Shtëpi › Apartament me qira › Kush punëson dhe shkarkon inxhinierin kryesor të shoqatës së pronarëve të shtëpive. Cili është ndryshimi midis kryetarit të HOA dhe menaxherit dhe cilët janë ata? Regjistrimi i statusit juridik të menaxherit

Kush punëson dhe shkarkon inxhinierin kryesor të shoqatës së pronarëve të shtëpive. Cili është ndryshimi midis kryetarit të HOA dhe menaxherit dhe cilët janë ata? Regjistrimi i statusit juridik të menaxherit

Menaxheri i HOA dhe kryetari i HOA janë njerëz të ndryshëm. Formalisht, një menaxher është një individ të cilit, për një shpërblim të caktuar, i delegohet një pjesë e funksionalitetit administrativ që lidhet me organizimin e punës së vetë HOA. Si rregull, menaxheri i partneritetit punësohet nga jashtë.

Kështu, mund të konkludojmë se pozicioni i menaxherit synon të "shkarkojë" aparatin drejtues të ortakërisë në personin e kryetarit të saj.

Funksionet kryesore të një menaxheri në një HOA përfshijnë:

Sigurisht, një numër funksionesh dhe kompetencat zyrtare menaxher i HOA mund të zgjerohet sipas vendimeve të dhëna nga menaxhmenti i ortakërisë.

Shpesh kryetari i një HOA përballet me një sasi mjaft të madhe detyrimesh që ai nuk mund t'i përballojë ose thjesht nuk ka kohë të mjaftueshme për ta bërë këtë. Më pas, menaxhimi i partneritetit përfshin një person që pranon të marrë pozicionin e menaxherit dhe të ndajë disa nga përgjegjësitë me kryetarin, duke marrë përsipër funksionet e tij në lidhje me proceset e brendshme.

Ka edhe raste kur nga banorët që janë pronarë të vërtetë të pronës, ata nuk mund të zgjedhin një kandidat të përshtatshëm për postin e kryetarit dhe mbledhja nuk mund të bëjë zgjedhje. Pastaj një palë e tretë punësohet gjithashtu për të shërbyer si menaxher i HOA.

E rëndësishme! Dallimi kryesor midis menaxherit të një HOA dhe kryetarit të një HOA është se pozicioni i menaxherit mund të plotësohet nga një person që nuk është pronar i banesave në territorin e partneritetit.

Një menaxher i punësuar as nuk duhet të jetë banor i një ndërtese të caktuar për të marrë këtë pozicion. në partneritet. Kodi rus i Strehimit thekson se vetëm pronari i pronës mund të bëhet kryetar i HOA.

Pra, ndryshimi midis pozicioneve të menaxherit dhe kryetarit nuk qëndron vetëm në shkallën e detyrimeve, por edhe në marrëdhëniet e tyre juridike me pronën e përbashkët, interesat e së cilës mbrohen nga HOA. Nëse për kryetarin është e detyrueshme lidhja e drejtpërdrejtë me MKD, atëherë për menaxherin nuk është e detyrueshme.

Si dhe ku rregullohet statusi juridik?

Statusi juridik i menaxherit fiksohet në kontratën e punës ose në procesin e miratimit të një marrëveshjeje civile, kur personi që ka aplikuar për t'u bërë drejtues merr pozicionin përkatës.

Përveç kësaj, statusi juridik duhet të fiksohet në përshkrimi i punës menaxher.

Meqenëse menaxheri është një individ, në momentin e përfundimit të transaksionit, bordi drejtues i ortakërisë nuk i kalon menaxherit përgjegjësitë e tij në lidhje me zbatimin shërbimet komunale, por mbetet ekzekutuesi i tyre.

Referenca! Fusha ligjore e pozicionit të menaxherit është në aeroplan proceset e menaxhimit natyrës administrative, duke përfshirë kontrollin mbi respektimin e rendit publik pasuri të paluajtshme, në veçanti, mbajtjen e tij në gjendjen e duhur, riparimin dhe mirëmbajtjen.

Ka raste kur Karta e HOA përmban një sërë përgjegjësish fikse, ndër të cilat mund të përcaktohen aspekte të caktuara. Më pas, fushëveprimi i kompetencave, transferimi i të cilave kryhet te menaxheri i HOA, përcaktohet nga vetë bordi i partneritetit jashtë kuadrit ligjor.

Rekomandohet që menaxheri i ardhshëm i HOA të njihet me kujdes jo vetëm me kontratat dhe udhëzimet, por edhe me Kartën e HOA, në të cilën ai planifikon të kryejë punën e tij në të ardhmen.

Modelet e ndërveprimit me partneritetin

Ekzistojnë dy modele të ndërveprimit midis menaxherit dhe partneritetit:

Regjistrimi i kompetencave nëpërmjet nënshkrimit të një marrëveshjeje

Siç u përmend më herët, HOA harton një nga dy llojet e marrëveshjeve me personin që merr pozicionin e menaxherit - një kontratë pune ose një marrëveshje mbi bazën e ligjit civil.

prokurë

HOA ka të drejtë të caktojë dhe transferojë atë te menaxheri funksionet e punës në një prokurë zyrtare. Në mënyrë tipike, ky dokument hartohet në situata kur menaxheri duhet të përfaqësojë interesat e partneritetit në një organizatë të palëve të treta, për shembull, në organe të ndryshme qeveritare.

Prokura tregon të gjitha kompetencat e menaxherit, të cilat zakonisht dublikohen me ato të dhëna në përshkrimin e punës së tij ose të përcaktuara në një marrëveshje civile.

Dispozitat e përgjithshme në lidhje me dizajnin e tij përcaktohen në Kapitullin 10 të Kodit Civil të Federatës Ruse.

Duke përfunduar shpjegimin e ndërlikimeve në lidhje me poste të tilla si kryetar dhe drejtues i HOA-s, mund të vërehet se ka një ndryshim domethënës midis tyre, veçanërisht në kontekstin ligjor.

Pas marrjes së Certifikatës së Regjistrimit HOA, duhet të bëni një vulë të rrumbullakët dhe të hapni një llogari rrjedhëse në çdo bankë. Në përputhje me Pjesën 2 të Artit. 23 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse, HOA është e detyruar të njoftojë Shërbimin Federal të Taksave për hapjen e një llogarie brenda 7 (shtatë) ditëve nga data e hapjes së saj, përndryshe në përputhje me Artin. 118 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse, HOA do të vendoset një gjobë në shumën prej 5,000 (pesë mijë) rubla.

Për më tepër, është e nevojshme të regjistrohet HOA me fondet ekstrabuxhetore shtetërore dhe organet statistikore.

Grupi nismëtar ose kryetari i HOA njofton pronarët e ambienteve të pallatit për regjistrimin e përfunduar të HOA. Kryetari i HOA informon pronarët e ambienteve për këshillueshmërinë e bashkimit të tyre me anëtarët e HOA.

Sipas shkresës sqaruese të Ministrisë zhvillimin rajonal Federata Ruse datë 20 Dhjetor 2006 Nr. 14314-RM/07 “Për kohën e detyrimit për të filluar administrimin e një pallati”, shoqata e pronarëve të banesave është e detyruar të fillojë administrimin e ndërtesës së banesës menjëherë nga data regjistrimin shtetëror HOA. Sipas letrës shpjeguese të Ministrisë së Zhvillimit Rajonal të Federatës Ruse të datës 20 dhjetor 2006 nr. 14313-RM/07 "Për transferimin e dokumentacionit teknik në ndërtesat e banimit", organizata që ka menaxhuar më parë ndërtesën e apartamenteve (d.m.th. më parë krijimi i HOA) është i detyruar ta transferojë atë pa pagesë te partneriteti dokumentacioni teknik për një shtëpi tridhjetë ditë përpara se HOA të detyrohet të fillojë administrimin e një shtëpie të tillë.

