วิธีการประสานผลการประเมินต้นทุน การประสานงานของผลลัพธ์ของการประยุกต์ใช้แนวทางต่างๆ และวิธีการประเมิน การประสานงานของผลการประเมินที่ได้รับจากแนวทางต่างๆ

วิธีตัวคูณค่าเช่ารวม อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยรวม

ส่วนหนึ่งของแนวทางการตลาดในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มักใช้ตัวคูณค่าเช่ารวมหรืออัตราส่วนเงินทุนเพื่อเปรียบเทียบทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันและทรัพย์สินที่มีมูลค่า

ตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) คืออัตราส่วนของราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ต่อรายได้จากทรัพย์สินนั้น เป็นที่เข้าใจกันว่าหากมีสิ่งอำนวยความสะดวกหรือสถานที่ตั้งที่แตกต่างกันระหว่างทรัพย์สินดังกล่าวกับทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ สิ่งเหล่านี้จะสะท้อนให้เห็นในราคาขายและอัตราค่าเช่าแล้ว

การคำนวณอัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนโดยรวม (R) จะขึ้นอยู่กับการแปลงเป็นทุนโดยตรงของรายได้ที่ได้รับจากการดำเนินงานของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ โดยหารด้วยราคาขายของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ การใช้วิธีนี้ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้เราสามารถขจัดข้อเสียที่มีอยู่ในวิธีตัวคูณค่าเช่ารวมได้เนื่องจาก ในกรณีนี้ จะมีการเลือกวัตถุที่เปรียบเทียบได้ซึ่งมีลักษณะของกระแสรายได้ที่ใกล้เคียงกับความเสี่ยงและระยะเวลากับกระแสรายได้ของวัตถุที่ประเมิน

ผู้ประเมินราคามักจะประเมินทรัพย์สินโดยใช้ทั้งสามวิธีที่กล่าวถึง (ต้นทุน รายได้ และตลาด) ต้นทุนสุดท้ายของทรัพย์สินจะถูกกำหนดตามผลการอนุมัติเช่น การวิเคราะห์ข้อสรุปทางเลือกเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุประเมินค่าที่ได้จากวิธีการต่างๆ เพื่อกำหนดการประมาณมูลค่าขั้นสุดท้าย

เกณฑ์การอนุมัติคือ:

ความเกี่ยวข้องของแต่ละแนวทางกับวัตถุประสงค์ของการใช้การประเมิน

ความถูกต้องของข้อมูลและการคำนวณสำหรับแต่ละแนวทาง

ความถูกต้องและความสม่ำเสมอของหลักฐานที่ดำเนินการระหว่างการประยุกต์ใช้แต่ละแนวทาง

จากการวิเคราะห์ ผู้ประเมินจะให้น้ำหนักแก่แต่ละแนวทาง ดังนั้นการประมาณการต้นทุนขั้นสุดท้ายจึงเป็นต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก

โดยปกติผลการประเมินจะนำเสนอในรูปแบบของรายงาน ในขณะเดียวกัน มาตรฐานสากลกำหนดให้เรียกรายงานดังกล่าวว่า “รายงานการประเมินมูลค่า” หรือ “ใบรับรองการประเมินมูลค่า”

การจำแนกประเภทรายงานการประเมินแบบรวมในระดับองค์กรระหว่างประเทศยังไม่ได้รับการพัฒนา อย่างไรก็ตาม มีการจำแนกประเภทรายงานต่างๆ ในระดับชาติและระดับหน่วยงานภาครัฐและบริษัทเชิงพาณิชย์แต่ละแห่ง

จำนวนมากที่สุดคือการจำแนกประเภทของรายงานตามความลึกของการศึกษาเนื้อหาและระดับรายละเอียดในการนำเสนอข้อเท็จจริงและข้อสรุปหลัก เป็นตัวอย่าง ให้พิจารณาการจำแนกประเภทต่อไปนี้ที่ Appraisal Institute (USA) ใช้: รายงานแบบปากเปล่า; รายงานเป็นจดหมาย รายงานสั้น ๆ รายงานฉบับเต็ม

โดยปกติจะใช้รายงานการประเมินช่องปากหากลูกค้าพอใจกับข้อมูลเบื้องต้นที่ผิวเผินที่สุดและไม่ได้รับการสนับสนุน รายงานการประเมินช่องปากอาจใช้ในกรณีที่ไม่รวมการอ้างอิงในภายหลัง การโอนผลการประเมินให้กับลูกค้าสามารถทำได้ด้วยตนเองหรือทางโทรศัพท์ การประกาศความเห็นของผู้เชี่ยวชาญของผู้ประเมินในศาลถือเป็นการรายงานด้วยวาจาเกี่ยวกับการประเมินด้วย รายงานปากเปล่าแต่ละฉบับจะต้องมีคำอธิบายของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน ข้อมูลข้อเท็จจริง ข้อสันนิษฐานที่ทำขึ้น และเหตุผลในการสรุปมูลค่า

รายงานในรูปแบบจดหมายประกอบด้วยลักษณะทั่วไปของทรัพย์สินที่กำลังประเมินและมูลค่าที่ได้รับจากการวิเคราะห์ ในกรณีนี้ เป็นไปได้สองสถานการณ์: การประเมินดำเนินการในรูปแบบย่อ และการประเมินดำเนินการในเวอร์ชันเต็ม

ในตัวเลือกแรก จดหมายจะต้องระบุข้อจำกัดทั้งหมดที่ดำเนินการประเมิน และยังระบุด้วยว่าผลลัพธ์ที่ได้รับนั้นเป็นผลเบื้องต้น ในตัวเลือกที่สอง จดหมายต้องระบุว่าการประเมินได้ดำเนินการครบถ้วนแล้ว และต้องสร้างลิงก์ไปยังตำแหน่งของรายงานเวอร์ชันเต็มด้วย ในทางปฏิบัติจดหมายดังกล่าวมักใช้ในรูปแบบของการแจ้งให้ลูกค้าทราบเกี่ยวกับความสมบูรณ์ของงานประเมิน

รายงานแบบสั้นนี้ใช้กันอย่างแพร่หลายในองค์กรเฉพาะทางที่เกี่ยวข้องกับการประกันภัยและการให้สินเชื่อจำนอง เช่นเดียวกับรายงานจดหมาย รายงานสรุปสามารถสะท้อนถึงผลลัพธ์ของการประเมินที่จำกัดหรือผลลัพธ์ของการประเมินแบบเต็มได้ หากการประเมินดำเนินการตามเงื่อนไขการอ้างอิงสำหรับการประเมินในรูปแบบย่อหรือเมื่อมีข้อจำกัดที่สำคัญ ข้อเท็จจริงดังกล่าวจะต้องระบุไว้ทั้งในรายงานและในการอ้างอิงทั้งหมด หากรายงานสรุปสะท้อนถึงผลลัพธ์ที่ได้รับในรายงานฉบับเต็ม ควรอ้างอิงถึงความสมบูรณ์ของการศึกษาและตำแหน่งของรายงานฉบับเต็ม

รายงานสรุปสามารถทำได้ทั้งในรูปแบบการเล่าเรื่องหรือในรูปแบบและตารางที่ออกแบบมาเป็นพิเศษ

สุดท้ายนี้ รายงานการประเมินประเภทสุดท้ายในการจำแนกประเภทที่กำลังพิจารณาคือรายงานฉบับเต็ม ซึ่งเป็นคำอธิบายที่สมบูรณ์ของแหล่งข้อมูล การวิเคราะห์ และข้อสรุปเกี่ยวกับคุณค่า

มาดูเนื้อหาทั่วไปของรายงานการประเมินมูลค่าตลาดฉบับเต็มกันดีกว่า

โดยแก่นแท้แล้ว รายงานการประเมินฉบับเต็มจะเป็นเอกสารรูปแบบอิสระ อย่างไรก็ตามประสบการณ์เชิงปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าการจัดโครงสร้างและมาตรฐานการนำเสนอเนื้อหาช่วยลดความยุ่งยากทั้งการเขียนและการศึกษาเอกสารดังกล่าวอย่างมาก แบบฟอร์มมาตรฐานที่แนะนำสำหรับรายงานการประเมินมูลค่าตลาดฉบับสมบูรณ์ประกอบด้วยส่วนหลักๆ ดังต่อไปนี้

หน้าแรก

หน้าชื่อเรื่องระบุชื่อและที่อยู่ของวัตถุประเมิน วันที่ประเมิน ชื่อของลูกค้าและผู้ประเมิน

จดหมายปะหน้า

จดหมายปะหน้าจ่าหน้าถึงลูกค้านำหน้ารายงาน เป็นการยืนยันความสมบูรณ์ของงานประเมินราคาโดยระบุลักษณะสำคัญของวัตถุประเมินและมูลค่าของทรัพย์สินที่ได้รับจากการประเมิน

สรุปข้อเท็จจริงและข้อสรุปที่สำคัญ

ส่วนนี้ของรายงานแสดงรายการต่อไปนี้:

ข้อกำหนดพื้นฐานของเงื่อนไขการอ้างอิงสำหรับการประเมิน

ข้อมูลเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าอย่างมีนัยสำคัญ

ผลลัพธ์หลักที่ได้จากการวิเคราะห์และประมวลผลข้อมูลเบื้องต้น

เนื้อหาในส่วนนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ลูกค้าคุ้นเคยกับประเด็นหลักของงานที่ทำได้อย่างรวดเร็ว

สถานที่พื้นฐาน สมมติฐาน และข้อจำกัด

รายการสถานที่ สมมติฐาน และข้อจำกัดที่ใช้โดยผู้ประเมินราคาถือเป็นองค์ประกอบบังคับของรายงาน ในเวลาเดียวกัน ตำแหน่งที่ระบุโดยลูกค้าและไม่ตรงกับแนวทางการประเมินมาตรฐานจะถูกเน้นเป็นพิเศษ

รายการข้อกำหนดเบื้องต้น สมมติฐาน และข้อจำกัดโดยประมาณเมื่อประเมินมูลค่าตลาดประกอบด้วยรายการต่อไปนี้

รายงานการประเมินมีความน่าเชื่อถืออย่างครบถ้วนเท่านั้น การใช้บทบัญญัติและข้อสรุปส่วนบุคคลนอกบริบทของรายงานทั้งหมดไม่ถูกต้องและอาจนำไปสู่การบิดเบือนผลการวิจัย

ผลลัพธ์และเนื้อหาของรายงานมีความน่าเชื่อถือเฉพาะเพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินที่ระบุไว้ในข้อกำหนดทางเทคนิคเท่านั้น

เพื่อหลีกเลี่ยงการตีความผลการประเมินที่ไม่ถูกต้อง ไม่อนุญาตให้อ้างอิงเอกสารรายงานตลอดจนการแปลรายงานเป็นภาษาต่างประเทศโดยไม่มีฉบับพิมพ์ที่เหมาะสมและไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ประเมิน

งานเกี่ยวกับการตรวจสอบทางเทคนิคของวัตถุการประเมินเสร็จสมบูรณ์ตามขอบเขตที่ตกลงกับลูกค้า (หากผู้ประเมินเห็นว่าความลึกของการศึกษาไม่เพียงพอซึ่งอาจส่งผลต่อผลที่ได้ต้องระบุข้อเท็จจริงข้อนี้) ผู้ประเมินราคาไม่รับผิดชอบต่อการมีอยู่ของข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ซึ่งไม่สามารถตรวจพบได้ด้วยวิธีการมองเห็นหรือไม่ทำลาย

เงื่อนไขการอ้างอิงสำหรับการประเมินไม่ได้กำหนดไว้สำหรับการศึกษาพิเศษเกี่ยวกับสถานการณ์ด้านสิ่งแวดล้อม (ถ้ามีให้แล้วจะขนาดไหน)

ไม่มีการตรวจสอบด้านกฎหมายของสิทธิในทรัพย์สิน ทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินถือว่าปลอดจากการเรียกร้องทั้งหมดจากบุคคลที่สาม ยกเว้นตามที่ระบุไว้ในรายงาน

ความเห็นของผู้ประเมินเกี่ยวกับมูลค่าผลลัพธ์จะมีผลใช้ได้ ณ วันที่ประเมินเท่านั้น ผู้ประเมินราคาไม่รับผิดชอบต่อการเปลี่ยนแปลงสถานการณ์ภายหลังวันประเมินซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน

ผลลัพธ์ของการประเมินขึ้นอยู่กับความเพียงพอและความถูกต้องของข้อมูลที่ใช้และสมมติฐานที่เกิดขึ้น เป็นผลให้มูลค่าผลลัพธ์ของมูลค่าตลาดมีความน่าจะเป็นโดยธรรมชาติโดยมีพารามิเตอร์การกระจายตัวที่แน่นอน โดยไม่คำนึงว่าจะแสดงเป็นตัวเลขเดี่ยวหรือเป็นช่วงก็ตาม

รายงานการประเมินประกอบด้วยความเห็นอย่างมืออาชีพของผู้ประเมินเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุเพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินที่ระบุไว้ในข้อกำหนดทางเทคนิคและไม่ได้รับประกันว่าวัตถุประเมินจะถูกขายในตลาดเสรีในราคาเท่ากับมูลค่าที่ได้รับ ในรายงานนี้

นอกเหนือจากรายการทั่วไปแล้ว รายการนี้ควรรวมรายการเพิ่มเติมที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลลัพธ์ตามความเห็นของผู้ประเมิน ตัวอย่างเช่น หากการประเมินดำเนินการโดยไม่มีข้อมูลที่จำเป็นเพียงพอ หากลูกค้าไม่เปิดเผยวัตถุประสงค์ของการประเมิน เป็นต้น ในกรณีเช่นนี้ ผู้ประเมินจะต้องระบุอย่างชัดเจนว่าจำเป็นต้องมีข้อมูลเพิ่มเติมและการวิจัยเพื่อกำหนดมูลค่าขั้นสุดท้ายหรือไม่ คำแนะนำพิเศษของลูกค้าสำหรับการประเมินควรระบุไว้แยกต่างหาก

รายการเงื่อนไขที่อนุญาตให้เผยแพร่ผลการประเมินหรืออ้างอิงได้

ตามข้อตกลงการประเมิน หากมีจุดประสงค์ในการเผยแพร่ผลการประเมินหรือลิงก์แบบเปิดไปยังผลการประเมิน ผู้ประเมินจะต้องจัดทำร่างเนื้อหาสำหรับการเผยแพร่หรือลิงก์พร้อมกับการส่งรายงาน โครงการนี้ควรมีข้อมูลที่จำเป็นขั้นต่ำเพื่อหลีกเลี่ยงการตีความผลการประเมินที่ไม่ถูกต้อง นอกจากนี้ ผู้ประเมินจะต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรว่าผู้ประเมินต้องอ่านและตรวจสอบร่างแบบฟอร์มและเนื้อหาของสิ่งพิมพ์ที่เสนอก่อนที่จะให้ความยินยอม ผู้ประเมินจะต้องได้รับสำเนาล่วงหน้าก่อนที่จะพิมพ์และลงนาม

ชื่อ คุณสมบัติ และสถานะของผู้ประเมิน

วันที่และฐานการประเมิน

ข้อบ่งชี้ของมาตรฐานตามที่ประเมิน

ข้อสันนิษฐานพิเศษและการเบี่ยงเบนไปจากมาตรฐานที่นำมาใช้ในระหว่างการประเมิน

ข้อจำกัดและคำแนะนำของลูกค้าที่เกิดขึ้นระหว่างการประเมินนี้

วันและขอบเขตของการตรวจสอบทางเทคนิค

วันที่หรือช่วงเวลาที่ดำเนินการตรวจสอบทางเทคนิค ให้ระบุชื่อและคุณสมบัติของผู้เชี่ยวชาญหรือผู้ประเมิน ปริมาณและความลึกของงานที่ทำ หากในระหว่างกระบวนการประเมินข้อเท็จจริงถูกเปิดเผยซึ่งบ่งชี้ถึงความจำเป็นสำหรับความเชี่ยวชาญด้านเทคนิคเชิงลึก จะมีการให้ความเห็นของผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับผลกระทบของข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุ

หากการเข้าถึงไซต์หรือองค์ประกอบส่วนบุคคลของโครงสร้างด้วยเหตุผลบางประการเป็นเรื่องยาก จะต้องระบุข้อเท็จจริงนี้

การกำหนดเกณฑ์การประเมินมูลค่า

มีคำจำกัดความที่สมบูรณ์และความคิดเห็นที่เกี่ยวข้องบนพื้นฐานของการประเมินที่ตกลงกันในเงื่อนไขการอ้างอิง

การวิเคราะห์สถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคมในภูมิภาค

รายงานส่วนนี้ดำเนินการศึกษาสถานการณ์ตลาดในด้านต่อไปนี้:

คำอธิบายโดยย่อเกี่ยวกับลักษณะทางธรรมชาติและภูมิอากาศของภูมิภาค

เครื่องชี้เศรษฐกิจมหภาคหลัก

ตัวชี้วัดสำคัญตามภาคเศรษฐกิจ พลวัตของการเปลี่ยนแปลงและผลกระทบต่อตำแหน่งของหัวข้อการประเมินในตลาด

ตัวชี้วัดหลักของการพัฒนาสังคม พลวัตของการเปลี่ยนแปลงและอิทธิพลต่อการวางตำแหน่งของวัตถุการประเมินในตลาด

ลักษณะสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ข้อสรุปในส่วนนี้โดยระบุตำแหน่งในปัจจุบันและอนาคตของหัวข้อการประเมินมูลค่าในตลาด ระบุผู้ซื้อทั่วไปที่มีแนวโน้มมากที่สุดและแรงจูงใจในการลงทุนของเขา

ตามภาพประกอบ จะมีการจัดแผนที่ของภูมิภาคซึ่งระบุตำแหน่งของวัตถุการประเมินไว้ด้วย

วิเคราะห์ตำแหน่งของวัตถุประเมิน

ขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะของสถานที่ตั้ง มีการระบุปัจจัยเชิงบวกและเชิงลบที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อต้นทุน:

ลักษณะประเภทการใช้ที่ดินโดยรอบ

การเข้าถึงการคมนาคม;

เครือข่ายวิศวกรรมและสาธารณูปโภค

โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม

ทำเลเศรษฐกิจ

สภาพนิเวศวิทยาของพื้นที่

ชื่อเสียงทางสังคม

สถานการณ์อาชญากรรม

เพื่อเป็นภาพประกอบ จะมีแผนที่ของพื้นที่ซึ่งระบุตำแหน่งของวัตถุการประเมินไว้ด้วย

คำอธิบายของวัตถุประเมินราคา

มีคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับที่ดิน อาคาร และสิ่งปลูกสร้าง โซลูชันการวางแผนพื้นที่และการออกแบบ การสนับสนุนด้านวิศวกรรมสำหรับโรงงานมีรายละเอียดครบถ้วน แผนผัง แผนภูมิแผนที่ และวัสดุการถ่ายภาพมีให้ไว้เป็นภาพประกอบ

ภาคผนวกของรายงานประกอบด้วยการตรวจสอบทางเทคนิคของวัตถุที่มีข้อความชำรุด

การวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและดีที่สุด

ขึ้นอยู่กับองค์ประกอบของข้อกำหนดทางเทคนิค การวิเคราะห์การใช้ที่ดินที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดในฐานะพื้นที่ว่างและ/หรือทรัพย์สินที่มีการปรับปรุงที่มีอยู่จะดำเนินการ

“การกำหนดต้นทุนโดยใช้วิธีต้นทุน”

“การกำหนดมูลค่าโดยใช้วิธีตลาด”

“การกำหนดมูลค่าด้วยวิธีรายได้”

การประสานงานผลการประเมิน

จากการวิเคราะห์ที่ดำเนินการและการคำนวณและคำนึงถึงข้อสรุปทั้งหมดที่ได้รับ ความคิดเห็นของผู้ประเมินจะถูกกำหนดเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน

หนังสือรับรองการประเมิน

ในส่วนนี้ของรายงาน ผู้ประเมิน:

แจ้งเกี่ยวกับมาตรฐานวิชาชีพตามงานที่ทำ

ยืนยันการปฏิบัติตามมาตรฐานจรรยาบรรณวิชาชีพในระหว่างการประเมิน

แจ้งสถานะของตนในการปฏิบัติงาน ได้แก่ เป็นผู้ประเมินภายใน ภายนอก หรืออิสระ

ระบุมูลค่าที่ได้รับจากการประเมิน โดยระบุวันที่ของการประเมิน

ใส่ลายเซ็นและประทับตราของเขา

รายชื่อวรรณกรรมที่ใช้แล้ว

มีการจัดเตรียมรายการวรรณกรรมเชิงบรรทัดฐาน เทคนิค ความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง และแหล่งข้อมูลสิ่งพิมพ์ที่ใช้ในการประเมิน

ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับผู้ประเมินราคา

สถาบันการศึกษา รวมถึงสถาบันวิชาชีพ วันที่สำเร็จการศึกษา ชื่อของสาขาวิชาพิเศษและคุณวุฒิที่ได้รับ ระดับการศึกษาและตำแหน่ง สมาชิกและคุณวุฒิในสมาคมวิชาชีพ รายการงานประเมินที่ดำเนินการ และข้อมูลอื่น ๆ ที่ช่วยให้ลูกค้าได้รับความคิดเห็นเกี่ยวกับความเป็นมืออาชีพ และระบุประสบการณ์ของผู้ประเมินด้วย

การใช้งาน

แอปพลิเคชันประกอบด้วย:

ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุอะนาล็อกที่ระบุแหล่งที่มาของข้อมูล

การคำนวณและข้อมูลที่ใช้ในการปฏิบัติงานระบุแหล่งที่มา

วัสดุกราฟิกและภาพถ่ายที่แสดงวัตถุประสงค์ของการประเมิน

ผู้ประเมินราคามักจะประเมินทรัพย์สินโดยใช้วิธีการทั้งหมดที่กล่าวถึง ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมินและข้อมูลที่มีอยู่ วิธีการประเมินทั้งสามวิธีสามารถใช้ได้ในระดับมากหรือน้อย และให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้ไม่มากก็น้อย ต้องคำนึงถึงความแตกต่างเหล่านี้เมื่อรวมข้อสรุปที่ได้รับจากวิธีการเหล่านี้เข้าไว้ในการประเมินทรัพย์สินแบบรวมครั้งเดียว

ในตลาดที่พัฒนาแล้วใกล้กับสมดุลของอุปสงค์และอุปทาน ค่าประเมินทั้งสามค่าที่ได้รับจากวิธีการที่แตกต่างกันควรอยู่ใกล้กัน ในตลาดดังกล่าว ความใกล้เคียงของการประมาณการที่ได้รับทำหน้าที่เป็นการยืนยันทางอ้อมถึงความถูกต้องและความน่าเชื่อถือ แต่ในสภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ด้อยพัฒนาและ/หรือไม่สมดุล ซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับรัสเซียยุคใหม่ การประมาณการที่ได้รับโดยวิธีการที่แตกต่างกันอาจแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ แต่ด้วยเหตุนี้จึงควรได้รับการประเมินวัตถุแบบครบวงจร

ขั้นตอนสุดท้ายของการประเมินเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจเกี่ยวกับความคลาดเคลื่อนในผลลัพธ์ของแนวทางทั้งสามวิธีที่แตกต่างกัน

โดยปกติแล้ว การทำงานนี้ให้สำเร็จจะเกี่ยวข้องกับ:

บ่งชี้มูลค่าของวัตถุที่คำนวณโดยใช้แต่ละวิธีทั้งสามวิธี

ยอมรับคำอธิบายโดยย่อเกี่ยวกับขั้นตอนการคำนวณปริมาณและคุณภาพของข้อมูลที่ใช้

สมมติฐานและข้อจำกัดและการปฏิบัติตามเงื่อนไขตลาดทั่วไป

การสร้างจุดแข็งและจุดอ่อนสัมพัทธ์ของแต่ละแนวทางที่ใช้สัมพันธ์กับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดและกับวัตถุเฉพาะ

ตัดสินบนพื้นฐานนี้ว่าควรให้น้ำหนักกับผลลัพธ์ของแต่ละแนวทางที่ใช้มากน้อยเพียงใด

แบบจำลองข้อตกลงผลลัพธ์แสดงโดยสูตรต่อไปนี้:

ค= (C1* K1+ C2 * K2+ С3*К3)/(К1+K2+K3)

กับ- ค่าสุดท้ายของการประเมินวัตถุ

ค1- การประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบยอดขาย

ค2- การประเมินโดยวิธีแปลงเป็นรายได้

ค3- การประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีต้นทุน

K1;K2 และ K3ปัจจัยการถ่วงน้ำหนักที่สอดคล้องกัน

(โดยปกติจะเป็นเปอร์เซ็นต์: Kl+K2+ K3 = 100 ).

