Методы согласования стоимостных результатов оценки. Согласование результатов применения различных подходов и методов оценки Согласование результатов оценки полученных подходами

Метод валового рентного мультипликатора. Общий коэффициент капитализации

В рамках рыночного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости часто для сопоставления объектов-аналогов и объекта оценки применяют либо валовой рентный мультипликатор, либо коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости. Подразумевается, что, если между объектом оценки и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то они уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Расчет общего коэффициента капитализации (R) основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации сопоставимого объекта, путем деления его на продажную цену сопоставимого объекта. Использование данного метода оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, т.к. в данном случае отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоком доходов схожим по риску и продолжительности с потоком доходов оцениваемого объекта.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми тремя рассмотренными методами (затратным, доходным и рыночным). Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т.е. анализа альтернативных заключений о стоимости объекта оценки, полученных на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки стоимости.

Критериями согласования являются:

Соответствие каждого подхода цели использования оценки;

Точность информации и проведенных расчетов по каждому подходу;

Обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из подходов.

На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости.

Результаты работы по оценке обычно представляются в виде отчета. При этом международные стандарты требуют называть подобный отчет «Отчет по оценке» (Valuation Report) или «Сертификат оценки» (Valuation Certificate).

Единой классификации отчетов об оценке на уровне международных организаций пока не разработано. Вместе с тем существуют разнообразные классификации отчетов на национальном уровне и на уровне отдельных государственных ведомств и коммерческих компаний.

Наиболее многочисленными являются классификации отчетов по глубине проработки материала и степени подробности изложения основных фактов и выводов. Для примера можно рассмотреть следующую классификацию, используемую в Appraisal Institute (США): устный отчет; отчет в виде письма; краткий отчет; полный отчет.

Устная форма отчетов об оценке обычно используется, если клиенту достаточно самой поверхностной и неподтвержденной исследованиями предварительной информации. Устный отчет об оценке допускается применять в случаях, если последующие ссылки на него будут исключены. Передача результатов оценки заказчику может происходить при личной встрече или по телефону. Оглашение экспертного заключения оценщика в суде также считается устным отчетом об оценке. Каждый устный отчет должен включать в себя описание оцениваемого имущества, фактическую информацию, сделанные допущения и обоснование заключения о стоимости.

Отчет в виде письма содержит общие характеристики оцениваемой собственности и величину полученной в результате анализа стоимости. При этом возможны две ситуации – оценка проводилась в сокращенном варианте и оценка проводилась в полном варианте.

В первом варианте в письме должны быть указаны все ограничения, в рамках которых проводилась оценка, а также сделано упоминание, что приведенный результат является предварительным. Во втором варианте в письме должно быть указано, что оценка выполнялась в полном объеме, а также должна быть сделана ссылка на местонахождение полного варианта отчета. На практике подобные письма чаще всего используются в виде уведомления клиента об окончании работы по оценке.

Краткая форма отчета широко распространена в специализированных организациях, занимающихся страхованием и ипотечным кредитованием. Как и отчет в виде письма, краткий отчет может отражать либо результаты ограниченной оценки, либо результаты полной оценки. В случае, если оценка проводилась в соответствии с техническим заданием на оценку в сокращенном варианте или при наличии существенных ограничений, подобные факты должны быть указаны как в отчете, так и во всех ссылках на него. Если краткий отчет отражает результаты, полученные в полном отчете, то должны быть сделаны ссылки на полноту исследования и местонахождение полного отчета.

Краткие отчеты могут быть выполнены либо в повествовательной форме, либо в форме специально разработанных бланков и таблиц.

Наконец, последним типом отчетов об оценке, в рассматриваемой классификации, является полный отчет, который представляет из себя полное описание исходной информации, ее анализ и выводы о величине стоимости.

Рассмотрим более подробно типовое содержание полного отчета об оценке рыночной стоимости.

По своей сути полный отчет об оценке является документом произвольной формы. Однако опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. Рекомендуемая типовая форма полного отчета об оценке рыночной стоимости содержит следующие основные разделы.

Титульный лист

На титульном листе указываются наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование клиента и оценщика.

Сопроводительное письмо

Сопроводительное письмо на имя клиента предваряет отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости собственности.

Краткое содержание основных фактов и выводов

В данном разделе отчета перечисляются следующие позиции:

Основные положения технического задания на оценку;

Дополнительная информация, имеющая существенное отношение к величине стоимости;

Основные результаты, полученные при анализе и обработке исходной информации.

Материал этого раздела предназначен для оперативного ознакомления клиента с основными моментами выполненной работы.

Основные предпосылки, допущения и ограничения

Перечисление используемых оценщиком предпосылок, допущений и ограничений является обязательным элементом отчета. При этом особо подчеркиваются позиции, указанные клиентом и не совпадающие со стандартными подходами при оценке.

Примерный перечень предпосылок, допущений и ограничений при оценке рыночной стоимости содержит следующие позиции.

Отчет об оценке достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов исследований.

Результаты и содержание отчета достоверны только для указанной в техническом задании цели оценки.

Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.

Работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с клиентом. (Если, по мнению оценщика, глубина исследования недостаточна, что может отразиться на полученном результате, необходимо указать данный факт). За наличие скрытых дефектов, обнаружение которых визуальными или неразрушающими методами невозможно, ответственность оценщиком не принимается.

Специальные исследования экологической ситуации техническим заданием на оценку не предусмотрены. (Если предусмотрены, то в каком объеме.)

Экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих сторон, за исключением оговоренных в отчете.

Мнение оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которое может повлиять на стоимость объекта оценки.

Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена она одним числом, или в виде диапазона.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта для указанной в техническом задании цели оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной полученной в данном отчете стоимости.

Наряду с общими позициями, в данный перечень следует включать дополнительные пункты, которые, по мнению оценщика, существенно влияют на результат. Например: если оценка выполнялась без достаточного объема необходимой информации, если клиент не раскрыл цель оценки, и т.п. В подобных случаях оценщик должен ясно указать, нужна ли дополнительная информация и исследования для окончательного вывода о стоимости. Отдельно следует указать особые инструкции клиента на оценку.

Перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки или ссылку на них

Если в соответствии с договором на проведение оценки предполагается публикация результатов оценки или открытая ссылка на них, то одновременно с представлением отчета оценщик должен предоставить проект материала для опубликования или ссылки. Данный проект должен содержать минимально необходимую информацию, которая позволит избежать некорректного толкования результатов оценки. Кроме того, оценщик должен письменно заявить, что прежде чем дать согласие, ему необходимо ознакомиться и изучить проект формы и содержания предполагаемой публикации. Оценщик должен получить сигнальный экземпляр перед запуском в печать и подписать его.

Имя, квалификацию и статус оценщика;

Дату и базу оценки;

Указание стандартов, в соответствии с которыми выполнена оценка;

Особые допущения и отступления от стандартов, принятые при проведении оценки;

Ограничения и указания клиента, имевшие место при проведении данной оценки.

Дата и объем технического освидетельствования

Приводится дата или период, в течение которого выполнялось техническое освидетельствование, фамилии и квалификация экспертов или оценщиков, объем и глубина выполненных работ. Если в процессе оценки выявляются факты, указывающие на необходимость более глубокой технической экспертизы, приводится мнение специалистов в отношении влияния дополнительных данных на стоимость объекта.

Если по каким-либо причинам доступ на объект или к отдельным элементам сооружения был затруднен, необходимо указать данный факт.

Определение базы оценки

Приводится полное определение и соответствующие комментарии базы оценки, согласованной в техническом задании.

Анализ социально-экономической ситуации в регионе

В данном разделе отчета проводится исследование рыночной ситуации по следующим направлениям:

Краткое описание природно-климатических особенностей региона;

Основные макроэкономические показатели;

Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;

Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияния на позиционирование объекта оценки на рынке;

Основные характеристики рынка недвижимости;

Выводы по разделу обоснованием текущего и перспективного позиционирования объекта оценки на рынке, определением наиболее вероятного типичного покупателя и его инвестиционной мотивации.

В качестве иллюстрации приводится карта региона с указанием местоположения объекта оценки.

Анализ местоположения объекта оценки

На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость:

Характер окружающего типа землепользования;

Транспортная доступность;

Инженерные сети и коммунальное обслуживание;

Социальная инфраструктура;

Экономическое местоположение;

Экологическое состояние района;

Социальная репутация;

Криминогенная обстановка.

В качестве иллюстрации приводится карта местности с указанием местоположения объекта оценки.

Описание объекта оценки

Приводится подробное описание участка земли, зданий и сооружений. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации приводятся планы, картограммы, материалы фотофиксации.

В Приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта с дефектными ведомостями.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

В зависимости от состава технического задания выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли как свободного, и/или собственности с имеющимися улучшениями.

«Определение стоимости затратным методом»,

«Определение стоимости рыночным методом»,

«Определение стоимости доходным методом»

Согласование результатов оценки

На основании выполненного анализа и проведенных расчетов и с учетом всех полученных выводов формулируется мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки.

Сертификат оценки

В данном разделе отчета оценщик:

Информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена работа;

Подтверждает соблюдение при оценке норм профессиональной этики;

Заявляет о своем статусе при выполнении работы, то есть является ли он внутренним, внешним или независимым оценщиком;

Приводит полученную в результате оценки величину стоимости с указанием даты оценки;

Ставит свою подпись и печать.

Список использованной литературы

Приводится список нормативной, технической, специальной литературы и печатных источников, использованных при выполнении оценки.

Общие сведения об оценщике

Указываются образовательные учреждения, в том числе профессиональные, даты их окончания, наименование полученных специальностей и квалификаций, ученые степени и звания, членство и квалификация в профессиональных обществах, перечень выполненых работ по оценке и другая информация, позволяющая клиенту получить мнение о профессионализме и опыте оценщика.

Приложения

В приложении проводятся:

Сведения об объектах-аналогах с указанием источников получения информации;

Расчеты и информация, которые использовались при выполнении работы, с указанием источников;

Графические и фотоматериалы, иллюстрирующие объект оценки.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.

На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения оценок, полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением, их правильности и достоверности. Но в условиях неразвитых и/или несбалансированных рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая, оценка объекта.

Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.

Обычно выполнение этой задачи включает в себя:

Указание величин стоимости объекта, рассчитанных при использовании каждого из трех подходов;

Краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых

допущений и ограничений и их соответствия типичным рыночным условиям;

Установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;

Вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.

Модель согласования результатов выражается следующей формулой:

С= (С1* К1 + С2 * К2+ С3*К3)/(К1 +К2+К3),

С - окончательная величина оценки объекта;

С1 - оценка методом сравнения продаж;

С2 - оценка методом капитализации дохода;

С3 - оценка затратным методом;

K1;K2 и К3 соответствующие весовые коэффициенты

(обычно в процентах: Кl+К2+ К3 = 100 ).

При этом особое внимание обращают на факторы, влияющие" на определение удельного веса каждого метода (подхода). Придание весов или степени доверия каждому способу, оценщики определяют исходя из количества и качества полученной этими методами информации, уровня ликвидности объекта, цели оценки.

Сопоставление полученных величин производится также с учетом факторов внутреннего и внешнего воздействия на стоимость объекта, физического и функционального износа объекта, нормативной цены, видов стоимости, поэлементного сравнения стоимостей, и с учетом предельного отклонения уровня оценки объекта в соответствии со «Стандартом анализа относительных показателей стоимости», принятого IAAO.

Затем выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта - оценщика.

При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). Обычно по этой модели окончательная величина оценки выбирается где-то между ними.

В целом, наилучшее приближение к условиям не сбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичных оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, как для рынка квартир в Москве), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады в Москве), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода"(в любой его реализации). В этих двух случаях, при отсутствии (как в Москве) развитого рынка земли и при типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному методу целесообразно придавать невысокий вес.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующе рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный метод, а два других имеют меньшие веса. Но при этом следует понимать, что полученная оценка может и не соответствовать платежеспособному спросу, и цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным методом оценки.

Вообще говоря, чем сильнее развит рынок, выше его стабильность и сбалансированность, тем цена сделки будет ближе к рыночной стоимости объекта.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания. рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

В процессе оценки использовались различные методы. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, определяется обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания результатов использованных методов.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания. В настоящей работе оценщик воспользовался вторым методом определения итоговой величины стоимости.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:

Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя.

Качество информации, на основании которой проводится анализ.

Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения. Однако, следует учитывать, что затратный подход включает в себя стоимость земельного участка - наиболее дорогого актива в крупных городах. Цель оценки имущества определение величины залоговых (кредитных) обязательств, т. е. необходимо отразить стоимость объектов в условиях рыночной конъюнктуры, а затратный подход отражает только затраты на воссоздание объектов недвижимости. Поэтому мы приняли решение не учитывать результаты оценки недвижимости, полученные на основе затратного подхода по объектам являющимися коммерчески привлекательными, но учесть такие результаты для специализированных объектов недвижимости.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно учитывает выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Кроме того, данный подход основывается на данных о рыночных арендных ставках, что придает результатам, полученным с его применением, большую достоверность. К недостаткам данного подхода следует отнести то, что он учитывает будущие доходы от владения имуществом, т.е. основан на прогнозных данных, которые невозможно оценить точно (например, данные о загрузке объекта, данные о доходах и расходах, изменение налогового законодательства и пр.).

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. С помощью сравнительного подхода рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов. Методы сравнительного подхода, при достаточной полноте и доступности информации об объекте-аналоге, позволяют получить расчетным путем стоимость объекта недвижимости, отражающую реальное состояние рынка недвижимости. Практически информации о сделках почти полностью закрыты, а информация о предлагаемых на продажу объектах бывает не вполне достаточной и полной.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в

оценке подходов и методов придаются различные весовые коэффициенты в зависимости от достоверности информации используемой при их применении. Максимальное значение оценки принято равным 5, минимальное 1. Максимальное значение – 5 – подход полностью отвечает выбранному критерию; 4 – подход отвечает выбранному критерию, но есть незначительные замечания «против»; 3 – подход отвечает критерию удовлетворительно, имеется достаточное количество фактов «против»; 2– подход плохо отвечает критерию; 1– подход очень плохо отвечает критерию, слегка затрагивает его суть.

В зависимости от степени отражения выбранного параметра сравнения, каждому подходу присваивается значение.

В условиях развитой экономики приоритет, как правило, отдается сравнительному подходу. В текущих условиях экономического спада, все три подхода практически равнозначны, т.е. при формировании цены рынок рассматривает объект не только с позиции среднерыночного уровня цен на аналогичные объекты, но и с позиции получения потенциального дохода и понесенных затрат на возведение аналогичного (идентичного) объекта, поэтому по параметру «способность отразить мотивацию покупателя/продавца» и «соответствие рассчитываемой стоимости» трем подходам присвоены равные значения.

Параметр «способность учитывать структуру ценообразующих рыночных факторов» большие значения присвоены доходному и сравнительному подходам, т.к. в основе их расчета лежат данные, полученные с рынка.

Степень достоверности и достаточности информации оценивалась Оценщиками в процессе сбора данных с рынка для использования их в расчетах. Наибольшее количество информации, полученной из публичных источников, используется в сравнительном подходе, в ходе проверки Оценщикам приходилось несколько раз уточнять детали по разным объектам аналогам в связи с получением некорректной информации. В связи с этим,

данному подходу было присвоено меньшее значение.

Для расчета весов результатов использованных методов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:

Выстраивалась матрица (таблица) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

Определялась сумма баллов каждого подхода;

Рассчитывалась сумма баллов всех используемых для оценки подходов;

По отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов вычислялся расчетный вес данного подхода в процентах;

Округлялись расчетные веса подходов с точность до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.

Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

На основе округленных весов рассчитаем обобщенную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученной с помощью данного подхода стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки. Данные предоставлены в таблице №16.

Таблица №16 - Расчет весовых коэффициентов

Критерий	Оценка в баллах
Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный
Применение в расчете	Нет	Да	Да
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих рыночных факторов, специфичных для объекта
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя / продавца
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
Итого сумма баллов для данного подхода
Сумма баллов
Вес подхода, %		0,50	0,50
Вес подхода округленно до 1%		50%	50%

Результаты применения двух подходов дали следующие результаты оценки стоимости объекта:

Таблица №17 - Согласование результатов оценки объекта недвижимости

Разные методы оценки при использовании разных подходов могут дать неодинаковые результаты определения стоимости бизнеса. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). В связи с этим Федеральные стандарты оценки России и Международные стандарты выдвигают требования сведения разных результатов в рамках «итоговой величины стоимости объекта оценки».

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.

Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика. Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле:

где С итоговая - итоговая стоимость объекта оценки;

С зп, С сп, С дп - стоимости, определенные затратным, сравнительным и доходным подходами;

К зп, К сп, К дп - соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:

При согласовании при определении веса каждого подхода учитываются (экспертно): полнота и достоверность информации; соответствие цели; преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации и пр.

Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества. Полученное значение округляется.

В таблице 1.2 приводится сравнительный анализ традиционных подходов к оценке стоимости предприятий .

Таблица 1.2

Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятий

	Преимущества	Недостатки
Затратный	Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов. Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов. Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, т.е. результаты оценки более обоснованы	Отражает прошлую стоимость. Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки. Не учитывает перспектив развития предприятия. Не учитывает риски. Статичен. Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия
Доходный	Учитывает будущие изменения доходов, расходов Учитывает уровень риска (через ставку дисконта). Учитывает интересы инвестора	Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат. Возможно использование нескольких норм доходности, что затрудняет принятие решений. Не учитывает конъюнктуру рынка. Трудоемкость расчетов
Сравнительный (рыночный)	Базируется на реальных рыночных данных Отражает существующую практику продаж и покупок Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов на цену акций предприятия	Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия. В расчет принимается только ретроспективная информация. Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию. Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов

По этим данным можно сделать вывод, что ни один из них не может быть использован в качестве основного. Поэтому для определения итоговой величины рыночной стоимости компании анализируются преимущества и недостатки использованных подходов и качество полученной информации с присвоением каждому подходу весового коэффициента.

По мнению исследователей в области оценки бизнеса Есипова В.Е., Маховиковой Г.А., Тереховой В.В., Дамшакова А.Н., прямое применение классических методов в России затруднено в силу объективных причин :

1. Неразвитость российского рынка ценных бумаг.

2. Информационная закрытость, приводящая к сложности использования, прежде всего, сравнительного подхода.

3. Необходимость внесения большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности. Для оценки менеджменту следует использовать данные управленческого учета, который должен быть приспособлен для целей оценки.

4. Неопределенность с долгосрочным планированием в российских условиях (как правило, в России планируется деятельность на один год) приводит к сложности в применении доходных способов оценки. В основном используется ретроспективные данные за прошлые периоды.

5. Бухгалтерская оценка активов значительно занижена по сравнению с рыночной, что приводит к занижению стоимости чистых активов. Необходима рыночная переоценка всех основных фондов и НМА.

6. Традиционные методы оценки дают «точечный» во времени результат, который не может использоваться для оперативного или стратегического управления предприятием. Ни одна из обязательных для оценки ситуаций не предполагают возможность дальнейшего мониторинга.

7. Трудность поиска информации и громоздкость расчета. Использование оценки бизнеса на регулярной основе должно быть максимально простым, а результат наглядным.

Таким образом, из существующих подходов к оценке доходный метод наиболее точно отражает стоимость компании как бизнеса, то есть работающего механизма, приносящего прибыль. Однако использование прогнозных данных позволяет усомниться в точности расчетов. Источники информации для использования сравнительного метода весьма ограничены. Российский рынок корпоративного контроля (банкротства и слияния и поглощения) действует в основном вне организованных фондовых рынков и объем перераспределения акций в экономике (промышленности) России, проходящий вне организованных рынков, в принципе трудно оценить. Как следствие, в российских условиях имущественный подход к оценке предприятий, зачастую, наиболее актуален. Это обусловлено в первую очередь наличием достоверной и доступной исходной информации для расчетов (так как основной информационной базой имущественного подхода является баланс предприятия), а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных подходов к оценке стоимости предприятия. Но основным недостатком имущественного подхода является то, что он не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, расчет стоимости на основе затратного подхода не дает возможности выявления источников создания стоимости, а, следовательно, исключает управление ими.

Таким образом, большинство специалистов в области оценки приходят к мнению о несовершенстве методологической базы оценки бизнеса. «Методики, предлагающие одну взвешенную оценку стоимости бизнеса можно использовать исключительно для целей продажи бизнеса в том или ином его виде» . Но что делать, если стоимость бизнеса нужна менеджерам не для продажи, а для формирования стратегии и принятия управленческих решений, нацеленных на реализацию стоимостного подхода к управлению? В то же время способы оценки бизнеса, для принятия управленческих решений, предлагаемые западными экономистами Модильяни, Дамодараном, Коуплендом, не находят своего применения в России, равно как и в других странах с формирующимися и неэффективными рынками, которые характеризуются рядом схожих проблем, таких как высокая степень зависимости от иностранных инвестиций и заимствований на фоне, как правило, немалой внутренней и/или внешней задолженности, слабость и нестабильность финансового сектора в связи с обремененностью банков значительными безнадежными долгами предприятий, неразвитость инфраструктуры, несовершенство нормативной базы, не разработанность системы финансовой отчетности эмитентов или несоответствие ее международным стандартам и связанная с этим их информационная непрозрачность и высокий уровень рисков, информационная непрозрачность, где не существует развитого рынка акций, а, следовательно, не существует и рыночной оценки самих предприятий. А в связи с низкой степенью эффективностью рынков в арсенале отечественных компаний нет полностью адаптированных способов оценки бизнеса.

После того, как оценщик произвел оценку бизнеса различными методами нескольких подходов, он должен сравнить полученные величины стоимостей. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. На практике получаемые разными подходами величины обычно существенно различаются. К примеру, рассмотрим крупное предприятие, имеющее значительное количество основных средств и иных материальных активов, но производящее низкорентабельную продукцию. Его стоимость, полученная при помощи затратного похода, может в несколько раз превышать величину стоимости, полученную при помощи методов доходного подхода. Следовательно, оценщик обязан провести согласование стоимостей для определения итоговой величины стоимости бизнеса.

Итоговая величина стоимости – это стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Согласование результатов оценки – обязательная процедура процесса оценки и обязательная часть отчета об оценке. Как указано в ФСО-3 «Требования к отчету об оценке», в нем должно присутствовать описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов. В этой части отчета оценщик в повествовательной форме поясняет сущность расхождений в стоимости, определенной различными методами, обосновывает выбор метода согласования итоговой стоимости бизнеса, и производит обобщение.

При согласовании необходимо учесть значимость и функциональность каждого подхода в конкретной ситуации. Как правило, при оценке бизнеса один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. Из-за специфических особенностей предприятия или недостаточности информации бывает, что некоторые из подходов на практике невозможно применить.

Итоговая величина стоимости никогда не бывает результатом математического усреднения, т.е. она не находится путем суммирования величин всех оценочных стоимостей с последующим делением суммы на количество использованных подходов. Это предполагало бы, что каждый из подходов дает надежный результат, что бывает крайне редко. Для определения итоговой стоимости используется профессиональное мнение оценщика, которое наиболее оптимальным образом формализуется в методе средневзвешенного усреднения.

В общем случае, этом методом итоговая стоимость определяется по следующей формуле:

С ит = К д С д + К с С с + К з С з,

С ит – итоговая стоимость бизнеса,

С д, С с, С з – стоимости, определенные при помощи доходного, сравнительного и затратного подходов соответственно,

К д, К с, К з – весовые коэффициенты, выбранные для доходного, сравнительного и затратного подходов соответственно. Следует помнить, что в сумме эти веса должны давать единицу, или 100%. Большинство оценщиков округляет рассчитанные весовые коэффициенты с точностью до 10%.

Для определения весовых коэффициентов каждого оценочного подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

Цель оценки и определенное заданием использование ее результатов;

Вид определяемой стоимости (например, рыночная или инвестиционная стоимость);

Характер оцениваемой доли собственности (так, если оценивается миноритарный пакет акций, то затратному подходу придают меньший вес);

Качество и достаточность информации, лежащей в основе расчетов каждым методом;

Специфика бизнеса и его активов;

Степень контроля и степень ликвидности рассматриваемого пакета акций.

Учитывая все эти факторы, оценщик использует несколько методов, чтобы определить весовые коэффициенты для каждого подхода. К числу этих методов относят:

Метод математического или субъективного взвешивания;

Метод экспертных квалиметрий;

Метод анализа иерархий;

Вероятностный метод.

Следует отметить, что все эти методы решают одну и ту же цель: формализовать профессиональное мнение оценщика о степени применимости того или иного подхода в процедуре согласования.

Самый простой и наиболее часто используемый – метод математического или субъективного взвешивания, когда весовые коэффициенты присваиваются оценщиком интуитивно, на основании профессионального суждения. Метод экспертных квалиметрий (экспертных оценок) подразумевает оформление того же субъективного суждения при помощи более формализованной последовательности действий (подбор комплекса оценочных критериев, выставление оценки экспертами по каждому критерию, обобщение результатов). Метод анализа иерархий превращает оформление профессионального мнения в математическую процедуру. При этом производится структуризация задачи согласования на иерархическую структуру с несколькими уровнями: цели, критерии и альтернативы; производится парное сравнение элементов каждого уровня, расчет коэффициентов важности элементов и подсчет итогового значения веса каждой альтернативы. Вероятностный метод подразумевает использование значений и закономерностей вероятности реализации решений по каждому из подходов.

Каждый из методов носит эвристический характер, не имея строгого научного доказательства. Однако они нашли широкое практическое применение в оценочной деятельности из-за своей простоты и наглядности.

Пример расчета итоговой стоимости методом субъективного взвешивания приведен в таблице.1.

Таблица 1. Расчет итоговой стоимости субъективным методом

В рассмотренном примере разница между итогами оценки по различным подходам была достаточно значительной, 75%. В нашем случае наименее достоверному с информационной точки зрения подходу был присвоен наименьший весовой коэффициент. На практике при согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным считается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода, находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода.

Итоговая стоимость бизнеса, указанная в отчете, является мнением независимого оценщика. Как показывает практика, реальная стоимость продажи бизнеса всегда отличается от рекомендованной (вспомним «правило 10-50»). Однако мнение профессионала, подкрепленное базирующимися на стандартах расчетами, является весомым аргументом при переговорах между продавцом и покупателем бизнеса.

Требования к отчету по оценке и его структура

Общие требования к содержанию отчета об оценке определены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО-3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.

Отчет об оценке является итоговым документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным по результатам процедуры определения стоимости бизнеса в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Он составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

В отчете должна быть изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки;

Информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена;

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. В отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

1) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

2) применяемые стандарты оценки;

3) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

4) сведения о заказчике оценки и об оценщике;

5) информация обо всех привлеченных к проведению оценки организациях и специалистах;

6) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

Основание для проведения оценщиком оценки;

Информация, идентифицирующая объект оценки;

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов;

Итоговая величина стоимости объекта оценки;

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

7) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком, реквизиты оцениваемого юридического лица и балансовую стоимость объекта оценки;

8) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

9) описание процесса оценки бизнеса, включая обоснование выбора используемых подходов и методов, последовательность определения стоимости в рамках каждого из применяемых подходов, а также соответствующие расчеты;

10) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии используемых материалов. Документы, предоставленные заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным лицом и заверены в установленном порядке. В случае, если информация при опубликовании на интернет-сайте не обеспечена свободным доступом либо в будущем возможно ее изменение, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством или заданием на оценку.

Структура (последовательность глав) отчета об оценке законодательно не определена, однако отчеты об оценке бизнеса, как правило, мало отличаются в порядке изложения. Обычно в отчет входят следующие разделы:

1. Введение.

2. Резюме (краткие итоги отчета, ограничения и допущения).

3. Общеэкономический анализ.

4. Анализ отрасли.

5. Анализ региона, где расположено предприятие.

6. Характеристика предприятия.

7. Корректировка отчетности и финансовый анализ.

8. Определение стоимости бизнеса различными подходами.

9. Согласование результатов.

10. Приложения (источники информации).

Главные задачи, которые должен выполнить оценщик при подготовке отчета – обеспечить логику изложения, использование только существенной информации и понятность отчета для неквалифицированных пользователей.

Экспертиза отчета по оценке

Экспертиза отчета об оценке – это действия экспертов СРО в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, на соответствие требованиям законодательства РФ и стандартов, а также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Проведение экспертизы отчетов об оценке регулируется статьей 17.1. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) и ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 04.07.11 № 328.

Согласно ФСО, выделается два вида экспертизы в зависимости от ее предмета:

Экспертиза на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки, и стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);

Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства.

По основанию для проведения экспертизы они классифицируются на три типа:

Экспертиза отчета в случаях, установленных законодательством РФ (обязательная);

Экспертиза отчета в соответствии с внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

Экспертиза на основании договора (добровольная, или инициативная).

В случае если экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора, размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в экспертном заключении.

Случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке в соответствии с законодательством:

1. Оценка имущества должника в рамках процедуры банкротства. Согласно ст. 130 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» экспертиза отчета об оценке имущества должника выполняется при одновременном соблюдении двух условий:

Должником является унитарное предприятие либо АО, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности;

На отчет об оценке было выдано отрицательное заключение Росимущества.

2. Определение цены (денежной оценки) имущества АО. Согласно ст. 77 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выполняется экспертиза отчета об оценке имущества для АО с государственным и муниципальным участием при наличии отрицательного заключения Росимущества и проведении оценки для целей дополнительного размещения акций, приобретения размещенных акций и т.д.

3. Выкуп лицом, которое приобрело более 95% акций ПАО, ценных бумаг ПАО по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций. Согласно ст. 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выкупная цена не может быть ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРО при проведении экспертизы такого отчета об оценке.

4. Государственная кадастровая оценка. Согласно ст. 24.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости включена в совокупность действий, выполняемых при проведении государственной кадастровой оценки.

5. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком. При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом не проводится повторная оценка. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика экспертизы, либо собственника объекта оценки.

Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от положительных. Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

Проверочные вопросы к главе 4

1. Каким образом и на каком этапе расчетов степень контроля сказывается на стоимости предприятия?

2. Для каких организационных форм бизнеса легче определить скидку на ликвидность, а для каких сложнее?

3. Каким образом учитывается стоимость нефункционирующих активов при корректировке стоимости бизнеса?

4. Что включает в себя процедура согласования стоимости по окончанию расчетов?

5. Какие сведения должны содержаться в отчете об оценке?

6. Какие два типа экспертизы отчетов об оценке в зависимости от ее предмета предусматривает действующее законодательство?

7. В каких случаях проводится экспертиза отчетов об оценке?

Литература

Федеральные законы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный закон от 01.12.07 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

Федеральные стандарты оценки

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)» от 20.05.15.

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20.05.15.

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20.05.15.

4. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.10.

5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 04.07.11.

6. «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.11.

7. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25.09.14.

8. «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» от 01.06.15.

9. «Оценка для целей залога (ФСО №9) от 01.06.15.

10. «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10) от 01.06.15.

11. «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО №11) от 22.06.15.

Научная и учебная литература

1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости бизнеса: учебник для бакалавров. М.: Издательство Юрайт, 2016.

2. Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.

3. Оценка бизнеса: учебное пособие / В.Е. Есипов и др., под ред. В.Е.Есипова и Г.А. Маховиковой.- 3-е изд.- СПб.: Изд-во Питер, 2010.

4. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник. – М.: ФОРУМ, 2011.

5. Оценка стоимости бизнеса: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Е. А. Спиридонова. - М. : Издательство Юрайт, 2016.

6. В. И. Бусов, О. А. Землянский. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) : учебник для академического бакалавриата - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Издательство Юрайт, 2015.

7. Оценка стоимости бизнеса: учебник / коллектив авторов; под ред. М.А. Эскиндарова, М.А. Федотовой. - М. : КНОРУС, 2015.

8. Оценка бизнеса: учебное пособие / Л.С. Васильева. - М.: КНОРУС, 2016.

9. Косорукова И. В., Секачев С.А., Шуклина М. А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса. Учебник. - М. : Синергия, 2015.

10. Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2014.

11. Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса и управлении инвестиционной привлекательностью компании: учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2015.

12. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - 5-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2016.

13. Кузин Н.Я., Учинина Т.В., Толстых Ю.О. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: учебное пособие. - М.: Инфра-М, 2016.

14. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости машин и оборудования: Учебник и практикум для академического бакалавриата. - 2-e изд., - М. : Издательство Юрайт, 2014.

Ресурсы информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

1. http://www.ncva.ru - Национальный совет по оценочной деятельности.

2. http://www.appraiser.ru - Вестник оценщика.

3. http://www.estimatica.info - Портал для оценщика.

4. http://www.ocenchik.ru - Оценка с Большой буквы.

5. http://nwsa.ru - Северо-Западное общество оценщиков.

6. http://sroroo.ru - Российское общество оценщиков.

7. http://www.cpa-russia.org - Сообщество профессионалов оценки.

8. http://sroarmo.ru - Ассоциация российских магистров оценки.

9. http://smao.ru - Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.

10. http://www.sromso.ru/ - Межрегиональный союз оценщиков.

11. https://rosreestr.ru – Росреестр.

12. http://www.profsro.ru - Всероссийский профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций.

Глава 1. Организация оценочной деятельности

1.1 Организация оценочной деятельности в РФ

1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности в РФ и стандарты оценки

1.3 Аттестация оценщиков

1.4 Правила этики оценщиков

1.5 Ответственность оценщика

Проверочные вопросы к главе 1

Глава 2. Теоретические и практические основы оценки бизнеса

2.1 Сущность оценки, ее субъекты и объекты, цель и задачи

2.2 Основания оценки. Обязательная оценка.

2.3 Этапы процесса оценки

2.4 Понятие стоимости и ее виды

2.5 Бизнес как объект оценки

2.6 Принципы оценки бизнеса

2.7 Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса

2.8 Проблемы оценки бизнеса в РФ

2.9 Информационная база оценочной деятельности

2.10 Нормализация и корректировка финансовой отчетности

Проверочные вопросы к главе 2

Глава 3. Методы оценки бизнеса

3.1 Подходы и методы в оценочной деятельности

3.2 Доходный подход, метод дисконтирования денежных потоков.

3.3 Доходный подход, метод капитализации доходов.

3.4 Учет рисков в оценке бизнеса.

3.5 Сравнительный подход: метод рынка капитала или метод компании-аналога.

3.6 Сравнительный подход: мультипликаторы, их виды и использование.

3.7 Сравнительный подход: метод сделок.

3.8 Сравнительный подход: метод отраслевых коэффициентов.

3.9 Затратный подход: метод стоимости чистых активов

3.10 Затратный подход: метод ликвидационной стоимости

3.11 Оценка недвижимости

3.12 Оценка машин и оборудования.

3.13 Оценка нематериальных активов.

Проверочные вопросы к главе 3

Глава 4 Заключительный этап оценки

4.1 Методы корректировки итоговой величины стоимости бизнеса.

4.2 Согласование результатов оценки

4.3 Требования к отчету по оценке и его структура

4.4 Экспертиза отчета по оценке

Проверочные вопросы к главе 4