 2) ดังที่เห็นได้จากแผนภาพ ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษต่อการเปลี่ยนแปลงความสามารถในการละลายของประชากร ตลอดจนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายนำเสนอให้กับลูกค้าเป้าหมาย รวมถึงผลจากโครงการของรัฐและภูมิภาคที่เป็นเป้าหมาย การลด อัตราการจำนอง ฯลฯ

ปริมาณของพื้นที่ที่สร้างและหมุนเวียนจะกำหนดระดับราคาอุปทานในตลาดการซื้อและขายที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ดังนั้นการลดลงของสถานที่ก่อสร้าง รวมถึงเนื่องจากข้อจำกัดของหน่วยงานกำกับดูแลเกี่ยวกับกิจกรรมการวางผังเมือง ส่งผลกระทบต่อปริมาณของพื้นที่ที่สร้างและเสนอขายในตลาด ต้นทุนเพิ่มขึ้น วัสดุก่อสร้างทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นและราคาอุปทานจึงเพิ่มขึ้น ด้วยความต้องการที่มั่นคงหรือกำลังพัฒนา ปัจจัยอุปทานที่ระบุไว้ในอนาคตจะส่งผลให้ระดับเงินเยนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

ข้าว. 2. โครงสร้างปัจจัยอุปสงค์และอุปทานเพื่อการวิจัยการตลาด

ขอแนะนำให้คำนวณมูลค่าปัจจุบันของอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยบนพื้นฐานของข้อมูลการติดตามการปฏิบัติงานและการวิจัยเกี่ยวกับคู่แข่งและสิ่งอำนวยความสะดวกในการดำเนินงาน การกำหนดปริมาณอุปทานที่คาดหวังเกี่ยวข้องกับการใช้เครื่องมือทางการตลาดเพิ่มเติมและเทคโนโลยีการคาดการณ์ที่คำนึงถึงพารามิเตอร์ทั้งเศรษฐศาสตร์มหภาคและจุลภาค

ในการเลือกเครื่องมือพยากรณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยขอเสนอให้ใช้แนวทางดังต่อไปนี้

การติดตามคู่แข่งและการคำนวณพื้นที่ป้อนเข้าอาคารต่ออาคารสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกอันทรงเกียรติและขนาดใหญ่พร้อมส่วนแบ่งการตลาดที่สูง
การวิเคราะห์ทางสถิติของพลวัตในอดีตและการคาดการณ์ผลลัพธ์ที่ได้รับสำหรับภาคส่วนที่มีระดับการรวมตัวต่ำ เช่น ที่อยู่อาศัยแบบเศรษฐกิจ

เสนอให้ศึกษาสภาพแวดล้อมการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยบนพื้นฐานของข้อมูลเกี่ยวกับผู้พัฒนา - ผู้เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลักษณะมูลค่าการก่อสร้างราคาขายที่อยู่อาศัยปริมาณการขายจำนวนผู้ซื้อและส่วนแบ่งการตลาด

สำหรับการวิจัยตลาดตลาดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ตัวบ่งชี้สำคัญคืออัตราส่วนของอัตราและต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัย () คำนวณโดยใช้สูตร

โดยที่อัตราค่าเช่าในส่วนที่พิจารณา (ประเภทที่อยู่อาศัย ประเภทผู้เช่า ฯลฯ): คือต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัย

สำหรับผู้เช่าบ้านในปัจจุบันและผู้มีโอกาสเป็นลูกค้า ตัวบ่งชี้นี้ช่วยให้คุณประเมินได้ว่าการเช่าหรือซื้อบ้านดีกว่าหรือไม่ ยิ่งมูลค่าของประเภท ประเภทที่อยู่อาศัย กลุ่มที่อยู่ระหว่างการพิจารณามากเท่าใด ค่าเช่าก็จะยิ่งไม่พึงปรารถนา สิ่งอื่นๆ ที่เท่าเทียมกัน และในทางกลับกัน

1.4. การแบ่งส่วนตามผลการวิจัยการตลาด

ในระยะเริ่มต้นของการแบ่งส่วน การวิเคราะห์เปรียบเทียบลักษณะ แนวโน้ม และพลวัตของตลาด ตลอดจนบริการการขายและวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ เสนอ วางแผนไว้จะดำเนินการโดยใช้ตารางการพัฒนา (ตารางที่ 2) วิธีนี้ช่วยให้คุณสามารถกำหนดจุดแข็งของบริษัท สิ่งอำนวยความสะดวก และโอกาสทางการตลาดได้ เมื่อพิจารณาถึงการประเมินแล้ว จะพิจารณาความเป็นไปได้ในการใช้ตัวเลือกต่อไปนี้เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพทางการตลาด:

1) การเจาะตลาดที่ลึกยิ่งขึ้นผ่านการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่และการให้บริการแก่กลุ่มลูกค้าที่มีอยู่

2) ขยายขอบเขตของตลาดโดยการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การทำงานของวัตถุและ (หรือ) ชุดบริการเช่นการให้เช่าสถานที่ของอาคารที่อยู่อาศัยเพื่อวัตถุประสงค์ในสำนักงาน

3) การสร้างบริการใหม่ - การสร้างใหม่หรือการสร้างทุนของทรัพย์สินที่มีอยู่ใหม่โดยคำนึงถึงข้อกำหนดที่เปลี่ยนแปลงของลูกค้าปัจจุบัน

4) การกระจายความเสี่ยง - การปฏิเสธที่จะมุ่งเน้นไปที่วัตถุเดียวและ (หรือ) ช่วงของบริการเพื่อขยายขอบเขต

หลังจากนั้น ลูกค้าจะถูกแบ่งออกเป็นกลุ่มตามลักษณะความแตกต่างที่สำคัญในด้านความต้องการ ความชอบ และพฤติกรรมผู้บริโภค แต่ละกลุ่มที่ระบุในลักษณะนี้สร้างขึ้นจากลูกค้าปัจจุบันและลูกค้าเป้าหมายที่ตอบสนองในลักษณะเดียวกันกับสิ่งจูงใจทางการตลาดชุดเดียวกัน วิธีการจัดกลุ่มที่พบบ่อยที่สุด ฐานลูกค้า— แจกแจงตามโปรไฟล์อุตสาหกรรม ระดับความสามารถในการละลาย ความต้องการ และภูมิศาสตร์

ขั้นตอนต่อไปคือการประเมินความน่าดึงดูดใจของแต่ละเซ็กเมนต์ ซึ่งเป็นผลมาจากการระบุเป้าหมายที่สำคัญที่สุดสำหรับบริษัทจัดการ ในขณะเดียวกันก็กำหนดลำดับความสำคัญเชิงกลยุทธ์สำหรับพวกเขาไปพร้อมๆ กัน เมื่อต้องการทำเช่นนี้ กระบวนการวิจัยจะวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของวิธีการที่เป็นไปได้ในการเจาะเข้าสู่ตลาดที่เป็นปัญหา

ตารางที่ 2

การประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ตารางการพัฒนา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์	คุณสมบัติและบริการที่มีอยู่		คุณสมบัติและบริการใหม่
		กลไกที่เป็นไปได้ในการดำเนินการตามกลยุทธ์	กลยุทธ์ทางการตลาดที่เป็นไปได้	กลไกที่เป็นไปได้ในการดำเนินการตามกลยุทธ์
ที่มีอยู่เดิม	1.เจาะตลาดให้ลึกยิ่งขึ้น	การลดราคา (อัตรา) สำหรับวัตถุและบริการ เพิ่มต้นทุนการโฆษณา ปรับปรุงระบบการจัดจำหน่าย	3.การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์การบริการ	การสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ใหม่และการพัฒนาบริการใหม่เพื่อรักษาลูกค้าปัจจุบัน
	2. การขยายขอบเขตตลาด	การเปลี่ยนชุดบริการ การกำหนดวัตถุเพื่อดึงดูดลูกค้าจากกลุ่มเป้าหมายใหม่	4. การกระจายตลาด	การสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ใหม่และบริการที่หลากหลายสำหรับลูกค้าจากกลุ่มใหม่

ขั้นตอนสุดท้ายของการแบ่งส่วนคือคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับลักษณะสำคัญของกลุ่มเป้าหมายของบริษัทพัฒนา ตลอดจนวัตถุประสงค์และบริการที่เป็นที่ต้องการของลูกค้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อรวบรวมผลลัพธ์ที่ได้รับก่อนหน้านี้ทั้งหมดจากการวิเคราะห์อุตสาหกรรมการประเมินสถานะของสภาพแวดล้อมการแข่งขันและศักยภาพการผลิตของภาคตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนการศึกษาคุณสมบัติด้านเทคนิคการปฏิบัติงานและผู้บริโภคของวัตถุและบริการ บัญชี.

ในการจัดโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ การแบ่งลูกค้าที่พบบ่อยที่สุดคือตามโปรไฟล์อุตสาหกรรมของลูกค้า ซึ่งสามารถแบ่งย่อยออกเป็นภาคส่วนย่อยเพิ่มเติมได้ เมื่อแบ่งกลุ่มตามขนาดของกิจกรรม สามารถจัดกลุ่มบริษัทตามตัวบ่งชี้รายได้หรือขนาดตามจำนวนหรือมูลค่าการซื้อขาย - เล็ก กลาง ใหญ่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน ลูกค้าสามารถแบ่งกลุ่มได้ดังนี้

1) ธนาคาร สำนักงานตัวแทนระหว่างประเทศและต่างประเทศ ผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของหรือเช่าอาคารประเภทอันทรงเกียรติทั้งหลัง (เป็นสัญลักษณ์องค์กร) ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลอันทรงเกียรติ - คลาส A

2) วิสาหกิจขนาดใหญ่, สนใจสำนักงานของศูนย์กลางธุรกิจประเภท A หรือ B ที่ตั้งอยู่ในใจกลางเมืองและจัดให้มีการรับประกันความปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการเต็มรูปแบบ

3) บริษัทระดับกลางที่แสดงความสนใจหลักในพื้นที่สำนักงานในอาคารคลาส B ที่ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจของเมืองและมีการเข้าถึงการคมนาคมที่ดี

4) ธุรกิจขนาดเล็กที่เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภท B และ C ในพื้นที่ "หอพัก" และชานเมืองซึ่งค่าเช่าต่ำกว่ามาก

5) บริษัทอุตสาหกรรมใช้พื้นที่สำนักงานสำหรับกิจกรรมธุรการและตัวแทนในอาคารใกล้กับแหล่งผลิตหลัก

สำหรับการศึกษาโดยละเอียดเกี่ยวกับกลุ่มเป้าหมาย โปรไฟล์จะถูกร่างขึ้น ซึ่งควรรวมถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้า ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์และบริการที่พวกเขาซื้อ ลักษณะพื้นฐานของการขาย เป็นต้น ผลลัพธ์ที่ได้จากการวิเคราะห์กลุ่มและคุณลักษณะที่สำคัญเป็นพื้นฐานสำหรับการสร้าง กลยุทธ์ทางการตลาดตำแหน่งทางการตลาดในตลาดที่บริษัทดำเนินธุรกิจ ในขั้นตอนนี้ จะมีการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างคำขอของลูกค้ากับปัจจัยสำคัญของความสำเร็จของบริษัทในบริบทของกลุ่มลูกค้าปัจจุบันและผู้ที่มีแนวโน้มจะเป็นลูกค้า - จุดแข็งของสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์ บริการ และระบบการจัดการ การระบุข้อได้เปรียบทางการแข่งขันทำให้สามารถกำหนดค่าของตัวบ่งชี้ที่แสดงถึงความสำเร็จของเป้าหมายที่ตั้งไว้ในการจัดการทรัพย์สิน

