Ce este un acord de încredere? Cum să întocmești legal un contract de administrare a trusturilor imobiliare. Rezilierea contractului

Un contract de administrare a trustului de proprietate se întocmește în cazurile în care proprietarul își transferă proprietatea unei persoane care o va administra în interesul proprietarului sau al altei entități. De obicei, proprietatea este transferată conducerii pentru o utilizare și o extracție mai eficiente cel mai mare beneficiu. Uneori, un obiect intră în administrarea trustului dacă temporar nu există persoane obligate să se ocupe de el (de exemplu, până când moștenitorii intră în drepturi de moștenire, un notar are dreptul de a încheia un acord privind gestionarea trustului a proprietății).

Părțile la acord includ:

1. Fondatorul managementului este proprietarul obiectului.
2. Un mandatar este o entitate care își asumă responsabilitatea pentru gestionarea proprietății.
3. Beneficiar (figură opțională) este persoana în interesul căreia este utilizat obiectul. In situatia in care nu este specificat in contract, profitul din folosirea obiectului este primit de fondatorul managementului.

De regula generala mandatarul poate fi o persoană fizică cu statut de antreprenor individual sau o organizație comercială. Această regulă este destul de logică, deoarece activitatea managerului este antreprenorială. Dacă un contract de administrare a trustului de proprietate este încheiat pe motivele specificate în lege, atunci nu există o astfel de restricție.

Pentru cei care doresc să întocmească un contract de administrare a trustului de proprietate, un eșantion al acestui acord este disponibil pe site-ul nostru web.

Ce obiecte pot fi transferate managementului?

Acele obiecte din care se poate obtine profit ca urmare a gestiunii lor sunt transferate in managementul increderii. Managementul implică o varietate de acțiuni legale și efective efectuate pentru a obține profit (de exemplu, închirierea unei părți a terenului și cultivarea produselor agricole pe alta).

De regulă, se întocmește un acord de administrare a trustului de proprietate pentru gestionarea bunurilor imobiliare (comerț cu amănuntul, spații de birouri etc.) sau a unui complex imobiliar (de exemplu, o întreprindere). Dintre lucrurile mobile, titlurile de valoare sunt cel mai adesea transferate conducerii. Fondurile în sine nu pot intra în managementul încrederii, dar dacă sunt parte integrantăîntreprinderi, apoi intră în management împreună cu alte componente ale acestui complex imobiliar.

Elementele gajate pot fi transferate către managementul trustului, dar acest lucru nu va împiedica creditorul gajat să încaseze suma datoriei de pe o astfel de proprietate. În acest sens, proprietarul este obligat să notifice administratorului că i s-a impus o grevare sub formă de gaj asupra bunului care îi vine. Dacă nu face acest lucru, atunci administratorul are dreptul să rezilieze contractul de administrare a trustului de proprietate prin instanță și să primească o compensație egală cu remunerația anuală.

Cum se întocmește un contract de administrare a trusturilor imobiliare? Formular de contract

Descărcați contractul

Legea stabilește că un contract de administrare a trustului de proprietate trebuie să fie întocmit strict în scris. Dacă această condiție nu este îndeplinită, acordul dintre proprietar și administrator va fi considerat nevalid.

Executarea unei tranzacții are propriile sale particularități în cazurile în care bunurile imobiliare sunt transferate conducerii. Regulile de întocmire a unui contract de administrare imobiliară sunt similare cu regulile stabilite pentru cazul vânzării acestuia. În special, un acord de administrare a trustului de proprietate ar trebui să fie înregistrat la Rosreestr dacă următoarele intră în administrare:

• spaţiu de locuit;
• întreprindere.

În alte cazuri, la transferul către un curator imobiliar, nu se înregistrează acordul în sine, ci doar faptul transferului proprietății.

Caracteristicile contractului de administrare a trustului de proprietate

Acest acord are unele asemănări cu alte tranzacții. Astfel, în cadrul unui contract de agenție, agentul, ca și mandatarul, efectuează diverse acțiuni (actuale și semnificative din punct de vedere juridic) în interesul celeilalte părți. Într-o relație de închiriere, chiriașul folosește proprietatea altcuiva, inclusiv pentru profit. Managerul face la fel.

Cu toate acestea, contractul de administrare a trustului de proprietate are câteva caracteristici:

1. Managementul se realizează într-o perioadă specifică.
2. Managerul efectuează întotdeauna tranzacții cu proprietate în nume propriu (spre deosebire de un agent care poate acționa în numele clientului).
3. Administratorul nu acționează în interesul său (spre deosebire de chiriaș), ci în interesul proprietarului imobilului sau al beneficiarului.
4. Spre deosebire de un agent care execută instrucțiuni specifice de la client, mandatarul este liber în acțiunile sale. El alege în mod independent metodele optime de management al proprietății și le implementează.
5. Un obiect introdus în managementul încrederii trebuie separat de alte proprietăți ale proprietarului și managerului. Acest obiect nu poate fi încasat pentru datoriile proprietarului său (cu excepția proprietății ipotecate și în caz de faliment).

Termenii contractului de administrare a trustului de proprietate

Codul civil enumeră clar condițiile care trebuie reflectate în textul acordului. Fără acordul părților, contractul de administrare a trustului de proprietate este pur și simplu considerat neîncheiat. Astfel, condițiile esențiale includ:

Nu-ți cunoști drepturile?

• despre obiectele transferate managerului (proprietatea complexă este transferată conform inventarului);
• subiectul în interesul căruia se va implementa acordul;
• valoarea remunerației pe care proprietarul o va plăti managerului (dacă nu se așteaptă remunerația, atunci textul acordului ar trebui să indice în mod direct natura sa gratuită);
• durata contractului (maximum 5 ani).

Termenii rămași ai contractului de administrare a trustului de proprietate nu sunt obligatorii. Cu toate acestea, pentru a evita dezacordurile și ambiguitățile, merită reflectat în acord:

• prezența restricțiilor asupra anumitor tranzacții cu proprietate (de exemplu, interdicția înstrăinării acesteia);
• capacitatea de a dispune de bunuri imobiliare;
• frecvența prezentării de către manageri a rapoartelor privind activitatea lor;
• dreptul managerului de a încredința efectuarea anumitor acțiuni unei alte entități;
• motivele rezilierii anticipate a contractului;
• procedura de compensare a cheltuielilor managerului efectuate în îndeplinirea obligațiilor sale;
• drepturile și obligațiile părților;
• răspunderea părților în caz de încălcare a contractului.

Are managerul vreo responsabilitate?

Pentru îndeplinirea necorespunzătoare a atribuțiilor sale (în special, managementul proprietății de proastă calitate), administratorul poartă răspunderea proprietății. În acest caz, el trebuie să compenseze:

• către beneficiar - profit pierdut;
• proprietarului - paguba cauzata de paguba proprietatii.

Administratorul este eliberat de raspundere daca poate dovedi ca prejudiciul a fost cauzat din cauza de forta majora sau ca urmare a actiunilor proprietarului sau beneficiarului.

În cazul în care managerul, la încheierea tranzacțiilor cu terți, depășește limitele de autoritate stabilite pentru el, el va fi responsabil pentru astfel de tranzacții în mod independent. Cu toate acestea, în acest caz, fondatorul managementului va trebui să demonstreze că terții știau (sau ar fi trebuit să știe) că managerul depășește limitele stabilite.

În alte cazuri, cheltuielile pentru tranzacțiile încheiate de administrator în procesul de administrare a proprietății sunt plătite pe cheltuiala unei astfel de proprietăți. Dacă valoarea acestei proprietăți nu este suficientă pentru a acoperi toate datoriile, proprietatea administratorului este supusă recuperării. Dacă în acest caz nu este posibilă rambursarea integrală a datoriilor, imobilul aparținând fondatorului conducerii este recuperat.

În ce cazuri se încheie contractul?

La expirarea termenului contractului de administrare a trustului de proprietate, relația dintre părți încetează dacă cel puțin una dintre părți declară acest lucru. În acest caz, obiectul trebuie returnat proprietarului său. Dacă nici proprietarul, nici managerul nu doresc să înceteze cooperarea, contractul se consideră prelungit pentru aceeași perioadă.

În plus, relațiile în temeiul contractului de administrare a trustului de proprietate sunt încetate:

• dacă beneficiarul refuză profitul conform contractului sau în cazul decesului său (cu excepția cazului în care contractul prevede că în acest caz dreptul de a primi profitul trece către o altă persoană);
• apariția unor împrejurări care împiedică managerul să execute personal contractul, dacă în acest caz el (sau fondatorul) intenționează să înceteze cooperarea;
• proprietarul ia decizia de a rezilia contractul (în această situație, el este obligat să plătească managerului remunerația specificată în contract);
• falimentul fondatorului managementului, care are calitatea de antreprenor individual;
• în cazul recunoașterii managerului ca incompetent total sau parțial, declararea acestuia în stare de faliment, precum și în caz de deces.

Exemplu de model de contract de gestionare a trustului de proprietate

ACORD DE GESTIUNE A ÎNCREDIILOR

g.___________ „__”________ ____ g.

Reprezentați de ________________________, acționând pe baza _________________, denumită „Partea 1”, și _______________________ reprezentați de ________________________, acționând pe baza _________________, denumită „Partea 2”, au încheiat prezentul acord după cum urmează:

1. OBIECTUL ACORDULUI

1.1. Partea 1 transferă proprietatea către Partea 2 pentru gestionarea trustului conform listei cuprinse în clauza 2 a acordului pentru perioada specificată în secțiunea 4 a acordului, iar Partea 2 se angajează să administreze această proprietate în conformitate cu termenii acordului.

1.2. Proprietatea transferată în gestionarea trustului este proprietatea Părții 1, după cum este confirmat de ______________________.

2. OBIECTUL MANAGEMENTULUI ÎNCREDELOR

Obiectul managementului încrederii este: ________________________________________________________________________________.

3. DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR

3.1. Partea 2 este obligată:

• să efectueze gestionarea proprietății în interesul părții 1;
• alte sarcini: ________________________________________________________________________________.

3.2. Partea 2 are dreptul:

• decide în mod independent modalitățile de implementare a managementului;
• alte drepturi: ________________________________________________________________.

3.3. Partea 1 este obligată:

• transferă proprietatea pentru administrare către Partea 2 în baza unui act de transfer;
• alte atribuții: _________________________________________________________.

4. DURATA CONTRACTULUI

4.1. Acordul intră în vigoare din momentul semnării lui.

4.2. Contractul se încheie pe o perioadă de până la ________.

5. RESPONSABILITATEA PĂRȚILOR

Răspunderea părților la contract este determinată de legislația în vigoare.

6. DISPOZIȚII FINALE

Părțile trebuie să se notifice imediat reciproc cu privire la schimbarea adresei, detalii bancare, numere de telefon.

Conform contractului de management al trustului una dintre părți, fondatorul conducerii, transferă celeilalte părți, mandatarului, proprietăți pentru administrarea trustului pentru o anumită perioadă, iar cealaltă parte se obligă să administreze această proprietate în interesul fondatorului conducerii sau al persoanei indicate de el - beneficiarul (art. 1012 C. civ.).

Părțile la contractul de administrare a trustului sunt fondator al managementuluiŞi mandatar. Fondatorul conducerii, fiind proprietarul imobilului, îl transferă administratorului, iar acesta se obligă să administreze această proprietate în interesul fondatorului. Dacă administrarea proprietății nu se realizează în interesul fondatorului gestiunii sau nu numai în interesul acestuia, în raportul juridic este inclus un alt subiect - beneficiarul, care are un drept de revendicare independent față de mandatar. În aceste cazuri, contractul de administrare a trustului capătă caracteristicile unui acord încheiat în favoarea unui terț (articolul 430 din Codul civil).

Descriind gestionarea fiduciară a proprietății, Codul civil denumește orice acțiuni legale și efective ale administratorului în legătură cu proprietatea transferată (clauza 2 din articolul 1012), indică capacitatea administratorului de a trata acest bun ca pe al său (clauza 1 din articolul 1020). Limitele administrării proprietății altcuiva sunt stabilite prin lege, precum și de către părțile la contract în baza liberului arbitru.

Transferul proprietății nu este inclus în conținutul obligației de administrare a trustului, ci este unul dintre elementele compoziției efective necesare pentru apariția obligației. Dacă imobilul este transferat către managementul trustului, atunci înregistrarea de stat a unui astfel de transfer este necesară pentru a încheia un acord (clauza 2 din articolul 1017 din Codul civil). Acest lucru ne permite să vorbim despre un acord de administrare a trusturilor imobiliare ca un acord formal.

Contractul de management al trustului este personal-fiduciar, sau fiduciar caracter, care se reflectă în numele acesteia, în numele debitorului principal, precum și în semnele comportamentului acestuia. În relațiile antreprenoriale, fără încredere în manager, pe baza cunoștințelor despre calitățile sale profesionale și personale, proprietarul este puțin probabil să intre într-o astfel de relație cu el. Acest lucru se datorează riscului de gestionare ineficientă sau de pierdere (totală sau parțială) a proprietății, pe care proprietarul îl suportă atunci când transferă proprietatea către conducere. În sfera necomercială (de exemplu, în gestionarea încrederii proprietății unui secție, în patronaj, în gestionarea moștenirii), este importantă relația de rudenie sau prietenie dintre proprietar și administrator. Codul civil subliniază caracterul personal al obligațiilor mandatarului față de fondator (clauza 1 a articolului 1021), și stabilește dreptul oricărei părți de a refuza acordul din cauza imposibilității executării personale a contractului de către administrator (clauza 1 al articolului 1024).

În normele Codului civil, contractul de administrare a trustului este modelat ca unul plătit. În virtutea art. 1016 C. civ., dacă în contract nu există clauze privind remunerarea managerului, contractul se va considera neîncheiat. Totodată, Codul civil permite caracterul gratuit al contractului de administrare a trustului (clauza 1 a articolului 1016). Sunt acele cazuri în care părțile la acord sunt cetățeni care nu urmăresc scopuri antreprenoriale (gestionarea proprietății secției etc.).

Gestionarea încrederii asupra proprietății și a drepturilor de proprietate asupra proprietății.

Subiectul drepturilor de proprietate limitate (întreprindere unitară, instituție) este înzestrat de proprietar cu drepturi de proprietate, utilizare și dispoziție asupra proprietății proprietarului.

Este necesar să se facă distincția între gestionarea încrederii a proprietății și drepturile de proprietate asupra proprietății. Între subiectul dreptului de proprietate și proprietatea ce i se atribuie se naște o legătură juridică directă. Subiectul dreptului de proprietate este învestit cu puterile proprietarului în limitele stabilite de lege (articolele 294, 296 C. civ.). Mandatarul este proprietarul efectiv al proprietății fondatorului și nu are puterile proprietarului, ci dreptul de a exercita aceste puteri în raport cu proprietatea în nume propriu * (222). Administratorul primește acest drept în virtutea contractului încheiat și îl exercită ca parte a îndeplinirii răspunderii sale principale de administrare a proprietății. Din fire acest drept este de natură obligatorie. Limitele atribuțiilor managerului sunt determinate nu numai de lege, ci și de acord (clauza 2 a articolului 1012, clauza 1 a articolului 1020 din Codul civil). În plus, subiectul dreptului proprietății exercită atribuțiile proprietarului în interes propriu, iar mandatarul întotdeauna în interesul altei persoane (articolul 1012 din Codul civil).

Calificarea juridică a acordului: real- se consideră încheiată la momentul predării lucrului, consensual atunci când imobilul este transferat către managementul trustului, acest transfer în conformitate cu clauza 2 a art. 1017 din Codul civil al Federației Ruse trebuie efectuată în forma prevăzută pentru contractul de vânzare de bunuri imobiliare, compensate, gratuite, obligatorii bilateral- responsabilitățile sunt atribuite nu numai mandatarului, ci și fondatorului conducerii, care trebuie să plătească mandatarului remunerația prevăzută de contract și să ramburseze costurile de funcționare a conducerii.

Acordurile în care fondatorii conducerii numesc beneficiari sunt clasificate ca contracte în favoarea unui terț.

Administrarea încrederii a proprietății poate apărea nu numai pe baza unui acord, ci și prin forța legii (gestionarea încrederii a proprietății unui secție, a unei persoane dispărute etc.). Baza unui astfel de raport juridic (prin puterea legii) nu este doar un acord, ci o structură juridică complexă - decizia autorității de tutelă și tutelă de a stabili tutela și acordul.

Părțile la acord : fondatorul managementului încrederiiŞi mandatar.

Componența subiectului părților: fondatorul administrării trustului este proprietarul bunului, iar în cazurile prevăzute de lege, alte persoane care nu sunt proprietarii bunului (autoritatea tutelară și tutelă, adică alte entități potrivit legii). Administratorul este o organizație comercială (cu excepția unei întreprinderi unitare) sau un antreprenor individual. În cazurile în care administrarea în trust a proprietății se efectuează pe motivele prevăzute de lege, mandatarul poate fi un cetățean care nu este antreprenor, sau organizatie nonprofit, cu excepția instituției.

Dacă fondatorul conducerii indică în contract, în locul lui însuși, o altă persoană în interesul căreia mandatarul ar trebui să acționeze, atunci, împreună cu cele două părți numite la acord, devine beneficiar și o terță persoană - beneficiarul.

Subiectul contractului de administrare a trustului este efectuarea de către manager a acțiunilor legale și efective în interesul fondatorului managementului (beneficiar);

Termenii esențiali ai acordului.

· Compoziția proprietății transferate către managementul trustului. Obiectele managementului încrederii sunt:

o intreprinderi si altele complexe imobiliare;

o obiecte individuale legate de bunuri imobiliare;

o valori mobiliare, drepturi și alte proprietăți.

Legea nu conține o interdicție directă a transferului în trust a lucrurilor definite prin caracteristici generice. În acest caz, transferul către managementul încrederii numai numerar permis numai dacă mandatarul este instituție de credit sau o altă entitate juridică care a primit permisiunea (licența) de a gestiona încrederea fondurilor cetățenilor și persoanelor juridice (clauza 2 a articolului 1013 din Codul civil al Federației Ruse).

La transferul titlurilor de valoare în managementul trustului, proprietarul nu pierde dreptul de proprietate asupra acestora, ci lucrul;

Dacă proprietatea este transferată către managementul trustului, atunci aceasta trebuie separată de alte proprietăți ale fondatorului managementului și proprietatea mandatarului însuși, iar un cont separat este deschis pentru decontări (articolul 1018 din Codul civil al Rusiei). Federaţie). Nu este permisă executarea silită asupra acestei proprietăți pentru datoriile fondatorului. În acest caz, contractul de administrare a trustului este reziliat și proprietatea este inclusă în masa de faliment.

· Nume persoană juridică sau numele cetățeanului în interesul căruia se administrează proprietatea (fondatorul managementului sau beneficiarul).

· Suma și forma remunerației către manager (dacă contractul este plătit). De obicei, acordurile de management al încrederii sunt compensate. Condițiile privind forma și momentul plății remunerației către mandatar trebuie să fie prevăzute în contract. Dacă în contract nu există nicio prevedere privind remunerația, aceasta este considerată gratuită, de exemplu, atunci când organul de tutelă și tutelă încheie un acord privind gestionarea încrederii a bunurilor pupilului cu ruda acestuia.

· Termen valabilitatea contractului, care nu poate depăși cinci ani, cu excepția cazului în care sunt stabilite prin lege alte termene. Dacă, după expirarea contractului, nu există nicio declarație din partea cel puțin uneia dintre părți cu privire la încetarea acestuia, atunci contractul se consideră prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții ca cele prevăzute în contract (clauza 2 din Articolul 1016 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, caracterul permanent al relației din contract face posibilă prelungirea acestuia în aceleași condiții.

Formular de contract : scris(Articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse). Un contract de administrare a trustului imobiliar trebuie incheiat sub forma unui singur document semnat de parti, cu inregistrare obligatorie de stat. Transferul proprietății se efectuează conform unui act de transfer. Dacă vorbim despre transferul unei întreprinderi, atunci acest act este însoțit de: un act de inventariere a proprietății, un bilanț, o concluzie a unui auditor independent cu privire la componența și valoarea întreprinderii, precum și o listă a tuturor datoriilor (datorii). ) incluse în întreprindere, indicând creditorii, caracteristicile, mărimea și durata cerințelor acestora. Managerul efectuează întotdeauna acțiunea corespunzătoare în numele său, dar în același timp indică în calitatea cui acționează. Acest lucru se realizează prin informații relevante de la terți în tranzacții orale sau mărci „DU” (clauza 3 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

Drepturile și obligațiile părților trebuie reglementate clar în contract.

Mandatarul este obligat:

· exercită, în limitele prevăzute de lege și (sau) acord, competențele proprietarului în legătură cu bunurile transferate către managementul trustului (articolul 1020 din Codul civil al Federației Ruse). Legea îi cere să efectueze personal managementul încrederii proprietății. Managerul poate încredința aceste acțiuni unei alte persoane în următoarele cazuri (articolul 1021 din Codul civil al Federației Ruse):

a) dacă este autorizat să facă acest lucru prin acord sau a primit acordul scris al fondatorului conducerii;

b) dacă este forțat din cauza împrejurărilor să asigure interesele fondatorului sau beneficiarului și nu are posibilitatea de a primi instrucțiuni de la fondatorul conducerii într-un termen rezonabil;

· furnizează fondatorului managementului și beneficiarului un raport privind activitățile sale în termenele stabilite prin acord (clauza 4 din articolul 1020 din Codul civil al Federației Ruse);

· rezilierea contractului atrage după sine obligația mandatarului de a restitui fondatorului managementului toate bunurile aflate în administrarea fiduciară, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Administratorul are dreptul:

· exercită atribuțiile proprietarului asupra proprietății ce i-au fost transferate în limitele stabilite prin lege și (sau) acord;

· să aplice toate metodele de drept civil pentru a proteja proprietatea transferată către managementul trustului (clauza 3 a articolului 1020 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru a proteja drepturile asupra proprietății aflate în administrare, mandatarul este înzestrat cu dreptul legal de a aduce revendicare și pretenții negative (articolele 301, 302, 304, 305 din Codul civil al Federației Ruse, în virtutea clauzei 3 a articolului 1020 din Codul civil al Federației Ruse);

· solicita plata unei remunerații, dacă este prevăzută de contract, precum și rambursarea cheltuielilor necesare efectuate în timpul administrării încrederii proprietății în detrimentul veniturilor din utilizarea acestei proprietăți (articolul 1023 din Codul civil al Federației Ruse) ;

· cere de la fondatorul conducerii după încheierea contractului transferul efectiv de proprietate către acesta.

Drepturile fondatorului managementului:

· are dreptul de a cere de la mandatar executarea corespunzătoare a contractului;

· are dreptul de a cere de la mandatar un raport cu privire la activitățile sale în administrarea proprietății;

· are dreptul de a cere rezilierea contractului în cazul în care mandatarului îi este imposibil să-l pună în aplicare.

Responsabilitățile fondatorului managementului - un terț:

· plata remunerației;

· rambursarea cheltuielilor din veniturile primite din folosirea proprietatii.

Responsabilitatea principală a mandatarului este față de terți (Articolul 1022 din Codul civil al Federației Ruse):

· pentru obligațiile față de terți care decurg în legătură cu punerea în aplicare a managementului fiduciar a proprietății, pierderile sunt rambursate din proprietatea aflată în administrarea fiduciară, dacă există o lipsă a acesteia - din proprietatea personală a administratorului și numai dacă există o lipsa - din proprietatea fondatorului managementului netrecut la controlul trustului. În plus, fondatorul conducerii are dreptul de a cere, pe cale de regres, despăgubiri pentru pierderile suferite de el din acțiunile mandatarului. E. Sukhanov a definit această structură complexă a răspunderii drept răspundere subsidiară în două etape;

· dacă, la efectuarea tranzacțiilor cu terți, mandatarul sau mandatarul desemnat de acesta depășește competențele acordate mandatarului, sau acționează cu încălcarea restricțiilor stabilite, atunci mandatarul cu bunuri proprii poartă răspunderea pentru obligațiile care decurg din prezentul caz, cu excepția cazului în care terții fac dovada că nu au cunoscut și nu au putut cunoaște încălcările comise de mandatar sau de mandatarul desemnat de acesta.

Contractul de administrare a trustului de proprietate este reziliat (articolul 1024 din Codul civil al Federației Ruse) din cauza :

· îndeplinirea corespunzătoare a obligației;

· decesul unui cetățean care este beneficiar, sau lichidarea unei persoane juridice - beneficiar;

· decesul mandatarului, recunoașterea acestuia ca incompetent, parțial capabil sau dispărut;

· recunoașterea ca insolvabil (falimentar) a unui administrator care este antreprenor individual;

· recunoașterea fondatorului managementului, care este antreprenor individual, ca insolvabil (faliment);

· imposibilitatea mandatarului de a efectua personal administrarea fiduciară a bunului, iar mandatarul este obligat să notifice despre aceasta fondatorul gestiunii, ca regulă generală, cu trei luni înainte de încetarea contractului.

Contract de concesiune comerciala

Termenul „concesiune comercială” este, în esență, sinonim cu termenul „franciză”, care a intrat în practică internațională, ceea ce înseamnă cooperarea voluntară a doi sau mai mulți parteneri antreprenori în scopul împărtășirii mijloacelor de individualizare (nume companie, denumire comercială, marcă sau marca de serviciu) aparținând unuia dintre ei. În acest caz, partea care și-a acordat dreptul de utilizare a mijloacelor de individualizare oferă simultan utilizatorului informații comerciale protejate (know-how) și oferă asistență de consultanță continuă în organizarea unei afaceri. (Cel mai faimos exemplu este deschiderea lanțului de restaurante McDonald's din întreaga lume.)

În baza unui contract de concesiune comercială o parte (deținătorul drepturilor de autor) se obligă să ofere celeilalte părți (utilizatorul), contra cost pentru o perioadă sau fără a specifica o perioadă, dreptul de a utiliza în activitățile comerciale ale utilizatorului un set de drepturi exclusive aparținând deținătorului drepturilor de autor, inclusiv dreptul la numele companiei și (sau) desemnarea comercială a titularului dreptului de autor, la informațiile comerciale protejate, precum și la alte obiecte de drepturi exclusive prevăzute în contract - marcă, marcă de serviciu etc. (Clauza 1 a articolului 1027 din Codul civil al Federației Ruse).

Contract de concesiune comerciala - consensual, rambursabil, obligatoriu bilateral. Părțile la contract sunt deținătorul drepturilor de autor(o persoană care acordă dreptul de a folosi mijloacele sale de individualizare și know-how) și utilizator(persoana căreia i se acordă aceste drepturi). Pot fi organizații comerciale și cetățeni înregistrați ca antreprenori individuali (clauza 3 din articolul 1027 din Codul civil al Federației Ruse).

Subiect acordul de concesiune comercială este un complex de drepturi exclusive asupra denumirii unei companii și (sau) a denumirii comerciale marcă comercialăși informații comerciale, inclusiv experiență în organizarea de activități comerciale relevante. Din definiția contractului rezultă că obiectul contractului poate include drepturi exclusive asupra altor obiecte de proprietate intelectuală (de exemplu, un desen industrial).

În subiectul unui acord de concesiune comercială, un accent deosebit trebuie pus pe denumirile comerciale - de exemplu, numele unei persoane juridice, deși neînregistrată, dar cunoscută pe scară largă, care este protejată fără înregistrare specială (de exemplu, Coca-Cola).

Trebuie încheiat un contract de concesiune comercială în simplu în scris , nerespectarea căruia atrage nulitatea acesteia (clauza 1 din articolul 1028 din Codul civil al Federației Ruse). Prezentul acord este supus înregistrării de stat de către organismul care înregistrează persoana juridică sau antreprenor individual, acționând în temeiul contractului în calitate de deținător al drepturilor de autor. Necesitatea unei astfel de înregistrări se datorează faptului că prin transferul utilizării drepturilor care individualizează activitatea, titularul dreptului de autor își limitează și propriile drepturi, iar o astfel de limitare trebuie să fie publică.

Înregistrarea de stat a persoanelor juridice este efectuată de organele relevante ale administrației locale (o Cameră specială de înregistrare a fost creată la Moscova). În viitor, este planificată concentrarea acestei funcții în autoritățile de justiție.

La încheierea unui contract de concesiune comercială se transferă drepturi exclusive asupra anumitor obiecte de proprietate intelectuală, transferul drepturilor asupra cărora este supus înregistrării speciale la Oficiul de Brevete (drept la o marcă, invenție, desen industrial).

Prin urmare, dacă complexul de drepturi exclusive include drepturi asupra obiectelor specificate, atunci, în plus față de înregistrare de stat, este necesară înregistrarea la Oficiul de Brevete. Nerespectarea cerinței pentru o astfel de înregistrare duce, de asemenea, la nulitatea contractului.

O condiție obligatorie a unui contract de concesiune comercială este remunerația plătită de utilizator deținătorului drepturilor de autor. Articolul 1030 din Codul civil al Federației Ruse conține o listă aproximativă a formelor de astfel de plăți, printre care sunt menționate plățile fixe unice sau periodice, deducerile din venituri, majorările la pret cu ridicata bunuri transferate de titularul dreptului de autor pentru revânzare. Cu toate acestea, în practică, remunerația deținătorului dreptului de autor constă de obicei din două părți: o taxă pentru aderarea la rețeaua corporativă a titularului dreptului de autor și plăți periodice ulterioare, determinate în sume fixe sau ca procent din venit.

Sunt posibile situații când deținătorul drepturilor de autor își schimbă numele companiei sau denumirea comercială cu una care este mai în concordanță cu imaginea sa. O astfel de modificare afectează într-o anumită măsură utilizatorul, prin urmare legea stabilește că acordul de concesiune comercială se aplică și noului nume de marcă sau denumire comercială a deținătorului drepturilor de autor. În cazul în care utilizatorul nu dorește să-și exercite dreptul, acesta poate cere rezilierea contractului și compensarea pierderilor sau reducerea proporțională a remunerației datorate deținătorului drepturilor de autor.

Acordurile de concesiune comercială se caracterizează prin prezența unor condiții, a căror implementare poate duce la restrângerea concurenței pe piață. În special, vorbim despre atribuirea unui anumit teritoriu utilizatorului, în care nu pot acționa nici alți utilizatori, nici deținătorul dreptului de autor însuși, precum și o interdicție pentru utilizator de a intra în competiție, fie în mod independent, fie prin obținerea unor drepturi similare de la concurenții deținătorului drepturilor de autor (o astfel de interdicție poate fi valabilă pentru o anumită perioadă și după expirarea contractului).

Conștientizând că aceste prevederi pot contrazice legislația antimonopol, Codul civil al Federației Ruse face posibilă contestarea acestor condiții și invalidarea acestora la cererea autorității antimonopol (Comitetul de stat pentru politica antimonopol) sau a altei părți interesate, dacă aceste condiții, luând ținând cont de starea pieței relevante și de situația economică a părților, contravin legislației antimonopol (clauza 1 a articolului 1033 din Codul civil al Federației Ruse). Decizia de contestare a clauzelor restrictive ale contractului ar trebui luată atât după studierea situației generale, cât și clarificarea poziției pe care părțile la contract o ocupă pe această piață. Totodată, în art. 1033 din Codul civil al Federației Ruse menționează două condiții care limitează drepturile părților, care în orice caz trebuie recunoscute ca nule. Astfel de restricții se aplică pentru:

a) dreptul titularului dreptului de autor de a stabili prețul de vânzare al bunurilor de către utilizator sau prețul lucrării (serviciilor) efectuate (prestate) de către utilizator sau de a stabili o limită superioară sau inferioară pentru aceste prețuri;

b) obligația utilizatorului de a vinde bunuri, de a efectua lucrări sau de a presta servicii exclusiv unei anumite categorii de cumpărători (clienți) sau exclusiv cumpărătorilor (clienți) aflați (locul de reședință) pe teritoriul specificat în contract.

Un contract de concesiune comercială poate fi încheiat pentru o perioadă determinată sau fără precizarea unei perioade. De aici rezultă că termenul nu este o condiție esențială a contractului.

Codul civil al Federației Ruse prevede o serie de obligații ale deținătorului drepturilor de autor, care trebuie incluse în contractul de concesiune comercială. Deci, în conformitate cu paragraful 1 al art. 1031 din Codul civil al Federației Ruse, deținătorul drepturilor de autor este obligat să:

să transfere utilizatorului documentația tehnică și comercială și să furnizeze alte informații necesare utilizatorului pentru exercitarea drepturilor care i-au fost acordate prin contractul de concesiune comercială, precum și să instruiască utilizatorul și angajații săi cu privire la aspecte legate de exercitarea acestor drepturi;

eliberează utilizatorului licențele prevăzute în contract, asigurând executarea acestora în modul prescris.

O serie de obligații ale deținătorului drepturilor de autor sunt opționale și pot fi incluse în contract la discreția părților. Acestea, în special, includ responsabilitățile deținătorului drepturilor de autor:

să asigure înregistrarea acordului de concesiune comercială (clauza 2 a articolului 1028 din Codul civil al Federației Ruse);

să ofere utilizatorului asistență tehnică și consultativă constantă, inclusiv asistență în pregătirea și formarea avansată a angajaților (clauza 2 a articolului 1031 din Codul civil al Federației Ruse);

controlează calitatea mărfurilor (lucrări, servicii) produse (efectuate, furnizate) de către utilizator pe baza unui contract de concesiune comercială (clauza 2 a articolului 1031 din Codul civil al Federației Ruse).

Un acord de concesiune comercială poate prevedea dreptul utilizatorului de a permite altor persoane să utilizeze complexul de drepturi exclusive care i-au fost acordate sau unei părți din acest complex în condițiile subconcesiunii convenite de acesta cu deținătorul drepturilor de autor sau specificate în contractul comercial. contract de concesiune. Acordul poate prevedea obligația utilizatorului de a oferi, într-o anumită perioadă, unui anumit număr de persoane dreptul de a utiliza drepturile specificate în condițiile unei subconcesiuni (clauza 1 a articolului 1029 din Codul civil al Federației Ruse) .

Astfel, conform acordului subconcesiuni utilizatorul acționează ca un deținător secundar al drepturilor de autor, iar contrapartea sa acționează ca un utilizator secundar. Cu ajutorul unei subconcesiuni, deținătorul inițial al drepturilor de autor își extinde capacitatea de a influența piața pentru bunurile sau serviciile sale și, prin urmare, este interesat să le emită. În acest sens, legea permite posibilitatea înlocuirii deținătorului secundar al dreptului de autor (adică utilizatorul în temeiul contractului principal de concesiune comercială) cu deținătorul principal al dreptului de autor în cazul rezilierii anticipate a unui contract de concesiune încheiat pe o perioadă, sau rezilierii un astfel de acord încheiat fără a specifica o perioadă (clauza 3 din art. 1029 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă un contract de concesiune comercială a fost încheiat pentru o anumită perioadă, atunci acesta este valabil în această perioadă, iar dacă s-a încheiat fără precizarea unei perioade, până la rezilierea în modul prevăzut de lege. Cu toate acestea, chiar înainte de expirarea contractului, acesta poate fi reziliat sau modificat.

Acordul se modifică prin acordul părților. Acesta poate fi modificat și în instanță la cererea uneia dintre părți în cazul unei încălcări semnificative a contractului de către cealaltă parte. În sfârșit, contractul poate fi modificat dacă se produce o modificare semnificativă a împrejurărilor din care au procedat părțile la încheierea contractului. În plus, orice modificare a acordului de concesiune comercială este supusă înregistrării de stat obligatorii în același mod ca și încheierea acestuia (articolul 1036 din Codul civil al Federației Ruse) și numai din momentul înregistrării modificările devin valabile pentru terți.

În ceea ce privește rezilierea contractului, pe lângă motivele generale de încetare a obligațiilor, acesta se reziliază și în următoarele cazuri:

a) refuzul unilateral al unui contract încheiat fără precizarea unei perioade. Fiecare dintre părțile contractului are dreptul de a se retrage din contract în orice moment prin notificarea celeilalte părți cu șase luni în avans, cu excepția cazului în care contractul prevede o perioadă mai lungă (clauza 1 a articolului 1037 din Codul civil al Federației Ruse). );

b) refuzul unilateral al contractului de către utilizator în cazul unei modificări a numelui companiei sau a denumirii comerciale a deținătorului drepturilor de autor (articolul 1039 din Codul civil al Federației Ruse);

c) încetarea drepturilor asupra numelui companiei și a denumirii comerciale aparținând deținătorului dreptului de autor fără a le înlocui cu noi drepturi similare (clauza 3 din articolul 1037 din Codul civil al Federației Ruse);

d) decesul titularului dreptului de autor, dacă moștenitorul nu se înregistrează ca întreprinzător individual în termen de șase luni de la data deschiderii moștenirii (clauza 2 a articolului 1038 din Codul civil al Federației Ruse);

e) declararea deținătorului drepturilor de autor sau a utilizatorului insolvabil (falimentat) în modul prescris (clauza 4 din articolul 1037 din Codul civil al Federației Ruse).

Rezilierea unui contract de concesiune comercială este condiționată de înregistrarea de stat la aceleași autorități care înregistrează încheierea prezentului acord. Mai mult, dacă se înregistrează vreo modificare a contractului, atunci rezilierea contractului se înregistrează numai dacă a intervenit înainte de termen (în cazurile în care contractul a fost încheiat pe o anumită perioadă) sau dacă contractul a fost încheiat pe perioadă nedeterminată.

Pe durata contractului de concesiune comercială, deținătorul drepturilor de autor poate ceda unui terț unul sau toate drepturile exclusive care îi aparțin. În sine, un astfel de transfer de drepturi nu este o bază pentru modificarea sau rezilierea contractului (clauza 1 a articolului 1038 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, noul titular al drepturilor de autor dobândește pur și simplu toate drepturile și obligațiile care decurg din contractul de concesiune comercială încheiat anterior.

În cazul încetării unuia dintre drepturile exclusive incluse în complexul de drepturi exclusive transferate în temeiul unui contract de concesiune comercială, acordul continuă să fie în vigoare, cu excepția acelor prevederi care se referă la dreptul reziliat.

Prin excepție de la regula generală, răspunderea părților în temeiul unui contract de concesiune comercială intervine indiferent de culpă. În acest caz, deținătorul drepturilor de autor este responsabil nu numai față de utilizator pentru executarea necorespunzătoare a contractului, ci și față de terți pentru calitatea necorespunzătoare a bunurilor (lucrări, servicii). Această răspundere poate fi fie subsidiară (suplimentară), fie comună.

În special, titularul dreptului de autor poartă răspunderea judiciară pentru cerințele prezentate utilizatorului cu privire la neconformitatea calității bunurilor (lucrări, servicii) vândute, executate, furnizate de utilizator în baza unui contract de concesiune comercială (Partea 1 a articolului 1034). din Codul civil al Federației Ruse). Dacă cerințele sunt prezentate utilizatorului ca producător de produse (bunuri) deținătorului drepturilor de autor, atunci acesta din urmă este răspunzător împreună cu utilizatorul. Totodată, răspunderea deținătorului drepturilor de autor se limitează la condiția de calitate și nu se extinde la încălcarea de către utilizator a altor termeni ai contractelor încheiate cu terți (cantitate, termeni etc.).

Reguli generale
Articolul 1012 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că, în temeiul unui acord de administrare a trustului de proprietate, o parte (fondatorul managementului) transferă celeilalte părți (mandatarul) anumită perioadă proprietatea în administrarea fiduciară, iar cealaltă parte se obligă să administreze această proprietate în interesul fondatorului managementului sau al persoanei indicate de acesta (beneficiarul).

Transferul proprietății în administrarea trustului nu implică transferul dreptului de proprietate asupra acesteia către mandatar.

Administratorul, în timp ce gestionează proprietatea, are dreptul de a efectua orice acțiuni legale și efective în legătură cu această proprietate, în conformitate cu acordul, în interesele beneficiarului (clauza 2 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

Restricțiile privind anumite acțiuni pentru gestionarea încrederii proprietății pot fi prevăzute prin lege sau prin acord.

Administratorul efectuează tranzacții cu proprietatea transferată în nume propriu, indicând că acționează ca un astfel de administrator (clauza 3 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse). În practică, această cerință este considerată îndeplinită dacă, atunci când se efectuează acțiuni care nu necesită forma scrisa:
contrapartea este informată despre comisionarea lor de către mandatar;
în documentele scrise după denumire (titlu) mențiunea „D. U."

Dacă nu există nicio indicație că acționează ca mandatar, atunci el este răspunzător față de terți personal și numai cu bunurile care îi aparțin.

Ca regulă generală, fondatorul managementului trustului este proprietarul proprietății (articolul 1014 din Codul civil al Federației Ruse). Administratorul poate fi un antreprenor individual sau o organizație, cu excepția unei întreprinderi unitare (articolul 1015 din Codul civil al Federației Ruse). Proprietatea nu poate fi transferată către managementul trustului agentie guvernamentala sau organ administrația locală(Clauza 2 a articolului 1015 din Codul civil al Federației Ruse).

Mandatarul nu poate fi beneficiar în temeiul contractului de administrare a trustului.

Poate fi transferat către managementul încrederii:
întreprinderi și alte complexe imobiliare;
obiecte individuale legate de bunuri imobiliare;
valori mobiliare;
drepturi certificate prin titluri de valoare necertificate;
drepturi exclusive etc. (clauza 1 a articolului 1013 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietatea aflată sub control economic sau administrare operațională nu poate fi transferată către managementul trustului (clauza 3 a articolului 1013 din Codul civil al Federației Ruse).

Caracteristicile încheierii unui contract
Un acord de administrare a trustului de proprietate poate fi încheiat numai în scris (articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă obiectul administrării încrederii este imobiliare, atunci acordul trebuie încheiat în forma prevăzută pentru contractul de vânzare a bunurilor imobiliare (clauza 2 a articolului 1017 din Codul civil al Federației Ruse), inclusiv este supusă înregistrarea de stat (articolul 4 Legea federală din 21 iulie 1997 Nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”).

Un contract de administrare a trustului imobiliar se consideră încheiat nu din ziua semnării acestuia de către părți, ci după transferul proprietății către mandatar, cu condiția ca acest transfer să fie certificat prin înregistrarea de stat.

În același timp, pentru chiriași, acordul de administrare a trustului imobiliar va intra în vigoare numai de la data înregistrării de stat a unui astfel de transfer (clauza 2 a articolului 551 din Codul civil al Federației Ruse). Înainte de înregistrarea transferului de proprietate, toate drepturile și obligațiile față de terți sunt suportate de proprietar, și nu de mandatar.

Trebuie remarcat faptul că nu contractul de administrare a trustului în sine este supus înregistrării de stat, ci mai degrabă transferul proprietății în managementul trustului. Astfel, dacă modificările și completările la contract nu se referă direct la bunuri imobiliare, ci la procedura de gestionare a acestuia, atunci nu există niciun motiv pentru a înregistra aceste documente.

Condițiile esențiale ale acordului de administrare a trustului de proprietate sunt (articolul 1016 din Codul civil al Federației Ruse):
compoziția proprietății transferate către managementul trustului;
numele persoanei juridice sau numele cetățeanului în interesul căruia se efectuează gestiunea (fondatorul managementului sau beneficiarul);
cuantumul și forma remunerației către manager, dacă acordul prevede plata remunerației;
durata contractului.

In lipsa uneia dintre conditiile de mai sus, contractul se considera neincheiat. De exemplu, absența datelor din contract care să permită stabilirea definitivă a proprietății care urmează să fie transferată administratorului este critică.

Un contract de administrare a trustului de proprietate se încheie pe o perioadă de maximum cinci ani. Pentru specii individuale a proprietății transferate în administrarea trustului, legea poate stabili alte termene pentru care poate fi încheiat un acord (clauza 2 a articolului 1016 din Codul civil al Federației Ruse).

Termenul este stabilit pentru a proteja drepturile proprietarului imobilului. Totuși, dacă părțile nu declară încetarea contractului la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, atunci acesta se consideră prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții ca cele prevăzute în contract.

Particularitatea managementului încrederii este că acest acord nu este încheiat pentru tranzacții unice cu proprietăți, ci pentru gestionarea acesteia pe o perioadă lungă de timp. Apropo, acest lucru este confirmat de practica judiciara. Adică, un contract de management nu poate fi încheiat pentru a efectua vreo acțiune unică, deoarece managementul încrederii își asumă caracterul permanent al relației.

Proprietatea transferată către managementul trustului trebuie separată de proprietatea atât a administratorului, cât și a fondatorului managementului (articolul 1018 din Codul civil al Federației Ruse). Adică, obiectele sunt reflectate de administrator într-un bilanț separat și se menține o contabilitate independentă pentru ele.

Cu toate acestea, dacă valorile mobiliare de la diferiți fondatori sunt transferate către managementul trustului, atunci aceștia își pot combina blocurile de acțiuni pentru a le transfera (articolul 1025 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietatea grevată cu un gaj poate fi transferată către managementul trustului (clauza 2 a articolului 1019 din Codul civil al Federației Ruse), iar debitorul gajist rămâne proprietarul său și își păstrează capacitatea de a dispune de el. Acest lucru este, de asemenea, benefic pentru creditorul ipotecar, deoarece veniturile suplimentare din administrarea competentă a proprietății îl pot ajuta pe proprietar să-și îndeplinească obligațiile față de el. În același timp, managerul trebuie avertizat cu privire la gaj, în caz contrar el are dreptul de a cere:
rezilierea contractului;
plata unei remunerații pe un an.

Drepturile și obligațiile părților
Mandatarul are dreptul de a efectua orice acțiuni legale și efective în legătură cu această proprietate în conformitate cu acordul în interesul beneficiarului. Restricțiile pot fi prevăzute prin lege sau contract (clauza 2 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

În interesul proprietarului, contractul ar trebui să prevadă aspecte legate de raportarea mandatarului, precum și necesitatea coordonării încheierii tranzacțiilor individuale cu proprietatea transferată conducerii.

În acest fel vă puteți proteja, de exemplu, de vânzarea neautorizată a proprietății. Adică, fondatorul managementului poate limita acțiunile mandatarului, de exemplu, să îi interzică să vândă proprietăți fără acordul său.

Proprietatea fondatorului transferată în temeiul unui acord de administrare a trustului nu poate fi executată silită asupra datoriilor fondatorului, cu excepția cazurilor de faliment (clauza 2 a articolului 1018 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă, în perioada de valabilitate a contractului de administrare a trustului, datorii au apărut din obligații în legătură cu gestionarea proprietății, atunci ele sunt rambursate pe cheltuiala acestei proprietăți.

În cazul în care proprietatea fondatorului transferată în baza contractului de administrare a trustului și proprietatea administratorului sunt insuficiente, recuperarea datoriilor poate fi aplicată și asupra proprietății fondatorului managementului care nu a fost transferată către managementul trustului.

Evident, mandatarul trebuie ales cu grijă, altfel s-ar putea nu numai să nu faci profit, ci și să pierzi ceea ce ai.

De asemenea, mandatarul este răspunzător pentru proprietățile sale dacă:
nu a notificat contrapartea încheierea tranzacției în calitate de administrator;
a făcut o tranzacție peste puterile care i-au fost acordate;
a efectuat o tranzacție cu încălcarea restricțiilor stabilite pentru el.

El este, de asemenea, obligat să compenseze orice pierderi suferite de fondator (articolul 1022 din Codul civil al Federației Ruse).

De asemenea, mandatarul trebuie să aibă grijă de interesele fondatorului și ale beneficiarului, iar nerespectarea acestei cerințe atrage răspunderea administratorului:
beneficiarul este compensat pentru profiturile pierdute;
către fondator - pierderi cauzate de pierderea sau deteriorarea proprietății, plus profituri pierdute (clauza 1 a articolului 1022 din Codul civil al Federației Ruse).

Mandatarul poate fi eliberat de răspundere pentru pierderile cauzate beneficiarului și fondatorului conducerii ca urmare a forței majore sau a acțiunii beneficiarului sau a fondatorului managementului (clauza 1 din articolul 1022 din Codul civil al Rusiei). Federaţie). Adică, dacă un incendiu are loc din vina terților, atunci mandatarul este responsabil, dar dacă proprietatea este distrusă ca urmare, de exemplu, dezastru natural, atunci managerul nu este responsabil.

Contractul de administrare a trustului de proprietate poate prevedea furnizarea de către mandatar a unei garanții pentru a asigura compensarea pierderilor care pot fi cauzate fondatorului managementului sau beneficiarului. execuție necorespunzătoare acord de administrare a încrederii (clauza 4 a articolului 1022 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă valorile mobiliare sunt transferate către managementul trustului, atunci ar trebui să acordați atenție faptului că neîndeplinirea obligațiilor de către emitent nu exonerează de răspundere. Motiv: mandatarul este eliberat de răspundere numai prin forță majoră, ale cărei circumstanțe nu includ, în special, încălcări ale obligațiilor din partea contrapărților. Acestea fiind spuse, încercările de a include astfel de condiții în contract ar trebui descurajate.

Administratorul are dreptul la remunerație, stipulate prin contract gestionarea încrederii a proprietății, precum și rambursarea cheltuielilor necesare efectuate de acesta în timpul administrării încrederii proprietății, în detrimentul veniturilor din utilizarea acestei proprietăți (articolul 1023 din Codul civil al Federației Ruse).

Totodată, mandatarul trebuie să documenteze faptul că a suportat cheltuieli legate de administrarea fiduciară a proprietății, în caz contrar i se poate refuza compensația pentru cheltuielile necesare.

Rezilierea contractului
Un acord de administrare a trustului de proprietate poate fi reziliat din cauza (Articolul 1024 din Codul civil al Federației Ruse):
decesul unui cetățean care este beneficiar, sau lichidarea unei persoane juridice - beneficiar, cu excepția cazului în care prin acord se prevede altfel;
refuzul beneficiarului de a primi beneficii conform contractului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel;
moartea unui cetățean care este mandatar, recunoașterea acestuia ca incompetent, parțial capabil sau dispărut, precum și recunoașterea unui antreprenor individual ca insolvabil (faliment);
refuzul administratorului sau al fondatorului managementului de a desfășura gestionarea încrederii din cauza incapacității administratorului de a efectua personal gestionarea proprietății;
refuzul fondatorului managementului de la acord din alte motive decât cele specificate la paragraful 5 al paragrafului 1 al articolului 1024 din Codul civil al Federației Ruse, sub rezerva plății către administrator a remunerației prevăzute de acord;
recunoașterea ca insolvabil (falimentar) a unui cetățean-antreprenor care este fondatorul managementului. Dacă una dintre părți refuză un acord de administrare a trustului de proprietate, cealaltă parte trebuie să fie notificată cu trei luni înainte de încetarea contractului, cu excepția cazului în care acordul prevede o perioadă de preaviz diferită.

Prelungirea contractului în aceleași condiții și pentru aceeași perioadă poate fi refuzată dacă fondatorul administrației fiduciare a trimis o scrisoare în termenul prevăzut de încetare a contractului de administrare a fiduciarului și obligația de a returna proprietatea.

La încetarea contractului de administrare a trustului, proprietatea aflată în administrarea trustului este transferată fondatorului managementului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

IMPORTANT:

Dacă o entitate comercială deține proprietăți, a cărei administrare necesită cunoștințe și calificări speciale, atunci pare indicat să transferați proprietatea către managementul trustului prin întocmirea unui acord special în acest scop.

Nerespectarea formei contractului de administrare a trustului de proprietate sau cerința de a înregistra transferul bunurilor imobiliare în managementul trustului atrage nulitatea acordului (clauza 3 a articolului 1017 din Codul civil al Federației Ruse).

Mandatarul are dreptul de a efectua orice acțiuni legale și efective în legătură cu proprietatea în conformitate cu acordul în interesul beneficiarului. Restricțiile pot fi prevăzute prin lege sau contract (clauza 2 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

Mandatarul trebuie să documenteze faptul că a suportat cheltuieli legate de administrarea în trust a proprietății, în caz contrar i se poate refuza compensația pentru cheltuielile necesare.

Margarita POLUBOYARINOVA, expert la „Partenerul tău de încredere” LLC

ACORD N _____

managementul încrederii în domeniul imobiliar

orașul _______________ "__"___________ ____ orașul __________________________________, denumit în continuare "Conducerea fondatorului (numele organizației)", reprezentat prin ___________________________________________________________, (funcția, denumirea completă) acționând__ în baza ________________________________, pe de o parte, (Carta , împuterniciri) și _________________________________, denumit în continuare „Managerul fiduciar (numele organizației)”, reprezentat de ___________________________________________________________, (funcție, nume complet) care acționează în baza _____________________, pe de altă parte, colectiv (Cartă, împuternicire) avocat) denumite „Părțile”, în mod individual „Părțile”, au încheiat acest acord (denumit în continuare „Acordul”) după cum urmează:

1. OBIECTUL ACORDULUI

1.1. Fondatorul managementului transferă administratorului pentru perioada stabilită în prezentul acord proprietăți pentru administrarea trustului, iar Administratorul se angajează să administreze această proprietate în interesul fondatorului managementului.

———————————

<*>Contractul se consideră încheiat dacă între părți se ajunge la un acord, în forma cerută în cazurile corespunzătoare, asupra tuturor conditii esentiale acord. Condiția privind obiectul contractului este o condiție esențială a contractului (clauza 1 a articolului 432 Cod civil Federația Rusă). Termenii esențiali ai contractului sunt condițiile care sunt specificate în lege sau altele acte juridice ca esențial sau necesar pentru contracte de acest tip (alineatul 2, alineatul 1, articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse).

1.2. Obiectul administrării trustului este ______________________ ___________________________________________________________________________, (indicați denumirea și alte caracteristici ale imobilului) situat la adresa: ___________________________________________________ (denumită în continuare „Proprietatea”).

———————————

Imobilul aparține Fondatorului gestiunii de drept de proprietate, fapt care se confirmă prin Certificatul Nr. _____, eliberat de ___________________________ (precizați autoritatea emitentă) din data „____”___________ ____.

Compoziția proprietății transferate către managementul trustului este o condiție esențială a acordului de management al trustului (clauza 1 a articolului 1016 din Codul civil al Federației Ruse).

1.3. Prezentul Acord se încheie pe o perioadă de până la ___________________________.

1.5. Transferul proprietății în administrarea trustului este supus înregistrării de stat în modul stabilit de legislația actuală a Federației Ruse.

Transferul bunurilor imobiliare în administrarea trustului este supus înregistrării de stat în același mod ca și transferul proprietății asupra acestei proprietăți (clauza 2 din articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse). Proprietatea și alte drepturi reale asupra lucrurilor imobile, restricțiile asupra acestor drepturi, apariția, tranziția și încetarea acestora sunt supuse înregistrării de stat în Unitatea registrul de stat organismele care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta (clauza 1 a articolului 131 din Codul civil al Federației Ruse).

2. DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR

2.1. Fondatorul managementului are dreptul:

2.1.1. Verificați executarea Acordului de către administrator.

2.1.2. Exercitați controlul asupra acțiunilor Administratorului prin inspectarea Proprietății transferate conducerii trustului și familiarizându-vă cu bilanțul ținut de Administrator.

2.1.3. Primiți toate informațiile și rapoartele transmise de mandatar autorităților de reglementare ale statului, în conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse.

2.1.4. Primiți venituri din Proprietatea transferată pentru administrare minus sumele plătibile Administratorului sub formă de remunerație și compensare pentru cheltuielile de administrare a trustului.

2.2. Fondatorul conducerii este obligat:

2.2.1. Transferați Proprietarului Proprietatea, precum și toate documentele și informațiile necesare pentru îndeplinirea obligațiilor și exercitarea drepturilor în temeiul prezentului Acord.

2.2.2. Plătiți remunerația în conformitate cu secțiunea 4 din prezentul acord.

2.2.3. După încetarea prezentului acord, acceptați Proprietatea returnată de administrator în modul stabilit prin prezentul acord.

2.3. Mandatarul efectuează tranzacții cu Proprietatea în nume propriu, indicând că acționează în calitate de Administrator, notând în documente scrise după numele sau denumirea Administratorului „D.U.”

2.4. Mandatarul va exercita, în limitele prevăzute de lege și de prezentul Contract, puterile proprietarului în legătură cu Proprietatea transferată administrației fiduciare. Administratorul poate dispune de proprietate numai cu acordul scris prealabil al fondatorului managementului în următoarele cazuri:

1. ____________________________________________________________.

2. ____________________________________________________________.

3. ____________________________________________________________.

2.5. Drepturile dobândite de Mandatar ca urmare a acțiunilor de administrare a Proprietății sunt incluse în componența acestei Proprietăți. Obligațiile care decurg ca urmare a unor astfel de acțiuni ale Administratorului sunt îndeplinite pe cheltuiala acestei Proprietăți.

2.6. Pentru a proteja drepturile asupra Proprietății aflate în administrarea trustului, mandatarul are dreptul de a cere eliminarea oricărei încălcări a drepturilor sale în conformitate cu legislația civilă a Federației Ruse.

2.7. Mandatarul este obligat:

2.7.1. Separați Proprietatea primită de acesta pentru gestionarea trustului sau achiziționată de acesta pe cheltuiala fondurilor Fondatorului de alte proprietăți ale Fondatorului Managementului și de proprietatea proprie. Această proprietate este reflectată de administrator într-un bilanț separat și o contabilitate independentă este ținută pentru aceasta.

2.7.2. Deschideți un cont bancar separat pentru efectuarea plăților pentru activități legate de gestionarea încrederii Imobilului.

2.7.3. În termen de _____ zile de la sfârșitul trimestrului următor, trimiteți un raport privind activitățile dvs. fondatorului managementului.

2.7.4. Transferați Fondatorului Managementului toate beneficiile și veniturile primite din administrarea trustului a Proprietății, cu excepția fondurilor care vizează acoperirea cheltuielilor asociate cu gestionarea trustului, impozitelor, precum și a altor plăți și cheltuieli prevăzute în prezentul Contract.

Veniturile primite din administrarea Proprietății, precum și cheltuielile efectuate de Administrator în timpul executării prezentului Contract, sunt luate în considerare de acesta într-un bilanţ separat și sunt indicate în raportul transmis Fondatorului Managementului.

Dacă suma veniturilor primite din administrarea Proprietății depășește cheltuielile efectuate în legătură cu aceasta, Administratorul este obligat să transfere diferența rezultată Fondatorului managementului.

Sumele diferenței de mai sus trebuie transferate de către administrator în contul de decontare al fondatorului managementului specificat în secțiunea 9 din prezentul acord.

2.7.5. Asigurați siguranța Proprietății aflate în gestionarea încrederii.

2.8. Cheltuielile legate de transferul bunurilor imobiliare în administrarea trustului și înregistrarea de stat a transferului menționat sunt suportate de _____________________________________.

(specificați partea la acord)

3. PROCEDURA DE TRANSFER ȘI RETURNAREA PROPRIETĂȚII

3.2. Transferul Proprietății se efectuează conform Certificatului de Acceptare și Transfer al Proprietății, care este parte integrantă a prezentului Contract.

3.3. În cazul rezilierii anticipate sau rezilierii prezentului Acord, Administratorul va returna Proprietatea aflată în administrarea trustului în termen de _____ zile de la data expirării Acordului.

3.4. Returnarea Proprietății se efectuează și conform Certificatului de Acceptare și Transfer al Proprietății, care este întocmit de către Fiduciar în termenul stabilit de clauza 3.3 din prezentul Contract.

4. REMUNERAREA ADMINISTRATORULUI

Suma și forma remunerației către manager (dacă aceasta din urmă este prevăzută în acord) sunt o condiție esențială a acordului de administrare a încrederii (clauza 1 a articolului 1016 din Codul civil al Federației Ruse).

4.1. Suma remunerației Administratorului în temeiul prezentului Contract este de _____% din venitul primit ca urmare a gestionării trustului și este plătită în termen de _____ (__________) zile lucrătoare de la data aprobării raportului relevant.

4.2. Administratorul are dreptul la rambursarea integrală a cheltuielilor necesare efectuate de el legate de gestionarea Proprietății din veniturile din utilizarea acestei Proprietăți.

5. RESPONSABILITATEA PĂRȚILOR

5.1. Datoriile aferente obligațiilor care decurg în legătură cu gestionarea încrederii proprietății sunt rambursate pe cheltuiala acestei proprietăți. În cazul insuficienței acestei proprietăți, executarea silită poate fi aplicată proprietății administratorului fiduciar și, dacă proprietatea acestuia este insuficientă, proprietății fondatorului managementului care nu a fost transferată managementului fiduciar.

5.2. Administratorul este răspunzător pentru orice prejudiciu sau prejudiciu cauzat de el intereselor Fondatorului Managementului în timpul administrării Proprietății, cu excepția prejudiciului sau prejudiciului cauzat de forța majoră sau acțiunile Fondatorului de Management.

5.3. Administratorul care nu a dat dovadă de grija cuvenită față de interesele Fondatorului Managementului îl va despăgubi pe acesta din urmă pentru pierderile cauzate de pierderea sau deteriorarea Proprietății, ținând cont de uzura naturală a acesteia, precum și de profiturile pierdute.

6. PROCEDURA PENTRU SCHIMBAREA, RENUNCIAREA ȘI ÎNCETAREA ACORDULUI

6.1. Toate modificările și completările la Acord sunt valabile dacă sunt făcute în scris și semnate de reprezentanții autorizați corespunzător ai părților. Relevant acorduri suplimentare Părțile sunt parte integrantă a acordului și sunt supuse înregistrării de stat în modul prevăzut de legislația civilă a Federației Ruse.

Toate notificările și comunicările în temeiul Acordului trebuie să fie trimise reciproc de către părți în scris.

6.2. Prezentul acord poate fi reziliat anticipat prin acordul părților, precum și unilateral pe motivele stabilite de legislația actuală a Federației Ruse.

6.3. Fondatorul managementului are dreptul de a anula în orice moment Contractul de administrare a încrederii, sub rezerva plății către Administrator a remunerației datorate în temeiul Contractului pentru întreaga perioadă de valabilitate a Acordului.

6.4. Dacă una dintre părți refuză unilateral acordul, cealaltă parte trebuie să fie notificată în scris cu cel puțin trei luni înainte de încetarea acordului.

6.5. În absența unei cereri din partea uneia dintre părți de a rezilia Acordul la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, acesta se consideră prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții.

6.6. În cazul rezilierii Contractului, indiferent de motivele rezilierii acestuia, Proprietatea deținută în administrare fiduciară trebuie returnată Fondatorului Managementului.

7. SOLUȚIONAREA LITIGIILOR

7.1. Toate litigiile și neînțelegerile apărute între părți cu privire la conținutul prezentului acord și în legătură cu acesta vor fi rezolvate prin negocieri pe baza legislatia actuala Federația Rusă.

7.2. În cazul în care Părțile nu ajung la un acord comun în timpul negocierilor, litigiile se soluționează în instanță de la locația Imobilului (opțiune: în instanța de arbitraj ____________________ la adresa: _________________________ conform regulilor acesteia).

8. DISPOZIȚII FINALE

Alături de condiția privind obiectul contractului, precum și de condițiile care sunt menționate în lege sau în alte acte juridice ca fiind esențiale sau necesare pentru contracte de acest tip, termenii esențiali ai contractului sunt toate acele condiții privind care, la la cererea uneia dintre părți, trebuie să se ajungă la un acord (alin. 2 clauza 1 articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, părțile au dreptul să definească pentru ele însele orice condiție ca fiind esențială, în lipsa căreia contractul nu poate fi considerat încheiat.

8.1. Prezentul Acord intră în vigoare din momentul înregistrării de stat a transferului Proprietății în administrarea trustului și este valabil pentru perioada specificată în clauza 1.3 din prezentul Acord.

8.2. În absența unei cereri din partea uneia dintre părți de a rezilia Acordul la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, acesta se consideră prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții.

8.3. Pentru toate celelalte aspecte care nu sunt reglementate de prezentul acord, părțile vor fi ghidate de legislația actuală a Federației Ruse.

8.4. Prezentul Acord a fost întocmit în trei exemplare, dintre care unul este păstrat de către Fondatorul conducerii, al doilea de către Administrator, iar al treilea de către organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta.

9. ADRESE, DETALII ŞI SEMĂTURI ALE PĂRŢILOR

Fondatorul managementului Numele administratorului: ______________________ Nume: _______________________ Adresa: _____________________________ Adresa: _____________________________ OGRN _______________________________ OGRN _______________________________ Număr de identificare fiscală ________________________________ Număr de identificare fiscală ________________________________ KPP ________________________________ KPP ________________________________ R/s ________________________________ R/s ________________________________ în __________________________________ K/s ____________________________________ K/s /s ________________________________ BIC ________________________________ BIC ________________________________ OKPO ________________________________ OKPO ________________________________ ______________ (___________________) ______________ (___________________) M.P. M.P.

Un acord de trust de proprietate este un acord privind transferul puterilor selectate ale proprietarului către un administrator pentru o anumită perioadă de timp, de obicei în scopul generării de venituri. Mai multe detalii despre condițiile esențiale ale acestui tip de tranzacție, caracteristicile încheierii și executării acestora sunt descrise în acest articol.

Acord de management al încrederii

- o versiune dezvoltată cu succes a raporturilor juridice de proprietate, un proces special de administrare a proprietății, care prevede cele mai largi puteri posibile ale administratorului în raport cu obiectul gestiunii.

Înainte de adoptarea actualului Cod civil, legiuitorul rus a încercat să introducă drepturi de proprietate în trust, sau trusturi, din ramura de drept anglo-saxonă, care în cele din urmă nu a prins rădăcini.

Managementul încrederii nu este înstrăinarea proprietății, adică administratorul nu primește proprietatea asupra proprietății transferate lui. Aceasta este principala proprietate distinctivă a managementului trustului în comparație cu trustul, în care se presupune transferul drepturilor de proprietate către administrator (decretul președintelui Federației Ruse din 24 decembrie 1993 nr. 2296, care a devenit invalid. ).

Motivele transferului proprietății în managementul trustului (denumit în continuare managementul trustului) devin cel mai adesea lipsa de cunoștințe și/sau experiență a proprietarului pentru managementul independent sau lipsa unei astfel de oportunități.

Scopul utilizării acestui mecanism de gestionare a proprietății este de a obține un profit din proprietate fără participare directă și investiție de timp.

Exemplu de acord de încredere poate fi descărcat de pe link-ul: Eşantion acorduri de administrare a trusturilor imobiliare .

Caracteristicile contractului de administrare a trustului de proprietate

Caracteristicile includ următoarele:

• Încheierea unui acord este permisă exclusiv de către proprietar. Nerespectarea acestei cerințe atrage nulitatea tranzacției, cu excepția cazurilor prevăzute la art. 1026 din Codul civil al Federației Ruse (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 25 aprilie 2011 Nr. F09-1569/11-S5).
• Natura raportului juridic este în curs de desfășurare; o tranzacție unică este exclusă ca scop al activităților managerului (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 30 ianuarie 2001 nr. KG-A41/112-01).
• Separarea proprietății: contabilitatea se efectuează pe un bilanţ separat, iar pentru decontările pe trust, se utilizează un cont bancar separat, deschis de manageri marcat „Gestionarea încrederii” (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Ural din 6 septembrie , 2011 Nr. F09-5496/11).
• Este posibil să se încheie în favoarea unui terț - beneficiarul (clauza 1 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse).
• Perioada de valabilitate acorduri de administrare a trustului de proprietate limitat la 5 ani (clauza 2 a articolului 1016 din Codul civil al Federației Ruse).
• Administratorul este autorizat să efectueze acțiuni legale și efective cu proprietatea; restrângerea drepturilor sale numai prin activități efective duce la faptul că contract de trust de proprietate calificat în instanță drept prestare de servicii (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Volga din 14 noiembrie 2000 Nr. A12-2240/2000-s24).
• Datoria rezultată din administrarea proprietății este acoperită din valoarea acesteia (clauza 3 a articolului 1022 din Codul civil al Federației Ruse).

IMPORTANT! Subiectul gestionării încrederii nu poate fi sesizat în cadrul procedurilor de executare.

Cu toate acestea, există o serie de excepții de la această dispoziție:

• falimentul fondatorului trustului - în acest caz, proprietatea specificată constituie patrimoniul falimentului la egalitate cu restul proprietății (clauza 2 a articolului 1018 din Codul civil al Federației Ruse);
• transferul proprietății garantate către managementul trustului - deținătorul gajului într-o astfel de situație nu este lipsit de posibilitatea de a o revendica în procedura de colectare (articolul 1019 din Codul civil al Federației Ruse).

Cu toate acestea, atunci când procedura de executare a fost deja declanșată și/sau sechestrul bunurilor debitorului, trecerea în gestiune va fi considerată abuz de drept, iar tranzacția este declarată nulă (clauza 10 din Scrisoarea de informare a Prezidiului) Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 25 noiembrie 2008 nr. 127).

Termenii esențiali ai contractului de administrare a trustului de proprietate

La condiţiile esenţiale acorduri de administrare a trustului de proprietate include:

1. Compoziția proprietății.

   Aceasta implică o descriere exactă a proprietății, caracteristicile individualizate și compoziția acesteia (articolul 1016 din Codul civil al Federației Ruse), iar neglijarea condiției, potrivit instanțelor, duce la neconcluzie. acorduri de administrare a trustului de proprietate. Un exemplu este rezoluția celui de-al 7-lea AAS din 30 noiembrie 2011 în dosarul nr. A45-3341/2011.

2. Onorariul managerului.

   Lipsa unei condiții privind remunerarea (forma, cuantumul acesteia etc.) nu atrage aplicarea prevederilor art. 424 din Codul civil al Federației Ruse privind procedura de determinare a prețului: în acest caz contract de trust de proprietate este calificat drept nevalid.

   O condiție de gratuitate este posibilă. Un contract cu titlu gratuit este considerat atunci când este stipulat în mod expres în contract, în caz contrar tranzacția ar trebui declarată nulă (nulă) conform instrucțiunilor directe ale art. 1016 din Codul civil al Federației Ruse.

   În practică, determinarea unei sume clare a remunerației nu este întotdeauna convenabilă sau aplicabilă, părțile determină această sumă ca procent din venitul primit; Cu toate acestea, această metodă aparent convenabilă implică riscul de a califica contractul drept tranzacție nulă (rezoluție Curtea de Arbitraj Districtul Moscova din 26 septembrie 2014 Nr. F05-9456/14). Atunci când stabiliți o remunerație nu în termeni monetari, trebuie să verificați dacă aceasta nu contravine normelor legislației în vigoare (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 11 octombrie 2001 Nr. F08-3279/2001).

3. Durata contractului.

   În general, perioada acorduri de administrare a trustului de proprietate limitat la 5 ani (clauza 2 a articolului 1016 din Codul civil al Federației Ruse). Contractul este real, adică începe să funcționeze în momentul transferului efectiv al proprietății. Această regulă se aplică și cazurilor în care grevarea unui obiect este înregistrată de stat, întrucât legea nu interzice executarea unui acord înainte de înregistrarea de stat.

Părțile la contractul de administrare a trustului de proprietate

Acest rol poate fi jucat de:

• fondatorul managementului;
• beneficiar;
• mandatar.

În mod implicit, fondatorul managementului este considerat proprietar. Cu toate acestea, există excepții permise de legea rusă:

• tutore/mandatar (articolul 38 din Codul civil al Federației Ruse);
• executor sau notar (articolul 1173 din Codul civil al Federației Ruse);
• agentie guvernamentala etc.

Beneficiarul poate fi cetățean sau persoană juridică. El nu este parte și nu este întotdeauna prezent în raportul juridic. Apariția unui beneficiar conferă contractului în cauză trăsăturile unei obligații în favoarea unei terțe părți, în urma căreia devine imposibilă rezilierea sau modificarea contractului fără acordul acestei terțe părți (articolul 430 din Codul civil). al Federației Ruse).

Fondatorul managementului și beneficiarul pot fi aceiași. Dacă ultimul este acord de administrare a trustului de proprietate nu este specificată, atunci obligația este îndeplinită în mod implicit în favoarea fondatorului.

Mandatarul, ca principiu general, este o entitate comercială; din organizatii comerciale nu are dreptul de a se angaja numai în această activitate întreprinderi unitare. Dacă există o instrucțiune specială în lege, atunci managerul poate deveni individual sau organizație non-profit. Un mandatar nu are dreptul de a deveni beneficiar din cauza unei interdicții directe prin lege (clauza 3 a articolului 1015 din Codul civil al Federației Ruse).

Specificul mandatarului

Funcționalitatea managerului implică raportarea către fondatorul conducerii (clauza 4 din articolul 1020 din Codul civil al Federației Ruse), precum și responsabilitatea față de acesta:

• Managerul este obligat să compenseze nu numai daunele reale, ci și profiturile pierdute.
• Pentru obligațiile trustului care depășesc valoarea obiectului încredințat, administratorul răspunde, în primul rând, de proprietatea proprie, iar numai dacă aceasta din urmă este insuficientă este posibilă executarea silite asupra bunului proprietarului.
• Dacă managerul își depășește puterile, el răspunde personal pentru prejudiciul cauzat.
• Legea impune administratorului datoria de a exercita diligența cu privire la interesele legitime ale persoanelor care au stabilit conducerea sau ale beneficiarilor. Cu toate acestea, în practica judiciara Nu există o poziție stabilită cu privire la ceea ce se înțelege prin due diligence. Așadar, la deplasarea în justiție, va trebui să dovediți relația cauză-efect dintre acțiunile managerului și prejudiciile cauzate (hotărârea AAC a 9-a din 2 decembrie 2013 Nr. 09AP-39337/2013).

Managerul acționează în nume propriu. Statutul său în raport cu obiectul gestionat este indicat de marca „Gestionarea încrederii” în documente (clauza 3 din articolul 1012 din Codul civil al Federației Ruse; hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 decembrie 2011 Nr. VAS-14518/11). Lipsa acestuia va duce la faptul că administratorul proprietății sale va purta direct responsabilitatea tranzacțiilor.

Este necesar să se descrie mai detaliat atribuțiile administratorului, în special în ceea ce privește cedarea bunurilor, de exemplu, admisibilitatea încheierii unui contract de închiriere pe o perioadă care depășește durata contractului de închiriere, precum și vânzarea proprietății (Rezoluție). al Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 06/07/2011 Nr. 495/11).

Tipuri de acorduri de management al încrederii

Tipul de gestiune depinde de obiectul transferat pentru gestiune, care determină caracteristicile contractului și durata de valabilitate a acestuia.

Astfel, se poate încheia un acord de control de la distanță în legătură cu:

• valori mobiliare;
• drepturi exclusive;
• întreprinderi;
• imobiliare;
• proprietatea mostenita;
• aer sau nave maritime etc.

Cu toate acestea, există unele restricții privind valorile mobiliare: în temeiul Secțiunii II a ordinului Serviciului Federal de Piețe Financiare al Federației Ruse „Cu privire la aprobarea Procedurii de desfășurare a activităților de gestionare a valorilor mobiliare” din 04/03/2007 Nr. 07-37/pz-n, nu toate tipurile pot fi obiecte gestionate. În special, DU nu este permis în legătură cu:

• titluri de valoare,
• facturi,
• controale,
• certificate de depozit,
• carnete neînregistrate (la purtător).

Contract de administrare a trusturilor imobiliare

Trecerea imobilelor în administrarea trustului este supusă procedurii de înregistrare de stat efectuată de autoritățile Rosreestr.

IMPORTANT! Nu acordul trebuie înregistrat, ci mai degrabă transferul proprietății imobile ca bază pentru grevarea sa, deoarece acest fapt este înregistrat în Registrul de stat unificat (clauza 1, articolul 4 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a Drepturi...” din 21 iulie 1997 Nr. 122-FZ (denumită în continuare Legea privind înregistrarea drepturilor)).

Prin urmare, toate modificările și completările la acesta sunt oficializate ca anexe la acesta în formă scrisă simplă, fără înregistrare (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol nr. F03-A73/07-1/1656 din 26 iunie 2007).

Autentificare notarial acorduri de administrare a trustului de proprietate pentru bunuri imobiliare nu este necesar decât dacă părțile decid altfel.

Tranzacții legate de înstrăinarea imobilelor în condiții de administrare a trustului, din 15 ianuarie 2016, în conformitate cu art. 30 din Legea privind înregistrarea drepturilor sunt supuse legalizării notariale obligatorii.

Legislația actuală nu impune cerințe de evaluare a valorii acord de administrare a trustului de proprietate imobiliare. Dar evaluarea este obligatorie pentru obiectele aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipii, atunci când le transferați către managementul încrederii.

Acceptarea și transferul proprietății au loc pe baza actului relevant.

Legea nu prevede o schimbare a persoanelor într-o obligație în cadrul unui contract de administrare, prin urmare, dacă proprietarul decide să-și vândă proprietatea, acordul va înceta (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 octombrie). , 2009 Nr. VAS-11689/09).

Acord privind gestionarea încrederii a proprietății moștenite

Acest acord este una dintre excepții, în cazul în care fondatorul conducerii poate fi notar sau executor testamentar.

Moștenitorii sunt desemnați ca beneficiari conform contractului. În acest tip de acord, neindicarea unui beneficiar nu va atrage consecințe negative, întrucât cercul de moștenitori este determinat nu la încheierea acestuia, ci pe o perioadă lungă de intrare în moștenire, pentru perioada căreia administrarea trustului este stabilită. înființat (hotărârea Tribunalului orașului Sankt Petersburg din data de 04.08.2014 nr. 33 -2845/2014). În acest caz, identificarea noilor moștenitori nu atrage nulitatea contractului, ci consecința rezultată este includerea acestora în numărul de beneficiari (definiție Curtea Supremă de Justiție RF din 7 iulie 2015 Nr. 78-KG15-7).

Cerințe speciale pentru înregistrarea gestionării fiduciare a bunurilor unui cetățean decedat sunt stabilite la art. 37, 1171 Cod civil al Federației Ruse:

• evaluarea proprietății pentru a calcula cuantumul remunerației managerului (nu mai mult de 3% din valoare);
• consimțământul prealabil la tranzacționarea autorităților tutelare dacă există moștenitori minori;
• perioada maximă de valabilitate este de 6 luni (sau 9 luni în cazuri speciale).

Aşa, contract de trust de proprietate acționează ca una dintre opțiunile de utilizare a proprietății pentru a genera venituri în mod eficient, pe baza profesională, în același timp cu participare personală minimă și fără cheltuieli de timp.

Ca orice tip de cooperare, un astfel de acord se caracterizează printr-o serie de avantaje și dezavantaje.

Avantaje:

• unul dintre moduri simple investiții;
• Contabilitatea este ținută de către manager;
• izolarea proprietății;
• managementul este realizat de un profesionist care cunoaște piața și capcanele acesteia;
• grad înalt de responsabilitate a managerului;
• proprietatea nu este transferată;
• protejează proprietatea de creditori pentru datoriile fondatorului.

Defecte:

• contractul se bazează pe încredere;
• nu există o listă clară a drepturilor și responsabilităților managerului;
• lipsa de informații despre fluxul real de fonduri în contul de administrare a trustului;
• venitul nu este garantat.