Metode koordiniranja rezultata procjene troškova. Usklađivanje rezultata primjene različitih pristupa i metoda ocjenjivanja Usklađivanje rezultata ocjenjivanja dobivenih pristupima

Metoda multiplikatora bruto najamnine. Ukupna stopa kapitalizacije

Kao dio tržišnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina, za usporedbu sličnih nekretnina i imovine koja se procjenjuje često se koristi ili multiplikator bruto najamnine ili omjer kapitalizacije.

Bruto multiplikator najma (GRM) je omjer prodajne cijene nekretnine i prihoda od te nekretnine. Podrazumijeva se da ako postoje razlike u sadržajima ili lokaciji između predmetne nekretnine i usporedivih nekretnina, one se već odražavaju u prodajnim cijenama i cijenama najma.

Izračun ukupnog omjera kapitalizacije (R) temelji se na izravnoj kapitalizaciji prihoda dobivenog od poslovanja usporedive nekretnine dijeljenjem s prodajnom cijenom usporedive nekretnine. Korištenje ove metode za procjenu nekretnina omogućuje nam da eliminiramo nedostatke svojstvene metodi bruto multiplikatora najamnine, jer u ovom slučaju odabiru se usporedivi objekti koje karakterizira tok prihoda sličan po riziku i trajanju kao i tok prihoda procijenjenog objekta.

Procjenitelji obično procjenjuju nekretninu koristeći sve tri spomenute metode (trošak, prihod i tržište). Konačni trošak nekretnine utvrđuje se kao rezultat odobrenja, tj. analiza alternativnih zaključaka o vrijednosti predmeta vrednovanja, dobivenih na temelju različitih pristupa u svrhu utvrđivanja konačne procjene vrijednosti.

Kriteriji za odobrenje su:

Relevantnost svakog pristupa svrsi korištenja procjene;

Točnost informacija i proračuna izvedenih za svaki pristup;

Valjanost i dosljednost dokaza provedenih tijekom primjene svakog pristupa.

Na temelju analize, evaluator daje težinu svakom pristupu. Stoga je konačna procjena troškova ponderirani prosjek troškova.

Rezultati ocjenjivačkog rada obično se prezentiraju u obliku izvješća. U isto vrijeme, međunarodni standardi zahtijevaju da se takvo izvješće naziva "Izvješće o procjeni" ili "Potvrda o procjeni".

Još uvijek nije razvijena jedinstvena klasifikacija izvješća o procjeni na razini međunarodnih organizacija. Međutim, postoje različite klasifikacije izvješća na nacionalnoj razini i na razini pojedinih državnih službi i gospodarskih društava.

Najbrojnije su klasifikacije izvješća prema dubini proučavanja materijala i stupnju detaljnosti u iznošenju glavnih činjenica i zaključaka. Kao primjer, razmotrite sljedeću klasifikaciju koju koristi Appraisal Institute (SAD): usmeno izvješće; izvješće u obliku pisma; kratko izvješće; puni izvještaj.

Usmena izvješća o procjeni obično se koriste ako je klijent zadovoljan najpovršnijim i najnepotkrijepljenim preliminarnim informacijama. Usmeno izvješće o procjeni može se koristiti u slučajevima kada će naknadno pozivanje na njega biti isključeno. Prijenos rezultata procjene kupcu može se dogoditi osobno ili telefonom. Usmenim izvješćem o procjeni smatra se i objava vještaka procjenitelja na sudu. Svako usmeno izvješće mora sadržavati opis imovine koja se procjenjuje, podatke o činjenicama, pretpostavke i obrazloženje za zaključak o vrijednosti.

Izvješće u obliku dopisa sadrži opće karakteristike nekretnine koja se procjenjuje i vrijednost dobivenu kao rezultat analize. U tom slučaju moguće su dvije situacije: ocjenjivanje je provedeno u skraćenoj verziji i ocjenjivanje je provedeno u punoj verziji.

U prvoj opciji, u pismu se moraju navesti sva ograničenja unutar kojih je procjena provedena, te također spomenuti da je navedeni rezultat preliminaran. U drugoj opciji, pismo mora naznačiti da je procjena provedena u cijelosti, te mora sadržavati poveznicu na mjesto pune verzije izvješća. U praksi se takva pisma najčešće koriste u obliku obavijesti naručitelju o završetku ocjenjivačkog rada.

Kratki oblik izvješća naširoko se koristi u specijaliziranim organizacijama koje se bave osiguranjem i hipotekarnim kreditiranjem. Kao pismopisno izvješće, sažeto izvješće može odražavati ili rezultate ograničene procjene ili rezultate potpune procjene. Ako je procjena provedena u skladu s projektnim zadatkom za procjenu u skraćenoj verziji ili uz postojanje značajnih ograničenja, te činjenice moraju biti navedene u izvješću iu svim referencama na njega. Ako sažetak izvješća odražava rezultate dobivene u cjelovitom izvješću, tada se treba pozvati na cjelovitost studije i mjesto cjelovitog izvješća.

Kratka izvješća mogu se izraditi u narativnom obliku ili u obliku posebno izrađenih obrazaca i tablica.

Konačno, posljednja vrsta izvješća o procjeni u klasifikaciji koja se razmatra je potpuno izvješće, koje je potpuni opis izvornih informacija, njihove analize i zaključaka o vrijednosti.

Pogledajmo pobliže tipični sadržaj izvješća o potpunoj procjeni tržišne vrijednosti.

U svojoj srži, potpuno izvješće o procjeni je dokument slobodnog oblika. Međutim, praktična iskustva pokazuju da određeno strukturiranje i standardizacija prikaza materijala značajno pojednostavljuje pisanje i proučavanje takvog dokumenta. Preporučeni standardni obrazac za potpuno izvješće o procjeni tržišne vrijednosti sadrži sljedeće glavne odjeljke.

Naslovnica

Na naslovnoj strani navode se naziv i adresa predmeta procjene, datum procjene, naziv naručitelja i procjenitelja.

Popratno pismo

Popratno pismo upućeno klijentu prethodi izvješću. Potvrđuje završetak rada procjene, daje glavne karakteristike predmeta procjene i vrijednost imovine dobivene kao rezultat procjene.

Sažetak ključnih činjenica i zaključaka

Ovaj odjeljak izvješća navodi sljedeće stavke:

Osnovne odredbe projektnog zadatka za ocjenu;

Dodatne informacije značajno povezane s vrijednošću;

Glavni rezultati dobiveni analizom i obradom početnih informacija.

Materijal u ovom odjeljku namijenjen je brzom upoznavanju klijenta s glavnim točkama obavljenog posla.

Osnovne premise, pretpostavke i ograničenja

Popis premisa, pretpostavki i ograničenja koje koristi procjenitelj je obavezan element izvješća. Pritom se posebno ističu pozicije koje specificira naručitelj, a koje se ne poklapaju sa standardnim pristupima ocjenjivanju.

Okvirni popis preduvjeta, pretpostavki i ograničenja pri procjeni tržišne vrijednosti sadrži sljedeće stavke.

Izvješće o procjeni pouzdano je samo u cijelosti. Korištenje pojedinih odredbi i zaključaka izvan konteksta cjelokupnog izvješća je netočno i može dovesti do iskrivljavanja rezultata istraživanja.

Rezultati i sadržaj izvješća pouzdani su samo u svrhu procjene navedene u tehničkim specifikacijama.

Kako bi se izbjeglo netočno tumačenje rezultata procjene, nije dopušteno pozivanje na materijale izvješća, kao ni prijevod izvješća na strane jezike bez odgovarajućeg izdanja i dopuštenja procjenitelja.

Radovi na tehničkom pregledu predmeta procjene obavljeni su u obimu dogovorenom s naručiteljem. (Ako je, po mišljenju procjenitelja, dubina studije nedovoljna, što može utjecati na dobiveni rezultat, tu činjenicu treba navesti). Procjenitelj ne prihvaća odgovornost za postojanje skrivenih nedostataka koji se ne mogu otkriti vizualnim ili nedestruktivnim metodama.

Projektni zadatak za ocjenu ne predviđa posebne studije stanja okoliša. (Ako je navedeno, u kojoj mjeri.)

Nije provedeno nikakvo ispitivanje pravnih aspekata imovinskih prava. Nekretnina koja se procjenjuje smatra se slobodnom od svih zahtjeva trećih strana, osim kako je navedeno u izvješću.

Mišljenje procjenitelja o dobivenoj vrijednosti vrijedi samo na dan procjene. Procjenitelj ne preuzima odgovornost za promjene stanja nakon datuma procjene koje mogu utjecati na vrijednost procijenjene nekretnine.

Ishod procjene u potpunosti ovisi o primjerenosti i točnosti korištenih informacija i napravljenih pretpostavki. Kao rezultat toga, dobivena vrijednost tržišne vrijednosti je vjerojatnosne prirode s određenim disperzijskim parametrima, bez obzira da li je izražena kao jedan broj ili kao raspon.

Izvješće o procjeni sadrži stručno mišljenje procjenitelja o vrijednosti predmeta za potrebe procjene navedene u tehničkoj specifikaciji i nije jamstvo da će predmet procjene biti prodan na slobodnom tržištu po cijeni jednakoj dobivenoj vrijednosti. u ovom izvješću.

Uz opće stavke, ovaj popis treba sadržavati dodatne stavke koje, po mišljenju procjenitelja, značajno utječu na rezultat. Na primjer: ako je procjena provedena bez dovoljne količine potrebnih informacija, ako klijent nije otkrio svrhu procjene i sl. U takvim slučajevima, procjenitelj mora jasno naznačiti jesu li potrebne dodatne informacije i istraživanja kako bi se konačno odredila vrijednost. Posebne upute naručitelja za procjenu treba posebno navesti.

Popis uvjeta koji dopuštaju objavu rezultata ocjenjivanja ili pozivanje na njih

Ako je sukladno ugovoru o procjeni predviđena objava rezultata procjene ili otvorena poveznica na njih, tada procjenitelj mora istovremeno s predajom izvješća dostaviti nacrt materijala za objavu ili poveznicu. Ovaj bi projekt trebao sadržavati minimum potrebnih informacija kako bi se izbjeglo netočno tumačenje rezultata procjene. Osim toga, ocjenjivač mora pismeno izjaviti da ocjenjivač mora pročitati i pregledati nacrt oblika i sadržaja predložene objave prije davanja suglasnosti. Procjenitelj mora primiti kopiju unaprijed prije ispisa i potpisati je.

Ime, kvalifikacije i status procjenitelja;

Datum i baza procjene;

Naznaku standarda prema kojima je ocjenjivanje provedeno;

Posebne pretpostavke i odstupanja od standarda usvojenih tijekom ocjenjivanja;

Ograničenja i upute klijenta do kojih je došlo tijekom ove procjene.

Datum i opseg tehničkog pregleda

Navodi se datum ili razdoblje u kojem je obavljen tehnički pregled, imena i kvalifikacije vještaka ili procjenitelja, obujam i dubina obavljenih radova. Ako se tijekom postupka procjene otkriju činjenice koje upućuju na potrebu dubljeg tehničkog vještačenja, daje se mišljenje vještaka o utjecaju dodatnih podataka na vrijednost predmeta.

Ako je iz nekog razloga pristup mjestu ili pojedinim elementima građevine bio otežan, ta se činjenica mora navesti.

Utvrđivanje osnovice vrednovanja

Daju se potpuna definicija i odgovarajući komentari na temelju procjene dogovorene u projektnom zadatku.

Analiza socio-ekonomske situacije u regiji

Ovaj odjeljak izvješća provodi studiju tržišne situacije u sljedećim područjima:

Kratak opis prirodnih i klimatskih obilježja kraja;

Glavni makroekonomski pokazatelji;

Ključni pokazatelji po gospodarskim sektorima, dinamika njihove promjene i utjecaj na pozicioniranje subjekta procjene na tržištu;

Glavni pokazatelji društvenog razvoja, dinamika njihovih promjena i utjecaj na pozicioniranje predmeta procjene na tržištu;

Glavne karakteristike tržišta nekretnina;

Zaključci o dijelu obrazlažući sadašnje i buduće pozicioniranje subjekta vrednovanja na tržištu, identificirajući najvjerojatnijeg tipičnog kupca i njegovu motivaciju za ulaganje.

Kao ilustracija, navedena je karta regije koja pokazuje lokaciju objekta procjene.

Analiza lokacije objekta procjene

Na temelju specifičnih karakteristika lokacije identificiraju se pozitivni i negativni čimbenici koji značajno utječu na trošak:

Priroda vrste korištenja okolnog zemljišta;

Prometna dostupnost;

Inženjerske mreže i komunalije;

Društvena infrastruktura;

Ekonomski položaj;

Ekološko stanje područja;

Društveni ugled;

Kriminalna situacija.

Kao ilustracija, daje se karta područja na kojoj je označen položaj objekta procjene.

Opis predmeta vrednovanja

Dat je detaljan opis zemljišta, zgrada i objekata. Detaljno su razrađena prostorno-planska i dizajnerska rješenja, inženjerska podrška objektu. Planovi, kartogrami i fotomaterijali služe kao ilustracije.

U prilogu zapisnika nalazi se akt o tehničkom pregledu objekta s konstatacijama nedostataka.

Analiza najbolje i najbolje upotrebe

Ovisno o sastavu tehničkih specifikacija, provodi se analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišne čestice kao prazne i/ili nekretnine s postojećim poboljšanjima.

“Utvrđivanje troška metodom troška”,

“Utvrđivanje vrijednosti tržišnom metodom”,

“Utvrđivanje vrijednosti dohodovnom metodom”

Koordinacija rezultata ocjenjivanja

Na temelju provedene analize i proračuna te uzimajući u obzir sve dobivene zaključke, formulira se mišljenje procjenitelja o tržišnoj vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.

Potvrda o procjeni

U ovom dijelu izvješća, procjenitelj:

Informira o standardima struke na temelju kojih je rad obavljan;

Potvrđuje poštivanje standarda profesionalne etike tijekom ocjenjivanja;

Izjašnjava se o svom statusu pri obavljanju poslova, odnosno da li je unutarnji, vanjski ili neovisni ocjenjivač;

Daje vrijednost dobivenu kao rezultat procjene, uz naznaku datuma procjene;

Stavlja svoj potpis i pečat.

Popis korištene literature

Naveden je popis normativne, tehničke, specijalizirane literature i tiskanih izvora korištenih u ocjeni.

Opći podaci o procjenitelju

Obrazovne ustanove, uključujući profesionalne, njihove datume diplomiranja, nazive specijalnosti i stečenih kvalifikacija, akademske stupnjeve i nazive, članstvo i kvalifikacije u stručnim društvima, popis obavljenog ocjenjivačkog rada i druge informacije koje klijentu omogućuju dobivanje mišljenja o profesionalnosti i iskustvo procjenitelja su naznačeni.

Prijave

Aplikacija uključuje:

Podaci o analognim objektima koji ukazuju na izvore informacija;

Izračuni i podaci koji su korišteni za izvođenje radova, s naznakom izvora;

Grafički i fotografski materijali koji ilustriraju predmet ocjenjivanja.

Procjenitelji obično procjenjuju nekretninu koristeći sve metode koje smo razmotrili. Ovisno o namjeni procjene i dostupnim informacijama, svaka od tri metode procjene primjenjiva je u većoj ili manjoj mjeri i daje više ili manje pouzdan rezultat. Te se razlike moraju uzeti u obzir pri kombiniranju zaključaka dobivenih ovim metodama u jednu integriranu procjenu svojstva.

Na razvijenim tržištima, blizu ravnoteže ponude i potražnje, sve tri vrijednosti vrednovanja dobivene različitim metodama trebale bi biti bliske jedna drugoj. Na takvim tržištima blizina dobivenih procjena služi kao neizravna potvrda njihove točnosti i pouzdanosti. Ali u uvjetima nerazvijenog i/ili neuravnoteženog tržišta nekretnina, koji su tipični za modernu Rusiju, procjene dobivene različitim metodama mogu se značajno razlikovati jedna od druge. Ali kao rezultat treba dobiti jedinstvenu procjenu objekta.

Završna faza evaluacije uključuje donošenje odluke o razlikama u rezultatima triju različitih pristupa.

Dovršenje ovog zadatka obično uključuje:

Naznaka vrijednosti objekta izračunate pomoću svakog od tri pristupa;

Kratak opis postupka za izvođenje izračuna, količina i kvaliteta korištenih informacija, prihvaćeno

pretpostavke i ograničenja te njihovu usklađenost s tipičnim tržišnim uvjetima;

Utvrđivanje relativnih snaga i slabosti svakog od korištenih pristupa u odnosu na određenu vrstu nekretnine i na konkretan objekt;

Na temelju toga donositi prosudbu o tome koliku težinu treba dati ishodu svakog korištenog pristupa.

Model slaganja rezultata izražava se sljedećom formulom:

C= (C1* K1+ C2 * K2+ S3*K3)/(K1+K2+K3),

S– konačnu vrijednost procjene predmeta;

C1- procjena metodom usporedbe prodaje;

C2- procjena metodom kapitalizacije dohotka;

C3- vrednovanje troškovnom metodom;

K1; K2 i K3 odgovarajući težinski faktori

(obično u postocima: Kl+K2+ K3 = 100 ).

Pri tome se posebna pažnja posvećuje čimbenicima koji utječu na određivanje specifične težine svake metode (pristupa) Pridavanje pondera odnosno stupnja povjerenja svakoj metodi procjenitelji određuju na temelju količine i kvalitete informacija dobivenih njima. metode, stupanj likvidnosti objekta i svrhu procjene.

Također se vrši usporedba dobivenih vrijednosti uzimajući u obzir čimbenike unutarnjeg i vanjskog utjecaja na vrijednost objekta, fizičku i funkcionalnu dotrajalost objekta, standardnu ​​cijenu, vrste troškova, usporedbu troškova po elementima. , te uzimajući u obzir maksimalno odstupanje razine procjene objekta u skladu sa “Standardom za analizu pokazatelja relativne vrijednosti” , koji je usvojio IAAO.

Tada se izbor konačne vrijednosti vrijednosti objekta može provesti na tri načina: kao aritmetička sredina vrijednosti, matematičkim vaganjem i subjektivnim vaganjem rezultata procjene.

Matematičko vaganje rezultata procjene sastoji se od dodjeljivanja određenih pondera (u postocima) svakom rezultatu procjene vrijednosti predmeta i izračunavanja ponderirane prosječne vrijednosti, koja će biti konačna vrijednost predmeta. Subjektivno vaganje rezultata vrednovanja sastoji se od intuitivnog vaganja korištenih metoda vrednovanja analizom njihovih prednosti i nedostataka, davanja određenih pondera rezultatima vrednovanja dobivenih različitim metodama i na temelju toga odabira konačne vrijednosti nekretnine. Točnost i pouzdanost rezultata procjene u ovom slučaju ovisi o kvalifikacijama i iskustvu stručnog procjenitelja.

U tom se slučaju u pravilu ne izvodi aritmetička sredina triju rezultata ocjenjivanja i jedan od njih nije odabran kao konačan (to su prihvatljivi, ali rijetki posebni slučajevi općeg modela sparivanja ocjenjivanja po tri metode) . Tipično, prema ovom modelu, konačna vrijednost vrednovanja je odabrana negdje između njih.

Općenito, najbolju aproksimaciju uvjetima neuravnoteženog tržišta daje metoda usporedbe prodaje, budući da informacije koje koristi automatski uzimaju u obzir ravnotežu ponude i potražnje za objektima sličnim objektu koji se procjenjuje, kao i cijeli skup čimbenika koji utječu na njihove tržišne cijene. Ako postoji dovoljna količina pouzdanih informacija za njegovu primjenu, a tržište kupnje i prodaje je razvijenije od tržišta najma (na primjer, kao za tržište stanova u Moskvi), tada mu treba dati prednost u odnosu na druge metode.

Za one vrste objekata u kojima prevladava tržište najma (na primjer, skladišta u Moskvi), i postoje odgovarajuće informacije o najmovima, ali su o kupnji i prodaji ograničene, najveću težinu treba dati metodi kapitalizacije prihoda "(u bilo koja od njegovih implementacija). U ova dva slučaja, u nedostatku (kao u Moskvi) razvijenog tržišta zemljišta i uz neravnotežu potražnje i ponude nekretnina tipične za modernu Rusiju, preporučljivo je dati nisku težinu trošku. metoda.

Ako tržište za ovu vrstu objekata nije razvijeno niti za kupnju i prodaju niti za najam, a odgovarajuće tržišne informacije su gotovo nedostupne, tada, nužno, troškovna metoda dobiva veliki ponder, a druge dvije imaju manje pondere. No treba imati na umu da rezultirajuća procjena možda neće odgovarati efektivnoj potražnji, a transakcijska cijena na tržištu može se značajno razlikovati od one dobivene skupom metodom procjene.

Općenito govoreći, što je tržište razvijenije, što je veća njegova stabilnost i uravnoteženost, to će transakcijska cijena biti bliža tržišnoj vrijednosti nekretnine.

Usklađivanje rezultata dobivenih na temelju različitih pristupa i metoda posljednja je faza utvrđivanja vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje. Konačni rezultat procjene može se prikazati u obliku jedne novčane vrijednosti ili raspon najvjerojatnijih vrijednosti vrijednosti, predstavljen minimalnim i maksimalnim vrijednostima.

U ovoj fazi procjene, prije svega, potrebno je provjeriti dobivene rezultate kako bi se identificirale matematičke i logičke pogreške koje povećavaju stupanj nepodudarnosti između rezultata prihodovnog, troškovnog i komparativnog pristupa.

Postupak usuglašavanja verificiranih rezultata određen je sadržajem ocjenjivačkog zadatka, korištenim pristupima i metodama ocjenjivanja, cjelovitošću i pouzdanošću korištenih informacija te utvrđivanjem prednosti i nedostataka korištenih metoda.

Određujući kriterij za hijerarhiju svakog rezultata je sposobnost odražavanja stvarnih namjera potencijalnog prodavatelja ili kupca, kvaliteta informacija na temelju kojih se provodi analiza te sposobnost svake metode i pristupa da uzeti u obzir tržišne fluktuacije. tržišne i specifične cjenovne značajke objekta, kao što su lokacija, veličina, potencijalna profitabilnost.

Uzimajući u obzir navedeno, procjenitelj prihvaća težinske koeficijente međurezultata dobivenih korištenjem različitih pristupa. Vrijednost težine svakog pristupa može se izračunati korištenjem stručnih i matematičkih metoda.

U procesu ocjenjivanja korištene su različite metode. Odluka o relativnoj važnosti vrijednosnih pokazatelja dobivenih na temelju različitih metoda utvrđuje se informiranom prosudbom procjenitelja, koja se formalizira vaganjem rezultata korištenih metoda.

Dvije su osnovne metode vaganja: matematička metoda vaganja i subjektivna metoda vaganja. U ovom radu procjenitelj je koristio drugu metodu utvrđivanja konačne vrijednosti.

Prednosti svakog pristupa u procjeni predmetne nekretnine određuju se prema sljedećim kriterijima:

Sposobnost odražavanja stvarnih namjera potencijalnog prodavatelja ili kupca.

Kvaliteta informacija na kojima se temelji analiza.

Sposobnost pristupa da uzmu u obzir tržišne fluktuacije i cijenu novca.

Sposobnost uzimanja u obzir specifičnih značajki objekta koje utječu na njegovu vrijednost, kao što su lokacija, veličina, potencijalna profitabilnost.

Troškovni pristup omogućuje nam da odredimo troškove proizvodnje i prodaje novog objekta procjene umanjene za sve oblike akumuliranog trošenja. Prednost ovog pristupa je dovoljna točnost i pouzdanost informacija o troškovima. Nedostatak je teškoća točne procjene svih oblika trošenja. Korištenje troškovnog pristupa najatraktivnije je kada tipični kupci i prodavači svoje odluke temelje na troškovima. Posebno područje primjene troškovnog pristupa je procjena jedinstvenih objekata, posebno onih neprofitabilnih. Međutim, treba uzeti u obzir da troškovni pristup uključuje trošak zemljišne parcele - najskuplje imovine u velikim gradovima. Svrha procjene imovine je određivanje iznosa kolateralnih (kreditnih) obveza, odnosno potrebno je odražavati vrijednost objekata u tržišnim uvjetima, a troškovni pristup odražava samo troškove rekreacije nekretnina. Stoga smo odlučili ne uzeti u obzir rezultate vrednovanja nekretnina dobivene na temelju troškovnog pristupa za komercijalno atraktivne objekte, već takve rezultate uzeti u obzir za specijalizirane nekretnine.

Dohodovni pristup kapitalizira sadašnje i buduće koristi od korištenja imovine. Prednost ovog pristupa je što izravno uzima u obzir koristi od korištenja nekretnine i tržišne prilike tijekom očekivanog razdoblja vlasništva. Osim toga, ovaj se pristup temelji na podacima o tržišnim cijenama najma, što rezultate dobivene njegovom uporabom čini pouzdanijima. Nedostaci ovog pristupa uključuju činjenicu da uzima u obzir buduće prihode od vlasništva nad nekretninom, tj. temelji se na prognoziranim podacima koji se ne mogu točno procijeniti (primjerice podaci o opterećenju objekata, podaci o prihodima i rashodima, promjene poreznog zakonodavstva i dr.).

Komparativni pristup koristi informacije o prodaji nekretnina usporedivih s imovinom koja se procjenjuje. Koristeći komparativni pristup, tržišna vrijednost nekretnine koja se procjenjuje izračunava se analizom tržišnih prodajnih cijena sličnih nekretnina. Metode komparativnog pristupa, uz dovoljnu cjelovitost i dostupnost informacija o analognom objektu, omogućuju izračunavanje vrijednosti objekta nekretnine, koja odražava stvarno stanje na tržištu nekretnina. U praksi su informacije o transakcijama gotovo potpuno zatvorene, a informacije o predmetima koji se prodaju nisu posve dostatne i potpune.

Prilikom usuglašavanja rezultata korištena je metoda ekspertne ponderirane prosječne procjene. Ovom metodom svaki od onih koji se koriste u

evaluacija pristupa i metoda dobiva različite težine ovisno o pouzdanosti informacija korištenih u njihovoj primjeni. Najveća vrijednost ocjene je 5, a minimalna 1. Maksimalna vrijednost je 5 – pristup u potpunosti zadovoljava odabrani kriterij; 4 – pristup zadovoljava odabrani kriterij, ali postoje manje zamjerke; 3 – pristup zadovoljava kriterije, postoji dovoljan broj činjenica „protiv“; 2 – pristup ne zadovoljava dobro kriterij; 1 – pristup vrlo slabo zadovoljava kriterij i malo zadire u njegovu bit.

Ovisno o stupnju refleksije odabranog parametra usporedbe, svakom pristupu se dodjeljuje vrijednost.

U razvijenom gospodarstvu prednost se obično daje komparativnom pristupu. U trenutnoj ekonomskoj krizi sva su tri pristupa praktički jednaka, tj. pri formiranju cijene, tržište promatra objekt ne samo s pozicije prosječne tržišne razine cijene za slične objekte, već i s pozicije ostvarivanja potencijalnih prihoda i troškova nastalih za izgradnju sličnog (identičnog) objekta, dakle , prema parametru “sposobnost odražavanja motivacije kupca/prodavača” i “usklađenost s izračunatim troškom” tri pristupa su dodijeljene jednake vrijednosti.

Parametar "sposobnost uzimanja u obzir strukture tržišnih čimbenika određivanja cijena" pripisuje se većim vrijednostima prihodovnom i komparativnom pristupu, jer njihov se izračun temelji na podacima dobivenim s tržišta.

Stupanj pouzdanosti i dostatnosti informacija ocjenjivali su procjenitelji u procesu prikupljanja podataka s tržišta za korištenje u izračunima. Najveća količina informacija dobivenih iz javnih izvora koristi se u komparativnom pristupu tijekom inspekcije, procjenitelji su morali više puta razjašnjavati detalje za različite analogne objekte zbog dobivanja netočnih informacija. Zbog ovoga,

ovom pristupu je dodijeljena niža vrijednost.

Za izračun težine rezultata korištenih metoda u konačnoj tržišnoj vrijednosti predmeta vrednovanja, izvršit ćemo sljedeće jednostavne izračune:

Izgrađena je matrica (tablica) čimbenika, pri čemu su svakom pristupu dodijeljene četiri vrste bodova u skladu s četiri kriterija;

Određen je zbroj bodova za svaki pristup;

Izračunat je zbroj bodova svih pristupa korištenih za evaluaciju;

Na temelju omjera zbroja bodova ovog pristupa i zbroja bodova svih korištenih pristupa izračunata je postotna težina ovog pristupa;

Izračunate težine pristupa zaokružene su na točnost od 1% kako bi se te težine upotrijebile za generalizaciju rezultata.

Zaokruživanje je potrebno zbog činjenice da nezaokruženi utezi kod čitatelja izvješća stvaraju pogrešan dojam o točnosti dobivenog rezultata, što dotičnoj osobi može prouzročiti veću štetu nego očita čisto formalna pogreška koja se navodno unosi zaokruživanjem u konačni rezultat. .

Na temelju zaokruženih pondera izračunavamo generaliziranu vrijednost nekretnine koja se vrednuje množenjem vrijednosti dobivene ovim pristupom sa zaokruženim ponderima pristupa, izračunatim u svrhu generalizacije rezultata vrednovanja. Podaci su dati u tablici br. 16.

Tablica broj 16 - Izračun težinskih koeficijenata

Kriterij	Rezultat u bodovima
Pristup	Skup	Usporedna	Profitabilno
Primjena u proračunu	Ne	Da	Da
Pouzdanost i dostatnost informacija na temelju kojih su provedene analize i izračuni
Sposobnost pristupa da uzme u obzir strukturu određivanja cijena tržišnih čimbenika specifičnih za objekt
Sposobnost pristupa da odražava motivaciju, stvarne namjere tipičnog kupca/prodavača
Usklađenost pristupa s vrstom obračunatog troška
Ukupni broj bodova za ovaj pristup
Zbroj bodova
Težina pristupa, %		0,50	0,50
Težina pristupa zaokružena na 1%		50%	50%

Rezultati primjene dvaju pristupa dali su sljedeće rezultate za procjenu vrijednosti predmeta:

Tablica broj 17 - Usklađivanje rezultata procjene nekretnine

Različite metode vrednovanja koje koriste različite pristupe mogu dati različite rezultate u određivanju vrijednosti poduzeća. Na idealnom tržištu sva bi tri pristupa trebala dovesti do iste vrijednosti, no u praksi se vrijednosti dobivene različitim metodama mogu značajno razlikovati (od 5 do 50% ili čak i više, osobito kod vrednovanja poslovanja). U tom smislu, Ruski savezni standardi vrednovanja i međunarodni standardi postavljaju zahtjeve za kombiniranje različitih rezultata u okviru "konačne vrijednosti vrijednosti objekta vrednovanja".

Konačna vrijednost objekta vrednovanja- vrijednost vrijednosti predmeta procjene, dobivena kao rezultat generalizacije rezultata izračuna vrijednosti predmeta procjene, koju je obrazložio procjenitelj, koristeći različite pristupe vrednovanju i metode vrednovanja. Kako bi se spojile različite troškovne vrijednosti dobivene klasičnim pristupima vrednovanju, rezultati su usklađeni.

Usklađivanje rezultata procjene je postupak dobivanja konačne procjene vrijednosti imovine vaganjem i usporedbom rezultata dobivenih različitim pristupima vrednovanju.

Za ujednačavanje rezultata potrebno je odrediti „pondere“, prema kojima će pojedine prethodno dobivene vrijednosti činiti konačnu tržišnu vrijednost nekretnine, uzimajući u obzir sve značajne parametre temeljene na stručnom mišljenju procjenitelja. Usklađivanje rezultata dobivenih različitim pristupima ocjenjivanja provodi se prema formuli:

gdje je C total konačni trošak predmeta vrednovanja;

S plaćom, S zajedničkim ulaganjem, S dp - vrijednosti određene troškovnim, komparativnim i dohodovnim pristupom;

K zp, K sp, K dp - odgovarajući težinski koeficijenti odabrani za svaki pristup ocjenjivanju.

U odnosu na ove koeficijente vrijedi jednakost:

Prilikom dogovora o utvrđivanju težine svakog pristupa, uzimaju se u obzir (stručno): cjelovitost i pouzdanost informacija; prikladnost za svrhu; prednosti i nedostaci pristupa u konkretnoj situaciji itd.

Ponderi odabrani za svaki pristup procjene zaokružuju se na najbližih 10% (rijetko 5%) u svrhu korištenja ovih pondera za usklađivanje. Na temelju zaokruženih pondera izračunava se ugovorena vrijednost nekretnine koja se procjenjuje. Dobivena vrijednost se zaokružuje.

Tablica 1.2 daje usporednu analizu tradicionalnih pristupa procjeni vrijednosti poduzeća.

Tablica 1.2

Komparativna analiza pristupa procjeni vrijednosti poduzeća

	Prednosti	Mane
Skup	Uzima u obzir utjecaj proizvodnih i ekonomskih čimbenika na promjene vrijednosti imovine. Daje ocjenu stupnja razvoja tehnologije uzimajući u obzir stupanj istrošenosti imovine. Izračuni se temelje na financijskim i računovodstvenim dokumentima, tj. rezultati ocjenjivanja su opravdaniji	Odražava prošlu vrijednost. Ne uzima u obzir tržišnu situaciju na datum vrednovanja. Ne uzima u obzir izglede za razvoj poduzeća. Ne uzima u obzir rizike. Statički. Ne postoje veze sa sadašnjim i budućim rezultatima aktivnosti poduzeća
Profitabilno	Uzima u obzir buduće promjene u prihodima i rashodima. Uzima u obzir razinu rizika (putem diskontne stope). Vodi računa o interesima investitora	Poteškoće u predviđanju budućih rezultata i troškova. Može se koristiti više stopa povrata, što otežava donošenje odluka. Ne uzima u obzir tržišne uvjete. Intenzitet rada proračuna
Usporedni (tržišni)	Na temelju stvarnih tržišnih podataka Odražava postojeću praksu prodaje i kupnje Uzima u obzir utjecaj industrijskih (regionalnih) čimbenika na cijenu dionica tvrtke	Ne karakterizira jasno značajke organizacijske, tehničke, financijske pripreme poduzeća. U obzir se uzimaju samo retrospektivne informacije. Zahtijeva mnoge izmjene i dopune analiziranih informacija. Ne uzima u obzir buduća očekivanja investitora

Iz ovih podataka možemo zaključiti da se nijedan od njih ne može koristiti kao glavni. Stoga, da bi se odredila konačna vrijednost tržišne vrijednosti poduzeća, analiziraju se prednosti i nedostaci korištenih pristupa i kvaliteta dobivenih informacija, pri čemu se svakom pristupu dodjeljuje težinski koeficijent.

Prema istraživačima u području poslovne procjene Esipova V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V., Damshakova A.N., izravna primjena klasičnih metoda u Rusiji je teška zbog objektivnih razloga:

1. Nerazvijenost ruskog tržišta vrijednosnih papira.

2. Informacijska tajnost, koja dovodi do poteškoća u korištenju, prije svega, komparativnog pristupa.

3. Potreba za velikim brojem prilagodbi vezanih uz nepreglednost financijskih izvješća. Za ocjenu, menadžment treba koristiti podatke iz upravljačkog računovodstva, koji bi trebali biti prilagođeni za potrebe ocjenjivanja.

4. Nesigurnost dugoročnog planiranja u ruskim uvjetima (u Rusiji se aktivnosti u pravilu planiraju za godinu dana) dovodi do poteškoća u primjeni metoda vrednovanja prihoda. Uglavnom se koriste povijesni podaci.

5. Računovodstveno vrednovanje imovine značajno je podcijenjeno u odnosu na tržišnu vrijednost, što dovodi do podcjenjivanja vrijednosti neto imovine. Potrebna je tržišna revalorizacija sve dugotrajne imovine i nematerijalne imovine.

6. Tradicionalne metode procjene daju "na mjestu" rezultat u vremenu, koji se ne može koristiti za operativno ili strateško upravljanje poduzećem. Niti jedna od situacija potrebnih za ocjenu ne ukazuje na mogućnost daljnjeg praćenja.

7. Poteškoće u pronalaženju informacija i glomazni izračuni. Korištenje poslovnih procjena na redovnoj osnovi trebalo bi biti što jednostavnije, a rezultati bi trebali biti jasni.

Dakle, od postojećih pristupa vrednovanju, dohodovna metoda najtočnije odražava vrijednost poduzeća kao poduzeća, odnosno radnog mehanizma koji stvara dobit. Međutim, korištenje prognoziranih podataka dovodi u sumnju točnost izračuna. Izvori informacija za korištenje komparativne metode vrlo su ograničeni. Rusko tržište korporativne kontrole (stečaj i spajanja i akvizicije) uglavnom djeluje izvan organiziranih tržišta dionica, a obujam preraspodjele udjela u ruskom gospodarstvu (industriji) koji se odvija izvan organiziranih tržišta načelno je teško procijeniti. Kao rezultat toga, u ruskim uvjetima imovinski pristup vrednovanju poduzeća često je najrelevantniji. To je prije svega zbog dostupnosti pouzdanih i dostupnih početnih informacija za izračune (budući da je glavna informacijska baza imovinskog pristupa bilanca poduzeća), kao i korištenje, u određenoj mjeri, dobro poznatih, tradicionalni pristupi procjene vrijednosti poduzeća za domaće gospodarstvo temeljeni na troškovima. Ali glavni nedostatak imovinskog pristupa je taj što ne uzima u obzir buduće sposobnosti poduzeća u stvaranju neto prihoda. Osim toga, izračun vrijednosti na temelju troškovnog pristupa ne omogućuje identificiranje izvora stvaranja vrijednosti te stoga isključuje upravljanje njima.

Stoga većina stručnjaka u području vrednovanja dolazi do zaključka da je metodološka osnova za vrednovanje poduzeća nesavršena. "Metode koje nude jednu ponderiranu procjenu vrijednosti poduzeća mogu se koristiti isključivo u svrhu prodaje poduzeća u ovom ili onom obliku." Ali što učiniti ako menadžeri trebaju poslovnu vrijednost ne za prodaju, već za formuliranje strategije i donošenje upravljačkih odluka usmjerenih na implementaciju troškovnog pristupa upravljanju? Istodobno, metode poslovne procjene za donošenje upravljačkih odluka, koje su predložili zapadni ekonomisti Modigliani, Damodaran, Copeland, ne nalaze svoju primjenu u Rusiji, kao ni u drugim zemljama s tržištima u razvoju i neučinkovitim, koje karakteriziraju niz sličnih problema, poput visokog stupnja ovisnosti o stranim ulaganjima i zaduživanju uz, u pravilu, znatan domaći i/ili inozemni dug, slabost i nestabilnost financijskog sektora zbog opterećenosti banaka značajnim nenaplativim dugovima poduzeća, nedovoljno razvijena infrastruktura, nesavršenost regulatornog okvira, nerazvijen sustav financijskog izvješćivanja za izdavatelje ili njegova neusklađenost s međunarodnim standardima te s tim povezana informacijska neprozirnost i visoka razina rizika, informacijska neprozirnost, gdje nema razvijene burze, te, stoga, nema tržišnog vrednovanja samih poduzeća. A zbog niskog stupnja tržišne učinkovitosti domaće tvrtke nemaju potpuno prilagođene metode procjene poslovanja.

Nakon što je procjenitelj procijenio poslovanje različitim metodama više pristupa, mora usporediti dobivene vrijednosti. Na savršenom tržištu sva bi tri pristupa trebala dovesti do iste vrijednosti. U praksi se vrijednosti dobivene različitim pristupima obično značajno razlikuju. Na primjer, razmislite o velikom poduzeću koje ima značajnu količinu dugotrajne imovine i druge materijalne imovine, ali proizvodi niskoprofitabilne proizvode. Njegova vrijednost dobivena troškovnim pristupom može biti nekoliko puta veća od vrijednosti dobivene metodom dohodovnog pristupa. Slijedom toga, procjenitelj je dužan izvršiti usklađivanje vrijednosti kako bi se utvrdila konačna vrijednost posla.

Ukupni trošak– to je vrijednost predmeta vrednovanja, izračunata primjenom različitih pristupa vrednovanju i slaganjem rezultata dobivenih u okviru primjene različitih pristupa vrednovanju, koje obrazlaže procjenitelj. Usklađivanje rezultata ocjenjivanja obvezni je postupak procesa ocjenjivanja i obvezni dio izvješća o ocjenjivanju. Kao što je navedeno u FSO-3 "Zahtjevi za izvješće o ocjeni", ono mora sadržavati opis postupka za usklađivanje rezultata procjene i zaključaka dobivenih na temelju izračuna provedenih za različite pristupe, kao i kada se koriste različite metode unutar okvir svakog pristupa, kako bi se utvrdila konačna vrijednost troška, ​​odnosno priznavanje rezultata jednog od pristupa kao konačne vrijednosti troška. U ovom dijelu izvješća procjenitelj u narativnom obliku objašnjava suštinu odstupanja u vrijednosti utvrđenoj različitim metodama, obrazlaže odabir metode za usklađivanje konačne vrijednosti posla te vrši generalizaciju.

Prilikom dogovaranja potrebno je voditi računa o značaju i funkcionalnosti svakog pristupa u konkretnoj situaciji. U pravilu, kada se ocjenjuje poslovanje, jedan od pristupa se smatra osnovnim, druga dva su potrebna za prilagodbu dobivenih rezultata. Zbog specifičnosti poduzeća ili nedostatka informacija, događa se da se neki od pristupa ne mogu primijeniti u praksi.

Konačna vrijednost troška nikada nije rezultat matematičkog prosjeka, tj. ne nalazi se zbrajanjem vrijednosti svih procijenjenih troškova i potom dijeljenjem zbroja s brojem korištenih pristupa. Ovo bi pretpostavilo da svaki pristup daje pouzdan rezultat, što je iznimno rijetko. Za određivanje konačnog troška koristi se stručno mišljenje procjenitelja, koje je najoptimalnije formalizirano u metodi ponderiranog prosjeka.

Općenito, koristeći ovu metodu, konačni trošak određuje se sljedećom formulom:

C it = K d C d + K c C c + K z C z,

C to je ukupni trošak poslovanja,

C d, C c, C z – vrijednosti određene korištenjem dohodovnog, komparativnog i troškovnog pristupa,

K d, K s, K z – težinski koeficijenti odabrani za dohodovni, komparativni i troškovni pristup. Treba upamtiti da ti utezi trebaju zbrojiti jedan, odnosno 100%. Većina procjenitelja zaokružuje izračunate težinske faktore na najbližih 10%.

Za određivanje težinskih koeficijenata svakog pristupa ocjenjivanju potrebno je provesti kvantitativnu i kvalitativnu analizu, uzimajući u obzir sljedeće čimbenike:

Svrha ocjenjivanja i korištenje njegovih rezultata za specifičan zadatak;

Vrsta vrijednosti koja se utvrđuje (na primjer, tržišna ili investicijska vrijednost);

Priroda vlasničkog udjela koji se procjenjuje (na primjer, ako se procjenjuje manjinski udio, tada se troškovnom pristupu daje manja težina);

Kvaliteta i dostatnost informacija na kojima se temelje izračuni po svakoj metodi;

Specifičnosti poslovanja i imovine;

Stupanj kontrole i stupanj likvidnosti predmetnog paketa dionica.

Uzimajući u obzir sve te čimbenike, evaluator koristi nekoliko metoda za određivanje težinskih faktora za svaki pristup. Ove metode uključuju:

Matematička ili subjektivna metoda vaganja;

Metoda ekspertne kvalimetrije;

Hijerarhijska metoda analize;

Probabilistička metoda.

Treba napomenuti da sve ove metode postižu isti cilj: formalizirati stručno mišljenje procjenitelja o stupnju primjenjivosti pojedinog pristupa u postupku izdavanja odobrenja.

Najjednostavnija i najčešće korištena je metoda matematičkog ili subjektivnog vaganja, kada procjenitelji intuitivno, na temelju profesionalne prosudbe, dodjeljuju težinske koeficijente. Metoda ekspertne kvalimetrije (stručnih procjena) uključuje formuliranje iste subjektivne prosudbe korištenjem formaliziranijeg slijeda radnji (odabir skupa kriterija procjene, procjena stručnjaka za svaki kriterij, generalizacija rezultata). Metoda hijerarhijske analize pretvara formuliranje stručnog mišljenja u matematički postupak. Istodobno, problem koordinacije je strukturiran u hijerarhijsku strukturu s nekoliko razina: ciljevi, kriteriji i alternative; vrši se parna usporedba elemenata svake razine, izračunavaju se koeficijenti važnosti elemenata te se izračunava konačna vrijednost težine svake alternative. Probabilistička metoda uključuje korištenje vrijednosti i obrazaca vjerojatnosti implementacije rješenja za svaki od pristupa.

Svaka od metoda je heurističke prirode, bez strogih znanstvenih dokaza. Međutim, oni su zbog svoje jednostavnosti i jasnoće našli široku praktičnu primjenu u aktivnostima vrednovanja.

Primjer izračuna ukupnog troška metodom subjektivnog vaganja dan je u tablici.1.

Tablica 1. Izračun konačnog troška subjektivnom metodom

U razmatranom primjeru razlika između rezultata procjene za različite pristupe bila je prilično značajna, 75%. U našem slučaju, najmanje pouzdanom pristupu s informacijske točke gledišta dodijeljen je najmanji težinski koeficijent. U praksi, prilikom usklađivanja značajno različitih međuprocjenskih rezultata dobivenih različitim pristupima, izvješće mora odražavati provedenu analizu i utvrđeni razlog odstupanja. Razlika se smatra značajnom ako je rezultat dobiven primjenom jednog pristupa izvan raspona vrijednosti koje je odredio procjenitelj, a dobiven primjenom drugog pristupa.

Konačna vrijednost posla navedena u izvješću je mišljenje neovisnog procjenitelja. Kao što pokazuje praksa, stvarni trošak prodaje poduzeća uvijek se razlikuje od preporučenog (zapamtite "pravilo 10-50"). Međutim, mišljenje stručnjaka, potkrijepljeno izračunima temeljenim na standardima, snažan je argument u pregovorima između prodavatelja i kupca poduzeća.

Zahtjevi za izvješće o ocjeni i njegova struktura

Opći zahtjevi za sadržaj izvješća o procjeni utvrđeni su člankom 11. Saveznog zakona „O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji” i FSO-3 „Zahtjevi za izvješće o procjeni”, odobrenim Nalogom Ministarstva gospodarskog razvoja od Rusija od 20. svibnja 2015. N 299.

Evaluacijsko izvješće je konačni dokument koji sadrži podatke dokazne vrijednosti, sastavljen na temelju rezultata postupka utvrđivanja vrijednosti poduzeća u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o aktivnostima procjene. Sastavlja se na papiru i (ili) u obliku elektroničkog dokumenta.

Izvještaj o procjeni izrađen je u skladu sa zadatkom procjene i sadrži razumnu profesionalnu procjenu procjenitelja o vrijednosti predmeta procjene, formuliranu na temelju prikupljenih podataka i napravljenih izračuna, uzimajući u obzir pretpostavke.

Pri izradi izvješća procjenitelj se mora pridržavati sljedećih načela:

Izvješće mora sadržavati podatke bitne za utvrđivanje vrijednosti predmetne nekretnine;

Podaci navedeni u izvješću o procjeni moraju biti potvrđeni;

Papirnati izvještaj mora biti numeriran stranicu po stranicu, uvezan, potpisan od strane procjenitelja ili procjenitelja koji su izvršili procjenu, te ovjeren osobnim pečatom procjenitelja ili procjenitelja ili pečatom pravne osobe s kojom su procjenitelj ili procjenitelji sklopili ugovor. ugovor o radu.

Izvješće, sastavljeno u obliku elektroničkog dokumenta, mora biti numerirano stranicu po stranicu, potpisano poboljšanim kvalificiranim elektroničkim potpisom u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije od strane procjenitelja ili procjenitelja koji su proveli procjenu, kao i potpis čelnika pravne osobe s kojom je procjenitelj ili procjenitelji sklopili ugovor o radu.

U izvješću o ocjeni mora biti naznačen datum izvješća i njegov broj. Izvješće o procjeni mora sadržavati sljedeće podatke:

1) zadatak za ocjenjivanje u skladu sa zahtjevima federalnih standarda ocjenjivanja;

2) primijenjene standarde ocjenjivanja;

3) pretpostavke usvojene prilikom ocjenjivanja predmeta procjene;

4) podatke o naručiocu procjene i procjenitelju;

5) informacije o svim organizacijama i stručnjacima uključenim u ocjenjivanje;

6) glavne činjenice i zaključke. Odjeljak s glavnim činjenicama i zaključcima trebao bi sadržavati:

Osnova za procjenu procjenitelja;

Informacije koje identificiraju predmet procjene;

Rezultati ocjenjivanja dobiveni različitim pristupima;

Konačna vrijednost objekta vrednovanja;

Ograničenja i ograničenja primjene konačnog troška;

7) opis predmeta procjene s naznakom popisa dokumenata koje je procjenitelj koristio, podataka o pravnoj osobi koja se procjenjuje i knjigovodstvene vrijednosti predmeta procjene;

8) analiza tržišta predmeta vrednovanja, čimbenika određivanja cijene, kao i vanjskih čimbenika koji utječu na njegovu vrijednost;

9) opis procesa vrednovanja poslovanja, uključujući obrazloženje izbora pristupa i metoda koji se koriste, redoslijed određivanja vrijednosti unutar svakog od pristupa koji se koriste, kao i odgovarajuće izračune;

10) opis postupka usuglašavanja rezultata procjene i zaključaka dobivenih na temelju provedenih proračuna.

Tekst izvješća o ocjeni mora sadržavati poveznice na izvore informacija ili preslike korištenih materijala. Dokumenti koje dostavlja kupac (potvrde, tablice, bilance) moraju biti potpisani od strane ovlaštene osobe i ovjereni na propisani način. Ako informacije nisu slobodno dostupne kada su objavljene na web stranici ili su podložne promjenama u budućnosti, kopije relevantnih materijala moraju biti priložene izvješću o procjeni.

Konačna vrijednost troška može se iskazati u obliku određenog broja zaokruženog prema matematičkim pravilima zaokruživanja ili u obliku intervala vrijednosti, ako je takav prikaz predviđen zakonom ili ocjenjivačkim zadatkom.

Struktura (redoslijed poglavlja) izvješća o procjeni nije zakonski definirana, no izvješća o ocjeni poslovanja u pravilu se malo razlikuju u redoslijedu prikazivanja. Izvješće obično uključuje sljedeće odjeljke:

1. Uvod.

2. Sažetak (sažetak izvješća, ograničenja i pretpostavke).

3. Opća ekonomska analiza.

4. Analiza industrije.

5. Analiza regije u kojoj se poduzeće nalazi.

6. Obilježja poduzeća.

7. Prilagodba izvještajne i financijske analize.

8. Određivanje vrijednosti poduzeća različitim pristupima.

9. Usklađivanje rezultata.

10. Prijave (izvori informacija).

Glavne zadaće koje procjenitelj mora obaviti pri izradi izvješća su osigurati logiku prikaza, korištenje samo bitnih informacija i razumljivost izvješća nestručnim korisnicima.

Pregled izvještaja o ocjeni

Pregled izvještaja o ocjeni- ovo su radnje stručnjaka SRO-a kako bi se provjerilo izvješće koje je potpisao procjenitelj u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije i standardima, kao i kako bi se potvrdila tržišna vrijednost nekretnine koja se procjenjuje, utvrđena od strane procjenitelja u izvješću.

Ispitivanje izvješća o procjeni regulirano je člankom 17.1. Savezni zakon „O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji” (kako je izmijenjen Saveznim zakonom od 08.06.2015. N 145-FZ) i FSO-5 „Vrste ispitivanja, postupak za njegovo provođenje, zahtjevi za stručno mišljenje i postupak za njegovo odobrenje”, odobren naredbom Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 07.04.11. br. 328.

Prema FSO-u postoje dvije vrste ispita ovisno o predmetu:

Stručnost za usklađenost sa zakonskim zahtjevima o djelatnostima procjene, uključujući zahtjeve saveznog zakona, federalne standarde procjene, te standarde i pravila za djelatnosti procjene (normativno i metodološko ispitivanje);

Stručnost potvrditi trošak predmet procjene, koji utvrđuje procjenitelj u izvješću o procjeni, što uključuje i provjeru usklađenosti izvješća o procjeni sa zakonskim uvjetima.

Na temelju ispitivanja dijele se u tri vrste:

Ispitivanje izvješća u slučajevima utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije (obavezno);

Ispitivanje izvješća u skladu s internim dokumentima samoregulatorne organizacije procjenitelja;

Vještačenje na temelju ugovora (dobrovoljno ili inicijativno).

Ako se vještačenje elaborata obavlja na temelju ugovora, visina naknade za vještačenje elaborata utvrđuje se ugovorom i ne može ovisiti o zaključku sadržanom u vještačenju.

Slučajevi obavezna pregled izvješća o ocjenjivanju sukladno zakonu:

1. Procjena vrijednosti imovine dužnika u okviru stečajnog postupka. Prema čl. 130. Saveznog zakona od 26. listopada 2002. br. 127-FZ „O nesolventnosti (stečaju)”, ispitivanje izvješća o procjeni imovine dužnika provodi se ako su istovremeno ispunjena dva uvjeta:

Dužnik je jedinstveno poduzeće ili dioničko društvo, čije je više od 25% dionica s pravom glasa u državnom ili općinskom vlasništvu;

Izvješće o procjeni izdalo je negativan zaključak Federalne agencije za upravljanje imovinom.

2. Određivanje cijene (novčane vrijednosti) imovine dd. Prema čl. 77. Saveznog zakona od 26. prosinca 1995. br. 208-FZ „O dioničkim društvima“, ispitivanje izvješća o procjeni imovine za dionička društva s državnim i općinskim sudjelovanjem provodi se u prisustvu negativnog zaključka Federalne agencije za upravljanje imovinom, a procjena se vrši u svrhu dodatnog plasmana dionica, stjecanja dospjelih dionica i sl. .d.

3. Otkup od strane osobe koja je stekla više od 95% dionica PJSC, vrijednosnih papira PJSC na zahtjev te osobe ili vlasnika preostalih dionica. Prema čl. 84.7 i 84.8 Saveznog zakona od 26. prosinca 1995. br. 208-FZ „O dioničkim društvima“, otkupna cijena ne može biti niža od tržišne vrijednosti koju je utvrdio neovisni procjenitelj u izvješću o procjeni vrijednosnih papira i potvrdio SRO tijekom ispitivanje takvog izvješća o vrednovanju.

4. Državno katastarsko vrednovanje. Prema čl. 24.11 Saveznog zakona „O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji“, ispitivanje izvješća o određivanju katastarske vrijednosti uključeno je u niz radnji koje se izvode tijekom državne katastarske procjene.

5. Osporavanje rezultata državne katastarske procjene. Prema čl. 24.18 Saveznog zakona „O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji“, uz zahtjev za reviziju katastarske vrijednosti prilaže se pozitivno stručno mišljenje o izvješću o određivanju tržišne vrijednosti imovine.

Prilikom uvida u procjeniteljski zapisnik provodi se pregled rada procjenitelja. Pri provođenju provjere elaborata vještak ne provodi ponovnu ocjenu. Pri ispitivanju izvješća o procjeni vještaku nije dopušteno koristiti podatke koji su postali poznati nakon datuma procjene.

Provjeru cjenovnog elaborata ne može obaviti vještak koji je potpisao elaborat o ocjenjivanju za koji se vještačenje provodi, odnosno koji je osnivač, vlasnik, dioničar, službenik ili zaposlenik pravne osobe - naručitelja. ispita, odnosno vlasnika predmeta procjene.

Vještačenje ocjenjivačkog izvješća također ne može provesti vještak ako vještak ima imovinskopravni interes na predmetu procjene, odnosno ako je vještak u užoj ili povezanoj vezi s osnivačem, vlasnikom, naručiteljem vještačenja ili osobom koja potpisao odgovarajuće izvješće o procjeni, a također ako je pravna osoba - naručitelj ispitivanja vjerovnik ili osiguratelj vještaka.

Rezultat ispitivanja elaborata je pozitivno ili negativno stručno mišljenje.

Prilikom provođenja normativnog i metodološkog pregleda, pozitivno stručno mišljenje priznaje se kao zaključak koji sadrži zaključak o usklađenosti izvješća o ocjeni sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije o aktivnostima ocjenjivanja, standardima i pravilima ocjenjivačkih aktivnosti.

Pri provođenju ispitivanja radi utvrđivanja vrijednosti predmeta procjene pozitivnim stručnim mišljenjem smatra se stručno mišljenje koje sadrži zaključak kojim se potvrđuje vrijednost predmeta procjene koju je procjenitelj utvrdio u izvješću o procjeni, uključujući zaključak o usklađenosti izvještaj o procjeni sa zakonom.

Negativno vještačenje je vještačenje koje sadrži zaključak drugačiji od pozitivnih. Negativno stručno mišljenje uključuje potpuni popis utvrđenih povreda i njihovo opravdanje.

Pitanja za ispit za 4. poglavlje

1. Kako i u kojoj fazi izračuna stupanj kontrole utječe na vrijednost poduzeća?

2. Za koje organizacijske oblike poslovanja je lakše, a za koje teže odrediti diskont na likvidnost?

3. Kako se uzima u obzir vrijednost loše aktive prilikom usklađivanja vrijednosti poslovanja?

4. Što uključuje postupak dogovaranja troška po završetku obračuna?

5. Koje informacije treba uključiti u izvješće o procjeni?

6. Koje su dvije vrste ispitivanja izvješća o ocjeni, ovisno o predmetu, predviđene važećim zakonodavstvom?

7. U kojim slučajevima se provodi ispitivanje evaluacijskih izvješća?

Književnost

Savezni zakoni

1. Savezni zakon od 29. srpnja 1998. N 135-FZ "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji."

2. Savezni zakon od 1. prosinca 2007. N 315-FZ „O samoregulacijskim organizacijama”.

Savezni standardi procjene

1. “Opći koncepti ocjenjivanja, pristupi ocjenjivanju i zahtjevi za ocjenjivanje FSO N 1)” od 20.05.15.

2. “Svrha vrednovanja i vrste vrijednosti (FSO N 2)” od 20.05.15.

3. “Zahtjevi za izvješće o ocjeni (FSO N 3)” od 20.05.15.

4. “Utvrđivanje katastarske vrijednosti (FSO br. 4)” od 22.10.10.

5. “Vrste ispitivanja, postupak za njegovo provođenje, zahtjevi za stručno mišljenje i postupak za njegovo odobrenje (FSO br. 5)” od 04.07.11.

6. “Zahtjevi za razinu znanja stručnjaka samoregulativne organizacije procjenitelja (FSO br. 6)” od 07.11.11.

7. “Procjena nekretnine (FSO br. 7)” od 25.09.14.

8. “Procjena poslovanja (FSO N 8)” od 01.06.15.

9. „Procjena za kolateralne svrhe (FSO br. 9) od 01.06.15.

10. “Procjena troškova strojeva i opreme (FSO br. 10) od 01.06.15.

11. „Procjena vrijednosti nematerijalne imovine i intelektualnog vlasništva“ (FSO br. 11) od 22.06.15.

Znanstvena i nastavna literatura

1. Kasyanenko T.G., Makhovikova G.A. Vrednovanje poduzeća: udžbenik za prvostupnike. M.: Izdavačka kuća Yurayt, 2016.

2. Vrednovanje poduzeća: udžbenik / Ured. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova.- 2. izd. – M.: Financije i statistika, 2009.

3. Procjena poslovanja: udžbenik / V.E. Esipov i sur., ur. V.E. Esipova i G.A. Makhovikova, 3. izd., St. Petersburg, 2010.

4. Varlamov A.A., Komarov S.I. Procjena vrijednosti nekretnina: Udžbenik. – M.: FORUM, 2011.

5. Procjena vrijednosti poduzeća: udžbenik i radionica za prvostupnike i magisterije / E. A. Spiridonova. - M.: Izdavačka kuća Yurayt, 2016.

6. V. I. Busov, O. A. Zemlyansky. Procjena vrijednosti poduzeća (posla): udžbenik za sveučilišni prvostupnik - 2. izd., prepr. i dodatni - M.: Izdavačka kuća Yurayt, 2015.

7. Vrednovanje poduzeća: udžbenik / tim autora; izd. M.A. Eskindarova, M.A. Fedotova. - M.: KNORUS, 2015.

8. Procjena poslovanja: udžbenik / L.S. Vasiljeva. - M.: KNORUS, 2016.

9. Kosorukova I.V., Sekachev S.A., Shuklina M.A. Procjena vrijednosti vrijednosnih papira i poslovanja. Udžbenik. - M.: Sinergija, 2015.

10. Chebotarev, N. F. Procjena vrijednosti poduzeća (posla): Udžbenik za prvostupnike / N. F. Chebotarev. - 3. izd. - M.: Izdavačka i trgovačka korporacija "Daškov i K", 2014.

11. Kazakova N.A. Ekonomska analiza u vrednovanju poslovanja i upravljanju investicijskom atraktivnošću poduzeća: udžbenik. - M.: Financije i statistika, 2015.

12. Ivanova E.N. Procjena vrijednosti nekretnina: udžbenik. - 5. izdanje, revidirano. - M.: KNORUS, 2016.

13. Kuzin N.Ya., Uchinina T.V., Tolstykh Yu.O. Vrednovanje nematerijalne imovine i intelektualnog vlasništva: udžbenik. - M.: Infra-M, 2016.

14. Kasyanenko T.G., Makhovikova G.A. Procjena troškova strojeva i opreme: Udžbenik i radionica za akademske prvostupnike. - 2. izdanje, - M.: Izdavačka kuća Yurayt, 2014.

Sredstva informacijsko-telekomunikacijske mreže "Internet"

1. http://www.ncva.ru - Nacionalno vijeće za aktivnosti vrednovanja.

2. http://www.appraiser.ru - Bilten procjenitelja.

3. http://www.estimatica.info - Portal za procjenitelja.

4. http://www.ocenchik.ru - Ocjena s velikim slovom.

5. http://nwsa.ru - Sjeverozapadno društvo procjenitelja.

6. http://sroroo.ru - Rusko društvo procjenitelja.

7. http://www.cpa-russia.org - Zajednica stručnjaka za ocjenjivanje.

8. http://sroarmo.ru - Udruga ruskih majstora ocjenjivanja.

9. http://smao.ru - Samoregulirajuća međuregionalna udruga procjenitelja.

10. http://www.sromso.ru/ - Međuregionalna unija procjenitelja.

11. https://rosreestr.ru - Rosreestr.

12. http://www.profsro.ru - Sveruski sindikat radnika revizorskih, procjeniteljskih, stručnih i savjetodavnih organizacija.

Poglavlje 1. Organizacija aktivnosti ocjenjivanja

1.1 Organizacija djelatnosti procjene u Ruskoj Federaciji

1.2 Regulatorni okvir za aktivnosti procjene u Ruskoj Federaciji i standardi procjene

1.3 Certificiranje procjenitelja

1.4 Etička pravila za procjenitelje

1.5 Odgovornost procjenitelja

Pitanja za testiranje za 1. poglavlje

Poglavlje 2. Teorijske i praktične osnove vrednovanja poduzeća

2.1 Bit ocjenjivanja, njegovi subjekti i objekti, svrha i ciljevi

2.2 Osnova procjene. Obavezna procjena.

2.3 Faze procesa ocjenjivanja

2.4 Pojam troška i njegove vrste

2.5 Posao kao predmet procjene

2.6 Načela vrednovanja poslovanja

2.7 Čimbenici koji utječu na vrijednost poduzeća

2.8 Problemi vrednovanja poslovanja u Ruskoj Federaciji

2.9 Informacijska baza za aktivnosti procjene

2.10 Normalizacija i usklađenje financijskih izvještaja

Pitanja za ispit za 2. poglavlje

Poglavlje 3. Metode vrednovanja poslovanja

3.1 Pristupi i metode u aktivnostima ocjenjivanja

3.2 Dohodovni pristup, metoda diskontiranog novčanog toka.

3.3 Dohodovni pristup, metoda kapitalizacije dohotka.

3.4 Uzimanje u obzir rizika u procjeni poslovanja.

3.5. Komparativni pristup: metoda tržišta kapitala ili metoda usporedivih društava.

3.6. Komparativni pristup: množitelji, njihove vrste i upotreba.

3.7. Komparativni pristup: transakcijska metoda.

3.8. Komparativni pristup: metoda industrijskih koeficijenata.

3.9 Troškovni pristup: metoda neto vrijednosti imovine

3.10 Troškovni pristup: metoda povratne vrijednosti

3.11 Procjena vrijednosti nekretnina

3.12 Procjena strojeva i opreme.

3.13 Vrednovanje nematerijalne imovine.

Pitanja za testiranje za 3. poglavlje

Poglavlje 4. Završna faza procjene

4.1 Metode usklađivanja konačne vrijednosti poduzeća.

4.2 Dogovor o rezultatima ocjenjivanja

4.3 Zahtjevi za izvješće o ocjeni i njegova struktura

4.4 Ispitivanje izvješća o ocjeni

Pitanja za ispit za 4. poglavlje