การแบ่งส่วนความต้องการตามความต้องการของผู้บริโภคในแง่ของประเภทและรูปแบบของวัตถุ ทำให้สามารถเพิ่มประสิทธิภาพจำนวนและโครงสร้างของรายได้และค่าใช้จ่าย โดยคำนึงถึงแนวปฏิบัติในปัจจุบันของการสรุปสัญญาในตลาด

ในเวลาเดียวกันสิ่งสำคัญไม่น้อยสำหรับการจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือการคำนึงถึงอิทธิพลต่อตัวบ่งชี้เป้าหมายในส่วนของปัจจัยเช่นการเลือกผู้เช่า "ผู้ยึด" ตามแนวคิดของวัตถุการกระจายของ สถานที่ระหว่างลูกค้า

ควรหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดในการจัดวางสมอและผู้เช่าอื่นๆ ภายใน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตำแหน่งของ "สมอ" บนชั้น 1-2 ซึ่งจะทำให้ผู้ขายสินค้าที่เกี่ยวข้องซึ่งอยู่เหนือรายได้ขาดหายไป ถ้าเป็น “ผู้ประกาศข่าว” ศูนย์การค้าหากคุณวางแผนที่จะดึงดูดห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ก็ควรคำนวณว่าจะมีพื้นที่เพียงพอสำหรับผู้เช่าที่เหลือที่นำเสนอสินค้าและบริการที่เกี่ยวข้องและเพิ่มเติมหรือไม่ อัตราที่ค่อนข้างต่ำใช้กับผู้เช่า "จุดยึด"

สำหรับการแบ่งส่วนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย คุณสามารถใช้คุณลักษณะต่างๆ เช่น ระดับความพึงพอใจของลูกค้าต่อสภาพความเป็นอยู่ และความพร้อมในการซื้อ (ปรับปรุง) ที่อยู่อาศัย

จากผลลัพธ์ที่ได้รับและประมวลผลในลักษณะนี้ พื้นที่ต่างๆ จะถูกจัดกลุ่มโดยความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่จะเท่ากับ ต่ำกว่าหรือสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด โดยอิงตามสมมติฐานที่ว่าผู้ตอบแบบสอบถามกำลังมองหาที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ในที่เดียวกัน ที่พวกเขาอาศัยอยู่ในปัจจุบัน

เมื่อประเมินขีดความสามารถของความต้องการในกลุ่มเป้าหมาย รวมถึงการกระจายตามเขต บริษัทจะต้องคำนึงถึงลักษณะเฉพาะของเขตด้วย เช่น จำนวนผู้อยู่อาศัย ความหนาแน่นของประชากร พื้นที่อพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ย เป็นต้น สิ่งนี้จะทำให้สามารถคาดการณ์ขนาดและโครงสร้างของความต้องการที่อาจเกิดขึ้นในตลาดได้แม่นยำยิ่งขึ้น และกำหนดโอกาสของบริษัท

ในการแบ่งส่วนตลาดตามสัญญาณของความสามารถในการละลายของลูกค้าและความพร้อมของที่อยู่อาศัยสำหรับพวกเขา คุณสามารถใช้การตั้งค่าในการเลือกรูปแบบการชำระเงิน: ผ่าน เงินทุนของตัวเองผ่านการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน ผ่านการออมทรัพย์ในสหกรณ์การเคหะและห้างหุ้นส่วน ตลอดจนผ่านการกู้ยืมจำนองทั้งการก่อสร้างและการซื้อที่อยู่อาศัยสำเร็จรูป เป็นต้น

2. การบริหารจัดการราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์

2.1. การพัฒนาและการดำเนินการตามกลยุทธ์การกำหนดราคา

การกำหนดราคาเชิงกลยุทธ์ในการจัดการทรัพย์สิน ในการกำหนดราคา กลยุทธ์การกำหนดราคาประเภทหลักต่อไปนี้มีความโดดเด่นขึ้นอยู่กับอัตราส่วนของเงินเยนที่จัดตั้งขึ้นต่อมูลค่าตลาดเฉลี่ย:

1) การกำหนดราคาระดับพรีเมียมหรือ "cream skimming" ซึ่งรวมถึงการกำหนดราคาที่สูงสำหรับวัตถุและบริการที่เป็นนวัตกรรมและมีชื่อเสียงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลยุทธ์ของการเพิ่มระดับพรีเมี่ยม (การลดราคาติดต่อกัน) และ "ร่มราคา"

2) การกำหนดราคาที่เป็นกลาง - ตามผู้นำโดยมุ่งเน้นที่ราคาตลาดและคู่แข่ง การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ (อสังหาริมทรัพย์และบริการ) กลยุทธ์การแบ่งส่วนตลาด และผลกำไรขั้นต่ำที่เพียงพอ

3) กลยุทธ์การทะลุทะลวงราคาหรือกลยุทธ์ "ลดราคา" - ผู้นำด้านต้นทุน, ความเป็นผู้นำที่สูญเสีย

กลยุทธ์การทะลุทะลวงราคามีลักษณะเฉพาะด้วยการกำหนดราคาในระดับที่ลูกค้ามองว่าต่ำหรือปานกลาง เมื่อเปรียบเทียบกับมูลค่าทางเศรษฐกิจของสินค้าหรือบริการที่นำเสนอในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ใช้เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งการตลาดและยอดขายของบริษัท ซึ่งส่งผลให้กำไรขั้นต้นโดยรวมเพิ่มขึ้นแม้ในราคาต่อหน่วยเพียงเล็กน้อยก็ตาม

กลยุทธ์การกำหนดราคาระดับพรีเมียมมีลักษณะเฉพาะคือการก่อตัวของราคาที่สูงเกินจริงซึ่งสัมพันธ์กับมูลค่าของผลิตภัณฑ์ที่ประเมินโดยผู้ซื้อ ความไม่สมส่วนนี้ช่วยให้มั่นใจได้ถึงกำไรจากการขายในราคาที่รวมพรีเมี่ยมไว้เพื่อความพึงพอใจสูงสุดต่อความต้องการของผู้ซื้อกลุ่มแคบ ด้วยการกำหนดราคาที่เป็นกลาง ราคาที่ผู้ขายเสนอจะเพียงพอกับอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าที่คาดไว้ กลุ่มเป้าหมายตลาดอสังหาริมทรัพย์

ความแตกต่างในกลยุทธ์การกำหนดราคาไม่ได้ถูกกำหนดโดยมูลค่าของราคาสำหรับวัตถุและบริการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่โดยการรับรู้ของลูกค้าปัจจุบันและผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าโดยทั่วไปเมื่อเปรียบเทียบกับข้อเสนอของผู้เข้าร่วมตลาดรายอื่น เช่น อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานชั้นหนึ่งสำหรับ ตลาดรัสเซียอาจมีขนาดใหญ่ในแง่สัมบูรณ์และในขณะเดียวกันก็มีนัยสำคัญสำหรับ บริษัทต่างประเทศค่อนข้างต่ำ ระดับนานาชาติสำหรับการเช่าสถานที่ที่คล้ายกัน ดังนั้นการกำหนดอัตราที่สูงสำหรับลูกค้าเป้าหมายเหล่านี้จะเป็นผลมาจากกลยุทธ์การทะลุราคา ไม่ใช่ "ครีมสกิมมิง"

ขอแนะนำให้แบ่งการจัดตั้งและการดำเนินการตามนโยบายการกำหนดราคาที่ครอบคลุมที่มีประสิทธิภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ออกเป็นช่วงต่อไปนี้

1. การพัฒนาชุดกลยุทธ์การกำหนดราคาโดยคำนึงถึงระยะวงจรชีวิตของวัตถุในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึง:

ผลการวิจัยและวิเคราะห์ความชอบของกลุ่มเป้าหมาย การประเมินความเต็มใจที่จะจ่ายมากขึ้น (หรือน้อยกว่า) สำหรับวัตถุที่เสนอ

ขนาดและโครงสร้างของต้นทุนที่ต้องครอบคลุมในราคาที่กำหนดสำหรับวัตถุ

สภาพแวดล้อมการแข่งขัน - การกระทำที่เป็นไปได้ของคู่แข่งในแง่ของ ข้อเสนอราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป้าหมาย

2. การจัดการราคาบริการและอสังหาริมทรัพย์ตามกลไกในการกำหนดและปรับเปลี่ยน

แนวทางนี้เกี่ยวข้องกับการบรรลุและพัฒนาไม่เพียงแต่ในระยะสั้นเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความได้เปรียบทางการแข่งขันในระยะยาวด้วย จากมุมมองของกลยุทธ์การกำหนดราคาจะมีการวิเคราะห์ความถูกต้องของราคาที่ใช้ในแง่ของผลลัพธ์ที่จะเป็นอย่างไรและสอดคล้องกับเป้าหมายของบริษัทจัดการ (ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์) มากน้อยเพียงใด ตัวอย่างเช่น นักพัฒนาซอฟต์แวร์ลดราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อดึงดูดลูกค้าเพิ่มเติม ช่วยเพิ่มรายได้ในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม สงครามราคาที่เป็นไปได้ซึ่งเกิดจากการลดลงในระยะกลางและระยะยาวจะนำไปสู่การไม่สามารถทำกำไรได้หากต้นทุนของนักพัฒนาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม

ผลกระทบด้านลบดังกล่าวสามารถหลีกเลี่ยงได้โดยการประเมินสภาวะการแข่งขันในตลาดเป้าหมาย รวมถึงมูลค่าผู้บริโภคของทรัพย์สิน ในสภาวะ การแข่งขันที่สมบูรณ์แบบเมื่อส่วนแบ่งของผู้เข้าร่วมแต่ละคนไม่เกิน 1-2% แนะนำให้กำหนดอัตราตามระดับตลาดโดยเฉลี่ยมากที่สุด ที่ การแข่งขันแบบผูกขาดค่าเช่าสามารถเพิ่มผลกำไรสูงสุดในกลุ่มที่มีอยู่แล้วหรือต่ำกว่าต้นทุนในช่วงระยะเวลาของการเจาะเข้าสู่ตลาดเฉพาะกลุ่มใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ขายน้อยรายมีลักษณะเฉพาะด้วยกลยุทธ์การกำหนดราคาที่แข่งขันได้หลากหลายที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ หากบริษัทจัดการเป็นหนึ่งในผู้นำ อัตราดังกล่าวสามารถกำหนดได้ในระดับที่ให้ผลกำไรสูงสุดในปัจจุบันโดยคำนึงถึงความต้องการคงเหลือ ในด้านการกำหนดราคา บริษัทที่ติดตามจะต้องมุ่งเน้นไปที่อัตราของผู้นำด้วยการปรับเปลี่ยนคุณภาพการบริการ เทคนิค การปฏิบัติงาน และคุณสมบัติผู้บริโภคของทรัพย์สิน เป็นต้น

การวิเคราะห์การตลาดและการวิจัยเกี่ยวกับความต้องการของลูกค้าทำให้สามารถกำหนดราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ ขึ้นอยู่กับการรับรู้ถึงมูลค่าทางเศรษฐกิจของทรัพย์สิน ในการพิจารณาพฤติกรรมผู้บริโภคที่มีแนวโน้มมากที่สุดบนพื้นฐานของพวกเขาจะใช้ตัวบ่งชี้ความยืดหยุ่นที่สอดคล้องกันซึ่งระบุลักษณะการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของปริมาณความต้องการเมื่อราคาตลาดหรือรายได้ของผู้ซื้อ (ผู้เช่า) ของอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลง

ความยืดหยุ่นของราคาของอุปสงค์ () สะท้อนถึงระดับผลกระทบของการเพิ่มขึ้นหรือลดราคา () ต่อลักษณะเชิงปริมาณของอุปสงค์ () คำนวณโดยใช้สูตรต่อไปนี้:

โดยที่มูลค่าพื้นฐาน (เริ่มต้น) ของปริมาณความต้องการ — มูลค่าราคาพื้นฐาน (เริ่มต้น)

สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย เงื่อนไขของความยืดหยุ่นแสดงได้ดังนี้ การลดราคาอพาร์ทเมนท์ที่ขายด้วยความต้องการที่ยืดหยุ่นของราคา () ช่วยให้คุณเพิ่มรายได้และด้วยความต้องการที่ไม่ยืดหยุ่น () จะทำให้รายได้ลดลง

ความยืดหยุ่นของรายได้ของอุปสงค์ถูกกำหนดโดยสูตร

โดยที่รายได้เฉลี่ย (ในช่วง ) ของลูกค้าปัจจุบันและผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าอยู่ที่ไหน — จำนวนการเติบโตของรายได้สำหรับลูกค้าปัจจุบันและลูกค้าเป้าหมาย

เมื่อคำนึงถึงขั้นตอนของวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ในการกำหนดราคา เกี่ยวข้องกับการกำหนดราคา (อัตรา) ที่ให้อัตราส่วนที่เหมาะสมของรายได้ กำไร ส่วนแบ่งการตลาด ฯลฯ เมื่อพิจารณาจากพารามิเตอร์ทางเทคนิคและเศรษฐกิจในปัจจุบันของโรงงาน เมื่อมีการใช้ อัตราจะถูกเพิ่มไปยังระดับเฉลี่ยของตลาด ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย มีความจำเป็นต้องรักษาระดับอัตราที่ช่วยให้คุณสามารถรักษาลูกค้าผู้เช่า ลดส่วนแบ่งของพื้นที่ว่างให้เหลือน้อยที่สุด และบรรลุจุดคุ้มทุนสำหรับบริการ

เป้าหมายหลักของกลยุทธ์การกำหนดราคาระดับพรีเมียมคือการได้รับผลกำไรในระดับสูงสุดโดยการลดปริมาณการบริการ (พื้นที่) โดยผู้ขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการกำหนดราคาที่สูงมาก แต่เป็นที่ยอมรับของลูกค้าเป้าหมาย

บ่อยครั้งที่การกำหนดราคาระดับพรีเมียมจะดำเนินการในรูปแบบของกลยุทธ์ "ครีม skimming" เมื่อขายผลิตภัณฑ์ที่เป็นนวัตกรรมและ (หรือ) อันทรงเกียรติ - อสังหาริมทรัพย์และบริการเช่น ที่อยู่อาศัยหรูหรา บ้าน "อัจฉริยะ" (อาคารอัจฉริยะ) กระท่อมในชนบท ฯลฯ ความเป็นไปได้ในการใช้งานได้รับการประเมินตามมูลค่าของตัวบ่งชี้จุดคุ้มทุนของการขาย (การขาย) เมื่อราคาเปลี่ยนแปลง () คำนวณโดยใช้สูตร:

การเปลี่ยนแปลงราคาอยู่ที่ไหน โดยระบุโดยคำนึงถึงเครื่องหมาย: “+” - เมื่อราคาเพิ่มขึ้น และ “-” - เมื่อราคาลดลง — กำไรเฉพาะ, ส่วนแบ่งกำไรในราคาของผลิตภัณฑ์ (บริการ)

ความเป็นไปได้และประสิทธิผลของการใช้กลยุทธ์ Skimming นั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขพื้นฐานต่อไปนี้ด้วย:

1) ความเป็นเอกลักษณ์และ (หรือ) สถานะที่สูงของทรัพย์สินที่ขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งลูกค้าให้ความสำคัญเป็นพิเศษ และพวกเขายินดีจ่ายในราคาพรีเมี่ยมที่เพิ่มขึ้น

2) ส่วนแบ่งที่สำคัญของต้นทุนส่วนเพิ่ม - ตัวแปรและกึ่งคงที่ - โครงสร้างทั่วไปค่าใช้จ่ายในการสร้าง ดำเนินงาน และการใช้ทรัพย์สิน ซึ่งแม้แต่เบี้ยประกันภัยเพียงเล็กน้อยก็ทำให้กำไรเพิ่มขึ้นอย่างมาก

เพื่อนำกลยุทธ์ skimming ไปใช้ให้ประสบความสำเร็จ บริษัทต้องมั่นใจและเพิ่มการใช้อุปสรรคเพื่อปกป้องกลุ่มตลาดที่ถูกยึดจากคู่แข่ง: สิทธิบัตร ใบอนุญาตและใบอนุญาต ความเป็นเจ้าของช่องทางการจัดจำหน่ายที่ดีที่สุด การเข้าถึงทรัพยากรที่จำกัด ชื่อเสียงของบริษัท สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการ การประหยัดต่อขนาด

การรักษาราคาในระดับสูงสุดที่กำหนดจะยากขึ้น เนื่องจากประสิทธิภาพของอุปสรรคลดลง และผู้แข่งขันเชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีสำหรับการผลิตวัตถุที่คล้ายกันและปรับปรุงโครงสร้างต้นทุน แนวโน้มนี้เป็นเรื่องปกติสำหรับสินค้าคงทน ดังนั้นจึงเกิดขึ้นจริงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีวงจรชีวิตที่สำคัญด้วย ในเงื่อนไขดังกล่าว ขอแนะนำให้ใช้กลยุทธ์ของเบี้ยประกันภัยแบบขั้น เมื่อราคาถูกกำหนดโดยค่าเผื่อเบี้ยประกันภัยที่ลดลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งช่วยให้ผู้ขายได้รับผลกำไรโดยรวมสูงสุด - ยอดขายเพิ่มขึ้นและการพิชิตภาคส่วนใหม่พร้อมการแก้ไขแต่ละครั้งในภายหลัง ของราคา (อัตรา)

กลไกการกำหนดราคาระดับพรีเมียมประกอบด้วยกลยุทธ์ "ร่มราคา" ซึ่งบริษัทชั้นนำสร้างราคาที่มีความสามารถในการทำกำไรเพิ่มขึ้นในบางส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ - "เปิดร่ม" เหนือมัน ราคาพรีเมียมเพิ่มเติมนั้นเกิดขึ้นไม่มากนักเนื่องจากลักษณะของวัตถุ แต่เนื่องจากตลาดที่แข็งแกร่ง ใกล้กับตำแหน่งผูกขาดของ บริษัท - ประสบการณ์หลายปี ภาพลักษณ์ที่จัดตั้งขึ้น และความภักดีของลูกค้า

กลยุทธ์นี้สามารถนำไปใช้ได้ในกรณีต่อไปนี้

1. มุ่งเน้นความพยายามในการดึงดูดภาคส่วนที่น่าสนใจที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์และสร้างฐานสำหรับการขยายตลาดซึ่งช่วยให้คุณสามารถจัดโครงสร้างปริมาณการลงทุนในโครงการการตลาดที่จำเป็นได้อย่างเหมาะสม

2. เพิ่มขีดความสามารถในการผลิตสินค้าและบริการอย่างค่อยเป็นค่อยไปในขณะที่เราเจาะกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ขึ้น ช่วยให้:

เพิ่มประสิทธิภาพการผลิตและจัดจำหน่ายผ่านประสบการณ์ที่ได้รับจากขนาดเล็ก

ใช้ทรัพยากรทางการเงินจากการขายอสังหาริมทรัพย์และบริการในส่วนที่พัฒนาแล้วก่อนหน้านี้เพื่อขยายกิจกรรมทางการเงินและเศรษฐกิจ

ลดความเสี่ยงต่อ “การเสียชีวิต” ทรัพยากรทางการเงินในส่วนเกิน สิ่งอำนวยความสะดวกการผลิตด้วยการประเมินความสามารถของทั้งความน่าดึงดูดและเซ็กเมนต์ที่ผิดพลาด

กลยุทธ์การหยุดชะงักถูกใช้โดยผู้เข้ามาใหม่หรือผู้เล่นที่ต้องการเสริมความแข็งแกร่งให้กับตำแหน่งโดยการขยายฐานลูกค้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่าราคาสูงสุดที่เป็นไปได้ กลไกการกำหนดราคาประเภทนี้ที่พบบ่อยที่สุดคือ:

ความเป็นผู้นำด้านต้นทุนเนื่องจากต้นทุนการผลิตที่ต่ำ การส่งเสริมการขายและการขายวัตถุในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งหลัก เมื่อไม่รวมความเป็นไปได้ของการแข่งขันด้านราคา (สงครามราคา) เนื่องจากผลลัพธ์นั้นชัดเจนต่อผู้เข้าร่วมตลาดทุกคน

ความเป็นผู้นำในการสร้างความสูญเสียเมื่อราคาสำหรับบริการหลักเช่นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดไว้ต่ำกว่าต้นทุนและการขายบริการอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องให้กับลูกค้าจะดำเนินการด้วยการลงโทษที่เพิ่มขึ้น

เงื่อนไขหลักสำหรับความเป็นไปได้และประสิทธิผลของการใช้กลยุทธ์ข้างต้นคือการมีลูกค้าในวงกว้างที่พร้อมจะเปลี่ยนไปใช้บริษัทที่กำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างต่ำทันที เนื่องจากการตอบสนองต่อความแตกต่างจะไม่เกิดขึ้น จำเป็นต้องรวดเร็วและสอดคล้องกับความคาดหวังของผู้ขาย เป็นผลให้การใช้กลยุทธ์การลดราคาจึงไม่ยุติธรรมในกลุ่มที่มีรายได้สูง - ผู้เช่าและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหรูหรา กระท่อมในชนบท ฯลฯ ในสถานการณ์เช่นนี้ ความพยายามที่จะขยายกลุ่มเหล่านี้โดยการลดราคามักจะนำไปสู่การสูญเสียลูกค้าปัจจุบัน ซึ่งความจริงที่ว่าการซื้อของพวกเขามีให้เฉพาะบางคนเท่านั้น - ด้วยความสามารถในการละลายในระดับสูงและมีรสนิยมที่ไม่ธรรมดา - เป็นสิ่งสำคัญ

จากมุมมองของโครงสร้างต้นทุน ความสำเร็จของกลยุทธ์การฝ่าวงล้อมราคาจะมีมากขึ้น เมื่อต้นทุนส่วนเพิ่มมีสัดส่วนที่น้อยลง และผลประโยชน์ต่อหน่วยมีสัดส่วนที่มากขึ้น ดังนั้นแม้ลูกค้าและปริมาณการขายจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยก็จะทำให้รายได้รวมเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

หากทรัพย์สินมีกำไรเฉพาะเจาะจงต่ำ การลดราคาจะสมเหตุสมผลด้วยการลดต้นทุนผันแปรอย่างมีนัยสำคัญพร้อมกัน ซึ่งจะรักษากำไรของผู้ขายไว้ จากผลที่กล่าวมาข้างต้น ผู้เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์มักริเริ่มกลยุทธ์ทะลุราคาเมื่อคู่แข่งไม่สามารถหรือไม่เต็มใจที่จะใช้มาตรการตอบโต้แบบสมมาตรด้วยเหตุผลข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:

ความเหนือกว่าอย่างมีนัยสำคัญของผู้ริเริ่มในความสามารถในการลดต้นทุนหรือจำนวนที่มีอยู่ ทรัพยากรทางการเงิน;
ส่วนแบ่งการตลาดที่ไม่มีนัยสำคัญและขนาดของกิจกรรมของบริษัทที่ริเริ่ม ผลลัพธ์ของการเปลี่ยนแปลงจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มเล็ก ๆ ที่ไม่สังเกตเห็นได้ชัดเจนสำหรับผู้เล่นรายใหญ่
ความต้องการที่ยืดหยุ่นสูงและความภักดีของลูกค้าต่ำ เมื่อนโยบายราคาต่ำทำให้เกิดการขยายขอบเขตของตลาดเป้าหมายโดยทั่วไป ซึ่งส่งผลให้ผู้เข้าร่วมทุกคนจะไม่สูญเสียแม้ว่าพวกเขาจะติดตามการลดราคาก็ตาม

ในเวลาเดียวกัน ราคาที่ทะลุทะลวงในฐานะเครื่องมือในการแข่งขันนั้นมีความสมเหตุสมผลและยังดีกว่าเมื่อบริษัทคาดหวังการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากผู้เข้าร่วมรายใหม่ ในกรณีนี้การลดราคาและปริมาณการขายที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจะช่วยให้มั่นใจได้ว่าการลดลงโดยเฉพาะเจาะจงอย่างมีนัยสำคัญ ต้นทุนคงที่- สิ่งนี้จะนำไปสู่การสร้างกำแพงทางเข้าเนื่องจากการประหยัดจากขนาด เพื่อเอาชนะคู่แข่งที่จำเป็นต้องมีเทคโนโลยีการผลิตและการจัดการที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น หรือเริ่มให้บริการในปริมาณที่มากกว่าที่บริษัทอื่น ๆ ในตลาดนี้ประสบความสำเร็จอยู่แล้ว

สาระสำคัญของการกำหนดราคาที่เป็นกลางไม่ใช่การใช้เงินเยนเป็นเครื่องมือในการเพิ่มภาคตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่อนุญาตให้โฟมมีอิทธิพลต่อการหดตัวในทางใดทางหนึ่ง ประเภทหลักคือ:

1) กลยุทธ์ในการติดตามผู้นำซึ่งเป็นลักษณะเฉพาะที่สุดของตลาดที่ผูกขาดหรือผู้ขายน้อยรายเมื่อผู้เข้าร่วมหลักกำหนดราคาตามระดับราคาและอัตราค่าเช่าที่ผู้นำกำหนด

2) กลยุทธ์การเน้นราคาตลาดและคู่แข่งเมื่อการตัดสินใจกำหนดราคาขึ้นอยู่กับระดับตลาดเฉลี่ยของตลาดอสังหาริมทรัพย์

3) กลยุทธ์ของกำไรขั้นต่ำที่เพียงพอ ซึ่งใกล้เคียงกับกลยุทธ์ก่อนหน้า แต่เกี่ยวข้องกับการปรับราคาโดยคำนึงถึงระดับความสามารถในการทำกำไรขั้นต่ำที่ต้องการ (เป้าหมาย)

4) ความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ เมื่อมีการนำเสนอวัตถุที่มีลักษณะแตกต่างจากคู่แข่ง และทำให้บรรลุปริมาณการขายเพิ่มเติมด้วยเงินเยนที่เทียบเคียงได้กับข้อเสนอของคู่แข่ง

5) กลยุทธ์การแบ่งส่วน - การส่งเสริมกลุ่มวัตถุในส่วนต่าง ๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากความแตกต่างในทรัพย์สินของผู้บริโภค

2.2. การคำนวณราคาตามปัจจัยด้านราคา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์

การคำนวณราคาและอัตราในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ปัจจัยด้านราคาจะขึ้นอยู่กับผลการวิจัยและการวิเคราะห์คำขอและความชอบของลูกค้า เนื่องจากปัจจัยด้านราคา มีการเลือกเกณฑ์ที่คำนึงถึงคุณสมบัติหลักต่อไปนี้ของอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก:

ความซับซ้อนของโครงสร้างองค์ประกอบของวัตถุ

การเคลื่อนที่ไม่ได้ของวัตถุในอวกาศ การเชื่อมโยงกับระบบพิกัดทางภูมิศาสตร์เฉพาะ

ระยะเวลาของกระบวนการสร้างวัตถุและการใช้งานในภายหลัง

ความยากลำบากในการโอนกรรมสิทธิ์ในวัตถุอย่างเป็นทางการ

จำนวนต้นทุนธุรกรรมเมื่อสรุปธุรกรรมกับออบเจ็กต์

ในตาราง 3. ตัวอย่างการจัดกลุ่มของลักษณะราคาหลักทางกายภาพ กฎหมาย เศรษฐกิจ และสังคม ที่มีอิทธิพลสำคัญที่สุดต่อการปฏิบัติตามมูลค่าของทรัพย์สินที่เป็นปัญหากับข้อกำหนดของผู้ซื้อและผู้เช่าที่มีศักยภาพ

การกำหนดราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามปัจจัยด้านราคาจะดำเนินการโดยการเลือกคุณสมบัติหลักตามระดับอิทธิพลต่อผู้บริโภคและคุณสมบัติทางเศรษฐกิจของวัตถุ ความสำคัญของสิ่งเหล่านี้ถูกกำหนดโดยคำนึงถึงส่วนของตลาด วัตถุประสงค์การใช้งาน และประเภทของทรัพย์สินเป็นหลัก ในกรณีนี้ สมมติฐานหลักคือมูลค่าของทรัพย์สินประเภทที่เป็นปัญหาสำหรับลูกค้านั้นถูกกำหนดโดยความสนใจและรูปแบบทางเศรษฐกิจเท่านั้น มูลค่าของทรัพย์สินนั้นสามารถประเมินได้หากตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

ประโยชน์ของวัตถุในฐานะพวกพ้องที่สนองความต้องการของบุคคล สังคม หน่วยงานทางเศรษฐกิจ ฯลฯ

การจัดหาอสังหาริมทรัพย์อย่างจำกัดเพื่อเป็นทรัพยากรทางเศรษฐกิจสำหรับชีวิตมนุษย์และสังคมตลอดจนองค์กรธุรกิจ

ความพร้อมของอุปสงค์ที่มีประสิทธิภาพ

ความเป็นไปได้ในการโอนกรรมสิทธิ์หรือการกำหนดสิทธิอื่น ๆ สถานะทางกฎหมายอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของสิทธิ์นี้ไปยังบุคคลอื่นในฐานะผู้ซื้อทรัพย์สิน

ตารางที่ 3.

ปัจจัยด้านราคาหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์

	กลุ่มปัจจัยด้านราคา
	ทางกายภาพ	ถูกกฎหมาย	ทางเศรษฐกิจ	ทางสังคม
ท้องถิ่น	ลักษณะทางกายภาพวัตถุ	ความสมบูรณ์ของสิทธิและภาระผูกพันในวัตถุ	ความพร้อมของผลิตภัณฑ์ทดแทน	ศักดิ์ศรีของพื้นที่
	ความปลอดภัยในการสื่อสารของเว็บไซต์	ความน่าเชื่อถือของการค้ำประกันสิทธิในทรัพย์สิน	ระดับค่าเช่าและต้นทุน	อัตราการเกิดอาชญากรรม
	ระยะทางจากศูนย์กลางธุรกิจ	ข้อจำกัดในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก	จำนวนผู้ซื้อ (ผู้เช่า)	จำนวนและโครงสร้างของครอบครัวและหน่วยงานทางเศรษฐกิจ
	ระยะทางจากพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ	ความยากลำบากในการจดทะเบียนสิทธิ การสรุป และการจดทะเบียนข้อตกลง	สถานะของตลาดทางเลือก	โครงสร้างทางสังคมประชากร
	ระยะทางจากทางหลวง	กฎการแบ่งเขตอาณาเขต	ระดับและพลวัตของรายได้ครัวเรือน	เงื่อนไขในการย้ายถิ่น
	ภูมิทัศน์และประเภทของการพัฒนา	ความเสี่ยงทางการเมือง	เงินอุดหนุน ผลประโยชน์ การเงินเป้าหมาย	รสนิยมและประเพณีของประชากร
	สภาวะทางนิเวศวิทยา	การควบคุมตลาด	ความพร้อมของทรัพยากรทางการเงิน	ความหนาแน่นของประชากร
	ความน่าจะเป็นของภัยพิบัติทางธรรมชาติและที่มนุษย์สร้างขึ้น	ข้อจำกัดสิทธิสำหรับชาวต่างชาติ	ความคาดหวังเงินเฟ้อ	ระดับการศึกษาของประชากร
ทั่วโลก	คุณสมบัติภูมิอากาศ	ระบอบการปกครองภาษีและสิทธิประโยชน์	ระดับและก้าวของการพัฒนาธุรกิจ	ประชากร

มูลค่าทางเศรษฐกิจของวัตถุในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือราคาสูงสุดสำหรับลูกค้าที่เขายินดีจ่ายเพื่อรับผลประโยชน์ที่เกี่ยวข้อง เมื่อคำนวณแล้วจะถือว่า พฤติกรรมที่มีเหตุผลผู้บริโภค การรับรู้วัตถุประสงค์เกี่ยวกับข้อดีและข้อเสียของการซื้อที่เสนอ โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบทางเลือกในการทำธุรกรรมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน

ราคาของทรัพย์สินคำนวณเป็นมูลค่าทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินทางเลือกที่ดีที่สุดของผู้บริโภคที่มีให้กับผู้ซื้อเป้าหมาย โดยปรับตามความแตกต่างเชิงบวกและเชิงลบจากตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุด ตามสูตร:

ราคา = มูลค่าทางเศรษฐกิจ + บวก - ลบ

วัตถุที่ดีที่สุด (บริการ) มูลค่าของความแตกต่าง มูลค่าของความแตกต่าง

ตามความสำคัญของปัจจัยการกำหนดราคา เช่นเดียวกับกลุ่ม มูลค่าทางเศรษฐกิจรวมทั้งหมดจะถูกคำนวณ

() สำหรับแต่ละวัตถุตามสูตร

ค่าของปัจจัยการกำหนดราคาอยู่ที่ไหน - ความสำคัญของปัจจัยที่ th ในมูลค่าโดยรวมของกลุ่มปัจจัยการสร้างราคากลุ่มที่ th - ความสำคัญของปัจจัยการกำหนดราคากลุ่มที่ 3 ในมูลค่าทางเศรษฐกิจโดยรวมสำหรับผู้เช่า

ยอมรับได้สำหรับ ลูกค้าเป้าหมายระดับของอัตราค่าเช่า () สำหรับแต่ละวัตถุจะถูกกำหนดบนพื้นฐานของราคาที่ไม่แยแส - ค่าเช่าที่ดีที่สุด () และการแก้ไขโดยใช้การเบี่ยงเบนที่สอดคล้องกันของมูลค่าทางเศรษฐกิจของวัตถุ () จากมูลค่า "อุดมคติ" () ตามสูตร:

ยิ่งอัตราที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับระดับที่ลูกค้ายอมรับได้ โอกาสที่จะเช่าสถานที่โดยผู้เช่ารายใดรายหนึ่งก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ผู้ให้เช่าสามารถใช้ผลลัพธ์ที่ได้รับไม่เพียงแต่เพื่อกำหนดค่าธรรมเนียมเท่านั้น แต่ยังวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนแปลงโดยการเปรียบเทียบอัตราส่วน "ราคา - มูลค่า - ปัจจัยด้านราคา"

2.3. การกำหนดราคาตามต้นทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์

การกำหนดราคาต้นทุนขึ้นอยู่กับการใช้ต้นทุนการผลิตและกำไรที่ต้องการจากการขายวัตถุในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาคือผลรวมขององค์ประกอบต่อไปนี้:

* ต้นทุนการผลิตทางตรงที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการสร้าง การดำเนินงาน และการขายอสังหาริมทรัพย์ ต่อหน่วยพื้นที่

* ค่าเฉลี่ยเฉพาะของต้นทุนทางอ้อม (ค่าโสหุ้ย) ที่เกี่ยวข้องกับการจัดกระบวนการจัดการของ บริษัท โดยรวม

* กำไรเฉพาะของมูลค่า panenka ต่อต้นทุน

การกำหนดราคาต้นทุนเกี่ยวข้องกับการใช้ผลลัพธ์ของการวิเคราะห์ขนาดประเภทและโครงสร้างของต้นทุนตามข้อมูลการบัญชีและการบัญชีการเงินตลอดจนเอกสารเชิงบรรทัดฐานด้านกฎระเบียบและการบริหารภายในที่ควบคุมอัลกอริทึมการคำนวณต้นทุนและจำนวนมาร์กอัป

เทคโนโลยีการกำหนดราคาต้นทุนต่อไปนี้มีความโดดเด่น

1. ต้นทุนของบริษัทโดยเฉลี่ยบวกกำไร - สร้างมาร์กอัปในแง่สัมบูรณ์หรือเปอร์เซ็นต์ต่อต้นทุนการผลิตต่อหน่วยพื้นที่

2. การตั้งราคาที่ให้มูลค่าเป้าหมายสำหรับผลตอบแทนจากต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการสร้างและดำเนินการทรัพย์สิน

3. การคำนวณราคาตามจุดคุ้มทุน - ราคา (อัตราค่าเช่า) ของทรัพย์สินซึ่งมีการสร้างกำไรขั้นต้นตามจำนวนที่ต้องการ

2.4. ระบบส่วนลดในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ส่วนลดซึ่งตามสาระสำคัญทางการค้าและขึ้นอยู่กับแหล่งที่มาของการก่อตัวสามารถแบ่งออกเป็นสองประเภทหลัก:

1) ส่วนลดตามแผนซึ่งเกิดจากจำนวนค่าใช้จ่ายในการบริหาร (ค่าโสหุ้ยทางอ้อมและทางอ้อม) ทั้งหมด

2) ส่วนลดทางยุทธวิธีซึ่งมีแหล่งที่มาคือกำไร และเป้าหมายคือการสร้างแรงจูงใจด้านราคาเพิ่มเติมให้กับลูกค้าโดยการลดราคาของวัตถุโดยตรง

ส่วนลดที่วางแผนไว้ ได้แก่ นักพัฒนาที่จัดโฆษณาสำหรับอาคารที่พักอาศัยที่กำลังก่อสร้าง ซึ่งระบุถึงตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถซื้ออพาร์ทเมนท์ได้ ดังนั้นนักพัฒนาจึงประหยัดเงินของตัวกลางในการขายในด้านการตลาดและการส่งเสริมการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยลักษณะทางเศรษฐกิจแล้วเทียบเท่ากับการจัดหา ส่วนลดเพิ่มเติมซึ่งต่อมาอาจแสดงเป็นการลดจำนวนค่าตอบแทนตัวแทน

ส่วนลดทางยุทธวิธีช่วยให้ราคาซื้อจริงของวัตถุในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง ซึ่งนำไปสู่การเพิ่มมูลค่าการซื้อสำหรับลูกค้า ให้เราพิจารณาส่วนลดโดยละเอียดว่าเป็นเครื่องมือที่น่าสนใจที่สุดในการปรับราคา ความสามารถและข้อจำกัดในการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนวิธีการวิเคราะห์และประเมินความเป็นไปได้และประสิทธิผลของการใช้งาน

ส่วนลดสำหรับการซื้อในปริมาณมากเป็นการวัดการลดราคาขายซึ่งรับประกันให้กับผู้ซื้อในกรณีที่ซื้อวัตถุครั้งเดียวในปริมาณเท่ากับหรือเกินจำนวนที่กำหนด

ส่วนลดสามารถแสดงในรูปแบบต่อไปนี้:

เปอร์เซ็นต์ที่ลดลงจากราคาที่ระบุ (รายการ)

จำนวนยูนิต (พื้นที่ จำนวนสถานที่ บริการ ฯลฯ) ที่ผู้ซื้อสามารถรับได้ฟรีหรือในราคาที่ลดลง

จำนวนเงินจะถูกส่งคืนให้กับลูกค้าโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายหรือเครดิตสำหรับการซื้อในอนาคต

การแนะนำส่วนลดง่ายๆ มีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นการซื้อบริการให้ได้มากที่สุด ขีดจำกัดบนคือจำนวนเงินที่ผู้ขายประหยัดเมื่อเพิ่มคำสั่งซื้อเดียว การใช้ส่วนลดประเภทนี้อย่างสมเหตุสมผลที่สุดอยู่ในภาคส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป้าหมายหลักของผู้ขายคือการเพิ่มรายได้รวมหรือกำไรสูงสุดในธุรกรรมหนึ่งๆ และผู้ซื้อคือการลดราคาต่อหน่วยให้ต่ำที่สุด

เมื่อระบบส่วนลดธรรมดาไม่ได้ให้ผลลัพธ์ที่คาดหวังมีความจำเป็นต้องศึกษาความเป็นไปได้ของการแนะนำส่วนลดสะสม (สะสม) - การลดราคาขายรับประกันหากลูกค้าซื้อวัตถุเกินขีด จำกัด ในช่วงเวลาหนึ่ง เวลาและใช้กับระดับเสียงด้านบน พื้นฐานสำหรับความแตกต่างของส่วนลดอาจเป็นพารามิเตอร์ของการซื้อของลูกค้าแบบสะสม - ปริมาณสะสมหรือต้นทุนรวมของพื้นที่อสังหาริมทรัพย์และ (หรือ) หน่วยบริการที่ขายให้เขา

ข้อดีที่เป็นไปได้ของระบบส่วนลดดังกล่าวสำหรับบริษัทจัดการทรัพย์สินคือ:

การกระจายโครงสร้างของพื้นที่ว่างเนื่องจากการสนับสนุนให้มีการเปลี่ยนผู้เช่าไปยังกลุ่มที่ช่วยให้พวกเขาได้รับส่วนลดหรือเพิ่มมูลค่า

การเพิ่มหรือรักษาปริมาณการขายเนื่องจากแรงจูงใจเพิ่มเติมสำหรับผู้เช่าปัจจุบันที่จะย้ายไปยังหมวดหมู่ถัดไป - การเช่าพื้นที่เพิ่มเติมเนื่องจากต้นทุนของแต่ละตารางเมตรที่ตามมาลดลง

เพื่อรักษาลูกค้าไว้ ต้องสร้างส่วนลดสะสมตามจำนวนเงิน การชำระค่าเช่านับแต่วันที่สรุปสัญญา

เงื่อนไขเพิ่มเติมสำหรับความเป็นไปได้ในการใช้ส่วนลดสะสมโดยมีความแตกต่างตามปริมาณการชำระเงินของลูกค้าทั้งหมดคือ:

1) สัดส่วนสำคัญของพื้นที่ว่างที่ไม่เป็นที่สนใจของลูกค้าปัจจุบันซึ่งเป็นผลมาจากการที่การตลาดควรมุ่งเน้นและมุ่งเน้นไปที่การดึงดูดลูกค้าใหม่ ๆ ซึ่งหมายถึงความร่วมมือระยะกลางและระยะยาว

2) ความจำเป็นในการรักษาส่วนแบ่งการตลาดในขณะที่ลดความสามารถในการแข่งขันของอสังหาริมทรัพย์และบริการตลอดจนการดำเนินการเชิงรุกในส่วนของคู่แข่ง

3) การดำเนินการตามกลยุทธ์ในการขยายส่วนแบ่งการตลาดเมื่อมีทรัพยากร ฐานการผลิต และสำรองเพียงพอสำหรับการลดกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์และบริการ

ส่วนลดสำหรับการซื้อนอกฤดูจะใช้เมื่อจัดการขายสินค้าและบริการในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยมีความแตกต่างตามฤดูกาลในด้านอุปสงค์และ (หรือ) อุปทาน จะมีการมอบส่วนลดสำหรับการซื้อนอกฤดูกาลหากมีการซื้อทรัพย์สินก่อนต้นปีตามที่ตั้งใจไว้หรือที่มีการซื้อจำนวนมาก ให้เราเน้นถึงความผันผวนตามฤดูกาลที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้

1. ปริมาณธุรกรรมในตลาดที่ลดลงสำหรับการซื้อและขายที่อยู่อาศัยชั้นประหยัดและธุรกิจในช่วงฤดูร้อนและการฟื้นตัวที่สำคัญของผู้ซื้อในฤดูใบไม้ร่วง

2. การเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ในตลาดการเช่าระยะสั้นของโรงแรม ห้องพัก รีสอร์ท ศูนย์รวมความบันเทิง, อพาร์ทเมนต์ที่ทำกำไรได้ ฯลฯ ตามความขึ้นๆ ลงๆ ของการท่องเที่ยว

3. ความต้องการบริการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่เพิ่มขึ้น: บ้านพักตากอากาศ กระท่อม เดชา ฯลฯ ในวันหยุดสุดสัปดาห์และ วันหยุดฤดูใบไม้ผลิ-ฤดูร้อน และลดลงในช่วงวันธรรมดาและฤดูหนาว

ตามความหมาย ส่วนลดตามฤดูกาลในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการสนับสนุนให้ลูกค้าสรุปข้อตกลงและชำระเงินก่อนที่จะเริ่มช่วงการขายที่ใช้งานอยู่ ในช่วงเริ่มต้น หรือแม้กระทั่งนอกฤดูกาล สิ่งจูงใจดังกล่าวช่วยให้ผู้ขายมั่นใจได้ถึงการหมุนเวียนของสินทรัพย์ที่จำเป็น การครอบครองสิ่งอำนวยความสะดวก และลดความผันผวนตามฤดูกาลในการใช้พื้นที่การผลิต

วัตถุประสงค์หลักของการใช้ส่วนลดเพื่อเร่งการชำระเงินคือเพื่อลดระยะเวลาการชำระหนี้และปริมาณลูกหนี้ให้เหลือน้อยที่สุด และเป็นผลให้การหมุนเวียนเร็วขึ้น เงินสด- กลไกของการสมัครคือการลดราคาขายหากผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชำระค่าทรัพย์สินที่ซื้อเร็วกว่าระยะเวลาที่กำหนดโดยความสัมพันธ์ตามสัญญา ส่วนหนึ่ง เครื่องมือนี้สามารถเกี่ยวข้องได้มากกว่าไม่เพียงแต่กับการกำหนดราคา แต่ยังรวมถึงทรงกลมด้วย การจัดการทางการเงิน- จึงมีความจำเป็นที่ต้องร่วมกันพัฒนาตัวแทนฝ่ายการตลาด การเงิน และ บริการทางเศรษฐกิจพารามิเตอร์หลักและเงื่อนไขของส่วนลด:

มูลค่าเชิงปริมาณของส่วนลด ซึ่งโดยปกติจะแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ที่ลดลงจากระดับราคาเริ่มต้น

ระยะเวลาส่วนลดในระหว่างที่ผู้ซื้อทรัพย์สินมีโอกาสใช้ประโยชน์จากส่วนลดที่ได้รับ

กำหนดเวลาการชำระเงินภายใต้ข้อตกลงซึ่งจะต้องชำระหนี้ทั้งหมดสำหรับทรัพย์สินที่ซื้อหากลูกค้าไม่ใช้สิทธิรับส่วนลด

เมื่อพิจารณาองค์ประกอบส่วนลดข้างต้น สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงอิทธิพลของพารามิเตอร์ต่อไปนี้ ไม่เพียงแต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงตลาดการเงินด้วย:

1) ระดับส่วนลดที่มีอยู่ในกลุ่มเป้าหมายของตลาดอสังหาริมทรัพย์

2) ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมของธนาคารเพื่อเติมเต็มเงินทุนหมุนเวียน

3) การทำกำไรทางเลือกที่เป็นไปได้ของการวางเงินฟรี

ข้อได้เปรียบทางการแข่งขันหลักที่มอบให้กับผู้ขายวัตถุในตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยส่วนลดสำหรับการเร่งการชำระเงิน:

ลดระยะเวลาในการรับเงินโดย บัญชีปัจจุบันและโต๊ะเงินสดขององค์กร การปรับปรุงโครงสร้างของงบดุล ตัวชี้วัดสภาพคล่อง ความสามารถในการละลาย ความน่าเชื่อถือทางเครดิต และมูลค่าของบริษัทตามลำดับ

การลดความเสี่ยงด้านเครดิตที่เกี่ยวข้องกับบัญชีลูกหนี้ การปรับปรุงคุณภาพและความน่าเชื่อถือของการวางแผนทางการเงิน

ลดต้นทุนในการจัดระเบียบและดำเนินกิจกรรมด้านบัญชี ติดตาม รวบรวม และชำระหนี้ลูกหนี้จากลูกค้า

มีการมอบส่วนลดสำหรับการปฏิเสธสินค้าและบริการของคู่แข่งให้กับลูกค้าหากเขาลงนามในข้อตกลงการซื้อพิเศษจากผู้ขายวัตถุเพียงรายเดียวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตามตัวอย่าง เราสามารถอ้างอิงสิ่งจูงใจในรูปแบบต่อไปนี้ที่นักพัฒนามอบให้สำหรับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สำหรับการปฏิเสธที่จะส่งเสริมหรือขายทรัพย์สินของคู่แข่ง:

รับประกันราคาที่ลดลงสำหรับอพาร์ทเมนท์และ (หรือ) ค่าธรรมเนียมตัวแทนที่เพิ่มขึ้น

การแนะนำโบนัสเพิ่มเติมสำหรับพื้นที่ขายแต่ละยูนิต

สถานประกอบการ ตารางเวลาที่ยืดหยุ่นการขายบ้าน;

การให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมในการให้สินเชื่อสินค้า-ผ่อนชำระอสังหาริมทรัพย์ที่ขาย

ส่วนลดสำหรับลูกค้าประจำและลูกค้าวีไอพีคือการกำหนดราคาพิเศษให้กับลูกค้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากพวกเขาตรงตามเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:

การซื้อเป็นประจำจากผู้ให้บริการรายหนึ่งเป็นระยะเวลานาน

ความสม่ำเสมอของการบริโภคและความภักดีของลูกค้าสามารถประเมินได้โดยใช้ปริมาณรวมของการซื้อทั้งหมดของเขาแบบสะสม ในตลาดการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เกณฑ์อาจเป็นจำนวนเงินที่ชำระค่าเช่านับจากวันที่ลงนามในสัญญา เมื่อถึงที่ลูกค้าจะได้รับส่วนลดสำหรับบริการที่เกี่ยวข้อง ความพิเศษของกลไกการสร้างแรงจูงใจนี้คือ: ส่วนลดสามารถกำหนดได้เป็นรายบุคคลและออกให้ เช่น ในรูปแบบของบัตรสมาชิกหรือบัตรลูกค้า

ส่วนลดบน บริการครบวงจรแนะนำให้ลดราคาเริ่มต้นของทรัพย์สินหากซื้อพร้อมกับบริการอื่น ๆ ของผู้ขายรายนี้ ประเภทนี้ส่วนลดจะเหมาะสมที่สุดเมื่อมีวัตถุและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์เสริมที่หลากหลายซึ่งช่วยให้คุณกระตุ้นการซื้อหลายรายการในคราวเดียว ในขณะเดียวกัน สัญญาณหลักของการรวมบริการในกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่โปรโมตในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือความต้องการจากลูกค้าปัจจุบันและลูกค้าเป้าหมาย

3.การบริหารการขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์

3.1. การพัฒนานโยบายการขายที่มุ่งเน้นลูกค้า

พื้นฐาน การขายที่มีประสิทธิภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการใช้กลยุทธ์การขายที่กำหนดกลไกในการขายสินค้าและบริการ อัลกอริทึมสำหรับการพัฒนาและการใช้งานเกี่ยวข้องกับการดำเนินกิจกรรมต่อไปนี้ตามลำดับ:

1) การพัฒนาเป้าหมายและวัตถุประสงค์ในการส่งเสริมวัตถุและบริการที่ต้องบรรลุในกลุ่มเป้าหมายและภาคส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

2) การเลือกช่องทางการจัดจำหน่ายและโครงสร้างการขายซึ่งจะช่วยให้บรรลุเป้าหมายการขายที่ตั้งไว้

3) องค์กรและการจัดการปฏิสัมพันธ์ระหว่างผู้เข้าร่วมในระบบการขาย

การกำหนดเป้าหมายนโยบายการขายจะดำเนินการตามเป้าหมายทั่วไป การตลาด และการกำหนดราคาของบริษัท

3.2. การจัดการช่องทางการจัดจำหน่าย

พื้นฐานสำหรับการขายวัตถุและบริการในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือช่องทางการจัดจำหน่ายการเลือกและการจัดการซึ่งดำเนินการโดยการกำหนดองค์ประกอบขององค์กรดังต่อไปนี้อย่างสม่ำเสมอ:

1) วิธีการขาย - ทางตรง (ระดับเดียว) หรือทางอ้อม (หลายระดับ) โดยการมีส่วนร่วมของคู่ค้าและตัวกลางมืออาชีพ

2) ความเข้มข้น (ความครอบคลุม) ของการกระจาย - พิเศษเฉพาะเจาะจงเข้มข้น:

3) วิธีการส่งเสริมวัตถุและบริการในตลาด - "ผลักดัน" หรือ "ดึง";

4) หลักการและกลไกในการจัดการโครงสร้างการขาย - บนพื้นฐานการแข่งขันหรือการประสานงาน

การเลือกวิธีการขายที่เหมาะสมที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะต้องคำนึงถึงลักษณะสำคัญ - ข้อดีข้อเสียเครื่องมือและเทคโนโลยีที่ใช้ - เพื่อความเหมาะสมและความเป็นไปได้ของการนำไปใช้ในกลุ่มตลาดเป้าหมาย

ขอแนะนำให้ใช้วิธีการขายตรงเมื่อโปรโมตผลิตภัณฑ์พื้นฐานและ บริการเพิ่มเติมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การนำเสนอวัตถุที่มีเอกลักษณ์ ความต้องการที่เป็นรายบุคคล เฉพาะเจาะจง หรือเมื่อเป็นที่ต้องการของลูกค้าจำนวนเดียว

ในเวลาเดียวกันวิธีการขายตรงเป็นวิธีเดียวที่เป็นไปได้ในตลาดสำหรับการซื้อการขายและการเช่าคฤหาสน์ - อนุสาวรีย์ทางวัฒนธรรมและสถาปัตยกรรมเพนต์เฮาส์

ลักษณะของช่องทางการจำหน่าย - ความเข้มหรือความหนาแน่น (ความกว้าง) ขึ้นอยู่กับจำนวนคนกลางในแต่ละระดับและอาจแตกต่างกันไปดังนี้

1) การจัดจำหน่ายแบบพิเศษ - การจำกัดจำนวนผู้เข้าร่วมการขายอสังหาริมทรัพย์โดยเจตนา

2) การกระจายแบบเลือกซึ่งให้สิทธิ์ในการขายวัตถุและบริการในตลาดอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานการคัดเลือก

3) การกระจายอย่างเข้มข้น - การมีส่วนร่วมของผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบการขายของจำนวนผู้เข้าร่วมสูงสุดโดยไม่สร้างความแตกต่างพื้นฐานระหว่างพวกเขา

สิ่งสำคัญถัดไปของการดำเนินการและการใช้ช่องทางการจัดจำหน่ายทางอ้อมคือการเลือกวิธีการโปรโมตอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปจนถึงคนกลาง จากนั้นจึงไปยังผู้ซื้อขั้นสุดท้าย มีสามตัวเลือกที่นี่:

- "การผลักดัน" ทรัพย์สินและบริการหมายความว่าผู้ขายจะมุ่งความสนใจไปที่ตัวกลางเองผ่านการสร้างและการประสานงานกิจกรรมโครงสร้างการขายและแรงจูงใจของผู้เข้าร่วม

- “การดึง” ทรัพย์สินและบริการเกี่ยวข้องกับการจัดลำดับความสำคัญผลกระทบต่อลูกค้าปลายทาง การสร้างการรับรู้ที่ดีของภาพลักษณ์ แบรนด์ เช่น ผ่านข้อความโฆษณาโดยตรง “สอบถามตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของเมือง” ซึ่งจะดึงดูดผู้ซื้อและนายหน้า “ ดึง”อสังหาริมทรัพย์ของผู้พัฒนาเข้าสู่ช่องทางการขาย

โซลูชันแบบผสมผสมผสานทั้งสองแนวทางเข้ากับอัตราส่วนต้นทุนการขายที่เหมาะสมที่สุด เช่น การเงิน เวลา แรงงาน วัสดุ ฯลฯ

3.3. การจัดองค์กรและลดความซับซ้อนตามโครงสร้างการขาย

การจัดการโครงสร้างการขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลเกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์เบื้องต้นเกี่ยวกับข้อดีและข้อเสียของตัวเลือกที่เป็นไปได้สำหรับการจัดโครงสร้างช่องทางการจัดจำหน่าย ลักษณะของความสัมพันธ์กับลูกค้าปลายทาง ผู้ขาย และกันและกัน เมื่อประเมินพารามิเตอร์เหล่านี้ โครงสร้างการขายจะแบ่งออกเป็นสองกลุ่มหลัก:

1) โครงสร้างทั่วไป (ดั้งเดิมและแข่งขันได้) ประกอบด้วยผู้เข้าร่วมที่แข่งขันกันในเครือข่ายการขายหรือช่องทางการจัดจำหน่าย

2) โครงสร้างการประสานงาน (การตลาดแนวตั้ง) - ขึ้นอยู่กับความร่วมมือระหว่างช่องทางหลายระดับโดยทำหน้าที่เป็นระบบเดียว

แนะนำให้ใช้โครงสร้างแบบเดิมสำหรับการเข้ามาและการส่งเสริมการขายของบริษัทที่รวดเร็ว สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการของบริษัท โดยครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายและภาคส่วนต่างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้างพร้อมกัน โครงสร้างดังกล่าวมีลักษณะเฉพาะตามประเภทความสัมพันธ์ทางการแข่งขันที่เป็นไปได้ระหว่างผู้เข้าร่วมการขาย - แนวนอน แนวตั้ง รวมถึงการแข่งขันระหว่างช่องทางการจัดจำหน่าย

การแข่งขันในแนวนอนสะท้อนถึงความสัมพันธ์ระหว่างบริษัทประเภทเดียวกันซึ่งอยู่ในระบบการขายระดับเดียวกันซึ่งแข่งขันกันเองทั้งสำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดและสำหรับลูกค้า - ผู้ซื้อผู้เช่า การใช้การแข่งขันประเภทนี้ทำให้ผู้ขายสามารถ โดยเร็วที่สุดนำเป้าหมายไปยังลูกค้าปลายทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตัวกลางมีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านในการส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์การทำงานเดียว ในตลาดอาณาเขต กลุ่มเป้าหมาย หรือภาคส่วนเดียว

การแข่งขันในแนวดิ่งเกี่ยวข้องกับการแข่งขันระหว่างคนกลางที่ตั้งอยู่ที่ ระดับที่แตกต่างกันช่องทางการจำหน่ายหนึ่งช่องทาง สถานการณ์นี้เกิดขึ้นเนื่องจากจุดตัดของฟังก์ชันการขาย เมื่อผู้เข้าร่วมในระดับล่างให้บริการตามแบบฉบับของคนกลางที่ตั้งอยู่ใกล้กับผู้ขายทรัพย์สินมากขึ้น และในทางกลับกัน ตัวอย่างคือความสัมพันธ์ระหว่างนายหน้าและนายหน้า ซึ่งนอกเหนือจากการดำเนินการและประมวลผลธุรกรรมในนามของนายหน้าแล้ว ยังค้นหาลูกค้าภายในได้อย่างอิสระ บริการเพิ่มเติมสรุปข้อตกลงการซื้อและการขายกับพวกเขา ความเป็นไปได้ในการใช้การแข่งขันประเภทนี้อาจเนื่องมาจากความต้องการเพิ่มจำนวนและขยายขอบเขตการบริการสำหรับลูกค้าปลายทางในตลาดอสังหาริมทรัพย์และกระตุ้นให้เกิดการปรับปรุงคุณภาพการบริการในภายหลัง

การแข่งขันระหว่างช่องทางการขายปรากฏให้เห็นระหว่างช่องทางการขายแต่ละช่องโดยรวม

โครงสร้างการขายแนวตั้งที่ประสานงานกันมุ่งเน้นไปที่การให้บริการที่หลากหลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์และเพิ่มความพึงพอใจของผู้ซื้อปลายทาง รูปแบบองค์กรสามรูปแบบต่อไปนี้มีความโดดเด่นขึ้นอยู่กับลักษณะของการบูรณาการ:

โครงสร้างองค์กร (บูรณาการ) ซึ่งกระบวนการสร้างและการขายวัตถุและบริการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการจัดการโดยศูนย์เดียว เช่น การลงทุนและการก่อสร้าง - การรวมกันภายใต้การนำของบริษัทจัดการของบริษัทพัฒนา , นายหน้า, ธนาคาร, องค์กรทางการเงินและการประกันภัย ฯลฯ ;
โครงสร้างที่ได้รับการจัดการ (ควบคุม) เมื่อมีการประสานงานการผลิตวัตถุอสังหาริมทรัพย์และการขายไม่ได้เกิดจากการเป็นเจ้าของคนเดียว แต่เนื่องจากขนาดหรือชื่อเสียงทางธุรกิจชื่อเสียง เครื่องหมายการค้าฯลฯ หนึ่งในสมาชิกของสมาคมซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับตลาดประเภทผูกขาดและผู้ขายน้อยราย
โครงสร้างตามสัญญา - ชุดของผู้เข้าร่วมอิสระในช่องทางการจัดจำหน่ายซึ่งผูกพันโดยความสัมพันธ์ตามสัญญาซึ่งกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิและภาระผูกพันของคู่สัญญาซึ่งช่วยให้พวกเขาประสานงานการกระทำของตนเพื่อให้ได้ผลลัพธ์เชิงพาณิชย์ที่ยิ่งใหญ่กว่าที่สามารถทำได้เป็นรายบุคคล ในทางกลับกัน โครงสร้างสัญญาจะถูกแบ่งออกเป็นเครือข่ายความสมัครใจ สหกรณ์ และแฟรนไชส์

เครือข่ายอาสาสมัครได้รับการจัดระเบียบบนพื้นฐานของการรวมตัวโดยตัวกลางขนาดใหญ่หนึ่งรายภายใต้การอุปถัมภ์เดียวกันกับเครือข่ายขนาดเล็ก: ในรูปแบบของสหภาพแรงงาน สมาคม หรือกิลด์ ผู้ริเริ่มกำลังพัฒนา โปรแกรมพิเศษสำหรับผู้เข้าร่วมที่มีศักยภาพเพื่อสร้างมาตรฐานการปฏิบัติเชิงพาณิชย์ สร้างและปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานเพื่อลดต้นทุนโดยรวมในการให้บริการในตลาดอสังหาริมทรัพย์

เครือข่ายสหกรณ์เป็นตัวแทนของการจัดตั้งองค์กรธุรกิจใหม่โดยตัวกลางมืออาชีพพร้อมการโอนการดำเนินการขายส่งและบางครั้งก็ดำเนินการผลิตไป ผ่านกิจการร่วมดังกล่าว การซื้อสินค้าขายส่งพื้นที่, จัดทำแคมเปญโฆษณาทั่วไป เป็นต้น กำไรรวมที่เกิดจากการขายคืนวัตถุและบริการในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะถูกแบ่งระหว่างผู้เข้าร่วมตามสัดส่วนส่วนแบ่งในกิจกรรมร่วมกัน

เครือข่ายแฟรนไชส์เป็นรูปแบบหนึ่งของความร่วมมือที่บริษัทหนึ่งให้สิทธิ์แก่อีกบริษัทหนึ่งในการขายวัตถุในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดินแดนบางแห่ง โดยอยู่ภายใต้กฎที่ตกลงกันไว้และภายใต้เครื่องหมายการค้าของแฟรนไชส์ ภาระผูกพันของแฟรนไชส์คือการจ่ายเงินเริ่มต้นเป็นเงินก้อนแล้วหักดอกเบี้ยหรือเป็นประจำ จำนวนเงินคงที่จากการขายของคุณ พื้นฐานสำหรับการสร้างโครงสร้างแนวตั้งประเภทนี้คือการได้รับสิทธิ์จากแฟรนไชส์ในการใช้แบรนด์ที่ได้รับการส่งเสริมอย่างดีและการสนับสนุนอย่างต่อเนื่องของผู้รับสิทธิ์แฟรนไชส์ที่ไม่ค่อยมีใครรู้จักในตลาดอสังหาริมทรัพย์และ (หรือ) มีกิจกรรมตัวกลางที่ค่อนข้างเล็ก

3.4. ลดความซับซ้อนโดยการโต้ตอบและแรงจูงใจของผู้เข้าร่วมการขาย

การคัดเลือกผู้สมัครและผู้เข้าร่วมในระบบการขาย การจัดระเบียบการมีส่วนร่วมของคนกลางในโครงสร้างการขายรวมถึงขั้นตอนหลักดังต่อไปนี้: การพัฒนาและการดำเนินการตามเกณฑ์ในการคัดเลือกและการประเมินผู้สมัคร การมีส่วนร่วมในความร่วมมือ

ชุดเกณฑ์ขึ้นอยู่กับลักษณะและความเข้มข้นของการจัดจำหน่ายที่คาดหวัง ตลอดจนเครื่องมือการขายที่วางแผนไว้ ยิ่งการเลือกนโยบายการขายของผู้ขายบริการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยิ่งสูงเท่าไรก็ยิ่งแนะนำให้เน้นลักษณะการประเมินมากขึ้นและควรค่ามาตรฐานที่เข้มงวดมากขึ้นเท่านั้น เพื่อเป็นพื้นฐานในการกำหนดเกณฑ์ ขอแนะนำให้ใช้คุณลักษณะของลูกค้าของวัตถุซึ่งเป็นผู้เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ให้เราแสดงรายการข้อกำหนดพื้นฐานตามที่แนะนำเพื่อเลือกเกณฑ์และตัวกลางในการขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นไปตาม:

1) ให้การเข้าถึงภาคเป้าหมายและกลุ่มตลาดของผู้ขาย

2) ช่วยให้บรรลุปริมาณการขายวัตถุที่ต้องการ;

3) ให้บริการในเวลาที่เหมาะสมและมีคุณภาพตามที่ผู้ขายและลูกค้าปลายทางต้องการ: ผู้ซื้อ ผู้เช่า ฯลฯ

4) มีคุณสมบัติเพียงพอของบุคลากรด้านการส่งเสริมการขายและการขาย

5) มีความยั่งยืน สถานการณ์ทางการเงินและชื่อเสียงทางธุรกิจในเชิงบวก และยังไม่มีการประเมินกิจกรรมเชิงลบ เช่น การละเมิดความสัมพันธ์ตามสัญญา

6) มุ่งมั่นในการร่วมมือระยะยาว ไม่ขึ้นอยู่กับคู่แข่งของผู้ขาย และตั้งใจที่จะดำเนินการในอนาคตในฐานะพันธมิตร แต่ไม่ใช่คู่แข่ง

การใช้ตัวกลางเพื่อความร่วมมือเป็นกระบวนการสองทางเมื่อจำเป็นต้องคำนึงว่าผู้เข้าร่วมที่มีศักยภาพในช่องทางการจัดจำหน่ายยังนำเสนอความต้องการของพวกเขาต่อผู้ขายด้วยเหตุนี้เขาจะต้องโน้มน้าวพวกเขาถึงความน่าดึงดูดใจของเขา ในฐานะหุ้นส่วน นำเสนอตัวเองและอสังหาริมทรัพย์ของเขาในแง่ที่ดีที่สุด

เทคโนโลยีสำหรับการจูงใจและควบคุมผู้เข้าร่วมการขาย การมีส่วนร่วมของคนกลางมืออาชีพของระบบการขายแรงจูงใจตลอดจนการติดตามผลของกิจกรรมร่วมกับผู้ขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการดำเนินการตามชุดมาตรการต่อไปนี้อย่างต่อเนื่อง:

1) การตรวจสอบ การรับ และการประมวลผลข้อมูลเกี่ยวกับความต้องการและการร้องขอของผู้เข้าร่วมการขายที่มีอยู่และที่มีศักยภาพ

2) การประเมิน การวิเคราะห์ และการคัดเลือกผลประโยชน์ความร่วมมือกับผู้ขายที่น่าสนใจและน่าดึงดูดที่สุดสำหรับทั้งผู้เข้าร่วมปัจจุบันและผู้สมัครที่อยู่ระหว่างการพิจารณา

3) การพัฒนาและการประยุกต์ใช้เครื่องมือที่กำหนดเป้าหมายเพื่อจูงใจผู้เข้าร่วมการขายโดยคำนึงถึงความต้องการและความสามารถของ บริษัท ผู้ขาย

4) การรวบรวมข้อมูลการรายงานเกี่ยวกับกิจกรรมการขายของคนกลางและการวิเคราะห์ประสิทธิผลเพื่อการประเมินความเป็นไปได้ของความร่วมมืออย่างต่อเนื่องในภายหลัง

ข้อมูลเกี่ยวกับกิจกรรมของคนกลางควรสะท้อนถึงคุณภาพของการปฏิบัติตามวัตถุประสงค์การขายที่กำหนดไว้อย่างเพียงพอในรอบระยะเวลารายงาน:

การบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ - จำนวนวัตถุที่ขาย การให้บริการ ลูกค้าที่ให้บริการ พื้นที่เช่า ฯลฯ

การยอมรับต้นทุนการขายในปัจจุบัน เช่น จำนวนค่าธรรมเนียมตัวแทน โบนัส ต่อปีโดยเฉลี่ย

ประสิทธิผลของเครื่องมือจูงใจตัวกลาง - ส่วนแบ่งของเครื่องมือที่เขาให้บริการ ลูกค้าประจำผู้ขาย เปอร์เซ็นต์ของสัญญาตามเงื่อนไขการชำระเงินรอการตัดบัญชีโดยนักพัฒนา

4. การจัดการสื่อสารการตลาดอสังหาริมทรัพย์

4.1. การสื่อสารการตลาดและเครื่องมือ

ในฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของนโยบายการสื่อสารแบบครบวงจร การสื่อสารการตลาดควรมุ่งเป้าไปที่การดึงดูด กลุ่มเป้าหมายผ่านข้อความที่สร้างความภักดีของลูกค้าและสาธารณชนต่อผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ แจ้ง ชักชวน หรือเตือนเกี่ยวกับกิจกรรม วัตถุ และบริการ สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับการใช้เครื่องมือทางการตลาด แบบฟอร์มและเทคนิคที่จะสร้างและโปรโมตในกลุ่มเป้าหมาย - ลูกค้าและกลุ่มอ้างอิง คนกลาง หุ้นส่วน และอื่นๆ - ภาพลักษณ์ที่จำเป็นและเป็นที่ต้องการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ และบริการที่มอบให้

พิจารณาลักษณะของหลัก การสื่อสารการตลาดและเงื่อนไขการสมัครในตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่ะ การสนับสนุนข้อมูลกลยุทธ์การวางตำแหน่ง การแบ่งส่วน ราคา และการกระจายสินค้า:

1) การโฆษณา - การสื่อสารที่ไม่ใช่ส่วนตัวซึ่งมีจุดมุ่งหมายเพื่อกลุ่มคนที่ไม่มีกำหนด ดำเนินการผ่านวิธีการเผยแพร่ข้อมูลแบบชำระเงินพร้อมแหล่งเงินทุนที่ระบุไว้อย่างชัดเจน - ผู้ลงโฆษณา - เพื่อสร้างและรักษาความสนใจในตัวเขา อสังหาริมทรัพย์ บริการและ การได้มา;

2) การส่งเสริมการขาย - ชุดของมาตรการและเทคนิคการสร้างแรงจูงใจซึ่งมักจะมีลักษณะระยะสั้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนการซื้อ (การขาย) ของวัตถุและบริการที่เสนอในตลาดอสังหาริมทรัพย์

3) การขายส่วนบุคคล - การติดต่อตามการนำเสนอทรัพย์สินบริการในกระบวนการสื่อสารกับผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าเพื่อสรุปธุรกรรมการซื้อและการขายการเช่า ฯลฯ

4) การจัดการประชาสัมพันธ์เป็นเครื่องมือที่ใช้ รูปทรงต่างๆการสื่อสารเพื่อระบุความคิดหรือความสนใจร่วมกัน รักษาความสัมพันธ์ฉันมิตรระหว่างผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์และสาธารณะ บรรลุความเข้าใจร่วมกันบนพื้นฐานความไว้วางใจ ความรู้ และความตระหนักรู้อย่างเต็มที่

การเลือกการสื่อสารที่เกี่ยวข้องกับเป้าหมายของการจัดการอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดนั้นถูกกำหนดโดยกลุ่มเป้าหมายและหัวข้อที่มีอิทธิพลทางการตลาดซึ่งข้อมูลจะได้รับการแก้ไขเป็นหลัก เครื่องมือการแบ่งส่วนลูกค้าสามารถใช้เพื่อจัดโครงสร้าง กำหนด และอธิบายได้

เพื่อส่งเสริมข้อความข้อมูลที่ระบุไว้ คุณสามารถใช้เครื่องมือการโฆษณาต่อไปนี้:

คุณลักษณะหนึ่งของเทคโนโลยีประชาสัมพันธ์คือการสร้างและบำรุงรักษาตามเป้าหมายโดยผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพลักษณ์เชิงบวกตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวก บริการ และแบรนด์ การเลือกการหมุนเวียนข้อมูลและสื่อนั้นคำนึงถึงงานที่ได้รับมอบหมายกลุ่มเป้าหมายหลักและวัตถุที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนเพื่อสร้างทัศนคติสาธารณะ

4. 2. การพัฒนาและการนำโปรแกรมการสื่อสารไปใช้

พื้นฐานสำหรับการโปรโมตแบรนด์ของบริษัท สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่ประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยโปรแกรมการสื่อสารคือแนวคิดที่สร้างสรรค์ของแคมเปญประชาสัมพันธ์ มันเกี่ยวข้องกับการสร้างโดยผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือการกำหนดการใช้องค์ประกอบต่อไปนี้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด:

ชื่อบุคคลของทรัพย์สิน บริการที่ได้รับการส่งเสริม

โลโก้บริษัทของบริษัทและทรัพย์สิน

สโลแกน - คำขวัญส่งเสริมการขายของบริษัท

องค์ประกอบของแนวคิดเหล่านี้จะต้องสอดคล้องกับพันธกิจของบริษัท ตำแหน่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ลักษณะเฉพาะของกิจกรรมของบริษัทอย่างกลมกลืน นโยบายการตลาด- ในเวลาเดียวกัน เมื่อเขียนโปรแกรมการสื่อสาร สิ่งสำคัญคือต้องเปลี่ยนเป้าหมายเมื่อวัตถุเคลื่อนที่จากขั้นตอนหนึ่งของวงจรชีวิตหนึ่งไปยังอีกขั้นตอนหนึ่ง

ในการบรรลุเป้าหมายของคุณ สิ่งสำคัญคือต้องกำหนดขนาดของผู้ชมที่ควรเข้าถึงเมื่อใช้โปรแกรมการสื่อสาร

ขั้นตอนสุดท้ายในการพัฒนาโปรแกรมการสื่อสารคือการสร้างงบประมาณส่งเสริมการขายซึ่งสามารถรวบรวมได้ ในรูปแบบต่างๆ- วิธีที่ดีที่สุดคือเครื่องมือเฉพาะ ปริมาณ และระยะเวลาของกิจกรรมถูกกำหนดไว้สำหรับชุดเป้าหมายและวัตถุประสงค์ของนโยบายการสื่อสาร หลังจากนั้นจึงคำนวณต้นทุนตามแผนของโปรแกรม อย่างไรก็ตาม นี่เป็นวิธีการที่ใช้แรงงานเข้มข้น นอกจากนี้ จะมีเหตุผลก็ต่อเมื่อไม่มีข้อจำกัดในการจัดสรรเท่านั้น กองทุนงบประมาณสำหรับโปรแกรมการสื่อสาร

เป็นผลให้แพ็คเกจการสื่อสารการตลาดมักได้รับการพัฒนาภายในงบประมาณส่งเสริมการขายที่ได้รับอนุมัติ วิธีที่ง่ายที่สุดในการจัดทำคือให้ฝ่ายบริหารของบริษัทตกลงเปอร์เซ็นต์ของรายได้ตามแผนจากการบริการหรือต้นทุนการผลิตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ทั้งสองวิธีนี้สามารถใช้พร้อมกันได้ ประการแรก ขึ้นอยู่กับเป้าหมายของการส่งเสริมในภาคการตลาดต่างๆ รายการกิจกรรมที่จำเป็นและต้นทุนสำหรับการดำเนินการจะถูกกำหนด

ในระหว่างการดำเนินการตามโปรแกรมการสื่อสารและเมื่อเสร็จสิ้นแล้ว จำเป็นต้องวิเคราะห์ระดับและคุณภาพของผลลัพธ์ที่ได้รับผ่านการสื่อสารการตลาด

บทสรุป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นความเป็นจริงทางเศรษฐกิจและสังคมที่ค่อนข้างใหม่ พร้อมด้วยคุณลักษณะและรูปแบบของตลาด ได้กลายเป็นหัวข้อของการศึกษาและการอภิปรายทางวิทยาศาสตร์โดยตัวแทนชั้นนำของโรงเรียนวิทยาศาสตร์แห่งชาติ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์คือกลุ่มของตลาดระดับภูมิภาคระดับท้องถิ่นที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญทั้งในด้านระดับราคา ระดับความเสี่ยง ประสิทธิภาพในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นองค์ประกอบสำคัญในการใดๆ เศรษฐกิจของประเทศเพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นองค์ประกอบที่สำคัญที่สุดของความมั่งคั่งของชาติ โดยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 50% ของความมั่งคั่งของโลก หากไม่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่สามารถมีตลาดได้เลย เพราะ... ตลาดแรงงาน ตลาดทุน ตลาดสินค้าและบริการ เป็นต้น เพื่อการดำรงอยู่พวกเขาจะต้องมีหรือเช่าสถานที่ที่จำเป็นสำหรับกิจกรรมของพวกเขา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียสะท้อนให้เห็นถึงปัญหาทั้งหมดของเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงและโดดเด่นด้วยการพัฒนาที่ไม่สม่ำเสมอของส่วนต่างๆ กรอบกฎหมายที่ไม่สมบูรณ์และกิจกรรมการลงทุนต่ำของประชาชนและ นิติบุคคล- อย่างไรก็ตามตลาดแห่งนี้เป็น พื้นที่ที่มีแนวโน้มเงินลงทุน

ลักษณะเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นรวมถึงการประสานกันที่ซับซ้อนของข้อดีและข้อเสียจากมุมมองของความเป็นไปได้ของกิจกรรมของผู้ประกอบการและเชิงพาณิชย์

ข้อดี:

ความเป็นไปได้ที่จะได้รับ กำไรมากขึ้น(มากกว่าในตลาดอื่น) ตลอดระยะเวลาการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์
ความต้องการของผู้บริโภคมีเสถียรภาพเพียงพอ
ความเสี่ยงจากความผันผวนของวัฏจักรเศรษฐกิจน้อยลง
การมีการป้องกันบางประการต่อการเปลี่ยนแปลงอย่างกะทันหันของสภาวะตลาดอันเนื่องมาจากลักษณะของสัญญาเช่าระยะยาวและระยะเวลาการก่อสร้างที่ยาวนานของโครงการที่แข่งขันกัน

ข้อเสีย ได้แก่ :

ข้อมูลในตลาดไม่เปิดกว้าง เช่น ในตลาดสินค้า ซึ่งทำให้เป็นการยากที่จะปรับปริมาณและลักษณะของการลงทุน

ขาดกรอบกฎหมายเกี่ยวกับการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ความจำเป็นในการใช้ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์

- การพึ่งพาเงื่อนไขภายนอกของกฎระเบียบการวางผังเมือง "เข้มงวด" ความสามารถของอาคารก่อสร้างและความต้องการของผู้บริโภคโดยเฉพาะ

ต้นทุนการทำธุรกรรม (ความจำเป็นในการตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของทรัพย์สิน รวมถึงต้นทุนของ เอกสารทางเทคนิคและการลงทะเบียน) มีนัยสำคัญหากไม่สูง

รายชื่อวรรณกรรมที่ใช้แล้ว

Grinenko S.V. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ บันทึกการบรรยาย: - Taganrog: TRTU Publishing House, 2004. - 107 น.
Ivanov V.V., Khan O.K. การจัดการทรัพย์สิน - อ.: INFRA-M, 2550. - 446 หน้า - (โครงการระดับชาติ)
ชเชอร์บาโควา เอ็น.เอ. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์: หนังสือเรียน. เบี้ยเลี้ยง. - โนโวซีบีสค์: NSTU, 2545 - 90 น.
เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์: หนังสือเรียน. คู่มือ (แนะนำโดยสมาคมการศึกษาและระเบียบวิธีเพื่อการศึกษาสาขาการจัดการการผลิต) อุปกรณ์ช่วยสอนสำหรับนักศึกษาระดับอุดมศึกษา สถาบันการศึกษานักศึกษาที่กำลังศึกษาในสาขาพิเศษ “เศรษฐศาสตร์และการจัดการในองค์กร (ตามอุตสาหกรรม)” และในทิศทางของ “การจัดการการผลิต”) / A.N. อาซาอูล, A.V. Karasev. - อ.: มิคิส, 2544.- 430 น.

เป็นที่นิยมในหมวดหมู่: