Managementul asociației de proprietari într-un bloc de locuințe. Cine este acest manager HOA? Care sunt funcțiile și responsabilitățile sale de serviciu? Cât este salariul

Managerul HOA și președintele HOA sunt oameni diferiti. Formal, un manager este o persoană căreia, pentru o anumită remunerație, îi este delegată o parte din funcționalitatea administrativă legată de organizarea activității HOA în sine. De regulă, managerul parteneriatului este angajat din exterior.

Astfel, putem concluziona că funcția de manager are scopul de a „descărca” aparatul de conducere al parteneriatului în persoana președintelui acesteia.

Principalele funcții ale unui manager într-un HOA includ:

Desigur, o serie de funcții și puteri oficiale Managerul HOA se poate extinde în funcție de deciziile luate de conducerea asociației.

Adesea pe președinte al HOA i se impun o sumă destul de mare de obligații, cărora nu le poate face față sau pur și simplu nu are timp suficient pentru asta. Apoi, conducerea parteneriatului implică o persoană care acceptă să preia funcția de manager și să împartă unele dintre responsabilități cu președintele, preluând funcțiile sale legate de procesele interne.

Există, de asemenea, cazuri când, dintre rezidenții care sunt proprietarii efectivi ai proprietății, aceștia nu pot alege un candidat potrivit pentru funcția de președinte, iar adunarea nu poate face o alegere. Apoi, este angajată și o terță parte pentru a servi ca manager HOA.

Important! Diferența cheie dintre managerul unei HOA și președintele unei HOA este că postul de manager poate fi ocupat de o persoană care nu este proprietarul unei locuințe pe teritoriul parteneriatului.

Un manager angajat nici măcar nu trebuie să fie rezident al unei anumite clădiri pentru a ocupa această funcție.în parteneriat. Codul locuinței din Rusia subliniază că numai proprietarul proprietății poate deveni președintele HOA.

Astfel, diferența dintre funcțiile de director și de președinte constă nu numai în amploarea obligațiilor, ci și în raportul lor juridic cu proprietatea comună, ale căror interese sunt protejate de HOA. Dacă pentru președinte afilierea directă la MKD este obligatorie, atunci pentru manager nu este.

Cum și unde este reglementat statutul juridic?

Statutul juridic al managerului este fixat în contractul de muncă sau în procesul de aprobare a unui acord de drept civil atunci când persoana care a solicitat să devină manager preia funcția corespunzătoare.

In plus, statut juridic trebuie fixat în Descrierea postului manager.

Din moment ce managerul este un individ, la momentul încheierii tranzacției, consiliul de administrație al parteneriatului nu își transferă responsabilitățile privind prestarea de servicii publice către administrator, ci rămâne executorul acestora.

Referinţă! Domeniul juridic al postului de manager este în plan procesele de management de natură administrativă, inclusiv controlul asupra respectării ordinii publice imobiliare, în special, întreținerea acestuia în stare corespunzătoare, repararea și întreținerea.

Există cazuri când Carta HOA conține o serie de responsabilități fixe, printre care pot fi stipulate anumite aspecte. Apoi, sfera competențelor, al căror transfer se efectuează către managerul HOA, este determinată de consiliul parteneriatului însuși în afara cadrului legal.

Se recomandă ca managerul HOA să se familiarizeze cu atenție nu numai cu contractele și instrucțiunile, ci și cu Carta HOA, în care intenționează să își desfășoare activitatea în viitor.

Modele de interacțiune cu parteneriatul

Există două modele de interacțiune între manager și parteneriat:

Înregistrarea puterilor prin semnarea unui acord

După cum sa menționat mai devreme, HOA întocmește unul dintre cele două tipuri de acorduri cu persoana care preia funcția de manager - un contract de muncă sau un acord pe bază de drept civil.

Împuternicire

HOA are dreptul să o desemneze și să o transfere managerului funcțiile postuluiîntr-o procură oficială. De obicei, acest document este întocmit în situațiile în care managerul trebuie să reprezinte interesele parteneriatului într-o organizație terță, de exemplu, în diferite organisme guvernamentale.

Procura indică toate puterile managerului, care sunt de obicei duplicate cu cele date în fișa postului sau prevăzute într-un contract civil.

Prevederile generale privind proiectarea sa sunt prevăzute în capitolul 10 din Codul civil al Federației Ruse.

Încheind explicația complexității cu privire la poziții precum președintele și managerul HOA, se poate observa că există o diferență semnificativă între ele, mai ales în context juridic.

Soluția este simplă - luați puterea de a vă întreține casa în propriile mâini! Tocmai aceasta este oportunitatea pe care ne-o oferă Codul Locuinței. Federația Rusă(LC RF), intrat în vigoare la 1 martie 2005.

De ce ar trebui să ne gestionăm casa?

Pentru că ne pasă de ce casă locuim și în ce casă vor locui copiii și nepoții noștri!

Cum să-ți gestionezi casa?

Potrivit art. 161 clauza 2 din Codul locuinței al Federației Ruse, există trei moduri de a gestiona un bloc de apartamente (denumit în continuare MKD)

• gestionarea directă a proprietarilor de spații în blocuri de locuințe;
• managementul organizației de conducere;
• conducerea unei asociații de proprietari (HOA).
  Să aruncăm o scurtă privire asupra acestor metode de control.

Gestionarea directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente (Articolul 164 din Codul Locuinței al Federației Ruse)

Atunci când o clădire de apartamente este administrată direct de proprietarii spațiilor, acordurile pentru furnizarea de servicii de întreținere și (sau) efectuarea de reparații a proprietății comune cu persoane implicate în tipurile relevante de activități, proprietarii spațiilor în astfel de o clădire încheiată pe baza hotărârilor adunării generale a acestor proprietari.

Se incheie contracte de furnizare apa rece si calda, salubritate, furnizare energie electrica, furnizare gaz, incalzire etc. fiecare proprietar direct cu fiecare organizație furnizoare de resurse (Mosvodokanal, MosLift etc.).

La administrarea unei case apar multe întrebări și trebuie rezolvate cu promptitudine, ceea ce înseamnă ținerea unei întâlniri sau intervievarea fiecărui proprietar. Cât de des ar trebui să aibă loc întâlnirile? O dată pe trimestru, o dată pe lună sau în fiecare săptămână? Ce se întâmplă dacă în casă sunt 100 sau mai mulți proprietari? Concluzia este evidentă - această metodă este potrivită doar pentru casele în care numărul proprietarilor este nesemnificativ, nu mai mult de 6-10.

Concluzie: gestionarea efectivă directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente este posibilă atunci când numărul de proprietari din clădire este nesemnificativ.

Managementul organizatiei de management

La conducerea organizaţiilor de management societate de administrareîncheie un acord cu fiecare proprietar. Acordul se încheie în condițiile stabilite de adunarea generală. În consecință, contractul trebuie întocmit de un avocat care, printre altele, are cunoștințe în domeniul managementului, întreținerii, exploatării și reparațiilor. blocuri de apartamente. Există un astfel de avocat în fiecare casă? Întrebarea este retorică. În consecință, un astfel de acord va fi oferit de către organizația de management. Ale cui interese va proteja un astfel de tratat? Cu siguranță - interesele organizației de management. Ce control asupra activităților organizației de management? Nici unul! Proprietarul se opune unei persoane juridice. Și pentru a schimba organizația de management, este necesar să se țină o adunare generală, să selecteze o altă organizație de management și să fie de acord nou acord. Și încă nu se știe dacă noua organizație managerială va fi mai bună decât cea anterioară.

Concluzie: gestionarea unei organizații de management este în prezent cea mai imprevizibilă modalitate de management.

Unde este ieșirea? Soluția este managementul HOA!

Ce este un HOA? HOA este o organizație non-profit care reunește proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe pentru administrarea în comun a unui ansamblu imobiliar dintr-un bloc de locuințe, asigurând funcționarea acestui complex, proprietatea, folosirea și, în limitele stabilite de lege, eliminarea. de proprietate comună într-un bloc de locuințe. Cota de proprietate asupra proprietății comune din casă (articolul 290 din Codul civil al Federației Ruse) este proporțională cu suprafața totală a apartamentului tău (articolul 42 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Codul locuinței al Federației Ruse prevede că proprietarii de spații rezidențiale sunt responsabili nu numai pentru întreținerea spațiilor lor, ci și pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente.

Proprietatea comună include paliere inter-apartamente, scări, lifturi, puțuri de lift, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri în care există utilități, precum și acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale unei case date, mecanice, electrice, echipamente sanitare și alte echipamente situate în această casă; terenul pe care se afla casa, cu elemente de amenajare si amenajare.

O asociație de proprietari este o entitate juridică creată de locuitorii înșiși, proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe, pentru a câștiga oportunitatea de a-și administra în mod independent și, de asemenea, eventual, de a-și opera locuința.

Plățile pentru utilități ale rezidenților sunt transferate direct în contul HOA pentru distribuirea ulterioară pentru nevoi, la discreția lor. După înregistrarea HOA, rezidenții și proprietarii care nu doresc să devină membri ai HOA încheie un acord de management cu HOA a locuinței lor. Consiliul HOA are dreptul de a transfera funcțiile de administrare a casei unei alte organizații de conducere. În acest caz, acordul de management este semnat de organizația de management, pe de o parte, și de Consiliul HOA, în numele proprietarilor, pe de altă parte. Probleme atât de grave precum educația și colectarea de fonduri suplimentare pentru fonduri de rezervă pentru restaurare, reparații la domiciliu, obținere fonduri împrumutateși împrumuturi bancare etc. intră exclusiv în competența adunării generale a proprietarilor - membri ai HOA, și se adoptă atunci când votează pentru aceasta cel puțin 2/3 din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații.

Cum gestionează un HOA o casă? Organul executiv al HOA este Consiliul. Consiliul execută hotărârile adunării generale a membrilor HOA. Cine este ales în Consiliul HOA? Proprietari de spații în casă! Adică tu sau vecinii tăi. Tu sau vecinii tăi vei administra prost casa? Nu, pentru că tu și vecinii tăi locuiești în propria ta casă. Îți administrezi singur casa, dar nu ești singur, ești o „partid”, ești o persoană juridică care acționează în condiții de egalitate cu ceilalți persoane juridice, tu stabilești singur ce fel de înțelegere, cu cine și la ce preț să închei, decizi singur câți bani trebuie să strângi pentru a-ți aduce și menține casa în ordine și a trăi demn în casa ta.

Concluzie: în prezent, managementul HOA este cel mai optim și mod eficient administrarea unui bloc de apartamente.

Prin crearea unui HOA, nu numai că nu pierdeți sprijinul orașului Moscova, ci, dimpotrivă, primiți avantaje speciale.

Decretul Guvernului de la Moscova nr. 1032-PP din 4 decembrie 2007 (Cu privire la oraș programul țintă pentru revizia blocurilor de apartamente din orașul Moscova „Proprietari responsabili - o casă renovată” pentru 2008-2014), se prevede că, în primul rând, reviziile vor fi efectuate în casele în care au fost create HOA (clauza 1.1). .1 Nr. 1032), și indiferent dacă a fost creat sau nu un HOA, reparațiile vor fi efectuate complet gratuit pe cheltuiala fonduri bugetare.

De ce a apărut această prioritate? Vedem că la implementarea programului „My Yard, My Entrance”, uneori apare o situație ciudată: orașul deversează fonduri uriașe în repararea intrărilor, amenajarea zonelor de curte, iar după un an și jumătate, toate aceste eforturi ajung în zadar. . prin eforturile locuitorilor înșiși și ale copiilor lor. Totul se prăbușește, se sparge și este acoperit cu inscripții indecente. Oamenii nu simt că sunt proprietarii tuturor acestor bunătăți. Mulți chiar cred că liftul aparține DEZ sau Moslift. Nu, apartine proprietarilor casei si se va repara pe cheltuiala lor.

Orașul, în detrimentul fondurilor bugetare, renovează casa și o transferă locuitorilor - aveți grijă de ea, pentru că data viitoare o veți repara cu banii dvs.

Mai devreme sau mai târziu - conform Codului Locuinței al Federației Ruse - proprietarii vor trebui să suporte integral costurile de întreținere și reparare a casei. Statul își va rambursa datoria pentru subreparații, dar este mai bine ca proprietarii să creeze rapid un HOA pentru a intra în timp util în programul de revizie.

Camera de Control și Conturi din Moscova a dezvăluit încălcări în timpul reparațiilor majore din 2008. De exemplu, s-a remarcat că în unele cazuri indicatorii de calitate ai lucrărilor de reparații efectuate, precum și unele elemente de finisare, nu îndeplinesc cerințele de confort și siguranță.

Este necesar să se creeze o asociație de proprietari (un comitet de casă, un comitet de autoguvernare publică teritorială sau, pentru început, cel puțin grupuri de inițiativă) nu atunci când casa este „reparată”, ci înainte de începerea lucrărilor. Pentru a ține totul sub control, orice organism de autoguvernare locativă va face, dar numai unul care funcționează efectiv.

Atunci când se organizează întâlniri ale proprietarilor de blocuri de apartamente, este necesară prezența obligatorie a clienților și a antreprenorilor generali, care trebuie să ofere informații detaliate despre tipurile și volumele de lucru.

În prezent, proprietarii de blocuri sunt informați despre:

• prin mass-media (ziare raionale și raionale, televiziune prin cablu, Internet);
• desfășurarea de ședințe;
• distribuirea materialelor informative.

Însă lipsa culturii juridice a proprietarilor, perioada scurtă de reforme a pieței din Rusia și compoziția socială eterogenă a proprietarilor fac ca sarcina de a organiza întâlniri ale proprietarilor să fie foarte dificilă. Incapacitatea de a colecta cantitatea necesară voturi (66,70% - adică 2/3 din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații), din cauza pasivității și neîncrederii acestora, complică sarcina de a lua o decizie privind renovările majore ale casei. Dezbinarea între proprietarii de blocuri de apartamente la o întâlnire în persoană nu va duce la decizie generală atât cu privire la aprobarea listei lucrărilor efectuate în timpul reparațiilor majore, cât și în chestiunile legate de participarea proprietarilor de spații la controlul producerii reparațiilor majore și la acceptarea lucrărilor după finalizarea acestora.

Atunci când se ține o întâlnire în lipsă pentru pregătirea unui pachet de documente (notificări și decizii), este necesar să existe echipament de copiere, componenţa personalului specialişti care pot răspunde la numeroase întrebări ale rezidenţilor. Proprietarii refuză să ia parte la această lucrare din cauza incompetenței și lipsei de timp liber. Atunci când folosesc resursele administrative ale departamentelor și specialiștilor GU IS, proprietarii dezvoltă neîncredere, iar această metodă va dura perioadă lungă de timp pentru transmiterea notificărilor, colectarea deciziilor și numărarea voturilor proprietarilor de blocuri și va duce la o întârziere în implementarea reparațiilor majore planificate.

Locuitorii ar trebui să știe:

• Statul nu va lăsa proprietarii fără ajutor în viitor. În fiecare district administrativ, în regiuni vor fi create centre de servicii, care va oferi cea mai diversă gamă de servicii pentru HOA. (selectare si asistenta in incheierea de acorduri intre HOA si organizatiile de exploatare, suport pentru astfel de acorduri. Asistenta in optimizarea costurilor si cautare resurse financiare pentru HOA. Controlul asupra cheltuirii fondurilor de către organizațiile care operează. Asistență juridică și contabilă independentă pentru activitatea HOA).
• Acordarea subvențiilor bugetare către HOA pentru întreținerea și reparațiile continue ale locuințelor administrate de aceștia va urma aceeași procedură ca și pentru direcțiile unui singur client, dar acestea vor merge direct în contul HOA.

Alte măsuri de sprijinire a HOA sunt specificate în detaliu în Decretul Guvernului de la Moscova nr. 398-1111 din 22 mai 2007 „Cu privire la Programul pentru sprijinirea și dezvoltarea asociațiilor de proprietari, locuințe și construcție de locuințe.

cooperative din orașul Moscova pentru 2007-2009 și sarcini pentru 2010” și publicațiile noastre anterioare.

Așadar, pentru a rezolva problemele locuințelor și serviciilor comunale, este necesară întărirea implicării rezidenților în gestionarea locuințelor lor.

Așadar, este nevoie de soluționarea problemelor presante de locuințe și servicii comunale, există resurse financiare alocate în aceste scopuri, a fost deschisă o stradă verde pentru crearea în masă a HOA-urilor. Este vorba despre principalul lucru - dorința și dorința locuitorilor orașului de a decide singuri soarta caselor lor.

Pentru toate întrebările legate de crearea unei asociații de proprietari, munca lor, ținând adunări generale și alte probleme de autoguvernare, puteți contacta oricând Instituția de Stat „Districtul IS din Khoroshevo-Mnevniki” în persoană sau prin telefon +7 499 728-39-95.

Acesta este un angajat al cărui post este prevăzut în tabelul de personal (cu condiția ca adunarea generală să fi aprobat astfel de personal).

Pentru această poziție este selectat cu atenție un profesionist din sectorul utilităților publice care are cunoștințe de primă mână asupra întregului mecanism de management al blocurilor de locuințe.

Un astfel de angajat pentru asociația de proprietari este nucleul, axa în jurul căreia se învârt toate activitățile HOA pentru a deservi și menține toate sistemele casei în stare de funcționare pentru aprovizionarea neîntreruptă cu resurse pentru fiecare sediu.

Referinţă: Dar aceasta nu este un substudiu pentru președinte, funcțiile acestora oficiali complet diferit.

Dacă preşedintele este angajat chestiuni administrative, atunci directorul casei este curat latura tehnica activitati, toti lucratorii ii sunt in subordine, de la instalator pana la curatenitorul de zona.

Managerul clădirii este omniprezent, știe unde trebuie reparată fațada, supapa trebuie înlocuită și ce subantreprenori trebuie implicați în lucrări speciale. El este cel care director general, care determină prioritatea cazurilor.

Cine poate fi angajat pentru acest post?

Un manager poate fi angajat pentru a lucra într-un HOA ca persoană fizică. persoană și antreprenor individual. Acest angajat trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

IMPORTANT: Deoarece această poziţie presupune răspundere financiară, atunci solicitantul trebuie să nu aibă trecut penal și să fie implicat anterior în furt.

Administratorul nu poate fi proprietarul?

Spre deosebire de președintele HOA, este posibil ca administratorul clădirii să nu aibă nimic de-a face cu blocul de locuit deservit de parteneriat. Prezența proprietății în această casă nu este nici o condiție prealabilă, nici un obstacol.

Principala cerință pentru un administrator de proprietate este profesionalismul în domeniul utilităților publice.

Responsabilitati si fisa postului

Responsabilitățile conducătorului clădirii sunt următoarele:

IMPORTANT: Managerul casei controlează emiterea și cheltuielile materialele necesare, scule, achiziționează piese de schimb, echipamente etc. și efectuează ștergeri.

De asemenea, acest manager nu este lipsit de hârtie, trebuie să aibă o idee despre starea plăților, să participe la eliberarea certificatelor, la elaborarea și implementarea măsurilor pentru pregătirea tuturor sistemelor MKD în timpul iernii și verii; perioade etc.

Fișa postului directorului clădirii conține și alte secțiuni: pe lângă îndatoriri, această instrucțiune descrie și drepturile sale, condițiile de muncă și de plată, responsabilitatea, programul de muncă și odihnă.

Mai jos este un exemplu de document:

Ce drepturi are?

Administratorul de proprietate are următoarele drepturi:

ATENŢIE: Managerul casei are dreptul de a cere tratament respectuos și asigurarea locului de muncă cu tot ce este necesar pentru maxim munca eficienta.

Cât este salariul?

Poziția de manager de casă HOA necesită cunoștințe, educație și abilități speciale, dar este și bine plătită. Salariul mediuîn această funcție în anul 2017 în următoarele limite:

Câștigurile unui manager de casă diferă semnificativ în funcție de regiune, ceea ce sugerează că nu toată lumea a trecut la noi metode de administrare a blocurilor și nu a apreciat pe deplin importanța unui bun manager.

Care sunt conditiile de munca?

Ziua de lucru a unui manager de nivel mediu într-un HOA este plină peste măsură. Din punct de vedere fizic, el nu poate și nu ar trebui să se afle pe teritoriul blocului de apartamente tot timpul: este nevoie să participe la întâlniri, negocieri, în instanțe, la seminarii, dar în timpul orelor de funcționare, precum și la recepțiile rezidenților, este necesar să fie la fața locului.

REFERINŢĂ: Managerul clădirii are propriul birou, prezența unui calculator în care este o condiție indispensabilă în 2017.

Are dreptul să-i ceară locul de munca a fost echipat într-un mod convenabil pentru angajatul însuși și pentru vizitatorii săi, mai ales că primește nu numai subordonații săi, ci și proprietarii spațiilor, antreprenorii și reprezentanții companiilor furnizoare de resurse etc.

Programul zilei de lucru este de 8 ore, dar dacă apare un accident sau o condiție premergătoare urgenței, acest manager poate fi chemat la șantier în orice moment al zilei.

Contract de munca cu managerul HOA

Unul dintre tipurile de contracte se poate incheia cu directorul imobilului pentru munca in parteneriat - dreptul muncii sau dreptul civil.

La alegerea primei opțiuni, angajatul și conducerea acestuia sunt supuse cerințelor de conformitate cu Codul Muncii al Federației Ruse, a doua - Codului de procedură civilă al Federației Ruse.

Un contract de muncă este cel mai preferat tip de formalizare a relațiilor, din momentul încheierii sale, managerul este protejat și are toate drepturile, inclusiv concediu, concediu medical și concediere strict în cadrul legii, iar nivelul câștigurilor va corespunde strict cu cel specificat la masa de personal parteneriat.

Un exemplu de document în fotografia de mai jos:

Adesea, asociațiile de proprietari merg chiar și până la angajarea unui manager cu accent anti-criză, un astfel de manager va identifica punctele slabe, va optimiza activitățile echipei și va asigura ordinea și curățenia completă, echipamentele mereu funcționale, subordonarea neîndoielnică a mecanicilor, electricienilor; , instalatori etc.

Un specialist de clasă în poziția de manager de clădire este o mană cerească atât pentru consiliu, cât și pentru rezidenți.

De fapt, sunt foarte puține astfel de case. Aceasta este și vina locuitorilor, care nu pot menține întotdeauna curățenia acolo unde locuiesc, precum și vin Marea Britanie, la urma urmei, ea este cea care ar trebui să stimuleze dorința de a menține ordinea în locuitori și ea însăși ar trebui să fie interesată să se asigure că casa are aspectul potrivit.

Informații generale

După cum știți, astăzi în țara noastră există două forme organizatorice și juridice de administrare a unui bloc de locuințe.

Prima dintre ele este Regatul Unit, o organizație cu o structură clar stabilită, drepturi și responsabilități în ceea ce privește managementul.

Dar proprietarii de spații din mai multe case nu recurg întotdeauna la această formă. Opțiunea este mult mai atractivă. Există o serie de motive pentru aceasta.

În primul rând, proprietarii sediului sunt în fruntea acestei organizații, ceea ce înseamnă că chiar și vârful organizației va interesat de îmbunătățirea clădirii.

În al doilea rând, o astfel de organizație forma juridica functioneaza mult mai armonios, mai simplu si se supune proprietarilor. Desigur, parteneriatul are propria sa ierarhie. Există o prezență în ea - proprietari activi, precum și.

Președintele este cel care este în mare parte responsabil pentru realizarea anumitor acțiuni privind amenajarea proprietății comune.

Dar, mai recent, prezența unui manager de asociație de proprietari a devenit o întâmplare comună în asociația de proprietari. Mulți încă nu știu despre prezența ei, iar cei care știu nu pot înțelege ce fel de față este aceasta și ce funcții importante îndeplinește?.

Dacă nici tu nu știi răspunsurile la aceste întrebări, te invităm să citești textul articolului nostru și să înveți ceva nou pentru tine și, cel mai important, informatii utile.

Concept

Să începem cu ce este o asociație de proprietari. Altfel, riști să te încurci în terminologie.

Deci, o asociație de proprietari este o organizație

Această organizație, în ciuda a ceea ce poartă caracter necomercial, gestionează contul format de rezidenți pentru nevoile casei, și responsabilitatea principală a acestei organizații este menținerea în stare și ordine corespunzătoare. Să explicăm cum se manifestă acest lucru.

Responsabilitatea parteneriatului include menținerea comunicațiilor la o calitate adecvată, amenajarea zonei comune, eliminarea la timp a defecțiunilor și așa mai departe.

În general, asociația de proprietari administrează un bloc de locuințe. Consiliul de administrație al parteneriatului decide unde să cheltuiască fondurile, ce să repare în primul rând și la ce să acorde atenție.

Președintele aprobă sau respinge inițiativa acestora. Asemenea cel mai înalt organ de conducere al parteneriatului- este vorba de o ședință a proprietarilor unui bloc de locuințe, care se întrunește fie din proprie inițiativă, fie prin convocarea președintelui pentru soluționarea problemelor generale.

Ceea ce face el?

Managerul este o persoană fizică care desfășoară și activități de îmbunătățire în cadrul asociației de proprietari. Dacă este convenabil pentru tine, poți lua în considerare angajat.

În același timp acest angajat poate chiar să aibă statutul de antreprenor individual și să fie invitat să îndeplinească anumite sarcini. El își poate desfășura activitățile contra cost în mai multe parteneriate deodată proprietarii de case.

În plus, este important de știut că cu acest cetățean se pot încheia două tipuri de contracte.

Primul este binecunoscut și popular.

Se încheie între asociația de proprietari și administrator. Acesta stabilește principalele obligații ale părților, drepturile, precum și conditiile necesare cooperare.

Adesea pot încheia înțelegeri cu el contract civil, care are și forță juridică.

O trăsătură distinctivă a acestui act este faptul că salariatul devine obiect prestator de servicii pentru anumite conditii o anumită perioadă de timp, și nu un angajat permanent ca în cazul unui contract de muncă.

Care este diferența față de președinte?

Mulți oameni confundă pozițiile de președinte al unui parteneriat și de manager. De fapt sunt doi poziții complet diferite, care nici măcar nu se poate intersecta în niciun fel.

Președintele este șeful HOA care este responsabil de organizare probleme juridice, precum și problemele financiare, analizează deciziile și dorințele rezidenților și, de asemenea, face ajustări și inițiative. Activitățile sale sunt administrative.

În ceea ce privește managerul, activitățile sale sunt și ele legate de munca administrativa, însă, exercită mai degrabă controlul asupra activităților angajaților, nu introduce nicio inițiativă, ci oferă asistență în creșterea funcționalității muncii angajaților parteneriatului.

În plus, raportează președintelui în calitate de angajat angajatorului, se angajează respectați regimul intern și nu îl încălcați fără un motiv întemeiat.

Puteți găsi un exemplu de descriere a postului pentru un manager HOA.

De ce este nevoie?

Un astfel de angajat, așa cum am spus deja, crește eficiența a muncii prestate. El joacă rolul de controlor, manager și analist în același timp, hotărând cine ar trebui înlocuit, la ce este mai bine să te concentrezi și la ce poate aștepta.

Un astfel de lider a devenit o figură indispensabilă în ultimii ani, deoarece, având experiență de lucru relevantă, poate cu ușurință determina principalele directii de actiune, și, de asemenea, raportați dacă vreunul dintre angajați își face treaba prost sau se sustrage complet.

Poate HOA să funcționeze fără acest angajat angajat? Foarte multă vreme, asociațiile de proprietari au funcționat fără ele și acest lucru s-a potrivit destul de bine tuturor.

Dar astăzi, când scopul tuturor organizațiilor este de a crește funcționalitatea, această poziție este pur și simplu necesară pentru a avea control maxim asupra a ceea ce se întâmplăși să utilizeze cât mai eficient resursele.

Adevărat, mulți proprietari de case din blocuri de apartamente nu înțeleg necesitatea unei astfel de poziții. Acești indivizi cred că plătesc bani ca recompensă unei persoane care nu-i merită complet.

De fapt, acesta nu este cazul și funcționează angajat bun va fi vizibil în câteva luni. Dacă nu, atunci puteți oricând să ridicați problema la o întâlnire la nivel de casă cu privire la concedierea și rezilierea contractului cu o astfel de persoană.

Cum se prescrie?

Directorul este numit prin depunerea candidaturii sale la adunarea generală a casei. Președintele singur nu poate angaja un astfel de cetățean fără votul proprietarilor.

La întâlnire se discută necesitatea muncii unui astfel de specialist, iar calitățile sale sunt caracterizate. Prin vot, proprietarii de spații din blocurile de apartamente decid Este necesar un astfel de angajat? ei azi sau nu.

Dacă majoritatea este de acord, atunci la ședință se întocmește un contract de muncă sau de drept civil cu această persoană.

Clauzele contractului se discută cu atenție și cu proprietarii și dacă există vreo neînțelegere se acceptă una sau alta clauză. prin vot.

După aceasta, atunci când acordul este semnat de ambele părți simultan, managerul angajat este considerat un angajat cu drepturi depline al parteneriatului și își poate începe atribuțiile.

Statut juridic angajati obligatoriu trebuie specificat în contractul cu acesta.

Dacă angajatul este reprezentat ca persoană fizică, atunci el nu poate acționa ca furnizor de servicii de utilități, apoi dobândește statutul organizatoric și juridic de controlor pentru implementare utilitati. Dacă el este antreprenor individual, atunci totul este mult mai simplu aici.

Care este treaba?

Nu trebuie să vă gândiți că poziția șefului HOA se reduce doar la control. Se dovedește că, dacă toată lumea munceste din greu și realizează în mod regulat acțiuni pentru a menține casa în stare corespunzătoare, atunci își primește salariul degeaba?

De fapt, nu, managerul a făcut-o multe alte funcții, pe care vom încerca să le enumerăm în întregime:

În caz contrar, ajută la îndeplinirea lucrărilor și se ocupă în principal de activități administrative și de afaceri.

Sfera financiară este în afara controlului managerului, care poate fi încredințată doar adunării proprietarilor sau direct președintelui.

Modalități de a interacționa cu HOA

Există două modele de interacțiune între manager și asociația de proprietari și fiecare a prins rădăcini într-o măsură sau alta.

Primul model se rezumă la faptul că acest angajat exercită control atunci când se desfășoară activitatea angajați permanenți.

Această schemă este simplă pentru angajat, dar nu profitabilă din punct de vedere al cheltuielilor bugetare.

Al doilea model se rezumă la faptul că managerul exercită din nou controlul, iar munca este efectuată de antreprenor. Simplitatea acestei scheme este că antreprenorul este angajat o singură dată și nu în mod continuu.

Aceasta dă oportunitatea de a economisi baniîntr-un moment în care nu există muncă și nu este nevoie să plătiți angajatul pentru timpul de nefuncționare.

Responsabilități și drepturi

Un astfel de manager angajat are multe drepturi și responsabilități.

Ne-am familiarizat cu acesta din urmă în paragraful de mai sus.

Cât despre drepturi, atunci acest lider poate conta pentru plata la timp a muncii lor, pentru concediu, precum și pentru respectarea drepturilor lor de muncă.

Nimeni nu are dreptul să-l concedieze fără motiv, dacă nu se prevede altfel prin contractul de muncă sau legea civilă.

Responsabilitate

Ca oricare altul oficial, acest angajat are răspunderea penală și financiară pentru neexecutarea oricăror acțiuni sau încălcarea clauzelor contractuale.

Legea nu prevede o răspundere specifică, dar statutul parteneriatului definește posibilitatea de recuperare de la un angajat numerar ca parte a prevenirii acțiunilor incorecte.

Dacă încă nu știi dacă există un manager salariat în casa ta, este timpul să afli acest fapt. Este posibil ca această persoană să-și îndeplinească corect funcția de mult timp și nici măcar nu știați despre asta.

Familiarizați-vă cu activitățile sale pentru că numai dvs., cunoscând starea locuinței dvs., puteți judeca performanta acest oficial.

Oricine urmărește îndeaproape modificările din legislație este conștient de ce să ceară de la cei relevante structuri municipale eficacitatea este pur și simplu lipsită de sens - guvernul Federației Ruse a dat undă verde fiecărui proprietar al apartamentului său.

A apărut o oportunitate de a organiza o structură non-profit al cărei scop este gestionarea și controlul proprietății comune. Asociația de proprietari deține control deplin asupra unde se cheltuiesc banii colectați de la rezidenți și asupra calității serviciilor achiziționate.

După colectarea datelor despre toți proprietarii de proprietăți din teritoriul controlat, are loc o ședință deschisă în persoană a tuturor rezidenților, la care sunt alese organele de conducere ale Asociației Proprietarilor de Case. Alegerea voluntară este susținută de procesul-verbal al ședinței și de formularele de vot ale fiecărui participant. Rezultatul unei alegeri la care au fost prezenți cel puțin jumătate din toți proprietarii de proprietăți poate fi considerat legal.

Inițial determinat organ executiv- auditorul și membrii consiliului de administrație, se aprobă statutul organizației. Termenul consiliului de administrație al grupului selectat este determinat de statut. Practic nu depășește 24 de luni. Cel mai înalt organ de conducere este adunarea generală a membrilor organizației. În plus, pe baza articolului 147 din Codul locuinței al Federației Ruse, președintele parteneriatului este ales dintre membrii consiliului de administrație, care gestionează complet HOA. Adunarea membrilor parteneriatului este competentă să:

• introduce orice amendamente la Carta HOA;
• ia o decizie privind reorganizarea sau;
• alege membrii consiliului și comisiei de audit;
• stabiliți cuantumul cotizației de membru;
• organiza fonduri suplimentare pentru HOA - un fond de finanțare de rezervă, un fond pentru lucrări de restaurareși renovarea zonelor comune;
• ia decizii privind obținerea unui împrumut de la bănci;
• determinarea principalelor domenii de investitie;
• aprobă planul de activitate financiară al organizației;
• luați în considerare plângeri împotriva actualelor organe de conducere ale HOA (am scris despre plângeri);
• determina valoarea plăților către membrii activi ai parteneriatului;
• ia decizii privind închirierea spațiilor și teritorii controlate.

După cum sa spus mai devreme, toate acțiunile și competențele organelor de conducere ale HOA strict reglementată de carta adoptată. Conform acestui document, se stabilește frecvența și momentul convocării membrilor parteneriatului. Adesea, întâlnirea are loc o dată la 30 de zile. Desfășurarea ședinței și deciziile luate sunt strict înregistrate, iar procesele-verbale sunt stocate în arhive pentru o perioadă lungă de timp.

Președintele HOA primește plată pentru îndeplinirea atribuțiilor sale, în timp ce membrii consiliului lucrează gratuit. Organele de conducere desfășoară activități de birou și contabilitate. La tribunal așa organizatie nonprofit Sunt ridicate absolut toate problemele financiare privind susținerea vieții teritoriului controlat. În prezent, procesul de management al Asociației de Proprietari este reglementat de actul constitutiv al organizației.

Carta subliniază în mod clar toate drepturile și responsabilitățile structurii și organelor de conducere. Aspectele menționate în acesta nu ar trebui să contravină legislației Federației Ruse și documentelor legale locale. Această lucrare trebuie să conțină:

• Numele, adresa HOA și alte informații generale;
• scopul creării unei structuri nonprofit;
• drepturile și obligațiile membrilor HOA;
• clauzele care reglementează activitățile președintelui societății, ale auditorului și ale membrilor consiliului de administrație;
• procedura si frecventa colectarii;
• algoritm de eliminare a structurii.

Tipuri de activități

Pentru atingerea scopurilor specificate în document fondator, HOA are tot dreptul să pună în aplicare activitate economică, în baza articolului 152 din Codul locuinței al Federației Ruse. Condiție obligatorie Organizarea HOA este delimitarea competentă a teritoriului dacă procedura se desfășoară corect, toate mansardele, subsolurile și zona înconjurătoare vor fi sub controlul Asociației de Proprietari.

Comercial

Conform articolul 24 Cod civil Federația Rusă, HOA are dreptul de a efectua activitate antreprenorială, dacă este necesar pentru a vă atinge obiectivele. Sub comercial sau activitati financiare trebuie acceptate manipulările cu titluri de valoare - achiziționarea și vânzarea acestora, producția de bunuri și servicii.

În practică, Asociația de Proprietari poate folosi resursele financiare care se află în cont în structură și poate lua decizii privind gestiunea imobilului și oportunitatea utilizării acestuia.

Parteneriatul poate solicita structurii bancare un împrumut pentru nevoi specificate. Membrii consiliului de administrație și managerul pot oferi o cotă din teritoriul controlat pentru utilizare temporară (închiriere) în vederea obținerii de resurse financiare care vor fi utilizate pentru nevoile parteneriatului. Această oportunitate este oferită cu condiția ca drepturile și interesele proprietarilor să fie respectate. Cum să vezi? Citiți-l urmând link-ul.

Economic

Pe baza paragrafului 2 al articolului 152 din Codul locuinței al Federației Ruse, HOA are dreptul de a se angaja în următoarele tipuri de activități economice:

• utilizarea, întreținerea și repararea la timp a imobilelor și a teritoriului controlate;
• construirea de obiecte imobiliare suplimentare într-o clădire cu mai multe etaje (pe baza deciziei adunării membrilor HOA);
• închirierea unei cote dintr-un teritoriu comun sau imobil.

Dividendele primite ca urmare a operațiunilor de mai sus sunt utilizate în scopurile specificate în statut.

De exemplu, aceasta ar putea fi amenajarea unei curți, construirea unui loc de joacă sau foișoare, asfaltarea trotuarelor sau repararea unui drum.

În cazul în care proprietarii de proprietăți folosesc fondurile primite cu rea-credință, parteneriatul are dreptul de a cere o rambursare procedura judiciara.

Destul de des, președintele ales al parteneriatului nu are ocazia, și uneori chiar dorința, să-și părăsească locul principal de muncă și să se dedice în întregime faptelor bune. Prin urmare, există o tendință tot mai mare de a atrage un individ care va determinați principalele direcții de dezvoltare și lucrați la administrarea casei. Această persoană este managerul. Conducerea HOA poate încheia un contract de muncă cu o persoană fizică care solicită funcția de manager, incluzându-l astfel în personalul HOA.

Citiți mai multe despre responsabilitățile președintelui.

Contract de munca

Potrivit articolului 57 Codul Muncii Federația Rusă, în contractul de muncă () al persoanei care îl încheie, este necesar să se indice detaliile pașaportului viitorului angajat, numele parteneriatului și mărcile de înregistrare ale întreprinderii, locul și data încheierii, numele a locului efectiv de muncă al salariatului. Desemnat responsabilități de serviciuși condițiile, precum și programul de lucru, disponibilitatea și valoarea compensației și a plății.

În cazul în care datele de mai sus nu au fost incluse în contract de munca, este încă considerat valabil. Modificările privind datele lipsă se fac direct textului contractului, iar condițiile nespecificate sunt indicate în aplicație specială.

Descrierea postului

Acest document reglementează pe deplin drepturile și obligațiile managerului, eficientizează procesul muncii. Fișa postului este prescrisă de președinte și aprobată de avocați. Se întocmește în două exemplare, dintre care unul rămâne la organele de conducere ale parteneriatului, al doilea se dă administratorului.

Documentul trebuie să cuprindă abilitățile necesare pe care trebuie să le aibă managerul, îndatoririle și drepturile sale. Până în prezent, nu a fost adoptat niciun document legislativ care să reglementeze conținutul și procesul de elaborare a fișelor posturilor. Prin urmare, conducerea HOA are dreptul de a dezvolta personal un astfel de document ().

Raportarea către proprietari

Foarte des, într-o casă administrată de un HOA, coexistă cetățeni „obișnuiți” și membrii parteneriatului. Atât a doua categorie de oameni are dreptul de a revizui documentația organizației, dar nivelul lor de acces va fi diferit. Momentan, algoritmul de furnizare a documentației solicitate nu a fost elaborat la nivel de stat, deci ce documente să arate și care nu este decis de conducerea HOA. Lucrări furnizate pentru revizuire rezidenților obișnuiți ai unei clădiri cu mai multe etaje:

• procesele verbale ale întâlnirii participanților la HOA, care sunt stocate în arhive;
• documente care confirmă deciziile luate cu privire la aspectele puse pe ordinea de zi - contracte de închiriere, și rapoarte privind lucrările efectuate;
• Statutul Asociației Proprietarilor.

Pe lângă toate documentele de mai sus, un membru al comunității are dreptul de a accesa documentația financiară, și anume:

• estimări de venituri și cheltuieli;
• rapoarte privind activitatile financiare.

Chitanțe

Una dintre formele de raportare către membrii comunității o reprezintă chitanțele pentru plata cotizațiilor de membru. Este important ca fiecare chitanță să fie susținută de un cec casa de marcatși avea toate plăcuțele de înmatriculare HOA. Un astfel de document trebuie să includă informații despre membrul parteneriatului și adresa sa de domiciliu. Flux contul curent al destinatarului și al acestuia cod de identificare, scopul plății și pentru ce perioadă se efectuează, precum și cuantumul contribuției și semnătura plătitorului.

După cum s-a scris anterior, atunci când ținem ședințe ale Asociației de Proprietari, progresul întâlnirii și toate deciziile luate sunt consemnate în protocol. Procesul-verbal afișează toate problemele care au fost aduse în discuție și măsurile luate. Numele și prenumele membrilor prezenți ai parteneriatului trebuie înscrise cu semnături personale în mod corespunzător.

Procesele-verbale sunt ținute de un secretar care este invitat special la astfel de evenimente. Protocolul statistic mediu trebuie să conțină numărul de înregistrare al documentului, denumirea ședinței indicând natura ședinței, data și ora ședinței, precum și numărul de persoane prezente, ordinea de zi, indicând toate problemele și motivele întâlnirii. La finalul documentului, este necesar să se consemneze rezultatul votului și să semneze semnăturile tuturor celor prezenți.

Împuternicire

Destul de des, din anumite motive, managerul nu își poate îndeplini pe deplin funcțiile, atunci pentru a asigura viața parteneriatului este necesar să se elibereze o împuternicire managerului (). Un astfel de document permite angajatului să-și apere opinia președintelui la adunările generale ale membrilor Asociației de Proprietari și adunările generale proprietarii de proprietăți, participă la vot pentru toate problemele anunțate pe ordinea de zi.

Contestați în instanță decizia luată de organul de conducere al HOA „Nume”, în cazul în care acestea încalcă drepturile președintelui ca membru al unei astfel de organizații, semnează și efectuează alte acțiuni necesare pentru a-i reprezenta interesele la ședință.

Managerul are dreptul de a administra teritoriul controlat cu drept de gestiune economică, și poate semna și documente de importanță primordială.

Politica contabila

Politica contabilă competentă () este un aspect destul de important în dezvoltarea și formarea unui HOA cu drepturi depline. Vă permite să controlați aproape toate finanțele și activitățile întreprinderii de către proprietarii înșiși și să determinați schemele legale de impozitare optime. Politica contabilă ar trebui să acopere aspecte organizaționale și să reflecte formarea datelor pe segmente. Dispune de metode de evaluare a soldului activelor și pasivelor, reglementează tarifele pentru servicii și generează informații afișate în rapoarte.

Sigiliu

Conform Rezoluției Serviciul Federal statistici de stat Federația Rusă, întreținerea documentației raportare strictă, înregistrările de lucruși documentele primare, necesită un sigiliu cu numele complet al organizației non-profit. În baza paragrafului 5 al articolului 135 din Codul locuinței al Federației Ruse, Asociația Proprietarilor de Case are dreptul de a avea ștampile cu numele său, precum și formulare (am scris deja despre acest lucru în articol), o emblemă înregistrată, o bancă. cont și alte detalii.

Standardul de divulgare

Codul locuinței al Federației Ruse există cerințe pentru dezvăluirea informațiilor HOA. Parteneriatul trebuie să ofere acces gratuit la date privind principalii indicatori ai activității sale, ordinea lucrărilor efectuate și costul acesteia. Toate caracteristicile dezvăluirii și furnizării unor astfel de informații sunt aprobate de Standardul de divulgare a informațiilor organizaționale din 23 septembrie 2010.

În conformitate cu acesta, HOA sunt obligate să furnizeze date fie pe site autoritatile locale administrare, sau pe site-ul web ramura executiva. Este obligatorie amplasarea informațiilor pe rafturi sau standuri la intrarea în clădirea controlată. De asemenea, HOA trebuie să furnizeze date pe baza solicitărilor primite atât de la membrii parteneriatului, cât și de la proprietarii de proprietăți.

Conform paragrafelor 6 și 15 din Standard, datele furnizate pe site, standuri și rafturi trebuie păstrate timp de 5 ani. Filiala locală a Inspectoratului de Stat pentru Locuințe monitorizează conformitatea cu cerințele Standardului.

Foarte des, dificultăți apărute în Asociația de Proprietari sunt asociate cu o înțelegere incorectă a obiectivelor stabilite de toți membrii. După ce și-a îndeplinit misiunea atribuită, HOA devine pur și simplu inutilă, prost organizată și nepregătită pentru a îndeplini noile obligații și planuri.

Sistem de control Apartament HOA acasă se referă la tip organizatoric, cu toate trăsăturile și nuanțele sale caracteristice. Fără îndoială, trebuie să corespundă unei scheme de control cu ​​abilitatea feedback. Atunci când se organizează un parteneriat, ar trebui să se țină cont de faptul că un astfel de sistem este destul de nou și nu a fost studiat, iar analogi similari pur și simplu nu există.