Managementul asociației de proprietari într-un bloc de locuințe. Manager HOA, cine este el? Contract de munca cu managerul HOA
Conducerea blocurilor de locuințe trebuie să asigure condiții de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corectă a proprietății comune din blocurile de locuințe, soluționarea problemelor privind utilizarea proprietății respective, precum și asigurarea utilitati cetăţenii care locuiesc într-o astfel de casă.
Astăzi, din ce în ce mai des în practica HOA-urilor, figura managerului HOA apare alături de președintele consiliului de administrație. Această tendință este destul de naturală, în plus, este probabil să se dezvolte, confirmând ideea nevoii de a combina autoguvernarea MKD cu managementul profesional.
Este destul de evident că nu în fiecare casă puteți găsi un proprietar (și președintele consiliului de administrație al HOA poate fi doar proprietarul spațiilor din blocul de locuințe, care este membru al parteneriatului), care ar avea un cunoștințe și experiență suficientă și, cel mai important, dorința de a-și părăsi locul de muncă principal în totalitate sau în parte (deoarece munca de calitate a președintelui consiliului necesită o perioadă semnificativă de timp) și să se dedice lucrului în beneficiul toată casa. Între timp, este foarte posibil să găsiți o persoană care este dispusă și capabilă să determine direcțiile principale de lucru în gestionarea casei și să controleze execuția planurilor, în timp ce managerul angajat va face tot restul muncii.
Managerul HOA este individual, căruia îi sunt încredințate toate funcțiile administrative curente pentru organizarea activității parteneriatului, care poate avea statut antreprenor individual, sau poate să nu aibă unul.
FYI. Recent, s-a răspândit practica de a atrage un așa-zis manager anti-criză către HOA. anumită perioadă să stabilească activitatea parteneriatului și să transfere experiența către consiliu.
Înregistrarea statutului juridic al managerului
Cu managerul pot fi încheiate două tipuri de contracte: un contract de muncă, prin includerea acestuia în personalul HOA, sau un contract civil, una dintre formele căruia este contractul de prestare de servicii.
De reținut că art. 145 din Codul locuinței al Federației Ruse, atragerea unui manager ca angajat angajat la competență exclusivă adunarea generală Membrii HOA nu se aplica, iar aici este art. 148 (4.5) responsabilitățile consiliului HOA includ: administrarea blocurilor de locuințe sau încheierea de contracte pentru administrarea acestora; angajarea muncitorilor pentru deservirea blocurilor de locuințe și concedierea acestora. Astfel, problema încheierii unui contract de muncă cu managerul ar trebui să fie decisă de consiliul de conducere al HOA. . La rândul său, președintele consiliului de administrație, în conformitate cu clauza 2 al art. 149 din Codul locuinței al Federației Ruse pot face tranzacții care, în conformitate cu legea și cu statutul parteneriatului, nu necesită aprobarea obligatorie a consiliului sau a adunării generale a membrilor parteneriatului.
În cazul în care se încheie un contract de muncă, trebuie inclusă postul de manager cu salariul corespunzător masa de personal HOA în cadrul devizului de cost aprobat la adunarea generală a membrilor HOA în conformitate cu clauza 8.1 al art. 145 Codul locuinței al Federației Ruse. Totodată, autoritatea de a angaja lucrători pentru deservirea blocurilor de locuințe și de a le concedia în conformitate cu clauza 5 a art. 148 din Codul Locuinței RF se referă la responsabilitățile consiliului HOA. În consecință, un contract de muncă cu un manager se încheie pe baza unei hotărâri a consiliului de administrație și contractul de muncă cu un anumit manager este semnat de către președinte. În ceea ce privește încetarea unui contract de muncă, aceasta este posibilă numai în temeiul prevăzut la art. 81 Codul Muncii RF
Posibilitate de concluzie contract civil cu managerul datorita urmatoarelor circumstante:
Principiul libertății contractuale (articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse), conform căruia părțile pot încheia un acord, atât prevăzut, cât și neprevăzut de lege sau de alte acte juridice; prevederile paragrafelor. 1 clauza 1 art. 137 din Codul locuinței al Federației Ruse, care, împreună cu dreptul HOA de a încheia un acord pentru gestionarea clădirilor de apartamente, contracte de întreținere și reparare a proprietății comune în clădirile de apartamente și contracte de furnizare de utilități servicii, prevede dreptul de a încheia alte acorduri în interesul membrilor parteneriatului. Aceste „alții” ar trebui să includă acordul cu managerul HOA.
Semnarea unui contract de prestare de servicii cu un manager (IP) este similară semnării unui contract de muncă. Rezilierea unui astfel de acord se efectuează conform regulilor capitolului. 29 din Codul civil al Federației Ruse, și anume în cazul unei încălcări semnificative a termenilor acordului de către una dintre părți și în alte cazuri stabilite de Codul civil al Federației Ruse, alte legi sau acord. Acordul, de regulă, prevede posibilitatea rezilierea unilaterală acordul uneia dintre părți prin notificarea celeilalte părți cu privire la aceasta în termenul specificat în contract.
În relaţiile cu terţii Managerul HOA acționează în numele societății în baza unei procuri emise în conformitate cu capitolul. 10 Cod civil al Federației Ruse.
Potrivit paragrafului 2 al art. 149 din Codul locuinței al Federației Ruse, președintele consiliului de administrație al parteneriatului eliberează o împuternicire ca persoană îndreptățită să acționeze în numele HOA pe baza cartei, adică. fara autorizatie suplimentara. În acest caz, conținutul procurii (lista puterilor transferate managerului) trebuie să se bazeze pe termenii acordului. Acest lucru este important, deoarece managerul poate fi transferat prin împuternicire, să zicem, competențele de a încheia contracte de întreținere și reparații, care au aparținut inițial consiliului de administrație al HOA, și nu președintelui acestuia. Dacă această condiție nu este stipulată în contract, dar președintele a inclus totuși autoritatea specificată în împuternicire, atunci, potrivit art. 174 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție poate fi declarată invalidă de către instanță.
Statutul juridic al managerului HOA
Statutul juridic al managerului, respectiv drepturile și obligațiile acestuia, trebuie precizat fie în contractul propriu-zis la încheierea unui contract de drept civil, fie în contractul de muncă și Descrierea postului.
Este clar că un manager care este persoană fizică nu poate fi executantul serviciilor publice. La încheierea acordurilor discutate mai sus, furnizorul de utilități rămâne HOA, prin urmare sfera drepturilor și responsabilităților managerului se află în planul administrativ Managementul HOA, precum și în domeniul întreținerii, întreținerii și reparațiilor proprietății comune a blocurilor de locuințe.
Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin carta HOA, domeniul de aplicare al puterilor delegate managerului este determinat de consiliul HOA, indiferent de tipul de acord.
În funcție de gradul de încredere, managerului HOA îi pot fi atribuite, de exemplu, următoarele funcții:
Selectarea antreprenorilor care să efectueze lucrări de întreținere și reparații pe proprietatea comună a blocului de locuințe (în acest caz, consiliul HOA își poate rezerva autoritatea de a încheia un acord sau îl poate încredința și administratorului);
Incheierea de contracte pentru prestarea serviciilor de utilitati;
Încheierea altor acorduri în numele HOA;
Angajarea și concedierea angajaților;
Monitorizarea implementării lucrărilor de întreținere, întreținere și reparare a blocurilor de locuințe;
Reprezentarea intereselor HOA în autorități puterea de statŞi administrația locală;
Întocmirea estimărilor de venituri și cheltuieli ale HOA pentru anul;
Pregătirea raport financiar consiliul HOA în fața proprietarilor pentru adunarea generală anuală;
Interacțiunea cu proprietarii și membrii HOA pe probleme legate de activitatea HOA;
Încasarea datoriilor către HOA de la proprietarii spațiilor din casă etc.
În ceea ce privește fondurile HOA, această autoritate importantă poate fi lăsată în seama consiliului și președintelui HOA. Dacă Managerul este învestit cu dreptul de a dispune în numerar Pentru HOA, această decizie trebuie să fie documentată în mod corespunzător în împuternicire și în documentația bancară.
Modalități de interacțiune între HOA și manager
Conform primului model, managementul este realizat de manager, iar întreținerea și reparațiile sunt efectuate de personalul angajat al parteneriatului. Principalul dezavantaj al acestei scheme este necesitatea menținerii unui personal mare de angajați permanenți. salariile. Principalul avantaj al modelului este o mai mare independență a HOA față de organizațiile terțe. Această schemă se regăsește și se justifică în parteneriate mari care unesc mai multe blocuri de apartamente(ansambluri rezidentiale).
Al doilea model: managementul este realizat de manager, iar întreținerea și reparațiile sunt efectuate de antreprenori în baza unor contracte cu HOA. Fără îndoială, latura pozitiva Acest model constă în absența necesității de a-și menține propria bază materială și tehnică și în capacitatea de a alege antreprenori care execută cutare sau cutare tip de muncă mai calificați decât personalul angajat al parteneriatului.
Indiferent de modelul ales, activitatea HOA cu managerul presupune prezența unei persoane responsabile cu gestionarea blocului de locuințe, care desfășoară gestiunea în mod profesional, și a unui organ permanent al HOA - consiliul de administrație, care exprimă interesele proprietarii și monitorizarea activităților managerului. Principala problemă la selectarea unui manager este că un HOA nu poate oferi întotdeauna unui manager calificat o remunerație conform solicitării acestuia, motiv pentru care majoritatea managerilor pe care îi cunoaștem combină munca în mai multe HOA.
Postfaţă
Trebuie înțeles că managerul HOA nu este specialist tehnicîn MKD, este mai degrabă un manager de proiect care își asumă preocupări administrative și manageriale, oferind consultanță profesională și/sau suport juridic. Dacă managerul HOA are statutul de antreprenor individual, el poate lucra cu echipa sa, oferind altele servicii suplimentare, inclusiv serviciile unui tehnician îngrijitor și suport contabil.
Dacă nu există un manager profesionist HOA în casă (sau președintele HOA nu și-a asumat aceste funcții), atunci funcțiile de management sunt transferate în secret unui terț: societatea de administrare/sau compania care operează casa. Aceasta înseamnă că HOA, în loc să încheie contracte directe de servicii întreţinereși întreținerea casei, plătește pentru serviciile unui intermediar, și asta este mult mai mult decât plata anuala Managerul HOA. În același timp, HOA pierde nu doar bani, ci și posibilitatea de a controla calitatea și cantitatea serviciilor prestate, plătind regulat intermediarul pentru aceste lucrări. Rezultatul unor astfel de servicii intermediare este evident: casele se deteriorează, echipamentele devin inutilizabile, iar proprietarii se întreabă unde se duc banii și de ce nu există ordine în casă.
Olga PERMINOVA, expert, manager HOA
Acesta este un angajat al cărui post este prevăzut în tabelul de personal (cu condiția ca adunarea generală să fi aprobat astfel de personal).
Pentru această poziție este selectat cu atenție un profesionist din sectorul utilităților publice care are cunoștințe de primă mână asupra întregului mecanism de management al blocurilor de locuințe.
Un astfel de angajat pentru asociația de proprietari este nucleul, axa în jurul căreia se învârt toate activitățile HOA pentru a deservi și menține toate sistemele casei în stare de funcționare pentru aprovizionarea neîntreruptă cu resurse pentru fiecare sediu.
Referinţă: Dar aceasta nu este un substudiu pentru președinte, funcțiile acestora oficiali complet diferit.
Dacă preşedintele este angajat chestiuni administrative, atunci directorul casei este curat latura tehnica activitati, toti lucratorii ii sunt in subordine, de la instalator pana la curatenitorul de zona.
Managerul clădirii este omniprezent, știe unde trebuie reparată fațada, supapa trebuie înlocuită și ce subantreprenori trebuie implicați în lucrări speciale. El este cel care director general, care determină prioritatea cazurilor.
Cine poate fi angajat pentru acest post?
Un manager poate fi angajat să lucreze într-un HOA ca persoană fizică. persoană și antreprenor individual. Acest angajat trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:
IMPORTANT: Deoarece această poziţie presupune răspundere financiară, atunci solicitantul trebuie să nu aibă trecut penal și să fie implicat anterior în furt.
Administratorul nu poate fi proprietarul?
Spre deosebire de președintele HOA, este posibil ca administratorul clădirii să nu aibă nimic de-a face cu blocul de locuit deservit de parteneriat. Nu există nicio proprietate în această casă condiție prealabilă, nici un obstacol.
Principala cerință pentru un administrator de proprietate este profesionalismul în domeniul utilităților publice.
Responsabilitati si fisa postului
Responsabilitățile conducătorului clădirii sunt următoarele:
IMPORTANT: Managerul casei controlează emiterea și cheltuielile materialele necesare, scule, achiziționează piese de schimb, echipamente etc. și efectuează ștergeri.
De asemenea, acest manager nu este lipsit de hârtie, trebuie să aibă o idee despre starea plăților, să participe la eliberarea certificatelor, la elaborarea și implementarea măsurilor pentru pregătirea tuturor sistemelor MKD în timpul iernii și verii; perioade etc.
Fișa postului directorului clădirii conține și alte secțiuni: pe lângă îndatoriri, această instrucțiune descrie și drepturile sale, condițiile de muncă și de plată, responsabilitatea, programul de muncă și odihnă.
Mai jos este un exemplu de document:
Ce drepturi are?
Administratorul de proprietate are următoarele drepturi:
ATENŢIE: Managerul casei are dreptul de a cere tratament respectuos și asigurarea locului de muncă cu tot ce este necesar pentru maxim munca eficienta.
Cât este salariul?
Poziția de manager de casă HOA necesită cunoștințe, educație și abilități speciale, dar este și bine plătită. Salariul mediuîn această funcție în anul 2017 în următoarele limite:
Câștigurile unui manager de casă diferă semnificativ în funcție de regiune, ceea ce sugerează că nu toată lumea a trecut la noi metode de administrare a blocurilor și nu a apreciat pe deplin importanța unui bun manager.
Care sunt conditiile de munca?
Ziua de lucru a unui manager de nivel mediu într-un HOA este plină peste măsură. Din punct de vedere fizic, el nu poate și nu ar trebui să se afle pe teritoriul blocului de apartamente tot timpul: este nevoie să participe la întâlniri, negocieri, în instanțe, la seminarii, dar în timpul orelor de funcționare, precum și la recepțiile rezidenților, este necesar să fie la fața locului.
REFERINŢĂ: Managerul clădirii are propriul birou, prezența unui calculator în care este o condiție indispensabilă în 2017.
Are dreptul să-i ceară locul de munca a fost echipat într-un mod convenabil pentru angajatul însuși și pentru vizitatorii săi, mai ales că primește nu numai subordonații săi, ci și proprietarii spațiilor, antreprenorii și reprezentanții companiilor furnizoare de resurse etc.
Programul zilei de lucru este de 8 ore, dar dacă apare un accident sau o condiție premergătoare urgenței, acest manager poate fi chemat la șantier în orice moment al zilei.
Contract de munca cu managerul HOA
Unul dintre tipurile de contracte se poate incheia cu directorul imobilului pentru munca in parteneriat - dreptul muncii sau dreptul civil.
La alegerea primei opțiuni, angajatul și conducerea acestuia sunt supuse cerințelor de conformitate cu Codul Muncii al Federației Ruse, a doua - Codului de procedură civilă al Federației Ruse.
Contract de munca- cel mai preferat tip de relație, din momentul încheierii sale, managerul este protejat și are toate drepturile, inclusiv concediul, concediul medical și concedierea strict în cadrul legii, iar nivelul câștigurilor va corespunde strict cu cel indicat în tabelul de personal al parteneriatului.
Un exemplu de document în fotografia de mai jos: 
Adesea, asociațiile de proprietari merg chiar și până la angajarea unui manager cu accent anti-criză, un astfel de manager va identifica punctele slabe, va optimiza activitățile echipei și va asigura ordinea și curățenia completă, echipamentele mereu funcționale, subordonarea neîndoielnică a mecanicilor, electricienilor; , instalatori etc.
Un specialist de clasă în poziția de manager de clădire este o mană cerească atât pentru consiliu, cât și pentru rezidenți.
După ce ați primit Certificatul de înregistrare HOA, trebuie să faceți un sigiliu rotund și să deschideți un cont curent în orice bancă. În conformitate cu partea 2 a art. 23 din Codul Fiscal al Federației Ruse, HOA este obligată să notifice Serviciul Fiscal Federal despre deschiderea unui cont în termen de 7 (șapte) zile de la data deschiderii acestuia, în caz contrar, în conformitate cu art. 118 din Codul Fiscal al Federației Ruse, HOA va fi aplicată o amendă în valoare de 5.000 (cinci mii) de ruble.
În plus, este necesară înregistrarea HOA la fondurile extrabugetare ale statului și la autoritățile statistice.
Grupul de inițiativă sau președintele HOA informează proprietarii imobilului cu privire la finalizarea înregistrării HOA. Președintele HOA informează proprietarii spațiilor despre oportunitatea aderării acestora la membrii HOA.
Potrivit scrisorii explicative a Ministerului dezvoltare regională Federația Rusă din 20 decembrie 2006 Nr. 14314-RM/07 „Cu privire la momentul obligației de începere a administrării blocului de locuințe”, asociația de proprietari este obligată să înceapă administrarea blocului de locuințe imediat de la data înregistrare de stat HOA. Potrivit scrisorii explicative a Ministerului Dezvoltării Regionale al Federației Ruse din 20 decembrie 2006 Nr. 14313-RM/07 „Cu privire la transferul documentației tehnice către blocurile de locuințe”, organizația care a gestionat anterior blocul de locuințe (adică înainte crearea unei asociații de proprietari), este obligat să transfere gratuit către societate documentatia tehnica pentru o casă cu treizeci de zile înainte ca HOA să devină obligat să înceapă administrarea unei astfel de case.
În conformitate cu partea 1 a art. 137, art. 162 O HOA poate administra un bloc de apartamente în două forme.
Care organ de conducere al parteneriatului - adunarea generală a membrilor HOA sau consiliul HOA - are dreptul de a decide asupra alegerii formei de administrare a blocului? Răspunde la această întrebare trebuie să fie cuprinse în actul constitutiv al societății. Dacă statutul HOA nu include această problemă în competența consiliului, atunci această problemă este rezolvată de membrii HOA în adunarea lor generală.
Două forme de administrare a unui bloc de locuințe în care a fost creat un HOA:
eu. HOA gestionează casa în mod independent, în timp ce toate sau majoritatea tipurilor de lucrări sunt efectuate de personal angajat de parteneriat, unele lucrări sunt efectuate de antreprenori în conformitate cu acordurile încheiate; HOA, în nume propriu și în interesul membrilor săi și al altor proprietari și utilizatori ai spațiilor dintr-o clădire de apartamente, încheie contracte cu furnizarea de resurse și alte organizații care furnizează alte tipuri de servicii prin decizie a adunării generale a membrilor HOA. , de exemplu, servicii de comunicații - RSVO, MGTS, securitatea intrărilor etc. .p. Plățile de la cetățeni pentru locuințe și servicii comunale sunt transferate în contul curent al HOA.
O variație a acestei forme este situația în care HOA încheie un acord pentru efectuarea de lucrări și servicii pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente pentru toate tipurile de lucrări și servicii necesare într-o astfel de clădire cu o frecvență stabilită. de executare. Încheie contracte cu companii de furnizare de resurse și acționează ca furnizor de servicii de utilități. Încheie contracte pentru prestarea altor servicii în interesul proprietarilor de spații.
II. HOA încheie un acord de administrare a unui bloc de locuințe cu Organizația de Management, încredințând unei astfel de organizații efectuarea de lucrări și servicii pentru administrarea, întreținerea și repararea unui bloc de locuințe, funcțiile unui executor în furnizarea de utilități, încheierea altor acorduri în interesul proprietarilor de spații din clădire, precum și calcularea și încasarea plăților pentru prev. conducerea organizatiei servicii sub contract. Atunci când alegeți o organizație de management, puteți utiliza informațiile din Portalul de management al clădirilor de apartamente. Plățile cetățenilor pentru locuințe și servicii comunale sunt transferate în contul bancar al unei astfel de Organizații de Management.
În cea de-a doua formă, conducerea casei este efectuată de către Organizația de Management, acționând ca executor al utilităților, și efectuează lucrări de administrare, întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe.
Cu această opțiune, din punct de vedere economic - activitati financiare HOA se realizează numai în legătură cu munca desfășurată direct de asociația locativă. În acest caz, HOA nu suportă cheltuieli și nu are venituri dacă nu desfășoară nicio activitate în conformitate cu statutul său. activitate antreprenorialăși nu formează fonduri țintă pe cheltuiala sa, care sunt direcționate ulterior, de exemplu, către renovare majoră bloc de apartamente. HOA exercită doar controlul asupra activităților Organizației de Management și organizează interacțiunea cu proprietarii spațiilor. Organizația cu care HOA încheie un contract de management acționează ca antreprenor în relațiile cu HOA, furnizând servicii de management pentru blocul de locuințe.
III. Este posibilă o opțiune în care HOA încheie un acord de management cu organizația de management, dar îndeplinește funcțiile de calculare a plăților pentru locuințe și servicii comunale în mod independent. Plățile de la proprietari, chiriași, chiriași ai spațiilor și subvențiile bugetare sunt transferate în contul de decontare al HOA. Defecte această metodă– o cantitate mare de muncă pentru președintele HOA, necesitatea de a accepta loc de muncă permanent unul sau mai mulți contabili, respectiv, costuri salariale suplimentare semnificative.
Toate organizațiile sunt obligate să țină evidențe contabile ale proprietăților, datoriilor și tranzactii comerciale. Acest lucru este valabil și pentru HOA. Atunci când formează o politică contabilă, HOA alege o metodă dintre mai multe permise de lege și reglementărilorîn contabilitate. Conform clauzei 5 din Reglementările contabile „Politica contabilă a organizației” (Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 6 octombrie 2008 N 106n (modificat la 18 decembrie 2012) „Cu privire la aprobarea reglementărilor contabile”) contabil șef HOA sau altă persoană responsabilă de întreținere contabilitate(de exemplu, șeful organizației, care în HOA este președintele consiliului) aprobă politica contabilă. Adică, asociația locativă trebuie să adopte un document administrativ special (un ordin privind politicile contabile).
În lipsa lucrărilor efectuate direct de HOA, au format fonduri de parteneriat, venituri, ale căror surse nu sunt plăți obligatorii ale membrilor HOA și proprietarilor de spații care nu sunt membri ai acestuia, pe baza rezultatelor activitate economică asociația locativă trebuie să întocmească un „sold zero”, care se predă împreună cu cel corespunzător situatii financiare autorităților fiscale și autorităților de raportare statistică.
Responsabilitatea organizării contabilității în asociațiile de proprietari, ansamblurile rezidențiale, cooperativele de locuințe este atribuită contabilului-șef sau managerului - președinte al consiliului de administrație. Acesta din urmă are dreptul de a apela și la serviciile unei organizații specializate.
Potrivit părții 1 a art. 165 din Codul locuinței al Federației Ruse, organismele administrației publice locale sunt obligate să ofere condiții egale pentru activitățile organizațiilor de management, indiferent de formele lor organizatorice și juridice. Pentru a pune în aplicare această cerință, Guvernul de la Moscova a emis Rezoluția nr. 299-PP din 24 aprilie 2007 „Cu privire la măsurile de aducere a sistemului de management al blocurilor de locuințe din orașul Moscova în conformitate cu Codul Locuinței al Federației Ruse”, în conformitate cu care sunt organizațiile care îndeplinesc funcțiile de administrare a blocurilor de locuințe, indiferent de forma lor organizatorică și juridică (SUE, HOA, cooperativă de locuințe, LLC, SA etc.) din bugetul orașului Moscova, se acordă subvenții pentru întreținerea și reparațiile în curs a unui bloc de locuințe - pentru suprafața totală a spațiilor de locuit (excluzând suprafața spațiilor de vară: loggii vitrate și deschise, terase, balcoane) ocupate de anumite categorii de cetățeni (proprietari ai singurelor locuințe; proprietari de apartamente privatizate ; cetăţeni care ocupă spaţii în baza contractelor de închiriere socială).
În prima formă de administrare a unui bloc de apartamente, HOA are dreptul, în modul prescris, să încheie un acord cu Comitetul de administrare a proprietății de stat pentru acordarea de subvenții de la bugetul orașului Moscova pentru întreținerea și repararea proprietății comune din blocul de locuințe. Subvențiile sunt transferate în contul curent al HOA.
În a doua formă de gestionare a unui bloc de apartamente, responsabilitatea încheierii unui acord pentru acordarea de subvenții din bugetul orașului Moscova pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente este asumată de organizația de management. Subvențiile sunt transferate în contul bancar al unei astfel de organizații de management.
De fapt, sunt foarte puține astfel de case. Aceasta este și vina locuitorilor, care nu pot menține întotdeauna curățenia acolo unde locuiesc, precum și vin Marea Britanie, la urma urmei, ea este cea care ar trebui să stimuleze dorința de a menține ordinea în locuitori și ea însăși ar trebui să fie interesată să se asigure că casa are aspectul potrivit.
Informații generale
După cum știți, astăzi în țara noastră există două forme organizatorice și juridice de administrare a unui bloc de locuințe.
Prima dintre ele este Regatul Unit, o organizație cu o structură clar stabilită, drepturi și responsabilități în ceea ce privește managementul.
Dar proprietarii de spații din mai multe case nu recurg întotdeauna la această formă. Opțiunea este mult mai atractivă. Există o serie de motive pentru aceasta.
În primul rând, proprietarii sediului sunt în fruntea acestei organizații, ceea ce înseamnă că chiar și vârful organizației va interesat de îmbunătățirea clădirii.
În al doilea rând, o astfel de organizație forma juridica functioneaza mult mai armonios, mai simplu si se supune proprietarilor. Desigur, parteneriatul are propria sa ierarhie. Există o prezență în ea - proprietari activi, precum și.
Președintele este cel care este în mare parte responsabil pentru realizarea anumitor acțiuni privind amenajarea proprietății comune.
Dar, mai recent, prezența unui manager de asociație de proprietari a devenit o întâmplare comună în asociația de proprietari. Mulți încă nu știu despre prezența ei, iar cei care știu nu pot înțelege ce fel de față este aceasta și ce funcții importante îndeplinește?.
Dacă nici tu nu știi răspunsurile la aceste întrebări, te invităm să citești textul articolului nostru și să înveți ceva nou pentru tine și, cel mai important, informatii utile.
Concept
Să începem cu ce este o asociație de proprietari. Altfel, riști să te încurci în terminologie.
Deci, o asociație de proprietari este o organizație
Această organizație, în ciuda a ceea ce poartă caracter necomercial, gestionează contul format de rezidenți pentru nevoile casei, și responsabilitatea principală a acestei organizații este menținerea în stare și ordine corespunzătoare. Să explicăm cum se manifestă acest lucru.
Responsabilitatea parteneriatului include menținerea comunicațiilor la o calitate adecvată, amenajarea zonei comune, eliminarea la timp a defecțiunilor și așa mai departe.
În general, asociația de proprietari administrează un bloc de locuințe. Consiliul de administrație al parteneriatului decide unde să cheltuiască fondurile, ce să repare în primul rând și la ce să acorde atenție.
Președintele aprobă sau respinge inițiativa acestora. Asemenea cel mai înalt organ de conducere al parteneriatului- este vorba de o ședință a proprietarilor unui bloc de locuințe, care se întrunește fie din proprie inițiativă, fie prin convocarea președintelui pentru soluționarea problemelor generale.
Ceea ce face el?
Managerul este o persoană fizică care desfășoară și activități de îmbunătățire în cadrul asociației de proprietari. Dacă este convenabil pentru tine, poți lua în considerare angajat.
În același timp acest angajat poate chiar să aibă statutul de antreprenor individual și să fie invitat să îndeplinească anumite sarcini. El își poate desfășura activitățile contra cost în mai multe parteneriate deodată proprietarii de case.
În plus, este important de știut că cu acest cetățean se pot încheia două tipuri de contracte.
Primul este binecunoscut și popular.
Se încheie între asociația de proprietari și administrator. Acesta stabilește principalele obligații ale părților, drepturile, precum și conditiile necesare cooperare.
Adesea pot încheia înțelegeri cu el contract civil , care are și forță juridică.
O trăsătură distinctivă a acestui act este faptul că salariatul devine obiect prestator de servicii pentru anumite conditii o anumită perioadă de timp, și nu un angajat permanent ca în cazul unui contract de muncă.
Care este diferența față de președinte?
Mulți oameni confundă pozițiile de președinte al unui parteneriat și de manager. De fapt sunt doi poziții complet diferite, care nici măcar nu se poate intersecta în niciun fel.
Președintele este șeful HOA care este responsabil de organizare probleme juridice, precum și problemele financiare, analizează deciziile și dorințele rezidenților și, de asemenea, face ajustări și inițiative. Activitățile sale sunt administrative.
În ceea ce privește managerul, activitățile sale sunt și ele legate de munca administrativa, însă, exercită mai degrabă controlul asupra activităților angajaților, nu introduce nicio inițiativă, ci oferă asistență în creșterea funcționalității muncii angajaților parteneriatului.
În plus, raportează președintelui în calitate de angajat angajatorului, se angajează respectați regimul intern și nu îl încălcați fără un motiv întemeiat.
Puteți găsi un exemplu de descriere a postului pentru un manager HOA.
De ce este nevoie?
Un astfel de angajat, așa cum am spus deja, crește eficiența a muncii prestate. El joacă rolul de controlor, manager și analist în același timp, hotărând cine ar trebui înlocuit, la ce este mai bine să te concentrezi și la ce poate aștepta.
Un astfel de lider a devenit o figură indispensabilă în ultimii ani, deoarece, având experiență de lucru relevantă, poate cu ușurință determina principalele directii de actiune, și, de asemenea, raportați dacă vreunul dintre angajați își face treaba prost sau se sustrage complet.
Poate HOA să funcționeze fără acest angajat angajat? Foarte multă vreme, asociațiile de proprietari au funcționat fără ele și acest lucru s-a potrivit destul de bine tuturor.
Dar astăzi, când scopul tuturor organizațiilor este de a crește funcționalitatea, această poziție este pur și simplu necesară pentru a avea control maxim asupra a ceea ce se întâmplăși să utilizeze cât mai eficient resursele.
Adevărat, mulți proprietari de case din blocuri de apartamente nu înțeleg necesitatea unei astfel de poziții. Acești indivizi cred că plătesc bani ca recompensă unei persoane care nu-i merită complet.
De fapt, acesta nu este cazul și funcționează angajat bun va fi vizibil în câteva luni. Dacă nu, atunci puteți oricând să ridicați problema la o întâlnire la nivel de casă cu privire la concedierea și rezilierea contractului cu o astfel de persoană.
Cum se prescrie?
Directorul este numit prin depunerea candidaturii sale la adunarea generală a casei. Președintele singur nu poate angaja un astfel de cetățean fără votul proprietarilor.
La întâlnire se discută necesitatea muncii unui astfel de specialist, iar calitățile sale sunt caracterizate. Prin vot, proprietarii de spații din blocurile de apartamente decid Este necesar un astfel de angajat? ei azi sau nu.
Dacă majoritatea este de acord, atunci la ședință se întocmește un contract de muncă sau de drept civil cu această persoană.
Clauzele contractului se discută cu atenție și cu proprietarii și dacă există vreo neînțelegere se acceptă una sau alta clauză. prin vot.
După aceasta, atunci când acordul este semnat de ambele părți simultan, managerul angajat este considerat un angajat cu drepturi depline al parteneriatului și își poate începe atribuțiile.
Statut juridic angajati obligatoriu trebuie specificat în contractul cu acesta.
Dacă angajatul este reprezentat ca persoană fizică, atunci el nu poate acționa ca furnizor de servicii de utilități, apoi dobandeste organizatoric statut juridic controlor pentru implementarea utilitatilor. Dacă este un antreprenor individual, atunci totul este mult mai simplu.
Care este treaba?
Nu trebuie să vă gândiți că poziția șefului HOA se reduce doar la control. Se dovedește că, dacă toată lumea munceste din greu și realizează în mod regulat acțiuni pentru a menține casa în stare corespunzătoare, atunci își primește salariul degeaba?
De fapt, nu, managerul a făcut-o multe alte funcții, pe care vom încerca să le enumerăm în întregime:
În caz contrar, ajută la îndeplinirea lucrărilor și se ocupă în principal de activități administrative și de afaceri.
Sfera financiară este în afara controlului managerului, care poate fi încredințată doar adunării proprietarilor sau direct președintelui.
Modalități de a interacționa cu HOA
Există două modele de interacțiune între manager și asociația de proprietari și fiecare a prins rădăcini într-o măsură sau alta.
Primul model se rezumă la faptul că acest angajat exercită control atunci când se desfășoară activitatea angajați permanenți.
Această schemă este simplă pentru angajat, dar nu profitabilă din punct de vedere al cheltuielilor bugetare.
Al doilea model se rezumă la faptul că managerul exercită din nou controlul, iar munca este efectuată de antreprenor. Simplitatea acestei scheme este că antreprenorul este angajat o singură dată și nu în mod continuu.
Aceasta dă oportunitatea de a economisi baniîntr-un moment în care nu există muncă și nu este nevoie să plătiți angajatul pentru timpul de nefuncționare.
Responsabilități și drepturi
Un astfel de manager angajat are multe drepturi și responsabilități.
Ne-am familiarizat cu acesta din urmă în paragraful de mai sus.
Cât despre drepturi, atunci acest lider poate conta pentru plata la timp a muncii lor, pentru concediu, precum și pentru respectarea drepturilor lor de muncă.
Nimeni nu are dreptul să-l concedieze fără motiv, dacă nu se prevede altfel prin contractul de muncă sau legea civilă.
Responsabilitate
Ca oricare altul oficial, acest angajat are răspunderea penală și financiară pentru neexecutarea oricăror acțiuni sau încălcarea clauzelor contractuale.
Legea nu prevede o răspundere specifică, dar statutul parteneriatului definește posibilitatea de a recupera bani de la un angajat, ca parte a prevenirii acțiunilor incorecte.
Dacă încă nu știi dacă există un manager salariat în casa ta, este timpul să afli acest fapt. Este posibil ca această persoană să-și îndeplinească corect funcția de mult timp și nici măcar nu știați despre asta.
Familiarizați-vă cu activitățile sale pentru că numai dvs., cunoscând starea locuinței dvs., puteți judeca performanta acest oficial.
Conducerea unui bloc de locuințe trebuie să asigure condiții de locuit favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din blocul de locuințe, soluționarea problemelor privind utilizarea proprietății respective, precum și asigurarea utilităților cetățenilor care locuiesc într-un astfel de imobil.
Potrivit clauzei 2. Art. 162 din Codul locuinței al Federației Ruse, proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente sunt obligați să aleagă una dintre metodele de gestionare a unui bloc de apartamente:
Managementul direct al proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;
Conducerea unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte persoane specializate cooperativa de consumatori;
Managementul organizatiei de management.
În prezent, din ce în ce mai des, proprietarii de blocuri aleg o formă de gestionare a locuinței lor - HOA, în timp ce mulți dintre ei simt nevoia de management profesional, cu toate acestea, nu sunt pregătiți să predea bordul organizare comercială. O soluție la această problemă este atragerea unui manager.
Managerul HOA este o persoană căreia i se încredințează toate funcțiile administrative curente pentru organizarea activității parteneriatului.
Care este statutul juridic al managerului HOA și care este procedura acestuia de interacțiune cu asociația de proprietari?
Astăzi, din ce în ce mai des în practica HOA-urilor, figura managerului HOA apare alături de președintele consiliului de administrație. Această tendință este destul de naturală, în plus, este probabil să se dezvolte, confirmând ideea de necesitatea de a combina autoguvernarea unui bloc de locuințe cu managementul profesional.
Este destul de evident că nu în fiecare clădire puteți găsi un proprietar (și președintele consiliului de administrație al HOA poate fi doar proprietarul spațiilor dintr-un bloc de locuințe, care este membru al parteneriatului), care ar avea un cantitate suficientă de cunoștințe și experiență și, cel mai important, dorința de a părăsi întreaga sa activitate principală sau parțial (întrucât munca de calitate a președintelui consiliului de administrație necesită o perioadă semnificativă de timp) și să se dedice lucrului pentru binele comun al toată casa. Între timp, este foarte posibil să găsiți o persoană care este dispusă și capabilă să determine direcțiile principale de lucru în gestionarea casei și să controleze execuția planurilor, în timp ce managerul angajat va face tot restul muncii.
Manager: cine este și de ce este nevoie de el?
Un manager este o persoană care poate avea sau nu statutul de antreprenor individual.
Practica Asociației Nizhny Novgorod HOA arată că managerii HOA sunt în principal președinți cu experiență ai consiliului de administrație ai HOA și ai cooperativelor de locuințe, care sunt invitați să lucreze în parteneriate nou create sau în parteneriate care, dintr-un motiv sau altul, rămân fără președinte. a consiliului. În continuare vom vorbi despre manager ca persoană fizică care nu are statutul de antreprenor individual.
Adesea, HOA aleg să lucreze cu un manager dacă în trecutul recent au schimbat metoda de gestionare a unui bloc de locuințe printr-o organizație de management în administrarea unei asociații de proprietari. În același timp, proprietarii spațiilor sunt motivați de motivele menționate mai sus: lipsa unui proprietar neocupat, care să fie competent în materie de locuințe și servicii comunale, precum și dorința de a gestiona casa în mod independent, fără nicio participare a organizatia de management. În plus, poate exista și un alt motiv - situația dificilă a HOA, când pentru a rezolva numeroase probleme necesită atenția sporită a unui profesionist, așa-zisul manager anticriză. Un alt avantaj al alegerii unui manager HOA în detrimentul unei organizații de management poate fi problema financiară, deși este de remarcat că uneori serviciile unei organizații de management pot fi mai ieftine. Nu trebuie să uităm că alegerea unui model de management pentru un HOA este întotdeauna strict individuală, iar cooperarea cu o organizație de management și un manager individual are avantajele și dezavantajele ei.
FYI. Recent, practica de a atrage un așa-zis manager anti-criză într-o HOA pentru o anumită perioadă de timp a devenit larg răspândită pentru a organiza munca parteneriatului și a transfera experiența către consiliu.
Înregistrarea statutului juridic al managerului.
Cu Managerul pot fi încheiate două tipuri de contracte: un contract de muncă, prin includerea acestuia în personalul HOA, sau un contract de drept civil, una dintre formele căruia este contractul de prestare de servicii. Art. este dedicat acestor probleme. 162 Codul locuinței al Federației Ruse.
În cazul în care se încheie un contract de muncă, funcția de manager cu salariul corespunzător trebuie inclusă în tabelul de personal HOA și aprobată în adunarea generală a membrilor HOA în conformitate cu paragrafele. 10 alin.2 art. 145 Codul locuinței al Federației Ruse. Astfel, problema atragerii unui manager la încheierea unui contract de muncă cu acesta este decisă de adunarea generală a membrilor HOA. Totodată, autoritatea de a angaja lucrători pentru întreținerea unui bloc de locuințe și de a-i concedia în conformitate cu clauza 5 a art. 148 din Codul Locuinței RF se referă la responsabilitățile consiliului HOA. Prin urmare, contractul de muncă cu managerul trebuie semnat de toți membrii consiliului de administrație. Ca opțiune, membrii consiliului de administrație din ședință pot decide să-i instruiască pe președintele consiliului HOA să încheie un contract de muncă cu un anumit manager (în acest caz, doar președintele semnează contractul). În ceea ce privește încetarea unui contract de muncă, aceasta este posibilă numai în temeiul prevăzut la art. 81 din Codul Muncii al Federației Ruse.
Posibilitatea încheierii unui contract civil cu managerul se datorează următoarelor circumstanțe:
Principiul libertății contractuale (articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse), conform căruia părțile pot încheia un acord, atât prevăzut, cât și neprevăzut de lege sau de alte acte juridice;
Prevederile paragrafelor. 1 clauza 1 art. 137 din Codul locuinței al Federației Ruse, care, împreună cu dreptul HOA de a încheia un acord pentru administrarea unui bloc de apartamente, acorduri pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente și acorduri pentru furnizarea a serviciilor de utilități, prevede dreptul de a încheia alte convenții în interesul membrilor parteneriatului. Aceste „altele” ar trebui să includă contractul cu managerul HOA pentru furnizarea de servicii.
Referitor la care organ de conducere al HOA decide direct problema atragerii unui manager, este de reținut că competența exclusivă a adunării generale a membrilor HOA, art. 145 din Codul locuinței al Federației Ruse nu se aplică, dar clauza 6 din art. 148 din Codul locuinței al Federației Ruse se referă la încheierea contractelor de servicii. La rândul său, președintele consiliului de administrație, în conformitate cu clauza 2 al art. 149 din Codul locuinței al Federației Ruse pot face tranzacții care, în conformitate cu legea și cu statutul parteneriatului, nu necesită aprobarea obligatorie a consiliului sau a adunării generale a membrilor parteneriatului. Astfel, în opinia noastră, problema încheierii unui acord cu managerul pentru prestarea serviciilor ar trebui să fie decisă de consiliul de administrație al HOA. Cu toate acestea, este mai oportun să se discute acest lucru în prealabil în statutul parteneriatului, atribuind această autoritate competenței consiliului sau adunării generale a membrilor HOA. Între timp, nu trebuie să uităm că orice problemă poate fi rezolvată de o adunare generală a membrilor HOA (clauza 4 a articolului 145 din Codul locuinței al Federației Ruse).
Semnarea unui contract de prestare de servicii cu un manager este similară semnării unui contract de muncă. Rezilierea unui astfel de acord se efectuează conform regulilor capitolului. 29 din Codul civil al Federației Ruse, și anume în cazul unei încălcări semnificative a clauzelor contractului de către una dintre părți și în alte cazuri stabilite de Codul civil, alte legi sau contract. Contractul, de regulă, prevede posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului de către una dintre părți prin notificarea celeilalte părți despre aceasta în termenul specificat în contract.
Astfel, pentru un HOA, încheierea și rezilierea unui contract de prestare de servicii este oarecum mai simplă decât încheierea și rezilierea unui contract de muncă, totuși, un candidat la funcția de manager poate pune o condiție a lucrului cu HOA ca un contract de muncă. fi încheiat cu acesta.
În relațiile cu terții, Managerul HOA acționează în numele parteneriatului pe baza unei împuterniciri emise în conformitate cu principalul 10. Cod civil RF.
Potrivit paragrafului 2 al art. 149 din Codul locuinței al Federației Ruse, președintele consiliului de administrație al parteneriatului eliberează o împuternicire ca persoană îndreptățită să acționeze în numele HOA pe baza cartei, adică. fara autorizatie suplimentara. În acest caz, conținutul procurii (lista puterilor transferate managerului) trebuie să se bazeze pe termenii acordului. Acest lucru este important, deoarece managerul poate fi transferat prin împuternicire, să zicem, competențele de a încheia contracte de întreținere și reparații, care au aparținut inițial consiliului de administrație al HOA, și nu președintelui acestuia. Dacă această condiție nu este stipulată în contract, dar președintele a inclus totuși autoritatea specificată în împuternicire, atunci, potrivit art. 174 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție poate fi declarată invalidă de către instanță.
Statutul juridic al managerului HOA.
Statutul juridic al managerului, respectiv drepturile si obligatiile acestuia, trebuie precizat fie in contractul propriu-zis la incheierea unui contract civil, fie in contractul de munca si fisa postului.
Este clar că un manager care este persoană fizică nu poate fi executantul serviciilor publice. La încheierea acordurilor discutate mai sus, furnizorul de utilități rămâne HOA, prin urmare sfera drepturilor și responsabilităților managerului se încadrează în domeniul managementului administrativ al HOA, precum și în domeniul întreținerii, întreținerii și repararea proprietatii comune a blocului de locuinte.
Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin carta HOA, domeniul de aplicare al puterilor delegate managerului este determinat de consiliul HOA, indiferent de tipul de acord.
În funcție de gradul de încredere, managerului HOA îi pot fi atribuite, de exemplu, următoarele funcții:
Selectarea antreprenorilor pentru a efectua lucrări de întreținere și reparații pe proprietatea comună a unui bloc de locuințe (în acest caz, consiliul HOA își poate rezerva autoritatea de a încheia un acord sau îl poate încredința și administratorului);
Incheierea de contracte pentru prestarea serviciilor de utilitati;
Încheierea altor acorduri în numele HOA;
Angajarea și concedierea angajaților;
Monitorizarea implementării lucrărilor de întreținere, întreținere și reparații a unui bloc de locuințe;
Reprezentarea intereselor asociațiilor de proprietari în autoritățile de stat și administrațiile locale;
Întocmirea estimărilor de venituri și cheltuieli ale HOA pentru anul;
Întocmirea unui raport financiar al consiliului HOA către proprietari pentru adunarea generală anuală a membrilor HOA;
Interacțiunea cu proprietarii și membrii HOA pe probleme legate de activitatea HOA;
Încasarea datoriilor către HOA de la proprietarii spațiilor din casă etc.
Dacă se dorește, managerului i se poate acorda și dreptul de a dispune de fondurile HOA (prin formalizarea corespunzătoare a acestei autorități într-o procură și documentație bancară). Între timp, consiliul HOA și președintele consiliului își pot rezerva o autoritate atât de importantă.
Metode de interacțiune între HOA și Manager.
În concluzie, vom lua în considerare posibile modele de interacțiune între HOA și managerul HOA.
În primul model managementul este efectuat de manager, iar întreținerea și reparațiile sunt efectuate de personalul angajat al parteneriatului. Principalul dezavantaj al acestei scheme este necesitatea menținerii unui personal mare de muncitori cu salarii constante. Principalul avantaj al modelului este o mai mare independență a HOA față de organizațiile terțe. Această schemă se regăsește și se justifică în parteneriate mari care unesc mai multe blocuri de locuințe (ansambluri rezidențiale).
Al doilea model: managementul este efectuat de către manager, iar întreținerea și reparațiile sunt efectuate de antreprenori în baza unor contracte cu HOA. Desigur, partea pozitivă a acestui model este absența necesității de a-și menține propria bază materială și tehnică și capacitatea de a alege antreprenori care execută cutare sau cutare tip de muncă mai calificați decât personalul angajat al parteneriatului.
Indiferent de modelul ales, activitatea HOA cu managerul presupune prezența unei persoane responsabile cu gestionarea blocului de locuințe, care desfășoară gestiunea în mod profesional, și a unui organ permanent al HOA - consiliul de administrație, care exprimă interesele proprietarii și monitorizarea activităților managerului. Principala problemă în selectarea unui manager, în opinia noastră, este că un singur HOA nu poate oferi întotdeauna unui manager calificat o remunerație conform solicitării acestuia, motiv pentru care majoritatea managerilor pe care îi cunoaștem combină munca în mai multe HOA.
