Problemi i aplikimit të metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë. Metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë. Modeli i përgjithësuar Inwood. Llogaritja e komponentëve të ndryshëm të primit të rrezikut

Metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë përdoret kur llogaritet kostoja e një kompleksi prodhimi (ndërmarrje, punëtori, seksion linjë) dhe përfshin zgjidhjen e qëndrueshme të tre problemeve:

Përcaktimi i të ardhurave mesatare vjetore (mesatare mujore) nga pronësia e kompleksit (CHOD);

- përcaktimi i koeficientit të kapitalizimit (norma) (TO)",

- përcaktimi i kostos së kompleksit (ME) bazuar në të ardhurat neto mesatare vjetore (mesatare mujore) dhe raportin e kapitalizimit sipas formulës:

Koeficienti i kapitalizimit (norma) - Norma e interesit e përdorur për të kthyer të ardhurat në vlera e tregut objektet.

Nëse gjatë periudhës së faturimit janë bërë investime kapitale në kompleksin që vlerësohet, formula për llogaritjen e kostos do të jetë si më poshtë:

Ku CHOD - të ardhurat neto operative;

TE- koeficienti i kapitalizimit (norma);

NE- investimi në përmirësimin e pronave.

Një listë e përafërt e të ardhurave dhe shpenzimeve të marra parasysh gjatë llogaritjes së të ardhurave neto operative është dhënë në tabelë:

	Treguesit	Emërtimi
	Të ardhurat
1.	Të ardhurat nga funksionimi i pronës gjatë periudhës së faturimit, duke përfshirë:	D 1.
1.1.	Të ardhurat nga shitja e produkteve (shërbimeve)	D 1.1.
1.2.	Të ardhura nga qiraja (leasing)	D 1.2.
1.3.	Përdorimi i të ardhurave të akumuluara për investime dhe shlyerje kredie	D 1.3.
2.	Të ardhura nga shitja e pronës	D 2.
	Të ardhurat në përgjithësi D=D1+D2	D
	Shpenzimet
1.	Shpenzimet që lidhen me funksionimin e pronës gjatë periudhës së faturimit, duke përfshirë:	R 1.
1.1.	Kostot e prodhimit	R 1.1.
1.2.	Kostot e mirëmbajtjes me qira (qira).	R 1.2.
1.3.	Tarifat e amortizimit	R 1.3.
1.4	Taksat që i atribuohen rezultatet financiare	R 1.4.
2.	Shpenzimet që shkojnë për blerjen ose përmirësimin e pronës	R 2.
	Shpenzimet në përgjithësi P=P1+P2	R

Të ardhurat neto operative nga kompleksi i prodhimit llogariten duke përdorur formulën:

CHOD = D-R,

Ku D - të ardhurat në përgjithësi;

R - shpenzimet në përgjithësi.

Nga të gjitha metodat ekzistuese për përcaktimin e koeficientit të kapitalizimit (normës) gjatë përcaktimit të kostos së makinerive dhe pajisjeve, përdoren dy:

1) Metoda e shtrydhjes së tregut (analiza e shitjeve krahasuese)- raporti i kapitalizimit përcaktohet në bazë të një analize të të dhënave të tregut për të ardhurat neto dhe koston e objekteve në bazë të shitjeve që kanë ndodhur.

Shkalla e kapitalizimit përcaktohet nga formula:

Ku TE - koeficienti i përgjithshëm i kapitalizimit (norma);

CHOD - vlerën e të ardhurave neto operative për çdo objekt të shitur;

C P- çmimi i shitjes.

Kjo metodëështë më e preferueshme, e thjeshtë dhe e saktë, por kërkon informacion të besueshëm dhe të plotë për objektet e krahasimit. Në këtë rast, është e rëndësishme që metodat e vlerësimit të të ardhurave për objektet që krahasohen të përkojnë me metodën e aplikuar për objektin që vlerësohet.

2)Metoda e përmbledhjes (ndërtimi kumulativ) - Norma e kapitalizimit përcaktohet si shuma e normës së kthimit (norma e interesit) dhe norma e rimbursimit (kthimit) të kapitalit.

K = p + Kf.

Norma e kthimit (norma e interesit) r përbëhet nga 4 pjesë:

Interesi neto (norma pa rrezik). Përcaktuar në bazë të çmimit të letrave me vlerë kredi qeveritare ose normat e depozitave bankare kategoria më e lartë besueshmëria;

Rreziku shtesë (norma e kompensimit të rrezikut). Sa më i madh të jetë rreziku i investimit të kapitalit në një industri specifike, aq më e lartë është norma e interesit;

Ngarkesa e menaxhimit të investimeve (menaxhimi i investimeve). Sa më të rrezikshme dhe komplekse të jenë investimet, aq më shumë menaxhim kompetent kërkojnë;

Mungesa e likuiditetit (likuiditeti i ulët) është një rrezik që lidhet me mundësinë e humbjeve gjatë shitjes së objektit të vlerësuar për shkak të zhvillimit të pamjaftueshëm ose paqëndrueshmërisë së tregut. Për ta llogaritur atë, është e nevojshme të analizohet dinamika e çmimeve në treg për makineritë dhe pajisjet, si dhe faktorët e përkohshëm që përcaktojnë dinamikën e shitjeve (d.m.th., koha mesatare e pritjes për një transaksion pas përgatitjes së një objekti për shitje, duke çuar ndaj humbjeve të mundshme të kapitalit).

Norma e rikuperimit të kapitalit Kf përcaktuar nga formula.

Qasja e të ardhurave është qasja më e pasur me informacion për vlerësimin e biznesit rus. Për më tepër, qasja e të ardhurave, pavarësisht kompleksitetit të saj, është mjeti më i fuqishëm dhe më fleksibël i vlerësimit. Le të hedhim një vështrim më të afërt në qasjen e të ardhurave.

Qasja e të ardhurave përdor metodat e mëposhtme:

Ё Kapitalizimi i drejtpërdrejtë;

Ё Zbritje flukset monetare.

Metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë është llogaritja e një raporti kapitalizimi që konverton të ardhurat neto të ardhshme në vlerë biznesi.

Në këtë rast, merren parasysh të dyja fitimi neto, marrë nga funksionimi i objektit, marrë nga biznesi dhe rimbursimi i kapitalit fiks të shpenzuar për blerjen e biznesit.

Norma e kapitalizimit që merr parasysh këta dy komponentë quhet norma e përgjithshme e kapitalizimit ose norma e kapitalizimit të të ardhurave neto.

Ka disa metoda të llogaritjes koeficienti i përgjithshëm kapitalizimi:

E metodë e kapitalizimit të drejtpërdrejtë (ose metodë e krahasimit të drejtpërdrejtë);

Ё metoda e investimeve të lidhura (metoda kumulative) - e huazuar dhe kapitali neto, toke, ndertesa.

Metoda e kapitalizimit direkt bazohet në konvertimin e drejtpërdrejtë të të ardhurave operative neto (NOI) në vlerë duke e ndarë atë me raportin e kapitalizimit. Koncepti i NIR është vlera e llogaritur e qëndrueshme e të ardhurave neto të pritura vjetore të marra nga biznesi që vlerësohet pas zbritjes së shpenzimeve operative dhe rezervave zëvendësuese.

Përcaktimi i NOR bazohet në supozimin se viti më tipik i biznesit do të merret si periudha e llogaritjes së parashikimit.

Llogaritja e NPV fillon me përcaktimin e të ardhurave potenciale bruto (GIV) - shuma totale e pritshme e pagesës nga aktiviteti kryesor i ndërmarrjes dhe pagesa nga shërbime shtesë që shoqërojnë veprimtarinë kryesore.

Hapi tjetër në përcaktimin e NIR është përcaktimi i të ardhurave efektive bruto (EGI). Për të marrë EVD, humbjet e vlerësuara zbriten nga të ardhurat bruto të mundshme. Që në aktivitetet e vlerësimit atëherë nuk ka standarde për përcaktimin e këtyre humbjeve mënyra më e mirë të marrësh informacion do të thotë të konsiderosh një biznes të ngjashëm për të cilin ka të dhëna për një periudhë të gjatë kohore, nga e cila mund të zbulohet niveli i humbjeve në praktikë.

NOR llogaritet si diferencë midis shumës së EDI dhe shumës së shpenzimeve operative (OR). CHOD = DVD - OSE.

Shpenzimet operative janë shpenzime periodike për t'u siguruar funksionimin normal biznesi dhe riprodhimi i të ardhurave. Shpenzimet operative zakonisht ndahen në:

Yo me kusht - konstante;

E kushtimisht - variablat (operativë);

E shpenzime (rezervë) për zëvendësim.

