Problema aplicării metodei valorificării directe. Metoda capitalizării directe. Modelul generalizat Inwood. Calculul diferitelor componente ale primei de risc

Metoda capitalizării directe este utilizată la calcularea costului unui complex de producție (întreprindere, atelier, secțiune de linie) și presupune rezolvarea consecventă a trei probleme:

Determinarea venitului mediu anual (mediu lunar) din proprietatea complexului (CHOD);

- determinarea coeficientului (rata) de capitalizare (LA)",

- determinarea costului complexului (CU) pe baza venitului net mediu anual (mediu lunar) și a ratei de capitalizare conform formulei:

Coeficientul de capitalizare (rata) - rata dobânzii utilizată pentru a converti venitul în valoarea de piata obiecte.

Dacă în perioada de facturare s-au efectuat investiții de capital în complexul evaluat, formula de calcul a costului va fi următoarea:

Unde CHOD - venitul net din exploatare;

LA- coeficientul de capitalizare (rata);

ÎN- investiții în îmbunătățiri imobiliare.

O listă aproximativă a veniturilor și cheltuielilor luate în considerare la calcularea venitului net din exploatare este dată în tabel:

	Indicatori	Desemnare
	Venituri
1.	Venituri din exploatarea proprietății în perioada de facturare, inclusiv:	D 1.
1.1.	Venituri din vânzări de produse (servicii)	D 1.1.
1.2.	Venituri din închiriere (leasing)	D 1.2.
1.3.	Utilizarea venitului acumulat pentru investiții și rambursări de împrumuturi	D 1.3.
2.	Venituri din vânzarea proprietății	D 2.
	Venitul în general D=D1+D2	D
	Cheltuieli
1.	Cheltuieli asociate cu exploatarea proprietății în perioada de facturare, inclusiv:	R 1.
1.1.	Costurile de producție	R 1.1.
1.2.	Costuri de întreținere de închiriere (leasing).	R 1,2.
1.3.	Taxele de amortizare	R 1,3.
1.4	Impozite atribuibile rezultate financiare	R 1,4.
2.	Cheltuieli care merg spre cumpărarea sau îmbunătățirea proprietății	R 2.
	Cheltuieli în general P=P1+P2	R

Venitul net din exploatare din complexul de producție se calculează folosind formula:

CHOD = D-R,

Unde D - venituri în general;

R - cheltuieli în general.

Dintre toate metodele existente pentru determinarea coeficientului (rata) de capitalizare la determinarea costului mașinilor și echipamentelor, două sunt utilizate:

1) metoda de strângere a pieței (analiza vânzărilor comparative)- rata de capitalizare se determina pe baza unei analize a datelor de piata privind venitul net si costul obiectelor pe baza vanzarilor care au avut loc.

Rata de capitalizare este determinată de formula:

Unde la - coeficientul general de capitalizare (rata);

CHOD - valoarea venitului net din exploatare pentru fiecare obiect vândut;

C P-pretul de vanzare.

Această metodă este cel mai de preferat, simplu și precis, dar necesită informații fiabile și complete despre obiectele de comparație. În acest caz, este important ca metodele de evaluare a veniturilor pentru obiectele comparate să coincidă cu metoda aplicată obiectului evaluat.

2)Metoda de însumare (construcție cumulativă) - Rata de capitalizare este definită ca suma dintre rata rentabilității (rata dobânzii) și rata rambursării (randamentului) capitalului.

K = p + Kf.

Rata rentabilității (rata dobânzii) r constă din 4 părți:

Dobândă netă (rată fără risc). Determinat pe baza prețului titlurilor de valoare împrumut guvernamental sau ratele de depozit bancar cea mai înaltă categorie fiabilitate;

Risc suplimentar (rata de compensare a riscului). Cu cât este mai mare riscul de a investi capital într-o anumită industrie, cu atât este mai mare rata dobânzii;

Volumul de lucru pentru managementul investițiilor (managementul investițiilor). Cu cât investițiile sunt mai riscante și mai complexe, cu atât necesită un management mai competent;

Lipsa lichidității (lichiditate scăzută) este un risc asociat cu posibilitatea unor pierderi în timpul vânzării obiectului evaluat din cauza dezvoltării insuficiente sau a instabilității pieței. Pentru a-l calcula, este necesar să se analizeze dinamica prețurilor de pe piața mașinilor și echipamentelor, precum și factorii temporari care determină dinamica vânzărilor (adică timpul mediu de așteptare pentru o tranzacție după pregătirea unui obiect pentru vânzare, ceea ce duce la posibile pierderi de capital).

Rata de recuperare a capitalului Kf determinat de formula.

Abordarea veniturilor este cea mai bogată în informații pentru a evalua afacerile rusești. În plus, abordarea veniturilor, în ciuda complexității sale, este cel mai puternic și mai flexibil instrument de evaluare. Să aruncăm o privire mai atentă asupra abordării veniturilor.

Abordarea veniturilor folosește următoarele metode:

Ё Valorificare directă;

Ё Reduceri fluxurilor de numerar.

Metoda capitalizării directe este calculul unui raport de capitalizare care transformă venitul net viitor în valoarea afacerii.

În acest caz, se iau în considerare ambele profit net, primite din exploatarea facilității, primite din afacere și rambursarea capitalului fix cheltuit pentru achiziția afacerii.

Rata de capitalizare care ia în considerare aceste două componente se numește rata globală de capitalizare sau rata de capitalizare a venitului net.

Există mai multe metode de calcul coeficient general capitalizare:

E metoda capitalizării directe (sau metoda comparației directe);

Ё metoda investițiilor aferente (metoda cumulativă) - împrumutate și echitate, teren, cladiri.

Metoda capitalizării directe se bazează pe conversia directă a venitului net din exploatare (NOI) în valoare prin împărțirea acestuia la rata de capitalizare. Conceptul de NIR este valoarea sustenabilă calculată a venitului net anual așteptat primit din afacere, fiind evaluat după deducerea cheltuielilor de exploatare și a rezervelor de înlocuire.

Determinarea NOR se bazează pe ipoteza că anul cel mai tipic al afacerii va fi luat ca perioadă de calcul estimată.

Calculul VAN începe cu determinarea venitului brut potențial (VGI) - suma totală așteptată a plății din activitatea principală a întreprinderii și plata din servicii suplimentare care însoţesc activitatea principală.

Următorul pas în determinarea NIR este determinarea venitului brut efectiv (EGI). Pentru a obține EVD, pierderile estimate sunt scăzute din venitul brut potențial. Din moment ce în activitati de evaluare atunci nu există standarde pentru determinarea acestor pierderi cel mai bun mod a obține informații înseamnă a lua în considerare o afacere similară pentru care există date pe o perioadă lungă de timp, din care se poate afla nivelul pierderilor în practică.

NOR este calculată ca diferența dintre suma EDI și suma cheltuielilor de exploatare (OR). CHOD = DVD - SAU.

Cheltuielile de exploatare sunt cheltuieli periodice de asigurat functionare normala afaceri și reproducerea veniturilor. Cheltuielile de exploatare sunt de obicei împărțite în:

Yo conditionat - constant;

E conditionat - variabile (operationale);

E cheltuieli (rezervă) pentru înlocuire.

OP-urile constante condiționat includ cheltuieli, a căror dimensiune nu depinde de volumul producției. Ele sunt determinate de faptul că costul echipamentului companiei trebuie plătit chiar dacă întreprinderea se oprește. Cheltuielile fixe includ: plăți pentru emisiunile de obligațiuni, plăți de chirie, o parte din deducerile pentru deprecierea clădirilor și structurilor, prime de asigurare, dintre care unele sunt obligatorii, precum și salariul celui mai mare personalului de conducere si specialisti companiei etc.

Costurile de funcționare variabile condiționat includ cheltuieli, a căror valoare depinde de gradul de încărcare a activității unității și de nivelul serviciilor furnizate. Principalele costuri variabile condiționat sunt costurile de management, facturile de utilitati, pentru securitate, transport etc.

Costurile de înlocuire sunt calculate ca contribuții anuale (rezerve) la fondul de înlocuire (similar cu amortizarea contabilă).

Cea mai dificilă etapă a evaluării afacerii folosind metoda capitalizării este determinarea coeficientului (sau a ratei) de capitalizare. În versiunea clasică occidentală, metoda capitalizării directe presupune utilizarea unui coeficient (rata) de capitalizare, extras din tranzacțiile de piață pentru care prețurile sunt cunoscute anterior. Practica arată că în condițiile rusești este aproape imposibil să găsești astfel de informații. Ca urmare, calcularea RNR și a ratei de capitalizare devine o sarcină foarte complexă.

Esența metodei de determinare a ratei de capitalizare sau a însumării (construcție cumulativă) este aceea că rata dobânzii fără risc este luată ca fiind cea de bază și modificările sunt adăugate succesiv acesteia de către diverse tipuri riscuri asociate cu caracteristicile afacerii care se evaluează (prima pentru riscul investiției în imobiliare, primă pentru lichiditate scăzută, ajustare pentru gestionarea investițiilor etc.).

Determinarea ratei fără risc conform metodelor occidentale este rata rentabilității obligațiunilor de stat pe termen lung. Atunci când utilizați această rată fără risc, este necesar să adăugați o primă pentru riscul de a investi în Rusia (risc de țară).

Astfel, metoda capitalizării are avantajele și dezavantajele ei. Avantajele sunt că această metodă reflectă direct condițiile de piață, întrucât atunci când este aplicată este analizată din punctul de vedere al relației dintre venit și cost. Dezavantajul utilizării metodei de capitalizare în Rusia este:

E insuficienta sau lipsa de informatii despre tranzactiile de pe piata;

E Incompletitudinea sau incompletitudinea afacerii (nu a atins nivelul venit stabil, suferit ca urmare a unui caz de forta majora).

După cum sa menționat deja, valoarea imobilului atunci când se utilizează metoda capitalizării directe se calculează folosind formula (7.1), valoarea N01în care se determină ca urmare a rulării unui cont de venit reconstruit.

Metodele de calcul a ratei de capitalizare sunt selectate în funcție de condițiile specifice în care funcționează obiectul de evaluare. Cele mai semnificative:

• * informații privind veniturile și prețurile tranzacției pe baza unui eșantion reprezentativ de obiecte comparabile;
• * sursele si conditiile tranzactiilor de finantare;
• * posibilitatea unei previziuni corecte privind costul obiectului la sfarsitul perioadei de prognoza.

Să luăm în considerare metodele existente pentru determinarea ratei de capitalizare globală.

Metoda de analiză a analogilor de piață este principala și cea mai corectă metodă de determinare a ratei de capitalizare. Un investitor informat, rațional ține cont de toate consecințele achiziționării imobiliare. Prin urmare, prețul plătit de investitor reflectă cerințele acestuia pentru caracteristici economice obiect de investitie, printre care imediat (direct) este rata de capitalizare. Există multe presupuneri cu privire la ceea ce se va întâmpla cu imobiliare în perioada de prognoză. Utilizarea unei rate plafon ne eliberează de acest proces, dar numai dacă avem informații fiabile despre vânzările curente și trecute și tarifele de închiriere, adică este necesară o piață dezvoltată și informativă (Tabelul 7.2). În acest caz, trebuie îndeplinite condiții importante:

• * utilizarea cea mai eficientă a obiectelor comparabile coincide cu cea pentru subiectul de evaluare;
• *conditiile de finantare sunt tipice;
• * calitatea managementului indeplineste nivelul cerut;
• * coeficienții de pierdere și costurile de exploatare diferă ușor;
• * locația și decorarea obiectului nu sunt fundamental diferite.

Tabelul 7.2 Determinarea valorii lui R0 prin metoda analogilor de piata

Indicator
Preț de vânzare, dolari
NOI, dolari/an
Rata de capitalizare Factorul de greutate Valoarea R ponderată	0,068	0,023	0,054	0,023
Media ponderată R0 = 16,8% (suma valorilor rândurilor anterioare)

Coeficienții de ponderare reflectă gradul de similitudine a analogilor cu obiectul evaluării în ceea ce privește principalii factori de preț și sunt rezultatul alegerii evaluatorului.

Metoda raportului de acoperire a datoriei DCR -- una dintre cele trei metode de calcul al ratei de capitalizare globală în cazul utilizării fondurilor împrumutate. Rata de acoperire a serviciului datoriei este raportul dintre plățile anuale ale serviciului datoriei DS, calculat din condițiile unui împrumut cu autoamortizare, la venitul operațional net anual NOI:

unde DS este serviciul anual al datoriei.

Raportul DCR folosit de creditori ca o cerinţă pentru împrumutat proiect de investitii, dacă acesta din urmă este evaluat ca fiind mai riscant decât alte opțiuni de creditare. În acest caz, instituția de creditare limitează suma DCR valoarea minima acceptabila. Atunci când se utilizează această metodă, se presupune că valoarea proprietății nu se va modifica sau cel puțin nu va scădea într-o perioadă de timp.

Conform acestei metode, rata de capitalizare este egală cu produsul raportului datoriilor ipotecare T, constanta ipotecară R m și rata de acoperire a datoriei:

Unde T=V m /V ,

Vm -- costul fondurilor împrumutate;

V -- costul obiectului (întreaga valoare a investiției);

constantă ipotecară, sau rata de capitalizare, pentru fondurile împrumutate.

Parametrii utilizați în această metodă sunt informațiile bancare deschise (disponibile cu ușurință). Această metodă nu este cea principală, ci mai degrabă este utilizată ca metodă de corecție, oferind o valoare ghid pentru rata de capitalizare în cazurile în care datele de piață nu sunt suficient de fiabile.

Metoda (investiții aferente) este utilizată și dacă capital împrumutat. În acest caz, valoarea lui R 0 ar trebui să ia în considerare atât interesele capitalului propriu, cât și ale capitalului împrumutat. Aceste dobânzi sunt exprimate în termeni de rate de capitalizare corespunzătoare Re și R m .

Rata globală de capitalizare în această metodă este determinată ca medie ponderată în raport cu componentele financiare de mai sus cu coeficienți egali cu cotele de datorie și, respectiv, de capital propriu:

Ro =mRm + (1-m)R e .

Valoarea ratei de capitalizare a capitalului propriu se determină din datele privind obiectele comparabile prin împărțirea valorii venitului înainte de impozitare la valoarea capitalului propriu. Această metodă este altfel numită metoda grupului de investiții și este utilizată în ipoteza că investitorul păstrează proprietatea asupra proprietății pe întreaga durată a împrumutului cu autoamortizare și valoarea proprietății la sfârșitul mandatului este zero.

EXEMPLUL 2

Evaluatorul a primit următoarele informații despre obiectul analog: T= 0,6; rentabilitatea capitalului propriu I e = 15.000 USD/an; preţ fonduri proprii V e = 60 000 USD Rata de capitalizare pentru fondurile împrumutate R m = 15%.

Soluția este dată în tabel. 7.3.

Tabelul 7.3 Calculul ratei totale de capitalizare

Metoda de investiții legate pentru componentele fizice este similară cu metoda de investiții legate pentru componentele financiare. Aici rata globală de capitalizare este definită ca media ponderată între rata de capitalizare pentru teren R l și rata de îmbunătățire R b

R 0 = LR 1 +(1-L)R b ,

unde L este ponderea valorii terenului în valoarea imobilului.

Această metodă este aplicabilă dacă informațiile despre proprietăți comparabile permit o determinare destul de precisă a ratelor de capitalizare pentru componentele fizice ale proprietății, precum și ponderea componentelor (teren, îmbunătățiri) în costul total.

Calculul ratei de capitalizare globală ajustat pentru modificările valorii activului ia în considerare: venitul din investiții și compensarea pentru modificările valorii obiectului pentru perioada analizată. Randamentul unei investiții este reflectat de rata de rentabilitate, sau rata de actualizare, sau, mai precis, rata de rentabilitate terminală (rentabilitatea finală), deoarece se ia în considerare întreaga perioadă de deținere.

Există o relație funcțională între rata globală de capitalizare și randamentul final:

unde D = FV -V / V - modificarea valorii cotei;

D x sff, i, n - un membru al ecuației care corectează sau compensează modificările valorii sau rata rentabilității (în caz de pierdere a valorii).

Această expresie reprezintă ecuația Ellwood, cu condiția ca bunurile imobiliare să fie investite fără utilizarea capitalului de datorie. Se presupune că venitul este de natură de anuitate, iar valoarea activului se poate modifica într-o direcție sau alta. Atunci când valoarea scade în perioada de deținere, investitorul solicită ca compensația pentru valoarea pierdută să provină din venituri periodice; creșterea valorii ca parte a venitului poate fi înlocuită cu un echivalent la valoarea actuală sub forma unui flux suplimentar de venit.

Înlocuirea modificării valorii cu un venit periodic echivalent permite utilizarea ratei de capitalizare în loc de actualizare pentru a determina valoarea curentă ca o rată de actualizare ajustată pentru modificarea valorii capitalului inițial. Factorul fond de compensare sff vă permite să generați un flux de numerar echivalent cu modificarea costului inițial. Acest factor reprezintă contribuții periodice la fondul de compensare (în caz de pierdere de valoare) în termeni fracționați față de costul inițial sau la fondul de compensare atunci când valoarea crește.

Dacă costul capitalului nu se modifică, atunci în expresia de mai sus valoarea D este egală cu zero și venitul poate fi capitalizat la o rată de capitalizare egală cu rata de actualizare, adică R 0 =Y 0 .

În cazul în care fluxul de venit este infinit și capitalul se depreciază, rentabilitatea capitalului este asigurată de venit, iar parametrul sff tinde spre zero. Aici valoarea se determină și prin împărțirea venitului anual la rata de capitalizare egală cu rata de actualizare R 0 = Y 0 . Dacă se prevede o pierdere de valoare, rentabilitatea capitalului inițial trebuie asigurată prin reinvestirea unei părți din venitul periodic. Ipoteza de bază atunci când se prevede o pierdere de valoare este că un flux de venit periodic uniform conține randamentul investiției și rentabilitatea capitalului inițial. În consecință, rata de capitalizare include rata rentabilității capitalului și rata rentabilității, care formează contribuții la fondul de înlocuire a capitalului. Expresia originală este

R 0 = Y 0 + sff, i, n,

întrucât D = -1 și fondul de compensare trebuie să țină cont de restituirea întregului capital inițial.

Definiţia R0 depinde de condiţiile în care se constituie fondul de compensare.

Aceste condiții sunt dictate opțiunile disponibile reinvestire. În acest caz, se utilizează metoda Inwood și metoda Hoskold.

Metoda Inwood presupune că fondul de compensare este format la o rată a dobânzii egală cu rata rentabilității investiției. Această metodă este utilizată pentru venitul din anuitate permanentă.

O bună ilustrare a metodei este un împrumut cu autoamortizare, în care rata de capitalizare a împrumutului, adică constanta ipotecii, este suma dobânzii, care în acest caz este rata rentabilității sumei împrumutului și factor de fond, determinat de rata dobânzii de împrumut.

Un împrumut cu autoamortizare cu un termen de 10 ani la o dobândă de 12% oferă plăți lunare de 1.000 USD Care este valoarea inițială a împrumutului?

EXEMPLUL 4

Se presupune că activul, bazat pe 10% pe an, generează un venit anual de 10.000 USD timp de 5 ani, după care este complet amortizat.

Investitorul a achiziționat acest activ cu condiția ca 10% pe an să ia în considerare, pe lângă venituri, restituirea capitalului inițial. Pentru ce sumă a fost achiziționat activul pe baza ipotezei Inwood?

R o = Y o + sff = 0,1 + sff(5 ani, 10%) = 0,1 + 0,164 = 0,264;

Metoda Hoskold presupune că investitorul nu are opțiuni disponibile de reinvestire la o rată egală cu rata investiției inițiale. .

Să presupunem că un investitor a achiziționat un activ cu o rentabilitate semnificativ mai mare decât alte oportunități, conștient în același timp de riscul la care a fost expusă investiția sa. Pentru a asigura returnarea fondurilor sale, investitorul formează un fond de compensare, reinvestind la cea mai mică rată posibilă.

Aceasta este presupunerea lui Hoskold - fondul de compensare este format la rata „fără riscuri”.

Să modificăm condițiile problemei anterioare ținând cont de ipotezele lui Hoskold, presupunând că investitorul are acces la reinvestire la 7% pe an, iar rentabilitatea investiției inițiale este de 20%.

R0 = 0,1 + sff(5 ani, 7%) = 0,1 + 0,174 = 0,274;

Formarea unui fond de compensare pentru returnarea liniară a capitalului facut asa. Determinarea ratei de capitalizare pe baza ratei rentabilității și a fondului de compensare liniară (metoda Ring) presupune rentabilitatea capitalului în părți egale pe perioada deținerii activului.

Rata rentabilității în acest caz reprezintă cota anuală din capitalul inițial transferat către fondul de compensare fără dobândă. Această pondere la înlocuirea capitalului 100% este egală cu 1/n, unde n este timpul de amortizare, calculat în ani.

Expresia pentru rata totală de capitalizare folosind metoda Ring este următoarea:

Venit net atribuibil clădirii de birouri cu termen rămas viata economica 15 ani, egal cu 25.000 USD pentru primul an, rata de rentabilitate a obiectului este estimată la 15%. Care este costul clădirii? Până la sfârșitul vieții sale economice, este complet fără valoare. Acest exemplu este în concordanță cu ipoteza lui Ring privind o rentabilitate liniară a capitalului, care este de obicei utilizată atunci când se evaluează activele care se epuizează, cum ar fi cele supuse deprecierii (Tabelul 7.4).

Tabelul 7.4 Fluxul de venit pentru primii 5 ani (USD)

Tabelul 7.4 arată că înlocuirea liniară a capitalului este tipică pentru randamentele descrescătoare. Dacă problema ar fi fost rezolvată folosind metoda Inwood, costul ar fi fost prea mare.

La o modificare fracționată a valorii, rata rentabilității ia în considerare rambursarea parțială, sau compensarea, a costului inițial, luând în considerare ipotezele privind metoda de compensare.

Imobilul aduce un venit net de 10.000 USD. Se presupune că până la momentul vânzării după 5 ani valoarea sa a crescut cu 30%, adică D = 0,3. Rata de reducere pentru astfel de obiecte este de 15%. Calculați valoarea imobilului în ipoteza că rata de compensare a modificărilor valorii este determinată la o rată egală cu rata rentabilității.

R 0 = Y 0 - 0,3 sff = 0,15 + 0,3 x sff (5 ani, 15%) = 0,15 - 0,3 x 0,148 = 0,106 (10,6%);

Aceleași condiții ca în exemplul 7, dar se presupune că proprietatea generează 10.000 USD din venit net în primul an și scăderea valorii este liniară (cu 30%).

Metoda capitalizării directe este utilizată pentru a calcula valoarea curentă a unei afaceri dacă sunt disponibile date istorice fiabile pentru a estima venitul întreprinderii. În același timp, după cum sa menționat mai sus, venitul viitor al obiectului de afaceri este destul de stabil în fiecare perioadă de timp ulterioară și va fi aproximativ egal cu venitul curent sau rata de creștere a veniturilor viitoare va fi moderată.

Venitul utilizat este câștigul înainte de dobândă și costuri financiare, profitul net, fluxul net de numerar și suma dividendelor plătite. Alegerea tipului de venit depinde de specificul afacerii.

Costul preliminar al unui obiect de afaceri folosind metoda capitalizării directe a venitului se determină pe baza venitului anual PR și a ratei de capitalizare K cap folosind formula

Evident, cu cât valoarea ratei de capitalizare este mai mică, cu atât valoarea obiectului de afaceri va fi mai mare dacă venitul anual este constant și invers.

Estimarea valorii unei afaceri folosind metoda capitalizării veniturilor este suficientă metoda simpla, reflectă direct condițiile pieței.

Metoda nu trebuie utilizată dacă nu există informații despre tranzacțiile de pe piață, dacă obiectul de afaceri nu are venituri stabile.

Exemplul 19. Determinați costul unei întreprinderi care produce produse de acest tip O pe baza informațiilor prezentate în tabel. 4.3.

Tabelul 4.3

Calculul unei afaceri pentru producerea de produse de acest tipO

Numele indicatorului	Sens
Informații de bază pentru evaluare
1. Costul clădirii industriale, mii de ruble.
2. Durata de viață utilă a unei clădiri industriale
3. Rata rentabilității unei clădiri industriale
4. Costul terenului, mii de ruble.
5. Rata rentabilității terenului, %
6. Producția anuală și volumul vânzărilor, unități.
6. Preț de vânzare, mii de ruble.
7. Venituri din vânzările de produse, mii de ruble.	48.000 x 1,780 = 85.440
8. Costurile de producție și vânzări de produse, mii de ruble.
9. Durata de viață a liniei de producție, ani
10. Rata rentabilității unui analog al unei linii de producție

Indicatori estimați

11. Rata de capitalizare pentru o clădire industrială
12. Rata de capitalizare pentru linia de productie
13. Venit anual net din producție înainte de impozite, mii de ruble. (pagina 7 - pagina 8)	85 440 - 66 643 = = 18 797
14. Venitul net atribuibil terenului, mii de ruble. (pagina 3 x pagina 4: 100%)	3.400 x 0,08 = 272
15. Venit net atribuibil clădirii de producție, mii de ruble. (pagina 1 x pagina 11)	25.600x0,1133 = 2.900
16. Venit anual net atribuibil liniei de producție, mii de ruble. (pagina 13 - pagina 14 - pagina 15)	18 797-272-2 900 = = 15 625
17. Costul afacerii, mii de ruble.	15 625:0,3004 = = 52 014

Soluţie

Venitul din acest exemplu este venitul anual net din producția și vânzările de produse înainte de impozitare, definit ca diferența dintre veniturile din vânzarea volumului planificat de produse și costurile de producție și vânzări. Având în vedere că componente afacerile sunt o clădire de producție și o linie de producție, fiecare componentă are propria sa rata de capitalizare calculată. Pentru a calcula rata de valorificare a unei clădiri industriale, luăm în considerare rata de rentabilitate a investițiilor în obiecte similare (conform condiției de 8%) și durata de viață rămasă de 30 de ani.

Coeficientul de recuperare (rentabilitate) a capitalului pentru o clădire industrială:

Rata de capitalizare pentru o clădire industrială la o rată de rambursare de 3,33%:

Pentru a calcula rata de capitalizare pentru o linie de producție, luăm în considerare rata anuală de rentabilitate de la analog (25%) și durata de viață rămasă de opt ani.

Rata de recuperare pentru linia de producție:

Rata de capitalizare pentru linia de producție:

Venitul net atribuibil terenului BH 3 se determină ca produs dintre valoarea curentă a terenului și coeficientul de valorificare a terenului (calcul de la pagina 14 din Tabelul 4.3). Venitul net atribuibil clădirii industriale BH, f1, se determină ca produs dintre valoarea curentă a clădirii și rata de valorificare a clădirii industriale (calcul de la pagina 15 din Tabelul 4.3).

Venitul net atribuibil liniei de productie este determinat de formula

Costul liniei de producție pentru producerea produselor O determinat de formula

Rezultatele calculului sunt prezentate în tabel. 4.3. Pe baza calculelor efectuate, rezultă că venitul anual net proiectat din linia de producție va fi de 15.625 mii de ruble dacă condițiile luate în considerare rămân aceleași, costul estimat al afacerii va fi de 52.014 mii de ruble.

Exemplul 20. Pentru a produce produse care sunt solicitate, un antreprenor plănuiește să instaleze echipamente, al căror cost este de 7.500 de mii de ruble, durata de viață utilă de zece ani, productivitatea maximă zilnică de 4.000 de unități. produse. Pe baza unei analize a întreprinderilor analogice situate în zonă, rata de utilizare a unor astfel de echipamente este de 0,65, 0,58 și 0,70, rata de capitalizare pentru analogii este de 35%. Conform prognozei, probabilitatea de utilizare a echipamentelor la 65 și 70% poate fi de 30 și 28%. Condiții de funcționare: preț de vânzare pe unitatea de producție - 2 mii de ruble; costurile directe cu materialele de producție sunt de 25% din preț; costurile directe cu forța de muncă cu deduceri se ridică la 20% din prețul de vânzare. Pentru a motiva forța de muncă, este de așteptat ca salariile să crească cu 3 și 5% dacă rata de utilizare a echipamentelor este de 65 și 70%. Costurile anuale de întreținere și reparații reprezintă 12% din costul echipamentului. Pentru a organiza producția va trebui să închiriați spațiile de producție suprafata 20 m2. Chirie pe lună - 1,2 mii de ruble/m2. Alte tipuri de cheltuieli sunt prognozate să se ridice la 4% din veniturile din exploatare. Rata de reinvestire fără risc este de 7%. Determinați costul afacerii și evaluați impactul utilizării echipamentelor asupra costului afacerii.

Soluţie

Pentru a rezolva acest lucru, vom compila un tabel analitic. 4.4.

Tabelul 4.4

Determinarea valorii unei afaceri folosind metoda valorificării directe a profitului net

Indicator	prima varianta	a 2-a varianta	a 3-a varianta
2. Factorul de eficiență,
3. Probabilitatea de încărcare pentru producție nouă, P 3
4. Preț unitar de vânzare, mii de ruble.
5. Număr de zile lucrătoare pe lună, D r, zile
6. Număr de piese produse pe zi în funcție de opțiune, unități.	4.000 x x 0,58 = = 2.320	4.000 x x 0,65 = = 2.600	4.000 x x 0,70 = = 2.800
7. Număr de produse produse pe an, unități. (pagina 6 x pagina 5x12 luni)
8. Venitul din exploatare pentru anul conform opțiunii, mii de ruble. (pagina 4 x pagina 7)
9. Venitul din exploatare pentru anul ținând cont de probabilitatea opțiunii, mii de ruble. (pagina 8 x pagina 2)

Continuare
Indicator	prima varianta	a 2-a varianta	a 3-a varianta
10. Venitul mediu ponderat din exploatare pentru anul, mii de ruble.		561 254 + 449 280 + + 451 584= 1462 118
ŞI. Costuri materiale pentru producție, mii de ruble. (25% x pagina 8)
12. Salariu cu angajamente pe an, mii de ruble. (pagina 8 x 20%)
13. Plată suplimentară ținând cont de motivația muncii, mii de ruble.		299.520 x x 0,03 = = 8.986	322.560 x x 0,05 = = 16.128
14. Costuri anuale pentru întreținerea și repararea echipamentelor, mii de ruble.
15. Taxe de amortizare, mii de ruble.
16. Chirie, mii de ruble.
17. Alte tipuri de cheltuieli, mii de ruble. (4% x x pagina 8)
18. Costurile directe ale produselor, mii de ruble (pagina 11 + pagina 12)
19. Costuri generale pentru produse, mii de ruble. (pagina 13 + pagina 14 + pagina 15 + pagina 16 +
20. Cheltuieli generale pentru produse, mii de ruble (pagina 18 + pagina 19)
21. Costuri totale ținând cont de probabilitatea de încărcare în funcție de opțiune, mii de ruble. (pagina 3 x pagina 20)
22. Cheltuieli medii ponderate pentru anul, mii de ruble.		275 829 + 223 424 + + 226 335 = 725 588
23. Profitul proiectat înainte de impozitul pe venit conform opțiunii, mii de ruble. (pagina 8 - pagina 20)
24. Profitul proiectat după deducerea impozitului pe venit, mii de ruble. (pagina 23 x 0,76)
25. Profitul proiectat după deducerea impozitului pe venit, ținând cont de probabilitatea de încărcare a echipamentului în funcție de opțiune, mii de ruble. (pagina 3 x pagina 24)
26. Profit mediu ponderat după deducerea impozitului pe venit, mii de ruble.		216 924+ 171 650 + + 171 189 = 559 763

Sfârşit

Ținând cont de gradul posibil de utilizare a echipamentului, vom determina volumul de producție pe zi și pe an pentru fiecare opțiune. Produs produs pe zi, ținând cont de sarcina maximă U tah iar factorul de eficiență K este:

Rezultatele calculului sunt in tabel. 4.4 pagina 6. Produsul pe an pentru fiecare opțiune:

Să determinăm venitul mediu anual al întreprinderii, ținând cont de probabilitatea estimată de încărcare pentru fiecare opțiune" folosind formula

unde B| - venit din exploatare conform primei variante

R - probabilitatea încărcării echipamentului conform primei opțiuni” (rezultatele calculului sunt prezentate la pp. 8-10).

Venitul mediu din exploatare ponderat din producție, ținând cont de probabilitatea de apariție a fiecărei opțiuni, va fi de 1.462.118 mii de ruble.

Să calculăm costurile totale pe an pentru fiecare opțiune” folosind informațiile inițiale. Principalele tipuri de costuri:

• material direct - în funcție de stare, acestea se ridică la 25% din preț sau venit din exploatare (p. 11);
• salarii - 20% din preț sau venit din exploatare (p. 12);
• costuri de motivare a forței de muncă: dacă gradul de utilizare a echipamentului crește față de prima opțiune, atunci întreprinderea va crește salariile cu 3 și 5% (pagina 13);
• costurile de întreținere și reparații reprezintă 12% din costul inițial:

Calculăm cheltuielile de amortizare folosind metoda liniară, luând în considerare costul inițial și durata de viață utilă (10 ani):

N am = 1: T= 1: 10 = 0,10 AM = 0,10x 7500 mii de ruble. = 750 de mii de ruble. (pagina 15);

Chiria se calculeaza in functie de suprafata echipamente de productie 20 m 2, chirie pe lună - 1,2 mii de ruble / m 2, plățile de închiriere pentru anul vor fi:

Alte tipuri de cheltuieli - 4% din venitul din exploatare (p. 17).

Pe baza datelor obținute, costurile directe totale (costurile directe materiale și costurile directe cu forța de muncă) și costurile generale totale pentru fiecare opțiune sunt date la pagina 18 și pagina 19. Calculele profitului pentru fiecare opțiune înainte de impozitare și după impozitare, precum și valoarea profitului net mediu ponderat din rezultatele afacerii sunt prezentate la pp. 23-26.

Pentru a evalua valoarea unei afaceri, vom calcula valoarea ratei de capitalizare, ținând cont de faptul că rata de reinvestire fără risc este de 7%, rata de capitalizare a obiectelor analogice este de 30%.

Rata rentabilității investiției la o rată de 7% și o durată de viață a echipamentului de 10 ani va fi:

Rata de capitalizare pentru evaluarea afacerii:

Pe baza datelor obținute rezultă că, ținând cont opțiuni posibileîncărcarea echipamentelor, venitul mediu ponderat din exploatare pentru anul va fi de 1.462.118 mii ruble, profitul mediu ponderat după deducerea impozitului pe venit din producția și vânzările de produse - 559.763 mii ruble, rentabilitatea vânzărilor din profitul net - 38,28% (559.763: I 462.118 x 100%), costul mediu ponderat al afacerii - 1.325.189 mii de ruble.

Să evaluăm impactul nivelurilor de încărcare asupra valorii afacerii. Când se utilizează echipamente la 58% din capacitatea maximă, venitul din exploatare este de 1.336.320 mii ruble, venitul net după plata impozitului pe venit este de 16.485 mii ruble, rentabilitatea vânzărilor este de 38,65%. Când se utilizează echipamente la 70%, venitul din exploatare este de 1.612.800 mii de ruble, profitul după plata impozitului pe venit este de 611.391 mii ruble, randamentul vânzărilor este de 37,91%. Aceasta înseamnă că, odată cu o creștere a utilizării echipamentelor cu 12%, veniturile din exploatare vor crește cu 276.480 mii de ruble. (1.612.800 - 1.336.320), sau 20,69%, profitul net după impozitul pe profit crește cu 94.906 mii ruble. (61 1 391 - 516 485), sau cu 18,38%, iar costul afacerii va crește, de asemenea, cu 224 683 mii ruble. (1.447.422 - 1.222.739), sau cu 18,38%. Cu o creștere a ratei de utilizare a echipamentelor cu 1% în condițiile specificate, costul afacerii a crescut cu 1,53% (18,38: 12).

Exemplul 21. Venitul anual curent al obiectului de afaceri este de 3.500 de mii de ruble, rata rentabilității este de 18%. Potrivit prognozei, este de așteptat ca în următorii șase ani, valoarea unui obiect de afaceri să crească cu o evoluție optimistă a evenimentelor economice cu 48%, evoluția cea mai probabilă - cu 32%, iar cu o prognoză pesimistă - cu 10%. Determinați raportul de capitalizare, valoarea curentă a obiectului de afaceri și valoarea de revânzare în șase ani, ținând cont de faptul că probabilitatea unei previziuni optimiste este de 20%, iar o prognoză pesimistă este de 30%.

Soluţie

Să calculăm rata factorului de compensare ținând cont de rata de rentabilitate de 18% a investițiilor:

Valoarea curentă a subiectului de evaluare:

Costul de revânzare al unui obiect luând în considerare o creștere de 10% a valorii:

Folosind valorile valorii curente a obiectului și valoarea de revânzare a obiectului, calculăm valorile medii ponderate ale acestor indicatori. Rezultatele calculului sunt rezumate în tabel. 4.5.

Tabelul 4.5

Calculul valorii curente a unui obiect de afaceri și revânzarea, ținând cont de creșterea valorii acestuia

Indicator	Opțiune de prognoză
	OPTIMIST	cele mai multe probabil	pesimist
1. Venitul curent al proprietății, mii de ruble.
2. Rata de creștere a venitului, %
3. Probabilitatea prognozei
4. Rata factorului de compensare, %
5. Rata venitului amânat, %
6. Rata de capitalizare a ajustării, %
7. Valoarea curentă a obiectului, mii de ruble.
8. Costul obiectului de revânzare, mii de ruble.
9. Valoarea actuală medie ponderată	27.090x0,10 = = 2.709	23.956 x 0,50 = = 11.978	20.661 x0,30 = = 6.198
Valoarea curentă medie ponderată probabilistică a unui obiect de afaceri, mii de ruble.		2 709 + 11 978 + 6 198 = 20 885
10. Costul mediu ponderat al unui obiect de revânzare de afaceri, mii de ruble.	40.093 x0,10 = = 4.009,3	31.622x0,5 = = 15811	22.727 x 0,30 = = 6818,1
Valoarea medie ponderată probabilă de revânzare, mii de ruble.		4009,3 + 15 811 +6 818,1 = = 26 638,4

Pe baza datelor obținute se pot trage următoarele concluzii. O scădere a ratei de creștere a venitului dintr-o proprietate în viitor duce la o scădere a ratei venitului amânat, ceea ce duce la o creștere a ratei de ajustare a capitalizării venitului și, în consecință, la o scădere a valorii curente și valoarea de revânzare a proprietății care se evaluează. De exemplu, o scădere a ratei de creștere a venitului de la 48 la 10% a dus la o scădere a ratei veniturilor amânate de la 5,08 la 1,06%.

Valoarea actuală a unui obiect de afaceri, în funcție de rata de creștere a veniturilor și de probabilitatea ca prognoza să fie realizată, poate varia de la 20.661 de mii de ruble. până la 27.090 mii de ruble, valoarea curentă medie ponderată este de 20.885 mii de ruble. Prețul de revânzare al unui obiect poate varia de la 22.727 mii de ruble. până la 40.093 mii de ruble, costul mediu ponderat de revânzare este de 26.638 mii de ruble.

Exemplu 22. OJSC intenționează să extindă volumul de vânzări al produselor sale pentru aceasta este necesară închirierea a două etaje comerciale în diferite zone ale orașului, suprafața fiecăreia dintre ele este de 300 m2 și 450 m2, spațiu neutilizat în fiecare; podeaua comercială- 6 și 8% din suprafață, costul chiriei pe lună pentru 1 m2 este de 500 de ruble. și 430 rub., cost echipamente comerciale respectiv egal cu 125 mii de ruble. și 190 de mii de ruble. Investițiile se vor face folosind fonduri proprii și fonduri împrumutate. Primul obiect va fi finanțat în proporție de 30% din fonduri împrumutate, rata dobânzii la împrumut este de 25%, rata rentabilității primului obiect este de 2,10. Al doilea obiect va fi finanțat în proporție de 45% din fonduri împrumutate, rata dobânzii la împrumut este de 20%, rata rentabilității celui de-al doilea obiect poate fi de doar 1,76. Rata dobânzii la capitalul propriu la momentul evaluării este de 15%.

La momentul evaluării, suma fondurilor proprii ale SA era de 3 milioane de ruble. Evaluați suficiența fondurilor proprii și fezabilitatea investiției lor în obiecte, nivelul minim de rentabilitate pentru proprietar.

Soluţie

Datele inițiale și rezultatele calculului sunt prezentate în tabel. 4.6. Efectuăm soluția în următoarea secvență.

Tabelul 4.6

Calculul venitului net din exploatare din investiții în obiecte de afaceri

Continuare

Indicatori estimați pentru obiectele de afaceri
9. Venit brut potențial pentru anul, PVD, rub. (pagina 1 x pagina 4x12 luni)	300 x 500 x 12 = = 1.800.000	450 x 430 x 12 = = 2.322.000
10. Suprafață nefolosită, m 2 (pagina 1 x rând 1.1: 100)		450 x 0,08 = 36
11. Pierderi din subutilizarea spațiilor de la U B, rub. (pagina 10 x x pagina 4x12 luni)	15 x 500 x 12 = = 90.000	36 x 430 x 12 = = 185.760
12. Venitul brut real al DVD-ului, rub. (pagina 9 - pagina 11)
13. Cheltuieli de exploatare, frec. (pagina 9 x pagina 8: 100), inclusiv:
14. Depreciere, frecare. (pagina 2 x pagina 3: 100)	125.000x0,12 = = 15.000	190.000x0,11 = = 20.900
15. Venitul net din exploatare pentru anul ChOD, rub. (pagina 12 - - pagina 13 + pagina 14)	1 710 000- 720 000 + + 15 000= 1 005 000	2 136 240- 12 700 + + 20 900 = 2 144 440
16. Costul obiectului de la data evaluării, rub.
17. Pretul minim al obiectului (75% x pagina 16 + pagina 2)	1.005.000 x 0,75 + + 125.000 = 878.750	2.144.440 x0,75 + 190 000= 1 798 330
18. Pret maxim obiect (150% x pagina 16 + pagina 2)	1.005.000 x 1,50 + 125 000= 1 632 500	2 144 440 x 1,50 + 190 000 = 3 406 660
19. Prețul mediu al unui obiect (pagina 17 + pagina 18)	(878 750+ 1 632 500)/ 2 = 1 255 625	3 406 660): 2 = = 2 602 495

Sfârşit

Să calculăm potențialul venit brut din proprietate care poate fi primit din proprietatea cu utilizare 100% fără a ține cont de pierderi și cheltuieli, luând în considerare suprafața utilă și chiria lunară:

Unde S- zona obiectului de evaluare;

AR PL - chirie lunara.

Calculele sunt prezentate la pagina 9 a tabelului. 4.6.

Să calculăm pierderile din subutilizarea unei proprietăți - pierderi din subutilizarea spațiilor:

unde 5 M este aria neutilizată a obiectului de evaluare.

Rezultatele calculului la pagina 11.

Să calculăm venitul brut real, ținând cont de pierderile estimate din subutilizarea proprietății:

Rezultatele calculului la p. i.

Să calculăm costurile estimate de exploatare a proprietății care se evaluează - cheltuieli de exploatare necesare pentru a asigura buna funcționare a unității și reproducerea veniturilor, ținând cont de condițiile problemei:

unde PPV este venitul brut potențial;

N sau - ponderea cheltuielilor de exploatare în venitul brut potențial.

Deducerile din amortizare sunt evidențiate în cheltuielile de exploatare, calculele sunt la paginile 13 și 14.

Să calculăm venitul net din exploatare (NOI) proiectat ca diferență între venitul operațional real și costurile operaționale (excluzând amortizarea A):

Rezultatele calculului sunt la pagina 15.

NER reprezintă valoarea obiectului de evaluare SOO la data evaluării. La momentul evaluării, costul primului obiect de evaluare a fost de 1005 mii de ruble, costul celui de-al doilea obiect a fost de 2144,440 mii de ruble.

Vom determina prețul mediu al fiecărui obiect pe baza costului obiectului la data evaluării și a costului echipamentului și ipoteza că costul obiectelor poate varia de la 75% din venitul net din exploatare (cel puțin) la 150% a venitului net din exploatare (la maximum) și a costului echipamentelor de exploatare, pe care obiectul evaluării le are:

Rezultatele calculului sunt prezentate la paginile 17-19.

În urma calculelor, am constatat că costul mediu al primului și al doilea obiect de afaceri este de 1255,625 mii de ruble. și 2602.495 mii de ruble.

Să calculăm raportul de capitalizare, sau prețul capitalului, pentru fiecare obiect de evaluare pentru capitalul împrumutat, folosind cota sa D (în sursele de finanțare, rata de actualizare dlc, precum și randamentul necesar pentru investitorul K pl. Rata de capitalizare pentru capitalul de datorie:

În funcție de condițiile problemei avem:

conform primei variante:

conform celei de-a doua variante:

Rezultatele calculului sunt prezentate la pagina 20.

Să calculăm valoarea reală PC a fiecărui obiect împărțind venitul net din exploatare al CHOD la rata de capitalizare K cap:

Rezultatele calculului sunt prezentate la pagina 21.

Să stabilim care ar trebui să fie rata rentabilității capitalului propriu investit în aceste investiții, ținând cont de structura raportului de capitalizare:

unde D*. - cota din capitalul imprumutat;

d x - prețul capitalului împrumutat;

D s, - cota de capital social; dcc- preţul capitalului propriu.

Calculele sunt prezentate la pagina 22.

Pentru prima varianta:

Astfel, randamentul minim al fondurilor proprii investite în primul obiect de afaceri, dat structura financiara investițiile ar trebui să fie de 12,14%, adică pentru fiecare rublă de capital propriu ar trebui să existe nu mai puțin de 12,14 copeici. profit net. În caz contrar, investiția va fi neprofitabilă.

Pentru a doua varianta:

Astfel, randamentul minim al capitalurilor proprii investite în al doilea obiect de evaluare, având în vedere structura financiară a investiției, ar trebui să fie de 12,73%, i.e. pentru fiecare rublă de capital propriu trebuie să existe cel puțin 12,73 copeici. profit net. În caz contrar, investiția va fi neprofitabilă.

Să determinăm valoarea capitalului propriu care ar trebui investit în obiecte de investiții, ținând cont de ponderea capitalului propriu (D ss) și prețul mediu de achiziție al unei centrale de încălzire cu:

Conform primei variante:

Pentru a doua varianta:

Luând în considerare două opțiuni: 878.938 RUB. + 1.431.372 rub. = 2.310.310 rub.

Astfel, este necesar să se investească 2.310.310 de ruble în aceste obiecte de afaceri. fonduri proprii. La momentul evaluării obiectelor, suma fondurilor proprii ale SA este de 3 milioane de ruble, adică. firma are suficiente fonduri proprii pentru a face investitii.

Să calculăm suma profitului net minim pe care îl poate primi un OJSC ca urmare a achiziției acestor obiecte prin înmulțirea ratei de capitalizare a capitalului social cu valoarea capitalului social:

Conform primei variante:

Pentru a doua varianta:

Profitul net total din investirea fondurilor proprii în obiecte de afaceri, dacă sunt menținute condițiile avute în vedere, va fi de 288.917 ruble.

Principalele metode de capitalizare sunt metoda capitalizării directe și metoda capitalizării venitului bazată pe rata rentabilității capitalului.

Alegerea metodei de capitalizare în fiecare caz specific este influențată de următorii factori:

– tipul de proprietate;
– vechimea efectivă și viața economică a obiectului;
– fiabilitatea și amploarea informațiilor;
– caracteristicile veniturilor din obiectul de evaluare (suma, durata de primire, rata de modificare).

Cel mai des folosit următoarele metode capitalizare:

– capitalizare directa, când valoarea unui obiect este determinată prin împărțirea venitului net anual la rata de capitalizare;
– metoda chiriei brute pe baza evaluării proprietății ținând cont de mărimea venitului potențial sau real și a multiplicatorului de chirie brută;
– metoda fluxului de numerar actualizat - evaluarea unui obiect atunci când fluxurile de numerar ajung inegal și se modifică în mod arbitrar, ținând cont de gradul de risc asociat cu utilizarea proprietății;
– metoda restului - evaluarea proprietății ținând cont de influența factorilor individuali de generare a veniturilor (în combinație cu metoda reziduală, puteți utiliza atât metodele de capitalizare directă, cât și de valorificare a veniturilor în funcție de rata rentabilității);
– metoda de analiza a investitiilor ipotecare - evaluarea proprietății bazată pe luarea în considerare a valorii capitalului propriu și a capitalului împrumutat.

Alegerea unei metode specifice de capitalizare este determinată de natura și calitatea venitului așteptat.

În condițiile actuale de instabilitate economică și politică din Rusia, din cauza dificultății de a forma previziuni fiabile, este utilizată pe scară largă metoda capitalizării directe, care nu necesită o analiză atât de amănunțită a fluxurilor de numerar ca în cazul capitalizării bazate pe rata rentabilității.

capitalizare directa - evaluarea proprietății, menținând în același timp condiții stabile de utilizare a acesteia, o sumă constantă a veniturilor, absența investițiilor inițiale și, simultan, luarea în considerare a rentabilității capitalului și a veniturilor din capital.

Rata de capitalizare este de obicei calculată pe baza unei analize a informațiilor de piață despre analogii proprietății subiect, împărțind venitul anual net la prețul de vânzare al analogului.

Formula de bază a abordării venitului discutată în capitolul anterior

pentru capitalizarea directă se folosește de obicei sub următoarea formă:

unde PV – valoarea actuală a proprietății,

NOI – venitul net din exploatare așteptat pentru primul an după data evaluării,

L – rata generală de capitalizare.

Venitul net din exploatare normalizat pe 1 an, obținut prin mediarea veniturilor pe mai mulți ani, poate fi utilizat ca NOI.

Rata de capitalizare dd reflectă riscurile la care sunt expuse fondurile investite în activ. Metodele de calcul a ratei de capitalizare sunt selectate în funcție de condițiile specifice în care își desfășoară activitatea obiectul de evaluare: informații privind veniturile și prețurile tranzacției pe baza unui eșantion de obiecte comparabile, sursele și condițiile de finanțare a tranzacțiilor, posibilitatea unei previziuni corecte privind valoarea. a obiectului la sfârşitul perioadei de prognoză.

Capitalizarea directă este posibilă folosind un multiplicator de chirie brută

Multiplicator brut de închiriere (RM)– raportul statistic mediu dintre prețul pieței și venitul brut potențial sau efectiv al unui anumit tip de proprietate.

Condiții de bază pentru aplicarea metodei valorificării directe:

– perioada de încasare a venitului tinde spre infinit;
– valoarea veniturilor este constantă;
– condițiile de utilizare a instalației sunt stabile;
– nu se iau în considerare investițiile inițiale;
– restituirea capitalului și rentabilitatea capitalului sunt luate în considerare simultan.

La valorificare directă sunt utilizate modele care se bazează pe determinarea valorii imobilelor prin împărțirea venitului net din exploatare tipic la rata totală de capitalizare obținută pe baza unei analize a relației dintre venit și prețurile de vânzare ale analogilor proprietății care se evaluează. Iată câteva exemple de modele de capitalizare directă.

Avantajele metodei de capitalizare directă:

– simplitatea calculelor;
– un număr mic de ipoteze;
– reflectarea stării pieței;
– obținerea de rezultate bune pentru o proprietate stabilă în exploatare cu riscuri reduse (o clădire cu un singur chiriaș și un închiriere pe termen lung).

Alături de aplicarea destul de simplă a metodei, ar trebui să se țină cont de complexitatea analizei pieței și de necesitatea de a face ajustări pentru diferențele dintre obiectele comparate. Metoda nu trebuie utilizată dacă nu există informații despre tranzacțiile de pe piață, proprietatea este în construcție sau reconstrucție sau dacă proprietatea a fost grav deteriorată.

Rata de capitalizare este utilizată pentru a converti venitul viitor dintr-o proprietate în valoarea sa actuală.

Pentru calcularea ratei de capitalizare se folosesc metoda comparației vânzărilor, metoda ratei de acoperire a datoriei, metoda grupului de investiții, metoda raportului venitului brut real și metoda reziduală.

Metoda de comparare a vânzărilor - metoda principală de determinare a ratei de capitalizare globală. Atunci când determinați rata de capitalizare pentru obiectul de evaluare, mai întâi calculați rata de capitalizare pentru fiecare dintre analogii vânduți folosind formula

unde SP i este prețul de vânzare al analogului i.

Apoi, ținând cont de metodele statisticii matematice, coeficientul de ponderare x i, care reflectă gradul de similitudine al fiecărei vânzări cu obiectul evaluării, se selectează rata de capitalizare globală.

.

Ca Ri rata de capitalizare poate fi aplicată pentru investiții alternative cu un grad similar de risc, atunci x este coeficientul de ponderare al primei investiții.

Analogii analizați ai obiectului de evaluare trebuie să aibă următoarele caracteristici similare: durata de viață economică rămasă, nivelul cheltuielilor de exploatare, valorile de reversiune și ratele de pierdere, riscuri, raportul dintre valorile terenului și al clădirii, data vânzării, metoda celor mai bune și cele mai bune. utilizare eficientă, conditiile de finantare, nivelul calitatii managementului. În plus, locația și decorarea obiectelor nu ar trebui să difere fundamental.

Metoda ratei de acoperire a datoriei se aplică dacă capitalul de datorie este utilizat pentru finanțarea investițiilor imobiliare.

Rata de acoperire a datoriilor DCR calculat după cum urmează:

,

unde DS – serviciul anual al datoriei.

Rata totală de capitalizare este determinată de formulă

unde Rm – rata generală de capitalizare; m – cota din fondurile împrumutate:

unde Vm este costul fondurilor împrumutate sau valoarea împrumutului;

V – costul obiectului;

Rm – rata de capitalizare pentru fondurile împrumutate:

Datele pentru metoda ratei de acoperire a datoriei sunt ușor disponibile, dar această metodă oferă o estimare a ratei de capitalizare în cazurile în care datele de piață nu sunt suficient de fiabile. Prin urmare, metoda coeficientului de acoperire este utilizată doar ca metodă de corecție.

Metoda grupului de investiții utilizat dacă capitalul împrumutat este utilizat pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. În acest caz, rata de capitalizare poate fi calculată atât în ​​raport cu componentele financiare, cât și cu cele fizice.

Metoda grupului de investiții pentru componentele financiare. Rata de capitalizare este o valoare medie ponderată care ia în considerare atât dobânzile capitalului propriu, cât și ale capitalului de datorie:

unde R m este rata de capitalizare a capitalului propriu, care este determinată din datele privind obiectele comparabile prin împărțirea valorii venitului înainte de impozitare la valoarea capitalului propriu investit; R e , – rata de capitalizare a fondurilor împrumutate.

Metoda grupului de investiții pentru componente fizice. Rata de capitalizare este determinată de formula

unde L este ponderea valorii terenului în valoarea totală a imobilului; R l – rata de valorificare a terenului;

R h – rata de capitalizare pentru îmbunătățiri.

Rata de valorificare a terenului se calculează ca raportul dintre venitul atribuibil terenului și costul terenului. Rata de capitalizare pentru îmbunătățiri este determinată de raportul dintre veniturile atribuibile îmbunătățirilor și costul îmbunătățirilor.

Metoda raportului venitului brut real se aplică dacă există date privind cheltuielile de exploatare și valoarea venitului brut efectiv:

,

unde OER este raportul cheltuielilor de exploatare; EGIM – coeficientul venitului brut real.

Cu capitalizarea directă, ratele venitului brut și tehnicile reziduale pot fi utilizate pentru a calcula valoarea unui obiect.

Aplicarea ratelor venitului brut. Dacă cheltuielile de exploatare nu sunt disponibile, venitul brut este utilizat și înmulțit cu următorii factori corespunzători:

– GRM – coeficient de chirie brută, dacă perioada este egală cu o lună;

– GIM – raportul venitului brut dacă perioada este egală cu un an.

Acești coeficienți sunt determinați de raportul dintre venit și prețul de vânzare al obiectelor și sunt reciproca ratelor de capitalizare.

Valoarea proprietății în acest caz se determină după cum urmează:

unde IGP este venitul brut potențial;

PGIM – coeficientul venitului brut potențial, calculat pe baza datelor despre analogii obiectului de evaluare:

,

EGI – venit brut efectiv; EGIM – coeficientul venitului brut real:

,

SP este prețul de vânzare al unui analog al obiectului de evaluare.

Metoda restului este utilizat în cazurile în care costul unei componente a proprietății care se evaluează este cunoscut. Există metode de echilibrare pentru terenuri și clădiri, capital propriu și capital de datorie.

Secvența de aplicare a metodei restului:

– calculul părții din venitul anual care revine unei componente cu cost cunoscut;
– calculul părții din venitul anual care revine unei componente cu cost necunoscut;
– calculul costului unei componente necunoscute;
– determinarea valorii proprietății prin adăugarea valorilor componentelor acesteia.

Să luăm în considerare metoda reziduală pentru clădiri atunci când costul terenului este cunoscut. Calculele vor fi efectuate în conformitate cu secvența de mai sus folosind următoarele formule:

,

unde 1 L este venitul anual atribuit terenului; V L – costul terenului; R L – rata de valorificare a terenului.

unde J h este venitul anual pe clădire; J 0 – venitul anual total generat de proprietate.

unde Vn este costul clădirii; Rn – rata de capitalizare a clădirilor.

,

unde V este valoarea proprietății.

Următoarele se aplică în mod similar:

– metoda reziduală pentru teren – când costul clădirii poate fi determinat destul de precis;
– metoda echilibrului pentru capitalul propriu – dacă este posibil să se determine termenul creditului ipotecar și cuantumul plății anuale a serviciului datoriei;
– metoda echilibrului pentru capitalul împrumutat – când costul capitalului propriu este cunoscut.

În general, calculele de capitalizare directă necesită disponibilitatea datelor de vânzări comparabile. Capitalizarea veniturilor în funcție de rata rentabilității este mai puțin dependentă de datele pieței, totuși, această metodă ar trebui să reflecte așteptările și preferințele reale ale potențialilor cumpărători ai unor astfel de obiecte.