ในกรณีนี้ จะให้ความสนใจเป็นพิเศษกับปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดน้ำหนักเฉพาะของแต่ละวิธี (แนวทาง) การแนบน้ำหนักหรือระดับความเชื่อมั่นของแต่ละวิธี ผู้ประเมินจะพิจารณาจากปริมาณและคุณภาพของข้อมูลที่ได้รับจากสิ่งเหล่านี้ วิธีการ ระดับสภาพคล่องของวัตถุ และวัตถุประสงค์ของการประเมิน

การเปรียบเทียบค่าที่ได้รับนั้นคำนึงถึงปัจจัยภายในและภายนอกที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าของวัตถุการเสื่อมสภาพทางกายภาพและการทำงานของวัตถุราคามาตรฐานประเภทของต้นทุนการเปรียบเทียบต้นทุนแบบองค์ประกอบต่อองค์ประกอบ และคำนึงถึงค่าเบี่ยงเบนสูงสุดของระดับการประเมินของวัตถุตาม “มาตรฐานสำหรับการวิเคราะห์ตัวบ่งชี้มูลค่าสัมพัทธ์” ที่ IAAO นำมาใช้

จากนั้น การเลือกค่าสุดท้ายของมูลค่าของวัตถุสามารถทำได้สามวิธี: เป็นค่าเฉลี่ยเลขคณิต การชั่งน้ำหนักทางคณิตศาสตร์ และการชั่งน้ำหนักเชิงอัตนัยของผลการประเมิน

การชั่งน้ำหนักทางคณิตศาสตร์ของผลการประเมินประกอบด้วยการกำหนดน้ำหนักบางอย่าง (เป็นเปอร์เซ็นต์) ให้กับแต่ละผลลัพธ์ของการประเมินมูลค่าของวัตถุ และการคำนวณค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ซึ่งจะเป็นมูลค่าสุดท้ายของวัตถุ การชั่งน้ำหนักผลการประเมินมูลค่าแบบอัตนัยประกอบด้วยการชั่งน้ำหนักวิธีการประเมินมูลค่าที่ใช้โดยการวิเคราะห์ข้อดีและข้อเสีย โดยให้น้ำหนักที่แน่นอนกับผลการประเมินที่ได้รับจากวิธีการต่างๆ และเลือกมูลค่าสุดท้ายของทรัพย์สินบนพื้นฐานนี้ ความถูกต้องและความน่าเชื่อถือของผลการประเมินในกรณีนี้ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติและประสบการณ์ของผู้ประเมินที่เชี่ยวชาญ

ในกรณีนี้ ตามกฎแล้ว จะไม่ได้รับค่าเฉลี่ยเลขคณิตของผลการประเมินทั้งสามรายการ และหนึ่งในนั้นไม่ได้ถูกเลือกให้เป็นผลลัพธ์สุดท้าย (ซึ่งเป็นที่ยอมรับ แต่เป็นกรณีพิเศษที่หายากของแบบจำลองทั่วไปสำหรับการจับคู่การประเมินด้วยสามวิธี) . โดยทั่วไป ตามแบบจำลองนี้ มูลค่าการประเมินขั้นสุดท้ายจะถูกเลือกไว้ที่ใดที่หนึ่งระหว่างกัน

โดยทั่วไป การประมาณที่ดีที่สุดสำหรับเงื่อนไขของตลาดที่ไม่สมดุลนั้นได้มาจากวิธีการเปรียบเทียบการขาย เนื่องจากข้อมูลที่ใช้จะพิจารณาความสมดุลของอุปสงค์และอุปทานโดยอัตโนมัติสำหรับวัตถุที่คล้ายกับวัตถุที่มีมูลค่าตลอดจนมูลค่าทั้งหมด ชุดของปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อราคาตลาด หากมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เพียงพอสำหรับการใช้งานและตลาดการซื้อและการขายได้รับการพัฒนามากกว่าตลาดให้เช่า (เช่นสำหรับตลาดอพาร์ทเมนต์ในมอสโก) ก็ควรให้ความสำคัญมากกว่าวิธีอื่น

สำหรับวัตถุประเภทเหล่านั้นที่ตลาดเช่ามีอำนาจเหนือกว่า (เช่นโกดังในมอสโก) และมีข้อมูลที่เหมาะสมเกี่ยวกับการเช่า แต่ในการซื้อและการขายนั้นมีจำกัด ควรให้น้ำหนักที่ยิ่งใหญ่ที่สุดกับวิธีการแปลงเป็นรายได้ "(ใน การใช้งานใด ๆ ก็ตาม) ในทั้งสองกรณีนี้ ในกรณีที่ไม่มี (เช่นในมอสโก) ของตลาดที่ดินที่พัฒนาแล้ว และด้วยความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ตามแบบฉบับของรัสเซียยุคใหม่ ขอแนะนำให้ให้น้ำหนักที่น้อยกับต้นทุน วิธี.

หากตลาดสำหรับวัตถุประเภทนี้ไม่ได้รับการพัฒนาทั้งสำหรับการซื้อและขายหรือให้เช่า และข้อมูลตลาดที่เกี่ยวข้องแทบจะไม่มีให้เลย ดังนั้น ตามความจำเป็น วิธีต้นทุนจะได้รับน้ำหนักมาก และอีกสองวิธีมีน้ำหนักน้อยกว่า แต่ควรเข้าใจว่าการประเมินผลลัพธ์อาจไม่สอดคล้องกับความต้องการที่มีประสิทธิภาพ และราคาการทำธุรกรรมในตลาดอาจแตกต่างอย่างมากจากที่ได้รับจากวิธีการประเมินที่มีราคาแพง

โดยทั่วไป ยิ่งตลาดมีการพัฒนามากเท่าใด เสถียรภาพและความสมดุลก็จะสูงขึ้น ราคาการทำธุรกรรมก็จะใกล้เคียงกับมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเท่านั้น

การประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้รับบนพื้นฐานของแนวทางและวิธีการต่างๆ เป็นขั้นตอนสุดท้ายในการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน ผลลัพธ์สุดท้ายของการประเมินสามารถนำเสนอในรูปแบบของมูลค่าเงินเดียวหรือ ช่วงของค่าที่เป็นไปได้มากที่สุด ซึ่งแสดงด้วยค่าต่ำสุดและสูงสุด

ในขั้นตอนของการประเมินนี้ ก่อนอื่นจำเป็นต้องตรวจสอบผลลัพธ์ที่ได้รับเพื่อระบุข้อผิดพลาดทางคณิตศาสตร์และตรรกะที่เพิ่มระดับความคลาดเคลื่อนระหว่างผลลัพธ์ของรายได้ ต้นทุน และวิธีการเปรียบเทียบ

ขั้นตอนการยอมรับผลการตรวจสอบจะถูกกำหนดโดยเนื้อหาของงานการประเมิน แนวทางและวิธีการประเมินที่ใช้ ความสมบูรณ์และความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่ใช้ และการระบุข้อดีและข้อเสียของวิธีการที่ใช้

เกณฑ์ที่กำหนดสำหรับลำดับชั้นของผลลัพธ์แต่ละรายการคือความสามารถในการสะท้อนความตั้งใจที่แท้จริงของผู้ขายหรือผู้ซื้อที่มีศักยภาพ คุณภาพของข้อมูลบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ที่ดำเนินการ และความสามารถของแต่ละวิธีและแนวทางในการดำเนินการ คำนึงถึงความผันผวนของตลาด ตลาดและคุณลักษณะการกำหนดราคาเฉพาะของวัตถุ เช่น ที่ตั้ง ขนาด ความสามารถในการทำกำไรที่เป็นไปได้

เมื่อคำนึงถึงสิ่งข้างต้น ผู้ประเมินจะยอมรับค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนักของผลลัพธ์ขั้นกลางที่ได้รับจากการใช้วิธีการต่างๆ ค่าน้ำหนักของแต่ละวิธีสามารถคำนวณได้โดยใช้ทั้งวิธีผู้เชี่ยวชาญและทางคณิตศาสตร์

มีการใช้วิธีการต่างๆ ในกระบวนการประเมิน การตัดสินใจเกี่ยวกับความสำคัญสัมพัทธ์ของตัวบ่งชี้มูลค่าที่ได้รับจากวิธีการต่างๆ จะถูกกำหนดโดยวิจารณญาณของผู้ประเมินซึ่งมีการพิจารณาอย่างเป็นทางการโดยการชั่งน้ำหนักผลลัพธ์ของวิธีการที่ใช้

วิธีการชั่งน้ำหนักพื้นฐานมีสองวิธี: วิธีการชั่งน้ำหนักทางคณิตศาสตร์และวิธีการชั่งน้ำหนักแบบอัตนัย ในงานนี้ ผู้ประเมินใช้วิธีที่สองในการกำหนดมูลค่าสุดท้าย

ข้อดีของแต่ละแนวทางในการประเมินทรัพย์สินที่เป็นปัญหานั้นพิจารณาจากเกณฑ์ต่อไปนี้:

ความสามารถในการสะท้อนความตั้งใจที่แท้จริงของผู้ขายหรือผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

คุณภาพของข้อมูลที่ใช้วิเคราะห์

ความสามารถของแนวทางในการคำนึงถึงความผันผวนของตลาดและต้นทุนเงิน

ความสามารถในการคำนึงถึงคุณลักษณะเฉพาะของวัตถุที่ส่งผลต่อมูลค่าของมัน เช่น ตำแหน่ง ขนาด ความสามารถในการทำกำไรที่เป็นไปได้

วิธีต้นทุนช่วยให้เราสามารถกำหนดต้นทุนการผลิตและการขายวัตถุประเมินมูลค่าใหม่ ลบการสึกหรอสะสมทุกรูปแบบ ข้อดีของแนวทางนี้คือข้อมูลต้นทุนมีความถูกต้องและเชื่อถือได้เพียงพอ ข้อเสียคือความยากในการประเมินการสึกหรอทุกรูปแบบอย่างแม่นยำ การใช้แนวทางต้นทุนจะน่าสนใจที่สุดเมื่อผู้ซื้อและผู้ขายทั่วไปตัดสินใจโดยใช้ต้นทุน การประยุกต์ใช้แนวทางต้นทุนเฉพาะในด้านคือการประเมินวัตถุที่ไม่ซ้ำใครโดยเฉพาะวัตถุที่ไม่แสวงหาผลกำไร อย่างไรก็ตาม ควรคำนึงว่าวิธีต้นทุนนั้นรวมต้นทุนที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่แพงที่สุดในเมืองใหญ่ด้วย วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินคือการกำหนดจำนวนภาระผูกพัน (เงินกู้) เช่น มีความจำเป็นต้องสะท้อนมูลค่าของวัตถุในสภาวะตลาดและวิธีการต้นทุนสะท้อนเฉพาะต้นทุนในการสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ขึ้นใหม่ ดังนั้นเราจึงตัดสินใจที่จะไม่คำนึงถึงผลลัพธ์ของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับบนพื้นฐานของวิธีต้นทุนสำหรับวัตถุที่น่าสนใจในเชิงพาณิชย์ แต่จะคำนึงถึงผลลัพธ์ดังกล่าวสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทาง

วิธีรายได้ใช้ประโยชน์จากผลประโยชน์ในปัจจุบันและอนาคตจากการใช้ทรัพย์สิน ข้อดีของแนวทางนี้คือคำนึงถึงผลประโยชน์จากการใช้อสังหาริมทรัพย์และโอกาสทางการตลาดโดยตรงตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของที่คาดหวัง นอกจากนี้ วิธีการนี้ยังอิงข้อมูลจากอัตราค่าเช่าในตลาด ซึ่งทำให้ผลลัพธ์ที่ได้รับจากการใช้มีความน่าเชื่อถือมากขึ้น ข้อเสียของแนวทางนี้รวมถึงการคำนึงถึงรายได้ในอนาคตจากการเป็นเจ้าของทรัพย์สินด้วย เช่น ขึ้นอยู่กับข้อมูลการคาดการณ์ที่ไม่สามารถประเมินได้อย่างแม่นยำ (เช่น ข้อมูลปริมาณสิ่งอำนวยความสะดวก ข้อมูลรายได้และค่าใช้จ่าย การเปลี่ยนแปลงกฎหมายภาษี ฯลฯ)

วิธีเปรียบเทียบใช้ข้อมูลเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้กับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า เมื่อใช้วิธีเปรียบเทียบ มูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินจะคำนวณโดยการวิเคราะห์ราคาขายในตลาดของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน วิธีการเปรียบเทียบที่มีความครบถ้วนเพียงพอและมีข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุอะนาล็อก ทำให้สามารถรับได้โดยการคำนวณมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสะท้อนถึงสถานะที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในทางปฏิบัติ ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมเกือบจะถูกปิดอย่างสมบูรณ์ และข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุที่เสนอขายยังไม่เพียงพอและครบถ้วนทั้งหมด

เมื่อตกลงผลแล้วจะใช้วิธีการประเมินแบบถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักโดยผู้เชี่ยวชาญ ด้วยวิธีนี้แต่ละวิธีใช้ค่ะ

การประเมินแนวทางและวิธีการจะให้น้ำหนักที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่ใช้ในการประยุกต์ ค่าสูงสุดของการประเมินจะเป็น 5 ค่าต่ำสุดคือ 1 ค่าสูงสุดคือ 5 - แนวทางนี้ตรงตามเกณฑ์ที่เลือกอย่างสมบูรณ์ 4 – แนวทางนี้ตรงตามเกณฑ์ที่เลือก แต่มีข้อโต้แย้งเล็กน้อย 3 – แนวทางนี้เป็นไปตามเกณฑ์ที่น่าพอใจ มีข้อเท็จจริงที่ "ขัดแย้ง" เพียงพอ 2 – แนวทางไม่ตรงตามเกณฑ์ดี 1 – แนวทางเป็นไปตามเกณฑ์ต่ำมากและมีผลกระทบต่อสาระสำคัญเล็กน้อย

ขึ้นอยู่กับระดับการสะท้อนของพารามิเตอร์การเปรียบเทียบที่เลือก แต่ละวิธีจะได้รับการกำหนดค่า

ในระบบเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้ว มักจะให้ความสำคัญกับแนวทางเปรียบเทียบ ในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำในปัจจุบัน ทั้งสามแนวทางมีความเท่าเทียมกันในทางปฏิบัติ กล่าวคือ เมื่อสร้างราคาตลาดจะพิจารณาวัตถุไม่เพียง แต่จากตำแหน่งของระดับราคาตลาดเฉลี่ยสำหรับวัตถุที่คล้ายกันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงตำแหน่งในการรับรายได้ที่อาจเกิดขึ้นและต้นทุนที่เกิดขึ้นสำหรับการก่อสร้างวัตถุที่คล้ายกัน (เหมือนกัน) ดังนั้น ตามพารามิเตอร์ "ความสามารถในการสะท้อนแรงจูงใจของผู้ซื้อ/ผู้ขาย" และ "การปฏิบัติตามต้นทุนที่คำนวณได้" ทั้งสามแนวทางได้รับการกำหนดค่าที่เท่ากัน

พารามิเตอร์ "ความสามารถในการคำนึงถึงโครงสร้างของปัจจัยตลาดการกำหนดราคา" ได้รับการกำหนดมูลค่าที่มากขึ้นให้กับรายได้และวิธีการเปรียบเทียบเนื่องจาก การคำนวณขึ้นอยู่กับข้อมูลที่ได้รับจากตลาด

ระดับความน่าเชื่อถือและความเพียงพอของข้อมูลได้รับการประเมินโดยผู้ประเมินในกระบวนการรวบรวมข้อมูลจากตลาดเพื่อใช้ในการคำนวณ ข้อมูลจำนวนมากที่สุดที่ได้รับจากแหล่งข้อมูลสาธารณะจะถูกใช้ในการเปรียบเทียบ ในระหว่างการตรวจสอบ ผู้ประเมินจะต้องชี้แจงรายละเอียดหลายครั้งสำหรับวัตถุอะนาล็อกที่แตกต่างกันเนื่องจากได้รับข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง ด้วยเหตุนี้

วิธีนี้ได้รับการกำหนดค่าที่ต่ำกว่า

ในการคำนวณน้ำหนักของผลลัพธ์ของวิธีการที่ใช้ในมูลค่าตลาดสุดท้ายของวัตถุประเมินค่า เราจะทำการคำนวณง่ายๆ ดังต่อไปนี้:

มีการสร้างเมทริกซ์ (ตาราง) ของปัจจัย โดยกำหนดจุดสี่ประเภทให้กับแต่ละแนวทางตามเกณฑ์สี่ประการ

กำหนดผลรวมคะแนนสำหรับแต่ละแนวทาง

คำนวณผลรวมของคะแนนของแนวทางทั้งหมดที่ใช้ในการประเมิน

จากอัตราส่วนของผลรวมคะแนนของแนวทางนี้ต่อผลรวมของคะแนนของแนวทางที่ใช้ทั้งหมด น้ำหนักที่คำนวณได้ของแนวทางนี้จะถูกคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์

น้ำหนักที่คำนวณได้ของแนวทางต่างๆ ได้รับการปัดเศษให้มีความแม่นยำ 1% เพื่อใช้น้ำหนักเหล่านี้ในการสรุปผลลัพธ์

การปัดเศษเป็นสิ่งจำเป็นเนื่องจากการถ่วงน้ำหนักที่ไม่มีการปัดเศษทำให้ผู้อ่านรายงานเกิดความรู้สึกผิดพลาดเกี่ยวกับความถูกต้องของผลลัพธ์ที่ได้รับ ซึ่งอาจก่อให้เกิดอันตรายต่อบุคคลที่เกี่ยวข้องมากกว่าข้อผิดพลาดอย่างเป็นทางการที่ชัดเจนซึ่งถูกกล่าวหาโดยการปัดเศษเป็นผลลัพธ์สุดท้าย .

จากน้ำหนักการปัดเศษ เราคำนวณมูลค่าทั่วไปของทรัพย์สินที่กำลังประเมินมูลค่าโดยการคูณมูลค่าที่ได้รับโดยใช้วิธีนี้ด้วยน้ำหนักการปัดเศษของแนวทาง ซึ่งคำนวณเพื่อสรุปผลการประเมินให้เป็นภาพรวม ข้อมูลมีอยู่ในตารางที่ 16

ตารางที่ 16 - การคำนวณค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนัก

เกณฑ์	คะแนนเป็นคะแนน
เข้าใกล้	แพง	เปรียบเทียบ	มีกำไร
การประยุกต์ใช้ในการคำนวณ	เลขที่	ใช่	ใช่
ความน่าเชื่อถือและความเพียงพอของข้อมูลบนพื้นฐานของการวิเคราะห์และการคำนวณ
ความสามารถของวิธีการคำนึงถึงโครงสร้างของปัจจัยตลาดการกำหนดราคาเฉพาะเจาะจงกับวัตถุ
ความสามารถของแนวทางในการสะท้อนถึงแรงจูงใจ ความตั้งใจที่แท้จริงของผู้ซื้อ/ผู้ขายทั่วไป
การปฏิบัติตามแนวทางกับประเภทของต้นทุนที่คำนวณได้
คะแนนรวมสำหรับแนวทางนี้
ผลรวมของคะแนน
น้ำหนักวิธีการ, %		0,50	0,50
น้ำหนักวิธีการปัดเศษเป็น 1%		50%	50%

ผลลัพธ์ของการใช้สองแนวทางให้ผลลัพธ์ในการประเมินมูลค่าของวัตถุดังต่อไปนี้:

ตารางที่ 17 - การประสานงานผลการประเมินอสังหาริมทรัพย์

วิธีการประเมินมูลค่าที่แตกต่างกันโดยใช้แนวทางที่แตกต่างกันอาจให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันในการกำหนดมูลค่าของธุรกิจ ในตลาดในอุดมคติ ทั้งสามแนวทางควรนำไปสู่มูลค่าที่เท่ากัน แต่ในทางปฏิบัติ มูลค่าที่ได้รับจากวิธีการที่แตกต่างกันอาจแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ (ตั้งแต่ 5 ถึง 50% หรือมากกว่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประเมินมูลค่าธุรกิจ) ในเรื่องนี้มาตรฐานการประเมินค่าของรัฐบาลกลางของรัสเซียและมาตรฐานสากลได้เสนอข้อกำหนดสำหรับการรวมผลลัพธ์ที่แตกต่างกันภายในกรอบของ "มูลค่าสุดท้ายของมูลค่าของวัตถุการประเมินค่า"

มูลค่าสุดท้ายของวัตถุประเมินราคา- มูลค่าของมูลค่าของวัตถุประเมินค่าซึ่งได้มาจากการสรุปทั่วไปของผลลัพธ์ของการคำนวณมูลค่าของวัตถุประเมินค่าซึ่งให้เหตุผลโดยผู้ประเมินราคาโดยใช้วิธีการต่าง ๆ ในการประเมินค่าและการประเมินมูลค่า เพื่อรวบรวมมูลค่าต้นทุนที่แตกต่างกันซึ่งได้มาโดยวิธีการประเมินแบบคลาสสิก ผลลัพธ์จึงมีความสอดคล้องกัน

การกระทบยอดผลการประเมินมูลค่าเป็นกระบวนการเพื่อให้ได้การประเมินมูลค่าทรัพย์สินขั้นสุดท้ายโดยการชั่งน้ำหนักและเปรียบเทียบผลลัพธ์ที่ได้รับโดยใช้วิธีการประเมินมูลค่าแบบต่างๆ