OP-të konstante me kusht përfshijnë shpenzime, madhësia e të cilave nuk varet nga vëllimi i prodhimit. Ato përcaktohen nga fakti se kostoja e pajisjeve të kompanisë duhet të paguhet edhe nëse ndërmarrja ndalon. Shpenzimet fikse përfshijnë: pagesat për emetimet e obligacioneve, pagesat e qirave, një pjesë të zbritjeve për amortizimin e ndërtesave dhe strukturave, primet e sigurimit, disa prej të cilave janë të detyrueshme, si dhe paga e më të lartëve personeli menaxhues dhe specialistë të kompanive, etj.

Kostot operative variabile të kushtëzuara përfshijnë shpenzimet, shuma e të cilave varet nga shkalla e ngarkesës së objektit dhe niveli i shërbimeve të ofruara. Kostot kryesore të ndryshueshme me kusht janë kostot e menaxhimit, faturat e shërbimeve, per sigurine, transport etj.

Kostot e zëvendësimit llogariten si kontribute vjetore (rezerva) në fondin e zëvendësimit (të ngjashme me amortizimin kontabël).

Faza më e vështirë e vlerësimit të biznesit duke përdorur metodën e kapitalizimit është përcaktimi i koeficientit të kapitalizimit (ose normës). Në versionin klasik perëndimor, metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë përfshin përdorimin e një koeficienti (normë) për kapitalizimin, të nxjerrë nga transaksionet e tregut për të cilat çmimet janë të njohura më parë. Praktika tregon se në kushtet ruse është pothuajse e pamundur të gjesh një informacion të tillë. Si rezultat, llogaritja e NRR dhe norma e kapitalizimit bëhet një detyrë shumë komplekse.

Thelbi i metodës së përcaktimit të raportit të kapitalizimit ose përmbledhjes (ndërtimi kumulativ) është që norma e interesit pa rrezik të merret si bazë dhe të shtohen ndryshime të njëpasnjëshme në të nga lloje të ndryshme rreziqet që lidhen me karakteristikat e biznesit që vlerësohet (primi për rrezikun e investimit në pasuri të paluajtshme, primi për likuiditet të ulët, rregullimi për menaxhimin e investimeve, etj.).

Përcaktimi i normës pa rrezik sipas metodave perëndimore është norma e kthimit të obligacioneve shtetërore afatgjata. Kur përdorni këtë normë pa rrezik, është e nevojshme të shtoni një prim për rrezikun e investimit në Rusi (rreziku i vendit).

Kështu, metoda e kapitalizimit ka avantazhet dhe disavantazhet e saj. Përparësitë janë se kjo metodë pasqyron drejtpërdrejt kushtet e tregut, pasi kur aplikohet analizohet nga pikëpamja e marrëdhënies midis të ardhurave dhe kostos. Disavantazhi i përdorimit të metodës së kapitalizimit në Rusi është:

E pamjaftueshme ose mungesa e informacionit për transaksionet e tregut;

E paplotësia ose paplotësia e biznesit (nuk ka arritur nivelin të ardhura të qëndrueshme, e pësuar si pasojë e një force madhore).

Siç është përmendur tashmë, vlera e pasurisë së paluajtshme kur përdoret metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë llogaritet duke përdorur formulën (7.1), vlera N01 në të cilën përcaktohet si rezultat i drejtimit të një pasqyre të rikonstruktuar të të ardhurave.

Metodat për llogaritjen e normës së kapitalizimit zgjidhen në varësi të kushteve specifike në të cilat funksionon objekti i vlerësimit. Më e rëndësishmja:

• * informacion mbi të ardhurat dhe çmimet e transaksioneve bazuar në një mostër përfaqësuese të objekteve të krahasueshme;
• * burimet dhe kushtet e transaksioneve të financimit;
• * Mundësia e një parashikimi të saktë në lidhje me koston e objektit në fund të periudhës së parashikimit.

Le të shqyrtojmë metodat ekzistuese për përcaktimin e normës së përgjithshme të kapitalizimit.

Metoda e analizës së analogëve të tregut është metoda kryesore dhe më e saktë për përcaktimin e normës së kapitalizimit. Një investitor i informuar dhe racional merr parasysh të gjitha pasojat e blerjes së pasurive të paluajtshme. Prandaj, çmimi i paguar nga investitori pasqyron kërkesat e tij për karakteristikat ekonomike objekt investimi, ndër të cilët imediate (i drejtpërdrejtë) është norma e kapitalizimit. Ka shumë supozime se çfarë do të ndodhë me pasuritë e paluajtshme gjatë periudhës së parashikimit. Përdorimi i një norme kufiri na çliron nga ky proces, por vetëm nëse kemi informacion të besueshëm mbi shitjet aktuale dhe të kaluara dhe tarifat e qirasë d.m.th., kërkohet një treg i zhvilluar dhe informativ (Tabela 7.2). Në këtë rast, duhet të plotësohen kushte të rëndësishme:

• * përdorimi më efektiv i objekteve të krahasueshme përkon me atë për lëndën e vlerësimit;
• *kushtet e financimit janë tipike;
• * cilësia e menaxhimit plotëson nivelin e kërkuar;
• * koeficientët e humbjeve dhe kostot operative ndryshojnë paksa;
• * vendndodhja dhe dekorimi i objektit nuk janë thelbësisht të ndryshëm.

Tabela 7.2 Përcaktimi i vlerës së R0 me metodën e analogëve të tregut

Treguesi
Çmimi i shitjes, dollarë
NOI, dollarë/vit
Norma e kapitalizimit Faktori i peshës Vlera e ponderuar R	0,068	0,023	0,054	0,023
Mesatarja e ponderuar R0 = 16,8% (shuma e vlerave të rreshtit të mëparshëm)

Koeficientët e peshimit pasqyrojnë shkallën e ngjashmërisë së analogëve me objektin e vlerësimit për sa i përket faktorëve kryesorë të çmimit dhe janë rezultat i zgjedhjes së vlerësuesit.

Metoda e raportit të mbulimit të borxhit DCR -- një nga tre metodat për llogaritjen e normës së përgjithshme të kapitalizimit në rastin e përdorimit të fondeve të marra hua. Raporti i mbulimit të shërbimit të borxhit është raporti i pagesave vjetore të shërbimit të borxhit DS, i llogaritur nga kushtet e një kredie vetëamortizuese, ndaj të ardhurave operative neto vjetore NOI:

ku DS është shërbimi vjetor i borxhit.

raporti DCR përdoret nga kreditorët si kërkesë për huamarrësin projekt investimi, nëse kjo e fundit vlerësohet si më e rrezikshme se opsionet e tjera të kreditimit. Në këtë rast, institucioni kreditues kufizon shumën e DCR vlera minimale e pranueshme. Kur përdoret kjo metodë, supozohet se vlera e pronës nuk do të ndryshojë ose të paktën nuk do të ulet gjatë një periudhe kohore.

Sipas kësaj metode, raporti i kapitalizimit është i barabartë me produktin e raportit të borxhit hipotekor T, konstanta e hipotekës R m dhe raporti i mbulimit të borxhit:

Ku T=V m/V,

Vm -- kostoja e fondeve të huazuara;

V - kostoja e objektit (e gjithë shuma e investimit);

konstante e hipotekës, ose norma e kapitalizimit, për fondet e huazuara.

Parametrat e përdorur në këtë metodë janë informacioni i hapur bankar (i disponueshëm lehtësisht). Kjo metodë nuk është kryesore, por përdoret si metodë korrigjimi, duke dhënë një vlerë udhëzuese për normën e kapitalizimit në rastet kur të dhënat e tregut nuk janë mjaftueshëm të besueshme.

Metoda (investimet e lidhura) përdoret gjithashtu nëse kapitali i huazuar. Në këtë rast, vlera e R 0 duhet të marrë parasysh interesat e kapitalit dhe të kapitalit të huazuar. Këto interesa shprehen në termat e normave përkatëse të kapitalizimit R e dhe Rm.

Norma e përgjithshme e kapitalizimit në këtë metodë përcaktohet si një mesatare e ponderuar në raport me komponentët financiarë të mësipërm me koeficientë të barabartë me aksionet e borxhit dhe kapitalit të vet, përkatësisht:

R o =mR m + (1-m)R e .

Vlera e normës së kapitalizimit për kapitalin e vet përcaktohet nga të dhënat për objektet e krahasueshme duke pjesëtuar vlerën e të ardhurave para tatimit me shumën e kapitalit të vet. Kjo metodë quhet ndryshe metoda e grupit të investimeve dhe përdoret me supozimin se investitori ruan pronësinë e pronës për të gjithë afatin e kredisë vetëamortizuese dhe vlera e pronës në fund të afatit është zero.

SHEMBULL 2

Vlerësuesi mori informacionin e mëposhtëm për objektin analog: T= 0,6; kthimi mbi kapitalin e vet I e = 15,000 dollarë në vit; çmimi fondet e veta V e = 60 000 $ Norma e kapitalizimit për fondet e huazuara R m = 15%.

Zgjidhja është dhënë në tabelë. 7.3.

Tabela 7.3 Llogaritja e normës totale të kapitalizimit

Metoda e investimit të lidhur për komponentët fizikë është e ngjashme me metodën e investimit të lidhur për komponentët financiarë. Këtu norma e përgjithshme e kapitalizimit përcaktohet si mesatarja e ponderuar ndërmjet normës së kapitalizimit për tokën R l dhe norma për përmirësim R b

R 0 = LR 1 +(1-L)R b ,

ku L është pjesa e vlerës së tokës në vlerën e pasurisë së paluajtshme.

Kjo metodë është e zbatueshme nëse informacioni për pronat e krahasueshme lejon një përcaktim mjaft të saktë të normave të kapitalizimit për përbërësit fizikë të pronës, si dhe pjesën e përbërësve (tokë, përmirësime) në koston totale.

Llogaritja e raportit të përgjithshëm të kapitalizimit të rregulluar për ndryshimet në vlerën e aktivit merr parasysh: të ardhurat nga investimi dhe kompensimi për ndryshimet në vlerën e objektit për periudhën në shqyrtim. Kthimi nga një investim reflektohet nga norma e kthimit, ose norma e skontimit, ose, më saktë, norma përfundimtare e kthimit (kthimi përfundimtar), sepse merret parasysh e gjithë periudha e mbajtjes.

Ekziston një marrëdhënie funksionale midis normës së përgjithshme të kapitalizimit dhe kthimit përfundimtar:

ku D = FV -V / V - ndryshimi i vlerës së aksionit;

D x sff, i, n - një anëtar i ekuacionit që korrigjon ose kompenson ndryshimet në vlerë, ose normën e kthimit (në rast të humbjes së vlerës).

Kjo shprehje paraqet ekuacionin Ellwood, me kusht që pasuritë e paluajtshme të investohen pa përdorimin e kapitalit të borxhit. Supozohet se të ardhurat janë të një natyre anuiteti dhe vlera e aktivit mund të ndryshojë në një drejtim ose në një tjetër. Kur vlera zvogëlohet gjatë periudhës së mbajtjes, investitori kërkon që kompensimi për vlerën e humbur të vijë nga të ardhurat periodike; rritja e vlerës si pjesë e të ardhurave mund të zëvendësohet nga një ekuivalent me vlerën aktuale në formën e një rryme shtesë të ardhurash.

Zëvendësimi i ndryshimit në vlerë me një të ardhur periodike ekuivalente lejon që norma e kapitalizimit të përdoret në vend të skontimit për të përcaktuar vlerën aktuale si një normë skontimi të rregulluar për ndryshimin në vlerën e kapitalit fillestar. Faktori i fondit të kompensimit sff ju lejon të gjeneroni një fluks monetar ekuivalent me ndryshimin në koston origjinale. Ky faktor përfaqëson kontributet periodike në fondin e kompensimit (në rast të humbjes së vlerës) në terma të pjesshëm në raport me koston fillestare ose në fondin e kompensimit kur vlera rritet.

Nëse kostoja e kapitalit nuk ndryshon, atëherë në shprehjen e mësipërme vlera D është e barabartë me zero dhe të ardhurat mund të kapitalizohen me një normë kapitalizimi të barabartë me normën e skontimit, pra R 0 =Y 0 .

Në rastin kur fluksi i të ardhurave është i pafund dhe kapitali zhvlerësohet, kthimi i kapitalit sigurohet nga të ardhurat dhe parametri sff tenton në zero. Këtu vlera përcaktohet edhe duke pjesëtuar të ardhurat vjetore me normën e kapitalizimit të barabartë me normën e skontimit R 0 = Y 0 . Nëse parashikohet një humbje në vlerë, kthimi i kapitalit fillestar duhet të sigurohet duke riinvestuar një pjesë të të ardhurave periodike. Supozimi bazë kur parashikohet një humbje në vlerë është se një rrjedhë uniforme periodike e të ardhurave përmban kthimin nga investimi dhe kthimin e kapitalit fillestar. Prandaj, norma e kapitalizimit përfshin normën e kthimit të kapitalit dhe normën e kthimit, e cila formon kontributet në fondin e zëvendësimit të kapitalit. Shprehja origjinale është

R 0 = Y 0 + sff, i, n,

meqenëse D = -1 dhe fondi i kompensimit duhet të marrë parasysh kthimin e të gjithë kapitalit fillestar.

Përkufizimi i R0 varet nga kushtet në të cilat formohet fondi i kompensimit.

Këto kushte janë të diktuara opsionet e disponueshme riinvestim. Në këtë rast përdoret metoda Inwood dhe metoda Hoskold.

Metoda Inwood supozon se fondi i kompensimit është formuar me një normë interesi të barabartë me normën e kthimit të investimit. Kjo metodë përdoret për të ardhurat e përhershme të pensionit.

Një ilustrim i mirë i metodës është një kredi vetëamortizuese, ku norma e kapitalizimit për kredinë, d.m.th., konstanta e hipotekës, është shuma e interesit, që në këtë rast është norma e kthimit të shumës së huasë dhe faktori i fondit, i përcaktuar nga norma e interesit të kredisë.

Një kredi vetë-amortizuese me një afat 10-vjeçar me interes 12% siguron pagesa mujore prej 1000 dollarësh Sa është shuma fillestare e huasë?

SHEMBULL 4

Supozohet se aktivi, bazuar në 10% në vit, gjeneron 10,000 dollarë të ardhura vjetore për 5 vjet, pas së cilës ai zhvlerësohet plotësisht.

Investitori e bleu këtë aktiv me kushtin që 10% në vit të marrë parasysh, krahas të ardhurave, edhe kthimin e kapitalit fillestar. Për çfarë shume është blerë aktivi bazuar në supozimin e Inwood?

R o = Y o + sff = 0,1 + sff(5 vjet, 10%) = 0,1 + 0,164 = 0,264;

Metoda Hoskold supozon se investitori nuk ka opsione të disponueshme për të riinvestuar me një normë të barabartë me normën e investimit origjinal. .

Supozoni se një investitor bleu një aktiv me një kthim dukshëm më të lartë se mundësitë e tjera, ndërkohë që ishte i vetëdijshëm për rrezikun ndaj të cilit ishte i ekspozuar investimi i tij. Për të siguruar kthimin e fondeve të tij, investitori formon një fond kompensimi, duke riinvestuar me normën më të ulët të mundshme.

Ky është supozimi i Hoskold - fondi i kompensimit formohet me normën "pa rrezik".

Le të ndryshojmë kushtet e problemit të mëparshëm duke marrë parasysh supozimet e Hoskold, duke supozuar se investitori ka akses në riinvestim me 7% në vit, dhe kthimi i investimit fillestar është 20%.

R0 = 0,1 + sff(5 vjet, 7%) = 0,1 + 0,174 = 0,274;

Formimi i një fondi kompensimi për kthimin linear të kapitalit bërë kështu. Përcaktimi i normës së kapitalizimit bazuar në normën e kthimit dhe fondin linear të kompensimit (metoda e Ring) supozon kthimin e kapitalit në pjesë të barabarta gjatë periudhës së pronësisë së aktivit.

Norma e kthimit në këtë rast përfaqëson pjesën vjetore të kapitalit fillestar të transferuar në fondin e kompensimit pa interes. Kjo pjesë në zëvendësimin 100% të kapitalit është e barabartë me 1/n, ku n është koha e amortizimit, e llogaritur në vite.

Shprehja për normën e përgjithshme të kapitalizimit duke përdorur metodën Ring është si më poshtë:

Të ardhura neto që i atribuohen ndërtesës së zyrave me afat të mbetur jeta ekonomike 15 vjet, e barabartë me 25,000 dollarë për vitin e parë, shkalla e kthimit për objektin vlerësohet në 15%. Sa është kostoja e ndërtesës? Deri në fund të jetës së tij ekonomike, ajo është krejtësisht e pavlefshme. Ky shembull është në përputhje me supozimin e Ring për një kthim linear mbi kapitalin, i cili zakonisht përdoret kur vlerësohen aktivet në varfëri, të tilla si ato që i nënshtrohen amortizimit (Tabela 7.4).

Tabela 7.4 Rrjedha e të ardhurave për 5 vitet e para (USD)

Tabela 7.4 tregon se zëvendësimi linear i kapitalit është tipik për zvogëlimin e kthimeve. Nëse problemi do të ishte zgjidhur duke përdorur metodën Inwood, kostoja do të ishte shumë e lartë.

Me një ndryshim të pjesshëm në vlerë, norma e kthimit merr parasysh rimbursimin ose kompensimin e pjesshëm të kostos fillestare, duke marrë parasysh supozimet në lidhje me metodën e kompensimit.

Pasuritë e paluajtshme sjellin 10,000 dollarë të ardhura neto. Supozohet se në momentin e shitjes pas 5 vitesh vlera e tij është rritur me 30%, pra D = 0.3. Norma e skontimit për objekte të tilla është 15%. Llogaritni vlerën e pasurisë së paluajtshme me supozimin se norma për të kompensuar ndryshimet në vlerë përcaktohet me një normë të barabartë me normën e kthimit.

R 0 = Y 0 - 0,3 sff = 0,15 + 0,3 x sff (5 vjet, 15%) = 0,15 - 0,3 x 0,148 = 0,106 (10,6%);

Të njëjtat kushte si në shembullin 7, por supozohet se prona gjeneron 10,000 dollarë të ardhura neto në vitin e parë dhe rënia në vlerë është lineare (me 30%).

Metoda e kapitalizimit direkt përdoret për të llogaritur vlerën aktuale të një biznesi nëse disponohen të dhëna të besueshme historike për të vlerësuar të ardhurat e ndërmarrjes. Në të njëjtën kohë, siç u përmend më lart, të ardhurat e ardhshme të objektit të biznesit janë mjaft të qëndrueshme në çdo periudhë kohore pasuese dhe do të jenë afërsisht të barabarta me të ardhurat aktuale ose ritmi i rritjes së të ardhurave të ardhshme do të jetë i moderuar.

Të ardhurat e përdorura janë fitimet para interesit dhe kostove financiare, fitimi neto, fluksi neto i parasë dhe shuma e dividentëve të paguar. Zgjedhja e llojit të të ardhurave varet nga specifikat e biznesit.

Kostoja paraprake e një objekti biznesi duke përdorur metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë të të ardhurave përcaktohet bazuar në të ardhurat vjetore PR dhe normën e kapitalizimit K cap duke përdorur formulën

Natyrisht, sa më e ulët të jetë vlera e normës së kapitalizimit, aq më e madhe do të jetë vlera e objektit të biznesit nëse të ardhurat vjetore janë konstante dhe anasjelltas.

Mjafton të vlerësohet vlera e një biznesi duke përdorur metodën e kapitalizimit të të ardhurave metodë e thjeshtë, pasqyron drejtpërdrejt kushtet e tregut.

Metoda nuk duhet të përdoret nëse nuk ka informacion mbi transaksionet në treg, nëse objekti i biznesit nuk ka të ardhura të qëndrueshme.

Shembulli 19. Përcaktoni koston e një biznesi që prodhon produkte të këtij lloji A bazuar në informacionin e paraqitur në tabelë. 4.3.

Tabela 4.3

Llogaritja e një biznesi për prodhimin e produkteve të llojitA

Emri i treguesit	Kuptimi
Informacion bazë për vlerësim
1. Kostoja e ndërtesës industriale, mijë rubla.
2. Jeta e dobishme e një ndërtese industriale
3. Norma e kthimit për një ndërtesë industriale
4. Kostoja e tokës, mijë rubla.
5. Norma e kthimit në tokë, %
6. Vëllimi vjetor i prodhimit dhe i shitjeve, njësi.
6. Çmimi i shitjes, mijë rubla.
7. Të ardhurat nga shitja e produkteve, mijë rubla.	48,000 x 1,780 = 85,440
8. Kostot e prodhimit dhe shitjes së produkteve, mijë rubla.
9. Jeta e shërbimit të linjës së prodhimit, vite
10. Shkalla e kthimit të një analoge të një linje prodhimi

Treguesit e vlerësuar

11. Norma e kapitalizimit për një ndërtesë industriale
12. Norma e kapitalizimit për linjën e prodhimit
13. Të ardhurat neto vjetore nga prodhimi para taksave, mijë rubla. (faqe 7 - faqe 8)	85 440 - 66 643 = = 18 797
14. Të ardhurat neto që i atribuohen parcelës së tokës, mijë rubla. (faqe 3 x faqe 4: 100%)	3400 x 0,08 = 272
15. Të ardhurat neto që i atribuohen ndërtesës së prodhimit, mijë rubla. (faqe 1 x faqe 11)	25,600x0,1133 = 2,900
16. Të ardhurat neto vjetore që i atribuohen linjës së prodhimit, mijë rubla. (faqe 13 - faqe 14 - faqe 15)	18 797-272-2 900 = = 15 625
17. Kostoja e biznesit, mijë rubla.	15 625:0,3004 = = 52 014

Zgjidhje

Të ardhurat në këtë shembull janë të ardhurat vjetore neto nga prodhimi dhe shitja e produkteve para taksave, të përcaktuara si diferencë midis të ardhurave nga shitja e vëllimit të planifikuar të produkteve dhe kostove të prodhimit dhe shitjes. Duke pasur parasysh atë komponentët bizneset janë një ndërtesë prodhimi dhe një linjë prodhimi, secili komponent ka normën e vet të kapitalizimit; Për të llogaritur shkallën e kapitalizimit të një ndërtese industriale, marrim parasysh normën e kthimit të investimeve në objekte të ngjashme (sipas kushtit prej 8%) dhe jetëgjatësinë e mbetur të shërbimit prej 30 vjetësh.

Koeficienti i rikuperimit (kthimit) të kapitalit për një ndërtesë industriale:

Norma e kapitalizimit për një ndërtesë industriale me një normë rimbursimi prej 3.33%:

Për të llogaritur shkallën e kapitalizimit për një linjë prodhimi, marrim parasysh normën vjetore të kthimit nga analogu (25%) dhe jetëgjatësinë e mbetur të shërbimit prej tetë vjetësh.

Shkalla e rikuperimit për linjën e prodhimit:

Shkalla e kapitalizimit për linjën e prodhimit:

Të ardhurat neto që i atribuohen tokës BH 3 përcaktohen si produkt i vlerës aktuale të truallit dhe koeficientit të kapitalizimit për tokën (llogaritja në faqen 14 të tabelës 4.3). Të ardhurat neto që i atribuohen ndërtesës industriale BH, f1, përcaktohen si produkt i vlerës aktuale të ndërtesës dhe raportit të kapitalizimit për ndërtesën industriale (llogaritja në faqen 15 të tabelës 4.3).

Të ardhurat neto që i atribuohen linjës së prodhimit përcaktohen nga formula

Kostoja e linjës së prodhimit për të prodhuar produkte A përcaktuar nga formula

Rezultatet e llogaritjes janë dhënë në tabelë. 4.3. Bazuar në llogaritjet e kryera, rezulton se të ardhurat neto të parashikuara vjetore nga linja e prodhimit do të jenë 15,625 mijë rubla nëse kushtet e konsideruara mbeten të njëjta, kostoja e vlerësuar e biznesit do të jetë 52,014 mijë rubla.

Shembulli 20. Për të prodhuar produkte që janë në kërkesë, një sipërmarrës planifikon të instalojë pajisje, kostoja e të cilave është 7,500 mijë rubla, jeta e dobishme prej dhjetë vjetësh, produktiviteti maksimal ditor prej 4,000 njësive. produkteve. Bazuar në një analizë të ndërmarrjeve analoge të vendosura në zonë, shkalla e përdorimit të pajisjeve të tilla është 0.65, 0.58 dhe 0.70, shkalla e kapitalizimit për analogët është 35%. Sipas parashikimit, probabiliteti i përdorimit të pajisjeve në 65 dhe 70% mund të jetë 30 dhe 28%. Kushtet e funksionimit: çmimi i shitjes për njësi të prodhimit - 2 mijë rubla; kostot materiale direkte për prodhim janë 25% të çmimit; kostot direkte të punës me zbritje arrijnë në 20% të çmimit të shitjes. Për të motivuar punën, pritet që pagat të rriten me 3 dhe 5% nëse shkalla e përdorimit të pajisjeve është 65 dhe 70%. Kostot vjetore të mirëmbajtjes dhe riparimit janë 12% e kostos së pajisjeve. Për të organizuar prodhimin do t'ju duhet të merrni me qira ambientet e prodhimit siperfaqe 20 m2. Qira në muaj - 1.2 mijë rubla/m2. Llojet e tjera të shpenzimeve parashikohen të arrijnë në 4% të të ardhurave operative. Norma e riinvestimit pa rrezik është 7%. Përcaktoni koston e biznesit dhe vlerësoni ndikimin e përdorimit të pajisjeve në koston e biznesit.

Zgjidhje

Për ta zgjidhur këtë, ne do të përpilojmë një tabelë analitike. 4.4.

Tabela 4.4

Përcaktimi i vlerës së një biznesi duke përdorur metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë të fitimit neto

Treguesi	Opsioni 1	Opsioni i 2-të	opsioni i 3-të
2. Faktori i efikasitetit,
3. Probabiliteti i ngarkesës për prodhim të ri, P 3
4. Çmimi i shitjes për njësi, mijë rubla.
5. Numri i ditëve të punës në muaj, D r, ditë
6. Numri i pjesëve të prodhuara në ditë sipas opsionit, njësive.	4000 x x 0,58 = = 2320	4000 x x 0,65 = = 2600	4000 x x 0,70 = = 2800
7. Numri i produkteve të prodhuara në vit, njësi. (faqe 6 x faqe 5x12 muaj)
8. Të ardhurat operative për vitin sipas opsionit, mijë rubla. (faqe 4 x faqe 7)
9. Të ardhurat operative për vitin duke marrë parasysh probabilitetin e opsionit, mijë rubla. (faqe 8 x faqe 2)

vazhdimi
Treguesi	Opsioni 1	Opsioni i 2-të	opsioni i 3-të
10. Të ardhurat mesatare të ponderuara të funksionimit për vitin, mijë rubla.		561 254 + 449 280 + + 451 584= 1462 118
DHE. Kostot materiale për prodhim, mijëra rubla. (25% x faqe 8)
12. Paga me akruale në vit, mijë rubla. (faqe 8 x 20%)
13. Pagesë shtesë duke marrë parasysh motivimin e punës, mijë rubla.		299,520 x x 0,03 = = 8,986	322,560 x x 0,05 = = 16,128
14. Kostot vjetore për mirëmbajtjen dhe riparimin e pajisjeve, mijë rubla.
15. Tarifat e amortizimit, mijë rubla.
16. Qira, mijë rubla.
17. Lloje të tjera shpenzimesh, mijë rubla. (4% x x faqe 8)
18. Kostot direkte të produkteve, mijëra rubla (faqe 11 + faqe 12)
19. Kostot e përgjithshme për produktet, mijë rubla. (faqe 13 + faqe 14 + faqe 15 + faqe 16 +
20. Shpenzimet e përgjithshme për produktet, mijëra rubla (faqe 18 + faqe 19)
21. Kostot totale duke marrë parasysh probabilitetin e ngarkimit sipas opsionit, mijë rubla. (faqe 3 x faqe 20)
22. Shpenzimet mesatare të ponderuara për vitin, mijë rubla.		275 829 + 223 424 + + 226 335 = 725 588
23. Fitimi i parashikuar para tatimit mbi të ardhurat sipas opsionit, mijë rubla. (faqe 8 - faqe 20)
24. Fitimi i parashikuar pas zbritjes së tatimit mbi të ardhurat, mijë rubla. (faqe 23 x 0,76)
25. Fitimi i parashikuar pas zbritjes së tatimit mbi të ardhurat, duke marrë parasysh probabilitetin e ngarkimit të pajisjeve sipas opsionit, mijë rubla. (faqe 3 x faqe 24)
26. Fitimi mesatar i ponderuar pas zbritjes së tatimit mbi të ardhurat, mijë rubla.		216 924+ 171 650 + + 171 189 = 559 763

fund

Duke marrë parasysh shkallën e mundshme të përdorimit të pajisjeve, ne do të përcaktojmë vëllimin e prodhimit në ditë dhe në vit për secilin opsion. Prodhimi i produktit në ditë duke marrë parasysh ngarkesën maksimale U tah dhe faktori i efikasitetit K është:

Rezultatet e llogaritjes janë në tabelë. 4.4 faqe 6. Prodhimi i produktit në vit për secilin opsion:

Le të përcaktojmë të ardhurat mesatare vjetore të ndërmarrjes, duke marrë parasysh probabilitetin e parashikuar të ngarkimit për secilin opsion" duke përdorur formulën

ku B| - të ardhurat operative sipas opsionit të parë

R - probabiliteti i ngarkimit të pajisjeve sipas opsionit të parë" (rezultatet e llogaritjes janë paraqitur në f. 8-10).

Të ardhurat mesatare të ponderuara të funksionimit nga prodhimi, duke marrë parasysh probabilitetin e shfaqjes së secilit opsion, do të jenë 1,462,118 mijë rubla.

Le të llogarisim kostot totale në vit për çdo opsion" duke përdorur informacionin fillestar. Llojet kryesore të kostove:

• material i drejtpërdrejtë - sipas gjendjes arrijnë në 25% të çmimit ose të të ardhurave operative (f. 11);
• pagat - 20% e çmimit ose të ardhurave operative (fq. 12);
• kostot e motivimit të punës: nëse shkalla e përdorimit të pajisjeve rritet në krahasim me opsionin e parë, atëherë ndërmarrja do të rritet pagat me 3 dhe 5% (faqe 13);
• kostot e mirëmbajtjes dhe riparimit janë 12% të kostos origjinale:

Ne llogarisim tarifat e amortizimit duke përdorur metodën lineare, duke marrë parasysh koston fillestare dhe jetën e dobishme (10 vjet):

N am = 1: T= 1: 10 = 0,10 paradite = 0,10x 7500 mijë rubla. = 750 mijë rubla. (faqe 15);

Qiraja llogaritet në bazë të sipërfaqes pajisjet e prodhimit 20 m 2, qira në muaj - 1.2 mijë rubla / m 2, pagesat e qirasë për vitin do të jenë:

Llojet e tjera të shpenzimeve - 4% e të ardhurave operative (fq. 17).

Bazuar në të dhënat e marra, kostot totale direkte (kostot materiale të drejtpërdrejta dhe të punës direkte) dhe kostot totale të përgjithshme për secilin opsion janë dhënë në faqen 18 dhe faqen 19. Llogaritjet e fitimit për çdo opsion para tatimit dhe pas tatimit, si dhe vlera e fitimit neto mesatar të ponderuar në rezultatet e biznesit janë paraqitur në faqet 23-26.

Për të vlerësuar vlerën e një biznesi, do të llogarisim vlerën e normës së kapitalizimit, duke marrë parasysh se norma e riinvestimit pa rrezik është 7%, norma e kapitalizimit të objekteve analoge është 30%.

Shkalla e kthimit të investimit në një normë prej 7% dhe një jetëgjatësi shërbimi pajisjesh prej 10 vjetësh do të jetë:

Norma e kapitalizimit për vlerësimin e biznesit:

Bazuar në të dhënat e marra, rezulton se duke marrë parasysh opsionet e mundshme ngarkimi i pajisjeve, të ardhurat mesatare të ponderuara të funksionimit për vitin do të jenë 1,462,118 mijë rubla, fitimi mesatar i ponderuar pas zbritjes së tatimit mbi të ardhurat nga prodhimi dhe shitja e produkteve - 559,763 mijë rubla, kthimi nga shitjet në fitimin neto - 38,28% (559,763: I 462,118 x 100%), kostoja mesatare e ponderuar e biznesit - 1,325,189 mijë rubla.

Le të vlerësojmë ndikimin e niveleve të ngarkesës në vlerën e biznesit. Kur përdorni pajisje në 58% të kapacitetit maksimal, të ardhurat operative janë 1,336,320 mijë rubla, të ardhurat neto pas pagesës së tatimit mbi të ardhurat janë 16,485 mijë rubla, kthimi nga shitjet është 38.65%. Kur përdorni pajisje në 70%, të ardhurat operative janë 1,612,800 mijë rubla, fitimi pas pagesës së tatimit mbi të ardhurat është 611,391 mijë rubla, kthimi nga shitjet është 37.91%. Kjo do të thotë që me një rritje të përdorimit të pajisjeve me 12%, të ardhurat operative do të rriten me 276,480 mijë rubla. (1,612,800 - 1,336,320), ose 20,69%, fitimi neto pas tatimit mbi të ardhurat rritet me 94,906 mijë rubla. (61 1 391 - 516 485), ose me 18.38%, dhe kostoja e biznesit do të rritet gjithashtu me 224 683 mijë rubla. (1,447,422 - 1,222,739), ose me 18.38%. Me një rritje të shkallës së përdorimit të pajisjeve me 1% në kushtet e specifikuara, kostoja e biznesit u rrit me 1.53% (18.38: 12).

Shembulli 21. Të ardhurat aktuale vjetore të objektit të biznesit janë 3.500 mijë rubla, shkalla e kthimit është 18%. Sipas parashikimit, pritet që në gjashtë vitet e ardhshme, vlera e një objekti biznesi të rritet me një zhvillim optimist të ngjarjeve ekonomike me 48%, zhvillimi më i mundshëm - me 32%, dhe me një parashikim pesimist - nga 10%. Përcaktoni raportin e kapitalizimit, vlerën aktuale të objektit të biznesit dhe vlerën e rishitjes në gjashtë vjet, duke marrë parasysh se probabiliteti i një parashikimi optimist është 20%, dhe një parashikim pesimist është 30%.

Zgjidhje

Le të llogarisim shkallën e faktorit të kompensimit duke marrë parasysh normën e kthimit prej 18% në investime:

Vlera aktuale e lëndës së vlerësimit:

Kostoja e rishitjes së një objekti duke marrë parasysh një rritje prej 10% në vlerë:

Duke përdorur vlerat e vlerës aktuale të objektit dhe vlerën e rishitjes së objektit, ne llogarisim vlerat mesatare të ponderuara të këtyre treguesve. Rezultatet e llogaritjes janë përmbledhur në tabelë. 4.5.

Tabela 4.5

Llogaritja e vlerës aktuale të një objekti biznesi dhe rishitje, duke marrë parasysh rritjen e vlerës së tij

Treguesi	Opsioni i parashikimit
	OPTIMIST	shumica gjasa	pesimiste
1. Të ardhurat aktuale të pronës, mijë rubla.
2. Norma e rritjes së të ardhurave, %
3. Probabiliteti i parashikimit
4. Norma e faktorit të kompensimit, %
5. Norma e të ardhurave të shtyra, %
6. Shkalla e rregullimit të kapitalizimit, %
7. Vlera aktuale e objektit, mijë rubla.
8. Kostoja e objektit të rishitjes, mijë rubla.
9. Vlera aktuale mesatare e ponderuar	27,090x0,10 = = 2,709	23,956 x 0,50 = = 11,978	20,661 x0,30 = = 6,198
Vlera aktuale mesatare e ponderuar e mundshme e një objekti biznesi, mijëra rubla.		2 709 + 11 978 + 6 198 = 20 885
10. Kostoja mesatare e ponderuar e një objekti të rishitjes së biznesit, mijë rubla.	40,093 x0,10 = = 4,009,3	31,622x0.5 = = 15811	22,727 x 0,30 = = 6818,1
Vlera mesatare e ponderuar e mundshme e rishitjes, mijë rubla.		4009,3 + 15 811 +6 818,1 = = 26 638,4

Bazuar në të dhënat e marra, mund të nxirren përfundimet e mëposhtme. Një rënie në normën e rritjes së të ardhurave nga një pronë në të ardhmen çon në një ulje të normës së të ardhurave të shtyra, e cila çon në një rritje të normës së rregullimit të kapitalizimit të të ardhurave, dhe, rrjedhimisht, në një ulje të vlerës aktuale dhe vlera e rishitjes së pronës që vlerësohet. Për shembull, një rënie në shkallën e rritjes së të ardhurave nga 48 në 10% çoi në një ulje të normës së të ardhurave të shtyra nga 5.08 në 1.06%.

Vlera aktuale e një objekti biznesi, në varësi të shkallës së rritjes së të ardhurave dhe gjasave të realizimit të parashikimit, mund të ndryshojë nga 20,661 mijë rubla. deri në 27,090 mijë rubla, vlera mesatare aktuale e ponderuar është 20,885 mijë rubla. Çmimi i rishitjes së një objekti mund të variojë nga 22,727 mijë rubla. deri në 40,093 mijë rubla, kostoja mesatare e ponderuar e rishitjes është 26,638 mijë rubla.

Shembull 22. OJSC planifikon të zgjerojë vëllimin e shitjeve të produkteve të saj për këtë është e nevojshme të marrësh me qira dy kate tregtimi në zona të ndryshme të qytetit, sipërfaqja e secilit prej tyre është 300 m2 dhe 450 m2, hapësira e papërdorur në secilin; kati tregtar- 6 dhe 8% e sipërfaqes, kostoja e qirasë në muaj për 1 m2 është 500 rubla. dhe 430 rub., kosto pajisje komerciale përkatësisht e barabartë me 125 mijë rubla. dhe 190 mijë rubla. Investimet do të bëhen duke përdorur fondet e veta dhe fondet e marra hua. Objekti i parë do të financohet 30% nga fondet e marra hua, norma e interesit të kredisë është 25%, norma e kthimit nga objekti i parë është 2.10. Objekti i dytë do të financohet 45% nga fondet e marra hua, norma e interesit të kredisë është 20%, norma e kthimit nga objekti i dytë mund të jetë vetëm 1.76. Norma e interesit për kapitalin e vet në momentin e vlerësimit është 15%.

Në kohën e vlerësimit, shuma e fondeve të veta të SHA ishte 3 milion rubla. Vlerësoni mjaftueshmërinë e fondeve të veta dhe mundësinë e investimit të tyre në objekte, nivelin minimal të kthimit për pronarin.

Zgjidhje

Të dhënat fillestare dhe rezultatet e llogaritjes janë paraqitur në tabelë. 4.6. Ne e kryejmë zgjidhjen në sekuencën e mëposhtme.

Tabela 4.6

Llogaritja e të ardhurave neto operative nga investimet në objekte biznesi

vazhdimi

Treguesit e vlerësuar për objektet e biznesit
9. Të ardhurat e mundshme bruto për vitin, PVD, rub. (faqe 1 x faqe 4x12 muaj)	300 x 500 x 12 = = 1,800,000	450 x 430 x 12 = = 2,322,000
10. Zona e papërdorur, m 2 (faqe 1 x rreshti 1.1: 100)		450 x 0,08 = 36
11. Humbje nga mosshfrytëzimi i ambienteve në U B, fshij. (faqe 10 x x faqe 4x12 muaj)	15 x 500 x 12 = = 90,000	36 x 430 x 12 = = 185,760
12. Të ardhurat bruto faktike të DVD, rubla. (faqe 9 - faqe 11)
13. Shpenzimet operative, fshij. (faqe 9 x faqe 8: 100), duke përfshirë:
14. Amortizimi, fshij. (faqe 2 x faqe 3: 100)	125,000x0,12 = = 15,000	190,000x0,11 = = 20,900
15. Të ardhurat neto operative për vitin ChOD, rubla. (faqe 12 - - faqe 13 + faqe 14)	1 710 000- 720 000 + + 15 000= 1 005 000	2 136 240- 12 700 + + 20 900 = 2 144 440
16. Kostoja e objektit në datën e vlerësimit, fshij.
17. Çmimi minimal i objektit (75% x faqe 16 + faqe 2)	1,005,000 x 0,75 + + 125,000 = 878,750	2,144,440 x0,75 + 190 000= 1 798 330
18. Çmimi maksimal objekt (150% x faqe 16 + faqe 2)	1,005,000 x 1,50 + 125 000= 1 632 500	2 144 440 x 1,50 + 190 000 = 3 406 660
19. Çmimi mesatar i një objekti (faqe 17 + faqe 18)	(878 750+ 1 632 500)/ 2 = 1 255 625	3 406 660): 2 = = 2 602 495

fund

Le të llogarisim të ardhurat e mundshme bruto nga prona që mund të merret nga prona me përdorim 100% pa marrë parasysh humbjet dhe shpenzimet, duke marrë parasysh sipërfaqen e shfrytëzueshme dhe qiranë mujore:

Ku S- zona e objektit të vlerësimit;

AR PL - qira mujore.

Llogaritjet janë paraqitur në faqen 9 të tabelës. 4.6.

Le të llogarisim humbjet nga mosshfrytëzimi i një prone - humbjet nga mosshfrytëzimi i lokaleve:

ku 5 M është sipërfaqja e papërdorur e objektit të vlerësimit.

Rezultatet e llogaritjes në faqen 11.

Le të llogarisim të ardhurat bruto aktuale, duke marrë parasysh humbjet e vlerësuara nga nënshfrytëzimi i pronës:

Rezultatet e llogaritjes në f. i.

Le të llogarisim kostot e vlerësuara të funksionimit të pronës që vlerësohet - shpenzimet operative të nevojshme për të siguruar funksionimin normal të objektit dhe riprodhimin e të ardhurave, duke marrë parasysh kushtet e problemit:

ku PPV është e ardhura e mundshme bruto;

N ose - pjesa e shpenzimeve operative në të ardhurat e mundshme bruto.

Zbritjet e amortizimit janë të theksuara në shpenzimet operative, llogaritjet janë në faqet 13 dhe 14.

Le të llogarisim të ardhurat operative neto të parashikuara (NOI) si diferencë midis të ardhurave aktuale operative dhe kostove operative (duke përjashtuar amortizimin A):

Rezultatet e llogaritjes janë në faqen 15.

NER përfaqëson vlerën e objektit të vlerësimit SOO në datën e vlerësimit. Në kohën e vlerësimit, kostoja e objektit të parë të vlerësimit ishte 1005 mijë rubla, kostoja e objektit të dytë ishte 2144.440 mijë rubla.

Ne do të përcaktojmë çmimin mesatar të çdo objekti bazuar në koston e objektit në datën e vlerësimit dhe koston e pajisjeve dhe supozimin se kostoja e objekteve mund të ndryshojë nga 75% e të ardhurave neto operative (në minimum) në 150% të të ardhurave neto operative (maksimumi) dhe kostos së pajisjeve operative, të cilat objekt vlerësimi i ka:

Rezultatet e llogaritjes janë paraqitur në faqet 17-19.

Si rezultat i llogaritjeve, zbuluam se kostoja mesatare e objekteve të biznesit të parë dhe të dytë është 1255.625 mijë rubla. dhe 2602.495 mijë rubla.

Le të llogarisim raportin e kapitalizimit, ose çmimin e kapitalit, për çdo objekt vlerësimi për kapitalin e marrë hua, duke përdorur pjesën e tij D (në burimet e financimit, normën e skontimit dlc, si dhe kthimin e kërkuar për investitorin K pl. Raporti i kapitalizimit për kapitalin e borxhit:

Sipas kushteve të problemit kemi:

sipas opsionit të parë:

sipas opsionit të dytë:

Rezultatet e llogaritjes tregohen në faqen 20.

Le të llogarisim vlerën reale të PC-së të secilit objekt duke pjesëtuar të ardhurat neto operative të CHOD me normën e kapitalizimit K cap:

Rezultatet e llogaritjes janë paraqitur në faqen 21.

Le të përcaktojmë se cila duhet të jetë norma e kthimit të kapitalit të investuar në këto investime, duke marrë parasysh strukturën e raportit të kapitalizimit:

ku D*. - pjesa e kapitalit të marrë hua;

d x -çmimi i kapitalit të marrë hua;

D s, - pjesa e kapitalit të vet; dcc- çmimi i kapitalit aksionar.

Llogaritjet janë paraqitur në faqen 22.

Për opsionin e parë:

Kështu, kthimi minimal nga fondet e veta të investuara në objektin e parë të biznesit, i dhënë struktura financiare investimet duhet të jenë 12.14%, d.m.th. për çdo rubla të kapitalit të vet duhet të ketë jo më pak se 12.14 kopekë. fitimi neto. Përndryshe, investimi do të jetë jofitimprurës.

Për opsionin e dytë:

Kështu, kthimi minimal nga kapitali i investuar në objektin e dytë të vlerësimit, duke pasur parasysh strukturën financiare të investimit, duhet të jetë 12.73%, d.m.th. për çdo rubla të kapitalit të vet duhet të ketë të paktën 12.73 kopekë. fitimi neto. Përndryshe, investimi do të jetë jofitimprurës.

Le të përcaktojmë shumën e kapitalit aksionar që duhet të investohet në objekte investimi, duke marrë parasysh pjesën e kapitalit të vet (D ss) dhe çmimin mesatar të blerjes së një objekti ngrohjeje qendrore me:

Sipas opsionit të parë:

Për opsionin e dytë:

Duke marrë parasysh dy opsione: 878,938 RUB. + 1,431,372 fshij. = 2,310,310 fshij.

Kështu, është e nevojshme të investoni 2,310,310 rubla në këto objekte biznesi. fondet e veta. Në kohën e vlerësimit të objekteve, shuma e fondeve të veta të SHA është 3 milion rubla, d.m.th. kompania ka fonde të mjaftueshme për të bërë investime.

Le të llogarisim shumën e fitimit minimal neto që një OJSC mund të marrë si rezultat i blerjes së këtyre objekteve duke shumëzuar normën e kapitalizimit për kapitalin e vet me shumën e kapitalit të vet:

Sipas opsionit të parë:

Për opsionin e dytë:

Fitimi i përgjithshëm neto nga investimi i fondeve të veta në objekte biznesi, nëse respektohen kushtet e konsideruara, do të jetë 288,917 rubla.

Metodat kryesore të kapitalizimit janë metoda e kapitalizimit direkt dhe metoda e kapitalizimit të të ardhurave bazuar në normën e kthimit të kapitalit.

Zgjedhja e metodës së kapitalizimit në çdo rast specifik ndikohet nga faktorët e mëposhtëm:

– llojin e pasurisë;
– mosha efektive dhe jeta ekonomike e objektit;
– besueshmëria dhe gjerësia e informacionit;
– karakteristikat e të ardhurave nga objekti i vlerësimit (shuma, kohëzgjatja e marrjes, norma e ndryshimit).

Më së shpeshti përdoret metodat e mëposhtme kapitalizimi:

– kapitalizimi i drejtpërdrejtë, kur vlera e një objekti përcaktohet duke pjesëtuar të ardhurat vjetore neto me normën e kapitalizimit;
– metodë e qirasë bruto bazuar në vlerësimin e pasurisë duke marrë parasysh vlerat e të ardhurave potenciale ose aktuale dhe shumëzuesin bruto të qirasë;
– metoda e skontuar e rrjedhës së parasë - vlerësimi i një objekti kur flukset monetare vijnë në mënyrë të pabarabartë dhe ndryshojnë në mënyrë arbitrare, duke marrë parasysh shkallën e rrezikut që lidhet me përdorimin e pronës;
– metoda e mbetur - vlerësimi i pasurisë duke marrë parasysh ndikimin e faktorëve individualë të gjenerimit të të ardhurave (në kombinim me metodën e mbetur, mund të përdorni metodat e kapitalizimit të drejtpërdrejtë dhe kapitalizimit të të ardhurave sipas shkallës së kthimit);
– Metoda e analizës së investimit në hipotekë - vlerësimi i pasurisë bazuar në marrjen parasysh të vlerës së kapitalit dhe kapitalit të marrë hua.

Zgjedhja e një metode specifike të kapitalizimit përcaktohet nga natyra dhe cilësia e të ardhurave të pritshme.

Në kushtet aktuale të paqëndrueshmërisë ekonomike dhe politike në Rusi, për shkak të vështirësisë së formimit të parashikimeve të besueshme, përdoret gjerësisht metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë, e cila nuk kërkon një analizë kaq të plotë të flukseve monetare si me kapitalizimin bazuar në normën e kthimit.

Kapitalizimi i drejtpërdrejtë - vlerësimi i pronës duke ruajtur kushte të qëndrueshme për përdorimin e saj, një sasi konstante të ardhurash, mungesë të investimeve fillestare dhe njëkohësisht duke marrë parasysh kthimin e kapitalit dhe të ardhurave nga kapitali.

Norma e kapitalizimit zakonisht llogaritet bazuar në një analizë të informacionit të tregut në lidhje me analogët e pronës që vlerësohen duke pjesëtuar të ardhurat vjetore neto me çmimin e shitjes së analogut.

Formula bazë e qasjes së të ardhurave e diskutuar në kapitullin e mëparshëm

për kapitalizimin e drejtpërdrejtë zakonisht përdoret në formën e mëposhtme:

ku PV – vlera aktuale e pronës,

NOI – të ardhurat e pritshme operative neto për vitin e parë pas datës së vlerësimit,

L – norma e kapitalizimit të përgjithshëm.

Të ardhurat operative neto të normalizuara për 1 vit, të përftuara nga mesatarja e të ardhurave për disa vite, mund të përdoren si NOI.

Norma e kapitalizimit DD pasqyron rreziqet ndaj të cilave janë të ekspozuara fondet e investuara në aktiv. Metodat për llogaritjen e normës së kapitalizimit zgjidhen në varësi të kushteve specifike në të cilat funksionon objekti i vlerësimit: informacion mbi të ardhurat dhe çmimet e transaksionit bazuar në një mostër të objekteve të krahasueshme, burimet dhe kushtet e transaksioneve të financimit, mundësia e një parashikimi të saktë në lidhje me vlerën. të objektit në fund të periudhës së parashikimit.

Kapitalizimi i drejtpërdrejtë është i mundur duke përdorur një shumëzues bruto të qirasë

Shumëzuesi bruto i qirasë (RM)– raporti mesatar statistikor i çmimit të tregut ndaj të ardhurave bruto potenciale ose faktike të një lloji të caktuar prone.

Kushtet themelore për aplikimin e metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë:

– periudha e marrjes së të ardhurave priret në pafundësi;
– shuma e të ardhurave është konstante;
– kushtet për shfrytëzimin e objektit janë të qëndrueshme;
– investimet fillestare nuk merren parasysh;
– kthimi i kapitalit dhe kthimi i kapitalit merren parasysh njëkohësisht.

Në kapitalizimi i drejtpërdrejtë Përdoren modele që bazohen në përcaktimin e vlerës së pasurive të paluajtshme duke pjesëtuar të ardhurat tipike neto operative me normën totale të kapitalizimit të përftuar në bazë të një analize të marrëdhënies midis të ardhurave dhe çmimeve të shitjes së analogëve të pronës që vlerësohet. Këtu janë shembuj të disa modeleve të kapitalizimit të drejtpërdrejtë.

Përparësitë e metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë:

– thjeshtësia e llogaritjeve;
– një numër i vogël supozimesh;
– pasqyrimi i gjendjes së tregut;
– marrja e rezultateve të mira për një pronë të qëndrueshme operuese me rreziqe të ulëta (një ndërtesë me një qiramarrës dhe një qira afatgjatë).

Së bashku me aplikimin mjaft të thjeshtë të metodës, duhet të merret parasysh kompleksiteti i analizës së tregut dhe nevoja për të bërë rregullime për dallimet midis objekteve që krahasohen. Metoda nuk duhet të përdoret nëse nuk ka informacion për transaksionet në treg, prona është në ndërtim ose rindërtim, ose nëse prona është dëmtuar rëndë.

Norma e kapitalizimit përdoret për të kthyer të ardhurat e ardhshme nga një pronë në vlerën e saj aktuale.

Për të llogaritur normën e kapitalizimit, përdoret metoda e krahasimit të shitjeve, metoda e raportit të mbulimit të borxhit, metoda e grupit të investimeve, metoda e raportit të të ardhurave bruto aktuale dhe metoda e mbetur.

Metoda e krahasimit të shitjeve - metoda kryesore për përcaktimin e normës së përgjithshme të kapitalizimit. Kur përcaktoni normën e kapitalizimit për objektin e vlerësimit, fillimisht llogaritni normën e kapitalizimit për secilin nga analogët e shitur duke përdorur formulën

ku SP i është çmimi i shitjes së i-analogut.

Më pas, duke marrë parasysh metodat e statistikave matematikore, koeficientin e peshimit x i, duke reflektuar shkallën e ngjashmërisë së secilës prej shitjeve me objektin e vlerësimit, zgjidhet norma e përgjithshme e kapitalizimit.

.

Si Ri Norma e kapitalizimit mund të aplikohet për investime alternative me një shkallë të ngjashme rreziku, atëherë x është koeficienti i peshimit të investimit të parë.

Analogët e analizuar të objektit të vlerësimit duhet të kenë karakteristikat e mëposhtme të ngjashme: jetëgjatësia ekonomike e mbetur, niveli i shpenzimeve operative, vlerat e rikthimit dhe normat e humbjeve, rreziqet, raporti i vlerës së tokës dhe ndërtesave, data e shitjes, metoda e më e mirave dhe më e shumta. përdorim efektiv, kushtet e financimit, niveli i cilësisë së menaxhimit. Për më tepër, vendndodhja dhe dekorimi i objekteve nuk duhet të ndryshojnë rrënjësisht.

Metoda e raportit të mbulimit të borxhit zbatohet nëse kapitali i borxhit përdoret për financimin e investimeve në pasuri të paluajtshme.

Raporti i mbulimit të borxhit DCR llogaritet si më poshtë:

,

ku DS – shërbimi vjetor i borxhit.

Norma totale e kapitalizimit përcaktohet nga formula

ku Rm – norma e përgjithshme e kapitalizimit; m – pjesa e fondeve të huazuara:

ku Vm është kostoja e fondeve të huazuara, ose shuma e kredisë;

V – kostoja e objektit;

Rm – norma e kapitalizimit për fondet e huazuara:

Të dhënat për metodën e raportit të mbulimit të borxhit janë lehtësisht të disponueshme, por kjo metodë ofron një vlerësim të normës së kapitalizimit në rastet kur të dhënat e tregut nuk janë mjaftueshëm të besueshme. Prandaj, metoda e koeficientit të mbulimit përdoret vetëm si metodë korrigjimi.

Metoda e grupit të investimeve përdoret nëse kapitali i marrë hua përdoret për blerjen e pasurive të paluajtshme. Në këtë rast, norma e kapitalizimit mund të llogaritet si në lidhje me komponentët financiarë ashtu edhe me ato fizike.

Metoda e grupit të investimeve për komponentët financiarë. Norma e kapitalizimit është një vlerë mesatare e ponderuar që merr parasysh interesat e kapitalit dhe të kapitalit të borxhit:

ku R m është norma e kapitalizimit për kapitalin e vet, e cila përcaktohet nga të dhënat për objektet e krahasueshme duke pjesëtuar vlerën e të ardhurave para tatimit me shumën e kapitalit të investuar; R e , – norma e kapitalizimit për fondet e marra hua.

Metoda e grupit të investimeve për komponentët fizikë. Norma e kapitalizimit përcaktohet nga formula

ku L është pjesa e vlerës së tokës në vlerën totale të pasurisë së paluajtshme; R l - norma e kapitalizimit për tokën;

R h – norma e kapitalizimit për përmirësime.

Norma e kapitalizimit për tokën llogaritet si raport i të ardhurave që i atribuohen tokës me koston e tokës. Norma e kapitalizimit për përmirësime përcaktohet nga raporti i të ardhurave që i atribuohen përmirësimeve me koston e përmirësimeve.

Metoda e raportit aktual të të ardhurave bruto zbatohet nëse ka të dhëna për shpenzimet operative dhe shumën e të ardhurave bruto faktike:

,

ku OER është raporti i shpenzimeve operative; EGIM – koeficienti aktual i të ardhurave bruto.

Me kapitalizimin e drejtpërdrejtë, raportet e të ardhurave bruto dhe teknikat e mbetura mund të përdoren për të llogaritur vlerën e një objekti.

Zbatimi i raporteve të të ardhurave bruto. Nëse shpenzimet operative nuk janë të disponueshme, të ardhurat bruto përdoren dhe shumëzohen me faktorët e duhur të mëposhtëm:

– GRM – koeficienti bruto i qirasë, nëse periudha është e barabartë me një muaj;

– GIM – raporti i të ardhurave bruto nëse periudha është e barabartë me një vit.

Këta koeficientë përcaktohen nga raporti i të ardhurave dhe çmimit të shitjes së objekteve dhe janë reciproke të normave të kapitalizimit.

Vlera e pasurisë në këtë rast përcaktohet si më poshtë:

ku PGI është e ardhura e mundshme bruto;

PGIM – koeficienti i të ardhurave të mundshme bruto, i llogaritur në bazë të të dhënave për analogët e objektit të vlerësimit:

,

EGI – të ardhurat aktuale bruto; EGIM – koeficienti i të ardhurave bruto faktike:

,

PS është çmimi i shitjes së një analoge të objektit të vlerësimit.

Metoda e mbetur përdoret në rastet kur dihet kostoja e një komponenti të pronës që vlerësohet. Ekzistojnë metoda të balancimit për tokën dhe ndërtesat, kapitalin dhe kapitalin e borxhit.

Sekuenca e aplikimit të metodës së mbetur:

– llogaritja e pjesës së të ardhurave vjetore që bie mbi një komponent me kosto të njohur;
– llogaritja e pjesës së të ardhurave vjetore që bie mbi një komponent me kosto të panjohur;
– llogaritja e kostos së një komponenti të panjohur;
– përcaktimi i vlerës së pasurisë duke shtuar vlerat e përbërësve të saj.

Le të shqyrtojmë metodën e mbetur për ndërtesat kur dihet kostoja e truallit. Llogaritjet do të kryhen në përputhje me sekuencën e mësipërme duke përdorur formulat e mëposhtme:

,

ku 1 L është të ardhurat vjetore që i atribuohen tokës; V L – kosto e tokës; R L – norma e kapitalizimit për tokën.

ku J h është të ardhurat vjetore për ndërtesë; J 0 – të ardhurat totale vjetore të krijuara nga prona.

ku Vn është kostoja e ndërtesës; Rn – norma e kapitalizimit për ndërtesat.

,

ku V është vlera e pasurisë.

Në mënyrë të ngjashme vlen sa vijon:

– metoda e mbetur për tokën – kur kostoja e ndërtesës mund të përcaktohet mjaft saktë;
- metoda e bilancit për kapitalin - nëse është e mundur të përcaktohet afati i kredisë hipotekore dhe shuma e pagesës vjetore të shërbimit të borxhit;
– metoda e bilancit për kapitalin e marrë hua – kur dihet kostoja e kapitalit të vet.

Në përgjithësi, llogaritjet e kapitalizimit të drejtpërdrejtë kërkojnë disponueshmërinë e të dhënave të krahasueshme të shitjeve. Kapitalizimi i të ardhurave sipas shkallës së kthimit është më pak i varur nga të dhënat e tregut, megjithatë, kjo metodë duhet të pasqyrojë pritjet dhe preferencat aktuale të blerësve potencialë të objekteve të tilla.