Në përputhje me Pjesën 1 të Artit. 137, neni. 162 Një HOA mund të menaxhojë një ndërtesë apartamentesh në dy forma.

Cili organ drejtues i partneritetit - mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të HOA ose bordi i HOA - ka të drejtë të vendosë për zgjedhjen e formës së menaxhimit të ndërtesës së apartamenteve? Përgjigju kjo pyetje duhet të përmbahen në statutin e shoqërisë. Nëse statuti i HOA nuk e përfshin këtë çështje në kompetencën e bordit, atëherë kjo çështje zgjidhet nga anëtarët e HOA në mbledhjen e tyre të përgjithshme.

Dy forma të menaxhimit të një ndërtese apartamentesh në të cilën është krijuar një HOA:

I. HOA menaxhon shtëpinë në mënyrë të pavarur, ndërsa të gjitha ose shumica e llojeve të punës kryhen nga personeli i punësuar nga partneriteti, disa punë kryhen nga kontraktorët në përputhje me marrëveshjet e lidhura. HOA, në emër të saj dhe në interes të anëtarëve të saj dhe pronarëve dhe përdoruesve të tjerë të ambienteve në një ndërtesë apartamentesh, lidh kontrata me furnizimin e burimeve dhe organizata të tjera që ofrojnë lloje të tjera shërbimesh me vendim të mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të HOA. , për shembull, shërbimet e komunikimit - RSVO, MGTS, siguria e hyrjeve, etj. .p. Pagesat nga qytetarët për strehim dhe shërbime komunale transferohen në llogarinë rrjedhëse të HOA.

Një variant i kësaj forme është situata kur HOA lidh një marrëveshje për kryerjen e punës dhe shërbimeve për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh për të gjitha llojet e punëve dhe shërbimeve të kërkuara në një ndërtesë të tillë me një frekuencë të përcaktuar. të ekzekutimit. Lidh kontrata me kompanitë e furnizimit me burime dhe vepron si ofrues i shërbimeve komunale. Lidh kontrata për ofrimin e shërbimeve të tjera në interes të pronarëve të lokaleve.

II. HOA lidh një marrëveshje për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh me Organizatën e Menaxhimit, duke i besuar një organizate të tillë kryerjen e punës dhe shërbimeve për menaxhimin, mirëmbajtjen dhe riparimin e një ndërtese apartamentesh, funksionet e një ekzekutuesi në ofrimin e shërbimet komunale, lidhjen e marrëveshjeve të tjera në interes të pronarëve të lokaleve në ndërtesë, si dhe llogaritjen dhe mbledhjen e pagesave për organizatë menaxhuese shërbimet sipas kontratës. Kur zgjidhni një organizatë menaxhimi, mund të përdorni informacionin nga Portali i Menaxhimit të Ndërtesave të Apartamenteve. Pagesat e qytetarëve për banim dhe shërbime komunale transferohen në llogarinë bankare të kësaj Organizate Menaxhuese.

Në formën e dytë, menaxhimi i shtëpisë kryhet nga Organizata e Menaxhimit, e cila vepron si ekzekutues i shërbimeve komunale dhe kryen punë për menaxhimin, mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.

Me këtë opsion, aktivitetet ekonomike dhe financiare të HOA kryhen vetëm në lidhje me punën e kryer drejtpërdrejt nga shoqata e banesave. Në këtë rast, HOA nuk kryen shpenzime dhe nuk ka të ardhura nëse nuk angazhohet në ndonjë veprimtari sipërmarrëse në përputhje me statutin e saj dhe nuk krijon fonde besimi në kurriz të saj, të cilat më pas ndahen, për shembull, për riparime të mëdha të një ndërtesë apartamentesh. HOA ushtron kontroll vetëm mbi aktivitetet e Organizatës së Menaxhimit dhe organizon ndërveprim me pronarët e ambienteve. Organizata me të cilën HOA lidh një marrëveshje menaxhimi vepron si kontraktor në marrëdhëniet me HOA, duke ofruar shërbime menaxhimi për ndërtesën e apartamenteve.

III. Një opsion është i mundur në të cilin HOA lidh një marrëveshje menaxhimi me organizatën administruese, por kryen funksionet e llogaritjes së pagesave për strehimin dhe shërbimet komunale në mënyrë të pavarur. Pagesat nga pronarët, qiramarrësit, qiramarrësit e lokaleve dhe subvencionet buxhetore transferohen në llogarinë e shlyerjes së HOA. Të metat këtë metodë– një punë e madhe për kryetarin e HOA, nevoja për të pranuar punë të përhershme një ose më shumë kontabilistë, përkatësisht, kosto të konsiderueshme shtesë të pagave.

Të gjitha organizatat janë të detyruara të mbajnë shënime kontabël të pasurisë, detyrimeve dhe transaksionet e biznesit. Kjo vlen edhe për HOA-të. Kur formon një politikë kontabël, HOA zgjedh një metodë nga disa të lejuara me ligj dhe rregulloret në kontabilitet. Sipas pikës 5 të Rregullores së Kontabilitetit "Politika e Kontabilitetit të Organizatës" (Urdhri i Ministrisë së Financave të Rusisë, datë 6 tetor 2008 N 106n (i ndryshuar më 18 dhjetor 2012) "Për miratimin e rregulloreve të kontabilitetit") llogaritari kryesor HOA ose person tjetër përgjegjës për mirëmbajtjen kontabilitetit(për shembull, drejtuesi i organizatës, i cili në HOA është kryetar i bordit) miraton politikën e kontabilitetit. Kjo do të thotë, shoqata e strehimit duhet të miratojë një dokument të posaçëm administrativ (një urdhër mbi politikat e kontabilitetit).

Në mungesë të punës së kryer drejtpërdrejt nga HOA, formohen fonde partneriteti, të ardhura, burimet e të cilave nuk janë pagesa të detyrueshme të anëtarëve të HOA dhe pronarëve të objekteve që nuk janë anëtarë të saj, bazuar në rezultatet e aktiviteteve ekonomike të HOA. shoqata e banesave, duhet të hartohet një "balancë zero", e cila dorëzohet së bashku me atë përkatës pasqyrat financiare tek autoritetet tatimore dhe autoritetet raportuese statistikore.

Përgjegjësia për organizimin e kontabilitetit në shoqatat e pronarëve të shtëpive, komplekset e banimit, kooperativat e banimit i caktohet kryekontabilistit ose menaxherit - kryetarit të bordit. Ky i fundit ka të drejtë të drejtohet edhe në shërbimet e një organizate të specializuar.

Sipas Pjesës 1 të Artit. 165 Kodi i Strehimit i Federatës Ruse, autoritetet pushtetit vendor janë të detyruar të ofrojnë kushte të barabarta për veprimtarinë e organizatave drejtuese, pavarësisht nga format e tyre organizative dhe ligjore. Për të zbatuar këtë kërkesë, Qeveria e Moskës nxori Rezolutën nr. 299-PP, datë 24 prill 2007 "Për masat për sjelljen e sistemit të menaxhimit të ndërtesave të banimit në qytetin e Moskës në përputhje me Kodin e Strehimit të Federatës Ruse", sipas cilat organizata që kryejnë funksionet e administrimit të ndërtesave të apartamenteve, pavarësisht nga forma e tyre organizative dhe ligjore (SUE, HOA, kooperativa e strehimit, LLC, SHA, etj.) Nga buxheti i qytetit të Moskës, ofrohen subvencione për mirëmbajtjen dhe riparimet e vazhdueshme i një ndërtese apartamentesh - për sipërfaqen e përgjithshme të ambienteve të banimit (duke përjashtuar sipërfaqen e ambienteve verore: lozha me xham dhe të hapur, tarraca, ballkone) të zëna nga disa kategori të qytetarëve (pronarët e banesave të vetme; pronarët e apartamenteve të privatizuara qytetarët që zënë ambiente sipas marrëveshjeve të qirasë sociale).

Në formën e parë të menaxhimit të një ndërtese apartamentesh, HOA ka të drejtë, në mënyrën e përcaktuar, të lidhë një marrëveshje me Komitetin e Menaxhimit të Pronës Shtetërore për sigurimin e subvencioneve nga buxheti i qytetit të Moskës për mirëmbajtjen dhe riparimi i pronës së përbashkët në pallat. Subvencionet transferohen në llogarinë rrjedhëse të HOA.

Në formën e dytë të menaxhimit të një ndërtese apartamentesh, përgjegjësia për lidhjen e një marrëveshjeje për sigurimin e subvencioneve nga buxheti i qytetit të Moskës për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh merret nga organizata administruese. Subvencionet transferohen në llogarinë bankare të një organizate të tillë menaxhuese.

Menaxhimi i ndërtesave të banimit duhet të sigurojë kushte të favorshme dhe të sigurta jetese për qytetarët, mirëmbajtjen e duhur të pronës së përbashkët në ndërtesat e banimit, zgjidhjen e çështjeve në lidhje me përdorimin e pronës në fjalë, si dhe ofrimin e shërbimeve komunale për qytetarët që jetojnë në një shtëpi të tillë.

Sot, gjithnjë e më shpesh në praktikën e HOA-ve, figura e menaxherit të HOA-ve shfaqet pranë kryetarit të bordit. Ky trend është mjaft i natyrshëm për më tepër, ka gjasa të zhvillohet, duke konfirmuar idenë e nevojës për të kombinuar vetëqeverisjen e MKD-së me menaxhimin profesional.

Është mjaft e qartë se jo në çdo shtëpi mund të gjesh një pronar (dhe kryetari i bordit të HOA mund të jetë vetëm pronari i lokaleve në ndërtesën e apartamenteve, i cili është anëtar i partneritetit), i cili do të kishte një sasi e mjaftueshme e njohurive dhe përvojës, dhe më e rëndësishmja, dëshira për të lënë punën e tij kryesore tërësisht ose pjesërisht (pasi puna cilësore e kryetarit të bordit kërkon një kohë të konsiderueshme) dhe t'i përkushtohet punës për të mirën e gjithë shtëpinë. Ndërkohë, është mjaft e mundur të gjesh një person që është i gatshëm dhe i aftë të përcaktojë drejtimet kryesore të punës në menaxhimin e shtëpisë dhe të kontrollojë zbatimin e planeve, ndërsa menaxheri i punësuar do të bëjë të gjithë pjesën tjetër të punës.

Menaxheri i HOA është një individ të cilit i janë besuar të gjitha funksionet aktuale administrative për organizimin e punës së partneritetit, i cili mund të ketë statusin sipërmarrës individual, ose mund të mos ketë një të tillë.

FYI. Kohët e fundit, praktika e tërheqjes së të ashtuquajturit menaxher antikrizë në HOA është bërë e përhapur. periudhë të caktuar për të krijuar punën e partneritetit dhe për të transferuar përvojën në bord.

Regjistrimi statusi juridik menaxher

Dy lloje kontratash mund të lidhen me menaxherin: një kontratë pune, duke e përfshirë atë në stafin e HOA, ose një kontratë civile, një nga format e së cilës është një kontratë për ofrimin e shërbimeve.

Duhet të theksohet se Art. 145 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, përfshirja e një menaxheri si punonjës i punësuar është në kompetencën ekskluzive të mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të HOA. nuk zbatohet, dhe këtu është Arti. 148 (4.5) përgjegjësitë e bordit të HOA përfshijnë: administrimin e ndërtesave të banimit ose lidhjen e kontratave për menaxhimin e tyre; punësimin e punëtorëve për shërbimin e ndërtesave të banimit dhe shkarkimin e tyre. Kështu, çështja e përfundimit kontrata e punës bordi i HOA duhet të vendosë me menaxherin . Nga ana tjetër, kryetari i bordit, në përputhje me pikën 2 të Artit. 149 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse mund të kryejë transaksione që, në përputhje me ligjin dhe statutin e partneritetit, nuk kërkojnë miratim të detyrueshëm të bordit ose mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të partneritetit.

Nëse lidhet një kontratë pune, pozicioni i menaxherit me pagën përkatëse duhet të përfshihet në tavolina e personelit HOA brenda kornizës së vlerësimit të kostos të miratuar në mbledhjen e përgjithshme të anëtarëve të HOA në përputhje me pikën 8.1 të Artit. 145 Kodi i Strehimit i Federatës Ruse. Në të njëjtën kohë, autoriteti për të punësuar punëtorë për të shërbyer ndërtesat e apartamenteve dhe për t'i pushuar nga puna në përputhje me pikën 5 të Artit. 148 i Kodit të Strehimit të RF i referohet përgjegjësive të bordit të HOA. Rrjedhimisht, kontrata e punës me një drejtues lidhet në bazë të vendimit të bordit dhe kontrata e punës me një drejtues të caktuar nënshkruhet nga kryetari. Sa i përket përfundimit të një kontrate pune, është e mundur vetëm për arsyet e parashikuara në Art. 81 Kodi i Punës i Federatës Ruse

Mundësia e përfundimit kontratë civile me menaxherin për shkak të rrethanave të mëposhtme:

Parimi i lirisë së kontratës (neni 421 i Kodit Civil të Federatës Ruse), sipas të cilit palët mund të lidhin një marrëveshje, të parashikuar dhe jo të parashikuar me ligj ose akte të tjera ligjore; dispozitat e paragrafëve. 1 klauzolë 1 art. 137 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, i cili, së bashku me të drejtën e HOA për të lidhur një marrëveshje për administrimin e ndërtesave të banimit, kontratat për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në ndërtesat e banimit, dhe kontratat për ofrimin e shërbimeve komunale. shërbime, parashikon të drejtën për të lidhur marrëveshje të tjera në interes të anëtarëve të partneritetit. Këto "të tjera" duhet të përfshijnë marrëveshjen me menaxherin e HOA.

Nënshkrimi i një kontrate për ofrimin e shërbimeve me një menaxher (IP) është i ngjashëm me nënshkrimin e një kontrate pune. Përfundimi i një marrëveshjeje të tillë kryhet sipas rregullave të kapitullit. 29 i Kodit Civil të Federatës Ruse, përkatësisht në rast të shkeljes së konsiderueshme të kushteve të kontratës nga njëra nga palët dhe në raste të tjera të përcaktuara nga Kodi Civil i Federatës Ruse, ligje të tjera ose kontrata. Marrëveshja, si rregull, parashikon mundësinë përfundimi i njëanshëm marrëveshjen e njërës nga palët duke njoftuar palën tjetër për këtë brenda afatit të përcaktuar në marrëveshje.

Në marrëdhëniet me palët e treta, menaxheri i HOA vepron në emër të ortakërisë në bazë të një prokure të lëshuar në përputhje me Kapitullin. 10 Kodi Civil i Federatës Ruse.

Sipas paragrafit 2 të Artit. 149 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, një autorizim lëshohet nga kryetari i bordit të partneritetit si një person që ka të drejtë të veprojë në emër të HOA në bazë të statutit, d.m.th. pa autorizim shtesë. Në këtë rast, përmbajtja e autorizimit (lista e kompetencave të transferuara te menaxheri) duhet të bazohet në kushtet e marrëveshjes. Kjo është e rëndësishme, pasi menaxheri mund të transferohet me prokurë, të themi, kompetencat për të lidhur kontrata për mirëmbajtje dhe riparime, të cilat fillimisht i përkisnin bordit të HOA, dhe jo kryetarit të tij. Nëse ky kusht nuk parashikohet në kontratë, por kryetari megjithatë ka përfshirë autoritetin e specifikuar në autorizimin, atëherë sipas Artit. 174 i Kodit Civil të Federatës Ruse, një transaksion mund të shpallet i pavlefshëm nga gjykata.

Statusi ligjor i menaxherit të HOA

Statusi juridik i menaxherit, përkatësisht të drejtat dhe detyrimet e tij, duhet të specifikohen ose në vetë kontratën kur lidh një marrëveshje civile, ose në kontratën e punës dhe përshkrimin e punës.

Është e qartë se një menaxher që është individ nuk mund të jetë ekzekutues i shërbimeve publike. Gjatë lidhjes së marrëveshjeve të diskutuara më sipër, ofruesi i shërbimeve mbetet HOA, prandaj fushëveprimi i të drejtave dhe përgjegjësive të menaxherit shtrihet në fushën e menaxhimit administrativ të HOA, si dhe në fushën e mirëmbajtjes, mirëmbajtjes dhe riparimi i pronës së përbashkët të pallatit.

Përveç rasteve kur parashikohet ndryshe nga statuti i HOA, fushëveprimi i kompetencave të deleguara te menaxheri përcaktohet nga bordi i HOA, pavarësisht nga lloji i marrëveshjes.

Në varësi të shkallës së besimit, menaxherit të HOA mund t'i caktohen, për shembull, funksionet e mëposhtme:

Përzgjedhja e kontraktorëve për të kryer punë mirëmbajtjeje dhe riparimi në pronën e përbashkët të ndërtesës së apartamenteve (në këtë rast, bordi i HOA mund të rezervojë autoritetin për të lidhur një marrëveshje, ose gjithashtu mund t'ia besojë atë menaxherit);

Lidhja e kontratave për ofrimin e shërbimeve komunale;

Lidhja e marrëveshjeve të tjera në emër të HOA;

Punësimi dhe shkarkimi i punonjësve;

Monitorimi i zbatimit të punës për mirëmbajtjen, mirëmbajtjen dhe riparimin e ndërtesave të banimit;

Përfaqësimi i interesave të HOA-ve në autoritetet pushteti shtetëror dhe pushtetin vendor;

Përgatitja e vlerësimeve të të ardhurave dhe shpenzimeve të HOA për vitin;

Përgatitja raporti financiar bordi i HOA para pronarëve për mbledhjen e përgjithshme vjetore;

Ndërveprimi me pronarët dhe anëtarët e HOA për çështje që lidhen me punën e HOA;

Mbledhja e borxhit ndaj HOA nga pronarët e lokaleve në shtëpi, etj.

Përsa i përket fondit të HOA-s, ky autoritet i rëndësishëm mund t'i lihet bordit dhe kryetarit të HOA. Nëse Menaxherit i është dhënë e drejta për të disponuar në para të gatshme Për HOA, ky vendim duhet të jetë i dokumentuar siç duhet në prokurën dhe dokumentacionin bankar.

Mënyrat e ndërveprimit midis HOA dhe menaxherit

Sipas modelit të parë, menaxhimi kryhet nga menaxheri, dhe mirëmbajtja dhe riparimet kryhen nga stafi i punësuar i partneritetit. Disavantazhi kryesor i kësaj skeme është nevoja për të mbajtur një staf të madh punonjësish të përhershëm. pagat. Avantazhi kryesor i modelit është pavarësia më e madhe e HOA nga organizatat e palëve të treta. Kjo skemë gjendet dhe justifikohet në partneritete të mëdha që bashkojnë disa ndërtesa banimi(komplekset e banimit).

Modeli i dytë: menaxhimi kryhet nga menaxheri, dhe mirëmbajtja dhe riparimet kryhen nga kontraktorët sipas kontratave me HOA. Pa dyshim, anën pozitive Ky model konsiston në mungesën e nevojës për të ruajtur bazën e vet materiale dhe teknike dhe aftësinë për të zgjedhur kontraktorët që kryejnë këtë apo atë lloj pune më të kualifikuar se personeli i punësuar i partneritetit.

Pavarësisht nga modeli i zgjedhur, puna e HOA me menaxherin presupozon praninë e një personi përgjegjës për menaxhimin e ndërtesës së banesës, i cili e kryen menaxhimin në mënyrë profesionale, dhe një organi të përhershëm të HOA - bordit, që shpreh interesat e pronarët dhe monitorimi i aktiviteteve të menaxherit. Problemi kryesor kur zgjidhni një menaxher është se një HOA nuk mund t'i ofrojë gjithmonë një menaxheri të kualifikuar një shpërblim sipas kërkesës së tij, kjo është arsyeja pse shumica e menaxherëve që njohim kombinojnë punën në disa HOA.

Pasthënie

Duhet të kuptohet se menaxheri i HOA nuk është specialist teknik në MKD, është më tepër një menaxher projekti që merr përsipër shqetësimet administrative dhe menaxheriale, duke ofruar konsulencë profesionale dhe/ose mbështetje ligjore. Nëse menaxheri i HOA ka statusin e një sipërmarrësi individual, ai mund të punojë me ekipin e tij, duke ofruar të tjera shërbime shtesë, duke përfshirë shërbimet e një tekniku kujdestar dhe mbështetjen e kontabilitetit.

Nëse nuk ka asnjë menaxher profesionist HOA në shtëpi (ose kryetari i HOA nuk i ka marrë këto funksione), atëherë funksionet e menaxhimit i transferohen fshehurazi një pale të tretë: shoqërisë administruese/ose kompanisë që operon shtëpinë. Kjo do të thotë se HOA, në vend që të lidhë kontrata direkte për shërbime mirëmbajtjen dhe mirëmbajtja e shtëpisë, paguan për shërbimet e një ndërmjetësi, dhe kjo është shumë më tepër se pagesa vjetore menaxher i HOA. Në të njëjtën kohë, HOA humbet jo vetëm paratë, por edhe mundësinë për të kontrolluar cilësinë dhe sasinë e shërbimeve të ofruara, duke paguar rregullisht ndërmjetësin për këto punë. Rezultati i shërbimeve të tilla ndërmjetëse është i dukshëm: shtëpitë përkeqësohen, pajisjet bëhen të papërdorshme dhe pronarët pyesin se ku po shkojnë paratë dhe pse nuk ka rregull në shtëpi.

Olga PERMINOVA, eksperte, menaxhere e HOA

Zgjidhja është e thjeshtë - merrni fuqinë për të mbajtur shtëpinë tuaj në duart tuaja! Kjo është pikërisht mundësia që na ofron Kodi i Strehimit i Federatës Ruse (LC RF), i cili hyri në fuqi më 1 Mars 2005.

Pse duhet ta menaxhojmë shtëpinë tonë?

Sepse na intereson se në çfarë shtëpie jetojmë dhe në çfarë shtëpie do të jetojnë fëmijët dhe nipërit tanë!

Si të menaxhoni shtëpinë tuaj?

Sipas Art. 161 klauzola 2 e Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, ekzistojnë tre mënyra për të menaxhuar një ndërtesë apartamentesh (në tekstin e mëtejmë: MKD)

menaxhimi i drejtpërdrejtë i pronarëve të lokaleve në ndërtesat e banimit;
menaxhimi i organizatës menaxhuese;
menaxhimi i një shoqate të pronarëve të shtëpive (HOA).
Le t'i hedhim një vështrim të shkurtër këtyre metodave të kontrollit.

Menaxhimi i drejtpërdrejtë i pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh (neni 164 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse)

Kur një ndërtesë apartamentesh menaxhohet drejtpërdrejt nga pronarët e lokaleve, marrëveshjet për ofrimin e shërbimeve për mirëmbajtjen dhe (ose) kryerjen e riparimeve të pronës së përbashkët me persona të angazhuar në llojet përkatëse të aktiviteteve, pronarët e lokaleve në të tilla një ndërtesë të përfundojë në bazë të vendimeve të asamblesë së përgjithshme të këtyre pronarëve.