เพื่อให้ผลลัพธ์สอดคล้องกันมีความจำเป็นต้องกำหนด "น้ำหนัก" ตามมูลค่าที่ได้รับก่อนหน้านี้ของแต่ละบุคคลจะสร้างมูลค่าตลาดสุดท้ายของทรัพย์สินโดยคำนึงถึงพารามิเตอร์ที่สำคัญทั้งหมดตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญของผู้ประเมินราคา ความสอดคล้องกันของผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการประเมินที่แตกต่างกันนั้นดำเนินการตามสูตร:

โดยที่ C รวมคือต้นทุนสุดท้ายของวัตถุประเมินค่า

ด้วยเงินเดือน, ด้วยการร่วมทุน, ด้วย dp - ค่าที่กำหนดโดยต้นทุน, วิธีเปรียบเทียบและรายได้;

K zp, K sp, K dp - ค่าสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักที่สอดคล้องกันที่เลือกไว้สำหรับวิธีการประเมินแต่ละวิธี

สัมพันธ์กับสัมประสิทธิ์เหล่านี้ความเท่าเทียมกันถือ:

เมื่อตกลงที่จะกำหนดน้ำหนักของแต่ละแนวทาง จะต้องคำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้ (อย่างเชี่ยวชาญ): ความครบถ้วนและความน่าเชื่อถือของข้อมูล ความเหมาะสมตามวัตถุประสงค์ ข้อดีและข้อเสียของแนวทางในสถานการณ์เฉพาะ ฯลฯ

น้ำหนักที่เลือกสำหรับการประเมินแต่ละวิธีจะถูกปัดเศษให้เป็น 10% ที่ใกล้ที่สุด (ไม่ค่อยถึง 5%) เพื่อจุดประสงค์ในการใช้น้ำหนักเหล่านี้ในการกระทบยอด ขึ้นอยู่กับน้ำหนักที่ปัดเศษ จะมีการคำนวณมูลค่าที่ตกลงกันของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า ค่าผลลัพธ์จะถูกปัดเศษ

ตารางที่ 1.2 แสดงการวิเคราะห์เปรียบเทียบวิธีการดั้งเดิมในการประเมินมูลค่าขององค์กร

ตารางที่ 1.2

การวิเคราะห์เปรียบเทียบแนวทางการประเมินมูลค่าวิสาหกิจ

	ข้อดี	ข้อบกพร่อง
แพง	คำนึงถึงอิทธิพลของการผลิตและปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีต่อการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของสินทรัพย์ ให้การประเมินระดับการพัฒนาเทคโนโลยีโดยคำนึงถึงระดับการสึกหรอของสินทรัพย์ การคำนวณขึ้นอยู่กับเอกสารทางการเงินและการบัญชีเช่น ผลการประเมินมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น	สะท้อนถึงคุณค่าในอดีต ไม่คำนึงถึงสถานการณ์ตลาด ณ วันที่ประเมินมูลค่า ไม่คำนึงถึงแนวโน้มการพัฒนาขององค์กร ไม่คำนึงถึงความเสี่ยง คงที่ ไม่มีการเชื่อมโยงกับผลลัพธ์ในปัจจุบันและอนาคตของกิจกรรมขององค์กร
มีกำไร	คำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงรายได้และค่าใช้จ่ายในอนาคต โดยคำนึงถึงระดับความเสี่ยง (ผ่านอัตราคิดลด) คำนึงถึงผลประโยชน์ของนักลงทุน	คาดการณ์ผลลัพธ์และต้นทุนในอนาคตได้ยาก อาจใช้อัตราผลตอบแทนหลายอัตราทำให้ตัดสินใจได้ยาก ไม่คำนึงถึงสภาวะตลาด ความเข้มของแรงงานในการคำนวณ
เปรียบเทียบ (ตลาด)	จากข้อมูลตลาดจริง สะท้อนถึงแนวทางปฏิบัติในการขายและการซื้อที่มีอยู่ โดยคำนึงถึงอิทธิพลของปัจจัยอุตสาหกรรม (ภูมิภาค) ที่มีต่อราคาหุ้นของบริษัท	ไม่ได้ระบุลักษณะเฉพาะของการเตรียมองค์กรด้านเทคนิคและการเงินขององค์กรอย่างชัดเจนเพียงพอ พิจารณาเฉพาะข้อมูลย้อนหลังเท่านั้น ต้องมีการแก้ไขข้อมูลที่วิเคราะห์หลายประการ

ไม่คำนึงถึงความคาดหวังในอนาคตของนักลงทุน

จากข้อมูลเหล่านี้เราสามารถสรุปได้ว่าไม่มีสิ่งใดสามารถใช้เป็นข้อมูลหลักได้ ดังนั้น เพื่อกำหนดมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าตลาดของบริษัท จึงมีการวิเคราะห์ข้อดีและข้อเสียของวิธีการที่ใช้และคุณภาพของข้อมูลที่ได้รับ โดยกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักให้กับแต่ละวิธี

ตามที่นักวิจัยในสาขาการประเมินมูลค่าธุรกิจ Esipova V.E. , Makhovikova G.A. , Terekhova V.V. , Damshakova A.N. การประยุกต์ใช้วิธีการแบบคลาสสิกโดยตรงในรัสเซียเป็นเรื่องยากเนื่องจากเหตุผลที่เป็นรูปธรรม:

1. ความล้าหลังของตลาดหลักทรัพย์รัสเซีย

2. ความลับของข้อมูลซึ่งนำไปสู่ความยากลำบากในการใช้งานประการแรกคือแนวทางเปรียบเทียบ

4. ความไม่แน่นอนกับการวางแผนระยะยาวในเงื่อนไขของรัสเซีย (ตามกฎแล้วกิจกรรมในรัสเซียมีการวางแผนเป็นเวลาหนึ่งปี) นำไปสู่ความยากลำบากในการใช้วิธีการประเมินรายได้

ข้อมูลประวัติส่วนใหญ่จะถูกนำมาใช้

5. การประเมินมูลค่าทางบัญชีของสินทรัพย์ได้รับการประเมินต่ำเกินไปอย่างมากเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาด ซึ่งนำไปสู่การระบุมูลค่าของสินทรัพย์สุทธิต่ำไป จำเป็นต้องมีการประเมินราคาตลาดของสินทรัพย์ถาวรและสินทรัพย์ไม่มีตัวตนทั้งหมด

6. วิธีการประเมินแบบดั้งเดิมจะให้ผลลัพธ์แบบ "เฉพาะจุด" ตามเวลา ซึ่งไม่สามารถใช้สำหรับการจัดการการปฏิบัติงานหรือเชิงกลยุทธ์ขององค์กรได้ ไม่มีสถานการณ์ใดที่จำเป็นสำหรับการประเมินที่บ่งบอกถึงความเป็นไปได้ในการติดตามเพิ่มเติม

7. ความยากในการหาข้อมูลและการคำนวณที่ยุ่งยาก การใช้การประเมินธุรกิจเป็นประจำควรเรียบง่ายที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และผลลัพธ์ควรมีความชัดเจน

ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ในสาขาการประเมินมูลค่าจึงสรุปว่าเกณฑ์วิธีการประเมินมูลค่าธุรกิจยังไม่สมบูรณ์ “วิธีการที่นำเสนอการประเมินมูลค่าของธุรกิจแบบถ่วงน้ำหนักเพียงครั้งเดียวนั้นสามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการขายธุรกิจในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งเท่านั้น” แต่จะทำอย่างไรถ้าผู้จัดการต้องการมูลค่าทางธุรกิจไม่ใช่เพื่อการขาย แต่สำหรับการกำหนดกลยุทธ์และการตัดสินใจด้านการจัดการโดยมุ่งเป้าไปที่การนำแนวทางต้นทุนไปใช้ในการจัดการ? ในเวลาเดียวกัน วิธีการประเมินธุรกิจเพื่อการตัดสินใจด้านการจัดการที่เสนอโดยนักเศรษฐศาสตร์ตะวันตก Modigliani, Damodaran, Copeland ไม่พบการประยุกต์ใช้ในรัสเซียรวมถึงในประเทศอื่น ๆ ที่มีตลาดเกิดใหม่และไม่มีประสิทธิภาพซึ่งมีลักษณะของ จำนวนปัญหาที่คล้ายกัน เช่น การพึ่งพาการลงทุนจากต่างประเทศในระดับสูงและการกู้ยืมโดยมีสาเหตุมาจากหนี้ในประเทศและ/หรือต่างประเทศจำนวนมาก ความอ่อนแอและความไม่มั่นคงของภาคการเงินเนื่องจากการที่ธนาคารต้องแบกรับภาระหนี้เสียจำนวนมากของ องค์กร, โครงสร้างพื้นฐานที่ด้อยพัฒนา, ความไม่สมบูรณ์ของกรอบการกำกับดูแล, ระบบการรายงานทางการเงินที่ยังไม่พัฒนาสำหรับผู้ออกหรือไม่สอดคล้องกับมาตรฐานสากลและความทึบของข้อมูลที่เกี่ยวข้องและความเสี่ยงในระดับสูง, ความทึบของข้อมูลซึ่งไม่มีตลาดหุ้นที่พัฒนาแล้ว และดังนั้นจึงมี ไม่มีการประเมินมูลค่าตลาดของวิสาหกิจเอง และเนื่องจากประสิทธิภาพของตลาดอยู่ในระดับต่ำ บริษัทในประเทศจึงไม่มีวิธีการปรับใช้อย่างเต็มที่ในการประเมินธุรกิจในคลังแสงของตน

หลังจากที่ผู้ประเมินประเมินกิจการด้วยวิธีต่างๆ หลายวิธีแล้ว เขาจะต้องเปรียบเทียบมูลค่าผลลัพธ์ที่ได้ ในตลาดที่สมบูรณ์แบบ ทั้งสามแนวทางควรนำไปสู่มูลค่าที่เท่ากัน ในทางปฏิบัติค่าที่ได้รับจากแนวทางที่แตกต่างกันมักจะแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น พิจารณาองค์กรขนาดใหญ่ที่มีสินทรัพย์ถาวรและสินทรัพย์ที่จับต้องได้อื่นๆ จำนวนมาก แต่ผลิตผลิตภัณฑ์ที่ทำกำไรต่ำ มูลค่าที่ได้รับโดยใช้วิธีต้นทุนอาจสูงกว่ามูลค่าที่ได้รับโดยใช้วิธีรายได้หลายเท่า ดังนั้นผู้ประเมินจึงจำเป็นต้องกระทบยอดมูลค่าเพื่อกำหนดมูลค่าสุดท้ายของธุรกิจ

ค่าใช้จ่ายทั้งหมด– นี่คือมูลค่าของวัตถุการประเมินค่า ซึ่งคำนวณโดยใช้วิธีการต่างๆ ในการประเมินมูลค่า และข้อตกลงของผลลัพธ์ที่ได้รับภายในกรอบของการประยุกต์ใช้วิธีการต่างๆ ในการประเมินมูลค่า ซึ่งผู้ประเมินให้เหตุผล การประสานงานผลการประเมินเป็นขั้นตอนบังคับของกระบวนการประเมินและเป็นส่วนบังคับของรายงานการประเมิน ตามที่ระบุไว้ใน FSO-3 “ข้อกำหนดสำหรับรายงานการประเมิน” จะต้องมีคำอธิบายของขั้นตอนการกระทบยอดผลการประเมินและข้อสรุปที่ได้รับจากการคำนวณที่ดำเนินการสำหรับแนวทางต่างๆ ตลอดจนเมื่อใช้วิธีการที่แตกต่างกันภายใน กรอบการทำงานของแต่ละวิธี เพื่อกำหนดมูลค่าสุดท้ายของต้นทุน หรือการรับรู้ผลลัพธ์ของวิธีใดวิธีหนึ่งเป็นมูลค่าสุดท้ายของต้นทุน ในส่วนนี้ของรายงาน ผู้ประเมินจะอธิบายในรูปแบบการบรรยายถึงสาระสำคัญของความคลาดเคลื่อนในมูลค่าที่กำหนดโดยวิธีการต่างๆ ให้เหตุผลในการเลือกวิธีการกระทบยอดมูลค่าสุดท้ายของธุรกิจ และทำให้เป็นลักษณะทั่วไป

เมื่อตกลงกัน จำเป็นต้องคำนึงถึงความสำคัญและการทำงานของแต่ละแนวทางในสถานการณ์เฉพาะ ตามกฎแล้ว เมื่อประเมินธุรกิจ วิธีใดวิธีหนึ่งถือเป็นพื้นฐาน ส่วนอีกสองวิธีจำเป็นต้องปรับผลลัพธ์ที่ได้รับ เนื่องจากลักษณะเฉพาะขององค์กรหรือขาดข้อมูล จึงทำให้แนวทางบางอย่างไม่สามารถนำไปใช้ในทางปฏิบัติได้

ค่าสุดท้ายของต้นทุนไม่เคยเป็นผลมาจากการเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์ เช่น ไม่พบโดยการรวมมูลค่าของต้นทุนโดยประมาณทั้งหมดแล้วหารผลรวมด้วยจำนวนวิธีที่ใช้ นี่จะถือว่าแต่ละวิธีให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้ ซึ่งหาได้ยากมาก ในการกำหนดต้นทุนขั้นสุดท้าย จะใช้ความคิดเห็นระดับมืออาชีพของผู้ประเมินซึ่งมีการกำหนดอย่างเป็นทางการอย่างเหมาะสมที่สุดในวิธีการถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก

โดยทั่วไปเมื่อใช้วิธีนี้ ต้นทุนสุดท้ายจะถูกกำหนดโดยสูตรต่อไปนี้:

C มัน = K d C d + K c C c + K z C z

C คือต้นทุนรวมของธุรกิจ

C d, C c, C z - ค่าที่กำหนดโดยใช้วิธีรายได้การเปรียบเทียบและต้นทุนตามลำดับ

K d, K s, K z – ค่าสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักที่เลือกสำหรับแนวทางรายได้ การเปรียบเทียบ และต้นทุน ตามลำดับ ควรจำไว้ว่าน้ำหนักเหล่านี้ควรรวมกันเป็นหนึ่งหรือ 100% ตัวประมาณค่าส่วนใหญ่จะปัดเศษน้ำหนักที่คำนวณได้ให้ใกล้เคียงที่สุด 10%

ในการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การถ่วงน้ำหนักของแต่ละวิธีการประเมิน จำเป็นต้องดำเนินการวิเคราะห์เชิงปริมาณและคุณภาพ โดยคำนึงถึงปัจจัยต่อไปนี้:

วัตถุประสงค์ของการประเมินและการใช้ผลลัพธ์เฉพาะงาน

ประเภทของมูลค่าที่กำหนด (เช่น มูลค่าตลาดหรือการลงทุน)

ลักษณะของส่วนแบ่งความเป็นเจ้าของที่ได้รับการประเมิน (เช่น หากมีการประเมินสัดส่วนการถือหุ้นส่วนน้อย วิธีต้นทุนจะให้น้ำหนักน้อยลง)

คุณภาพและความเพียงพอของข้อมูลที่ใช้ในการคำนวณแต่ละวิธี

ลักษณะเฉพาะของธุรกิจและทรัพย์สิน

ระดับการควบคุมและระดับสภาพคล่องของบล็อกหุ้นที่เป็นปัญหา

เมื่อพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ทั้งหมด ผู้ประเมินจะใช้หลายวิธีในการพิจารณาปัจจัยถ่วงน้ำหนักสำหรับแต่ละวิธี วิธีการเหล่านี้ได้แก่:

วิธีการชั่งน้ำหนักทางคณิตศาสตร์หรืออัตนัย

วิธีวัดคุณสมบัติผู้เชี่ยวชาญ

วิธีการวิเคราะห์ลำดับชั้น

วิธีความน่าจะเป็น

ควรสังเกตว่าวิธีการทั้งหมดเหล่านี้บรรลุเป้าหมายเดียวกัน: เพื่อจัดทำความเห็นอย่างมืออาชีพของผู้ประเมินเกี่ยวกับระดับของการบังคับใช้แนวทางเฉพาะในขั้นตอนการอนุมัติ

วิธีที่ง่ายที่สุดและใช้บ่อยที่สุดคือวิธีการชั่งน้ำหนักทางคณิตศาสตร์หรือแบบอัตนัย เมื่อผู้ประเมินกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การชั่งน้ำหนักตามสัญชาตญาณ โดยพิจารณาจากวิจารณญาณของผู้เชี่ยวชาญ วิธีการวัดคุณสมบัติของผู้เชี่ยวชาญ (การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ) เกี่ยวข้องกับการกำหนดการตัดสินเชิงอัตนัยแบบเดียวกันโดยใช้ลำดับการกระทำที่เป็นทางการมากขึ้น (การเลือกชุดเกณฑ์การประเมิน การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญสำหรับแต่ละเกณฑ์ การทำให้ผลลัพธ์เป็นภาพรวม) วิธีการวิเคราะห์ลำดับชั้นจะเปลี่ยนการกำหนดความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญให้เป็นกระบวนการทางคณิตศาสตร์ ในเวลาเดียวกัน ปัญหาการประสานงานถูกจัดโครงสร้างเป็นโครงสร้างลำดับชั้นที่มีหลายระดับ: เป้าหมาย เกณฑ์ และทางเลือก; มีการเปรียบเทียบองค์ประกอบของแต่ละระดับแบบคู่ คำนวณค่าสัมประสิทธิ์ความสำคัญขององค์ประกอบ และคำนวณค่าสุดท้ายของน้ำหนักของแต่ละทางเลือก วิธีความน่าจะเป็นเกี่ยวข้องกับการใช้ค่าและรูปแบบของความน่าจะเป็นในการดำเนินการแก้ไขปัญหาสำหรับแต่ละวิธี

แต่ละวิธีมีลักษณะเป็นฮิวริสติก โดยไม่มีหลักฐานทางวิทยาศาสตร์ที่เข้มงวด อย่างไรก็ตาม พวกเขาพบว่ามีการประยุกต์ใช้กิจกรรมการประเมินมูลค่าได้จริงอย่างกว้างขวาง เนื่องจากมีความเรียบง่ายและชัดเจน

ตัวอย่างการคำนวณต้นทุนทั้งหมดโดยใช้วิธีการชั่งน้ำหนักแบบอัตนัยแสดงไว้ในตารางที่ 1

ตารางที่ 1. การคำนวณต้นทุนสุดท้ายโดยใช้วิธีการส่วนตัว

จากตัวอย่างที่พิจารณา ความแตกต่างระหว่างผลการประเมินสำหรับแนวทางต่างๆ มีนัยสำคัญค่อนข้างมากคือ 75% ในกรณีของเรา วิธีการที่เชื่อถือได้น้อยที่สุดจากมุมมองของข้อมูลถูกกำหนดให้มีน้ำหนักน้อยที่สุด ในทางปฏิบัติ เมื่อต้องกระทบยอดผลการประเมินระหว่างกาลที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญที่ได้รับจากแนวทางที่ต่างกัน รายงานจะต้องสะท้อนถึงการวิเคราะห์ที่ดำเนินการและเหตุผลที่กำหนดไว้สำหรับความคลาดเคลื่อน ผลต่างถือว่ามีนัยสำคัญหากผลลัพธ์ที่ได้จากการใช้วิธีหนึ่งอยู่นอกช่วงมูลค่าที่ผู้ประเมินกำหนด ซึ่งได้มาจากการใช้วิธีอื่น

มูลค่าสุดท้ายของธุรกิจที่ระบุในรายงานคือความเห็นของผู้ประเมินราคาอิสระ ตามที่แสดงในทางปฏิบัติ ต้นทุนที่แท้จริงของการขายธุรกิจจะแตกต่างจากที่แนะนำเสมอ (จำกฎ "10-50") อย่างไรก็ตาม ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการสนับสนุนจากการคำนวณตามมาตรฐาน ถือเป็นข้อโต้แย้งที่ทรงพลังในการเจรจาระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อธุรกิจ

ข้อกำหนดสำหรับรายงานการประเมินและโครงสร้าง

ข้อกำหนดทั่วไปสำหรับเนื้อหาของรายงานการประเมินถูกกำหนดโดยมาตรา 11 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "กิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย" และ FSO-3 "ข้อกำหนดสำหรับรายงานการประเมิน" ซึ่งได้รับอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจ รัสเซียลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2558 N 299

รายงานผลการประเมินเป็นเอกสารขั้นสุดท้ายที่มีข้อมูลมูลค่าที่เป็นหลักฐานซึ่งรวบรวมตามผลของขั้นตอนการกำหนดมูลค่าของธุรกิจตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียว่าด้วยกิจกรรมการประเมินมูลค่า มันถูกวาดลงบนกระดาษและ (หรือ) ในรูปแบบของเอกสารอิเล็กทรอนิกส์

รายงานการประเมินจะดำเนินการตามการมอบหมายการประเมินและประกอบด้วยวิจารณญาณอย่างมืออาชีพของผู้ประเมินราคาเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุประเมินซึ่งกำหนดบนพื้นฐานของข้อมูลที่รวบรวมและการคำนวณโดยคำนึงถึงสมมติฐาน

ในการจัดทำรายงานผู้ประเมินจะต้องปฏิบัติตามหลักการดังต่อไปนี้

รายงานจะต้องมีข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินเรื่อง

ข้อมูลที่ให้ไว้ในรายงานการประเมินจะต้องได้รับการยืนยัน

รายงานกระดาษจะต้องมีหมายเลขหน้าทีละหน้า ผูกมัด ลงนามโดยผู้ประเมินราคาหรือผู้ประเมินราคาที่ดำเนินการประเมิน และประทับตราส่วนตัวของผู้ประเมินราคาหรือผู้ประเมินราคา หรือประทับตราของนิติบุคคลที่ผู้ประเมินราคาหรือผู้ประเมินทำไว้ด้วย สัญญาจ้างงาน

รายงานที่จัดทำขึ้นในรูปแบบของเอกสารอิเล็กทรอนิกส์จะต้องมีหมายเลขทีละหน้าลงนามด้วยลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ที่ได้รับการปรับปรุงตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียโดยผู้ประเมินราคาหรือผู้ประเมินราคาที่ดำเนินการประเมินตลอดจน ลายเซ็นของหัวหน้านิติบุคคลที่ผู้ประเมินราคาหรือผู้ประเมินทำสัญญาจ้างงานด้วย

รายงานการประเมินจะต้องระบุวันที่ของรายงานและหมายเลขรายงาน รายงานการประเมินจะต้องมีข้อมูลดังต่อไปนี้:

1) การมอบหมายการประเมินตามข้อกำหนดของมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง

2) มาตรฐานการประเมินที่ใช้;

3) สมมติฐานที่นำมาใช้เมื่อประเมินวัตถุประสงค์ของการประเมิน

4) ข้อมูลเกี่ยวกับลูกค้าของผู้ประเมินและผู้ประเมิน;

5) ข้อมูลเกี่ยวกับองค์กรและผู้เชี่ยวชาญทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการประเมิน

6) ข้อเท็จจริงหลักและข้อสรุป ส่วนข้อเท็จจริงและข้อสรุปหลักควรมี:

พื้นฐานสำหรับการประเมินของผู้ประเมิน

ข้อมูลที่ระบุหัวข้อของการประเมิน

ผลการประเมินที่ได้รับโดยใช้แนวทางต่างๆ

มูลค่าสุดท้ายของวัตถุประเมินราคา

ข้อ จำกัด และข้อ จำกัด ของการใช้ต้นทุนขั้นสุดท้ายที่เกิดขึ้น

7) คำอธิบายของวัตถุการประเมินราคาที่ระบุรายการเอกสารที่ใช้โดยผู้ประเมินราคารายละเอียดของนิติบุคคลที่ประเมินราคาและมูลค่าตามบัญชีของวัตถุการประเมินค่า

8) การวิเคราะห์ตลาดของวัตถุการประเมินราคา ปัจจัยด้านราคา ตลอดจนปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อมูลค่าของมัน

9) คำอธิบายของกระบวนการประเมินมูลค่าธุรกิจ รวมถึงเหตุผลในการเลือกแนวทางและวิธีการที่ใช้ ลำดับการกำหนดมูลค่าภายในแต่ละวิธีที่ใช้ ตลอดจนการคำนวณที่เกี่ยวข้อง

10) คำอธิบายของขั้นตอนการเห็นด้วยกับผลการประเมินและข้อสรุปที่ได้รับจากการคำนวณที่ดำเนินการ

ข้อความของรายงานการประเมินจะต้องมีลิงก์ไปยังแหล่งข้อมูลหรือสำเนาของสื่อที่ใช้ เอกสารที่ลูกค้ามอบให้ (ใบรับรอง ตาราง งบดุล) จะต้องลงนามโดยผู้มีอำนาจและรับรองในลักษณะที่กำหนด หากข้อมูลไม่สามารถเข้าถึงได้โดยเสรีเมื่อเผยแพร่บนเว็บไซต์หรืออาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต จะต้องแนบสำเนาของเอกสารที่เกี่ยวข้องมาพร้อมกับรายงานการประเมิน

มูลค่าสุดท้ายของต้นทุนสามารถนำเสนอในรูปแบบของตัวเลขเฉพาะที่ปัดเศษตามกฎการปัดเศษทางคณิตศาสตร์หรือในรูปแบบของช่วงของค่าหากการนำเสนอดังกล่าวจัดทำขึ้นตามกฎหมายหรือตามที่ได้รับมอบหมายการประเมิน

โครงสร้าง (ลำดับของบท) ของรายงานการประเมินไม่ได้ถูกกำหนดไว้ตามกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ตามกฎแล้วรายงานการประเมินธุรกิจจะแตกต่างกันเล็กน้อยตามลำดับการนำเสนอ โดยทั่วไปรายงานจะประกอบด้วยส่วนต่อไปนี้:

1. บทนำ.

2. สรุป (สรุปรายงาน ข้อจำกัดและสมมติฐาน)

3. การวิเคราะห์เศรษฐกิจทั่วไป

4. การวิเคราะห์อุตสาหกรรม

5. การวิเคราะห์ภูมิภาคที่องค์กรตั้งอยู่

6. ลักษณะขององค์กร

7. การปรับการรายงานและการวิเคราะห์ทางการเงิน

8. การกำหนดมูลค่าของธุรกิจโดยใช้แนวทางต่างๆ

9. การประสานงานผลลัพธ์

10. แอปพลิเคชัน (แหล่งข้อมูล)

งานหลักที่ผู้ประเมินต้องปฏิบัติเมื่อจัดทำรายงานคือเพื่อให้แน่ใจว่ามีตรรกะในการนำเสนอ การใช้เฉพาะข้อมูลที่จำเป็นเท่านั้น และความเข้าใจของรายงานสำหรับผู้ใช้ที่ไม่มีทักษะ

การตรวจสอบรายงานการประเมิน

การตรวจสอบรายงานการประเมิน- นี่คือการกระทำของผู้เชี่ยวชาญ SRO เพื่อตรวจสอบรายงานที่ลงนามโดยผู้ประเมินราคาเพื่อให้สอดคล้องกับข้อกำหนดของกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียและมาตรฐานตลอดจนเพื่อยืนยันมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินกำหนด โดยผู้ประเมินในรายงาน

การตรวจสอบรายงานการประเมินได้รับการควบคุมโดยมาตรา 17.1 กฎหมายของรัฐบาลกลาง "กิจกรรมการประเมินค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 06/08/2558 N 145-FZ) และ FSO-5 "ประเภทของการตรวจสอบขั้นตอนการดำเนินการข้อกำหนดสำหรับความเห็นของผู้เชี่ยวชาญและ ขั้นตอนการอนุมัติ” ได้รับการอนุมัติโดยคำสั่งของกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของรัสเซียลงวันที่ 07/04/54 ฉบับที่ 328

ตามข้อมูลของ FSO มีการสอบสองประเภทขึ้นอยู่กับหัวข้อ:

ความเชี่ยวชาญ เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายในกิจกรรมการประเมิน รวมถึงข้อกำหนดของกฎหมายของรัฐบาลกลาง มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง และมาตรฐานและกฎเกณฑ์สำหรับกิจกรรมการประเมิน (การตรวจสอบเชิงบรรทัดฐานและระเบียบวิธี)

ความเชี่ยวชาญ เพื่อยืนยันค่าใช้จ่ายวัตถุประสงค์ของการประเมิน ซึ่งกำหนดโดยผู้ประเมินในรายงานการประเมิน ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบรายงานการประเมินให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายด้วย

ตามเกณฑ์การสอบจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภท:

การตรวจสอบรายงานในกรณีที่กำหนดโดยกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย (บังคับ)

การตรวจสอบรายงานตามเอกสารภายในขององค์กรกำกับดูแลตนเองของผู้ประเมินราคา

ความเชี่ยวชาญตามสัญญา (สมัครใจหรือริเริ่ม)

หากการตรวจสอบรายงานการประเมินดำเนินการตามสัญญา จำนวนเงินที่จ่ายสำหรับการตรวจสอบรายงานการประเมินจะถูกกำหนดโดยสัญญา และไม่สามารถขึ้นอยู่กับข้อสรุปที่มีอยู่ในรายงานของผู้เชี่ยวชาญ

กรณีต่างๆ บังคับการตรวจสอบรายงานการประเมินตามกฎหมาย:

1. การประเมินมูลค่าทรัพย์สินของลูกหนี้ภายในกรอบการพิจารณาคดีล้มละลาย ตามศิลปะ 130 แห่งกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 26 ตุลาคม 2545 หมายเลข 127-FZ "เกี่ยวกับการล้มละลาย (ล้มละลาย)" การตรวจสอบรายงานการประเมินทรัพย์สินของลูกหนี้จะดำเนินการหากตรงตามเงื่อนไขสองประการพร้อมกัน:

ลูกหนี้เป็นวิสาหกิจแบบรวมหรือบริษัทร่วมหุ้น ซึ่งมากกว่า 25% ของหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงอยู่ในกรรมสิทธิ์ของรัฐหรือเทศบาล

รายงานการประเมินได้ออกข้อสรุปเชิงลบโดยหน่วยงานจัดการทรัพย์สินของรัฐบาลกลาง

2. การกำหนดราคา (การประเมินทางการเงิน) ทรัพย์สินของ JSC ตามศิลปะ มาตรา 77 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 26 ธันวาคม 2538 เลขที่ 208-FZ "ในบริษัทร่วมหุ้น" การตรวจสอบรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินสำหรับบริษัทร่วมหุ้นที่มีส่วนร่วมของรัฐและเทศบาลจะดำเนินการต่อหน้าข้อสรุปเชิงลบ ของหน่วยงานจัดการทรัพย์สินของรัฐบาลกลางและการประเมินมูลค่าดำเนินการเพื่อวัตถุประสงค์ในการวางหุ้นเพิ่มเติม การได้มาซึ่งหุ้นที่จำหน่ายได้แล้ว ฯลฯ .d.

3. การไถ่ถอนโดยบุคคลที่ได้มามากกว่า 95% ของหุ้นของ PJSC, หลักทรัพย์ของ PJSC ตามคำขอของบุคคลนี้หรือเจ้าของหุ้นที่เหลือ ตามศิลปะ ตามมาตรา 84.7 และ 84.8 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 26 ธันวาคม 2538 เลขที่ 208-FZ “ในบริษัทร่วมหุ้น” ราคาไถ่ถอนต้องไม่ต่ำกว่ามูลค่าตลาดที่กำหนดโดยผู้ประเมินราคาอิสระในรายงานการประเมินมูลค่าหลักทรัพย์และยืนยันโดย SRO ในช่วง การตรวจสอบรายงานการประเมินมูลค่าดังกล่าว

4. การประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐ ตามศิลปะ 24.11 กฎหมายของรัฐบาลกลาง "กิจกรรมการประเมินค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" การตรวจสอบรายงานการกำหนดมูลค่าที่ดินจะรวมอยู่ในชุดการดำเนินการที่ดำเนินการระหว่างการประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐ

5. ท้าทายผลการประเมินที่ดินของรัฐ ตามศิลปะ มาตรา 24.18 ของกฎหมายของรัฐบาลกลาง "กิจกรรมการประเมินค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย" ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญเชิงบวกเกี่ยวกับรายงานการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่แนบมากับแอปพลิเคชันสำหรับการแก้ไขมูลค่าที่ดิน

ในระหว่างการตรวจสอบรายงานการประเมินจะมีการตรวจสอบงานที่ดำเนินการโดยผู้ประเมินราคา เมื่อดำเนินการตรวจสอบรายงานการประเมิน ผู้เชี่ยวชาญจะไม่ทำการประเมินซ้ำ เมื่อดำเนินการตรวจสอบรายงานการประเมิน ผู้เชี่ยวชาญไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้ข้อมูลที่ทราบหลังจากวันที่ประเมิน

การตรวจสอบรายงานการประเมินไม่สามารถดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญที่ได้ลงนามในรายงานการประเมินที่กำลังดำเนินการตรวจสอบ หรือผู้ที่เป็นผู้ก่อตั้ง เจ้าของ ผู้ถือหุ้น เจ้าหน้าที่ หรือพนักงานของนิติบุคคล - ลูกค้า ของการสอบหรือเจ้าของวัตถุที่จะประเมิน

ผู้เชี่ยวชาญไม่สามารถดำเนินการตรวจสอบรายงานการประเมินได้ หากผู้เชี่ยวชาญมีส่วนได้เสียในทรัพย์สินในวัตถุประสงค์ของการประเมิน หรือหากผู้เชี่ยวชาญนั้นมีความสัมพันธ์ใกล้ชิดหรือเกี่ยวข้องกับผู้ก่อตั้ง เจ้าของ ลูกค้าของการตรวจสอบ หรือบุคคลที่ ลงนามในรายงานการประเมินที่เกี่ยวข้องและหาก นิติบุคคล - ลูกค้าของการตรวจสอบเป็นเจ้าหนี้หรือผู้ประกันตนของผู้เชี่ยวชาญ

ผลการตรวจสอบรายงานการประเมินเป็นความเห็นของผู้เชี่ยวชาญทั้งเชิงบวกและเชิงลบ

เมื่อดำเนินการตรวจสอบเชิงบรรทัดฐานและระเบียบวิธี ความคิดเห็นเชิงบวกของผู้เชี่ยวชาญได้รับการยอมรับว่าเป็นข้อสรุปที่มีข้อสรุปเกี่ยวกับการปฏิบัติตามรายงานการประเมินตามข้อกำหนดของกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินและมาตรฐานและกฎเกณฑ์ของกิจกรรมการประเมิน

เมื่อดำเนินการตรวจสอบเพื่อยืนยันมูลค่าของวัตถุประเมิน ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญเชิงบวก ถือเป็นความเห็นของผู้เชี่ยวชาญที่มีข้อสรุปยืนยันมูลค่าของวัตถุประเมินที่กำหนดโดยผู้ประเมินในรายงานการประเมิน รวมถึงข้อสรุปเกี่ยวกับการปฏิบัติตามข้อกำหนดของ รายงานการประเมินตามกฎหมาย

ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญเชิงลบคือความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญที่มีข้อสรุปที่แตกต่างจากความคิดเห็นเชิงบวก ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญเชิงลบประกอบด้วยรายการการละเมิดที่ระบุทั้งหมดและเหตุผล

คำถามทดสอบสำหรับบทที่ 4

1. ระดับการควบคุมส่งผลต่อมูลค่าขององค์กรอย่างไรและในขั้นตอนใด?

2. สำหรับรูปแบบธุรกิจขององค์กรใดที่ง่ายกว่าในการกำหนดส่วนลดสภาพคล่องและรูปแบบใดที่ยากกว่า?

3. มูลค่าของสินทรัพย์ด้อยคุณภาพถูกนำมาพิจารณาอย่างไรเมื่อปรับมูลค่าของธุรกิจ?

4. ขั้นตอนการตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายเมื่อการชำระบัญชีเสร็จสิ้นมีอะไรบ้าง?

5. ข้อมูลใดบ้างที่ควรรวมอยู่ในรายงานการประเมิน?

6. กฎหมายปัจจุบันกำหนดให้มีการตรวจสอบรายงานการประเมินสองประเภทใดบ้าง ขึ้นอยู่กับหัวข้อของรายงานนั้น

7. การตรวจสอบรายงานการประเมินจะดำเนินการในกรณีใดบ้าง?

วรรณกรรม

กฎหมายของรัฐบาลกลาง

1. กฎหมายของรัฐบาลกลางลงวันที่ 29 กรกฎาคม 2541 N 135-FZ "กิจกรรมการประเมินค่าในสหพันธรัฐรัสเซีย"

2. กฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 1 ธันวาคม 2550 N 315-FZ "ในองค์กรกำกับดูแลตนเอง"

มาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง

1. “แนวคิดทั่วไปของการประเมิน แนวทางการประเมิน และข้อกำหนดสำหรับการประเมิน FSO N 1)” ลงวันที่ 05.20.15

2. “วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าและประเภทของมูลค่า (FSO N 2)” ลงวันที่ 05.20.15

3. “ข้อกำหนดสำหรับรายงานการประเมิน (FSO N 3)” ลงวันที่ 05.20.15

4. “การกำหนดมูลค่าที่ดิน (FSO หมายเลข 4)” ลงวันที่ 10.22.10

5. “ประเภทของการตรวจสอบ ขั้นตอนการดำเนินการ ข้อกำหนดสำหรับความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ และขั้นตอนการอนุมัติ (FSO หมายเลข 5)” ลงวันที่ 07/04/54

6. “ ข้อกำหนดสำหรับระดับความรู้ของผู้เชี่ยวชาญขององค์กรกำกับดูแลตนเองของผู้ประเมิน (FSO หมายเลข 6)” ลงวันที่ 07.11.11

7. “การประเมินอสังหาริมทรัพย์ (FSO หมายเลข 7)” ลงวันที่ 25/09/57

8. “การประเมินธุรกิจ (FSO N 8)” ลงวันที่ 06/01/58

9. “การประเมินวัตถุประสงค์หลักประกัน (FSO ครั้งที่ 9) ลงวันที่ 06/01/58

10. “การประเมินต้นทุนเครื่องจักรและอุปกรณ์ (FSO ฉบับที่ 10) ลงวันที่ 06/01/58

11. “การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนและทรัพย์สินทางปัญญา” (FSO หมายเลข 11) ลงวันที่ 06.22.15

วรรณกรรมทางวิทยาศาสตร์และการศึกษา

1. Kasyanenko T.G., Makhovikova G.A. การประเมินมูลค่าธุรกิจ: หนังสือเรียนระดับปริญญาตรี อ.: สำนักพิมพ์ยุเรต์, 2559.

2. การประเมินมูลค่าธุรกิจ : หนังสือเรียน / อ. เอ.จี. Gryaznova, M.A. Fedotova.- ฉบับที่ 2 – อ.: การเงินและสถิติ, 2552.

3. การประเมินธุรกิจ : หนังสือเรียน / V.E. เอซิปอฟ และคณะ เอ็ด V.E. Esipova และ G.A. Makhovikova - ฉบับที่ 3 - เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: สำนักพิมพ์ปีเตอร์สเบิร์ก, 2010

4. วาร์ลามอฟ เอ.เอ., โคมารอฟ เอส.ไอ. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: หนังสือเรียน. – อ.: ฟอรั่ม, 2011.

5. การประเมินมูลค่าของธุรกิจ: หนังสือเรียนและการประชุมเชิงปฏิบัติการสำหรับระดับปริญญาตรีและปริญญาโท / E. A. Spiridonova - อ.: สำนักพิมพ์ยุเรศ, 2559.

6. V. I. Busov, O. A. Zemlyansky การประมาณมูลค่ากิจการ (ธุรกิจ): หนังสือเรียนระดับปริญญาตรี - ฉบับพิมพ์ครั้งที่ 2 ปรับปรุงใหม่ และเพิ่มเติม - อ.: สำนักพิมพ์ยุเรศ, 2558.

7. การประเมินมูลค่าธุรกิจ: หนังสือเรียน / ทีมผู้เขียน; แก้ไขโดย ศศ.ม. เอสคินดาโรวา, M.A. เฟโดโตวา - ม.: คนอร์ส, 2015.

8. การประเมินธุรกิจ: หนังสือเรียน / L.S. วาซิลีวา. - ม.: คนอร์ส, 2016.

9. Kosorukova I.V., Sekachev S.A., Shuklina M.A. การประเมินมูลค่าหลักทรัพย์และธุรกิจ หนังสือเรียน. - อ.: ซินเนอร์จี้, 2558.

10. Chebotarev, N. F. การประมาณมูลค่าขององค์กร (ธุรกิจ): หนังสือเรียนสำหรับปริญญาตรี / N. F. Chebotarev - ฉบับที่ 3 - อ.: สำนักพิมพ์และการค้า บริษัท Dashkov and K, 2014

11. คาซาโควา เอ็น.เอ. การวิเคราะห์ทางเศรษฐศาสตร์ในการประเมินมูลค่าธุรกิจและการจัดการความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของบริษัท: หนังสือเรียน - อ.: การเงินและสถิติ, 2558.

12. อิวาโนวา อี.เอ็น. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: หนังสือเรียน. - ฉบับที่ 5 แก้ไขใหม่ - ม.: คนอร์ส, 2016.

13. Kuzin N.Ya., Uchinina T.V., Tolstykh Yu.O. การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนและทรัพย์สินทางปัญญา: หนังสือเรียน - อ.: อินฟา-เอ็ม, 2016.

14. Kasyanenko T.G., Makhovikova G.A. การประมาณราคาเครื่องจักรและอุปกรณ์: หนังสือเรียนและการประชุมเชิงปฏิบัติการระดับปริญญาตรีทางวิชาการ - ฉบับพิมพ์ครั้งที่ 2 - อ.: สำนักพิมพ์ยุเรศ, 2557.

แหล่งข้อมูลเครือข่ายสารสนเทศและโทรคมนาคม "อินเทอร์เน็ต"

1. http://www.ncva.ru - สภากิจกรรมการประเมินมูลค่าแห่งชาติ

2. http://www.appraiser.ru - กระดานข่าวของผู้ประเมิน

3. http://www.estimatica.info - พอร์ทัลสำหรับผู้ประเมินราคา

4. http://www.ocenchik.ru - การให้คะแนนด้วยตัวพิมพ์ใหญ่

5. http://nwsa.ru - สมาคมผู้ประเมินราคาทางตะวันตกเฉียงเหนือ

6. http://sroroo.ru - สมาคมผู้ประเมินราคาแห่งรัสเซีย

7. http://www.cpa-russia.org - ชุมชนผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมิน

8. http://sroarmo.ru - สมาคมผู้เชี่ยวชาญชาวรัสเซียในการประเมิน

9. http://smao.ru - สมาคมผู้ประเมินราคาระหว่างภูมิภาคที่กำกับดูแลตนเอง

10. http://www.sromso.ru/ - สหภาพผู้ประเมินราคาระหว่างภูมิภาค

11. https://rosreestr.ru - Rosreestr.

12. http://www.profsro.ru - สหภาพแรงงานของรัสเซียทั้งหมดของผู้ปฏิบัติงานในองค์กรตรวจสอบ ประเมินผล ผู้เชี่ยวชาญ และที่ปรึกษา

บทที่ 1 การจัดกิจกรรมการประเมิน

1.1 การจัดกิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย

1.2 กรอบการกำกับดูแลสำหรับกิจกรรมการประเมินมูลค่าในสหพันธรัฐรัสเซียและมาตรฐานการประเมินมูลค่า

1.3 การรับรองผู้ประเมิน

1.4 กฎจรรยาบรรณสำหรับผู้ประเมินราคา

1.5 ความรับผิดชอบของผู้ประเมิน

คำถามทดสอบสำหรับบทที่ 1

บทที่ 2 รากฐานทางทฤษฎีและปฏิบัติของการประเมินมูลค่าทางธุรกิจ

2.1 สาระสำคัญของการประเมิน หัวข้อและวัตถุประสงค์ วัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์

2.2 เกณฑ์การประเมิน การประเมินภาคบังคับ

2.3 ขั้นตอนของกระบวนการประเมิน

2.4 แนวคิดเรื่องต้นทุนและประเภทของต้นทุน

2.5 ธุรกิจเป็นเป้าหมายในการประเมิน

2.6 หลักการประเมินมูลค่าธุรกิจ

2.7 ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าของธุรกิจ

2.8 ปัญหาการประเมินมูลค่าธุรกิจในสหพันธรัฐรัสเซีย

2.9 ฐานข้อมูลสำหรับกิจกรรมการประเมิน

2.10 การทำให้เป็นมาตรฐานและการปรับปรุงงบการเงิน

คำถามทดสอบสำหรับบทที่ 2

บทที่ 3 วิธีการประเมินมูลค่าธุรกิจ

3.1 แนวทางและวิธีการในกิจกรรมการประเมิน

3.2 วิธีรายได้ วิธีคิดลดกระแสเงินสด

3.3 วิธีรายได้ วิธีแปลงเป็นทุน

3.4 คำนึงถึงความเสี่ยงในการประเมินธุรกิจ

3.5 วิธีเปรียบเทียบ: วิธีตลาดทุนหรือวิธีบริษัทเทียบเคียง

3.6 วิธีการเปรียบเทียบ: ตัวคูณ ประเภทและการใช้งาน

3.7 วิธีเปรียบเทียบ: วิธีธุรกรรม

3.8 วิธีเปรียบเทียบ: วิธีสัมประสิทธิ์อุตสาหกรรม

3.9 วิธีต้นทุน: วิธีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ

3.10 วิธีต้นทุน: วิธีมูลค่ากอบกู้

3.11 การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

3.12 การประเมินเครื่องจักรและอุปกรณ์

3.13 การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตน

คำถามทดสอบสำหรับบทที่ 3

บทที่ 4 ขั้นตอนการประเมินขั้นสุดท้าย

4.1 วิธีการปรับมูลค่าสุดท้ายของธุรกิจ

4.2 ข้อตกลงผลการประเมิน

4.3 ข้อกำหนดสำหรับรายงานการประเมินและโครงสร้าง

4.4 การตรวจสอบรายงานการประเมิน

คำถามทดสอบสำหรับบทที่ 4