Povratni najam: koristi i rizici. Povratni najam

Povratni najam, za razliku od klasičnog financijskog leasinga, u transakciji ne sudjeluju tri strane (prodavatelj, davatelj i primatelj leasinga), već dvije. Ovo je vrsta leasinga u kojoj su prodavatelj stvari i primatelj leasinga jedna osoba. Ovaj učinkovit alat za ili refinanciranje kapitalna ulaganja.

Isplativije je od podnošenja zahtjeva za kredit kod banke ili stjecanja nove imovine.

Koji je mehanizam takvih operacija? Kako funkcionira povratni najam? Tvrtka prodaje vlastitu nekretninu leasing kući i odmah postaje primatelj leasinga (daje je u leasing). Odnosno, klijent dobiva 100% vrijednosti nekretnine, a istovremeno mu ona ostaje na korištenju (“vraćena”). Na taj način možete ga dobiti bez privlačenja dodatnih izvora financiranja.

Istovremeno se sklapaju dva ugovora (kupoprodaja i leasing). Takva transakcija podsjeća na izdavanje osiguranog zajma, samo će troškovi za to biti niži od kamata plaćenih banci. Osim toga, povratni najam omogućuje poduzeću da minimalizira troškove plaćanja poreza, budući da su plaćanja najma u potpunosti uključena u trošak proizvodnje.

Moguće su i porezne uštede zbog uporabe koja je u ovom slučaju dopuštena. Nakon raskida ugovora, imovina (jednaka gotovo nuli) prenosi se u bilancu ovog poduzeća. Stoga korištenjem povratnog najma porez na takvu nekretninu možete smanjiti na simbolične iznose.

U tom slučaju zapravo ne mijenja lokaciju i dalje se može koristiti proces proizvodnje.

Međutim, postoje određene nijanse sklapanja takvih transakcija. Stoga za procjenu rizika potencijalni najmoprimac mora izračunati prije sklapanja ugovora porezne posljedice da posao ne ispadne neisplativ. To posebno vrijedi ako je potrebno iznajmiti opremu, strojeve ili automobile, koji se u bilanci primatelja iskazuju po sniženoj cijeni, jer će se porezi obračunavati na temelju stvarnih cijena.

Porezne vlasti prilično strogo nadziru transakcije povratnog najma (sumnjajući na mogućnost prijevare s plaćanjem), obraćajući veliku pozornost na ona poduzeća koja imaju problema s vođenjem dokumentacije i porezno knjigovodstvo. Povratni najam koristi se za poboljšanje bilančnih pokazatelja prodajom imovine ne po rezidualnoj vrijednosti, već po vrijednosti koja je obično znatno premašuje. No zakon o leasingu ne zabranjuje davatelju leasinga kupnju nekretnine od njezina vlasnika. Dakle, ugovor o povratnom najmu u potpunosti je u skladu sa zakonskim zahtjevima.

Međutim, ne preporučuje se sklapanje takvih transakcija za vrlo mlada poduzeća koja još nisu ekonomski sazrela. Leasing je opravdan u razdobljima ozbiljne modernizacije stabilnih poduzeća koja trenutno nemaju vlastitih sredstava ili nemaju mogućnosti (vremena) tražiti prikladnije mogućnosti financiranja.

Usluge leasinga aktivno se razvijaju u Rusiji. Uobičajeno, leasing transakcija uključuje stjecanje imovine za primatelja leasinga i njezin prijenos za najam uz uvjet daljnje kupnje.

Ali pojam leasinga uključuje različite vrste transakcije. Jedna od opcija je leaseback, s ciljem privlačenja obrtni kapital.

Suština

Leasing uključuje stjecanje imovine od strane najmodavca za klijenta i njezin naknadni prijenos u najam. Za razliku od konvencionalnih transakcija leasinga, kod povratnog leasinga klijent je i prodavatelj i primatelj leasinga.

Tipično, tvrtke pribjegavaju povratnom najmu u situacijama nedostatka obrtnog kapitala. U tom slučaju imovina koja je izvorno pripadala klijentu prelazi u vlasništvo leasing kuće.

Istovremeno s kupoprodajnim ugovorom sklapa se i ugovor o leasingu, a klijent dobiva svoju opremu ili drugu imovinu u najam. Leaseback, u biti, predstavlja alternativu osiguranim kreditima.

Opće karakteristike leasing odnosa

Postoje različite mogućnosti leasing transakcija.

Kod klasičnog leasinga u transakciji sudjeluju minimalno četiri sudionika:

• najmodavac koji financira transakciju;
• najmoprimac koji kupuje imovinu;
• prodavatelj koji isporučuje strojeve, opremu ili drugi predmet leasinga;
• osiguravajuće društvo koje osigurava predmet leasinga od raznih rizika.

Velike transakcije obično uključuju uključenost dodatnih strana, poput banaka.

Leaseback se od klasičnog leasinga razlikuje po tome što su prodavatelj i primatelj leasinga ista osoba. U biti, klijent prodaje nekretninu leasing kući i odmah je daje u najam s pravom naknadne kupnje.

Povratni najam nekretnina za fizičke osobe

Leaseback je popularan uglavnom među poslovnim predstavnicima kao izvor nadopune obrtnog kapitala. U načelu, zakonodavstvo dopušta sudjelovanje u transakcijama od strane pojedinaca.

Leasing društva uzimaju u obzir rizik niske solventnosti privatnih klijenata i radije ne surađuju s tom kategorijom klijenata. Iako postoje izuzeci, oni su vrlo rijetki.

Dajmo detaljni uvjeti za povratni najam nekretnina za pojedince u sljedećoj tablici.

Često, prilikom povratnog najma nekretnine, pojedinci dobivaju ne baš atraktivne uvjete. Vrijednost nekretnine je podcijenjena, au ugovor su uključene razne provizije i kazne.

Situacija s nepovoljnim uvjetima povratnog leasinga nekretnina za fizičke osobe povezana je s činjenicom da ovaj oblik financiranja uglavnom traže klijenti koji se nalaze u bezizlaznoj situaciji.

Važno! U većini slučajeva povratni najam nekretnina za pojedince može se smatrati samo privremenim rješenjem problema.

Za pravna lica

Usluge leasing društava u Rusiji uglavnom su usmjerene na poslovne predstavnike. To je zbog mogućnosti dobivanja odbitka PDV-a od najmoprimca, što uzrokuje povećanu potražnju za uslugom.

Tvrtke su spremne ponuditi usluge povratnog najma komercijalne nekretnine ili proizvodni prostori. Ujedno, uvjeti iz različite tvrtke može malo razlikovati.

U sljedećoj tablici uspoređujemo najpopularnije ponude povratnog najma nekretnina za pravne osobe.

Video: Rezultati razvoja

Zakonodavstvo

Povratni najam nije u suprotnosti trenutno zakonodavstvo Ruska Federacija i potpuno je legalna shema.

Poslovi lizinga regulirani su sljedećim dokumentima:

• Građanski zakonik Ruske Federacije (čl. 665 - 670);
• Savezni zakon „o financijskom najmu (leasingu)” od 29. listopada 1998. N 164-FZ;
• Konvencija UNIDROIT-a o međunarodnom financijskom leasingu;
• Savezni zakon od 8. veljače 1998. N 16-FZ „O pristupanju Ruske Federacije Konvenciji UNIDROIT-a o međunarodnom financijskom leasingu.

Prije sklapanja posla svakako biste trebali odvojiti malo vremena i detaljno proučiti zakonodavni okvir. Time će se ukloniti nepotrebna pitanja prilikom sklapanja ugovora o plaćanju.

Strogo poštivanje zakona omogućit će vam da dobijete maksimalnu korist iz leasing posla i otklonit će razne probleme.

Prema zakonu, vlasništvo nad nekretninom ostaje u vlasništvu leasing društva sve dok se ne otkupi. Time se onemogućuje da ga najmoprimac založi banci ili ponovno proda.

Shema

Interakcija između strana tijekom povratnog najma malo se razlikuje od klasične sheme. To je zbog činjenice da su prodavatelj i najmoprimac ista osoba.

Razmotrimo standardnu ​​shemu transakcije povratnog najma:

• klijent poduzeću podnosi zahtjev za financiranje i paket dokumenata;
• stručnjaci najmodavca analiziraju primljene informacije i dokumente i donose odluku o transakciji;
• strane dogovaraju uvjete određene transakcije i potpisuju ugovor o leasingu istovremeno s ugovorom o kupoprodaji nekretnine;
• vlasništvo nad nekretninom prelazi na najmodavca, a najmoprimac je prima u privremeni posjed;
• klijent plaća redovite uplate i otkupljuje nekretninu na kraju trajanja ugovora.

Obično postupak registracije traje od 5 do 20 radnih dana, ovisno o vrsti nekretnine koja se daje u zakup i iznosu financiranja.

Uvjeti

Troškove zakupljene nekretnine utvrđuju strane pregovorima ili na temelju procjene. U tom slučaju obujam financiranja može doseći 70-90% cijene zakupljene imovine.

Prema uvjetima transakcije, može se osigurati avansno plaćanje projekta na račun vlastitih sredstava klijenta. U tom slučaju iznos zajedničkog financiranja može doseći 100% cijene nekretnine.

Povećanje cijene određuje se pojedinačno za svakog klijenta. Ovisi o financijski pokazatelji primatelj leasinga, predmet leasinga, rok transakcije i drugi uvjeti. Minimalno povećanje cijene godišnje je 5-8%.

Potrebno je voditi računa da imovina koja se prenosi temeljem ugovora o leasingu mora biti osigurana. To u konačnici ima negativan učinak na konačno povećanje cijene, značajno je povećavajući.

Rok važenja ugovora o povratnom najmu za vozila može biti do 3 godine, za opremu – 5, a za nekretnine, željeznička vozila i zrakoplove – 10 godina.

Stol. Osnovni uvjeti povratnog najma.

Ciljevi

Glavna svrha povratnog leasinga za tvrtke je dobivanje dodatnog obrtnog kapitala.

Postoje i dodatni ciljevi:

• smanjenje poreznog opterećenja na zakonit način;
• korištenje mogućnosti za ubrzanu amortizaciju imovine;
• konsolidacija opreme unutar jedne transakcije pri kupnji od velikog broja dobavljača.

Pojedinci pribjegavaju leasebacku kada se nađu u teškoj financijskoj situaciji. Nije tajna da je lakše sklopiti ugovor s leasing kućom nego dobiti bankovni kredit.

Predmeti

Predmet leasinga može biti gotovo svaka oprema i strojevi, kao i nekretnine. U ovom slučaju moguće je registrirati transakciju ne samo s novom nekretninom, već i s rabljenom nekretninom.

Razmotrimo najčešće opcije za iznajmljivanje objekata:

• automobili (automobili, kamioni);
• željeznički i vodeni promet;
• posebna oprema;
• nekretnina;
• zrakoplov;
• razne opreme.

Primjer izračuna za automobile

Prilikom sklapanja ugovora o leasingu ugovorne strane moraju potpisati plan plaćanja. Određuje konkretne iznose. U ovom slučaju mogu se uzeti u obzir osobitosti aktivnosti određenog klijenta i njegove želje.

Pogledajmo od kojih se dijelova sastoji leasing:

• odbici amortizacije;
• plaćanje iskorištenih posuđenih sredstava;
• provizija leasing društva;
• plaćanje dodatne usluge(na primjer, osiguranje);
• trošak nekretnine koja se kupuje.

Obično se za izračun ukupnog iznosa plaćanja najma koristi sljedeća formula:

Ukupna plaćanja najma = amortizacija tekuće godine + naknada za korištenje posuđeni novac+ provizija iznajmljivača + dodatna naknada usluge + PDV.

Navedimo primjer izračuna plaćanja leasinga za automobil vrijedan milijun rubalja, razdoblje leasinga od 5 godina, povećanje cijene od 7% godišnje i otkupna vrijednost od 1%.

Lako je odrediti ukupno povećanje cijene:

1000000 rub. / 100 * 7% * 5 godina = 350 000 rubalja (za svih 5 godina).

Izračunajmo cjelokupni trošak leasinga:

1.000.000 + 350.000 + 10.000 (1% otkupne vrijednosti) = 1.360.000 rubalja.

Prilikom sklapanja transakcije klijent plaća akontacija- trideset posto. To je 300.000 rubalja. Prema rasporedu plaćanja, iznos će tada biti 1 260 000 – 300 000 = 960 000 rubalja.

Uzorak ugovora

Svaka tvrtka samostalno formira standardni ugovori leasing za različite vrste transakcije. Treba ih pažljivo proučiti, jer ponekad sadrže uvjete koji nisu prikladni za klijenta, na primjer, kazne i provizije.

Razmotrimo glavne točke ugovora o povratnom najmu na koje biste trebali obratiti pozornost prilikom potpisivanja:

• valjanost;
• iznos transakcije;
• kamatne stope i provizije;
• kazne;
• uvjeti prijevremenog otkupa imovine.

Računovodstveno i porezno računovodstvo

Najmoprimac prilikom prodaje opreme mora iskazati prihode u visini pune prodajne cijene bez PDV-a i istovremeno ostale rashode u visini nabavne vrijednosti opreme.

Porezno se računovodstveno priznaje i prihod od prodaje nekretnine bez PDV-a. Umanjuje se za trošak nabavljene opreme bez PDV-a, a kod kupnje rabljene opreme - u visini ostatka vrijednosti.

Posao prijenosa vlasništva smatra se predmetom oporezivanja. Računi za transakciju moraju biti izdani u rokovima utvrđenim zakonom.

Po primitku imovine od leasing kuće, oprema se uzima u obzir u iznosu puni trošak uzimajući u obzir otkupnu cijenu i odražava se na teret računa 08 „Ulaganja u osnovna sredstva» podkonto „Kupnja dugotrajne imovine po ugovoru o leasingu“ u korespondenciji s odobrenjem računa 76 podkonto „Dugovanje prema davatelju leasinga“.

Porezni rizici

Porezne vlasti često obraćaju veliku pozornost na transakcije povratnog najma. Dužnosnici Federalne porezne službe smatraju da na taj način tvrtke pokušavaju nezakonito utajiti porez.

Trebate znati da transakcije povratnog najma nisu zabranjene zakonom. Potrebno je unaprijed biti spreman odgovoriti na zahtjeve poreznih vlasti uz uključivanje odgovarajućih odvjetnika.

Prednosti i nedostatci

Povratni najam jedna je od popularnih mjera za privlačenje dodatnih sredstava uz zadržavanje prava na vlasništvo nad nekretninom.

Ima sljedeće prednosti:

• dugi rokovi;
• brzo odobrenje transakcije;
• mogućnost dobivanja poreznih povlastica;
• minimalni skup dokumenata.

Od minusa treba napomenuti obvezno osiguranje predmet leasinga i povećana pozornost poreznih vlasti na takve transakcije.

Leaseback je izvrstan način privlačenja obrtnog kapitala za pravne osobe. Ovaj izvor financiranja omogućuje brzo dobivanje financijskih sredstava koja nedostaju, ali je potrebno uzeti u obzir rizike povezane s transakcijom. Ako se ugovor prekrši, najmoprimac riskira da ostane bez imovine.

Leasing ima različite oblike provedbe. Jedan od njih je povratni najam. Leaseback je prodaja imovine leasing organizaciji, koja je zatim prenosi na korištenje prodavatelju. Sporazum povratni najam u ovom slučaju će biti lakše.

Ukupno su uključene dvije strane, nema klauzula o prijenosu vlasništva i srodnim pitanjima.

Često takva shema koristi se u slučajevima kada poduzeće treba dodatna sredstva za svoj razvoj, ali kreditna sredstva su iz nekog razloga nedostupna.

Praktične značajke povratnog najma

Objekt koji se koristi je imovina koja ima visoku vrijednost i može izdržati korištenje dovoljno dugo. Također se uzima u obzir da imovina mora ostati moralno prikladna za svoju upotrebu.

U praksi leasing kuće radije ne sklapaju ugovore za nekretnine koje se koriste tijekom godine. Sa stajališta poduzetnika, to je u određenoj mjeri znači gubitak potpune kontrole nad vašim poduzećem.

Leasing karakterizira čest izostanak kolaterala (kolaterala, jamstva), kao što je to slučaj i kod kredita. U Rusiji se obrnuti leasing rijetko događa bez kolaterala. Ali u usporedbi s bankovnim uvjetima kolaterala, Leasing instrumenti osiguranja i dalje sadrže manje stroge uvjete.

Ovo se dogodi u slučaju transakcije s tehnološkim i oprema za proizvodnju . Takva imovina ima uzak opseg primjene i teže ju je prodati.

Jamstvo se ne primjenjuje u slučaju visoka cijena vlasništvo i Velika potražnja na njega. Primjer bi bili automobili strane proizvodnje. Ali u praksi su nekretnine predmet povratnog najma.

Ne zaboravite da ako najmoprimac ne ispuni svoj dio ugovora, proći će još dosta vremena prije nego što leasing kuća može prodati imovinu kako bi nadoknadili gubitke zbog radnji druge strane.

Leasing kuće većinom ne rade samo s vlastitim sredstvima, već i s novcem investitora, čak i novcem primljenim putem.

Zato Domaći automobili rijetko se koriste kao predmet leasinga zbog njihove relativno niske kvalitete.

Povratni najam temelji se na formalnoj kupoprodajnoj transakciji, no najmoprimac se može suočiti s određenim poteškoćama. U slučaju transakcije, nekretnina je procijenjena, cijena procjenitelja je znatno niža od tržišne cijene. Leasing društvo također može nametnuti zahtjeve za korištenje imovine. No, ako tvrtka ima izvrsnu reputaciju i pozitivno radno iskustvo, tada će se postaviti minimalni zahtjevi.

Obrnuti leasing je aktivnost ne samo za same leasing kuće, već i za banke. Autosaloni često pružaju takve usluge.

Porezna pitanja

Promet imovine po ugovorima o leasingu ima prednosti zbog smanjenja dijela poreznog opterećenja. Ali to je moguće organizacijama koje rade na zajednički sustav oporezivanje.

Plaćanja za korištenje imovine primljene na temelju ugovora o leasingu dio su troškova poduzeća i smanjuju iznos sredstava iz kojih se moraju platiti porezi. Isto vrijedi i za plaćanje premije osiguranja.

Izravni i povratni najam dvije su financijske transakcije koje vam omogućuju da dobijete na korištenje sredstva koja nisu u vlasništvu poduzeća bez njihove kupnje. To je osobito korisno ako se njihova vrijednost s vremenom smanjuje. U širem smislu, leasing automobila i bilo koje druge imovine je ugovor između dvije strane u kojem jedna od njih stječe pravo korištenja u zamjenu za mjesečna plaćanja. Ova operacija ne samo da vam omogućuje da počnete koristiti opremu u procesu proizvodnje kada nema novca za kupnju, već i da je zadržite, zapravo prodate investitoru. O tome ćemo govoriti u današnjem članku.

Povijesna referenca

Leasing je stoljećima služio u mnoge svrhe. Suština toga zakonodavna regulativa ovisilo o tadašnjim društveno-ekonomskim prilikama. Konkretno, do početka 19. stoljeća leasing se najčešće koristio u poljoprivrednom sektoru. Kasnije je postalo uobičajeno za gradske stanovnike. Suvremeno zakonodavstvo koje regulira odnose između najmoprimca i vlasnika nekretnine razvilo se pod utjecajem tržišta „slobodnih ruku“ Adama Smitha i načela laissez-faire. S vremenom su se počele pojavljivati ​​izmjene kako bi se zaštitila prava kupca. U konačnici, mnoge su zemlje doživjele reforme koje su iznajmljivačima olakšale život. Danas su obje strane ugovora o leasingu gotovo jednako zaštićene u svim razvijenim zemljama.

Definicija i opći podaci

Povratni najam je financijska transakcija u kojoj jedan tržišni subjekt prodaje svoju imovinu i zatim je daje u najam dugoročno. Tako dobiva priliku koristiti opremu koja mu više ne pripada. Ova se operacija najčešće koristi za dugotrajnu imovinu, posebice nekretnine, kao i trajna kapitalna dobra, kao što su zrakoplovi i vlakovi. Izraz mogu koristiti nacionalne vlade za označavanje prodaje i kasnijeg zakupa vlastite teritorijalne imovine. SAD je htio prodati Falklandske otoke Argentini i iskoristiti povratni zakup za njihovo daljnje korištenje sljedećih 99 godina. Sličan je bio i sporazum s Kinom o Hong Kongu. Korištenje takve operacije obično je uzrokovano financijskim ili poreznim aspektima aktivnosti poslovnog subjekta.

Povratni najam: shema

Ova financijska transakcija nužno uključuje dva sudionika. Prvi od njih istodobno djeluje kao prodavatelj svoje imovine i najmoprimac. Gubi vlasništvo nad opremom, nekretninama odn vozila, ali dobiva priliku nastaviti ih koristiti uz naknadu. Razmotrimo povratni najam nekretnine:

1. Uklonite sredstvo iz svoje bilance.
2. Zaključiti dugoročni ugovor, prema kojem će se izvršiti povratni najam.
3. Prodajte nekretninu i predujmite.
4. Novac dobiven od najmodavca trošite po vlastitom nahođenju.
5. Nastavite koristiti imovinu i plaćajte je mjesečno.
6. Unesite troškove u bilancu, smanjujući oporezivu dobit poduzeća.
7. Po isteku ugovora primite nekretninu natrag u svoje vlasništvo.

Morate shvatiti da ako najmoprimac prekrši uvjete ugovora novi vlasnik može raskinuti ugovor u jednostrano i odbiti vratiti imovinu.

Ugovor o povratnom najmu

Prema uvjetima ugovora, nakon kupnje, imovina se prenosi prodavatelju uz naknadu. Glavni razlog za korištenje operacije kao što je povratni najam je prijenos vlasničkih prava praviti društvo uz očuvanje vrijednosti i isplativosti imovine. Također, prodavatelj može dobiti dodatna financijska sredstva prijenosom imovine kućanstva na kupca. Za najmodavca je ova operacija dugoročno osigurana investicija. Ne mora brinuti o gubitku novca ili ugovorenih kamata, jer uvijek ima mogućnost zadržati imovinu ako prodavatelj prekrši uvjete ugovora. Povratni najam pojedinacačesto prakticiraju investicijski fondovi koji upravljaju velikim količinama nekretnina, od uredskih prostora do bolnica i stanova.

Ključni elementi sporazuma

Leasing odnosi su osigurani pravnim ugovorom. U SAD-u ima i značajke transakcije. Svaka vrsta leasinga ima svoje posebni uvjeti koji su navedeni u sporazumu. Općenito, ugovor uključuje sljedeće aspekte:

• Imena strana u sporazumu.
• Datum početka i trajanje ugovora.
• Lokacija predmeta zakupa.
• Odredba o automatskom obnavljanju ako se strane dogovore.
• Iznos i učestalost plaćanja za korištenje imovine.
• Ostali uvjeti (osiguranje od šteta, ograničenja korištenja imovine, održavanje i tko je za to odgovoran).
• Klauzula o raskidu (opisuje situaciju kada ugovor istekne ranije ili se poništi).

Moguća rješenja problema “toksične” bankarske imovine

Prema BBC-jevom poslovnom uredniku Robertu Pestonu, jedan od načina borbe protiv hipotekarne krize je povratni najam. Ističe dvije glavne prednosti ove operacije:

• Nema potrebe za procjenom toksične imovine.
• Gubitke od potonjih banke apsorbiraju u jasno određenim skupinama tijekom dugoročnog razdoblja.

Razlozi za odricanje vlasništva

Povratni najam opreme obično počinje tako što jedna strana (obično korporacija) prodaje nekretninu drugoj (najčešće institucionalnom investitoru ili trustu). Zatim ga iznajmljuje uz postotak na određeni rok. Glavni razlozi za provođenje takve financijske transakcije su:

• Širenje poslovanja, kupnja nove opreme za proizvodnju, ulaganje u nove mogućnosti. Leasing vozila ili druge imovine omogućuje korporaciji pristup većem kapitalu od tradicionalnih oblika financiranja. Nakon prodaje, tvrtka dobiva pristup 100% vrijednosti svoje imovine. Tradicionalni mehanizmi financiranja ograničavaju iznos na omjere kredita i vrijednosti i pokrivenosti.
• Otplata dugova i poboljšanje bilance poduzeća.
• Smanjenje poreznih obveza najmoprimca, koje je uzrokovano povećanjem vrijednosti zemljišta i nekretnina. Štoviše, prodavatelj, prilikom iznajmljivanja prostora, može odbiti te uplate kao pravne troškove.
• Ograničavanje rizika povezanih s posjedovanjem nekretnina, kao što su cikličke fluktuacije tržišta.

Pogodnosti za najmodavca

Investitor ili trust koji stječu vlasništvo nad nekretninama ili drugom imovinom također imaju dovoljno razloga za to. Među njima:

• Pošten povrat ulaganja u obliku plaćanja najma tijekom trajanja leasinga, vlasništvo nad imovinom koja se amortizira i koja već ima pouzdanog najmoprimca.
• Dostupnost dugoročnog ugovora o imovini u vlasništvu sa zajamčenim mjesečnim plaćanjima.
• Mogućnost odbijanja ulaganja u nekretninu koja se amortizira, automobil ili opremu od porezne osnovice, što će vam omogućiti brzi povrat novca potrošenog na njegovu kupnju.

Zakonodavni okvir u različitim zemljama

Ugovori o povratnom najmu popularni su u Francuskoj, SAD-u, Velikoj Britaniji, Australiji, Aziji, pa čak i Indiji. I za to postoji jednostavno objašnjenje. U Francuskoj sklapanje takvog sporazuma donosi značajne porezne olakšice. Prema programu, prodavatelj može koristiti nekretninu od jednog do osam tjedana godišnje (najviše šest od dvanaest mjeseci). Francuska vlada potiče pružanjem porezne olakšice, povratni najam u sektoru turizma kako bi se ublažio nedostatak stanova za iznajmljivanje. Shema se također može koristiti za stjecanje neizgrađenog zemljišta koje se zatim ponovno daje državi na korištenje. Tipičan ugovor Leasing se u Francuskoj obično sklapa na 9-11 godina i može se produljiti.

U SAD-u se takva financijska transakcija obično provodi s nekretninama. To je u prirodi zajma, gdje plaćanja najma djeluju kao kamata na njega. Nedostatak sredstava tjera sve više poduzeća pribjeći takvoj operaciji kao što je povratni najam opreme. Omogućuje vam brzo primanje značajnih novčanih injekcija. Treba napomenuti da ugovor može predviđati povrat vlasništva na kraju razdoblja ili ostaviti imovinu u posjedu investitora. U prvom slučaju to se događa na kraju godine u slučaju kontrole Interne porezne službe.

Koncept povratnog najma raširen je u europskim zemljama, posebice u Španjolskoj i Švicarskoj. Najčešće se prodaju garsonijere, stanovi i vile. Najčešće se nalaze u blizini skijališta i plaža te golf klubova.

Povratni najam je vrlo prikladan za pravne osobe, jer vam takav najam omogućuje brzo nadopunjavanje dugotrajne imovine i ostvarivanje dodatne dobiti. Sama shema takvog najma je vrlo zgodna - ne zahtijeva isporuku imovine i traženje prodavatelja, nema potrebe čekati da se isporuči poduzeću.

Najčešće su u takvoj transakciji uključene samo 2 strane - leasing tvrtka i sam klijent ne mijenja svoju stvarnu lokaciju i vlasnika.

Nijanse povratnog najma

Povratni najam je prijenos posjedovati imovinu u posjed posrednika (leasing kuća) i daljnji najam iste nekretnine od strane izvornog vlasnika.

Pojednostavljeno rečeno, bit povratnog najma je sljedeća: svako poduzeće, koje posjeduje, na primjer, stan ili opremu, prodaje ga leasing tvrtki i odmah ga daje u najam. U ovom slučaju, imovina ostaje kao dugotrajna imovina u poduzeću, ali je sada vlasništvo najmodavca.

Shema povratnog najma izgleda ovako:

• Nakon prethodne suglasnosti stranaka, istovremeno se sklapa kupoprodajni ugovor i ugovor o leasingu. To se radi kako bi klijent (pojedinac ili entitet) mogla pravovremeno izvršiti knjigovodstvena i knjigovodstvena knjiženja za povratni leasing, a leasing tvrtka je uspjela evidentirati nekretninu ili opremu u svojoj bilanci.
• Ugovorom je određen iznos otkupa nekretnine koji se jednokratno isplaćuje prodavatelju. Od sada klijent postaje najmoprimac, te će biti prisiljen platiti plaćanja najma novom vlasniku.
• Nakon isteka transakcijskog razdoblja, primatelj leasinga može otkupiti svoju nekretninu od leasing kuće. U tom slučaju vrijednost predmeta transakcije bit će nominalna (rezidualna), kao opcija se produljuje ugovor o leasingu.

Dakle, imovina cijelo to vrijeme ostaje dio dugotrajne imovine poduzeća, tvrtka dobiva financiranje koje joj je trenutno potrebno, leasing tvrtka ostvaruje dobit, budući da su ukupna plaćanja leasinga uvijek veća od otkupne vrijednosti prema ugovoru.

Razlika od klasičnog financijskog leasinga

Povratni leasing razlikuje se od operativnog i financijskog leasinga po statusu stranaka u transakciji. U ovom slučaju prodavatelj je ujedno i najmoprimac.

Leasing tvrtka kupuje nekretninu i daje je u najam istom klijentu. Sukladno tome, sklapaju se odjednom dva ugovora - leasing i kupoprodaja.

Osim toga, postoje i druge razlike:

• Rok trajanja ugovora je prilično dug, štoviše, što je nekretnina skuplja, to je dulji rok najma. Maksimalno dopušteno razdoblje povratnog najma je 3 godine za vozila i opremu, 5 godina za zgrade i građevine.
• Takav ugovor o najmu sklapa se ne u svrhu dobivanja određene imovine za tvrtku, već u svrhu privlačenja dodatnog financiranja. Štoviše, klijent može potrošiti dobiveni novac na neprikladan način za bilo koje potrebe poduzeća.
• Nije potrebno kod sklapanja posla bilanca stanja i druge financijske dokumente.

Leaseback se često koristi za smanjenje poreznih doprinosa, što implicira i sam ugovor. Teoretski, to je moguće, ali porezne vlasti pažljivo provjeravaju takve transakcije, posebno ako su sudionici povezane tvrtke.

Tako se primateljima leasinga može uskratiti povrat poreza na dodanu vrijednost i odbitaka ako se tijekom nadzora dokaže da je transakcija inicijalno sklopljena samo radi porezne uštede. Stoga je čak iu fazi pripreme ugovora često potrebno ekonomska opravdanost povratni najam. Porezni rizici kod povratnog najma obično se kompenzira po prilično visokim stopama.

Imovinski zahtjev

Po opće pravilo Predmet transakcije povratnog najma može biti određena imovina:

• nekretnine - stambene i nestambene: strukture, radionice, zgrade, zgrade, stanovi i cijela poduzeća;
• automobili - kamioni, automobili;
• tehnika;
• oprema.

Prilikom prijenosa vlasništva nad imovinom s klijenta na leasing društvo, ono mora voditi računa o stupnju istrošenosti i likvidnosti. U svim slučajevima, sekundarno tržište mora biti aktivno u regiji u kojoj je transakcija zaključena. Rijetka i skupa oprema ili automobil prilično su rizični za leasing tvrtku, jer ako ih klijent odbije kupiti, bit će ih vrlo teško prodati.

Osim toga, uzima se u obzir tehnička izvedivost demontaže, transporta i ponovne ugradnje bez gubitka cijene. Ako govorimo o nekretninama, to se uzima u obzir tržišna cijena, položaj, infrastruktura i druge nijanse. Vlasništvo nad predmetom transakcije mora biti provjereno.

U svakom slučaju, leaseback ima prednost pred bankovnim kreditom i često se koristi za refinanciranje kapitalnih ulaganja i kada je klijentovo financijsko stanje loše. Financiranje dobiveno od leasing kuće poduzeće može iskoristiti za otplatu dugova vjerovnicima, a osim toga ta sredstva može koristiti za modernizaciju proizvodnje i povećanje konkurentnosti.

U tom je slučaju leasing kuća izložena znatno većem riziku, zbog čega ova vrsta leasinga nije najpoželjnija za posrednika. Prve poteškoće nastaju u postupku procjene imovine, koja se najčešće koristi, financijsko stanje Primatelj se također pomno provjerava. Nesavjesni klijenti se često pokušavaju povratnim najmom riješiti dugotrajne imovine koja im nije isplativa.