Janë lidhur kontratat për furnizim me ujë të ftohtë dhe të nxehtë, kanalizime, furnizim me energji elektrike, furnizim me gaz, ngrohje etj. çdo pronar drejtpërdrejt me çdo organizatë furnizuese të burimeve (Mosvodokanal, MosLift, etj.).

Kur menaxhoni një shtëpi, lindin shumë pyetje dhe ato duhet të zgjidhen menjëherë, që nënkupton mbajtjen e një takimi ose intervistimin e secilit pronar. Sa shpesh duhet të mbahen takimet? Një herë në tremujor, një herë në muaj apo çdo javë? Po sikur të ketë 100 ose më shumë pronarë në shtëpi? Përfundimi është i qartë - kjo metodë është e përshtatshme vetëm për shtëpitë ku numri i pronarëve është i parëndësishëm, jo më shumë se 6-10.

Përfundim: menaxhimi efektiv i drejtpërdrejtë i pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh është i mundur kur numri i pronarëve në ndërtesë është i parëndësishëm.

Menaxhimi i organizatës menaxhuese

Gjatë menaxhimit të organizatave të menaxhimit kompani administruese lidh marrëveshje me çdo pronar. Marrëveshja lidhet në kushtet e përcaktuara nga mbledhja e përgjithshme. Rrjedhimisht, kontrata duhet të hartohet nga një avokat i cili, ndër të tjera, ka njohuri në fushën e menaxhimit, mirëmbajtjes, funksionimit dhe riparimit të ndërtesave të banimit. A ka një avokat të tillë në çdo shtëpi? Pyetja është retorike. Rrjedhimisht, një marrëveshje e tillë do të ofrohet nga organizata menaxhuese. Interesat e kujt do të mbrojë një traktat i tillë? Definitivisht - interesat e organizatës menaxhuese. Çfarë kontrolli mbi aktivitetet e organizatës menaxhuese? Asnjë! Pronari është kundër një personi juridik. Dhe për të ndryshuar organizatën e menaxhimit, është e nevojshme të mbahet një mbledhje e përgjithshme, të zgjidhni një organizatë tjetër menaxhuese dhe të bini dakord marrëveshje të re. Dhe ende nuk dihet nëse organizimi i ri drejtues do të jetë më i mirë se ai i mëparshmi.

Përfundim: menaxhimi i një organizate menaxheriale është aktualisht mënyra më e paparashikueshme e menaxhimit.

Ku është dalja? Zgjidhja është menaxhimi i HOA!

Çfarë është një HOA? HOA është një organizatë jofitimprurëse që bashkon pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh për menaxhimin e përbashkët të një kompleksi të pasurive të paluajtshme në një ndërtesë apartamentesh, duke siguruar funksionimin e këtij kompleksi, pronësinë, përdorimin dhe, brenda kufijve të përcaktuar me ligj, asgjësimin. pronë e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh. Pjesa e pronësisë së pronës së përbashkët në shtëpi (neni 290 i Kodit Civil të Federatës Ruse) është në përpjesëtim me sipërfaqen totale të banesës suaj (neni 42 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse).

Kodi i Strehimit i Federatës Ruse thotë se pronarët e ambienteve të banimit janë përgjegjës jo vetëm për mirëmbajtjen e ambienteve të tyre, por edhe për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.

Prona e përbashkët përfshin Tokat ndërbanesore, shkallët, ashensorët, boshtet e ashensorit, korridoret, dyshemetë teknike, papafingo, bodrumet në të cilat ka shërbime komunale, si dhe çatitë që mbyllin strukturat mbajtëse dhe jo mbajtëse të një shtëpie të caktuar, mekanike, elektrike, pajisje sanitare dhe pajisje të tjera të vendosura në këtë shtëpi; trualli ku ndodhet shtepia me elemente rregullimi dhe peizazhi.

Shoqata e pronarëve të shtëpive është një person juridik i krijuar nga vetë banorët, pronarë të lokaleve në një pallat banimi, për të fituar mundësinë për të menaxhuar në mënyrë të pavarur, dhe gjithashtu, ndoshta, për të operuar shtëpinë e tyre.

Pagesat e banorëve për shërbimet komunale transferohen drejtpërdrejt në llogarinë e HOA-së për shpërndarje të mëtejshme për nevojat sipas gjykimit të tyre. Pas regjistrimit të HOA-s, banorët dhe pronarët që nuk duan të bëhen anëtarë të HOA-s, lidhin një marrëveshje menaxhimi me HOA-në e shtëpisë së tyre. Bordi i HOA ka të drejtë të transferojë funksionet e administrimit të shtëpisë në një organizatë tjetër menaxhuese. Në këtë rast, marrëveshja e menaxhimit nënshkruhet nga organizata administruese nga njëra anë dhe Bordi i HOA në emër të pronarëve nga ana tjetër. Çështje të tilla serioze si edukimi dhe mbledhja e fondeve shtesë për fonde rezervë për restaurim, riparime shtëpish, marrje fondet e huazuara dhe kreditë bankare, etj., bien ekskluzivisht në kompetencën e asamblesë së përgjithshme të pronarëve - anëtarë të HOA, dhe miratohet kur për të votojnë të paktën 2/3 e numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve.

Si e menaxhon një HOA një shtëpi? Organi ekzekutiv i HOA është Bordi. Bordi zbaton vendimet e mbledhjes së përgjithshme të anëtarëve të HOA. Kush zgjidhet në Bordin e HOA? Pronarët e lokaleve në shtëpi! Kjo është, ju ose fqinjët tuaj. A do ta keqmenaxhoni shtëpinë ju apo fqinjët tuaj? Jo, sepse ju dhe fqinjët tuaj jetoni në shtëpinë tuaj. Ju e menaxhoni vetë shtëpinë tuaj, por nuk jeni vetëm, ju jeni një "parti", ju jeni një person juridik që vepron në baza të barabarta me të tjerët personat juridikë, ju vetë përcaktoni se çfarë lloj marrëveshjeje, me kë dhe me çfarë çmimi të lidhni, vendosni vetë se sa para duhet të grumbulloni për të rregulluar dhe mirëmbajtur shtëpinë tuaj dhe për të jetuar me dinjitet në shtëpinë tuaj.

Përfundim: aktualisht, menaxhimi i HOA është më optimali dhe mënyrë efektive menaxhimi i një ndërtese apartamentesh.

Duke krijuar një HOA, ju jo vetëm që nuk e humbni mbështetjen e qytetit të Moskës, por përkundrazi, merrni avantazhe të veçanta.

Dekreti i Qeverisë së Moskës Nr. 1032-PP, datë 4 dhjetor 2007 (Për qytetin programi i synuar Nga rinovim i madh ndërtesat e apartamenteve në qytetin e Moskës "Pronarët përgjegjës - një shtëpi e rinovuar" për 2008-2014), parashikohet që, para së gjithash, riparime të mëdha do të kryhen në shtëpitë në të cilat janë krijuar HOA (klauzola 1.1.1 Nr. 1032), dhe pavarësisht nëse një HOA është krijuar apo jo, riparimet do të kryhen plotësisht pa pagesë në kurriz të. fondet buxhetore.

Pse lindi ky prioritet? Shohim që gjatë zbatimit të programit "Oborri im, hyrja ime", ndonjëherë krijohet një situatë e çuditshme: qyteti derdh fonde të mëdha për riparimin e hyrjeve, peizazhin e zonave të oborrit dhe pas një viti e gjysmë, të gjitha këto përpjekje dështojnë. me përpjekjet e vetë banorëve dhe fëmijëve të tyre. Gjithçka shembet, thyhet dhe mbulohet me mbishkrime të pahijshme. Njerëzit nuk ndihen sikur janë pronarë të gjithë kësaj mirësie. Madje shumë besojnë se ashensori i përket DEZ ose Moslift. Jo, është e pronarëve të shtëpisë dhe do të riparohet me shpenzimet e tyre.

Qyteti, në kurriz të fondeve buxhetore, rregullon shtëpinë dhe ua transferon banorëve - kujdesuni për të, sepse herën tjetër do ta riparoni me paratë tuaja.

Herët a vonë - sipas Kodit të Strehimit të Federatës Ruse - pronarët do të duhet të përballojnë plotësisht kostot e mirëmbajtjes dhe riparimit të shtëpisë. Shteti do të shlyejë borxhin e tij për nën-riparimet, por është gjithashtu më mirë që pronarët të krijojnë shpejt një HOA në mënyrë që të hyjnë në programin e riparimit në kohën e duhur.

Dhoma e Kontrollit dhe Llogarive të Moskës zbuloi shkelje gjatë riparimeve të mëdha në 2008. Për shembull, u vu re se në disa raste treguesit e cilësisë së punës së riparimit të kryer, si dhe disa elementë përfundimi, nuk plotësojnë kërkesat e rehatisë dhe sigurisë.

Është e nevojshme të krijohet një shoqatë e pronarëve të shtëpive (një komitet shtëpie, një komitet i vetëqeverisjes publike territoriale, ose të paktën grupe iniciative për të filluar) jo kur shtëpia është "riparuar", por para fillimit të punës. Për të mbajtur gjithçka nën kontroll, çdo organ vetëqeverisës për strehimin do të bëjë, por vetëm një që funksionon realisht.

Gjatë mbajtjes së mbledhjeve të pronarëve të ndërtesave të banimit, kërkohet prania e detyrueshme e klientëve dhe kontraktorëve të përgjithshëm, të cilët duhet të japin informacion të detajuar për llojet dhe vëllimet e punës.

Aktualisht, pronarët e ndërtesave të banimit janë të informuar për:

përmes mediave (gazetat e rrethit dhe rajonit, televizion kabllor, Internet);
mbajtjen e takimeve;
shpërndarja e materialeve informative.

Por mungesa e kulturës ligjore të pronarëve, periudha e shkurtër e reformave të tregut në Rusi dhe përbërja sociale heterogjene e pronarëve e bëjnë shumë të vështirë detyrën e mbajtjes së takimeve të pronarëve. Pamundësia për të mbledhur sasia e kërkuar vota (66,70% - që është 2/3 e numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve), për shkak të pasivitetit dhe mosbesimit të tyre, e vështirëson detyrën e vendimmarrjes për rinovimet e mëdha të shtëpisë. Përçarja midis pronarëve të ndërtesave të banimit në një takim personalisht nuk do të çojë në vendim i përgjithshëm si për miratimin e listës së punimeve të kryera gjatë riparimeve të mëdha, ashtu edhe për çështjet që lidhen me pjesëmarrjen e pronarëve të ambienteve në kontrollin e prodhimit të riparimeve të mëdha dhe në pranimin e punës pas përfundimit të tyre.

Kur mbani një takim në mungesë për të përgatitur një paketë dokumentesh (njoftime dhe vendime), është e nevojshme të keni pajisje kopjimi, përbërjen e personelit specialistë të cilët mund t'u përgjigjen pyetjeve të shumta të banorëve. Pronarët refuzojnë të marrin pjesë në këtë punë për shkak të paaftësisë së tyre dhe mungesës së kohës së lirë. Kur përdorni burimin administrativ të departamenteve dhe specialistëve të GU IS, pronarët zhvillojnë mosbesim, dhe kjo metodë do të marrë kohë të gjatë për dërgimin e njoftimeve, mbledhjen e vendimeve dhe numërimin e votave të pronarëve të pallateve dhe do të çojë në vonesë në zbatimin e riparimeve të mëdha të planifikuara.

Banorët duhet të dinë:

Shteti nuk do t'i lërë pronarët pa ndihmë në të ardhmen. Në çdo rrethi administrativ, në rajone do të krijohen qendrat e shërbimit, i cili do të ofrojë gamën më të larmishme të shërbimeve për HOA. (përzgjedhja dhe asistenca në lidhjen e marrëveshjeve ndërmjet HOA-ve dhe organizatave operative, mbështetja e marrëveshjeve të tilla. Asistencë në optimizimin e kostove dhe kërkimin burimet financiare për HOA. Kontroll mbi shpenzimin e fondeve nga organizatat operative. Mbështetje e pavarur ligjore dhe kontabël për punën e HOA-ve).
Dhënia e subvencioneve buxhetore për HOA-të për mirëmbajtjen dhe riparimet e vazhdueshme të banesave të administruara prej tyre do të ndjekë të njëjtën procedurë si për drejtoritë e një klienti të vetëm, por ato do të shkojnë direkt në llogarinë e HOA.

Masat e tjera për mbështetjen e HOA-ve përcaktohen në detaje në Dekretin e Qeverisë së Moskës nr. 398-1111, datë 22 maj 2007 "Për programin për mbështetjen dhe zhvillimin e shoqatave të pronarëve të shtëpive, banesave dhe ndërtimit të banesave".

kooperativat në qytetin e Moskës për 2007-2009 dhe detyrat për 2010" dhe botimet tona të mëparshme.

Pra, për të zgjidhur problemet e banesave dhe shërbimeve komunale, është e nevojshme të forcohet përfshirja e banorëve në menaxhimin e banesave të tyre.

Pra, ka nevojë për të zgjidhur çështjet urgjente të strehimit dhe shërbimeve komunale, ka burime financiare të ndara për këto qëllime, është hapur një rrugë e gjelbër për krijimin masiv të HOA-ve. Gjithçka ka të bëjë me gjënë kryesore - dëshirën dhe dëshirën e banorëve të qytetit për të vendosur vetë fatin e shtëpive të tyre.

Për të gjitha pyetjet në lidhje me krijimin e HOA-ve, punën e tyre, mbajtjen e mbledhjeve të përgjithshme dhe çështje të tjera të vetëqeverisjes, gjithmonë mund të kontaktoni Institucionin Shtetëror "IS Distrikti i Khoroshevo-Mnevniki" personalisht ose me telefon +7 499 728-39 -95.

Kushdo që ndjek nga afër ndryshimet në legjislacion, është i vetëdijshëm se çfarë duhet të kërkojë nga përkatësia strukturat bashkiake efektiviteti është thjesht i pakuptimtë - qeveria e Federatës Ruse i ka dhënë dritën jeshile çdo pronari të banesës së tij.

Ka lindur një mundësi për të organizuar një strukturë jofitimprurëse, qëllimi i së cilës është të menaxhojë dhe kontrollojë pronën e përbashkët. Shoqata e pronarëve të shtëpive ka kontroll të plotë se ku shpenzohen paratë e mbledhura nga banorët dhe çfarë cilësie të shërbimeve të blera ofrohen.

Pas mbledhjes së të dhënave për të gjithë pronarët e pronave në territorin e kontrolluar, mbahet një takim i hapur personalisht i të gjithë banorëve, në të cilin zgjidhen organet drejtuese të Shoqatës së Pronarëve të Banesave. Zgjedhja vullnetare mbështetet nga procesverbali i mbledhjes dhe formularët e votimit të secilit pjesëmarrës. Rezultati i zgjedhjeve në të cilat ishin të pranishëm të paktën gjysma e të gjithë pronarëve të pronave mund të konsiderohet i ligjshëm.

Përcaktuar fillimisht organi ekzekutiv - auditori dhe anëtarët e bordit, miratohet statuti i organizatës. Mandati i bordit të grupit të përzgjedhur përcaktohet nga statuti. Në thelb nuk i kalon 24 muaj. Trupi suprem Udhëheqja konsiderohet të jetë një mbledhje e përgjithshme e anëtarëve të organizatës. Më tej, në bazë të nenit 147 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, kryetari i partneritetit zgjidhet nga anëtarët e bordit, i cili drejton plotësisht HOA. Mbledhja e anëtarëve të shoqërisë është kompetente për:

të prezantojë çdo ndryshim në statutin e HOA;
të marrë një vendim për riorganizimin ose;
zgjedh anëtarët e bordit dhe komisionit të auditimit;
caktoni shumën e kuotës së anëtarësimit;
organizoni fonde shtesë për HOA - një fond financimi rezervë, një fond për punë restauruese dhe renovimi i hapësirave të përbashkëta;
marrin vendime për marrjen e një kredie nga bankat;
të përcaktojë fushat kryesore për investime;
miraton planin e veprimtarisë financiare të organizatës;
shqyrtoni ankesat kundër organeve aktuale drejtuese të HOA (ne kemi shkruar për ankesa);
përcaktoni shumën e pagesave për anëtarët aktivë të partneritetit;
marrin vendime për dhënien me qira të ambienteve dhe territoreve të kontrolluara.

Siç u tha më herët, të gjitha veprimet dhe kompetencat e organeve drejtuese të HOA të rregulluara rreptësisht nga statuti i miratuar. Sipas këtij dokumenti, përcaktohet shpeshtësia dhe koha e thirrjes së anëtarëve të ortakërisë. Shpesh takimi mbahet një herë në 30 ditë. Ecuria e mbledhjes dhe vendimet e marra regjistrohen në mënyrë rigoroze dhe procesverbalet ruhen në arkiva për një kohë të gjatë.

Kryetari i SHSHSH-së merr pagesë për kryerjen e detyrës, ndërsa anëtarët e bordit punojnë pa pagesë. Organet drejtuese kryejnë punë zyre dhe kontabilitet. Në gjykatë si kjo organizatë jofitimprurëse Janë ngritur absolutisht të gjitha çështjet financiare në lidhje me mbështetjen jetësore të territorit të kontrolluar. Për momentin, procesi i menaxhimit të Shoqatës së Pronarëve të Banesave rregullohet nga dokumenti përbërës i organizatës.

Karta përshkruan qartë të gjitha të drejtat dhe përgjegjësitë e strukturës dhe organeve drejtuese. Aspektet e përmendura në të nuk duhet të jenë në kundërshtim me legjislacionin e Federatës Ruse dhe dokumentet ligjore lokale. Ky dokument duhet të përmbajë:

Emri i HOA, adresa dhe informacione të tjera të përgjithshme;
qëllimi i krijimit të një strukture jofitimprurëse;
të drejtat dhe detyrimet e anëtarëve të HOA;
klauzolat që rregullojnë veprimtarinë e kryetarit të ortakërisë, auditorit dhe anëtarëve të bordit;
procedura dhe shpeshtësia e grumbullimit;
algoritmi i eliminimit të strukturës.

Llojet e aktiviteteve

Për të arritur qëllimet e përcaktuara në dokument themelues, HOA ka çdo të drejtë të zbatojë aktiviteti ekonomik, bazuar në nenin 152 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse. Kushti i kërkuar Organizimi i HOA është përcaktimi kompetent i territorit nëse procedura kryhet në mënyrë korrekte, të gjitha papafingo, bodrumet dhe zona përreth do të jenë nën kontrollin e Shoqatës së Pronarëve të Banesave.

Komerciale

Sipas neni 24 Kodi Civil Federata Ruse, HOA ka të drejtë të kryejë aktiviteti sipërmarrës, nëse është e nevojshme për të arritur qëllimet tuaja. Nën komerciale ose aktivitetet financiare duhen pranuar manipulimet me letrat me vlerë - blerja dhe shitja e tyre, prodhimi i mallrave dhe shërbimeve.

Në praktikë, Shoqata e Pronarëve të Banesave mund të përdorë burimet financiare që janë në llogari në strukturë dhe mund të marrë vendime në lidhje me menaxhimin e pasurive të paluajtshme dhe përshtatshmërinë e përdorimit të saj.

Partneriteti mund të aplikojë në strukturën bankare për një kredi për nevoja të caktuara. Anëtarët e bordit dhe menaxheri mund të japin një pjesë të territorit të kontrolluar për përdorim të përkohshëm (qira) në mënyrë që të marrin burime financiare që do të përdoren për nevojat e partneritetit. Kjo mundësi ofrohet me kusht që të respektohen të drejtat dhe interesat e pronarëve të pronave. Si për të parë? Lexojeni duke ndjekur lidhjen.

Ekonomik

Bazuar në paragrafin 2 të nenit 152 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, HOA ka të drejtë të angazhohet në llojet e mëposhtme të aktiviteteve ekonomike:

përdorimin, mirëmbajtjen dhe riparimin në kohë të pronës së paluajtshme dhe territorit të kontrolluar;
ndërtimi i objekteve shtesë të pasurive të paluajtshme në një pallat shumëkatësh (në bazë të vendimit të mbledhjes së anëtarëve të HOA);
dhënia me qira e një pjese të një territori të përbashkët ose pasurie të paluajtshme.

Dividentët e marrë si rezultat i operacioneve të mësipërme përdoren për qëllimet e përcaktuara në statut.

Për shembull, kjo mund të jetë peizazhi i një oborri, ndërtimi i një sheshi lojrash ose belvederësh, shtrimi i trotuareve ose riparimi i një rruge.

Nëse pronarët e pronave përdorin fondet e marra me keqbesim, partneriteti ka të drejtë të kërkojë një rimbursim procedurë gjyqësore.

Shumë shpesh, kryetari i zgjedhur i partneritetit nuk ka mundësinë, dhe ndonjëherë edhe dëshirën, të lërë vendin e tij kryesor të punës dhe t'i përkushtohet tërësisht veprave të mira. Prandaj, ka një tendencë në rritje për të tërhequr një individ që do përcaktoni drejtimet kryesore të zhvillimit dhe punën për menaxhimin e shtëpisë. Ky person është menaxheri. Menaxhmenti i HOA mund të lidhë një kontratë pune me një individ që pretendon të jetë menaxher, duke e përfshirë atë në stafin e HOA.

Lexoni më shumë për përgjegjësitë e kryetarit.

Kontrata e punës

Sipas nenit 57 Kodi i Punës Federata Ruse, në kontratën e punës () të personit që hyn në të, është e nevojshme të tregohen detajet e pasaportës së punonjësit të ardhshëm, emri i partneritetit dhe shenjat e regjistrimit të ndërmarrjes, vendi dhe data e përfundimit, emri të vendit aktual të punës së punonjësit. I caktuar përgjegjësitë e punës dhe kushtet, si dhe orarin e punës, disponueshmërinë dhe shumën e kompensimit dhe pagesës.

Në rast se të dhënat e mësipërme nuk janë përfshirë në kontratën e punës, ajo konsiderohet ende e vlefshme. Ndryshimet në lidhje me të dhënat që mungojnë bëhen drejtpërdrejt në tekstin e kontratës dhe në të tregohen kushte të paspecifikuara aplikim të veçantë.

Përshkrimi i punës

Ky dokument rregullon plotësisht të drejtat dhe detyrimet e menaxherit, riorganizon procesi i punës. Përshkrimi i punës përcaktohet nga kryetari dhe miratohet nga avokatët. Përpilohet në dy kopje, njëra prej të cilave mbetet në organet drejtuese të partneritetit, e dyta i jepet menaxherit.

Dokumenti duhet të përfshijë aftësitë e nevojshme që duhet të ketë menaxheri, detyrat dhe të drejtat e tij. Deri më sot, asnjë dokument legjislativ nuk është miratuar që do të rregullonte përmbajtjen dhe procesin e zhvillimit të përshkrimeve të vendeve të punës. Prandaj, menaxhmenti i HOA ka të drejtë të zhvillojë personalisht një dokument të tillë ().

Raportimi tek pronarët

Shumë shpesh, në një shtëpi të menaxhuar nga një HOA, bashkëjetojnë qytetarët "të zakonshëm" dhe anëtarët e partneritetit. Të dy kategoria e dytë e njerëzve ka të drejtë të shqyrtojë dokumentacionin e organizatës, por niveli i tyre i aksesit do të jetë i ndryshëm. Për momentin, algoritmi për sigurimin e dokumentacionit të kërkuar nuk është zhvilluar në nivel shtetëror, kështu që cilat dokumente të tregohen dhe cilat jo vendoset nga menaxhmenti i HOA. Dokumentet e ofruara për shqyrtim për banorët e zakonshëm të një ndërtese shumëkatëshe:

procesverbalet e mbledhjes së pjesëmarrësve të HOA, të cilat ruhen në arkiva;
dokumente që konfirmojnë vendimet e marra për çështjet e vendosura në rendin e ditës - marrëveshjet e qirasë, dhe raportet për punën e kryer;
Karta e Shoqatës së Pronarëve të Shtëpive.

Përveç të gjitha dokumenteve të mësipërme, një anëtar i komunitetit ka të drejtë të aksesojë dokumentacionin financiar, përkatësisht:

vlerësimet e të ardhurave dhe shpenzimeve;
raportet mbi aktivitetet financiare.

Faturat

Një nga format e raportimit tek anëtarët e komunitetit janë faturat për pagesën e anëtarësimit. Është e rëndësishme që çdo faturë të mbështetet nga një çek arkë dhe kishte të gjitha targat e regjistrimit të HOA. Një dokument i tillë duhet të përfshijë informacione për anëtarin e partneritetit dhe adresën e tij të banimit. Rrjedh llogarinë rrjedhëse të marrësit dhe të tij kodin e identifikimit, qëllimi i pagesës dhe për çfarë periudhe është bërë, si dhe shumën e kontributit dhe nënshkrimin e paguesit.

Siç është shkruar më parë, gjatë mbajtjes së mbledhjeve të Shoqatës së Pronarëve të Banesave, ecuria e takimit dhe të gjitha vendimet e marra regjistrohen në protokoll. Në procesverbal shfaqen të gjitha çështjet që u ngritën për diskutim dhe masat e marra. Emrat dhe mbiemrat e anëtarëve të pranishëm të ortakërisë duhet të futen me nënshkrime personale përkatësisht.

Procesverbali mbahet nga një sekretar i cili është i ftuar posaçërisht në ngjarje të tilla. Protokolli mesatar duhet të përmbajë numri i regjistrimit dokument, emrin e mbledhjes që tregon natyrën e mbajtjes së tij, datën dhe orën e mbledhjes, si dhe emrat e të pranishmëve, axhendën, ku tregohen të gjitha çështjet dhe arsyet e mbledhjes. Në fund të dokumentit është e nevojshme të regjistrohet rezultati i votimit dhe të nënshkruhen nënshkrimet e të gjithë të pranishmëve.

prokurë

Shumë shpesh, për ndonjë arsye, menaxheri nuk mund të kryejë plotësisht funksionet e tij, atëherë për të siguruar jetën e partneritetit është e nevojshme t'i lëshoni një autorizim menaxherit (). Një dokument i tillë i lejon punonjësit të mbrojë mendimin e kryetarit në mbledhjet e përgjithshme të anëtarëve të Shoqatës së Pronarëve të Shtëpive dhe mbledhjet e përgjithshme pronarët e pronave, marrin pjesë në votim për të gjitha çështjet e shpallura në rendin e ditës.

Apeloni në gjykatë vendimin e marrë nga organi drejtues i HOA “Emri”, nëse cenojnë të drejtat e kryetarit si anëtar i një organizate të tillë, nënshkruajnë dhe kryejnë veprime të tjera të nevojshme për të përfaqësuar interesat e tij në mbledhje.

Menaxheri ka të drejtë të menaxhojë territorin e kontrolluar me të drejtën e menaxhimit ekonomik, si dhe mund të nënshkruajë dokumente me rëndësi parësore.

Politika e kontabilitetit

Politika kompetente e kontabilitetit () është një aspekt mjaft i rëndësishëm në zhvillimin dhe formimin e një HOA të plotë. Kjo ju lejon të kontrolloni pothuajse të gjitha financat dhe aktivitetet e ndërmarrjes nga vetë pronarët dhe të përcaktoni skemat optimale të taksave ligjore. Politikat e kontabilitetit duhet të mbulojnë çështjet organizative, pasqyrojnë formimin e të dhënave sipas segmenteve. Të ketë metoda për vlerësimin e bilancit të aktiveve dhe detyrimeve, të rregullojë tarifat për shërbimet dhe të gjenerojë informacione të shfaqura në raporte.

Vulë

Sipas Rezolutës Shërbimi Federal statistikat shtetërore Federata Ruse, mirëmbajtja e dokumentacionit raportim të rreptë, të dhënat e punës dhe letrat kryesore, kërkon një vulë me emrin e plotë të organizatës jofitimprurëse. Bazuar në paragrafin 5 të nenit 135 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, Shoqata e Pronarëve të Banesave ka të drejtë të ketë pulla me emrin e saj, si dhe formularë (ne kemi shkruar tashmë për këtë në artikull), një emblemë të regjistruar, një bankë llogari dhe detaje të tjera.

Standardi i zbulimit

Kodi i Strehimit i Federatës Ruse ka kërkesa për zbulimin e informacionit HOA. Partneriteti duhet të sigurojë akses falas në të dhëna për treguesit kryesorë të punës së tij, rendin e punës së kryer dhe koston e saj. Të gjitha tiparet e zbulimit dhe dhënies së një informacioni të tillë janë miratuar nga Standardi i Zbulimit të Informacionit Organizativ i datës 23 shtator 2010.

Në përputhje me të, HOA-ve u kërkohet të japin të dhëna ose në faqen e internetit të autoriteteve të administratës vendore ose në faqen e internetit dega ekzekutive. Është e detyrueshme vendosja e informacionit në raftet ose stendat në hyrje të godinës së kontrolluar. HOA-ve u kërkohet gjithashtu të japin të dhëna bazuar në kërkesat e marra nga anëtarët e partneritetit dhe pronarët e pronave.

Sipas paragrafëve 6 dhe 15 të Standardit, të dhënat e ofruara në faqen e internetit, stendat dhe raftet duhet të ruhen për 5 vjet. Dega vendore e Inspektoratit Shtetëror të Banesave monitoron respektimin e kërkesave të Standardit.

Shumë shpesh, vështirësi që lindin në Shoqatën e Pronarëve të Shtëpive shoqërohen me një kuptim të gabuar të qëllimeve të vendosura nga të gjithë anëtarët. Pas përfundimit të misionit të caktuar, HOA bëhet thjesht e panevojshme, e organizuar keq dhe e papërgatitur për të përmbushur detyrimet dhe planet e reja.

Sistemi i kontrollit Apartament HOA shtëpi i referohet lloji organizativ, me të gjitha tiparet dhe nuancat karakteristike. Pa dyshim, duhet të korrespondojë me një skemë kontrolli me aftësi reagimet. Kur organizoni një partneritet, duhet të merret parasysh se një sistem i tillë është mjaft i ri dhe nuk është studiuar, dhe analoge të ngjashme thjesht nuk ekzistojnë.

Të njohura në kategorinë: